2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài
3.4.2.2. Nguyên tc phân nhánh ca cây quy tđ nh
Nguyên t c nh t quán chính là tiêu chu n đ đánh giá s tác đ ng c a các y u t v th đ n giá đ t, c ng nh m c đ xác th c và đ y đ c a b d li u đi u tra thu th p ban đ u, t đó đ a ra các đ nh h ng đi u tra ch nh lý và b sung các y u t v th c u thành giá tr đ t phù h p v i th c t (ph l c 2).
Quá trình phân nhánh là quá trình chia đôi b d li u đi u tra, đ c th c hi n trên c s các m u có các thu c tính gi ng nhau s đ c chia vào cùng m t nhóm. Khi nhóm m u có nhi u thu c tính khác nhau thì thu c tính có m c đ nh h ng cao s đ c l a ch n đ chia tách nhóm. Nhóm có giá tr trung bình cao s t ng ng v i y u t l a ch n phân nhánh thu n l i và ng c l i. Các nhóm l i ti p t c đ c chia nh h n theo nguyên t c này đ n khi không còn các thu c tính khác nhau (ho c đ n l p phân nhánh cao nh t). Khi đó, giá tr c a nút s đ i di n cho nhóm và mang các đ c đi m chung c a khu đ t.
T nút ban đ u, m c giá trung bình (value of target variable in group) c a thành ph M Tho đ c xác đ nh là 10.502 (m i tri u n m tr m l hai nghìn đ ng) và đ l ch chu n (Standard deviation of target variable) là 11.837. i u này là h p lý, vì m t b d li u l n bao g m c đ t đô th và đ t nông thôn thì s bi n thiên c a t p d li u là r t l n.
Hình 3.4. K t qu mô hình phân nhánh cây quy t đ nh
Hình 3.4 th hi n hai l p phân nhánh đ u tiên c a cây quy t đ nh giá đ t thành ph M Tho. Hình này cho th y, v i m c đ nh h ng tuy t đ i (100%), m t đ kinh doanh là y u t đ u tiên mô hình l a ch n đ phân tách cây. Quá trình phân c p th hi n s khách quan và khoa h c, các v trícó kh n ng kinh doanh r t
thu n l i đ c tách thành nhánh có giá tr trung bình cao, các v trí còn l i đ c tách thành nhánh có giá tr trung bình th p.
T ng t , l n phân nhánh th 2, các nhánh ti p t c đ c phân c p theo y u t có m c nh h ng cao nh t. T i nút 2, y u t đ c l a ch n phân c p là khu v c. Trong khi t i nút 3, m t đ kinh doanh m i là y u t đ c l a ch n đ phân c p.
T i nút 2, các v trí thu c khu v c c n trung tâm có giá tr trung bình cao h n các v trí thu c khu v c còn l i. Vì khu v c c n trung tâm có m c đ thu n l i v v trí h n và đ ng th i có quy mô c ng nh kh n ng kinh doanh cao h n khu đô th , khu v c ven đô và khu v c ngo i ô.
T i nút 3, Ngay l n phân nhánh th 2, nút 79 đã không còn s khác bi t c a các thu c tính nên không ti p t c phân nhánh và tr thành nút lá. M t đ kinh doanh c a các đ ng có kh n ng kinh doanh r t thu n l i có m c giá trung bình 53.000 (n m m i ba tri u đ ng), đ l ch chu n là 3.098 (ch có 05 m u). Trong khi các nút 4 và nút 5 ti p t c đ c phân tách vì v n còn s khác bi t c a các thu c tính khác.
Hình 3.4 c ng cho th y trong cùng m t l p phân nhánh, y u t phân nhánh c a các nút khác nhau có th khác nhau. l n phân nhánh này, y u t đ c l a ch n c a hai nút 2 và 3 là khác nhau.Vì y u t đ c l a ch n đ phân nhánh là y u t có m c đ nh h ng cao nh t c a nhóm đó nên y u t đ c l a ch n đ phân nhánh không ph i là duy nh t trong m t l p phân nhánh.
Nh v y, nguyên t c phân nhánh c a cây quy t đ nh ph thu c vào các y u t sau:
(1) Bi n d báo có m c nh h ng cao nh t đ n giá đ t;
(2) Quá trình phân nhánh di n ra đ n khi không còn s khác bi t c a các bi n d báo trong nhánh đó (ho c nút v n còn có s khác bi t c a các thu c tính nh ng đã là nút c a l p phân nhánh t i đa);
(3) Nhánh có y u t thu n l i h n trong phân nhánh s có giá tr trung bình cao h n nhánh còn l i.
Y u t m t đ kinh doanh, khu v c và ngành ngh kinh doanh c a thành ph là các y u t v th ph quát, tác đ ng nh t quán đ n giá đ t c a các tuy n và đo n đ ng trên đ a bàn thành ph M Tho.
T i nh ng đo n đ ng có m t đ kinh doanh cao h n thì có m c giá cao h n đ c th hi n t i t t c các nút.
Giá đ t c a đ r ng đ ng l n h n l i có m c th p h n so v i đ t có đ r ng đ ng nh h n. r ng đ ng ch tác đ ng nh t quán trong t ng phân khúc nh l c a th tr ng đ t đai. Trên bình di n chung toàn thành ph M Tho thì giá đ t không nh t thi t có quan h t l thu n v i đ r ng c a các tuy n và đo n đ ng. Tuy nhiên trong t ng phân khu đô th thì giá đ t có quan h t l thu n v i đ r ng đ ng.Khu ph c có đ ng h p h n so v i khu ph m i nh ng l i có giá đ t cao h n. Trong cùng m t khu ph c đ ng r ng h n có giá cao h n so v i đ ng h p h n.