2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài
1.3.2. Tình hình nghiên cu vđ nh giá đt trong nc
T i Vi t Nam các v n đ v lý lu n và ph ng pháp đ nh giá, phân vùng giá tr đ t ph c v xây d ng b ng giá đ t đã đ c đ c p và nghiên c u gi i quy t trong các đ tài và công trình nghiên c u trong th i gian g n đây.
tài “Nghiên c u m t s nguyên nhân c b n làm bi n đ ng giá đ t đô th trên th tr ng và đ xu t ph ng pháp đ nh giá đ t đô th phù h p n c ta” c a nhóm nghiên c u Bùi Ng c Tuân (B TN&MT), th c hi n n m 2004. T k t qu nghiên c u nhóm nghiên c u đ tài rút ra k t lu n ph ng pháp so sánh tr c ti p là ph ng pháp đ nh giá đ t đô th phù h p nh t cho c 2 hình th c đ nh giá: đ nh giá đ t hàng lo t và đ nh giá đ t riêng l .
Theo đ ng h ng c a lý thuy t V th - Ch t l ng, thì hàm giá đ t đai - b t đ ng s n có các bi n s đ c t ch c thành hai nhóm liên quan đ n các thu c tính v th đ t đai và ch t l ng b t đ ng s n, đ ng thái c a các thu c tính này là c s vi mô xác đ nh c u trúc các khu đô th và b ng hình th c này có th đ a ra các d báo quan tr ng v bi n thiên giá c c a đ t đai - b t đ ng s n trên quy mô toàn b thành ph (Hoàng H u Phê và Patrick Wakely, 2000).
Các công trình “Lý thuy t V th - Ch t l ng và các ng d ng trong phát tri n đô th và đ nh giá b t đ ng s n” c a nhóm nghiên c u Hoàng H u Phê (B XD) và Tr n Thanh Hùng (Tr ng i h c TN&MT Tp.HCM), th c hi n t n m 2002 đ n nay và các k t qu nghiên c u đ c đ ng trên các t p chí chuyên ngành. H ng nghiên c u t p trung vào các v n đ lý thuy t và ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n ng d ng lý thuy t V th - Ch t l ng. K t qu nghiên c u cho th y giá tr c a đ t đai và b t đ ng s n bao g m các y u t giá tr h u hình và giá tr vô hình, có th đ c xác đ nh b ng ph ng pháp phân tích h i quy giá n (Hedonic Pricing Method). T đó có th cung c p c n c đ nh l ng các y u t phân c p v trí đ t t ng ng v i phân vùng giá tr đ t và xây d ng h th ng đ nh giá đ t t đ ng cho c 2 hình th c hàng lo t và riêng l .
Lý thuy t V th - Ch t l ng: Các ng d ng trong nghiên c u và qu n lý th tr ng b t đ ng s n (Tr n Thanh Hùng, 2010). Bài vi t đã đ a ra nh ng quan đi m khoa h c v giá tr và đ xu t ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n trên c s lý thuy t V th - Ch t l ng, đ ng th i ti n hành ki m ch ng nh ng lu n đi m đ ra thông qua nghiên c u th tr ng b t đ ng s n t i TP. H Chí Minh. Nghiên c u đ xu t mô hình toán h c cho lý thuy t V th - Ch t l ng và s d ng mô hình toán h c này xây d ng hàm giá nhà đ t v i các bi n ph n ánh v th và ch t l ng c a b t đ ng s n có h s xác đ nh c a mô hình R2 = 0,80. K t qu ban đ u ít nhi u đã ki m ch ng đ c nh ng v n đ lý thuy t quanh ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n ng d ng lý thuy t V th - Ch t l ng và đ a ra nh ng đ nh h ng nghiên c u ti p theo v các c n c áp d ng ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n trong t ng b i c nh c th .
N m 2009, Tr nh H u Liên, đ tài nghiên c u c p b v c s khoa h c và ph ng pháp xây d ng vùng giá tr . tài nghiên c u đ xu t c s khoa h c và ph ng pháp phân vùng giá tr đ t phù h p v i đi u ki n c th c a Vi t Nam v n d ng lý thuy t V trí dân c đô th c a William Alonso và kinh nghi m đ nh giá đ t c a Trung Qu c.
N m 2012, Tr n Thanh Hùng, đ tài nghiên c u khoa h c c p C s c a Tr ng i h c TN&MT TP.HCM. tài nghiên c u xác đ nh các y u t đ c đi m c u thành giá tr đ t và xây d ng mô hình đ nh giá đ t v n d ng lý thuy t V th - Ch t l ng t i th xã Gò Công, t nh Ti n Giang.
Nh ng đ tài và d án nghiên c u nêu trên đã góp ph n r t quan tr ng trong vi c hoàn thi n c s lý lu n và quy trình xây d ng mô hình đ nh giá đ t, xác đ nh các y u t c u thành v trí đ t và phân vùng giá tr đ t ph c v cho vi c xây d ng b ng giá đ t c a các t nh thành.
Có th nói, mô hình đ nh giá đ t, xác đ nh các y u t c u thành v trí đ t và phân vùng giá tr đ t đ c phát tri n trong các công trình nghiên c u nêu trên không có s khác bi t v m t hình th c trong quy trình các b c th c hi n và vi c s d ng các công c toán h c đ phân tích tính toán xây d ng hàm h i quy giá đ t, nh ng có s khác bi t c n b n v m t ch t trong vi c v n d ng các lý thuy t V trí dân c đô th đ xác đ nh các y u t thu c tính c u thành giá tr đ t, gi i thích s bi n thiên giá c và thành l p ph ng trình h i quy giá đ t.
N m 2001, ào Th G n, Nghiên c u ng d ng ph ng pháp đ nh giá đ t t i thành ph V ng Tàu, t nh Bà R a – V ng Tàu. D a vào nh ng quan đi m khoa h c v đ ng h c dân c đô th c a lý thuy t V th - Ch t l ng, (phát tri n b i Hoàng H u Phê và Patrick Wakely, 2000), đ nghiên c u v n đ đ nh giá nhà t i thành ph V ng Tàu, b c đ u xây d ng mô hình giá nhà đ t b ng ph ng pháp h i quy giá n (hedonic). Nh ng đ tài ch d ng l i n i dung đánh giá kh n ng áp d ng ph ng pháp h i quy giá hedonic d a trên lý thuy t v đ ng h c dân c đô th đ đ nh giá đ t đai trong đi u ki n th c t Vi t Nam.
Ch ng 2
N I DUNG VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C U
2.1. N i dung nghiên c u
ánh giá công tác đ nh giá đ t đai hàng lo t t i thành ph M Tho, t nh Ti n Giang n m 2015. Công tác này đ c th c hi n theo đúng quy đ nh hi n nay v xây d ng b ng giá đ t đai hàng n m c a B Tài nguyên và Môi tr ng, B Tài Chính t i thông t 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC theo Lu t đ t đai 2003, hay thông t 36/2014/TT-BTNMT theo Lu t đ t đai 2013. K t qu công tác này là b ng giá đ t 2015 trên đ a bàn thành ph M Tho t nh Ti n Giang đã đ c UBND t nh Ti n Giang ban hành kèm theo Quy t đ nh s 41/2014/Q -UBND ngày 19/12/2014 c a UBND t nh Ti n Giang. Qua đánh giá công tác xây d ng b ng giá đ t t i đ a bàn c th s th y nh ng h n ch hi n nay c a ph ng pháp này.
Xác đ nh các y u t nh h ng đ n giá đ t, tiêu chí phân c p các y u t nh h ng đ n giá đ t đai t i thành ph M Tho, t nh Ti n Giang. Xác đ nh các y u t nh h ng và m c đ nh h ng c a chúng đ n giá đ t là c s đ l a ch n tiêu chí và phân c p các tiêu chí trong xây d ng b ng giá đ t đai. ây là n i dung quan tr ng, quy t đ nh m c đ chính xác c a b ng giá đ t đai. tài đ xu t s d ng ph ng pháp phân tích h i quy đ xác đ nh chúng.
Trên c s đánh giá công tác đ nh giá th c ti n và kh n ng ng d ng phân tích h i quy trong xác đ nh và phân c p các y u t nh h ng đ n giá đ t, đ tài đ xu t gi i pháp hoàn thi n quy trình đ nh giá đ t đai hàng lo t hi n nay.
T các n i dung nghiên c u trên, tác gi xây d ng khung phân tích c th nh sau: Hình 2.1. Khung phân tích Ngu n: Tác gi đ xu t 2.2. Ph ng pháp nghiên c u 2.2.1. Ph ng pháp đi u tra
thu th p s li u ph c v nghiên c u, ph ng pháp đi u tra đ c s d ng đ thu th p thông tin, s li u v đi u ki n t nhiên – kinh t - xã h i c a đi m nghiên c u; đi u tra thu th p s li u v giá đ t th tr ng t i đi m đi u tra.
Dùng phi u đi u tra đ thu th p các thông tin liên quan đ n giá đ t đai đ i v i các th a đ t có phát sinh bi n đ ng chuy n nh ng trong giai đo n tháng 6/2014 - 12/2014. tài s d ng phi u đi u tra đ t trên đ a bàn thành ph M Tho t nh Ti n Giang c a d án “Xây d ng b ng giá đ t n m 2015 c a T nh Ti n Giang”. Thông tin c a phi u đi u tra g m: giá đ t/giá b t đ ng s n chuy n nh ng; v trí, di n tích, m c đích th a đ t; kho ng cách t th a đ t đ n các trung tâm, hi n tr ng h t ng giao thông (b r ng, l p ph m t đ ng)… Ngoài ra, tác gi còn đi u tra ngo i nghi p b sung đ xác đ nh m t đ kinh doanh, ngành ngh kinh doanh, đ r ng đ ng, khu v c, c p đ ng, công trình t o c c v th trên các tuy n đ ng.
2.2.2. Ph ng pháp phân tích s li u
phân tích s li u đã đi u tra, thu th p, nhi u ph ng pháp đã đ c s d ng, c th nh sau:
- Ph ng pháp phân tích - t ng h p:
Trên c s các d li u, thông tin v giá đ t th tr ng, các y u t đ c đi m c a đ t đai đã đi u tra đ c, ti n hành phân tích xác đ nh m c đ nh h ng c a các y u t đ n giá tr đ t đai. Sau đó ti n hành t ng h p, đ a ra k t lu n v m i quan h gi a giá tr đ t đai và các y u t nh h ng đ n giá tr đ xác đ nh các y u t phân c p v trí và giá đ t phù h p v i đi u ki n th c t t i đ a ph ng.
- Ph ng pháp phân tích h i quy:
Ph ng pháp này dùng đ phân tích th ng kê bi n giá đ t (bi n ph thu c) d a vào các bi n đ c l p.
- Ph ng pháp so sánh:
Ph ng pháp này đ c s d ng đ so sánh công tác phân c p vùng giá tr theo bi u m u c a thông t h ng d n và theo phân tích c a hàm h i quy sau khi đã phân c p m c đ thu n l i c a các y u t nh h ng đ n giá đ t đai.
Ngoài ra, đ tài còn s d ng các ph ng pháp b n đ đ đ nh v các m u phi u đi u tra lên b n đ hi n tr ng s d ng đ t, làm c s đ xác đ nh khu v c cho các phi u đi u tra.
2.3. Công c nghiên c u
Các ph n m m đ c s d ng: Excel, DTREG, MapInfo.
- Excel dùng đ nh p li u s li u đi u tra, x lý s li u làm đ u vào cho mô hình.
- DTREG, phân tích s li u đ u vào, xác đ nh các y u t nh h ng đ n giá, xây d ng mô hình cây quy t đ nh hay hàm giá đ t đai.
- Mapinfo đ c s d ng đ đ nh v các v trí đi u tra lên b n đ , phân vùng các khu v c.
2.4. Gi i thi u ph n m m DTREG
DTREG là ch ng trình phân tích th ng kê m nh m , có kh n ng xây d ng cây quy t đ nh phân l p, h i quy và máy vector h tr (SVM) đ mô t m i liên h gi a d li u, và có th s d ng đ d đoán giá tr kh o sát trong t ng lai.
DTREG ch p nh n t p h p d li u ch a nhi u dòng v i m t c t cho m i bi n. M t trong các bi n là bi n m c tiêu, giá tr c a nó đ c mô hình hóa và đ c d đoán nh là m t hàm c a bi n d báo. DTREG phân tích giá tr và cho ra m t mô hình ch cách t t nh t đ d đoán giá tr c a bi n k t qu d a trên giá tr bi n d báo. Ngoài vi c xây d ng mô hình d báo, DTREG còn đo ch t l ng mô hình.
DTREG có th t o nh ng mô hình cây đ n c đi n (SingleTree) c ng nh TreeBoost, Decision Tree Forest g m có nhi u cây. DTREG c ng có th xây d ng mô hình Support Vector Machine (SVM) và H i quy logictic (Logistic Regression).
DTREG bao g m ngôn ng chuy n đ i d li u (DTL: data transformation language) đ chuy n đ i bi n, t o ra bi n m i và ch n các dòng đ phân tích.
Ch ng trình DTREG phân tích t p giá tr d li u và t o ra cây quy t đ nh. Cây quy t đ nh có th s d ng đ d đoán giá tr c a bi n m c tiêu d a trên nh ng giá tr c a nh ng bi n d báo. Gi ng nh m t cái cây th t, cây quy t đ nh có g c, nhánh và lá. M t d đoán đ c t o b ng cách c n c vào cây t g c, theo nhánh trái ho c ph i d a vào giátr bi n d báo cho đ n khi t i lá. M i lá ch ra giá tr có kh n ng phù h p nh t cho bi n m c tiêu đã cho b i giá tr d báo d n đ n lá.
K thu t cây quy t đ nh là m t công c m nh và hi u qu trong vi c phân l p và d báo. Các đ i t ng d li u đ c phân thành các l p. Các giá tr c a đ i t ng d li u ch a bi t s đ c d đoán, d báo. Tri th c đ c rút ra trong k thu t này th ng đ c mô t d i d ng t ng minh, đ n gi n, tr c quan, d hi u đ i v i ng i s d ng.
Trong lý thuy t quy t đ nh (ch ng h n qu n lý r i ro), m t cây quy t đ nh (decision tree) là m t đ th c a các quy t đ nh và các h u qu có th c a nó (bao g m r i ro và hao phí tài nguyên). Cây quy t đ nh đ c s d ng đ xây d ng m t k ho ch nh m đ t đ c m c tiêu mong mu n. Các cây quy t đ nh đ c dùng đ h tr quá trình ra quy t đ nh. Cây quy t đ nh là m t d ng đ c bi t c a c u trúc cây (Hình 2.1).
Hình 2.2. Nguyên t cphân nhánh cây quy t đ nh
DTREG là m t ng d ng thi t th c đ c cài đ t d dàng trên các h th ng Windows b t k . DTREG dùng giá tr phân cách d u ph y nh ng file d li u đ d dàng t o ra h u h t các ngu n d li u b t k . M t khi b n t o nh ng file d li u c a b n, ngay khi cung c p nó vào trong DTREG, và đ DTREG làm t t c công vi c t o cây quy t đ nh, SVM ho c mô hình Logistic Regression. Ngay c nh ng phân tích ph c t p c ng có th th c hi n trong vài phút.
Cây phân l p và cây h i quy: DTREG có th xây d ng cây phân l p n i mà bi n k t qu đ c d đoán là categorical và cây h i quy khi mà bi n k t qu là continuous nh s l ng thu vào ho c bán ra.
B ng cách đánh d u (check) m t button, b n có th đi u khi n DTREG xây