2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài
3.3.4.2.t phi nông nghi p
t phi nông nghi p quy đ nh chi ti t đ i v i đ t đô th và đ t nông thôn. B ng giá bao g m toàn b các tuy n đ ng t i khu v c đô th , đ ng qu c l , t nh h , huy n l . Các tuy n đ ng do xã qu n lý đ c xác đ nh theo đ t khu v c nông thôn.
t đô th có m c giáth p nh t là 450.000 đ ng/m2 và m c giá cao nh t là 25.000.000 đ ng/m2. t t i nông thôn t 280.000 đ ng/m2đ n 660.000 đ ng/m2
. K t qu c th đ c th hi n b ng 3.1.
B ng 3.1. Chênh l ch gi a giá đi u tra và b ng giá đ t đai t i thành ph M Tho t nh Ti n Giang
n v tính: 1000đ ng/m2
STT Lo i đ t Giá th
tr ng B ng giá Chênh l ch 1 t nông nghi p tr ng cây hàng n m
- Cao nh t 550 155 +395
- Th p nh t 80 50 +30
2 t nông nghi p tr ng cây lâu n m
- Cao nh t 1.000 165 +835 - Th p nh t 80 60 +20 3 t nông thôn - Cao nh t 1.600 720 +880 - Th p nh t 300 340 -40 4 t đô th - Cao nh t 65.000 25.000 +40.000 - Th p nh t 700 450 +250
(Ngu n: D án Xây d ng b ng giá đ t 2015c a T nh Ti n Giang)
Nh v y, chênh l ch giá đ t th tr ng so v i khung giá c a b ng giá đ t là khá cao, đ c bi t là đ t t i khu v c đô th và nông thôn.
3.4. Xác đ nh và đ nh l ng các y u t nh h ng đ n giá đ t
ph c v cho công tác phân c p v trí rõ ràng, vi c xác đ nh các y u t c ng nh m c đ nh h ng c a các y u t đ n giá đ t đai là h t s c c n thi t. i u này có th th c hi n thông qua phân tích h i quy b ng ph n m m DTREG.
Phân tích h i quy là tìm quan h ph thu c c a m t bi n đ c g i là bi n ph thu c vào m t ho c nhi u bi n khác, nh m m c đích c l ng ho c tiên đoán giá tr k v ng c a bi n ph thu c khi bi t tr c giá tr c a bi n đ c l p.
3.4.1. Xác đ nh và phân c p các y u t đ c đi m đ t đai c u thành giá đ t
kh c ph c nh ng h n ch c a công tác đ nh giá hàng lo t hi n nay thì công tác phân đ nh các y u t đ c đi m đ t đai c u thành giá đ t ph i rõ ràng và khách quan. Theo lý thuy t V th - Ch t l ng, giá đ t ph thu c vào hai thành ph n là v th và ch t l ng c a th a đ t. Sau khi phân tích đi u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a vùng, đ c đi m c a đ t đai, các y u t nh h ng đ n giá đ t đai, th hi n m c đ thu n l i c a đ t đai đ c l a ch n bao g m: kh n ng kinh doanh (m t đ kinh doanh và ngành ngh kinh doanh), khu v c đô th , c p đ ng, đ r ng đ ng và công trình t o c c v th . Các y u t này đ c phân c p m c đ thu n l i và đ c l a ch n làm bi n d báo (predictor variable) đ mô hình phân tích xác đ nh m c đ nh h ng c a chúng đ n giá đ t đai.
- Kh n ng kinh doanh: là bi n r i r c (categorical). ây đ c xác đ nh là bi n có nhi u nh h ng đ n giávà bi n này mang tính bán đ nh l ng. i v i các khu v c khác nhau có th đ c phân c p khác nhau. i v i các khu v c đô th l n nh thành ph H Chí Minh hay Hà N i, m t đ kinh doanh các tuy n đ ng là r t l n thì c s phân c p là ngành ngh kinh doanh. Nh ng các đô th quy mô nh thì đ c xác đ nh d a vào m t đ đang kinh doanh t i các tuy n đ ng đi u tra.
+ M t đ kinh doanh c a các tuy n và đo n đ ng: đ c xác đ nh b ng t l % nhà đ t trên đo n đ ng đ c s d ng đ th c hi n ho t đ ng kinh doanh theo m t s ngành ngh nh t đ nh và đ c phân thành các c p đ : <20%, 20-40%, 40- 60%, 60-80%, 80-100%.
+ Ngành ngh kinh doanh đ c xác đ nh thông qua k t qu đi u tra các các tuy n và đo n đ ng trong thành ph M Tho, nh T p hóa, Quán n, Quán cà phê, Shop th i trang, đi n,... T p trung thành các ph chuyên doanh hay không chuyên doanh. Kh n ng kinh doanh cao khi ngành ngh kinh doanh càng đa d ng, hàng hóa có tính ch t tiêu dùng cho nhi u thành ph n khách hàng, có m c đ l i nhu n cao.
- Khu v c trong đô th : là bi n r i r c, đ c phân c p theo phân b không gian đô th . Ranh gi i các khu v c đ c xác đ nh rõ trên b n đ . M t đô th có th
có nhi u trung tâm (đa c c) hay m t trung tâm (đ n c c). Trung tâm đô th không đ n thu n là m t đi m mà là m t khu v c. Trung tâm thành ph M Tho t p trung xung quanh ch thành ph và n i t p trung các tr s hành chính c a t nh, đây là bi n r i r c g m các giá tr : Trung tâm, C n trung tâm, ô th , Ven đô th và Ngo i ô.
Khu v c trung tâm là khu v c n i ô t p trung các lo i hình kinh doanh d ch v mang giá tr l i nhu n l n. Trên đ a bàn thành ph M Tho, ch Thành ph M Tho đ c xem là trung tâm, là n i di n ra ho t đ ng th ng m i s m u t, là n i đ c m i ng i mong mu n nh t – n i có v th cao nh t. Khu v c này đ c gi i h n b i các tuy n đ ng (tính cho c hai bên m t ti n đ ng):
+ ng Nguy n Hu : t Lý Công U n đ n đ ng Lê Th Ph + ng Lê L i: t Th Khoa Huân đ n đ ng Ngô Quy n, + ng Lê V n Duy t: t C ng ch đ n đ ng Lê L i, + ng Nam K Kh i Ngh a: t Nguy n Trãi đ ng 30/4, + ng Th Khoa Huân: t u Quây đ n đ ng Lê L i, + ng Lê i Hành: t Nguy n Hu đ n đ ng Lê L i, + ng Võ Tánh Nam, Võ Tánh B c.
Khu v c c n trung tâm là khu v c thu c đ a bàn các ph ng có m t đ phân b dân c cao ngoài khu v c trung tâm, có m c cung ng các d ch v đô th cao nh ng không t p trung nhi u các lo i hình kinh doanh.
Khu v cđô th là khu v c thu c đ a bàn các ph ng còn l i. t các tuy n đ ng t i các xã có ranh gi i giáp v i ph ng đ c xác đ nh là thu c khu v c ven đô th . Và khu v c ngo i ô là khu v c thu c các xã.
- C p đ ng là bi n r i r c. Tùy vào v trí, quy mô, m c đ ph c v cho l u thông mà các tuy n đ ng khác nhau có giá đ t khác nhau. Theo Lu t giao thông đ ng b n m 2008, h th ng giao thông đ ng b đ c chia làm nhi u c p, g m: đ ng trung tâm, đ ng ph , đ ng tr c chính, đ ng nhánh và đ ng gom.
ng trung tâm là các đo n đ ng ph t i khu v c trung tâm có m c đ kinh doanh s m u t; đ ng ph là các đo n đ ng n m trong n i đô không ph i là
đ ng trung tâm và có m t đ dân c cao; đ ng tr c chính là các đo n đ ng qu c l , t nh l không đi qua khu v c trung tâm, b o đ m giao thông ch y u trong khu v c; đ ng nhánh là các đo n đ ng n i vào đ ng tr c chính và đ ng ph ; đ ng gom là đ ng đ gom h th ng đ ng giao thông n i b c a các khu đô th , công nghi p, kinh t , dân c , th ng m i - d ch v và các đ ng khác vào đ ng tr c chính ho c vào đ ng nhánh, đ ng ph tr c khi đ u n i vào đ ng tr c chính.
- Công trình t o c c v th là bi n r i r c, v th là y u t c u thành giá tr c a đ t đai, v th c a khu v c có th đ c ph n ánh qua các công trình xây d ng mang tính bi u t ng v n hóa, xã h i, kinh t và chính tr c a thành ph hay các công trình tr s hành chính, v n hóa, tr ng h c,... (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- r ng m t đ ng nh h ng đ n s thu n l i c a l u thông nên đ c ch n, đây là bi n liên t c.
Sau khi phân tích, các tiêu chí đ c phân c p rõ ràng và khách quan, đ c đ nh l ng rõ ràng đ xác đ nh bi n d báo. ây là c s đ mô hình phân tích, tính toán m c đ nh h ng c a t ng bi n d báo và xác đ nh bi n m c tiêu (đ n giá, đ n v tính là tri u đ ng).
3.4.2. nh l ng m c đ đóng góp c a các y u t đ c đi m v th c a đ t đai vào giá tr đ t đai b ng mô hình cây quy t đ nh vào giá tr đ t đai b ng mô hình cây quy t đ nh
Theo lý thuy t V th - Ch t l ng, giá đ t ph thu c vào hai thành ph n là v th và ch t l ng c a th a đ t. i v i đ t thì bi n ch t l ng th a đ t bao g m các y u t nh di n tích th a đ t, đ a ch t công trình,… trong toàn khu v c t ng đ i đ ng nh t nên không đ a vào kh o sát. Vì b ng giá là xác đ nh giá hàng lo t (trung bình chung cho khu v c) ch không ph i đ nh giá cá bi t nên c ng không ch n y u t di n tích th a đ t đ kh o sát. Bi n v th l a ch n các bi n m t đ kinh doanh, ngành ngh kinh doanh, khu v c, c p đ ng, công trình v th , đ r ngc a đ ng.
Mô hình cây quy t đ nh v giá đ t là mô hình d báo giá tr đ t đai thông qua các nhánh (internal) và lá (leaf). Trong đó, các lá đ i di n cho các phân lo i còn nhánh đ i di n cho các t h p c a các thu c tính d n t i phân lo i đó.
xây d ng cây quy t đ nh giá đ t dùng ph n m m DTREG. ây là m t ph n m m phân tích h i quy, xây d ng cây đ n, đ c xây d ng đ phân tích, tính toán bi n d báo d a vào các bi n m c tiêu. Các bi n đ c l a ch n đ phân tích g m: m t đ kinh doanh, ngành ngh kinh doanh, khu v c, c p đ ng, đ r ng đ ng, công trình t o c c v th trên các đo n đ ng.
3.4.2.1. M c đ nh h ng c a các bi n d báo
V i b s li u đi u tra v đ t t i thành ph M Tho c a d án xây d ng b ng giá đ t n m 2015 đi u tra trên 11 ph ng và 6 xã v i 208 tuy n và đo n đ ng. Mô hình cây quy t đ nh có bi n k t qu là giá đ t và các bi n d báo quan tr ng ph n ánh v th c u thành giá tr đ t là các y u t : m t đ kinh doanh (MATDO KD), ngành ngh kinh doanh (NGANHNGHE KD), khu v c (KHU VUC), c p đ ng (CAP DUONG), đ r ng đ ng (DRGD) và công trình v th (CT VT). Qua phân tích mô hình đã xây d ng cây quy t đ nh v i 96 nhánh (group split), 97 lá (leaf); t l ph ng sai (Proportion of variance) R2 = 0.99499. Nh v y mô hình đã th hi n s thích h p và kh n ng d báo khá cao. (Ph l c 1)
B ng 3.2. K t qu h i quy b ng DTREG
B ng 3.3. T m quan tr ngc a các bi n d báo
STT Bi n d báo (variable) T m quan tr ng (importance)
1 M t đ kinh doanh 100.000 2 Khu v c 14.400 3 Ngành ngh kinh doanh 1.701 4 r ng đ ng 0.194 5 C p đ ng 0.077 6 Công trình v th 0.046 (Ngu n: K t qu mô hình)
M t đ và ngành ngh kinh doanh c a các tuy n và đo n đ ng: ph n ánh kh n ng kinh doanh c a khu ph đ c hi u theo ki u “Buôn có b n, bán có ph ng”, đ c xác đ nh b ng t l % nhà đ t trên đo n đ ng đ c s d ng đ th c hi n ho t đ ng kinh doanh theo m t s ngành ngh nh t đ nh. Vì kh n ng kinh doanh đ c xác đ nh d a vào m tđ kinh doanh đ t 100% và ngành ngh kinh doanh chi m 1,701% c a các đo n đ ng nên bi n này ph n nh đúng quy lu t phân vùng s d ng đ t.
Các khu v c đô th : Thành ph M Tho phân ra thành các khu v c trung tâm (khu v c n i ô t p trung các lo i hình kinh doanh d ch v mang giá tr l i nhu n l n), c n trung tâm (khu v c thu c đ a bàn các ph ng có m t đ phân b dân c cao ti p giáp v i khu v c trung tâm, có m c cung ng các d ch v đô th cao nh ng không t p trung nhi u các lo i hình kinh doanh), khu v c đô th (khu v c t p trung dân c sinh s ng có m t đ caobao g m các ph ng thu cthành ph ), khu v c ven đô th (khu v c còn l i thu c đ a bàn các ph ng) và khu v c ngo i ô (khu v c thu c các xã). Vi c phân khu v c này c n c vào đ n v hành chính ph ng xã, m t đ dân c và kho ng cách đ a lý hay th i gian đ n trung tâm thành ph (là Ch trung tâm c a thành ph ) t các tuy n và đo n đ ng. Khu v c là bi n đ c chia theo phân b không gian đô th. Và theo quy lu t phân vùng s d ng đ t, bi n này c ng th hi n s nh h ng c a mình đ n giá đ t 14,400%.
r ng đ ng ph : ng ph có ch c n ng giao thông và đ ng th i còn có ch c n ng không gian, ph n ánh l u l ng ng i l u thông qua l i m t khu ph là ti m n ng thi t l p các quan h xã h i c u thành v th c a khu ph . r ng đ ng đ c xác đ nh trên b n đ đ a chính. r ng đ ng chi m 0, 194% c ng th hi n m c đ nh h ng đ n giá đ t. i u này ph n ánh đúng quy lu t khách quan.
C p đ ng không đ c phân theo c p qu n lý (qu c l , t nh l , huy n l và xã qu n lý) mà đ c phân theo ch c n ng giao thông và không gian đô th . ng trung tâm hoàn toàn n m trong khu v c trung tâm, đ ng ph n m trong khu v c n i ô, trong khi đ ng tr c chính l i khu v c ven đô th ho c ngo i ô. Vì v y bi n này ph n nào ph n ánh kho ng cách đ n trung tâm c ng nh vai trò c a chúng trong ho t đ ng giao thông đ ng b . Và do đó, chúng th hi n s nh h ng c a mình đ n bi n m c tiêu 0,077%.
C ng nh bi n c p đ ng, các công trình t o c c v th khu v c: Ch , Siêu th , Tr s hành chính, Trung tâm v n hóa, Tr ng h c, b nh vi n, công viên, b n xe,... qua phân tích h i quy công trình v th chi m 0,046% trong mô hình xác đ nh đ c các y u t c ng nh m c đ nh h ngc a chúng đ n giá đ t. Vi c xác đ nh và đ nh l ng đ c các y u t nh h ng đ n giá đ t là c s cho vi c xác đ nh giá đ t m t cách khách quan và khoa h c.
Các y u t đ c d báo là nh h ng đ n giá đ t nh kh n ng kinh doanh th hi n qua m t đ kinh doanh và ngành ngh kinh doanh, khu v c. Các công trình t o c c v th , đ r ng đ ng và c p đ ng thì theo k t qu phân tích h i quy thì