2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài
1.3.ts nghiên cu tiêu bi vđ nh giá đt đai trong thi gian gn đây
T i các n c có n n kinh t th tr ng phát tri n, nh Anh, M ,... hay các n c t i khu v c châu Á, nh Nh t B n, Hàn Qu c,... ho t đ ng đ nh giá đ t đ u đ c qu n lý b i các c quan chuyên trách c a Nhà n c. Các c quan này ban
hành các tiêu chu n đ nh giá và xây d ng c s h t ng thông tin h tr công tác đ nh giá đ t làm cho giá đ t ngày càng minh b ch rõ ràng.
Giá đ t đ c xác đ nh b ng các ph ng pháp khác nhau (so sánh tr c ti p, chi phí, thu nh p và th ng d ) tùy theo m c đích đ nh giá. Nh ng ch y u là s d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p c n c vào giá th tr ng (mua - bán) đ xác đ nh giá đ t.
Hàm h i quy giá đ t đ c thi t l p bao g m các bi n s đ c l p ph n ánh các thu c tính c a đ t đai - b t đ ng s n nh v trí, di n tích, chi u cao, s t ng nhà,... và giá đ t là bi n s ph thu c. Mô hình đ nh giá đ t hàng lo t d a vào các hàm h i quy này đ c s d ng có k t qu trong t ng phân vùng giá tr đ t đ xác đ nh giá đ t đ n t ng th a đ t, nh ng l i th ng mang tính c c b , không g n li n đ c v i các thông s đ c tr ng c a c u trúc các đô th c th , có th nói là do nh h ng t quan đi m c a Daniel McFadden v tính phi c u trúc c a đô th , có liên quan t i hành vi l a ch n r i r c c a ng i dân (Daniel McFadden, 1978).
T i các n c phát tri n hi n nay ho t đ ng đ nh giá đ t đai - b t đ ng s n có hai hình th c đ nh giá cá bi t (riêng l ) và hàng lo t. nh giá cá bi t là vi c xác đ nh giá c a t ng th a đ t - b t đ ng s n riêng l b ng các ph ng pháp đ nh giá c th nêu trên. nh giá hàng lo t bao g m các b c thu th p thông tin v giá tr th tr ng và các y u t thu c tính c a đ t đai nh h ng đ n giá tr đ t, phân vùng giá tr đ t, xác đ nh giá tr c s c a đ n v đ t đai - b t đ ng s n tiêu chu n c a t ng vùng giá đ t, tính toán các h s nh h ng c a các y u t nh đ n giá đ t, xác đ nh giá c a t ng th a đ t đai - b t đ ng s n riêng l c n c vào giá tr đ t c s và các h s nh h ng đ n giá tr đ t. Trong đó, các y u t nh h ng và h s nh h ng đ c xác đ nh b ng ph ng pháp phân tích h i quy giá n d a vào các hàm toán h c có d ng tuy n tính ho c phi tuy n tính (Olof Färnkvist, 2012). .
M t h ng ti p c n khác trong đ nh giá đ t là xây d ng mô hình đ nh giá đ t t đ ng (Automatic Valuation Models - AVMs) c ng b ng cách s d ng các hàm h i quy giá n, nh ng c n c vào lý thuy t m i v V trí dân c đô th đ c phát tri n b i Hoàng H u Phê và Patrick Wakely và công b t i V ng qu c Anh vào
n m 2000 trên T p chí ô th h c (Urban Studies) d i tiêu đ “V th , ch t l ng và s l a ch n khác: Ti n t i m t lý thuy t m i v V trí dân c đô th ”.
N i dung chính c a lý thuy t là mô t đ ng h c dân c đô th , t c s thay đ i trong các khu dân c đô th liên quan đ n hành vi l a ch n v n i c a ng i dân trong không gian đô th , có th đ c quan ni m nh bao g m m t chuy n d ch đ ng th i d c theo hai chi u: V th n i và Ch t l ng nhà . Lý thuy t này có n i dung khác bi t so v i các lý thuy t đ c đa s ch p nh n hi n nay phát tri n b i William Alonso (1964) d a vào ý t ng c a Von Thunen (1826), lý gi i đ ng h c dân c đô th theo s l a ch n gi a chi phí đi l i và chi phí nhà . Lý thuy t V trí dân c đô th c a William Alonso có kho ng cách khá l n so v i th c ti n, mô hình c u trúc đô th này không còn d báo đ c chính xác xu th phát tri n các đô th , đ c bi t là t i các qu c gia đang phát tri n trong các đi u ki n m i c a th k XXI (Hoàng H u Phê và Patrick Wakely, 2000).