2. Mc tiêu nghiên cu ca đ tài
1.2.2.Các ph ng phá pđ nh giá theo quy đ nh hin hành
Ph ng pháp xác đ nh giá đ t ph bi n nh t hi n nay là c l ng giá tr th tr ng, trên th gi i t n t i hai xu h ng đ nh giá: (i) ph ng pháp truy n th ng ch y u s d ng đ đ nh giá các m nh đ t cá bi t g m có ph ng pháp so sánh tr c ti p, ph ng pháp thu nh p, ph ng pháp h s đi u ch nh giá đ t, ph ng pháp th ng d , ph ng pháp chi t tr ; (ii) ph ng pháp đ nh giá hàng lo t trên c s d li u th ng kê thông tin giá đ t và s h tr c a máy tính thông qua k thu t phân tích th ng kê.
a) Ph ng pháp so sánh tr c ti p
Giá tr c tính c a th a đ t, khu đ t c n đ nh giá đ c tính theo cách đi u ch nh các y u t khác bi t v giá v i t ng th a đ t, khu đ t so sánh nh sau:
Giá tr c tính c a th a đ t, khu đ t c n đ nh giá = Giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t c a t ng th a đ t, khu đ t so sánh ± M c ti n đi u ch nh v giá hình hành t nh ng y u t khác bi t c a t ng th a đ t, khu đ t so sánh v i th a đ t, khu đ t c n đ nh giá b) Ph ng pháp chi t tr
Ph ng pháp chi t tr là ph ng pháp đ nh giá đ t đ i v i th a đ t có tài s n g n li n v i đ t b ng cách lo i tr tài s n g n li n v i đ t ra kh i t ng giá tr b t đ ng s n (bao g m giá tr đ t và giá tr tài s n g n li n v i đ t). Có th bi u di n đ n gi n theo công th c sau:
Giá b t đ ng s n = Giá đ t + Chi phí xây d ng m i – Giá tr hao mòn
c) Ph ng pháp thu nh p
Ph ng pháp thu nh p là ph ng pháp đ nh giá đ t tính b ng th ng s gi a m c thu nh p ròng thu đ c bình quân 1 n m trên m t đ n v di n tích đ t so v i lãi su t ti t ki m bình quân m t n m tính đ n th i đi m đ nh giá đ t c a lo i ti n g i VN k h n 12 tháng t i Ngân hàng th ng m i Nhà n c có m c lãi su t ti n g i ti t ki m cao nh t trên đ a bàn c p t nh.
Thu nh p ròng 1 n m = Thu nh p bình quân 1 n m – chi phí bình quân 1 n m
d) Ph ng pháp th ng d
Ph ng pháp th ng d là ph ng pháp đ nh giá đ t đ i v i th a đ t có ti m n ng phát tri n theo quy ho ch s d ng đ t, quy ho ch xây d ng ho c đ c phép chuy n m c đích s d ng đ t đ s d ng cao nh t và t t nh t b ng cách lo i tr t ng chi phí c tính ra kh i t ng doanh thu phát tri n gi đ nh c a b t đ ng s n. Công th c tính nh sau:
Giá tr c tính c a th a đ t = T ng giá tr phát tri n - T ng chi phí phát tri n
e) Ph ng pháp h s đi u ch nh giá đ t
Ph ng pháp h s đi u ch nh giá đ t là ph ng pháp đ nh giá đ t b ng cách s d ng h s đi u ch nh giá đ t nhân (x) v i giá đ t trong b ng giá đ t do y ban
nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ng (sau đây g i là UBND c p t nh) ban hành.
Giá tr c a th a đ t = Giá đ t trong b ng giá đ t x H s đi u ch nh giá đ t
f) Ph ng pháp đ nh giá đ t đai hàng lo t
Ph ng pháp này đ c th c hi n v i s tr giúp c a h th ng thông tin đ t đai d ng d li u c s , thông qua nhi u k thu t phân tích h i qui khác nhau trên c s thi t l p m i quan h gi a giá tr c a đ t đai v i các đ c tính riêng c a đ t. ây là ph ng pháp khách quan và có đ tin c y cao do k t qu đ nh giá d a trên c s h i qui c a t t c các d li u m u nghiên c u. Tuy nhiên, k thu t phân tích h i qui đòi h i d li u ph c t p và ph i đ c c p nh t th ng xuyên, đ tin c y c a vi c đ nh giá ph thu c vào ch t l ng c a b d li u.
1.2.3. i u ki n áp d ng các ph ng pháp xác đ nh giá đ t
Khi áp d ng các ph ng pháp xác đ nh giá đ t, các thông tin, s li u c n thi t đ tính toán đi đ n k t lu n v m c giá c th đ u ph i thu th p trên th tr ng trong đi u ki n bình th ng, đ ng th i ph i phân tích, l a ch n các thông tin, s li u chính xác và có đ tin c y cao.
Trong tr ng h p thu th p đ c đ y đ thông tin, s li u đ có th áp d ng c b n ph ng pháp xác đ nh giá đ t, thì s d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p làm ph ng pháp ch y u đ xác đ nh giá đ t.
Trong các tr ng h p sau đây c n ph i s d ng k t h p ít nh t hai ph ng pháp xác đ nh giá đ t đ ki m tra, so sánh, đ i chi u các m c giá c tính đ quy t đ nh m c giá c th :
- Vi c chuy n nh ng quy n s d ng đ t ch a di n ra ph bi n trên th tr ng, s li u thu th p đ c không có tính h th ng;
- Giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t trên th tr ng bi n đ ng th t th ng, không ph n ánh đúng quan h cung - c u v đ t trong đi u ki n bình th ng.
Các ph ng pháp xác đ nh giá đ t trên đây đ c áp d ng đ xác đ nh giá tr c a th a đ t, khu đ t c th làm c n c đ đ nh giá đ t hàng lo t cho t ng v trí đ t, t ng vùng giá tr đ t.
1.2.4. H n ch c a ph ng pháp đ nh giá đ t đaihàng lo t hi n nay
V i nhóm đ t nông nghi p, tiêu chí phân c p khu v c và v trí t ng đ i th ng nh t và khách quan vì nhóm đ t này không có s chênh l ch quá cao gi a các khu v c và v trí. c thù c a s n xu t nông nghi p là ph thu c r t l n vào tính ch t đ t đai nh ng tính ch t th nh ng c a đ t đai là t ng đ i đ ng nh t trong m t khu v c nên giá đ t ch y u ph thu c m c đ thu n l i c a các công trình h t ng k thu t ph c v cho s n xu t nông nghi p.
Nh ng v i đ t , b ng giá luôn b xem là còn quá th p so v i th c t và không có c s trong vi c xác đ nh các đo n. Nguyên nhân là b ng giá b v ng tr n khung giá do Chính ph quy đ nh c ng nh không có tiêu chí rõ ràng trong vi c phân chia đo n đ ng. Vi c phân đo n th ng c n c vào hi n tr ng h t ng giao thông và các công trình h t ng k thu t – kinh t - xã h i nh ng không đ c gi i thích rõ ràng và th ng ph thu c vào ý ki n ch quan c a ng i đ nh giá.
Vì giá đ t do nhà n c quy đ nh ph i đ m b o nguyên t c sát v i giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ng trong đi u ki n bình th ng. ng th i giá này c ng xác đ nh trên c s khung giá đ t do Chính ph quy đ nh. Nên khi xác đ nh giá, ng i đ nh giá ph i cân nh c, phân b giá t giá tr n cho v trí có đi u ki n thu n l i nh t và gi m d n cho các v trí kém thu n l i h n. Chính vì v y, giá đ t đ c ban hành hàng n m ch y u mang tính ch quan, duy ý chí c a ng i đ nh giá.
1.3. M t s nghiên c u tiêu bi u v đ nh giá đ t đai trong th i gian g n đây1.3.1.Tình hình nghiên c u v đ nh giá đ t n c ngoài 1.3.1.Tình hình nghiên c u v đ nh giá đ t n c ngoài
T i các n c có n n kinh t th tr ng phát tri n, nh Anh, M ,... hay các n c t i khu v c châu Á, nh Nh t B n, Hàn Qu c,... ho t đ ng đ nh giá đ t đ u đ c qu n lý b i các c quan chuyên trách c a Nhà n c. Các c quan này ban (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
hành các tiêu chu n đ nh giá và xây d ng c s h t ng thông tin h tr công tác đ nh giá đ t làm cho giá đ t ngày càng minh b ch rõ ràng.
Giá đ t đ c xác đ nh b ng các ph ng pháp khác nhau (so sánh tr c ti p, chi phí, thu nh p và th ng d ) tùy theo m c đích đ nh giá. Nh ng ch y u là s d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p c n c vào giá th tr ng (mua - bán) đ xác đ nh giá đ t.
Hàm h i quy giá đ t đ c thi t l p bao g m các bi n s đ c l p ph n ánh các thu c tính c a đ t đai - b t đ ng s n nh v trí, di n tích, chi u cao, s t ng nhà,... và giá đ t là bi n s ph thu c. Mô hình đ nh giá đ t hàng lo t d a vào các hàm h i quy này đ c s d ng có k t qu trong t ng phân vùng giá tr đ t đ xác đ nh giá đ t đ n t ng th a đ t, nh ng l i th ng mang tính c c b , không g n li n đ c v i các thông s đ c tr ng c a c u trúc các đô th c th , có th nói là do nh h ng t quan đi m c a Daniel McFadden v tính phi c u trúc c a đô th , có liên quan t i hành vi l a ch n r i r c c a ng i dân (Daniel McFadden, 1978).
T i các n c phát tri n hi n nay ho t đ ng đ nh giá đ t đai - b t đ ng s n có hai hình th c đ nh giá cá bi t (riêng l ) và hàng lo t. nh giá cá bi t là vi c xác đ nh giá c a t ng th a đ t - b t đ ng s n riêng l b ng các ph ng pháp đ nh giá c th nêu trên. nh giá hàng lo t bao g m các b c thu th p thông tin v giá tr th tr ng và các y u t thu c tính c a đ t đai nh h ng đ n giá tr đ t, phân vùng giá tr đ t, xác đ nh giá tr c s c a đ n v đ t đai - b t đ ng s n tiêu chu n c a t ng vùng giá đ t, tính toán các h s nh h ng c a các y u t nh đ n giá đ t, xác đ nh giá c a t ng th a đ t đai - b t đ ng s n riêng l c n c vào giá tr đ t c s và các h s nh h ng đ n giá tr đ t. Trong đó, các y u t nh h ng và h s nh h ng đ c xác đ nh b ng ph ng pháp phân tích h i quy giá n d a vào các hàm toán h c có d ng tuy n tính ho c phi tuy n tính (Olof Färnkvist, 2012). .
M t h ng ti p c n khác trong đ nh giá đ t là xây d ng mô hình đ nh giá đ t t đ ng (Automatic Valuation Models - AVMs) c ng b ng cách s d ng các hàm h i quy giá n, nh ng c n c vào lý thuy t m i v V trí dân c đô th đ c phát tri n b i Hoàng H u Phê và Patrick Wakely và công b t i V ng qu c Anh vào
n m 2000 trên T p chí ô th h c (Urban Studies) d i tiêu đ “V th , ch t l ng và s l a ch n khác: Ti n t i m t lý thuy t m i v V trí dân c đô th ”.
N i dung chính c a lý thuy t là mô t đ ng h c dân c đô th , t c s thay đ i trong các khu dân c đô th liên quan đ n hành vi l a ch n v n i c a ng i dân trong không gian đô th , có th đ c quan ni m nh bao g m m t chuy n d ch đ ng th i d c theo hai chi u: V th n i và Ch t l ng nhà . Lý thuy t này có n i dung khác bi t so v i các lý thuy t đ c đa s ch p nh n hi n nay phát tri n b i William Alonso (1964) d a vào ý t ng c a Von Thunen (1826), lý gi i đ ng h c dân c đô th theo s l a ch n gi a chi phí đi l i và chi phí nhà . Lý thuy t V trí dân c đô th c a William Alonso có kho ng cách khá l n so v i th c ti n, mô hình c u trúc đô th này không còn d báo đ c chính xác xu th phát tri n các đô th , đ c bi t là t i các qu c gia đang phát tri n trong các đi u ki n m i c a th k XXI (Hoàng H u Phê và Patrick Wakely, 2000).
1.3.2. Tình hình nghiên c u v đ nh giá đ t trong n c
T i Vi t Nam các v n đ v lý lu n và ph ng pháp đ nh giá, phân vùng giá tr đ t ph c v xây d ng b ng giá đ t đã đ c đ c p và nghiên c u gi i quy t trong các đ tài và công trình nghiên c u trong th i gian g n đây.
tài “Nghiên c u m t s nguyên nhân c b n làm bi n đ ng giá đ t đô th trên th tr ng và đ xu t ph ng pháp đ nh giá đ t đô th phù h p n c ta” c a nhóm nghiên c u Bùi Ng c Tuân (B TN&MT), th c hi n n m 2004. T k t qu nghiên c u nhóm nghiên c u đ tài rút ra k t lu n ph ng pháp so sánh tr c ti p là ph ng pháp đ nh giá đ t đô th phù h p nh t cho c 2 hình th c đ nh giá: đ nh giá đ t hàng lo t và đ nh giá đ t riêng l .
Theo đ ng h ng c a lý thuy t V th - Ch t l ng, thì hàm giá đ t đai - b t đ ng s n có các bi n s đ c t ch c thành hai nhóm liên quan đ n các thu c tính v th đ t đai và ch t l ng b t đ ng s n, đ ng thái c a các thu c tính này là c s vi mô xác đ nh c u trúc các khu đô th và b ng hình th c này có th đ a ra các d báo quan tr ng v bi n thiên giá c c a đ t đai - b t đ ng s n trên quy mô toàn b thành ph (Hoàng H u Phê và Patrick Wakely, 2000).
Các công trình “Lý thuy t V th - Ch t l ng và các ng d ng trong phát tri n đô th và đ nh giá b t đ ng s n” c a nhóm nghiên c u Hoàng H u Phê (B XD) và Tr n Thanh Hùng (Tr ng i h c TN&MT Tp.HCM), th c hi n t n m 2002 đ n nay và các k t qu nghiên c u đ c đ ng trên các t p chí chuyên ngành. H ng nghiên c u t p trung vào các v n đ lý thuy t và ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n ng d ng lý thuy t V th - Ch t l ng. K t qu nghiên c u cho th y giá tr c a đ t đai và b t đ ng s n bao g m các y u t giá tr h u hình và giá tr vô hình, có th đ c xác đ nh b ng ph ng pháp phân tích h i quy giá n (Hedonic Pricing Method). T đó có th cung c p c n c đ nh l ng các y u t phân c p v trí đ t t ng ng v i phân vùng giá tr đ t và xây d ng h th ng đ nh giá đ t t đ ng cho c 2 hình th c hàng lo t và riêng l .
Lý thuy t V th - Ch t l ng: Các ng d ng trong nghiên c u và qu n lý th tr ng b t đ ng s n (Tr n Thanh Hùng, 2010). Bài vi t đã đ a ra nh ng quan đi m khoa h c v giá tr và đ xu t ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n trên c s lý thuy t V th - Ch t l ng, đ ng th i ti n hành ki m ch ng nh ng lu n đi m đ ra