V= CF (1+ r) CF୲ ୲+ (1+ r) V୬ ୬
3.3.5 Phương pháp lợi nhuận: 1Định nghĩa:
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi
của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
3.3.5.2 Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các
khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền.
Bước 2: Xác định tổng chi phí: bao gồm:
- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng.
- Chi phí lãi vay ngân hàng.
- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư.
Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Giá trị thị trường của bất động sản = Thu nhập thực hàng năm (3.11) Tỷ suất vốn hóa
Kết luận chương 3:
Hệ thống kế toán Việt Nam là hệ thống dựa trên giá gốc. Giá trị hợp lý chỉ được trình bày như là một cơ sở để xác định giá gốc trong một số trường hợp như: tài sản cố định thuê tài chính, trao đổi phi tiền tệ, doanh thu bán trả chậm, ...
Khái niệm giá trị hợp lý trong kế toán Việt Nam được đề cập đến lần đầu tiên vào năm 2001 trong chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình”, chuẩn mực kế toán số 04 “Tài sản cố định vô hình”, chuẩn mực số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”. Tuy nhiên đến nay vẫn chưa có chuẩn mực kế toán nào trình bày về giá trị hợp lý trên các khía cạnh:
- Định nghĩa
- Cấp bậc giá trị hợp lý - Phương pháp định giá
- Phạm vi áp dụng giá trị hợp lý
- Các công bố về giá trị hợp lý trong báo cáo tài chính
Ngoài ra các phương pháp xác định giá trị hợp lý trong các chuẩn mực kế toán Việt Nam cũng chưa được đề cập đến, các phương pháp định giá trình bày ở nội dung chương 3 được xem như là một sự tham khảo các tiêu chuẩn về thẩm định giá mà Bộ Tài chính đã ban hành.
Tóm lại, có thể nói rằng giá trị hợp lý tại Việt Nam chưa được đề cập rõ ràng, có hệ thống, phạm vi sử dụng còn hạn chế so với quốc tế, thực tế áp dụng chưa mang lại kết quả cao. Tuy nhiên, trong tương lai cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì vai trò của giá trị hợp lý ngày càng được mở rộng. Việt Nam có những thuận lợi cũng như những điều kiện cơ bản để nâng cao vai trò của giá trị hợp lý cũng như vận dụng giá trị hợp lý trong ghi nhận và trình bày thông tin một số khoản mục trên báo cáo tài chính.
CHƯƠNG 4
XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ TRỊ HỢP LÝ
TRONG KẾ TOÁN DOANH NGHIỆP VIỆT NAM
4.1 Mô hình giá trị hợp lý: 4.1.1 Mô hình nghiên cứu: