BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHĨ HỊ CHÍ MINH
B6 dựa
HỒNG HUYNH
NGHIÊN CỨU TÍN H KHA THI CUA DỰ ÁN TRUNG:
TÂM THƯƠN G MẠI - DỊCH VỤ
VÀ DÂN CƯ TÂN MAI
Chuyên ngành: Tài chính — Ngân hàng Mã sơ chuyên ngành: 60.34.20 LUẬN VĂN THẠC SỸ TÀI CHÍNH —- NGAN HANG TRƯỞNð DAI HOG tid TP Hos [THOT VIEN —
Người hướng dẫn khoa học:
TS NGUYEN TAN BINH
Trang 2TĨM TẮT LUẬN VĂN
Luận văn “nghiên cứu tính khả thi của Dự án trung tâm thương mại - dịch vụ
và dân cư Tân Mai” nhằm đánh giá tính khả thi của Dự án thơng qua các phân tích kỹ thuật, thị trường, tài chính, hiệu quả kinh doanh để giúp cho Cơng ty cổ phan tập đồn Tân Mai cĩ các cơ sở khoa học trong việc đưa ra các quyết định đầu tư cho dự án:
Luận văn nghiên cứu nhăm làm rõ các nội dung sau:
- Xác định các chỉ tiêu tài chính để xác định dịng tiền của dự án và
phương pháp xây dựng giá bán, chỉ phí xây dựng, lựa chọn suất chiết khấu cho các cơ cầu vốn khác nhau, phương án kinh doanh khác nhau của dự án sau khi xây dựng
- Tĩm tắt sơ lược về dự án đầu tư cụ thể: địa điểm và vốn đầu tư, sơ lược
về thị trường bất động sản tại Thành Phố Biên Hịa, nhu cầu về cao ốc văn phịng, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp tại thành phố Biên Hịa trong thời gian tới,
đối tượng khách hàng, chiến lược marketing của đự án, kế hoạch bán trước
- Phân tích rủi ro của dự án phần này đề tài sẽ đi sâu ba nội dung
Thứ nhất, phân tích độ nhạy của các yếu tố đầu vào của dự án bất động sản, khi các yếu tố đầu vào thay đổi thì các chỉ tiêu tài chính của dự án sẽ thay -
đổi như thế nào và khi nào thì dự án sẽ phải đối mặt với rủi ro, yếu tố nào tác : động nhiều nhất đến rủi ro của dự án
Thứ hai, phân tích tình huống để xác định tình huống nào tốt nhất và bat lợi nhất cho dự án
Thứ ba là phân tích mơ phỏng cho biết mức độ chắc chắn của các biến dự báo cần xem xét sau khi đặt các biến giả thuyết Sau khi phân tích mơ phỏng ta sẽ biết được dự án cĩ bao nhiêu phần trăm chắc chắc sẽ đạt kết quả như mong
muốn
Kết quả nghiên cứu cho thấy dự án cĩ lợi nhuận sau thuế 1.842.903 triệu đồng, phân tích ngân lưu trên cả hai quan điểm tổng đầu tư (TIPV) và chủ sở hữu (EPV) với chỉ phí sử dụng vốn chủ sở hữu được ước lượng bằng phương pháp gián tiếp thơng qua thị trường Mỹ và cĩ kết quả chỉ phí sử dụng vốn chủ sở hữu danh nghĩa là 26,73%, chỉ phí sử dụng vốn chủ sở hữu thực với lạm phát 10% là
15,21% Từ các kết quả này xác định được WACC danh nghĩa của Dự án là 24,99%, WACC thực là 13,62%.Từ các chỉ phí sử dụng vốn trên ta xác tính tốn được NPV, IRR của Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai cụ
Trang 3thể sau: STT Nội dung Theo quan điểm Theo quan điểm TIPV EPV 1 |NPV danh nghĩa, thực 424.134 triệu đồng | 430.198 triệu đồng 2_ |IRR danh nghĩa 35,42% 42,49% 3 |IRRthực 23,11% 29,53%
Ngồi các chỉ tiêu này thì Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư
Tân Mai cĩ hệ số lợi ích trên chỉ phí là 1,122>1 đây là hệ số tốt trong thẩm định
dự án, khả năng trả nợ của Dự án là cao khi hệ số đảm bảo trả nợ là 2,17>1, thời
gian hồn vốn của Dự án dự kiến là 4 năm 128 ngày Đồng thời trong phân tích rủi ro kể cả trong phân tích độ nhạy, tình huống theo các giải định đặt ra đều cho kết quả theo các tiêu trí đánh giá dự án đều là tốt, đặc biệt trong phân tích mơ phỏng theo giả định 50.000 trường hợp thì kết quả đều tốt với xác suất lớn hơn 99% trường hợp NPV theo quan điểm tổng đầu tư dương và IRR luơn lớn hơn chỉ phí sử dụng vốn bình quân WACC Từ những đánh giá trên luận văn đề xuất Cơng ty cổ phần tập đồn Tân Mai tổ chức thực hiện Dự án trung tâm thương mại
- dịch vụ và dân cư Tân Mai để nâng cao hiệu quả đầu tư của Cơng ty
Mặc dù cịn một số hạn chế nhất định trong luận văn này nhưng cũng cĩ
thể gĩp phần cho Cơng ty cơ phan tập đồn Tân Mai cĩ đủ cơ sở đề ra các quyết
định liên quan đến Dự án trung tâm thương mại - dịch vụ và dân cư Tân Mai
Trang 4MỤC LỤC Lời cam đoan Lời cảm ơn Tĩm tắt Mục lục Danh mục hình và đồ thị -. c2 Q.10 viii Danh muc bang Danh mục từ viết tắt
CHƯƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU
1.1 Sự cần thiết phải nghiên cứu tính khả thi của Dự án 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Mục tiêu nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn 1.7 Phạm vi nghiên cứu
1.8 Phương pháp lấy số TiỆU 5 5Á HT rgregreersee
CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ, DỰ AN, DIA ĐIỂM XÂY ‘DUNG DU AN 2.1 Thơng tin về chủ đầu tư 2.1.1 Tên và địa chỉ 2.1.2 Quá trình hình thành và phát triên 2.13 Lĩnh vực hoạt động 2.1.4 Sản phẩm — 2.1.5 Hệ thống phân phất 2.1.6 Các đơn vị trực thuộc 2.1.7 Các Cơng by c0H nung 2.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
Trang 5
3.1.2.1 Khu phúc hợp Biên Hịa City Sqwarê: -+ 3.1.2.2 Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Nhà ở The Pegasus Plaza:
3.1.2.3 Căn hộ Grand De Ámatfa:
3.1.2.4 Dự án chung cu cao tang Sonanland 3.1.2.5 Khu phức hợp V-CiHilight: ° 3.1.3 Giá bán căn hộ, biệt thự, trung tâm thương mại tại Thành phơ Biên TỒA co essĂssnStssnsrseesssee 3.1.4 Đề xuất giá bán của Dự án 3.2 Phân tích kỹ thuật
3.2.1 Vi tri, quy mơ khu đất và điều kiện tự nhiên 3.2.1.1 Vị trí, quy mơ khu đất
3.2.1.2 Điều kiện tự nhiên
3.2.2 Hiện trạng về cơ sở hạ tang khu vực Dự án
3.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 3.2.2.2 Hiện trạng kiến trúc, cảnh quan
3.2.2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuậ
3.2.2.4 Đánh giá hiện trang khu đất
3.2.3 Giải pháp quy hoạch kiến trúc
3.2.3.1 Các thành phân chúc năng
3.2.3.2 Cơ cấu quy hoạch
3.2.3.3 Về chỉ tiêu sử dụng và kiến trúc xây dựng 3.2.3.4 Quy hoạch sử dụng đất
3.2.3.5 Tổ chức khơng § gian kiến trúc cảnh quan
3.2.4 Tổng quan thiết kế đơ thị của Dự án
3.2.4.1 Thiết kế : tong thể đơ thị
3.2.4.2 Thiết kế kiến trúc đơ thị
3.2.4.3 Bản vẽ mặt bằng thiết kế đơ th
3.2.5 Các chi dẫn thiết kế
3.2.5.1 Kích thước tối thiểu của lơ đất xây dựng nhà ở 3.2.5.2 Mat độ xây dựng tối đa
3.2.5.3 Hè phố
3.2.5.4 Quy định về chiêu cao, sơ tầng và chiêu cao tầng
3.2.5.5 Số tẳng
3.2.5.6 Chiều cao tang
3.2.5.7 Quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dung va 3.2.5.8 Điểm nhắn
3.2.6 Hệ thống giao thơng
3.2.7 Hệ thong thodt nudc mua
3.2.8 Hé thong cấp nước
3.2.9 Hệ thong cap dién va chiéu sang
Trang 63.3 Chỉ phí đầu tư 52 3.3.1 Chỉ phí đất 52 3.3.2 Chỉ phí xây dựng oe 52 3.3.3 Chỉ phí tư vẫn thiết kế, mời thầu đánh giá hồ sơ mời thầu và giám sát ẨHỈ CƠNH ; e.-«eeee<c<e< — 3.3.4 Tong hop phân tích kỹ thuật 3.4 Phân tích về quản lý dự án 3.5 Phân tích tài chính 3.5.1 Các thơng số chính của Dự án
(Nguồn tính tốn của luận văn)
3.5.2 Lịch vay vốn va tra ng vay
3.5.3 Dién tich Dw an du kién ban
3.5.4 Giá vấn của Dự án 4 seha eee
3.5.5 Chỉ phí hoạt động liên quan dén Dự án 3.5.6 Báo cáo thu nhập
3.5.7 Vẫn lưu động
3.5.8 Suất chiết khẩu cho Dự án
3.5.9 Ngân lưu Dự đn
3.5.10 Giá trị hiện tại thuan (NPV - Net present value)
3.5.11 Suất sinh lịi nội tại (Internal Rate Oƒ Return — IRR)
3.5.12 Lợi ích và chỉ phí 3.5.13 Hệ số đâm bảo trả nợ 3.5.14 Thời gian hồn vẫn
_ 3.5.15 Bang cân đối kế tốn
3.6 Phân tích rủi ro dự án 3.6.1 Phân tích độ nhạy
3.6.2 Phân tích tình huỗng
3.6.3 Phan tich mé phéng (Monte Carlo)
Trang 7DANH MỤC HÌNH VÀ ĐỊ THỊ
Hình 3.1 Tỷ lệ số hộ cĩ nhà ở theo chất lượng nhà ở -+ee+ccrxe 13 Hình 3.2 Tỷ lệ số ngơi nhà, căn hộ chia theo diện tích sử dụng -s-« 14 Hình 3.3 Tỷ lệ số hộ cĩ nhà ở chia theo diện tích sử dung
Hinh 3.4 Ty trong nhu cầu bất động sản tại 4 khu vực tỉnh thành
Hình 3.5 Tỷ trọng số lượng khách chọn mua bất động sản tại các khu vực tỉnh
0 ố ốố ốố nốố ốee 16
Hình 3.6 Giá bất động sản Đồng Nai sẽ thay đổi như thế nào trong ngắn hạn 17
Hình 3.7 Khu phức hợp Biên Hịa City Square :
Hinh 3.8 Trung tam Thuong mai — Dich vu - Nha 6 The Pegasus Plaza Hình 3.9 Căn hộ Grand De Amata
Hình 3.10 Khu phức hợp V-Citilight
Hình 3.11 Bản đồ quy hoạch tổ chức khơng gian kiến trúc cảnh quan Dự án Hình 3.12 Bản vẽ mặt bằng thiết kế đơ thị Dự án
Hình 3.13 Các Biến mơ phỏng
Hình 3.14 Kết quả mơ phỏng NPV (TIPV) cccc222ccc2zeeeeeirrrrree
Trang 8DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1 Thơng số dự án Bảng 3.3 Lịch vay vốn và trả nợ vay
Bảng 3.5 Sản lương và doanh thu bán
Bảng 3.6 Chỉ phí sản xuất đơn vị đã điều chỉnh lạm phát
Bảng 3.7 Bảng giá vốn tương ứng với doanh thu Bang 3.9 Chỉ phí sản phẩm đở dang Bảng 3.8 Chỉ phí bán hàng và bán hàng liên quan đến dự án Bảng 3.10 Báo cáo thu nhập Bang 3.12 Vốn lưu động
Bảng 3.14 Cơ cấu vốn và hệ số W/ACC . -¿ -c22E+A++etEESEEEEE.AExieerrrrrre Bảng 3.15 Báo cáo ngân lưu danh nghĩa theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) 74 Bảng 3.16 Báo cáo ngân lưu thực theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) 75 Bảng 3.17 Báo cáo ngân lưu danh nghĩa theo quan điểm chủ đầu tư (EPV) 75 Bảng 3.18 Báo cáo ngân lưu thực theo quan điểm chủ đầu tư (EPV) 76 Bảng 3.19 Lợi ích và chi phí
Bảng 3.21 Thời gian hồn vốn 78
Bang 3.22 Bảng cân đối kế tốn 78
Bang 3.23 NPV danh nghia theo quan diém tổng dau tu (TIPV) thay đổi khi số m? chung CU DAN .eessssssssssssssssssssssssessssssssssssssssssseesssseeesessssssusuasssssssnvnsesensecaceeeesvie 80 Bảng 3.24 NPV danh nghĩa theo quan điểm tổng dau tu(TIPV) thay déi khi 86 m? khu thương mại trong chung cư bán . - + s5++++zsteeerxeerxerversee 80 Bảng 3.25 NPV danh nghĩa theo quan điểm tổng dau tu(TIPV) thay déi khi sé m? Cơng trình thương mại dịch vụ bán - 5c sxx+vsrkerserssrerkerrerkervee 80 Bảng 3.26 NPV danh nghĩa theo quan điểm tổng đầu tư(TIPV) thay đổi khi giá bán chung cư thay đổi . -HHHHHHH.0 11111111111111Eererrree 80 Bang 3.27 NPV danh nghia theo quan điểm téng dau tu(TIPV) thay đổi khi gia khu thuong mai trong chung cư thay d6i .ssssssssssssessssssseecesssssssssssssssssssssesssseseee 80 Bang 3.28 NPV danh nghĩa theo quan điểm tổng dau tu(TIPV) thay đổi khi lạm phát thay đổi
Bảng 3.29 NPV danh nghĩa theo quan điểm tổng đầu tư(TIPV) thay đổi khi lãi vay thay đổi Tu §0
Trang 9Bảng 3.30 NPV (TIPV) thay đổi khi giá bán chung cư và khu thương mại trong chung cu thay 0077 ố ẽ 82 Bang 3.31 NPV (EPV) thay đổi khi giá bán chung cư và khu thương mại trong
chung cư thay đổi we
Bang 3.32 NPV (TIPV) thay đổi khi giá bán chung cư và lạm phát thay đi wee 83 Bảng 3.33 NPV (EPV) thay đổi khi giá bán chung cư và lạm phát thay đổi 83 Bang 3.34 NPV (TIPV) thay đổi khi giá bán chung cư và giá vốn chung cư thay “7 :43.:ỞỎa 84 Bang 3.35 NPV (EPV) thay đổi khi giá bán chung cu và giá vốn chung cu thay bo : ƠỎ 84 Bang 3.36 NPV (TIPV) thay đổi khi giá xây dựng biệt thự và chung cư thay đổi 85 Bảng 3.37 NPV (TIPV) thay đổi khí giá xây dựng biệt thự và chung cư thay đổi 85 Bảng 3.38 NPV (TIPV) thay đổi khi lãi suất và lạm phát thay đổi
Bảng 3.39 NPV (TIPV) thay đổi khi lãi suất và lạm phát thay đổi
Bảng 3.40 NPV (TIPV) thay đổi khi diện tích chung cư và khu thương mại trong
chung cur ban thay GG: .cescccssssescscessssecssssssvessesssseesssssssessssssescsssssecesssssecsssssseseessease 87
Bang 3.41 NPV (EPV) thay đổi khi diện tích chung cư và khu thương mại trong chung cư bán thay đổi
Trang 10DANH MUC TU VIET TAT
B/C - Benefit/Cost: tỷ số lợi ích trên chỉ phí Cơng ty — Cơng ‡y cỗ phần tập đồn Tân Mai
Dự án: Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai DSCR — Debt Service Coverage: Hé sé dam bao trả nợ
EPV — Equity Point of View: quan diém Chủ đầu tư
GTGT - Thuế giá trị gia tăng
GDP — Gross Domestic Produc: “Tổng sản phẩm quốc nội
TRR — Internal Rate Of Return: Suất sinh lợi nội bộ
ICAO - International Civil Aviation Organization: Tổ chức Hàng khơng Dân
dụng
NCF — Net Operating Cash Flow: Dịng tiền hoạt động thuần sau thuế NPV — Net Present Value: Hiện giá thuần
PI — Profitability Index: Chi sé sinh loi PP — Payback Period: Thi gian thu hồi vốn PV — Present Value: hién gia
ROE — Return on Equity: Suất sinh lời vốn chủ sở hữu
R.E.LT — Real estate investment trust: Tín thác đầu tư bất động sản TNDN - Thu Nhập Doanh Nghiệp
TIPV - Total investment point of view: quan điểm tổng đầu tư
Trang 11CHƯƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU
1.1 Sự cần thiết phải nghiên cứu tính khả thi của Dự án
Với mục tiêu, nhiệm vụ của Nghị Quyết Đại hội Đại biểu Đảng bộ thành phố Biên Hịa lần thứ X (nhiệm kỳ 2010 - 2015) là xây dựng thành phố Biên Hịa
trở thành trung tầm cơng nghiệp, thương mại - dịch vụ, du lịch, giáo dục - đào tạo và khoa học - cơng nghệ của tỉnh, của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam
Tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế phát triển mạnh trong lĩnh vực
thương mại — dịch vụ, nâng cơ cấu ngành dịch vụ trong GDP một cách hợp lý và
đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của dân cư, xây dựng thành phố trở thành đơ
thị dịch vụ hiện đại
Tang cường đầu tư kết cấu hạ tầng đơ thị, tạo điều kiện phát triển kinh tế, ưu
tiên day mạnh xây dựng các khu dân cư, chung cư cao tang phuc vu tai dinh cu
tạo điều kiện cho việc giải tỏa để đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng kỹ thuật và
xã hội; tạo chuyển biến về trật tự trong quản lý đất đai, tài nguyên khống sản, trật tự xây dựng và quản lý đơ thị; tập trung xây dựng khu trung tâm văn hĩa -
dịch vụ thương mại mới của thành phố, quan tâm đầu tư các tuyến đường cĩ ý
nghĩa chiến lược trong phát triển hệ thống giao thơng, tăng mỹ quan đơ thị và
thúc đây phát triển kinh tế
Đồng Nai là một trong những khu vực kinh tế phát triển năng động nhất cả nước và được nhắc đến như một điểm đầu tư mới, hấp dẫn và cĩ tiềm năng dài hạn trong lĩnh vực đầu tư bất động sản Những lợi thế về mặt địa ly, tốc độ phát triển kinh tế cùng với giá bắt động sản hợp lý đã trở thành những yếu tố thuận lợi
tạo cơ hội tốt đẻ đầu tư vào thị trường bất động sản tại Đồng Nai
Khi thị trường bất động sản TP.HCM nĩi riêng và bất động sản cả nước nĩi chung chưa phục hồi hồn tồn do nhiều tác động khách quan, thì nhờ những yếu tố về nguồn cầu, về vị trí chiến lược và định hướng phát triển, Đồng Nai đang là điểm đến dé các nhà đầu tư bất động sản tập trung nguồn lực đầu tư dài hạn
Cũng như mọi thị trường hàng hố - dịch vụ khác, thị trường bất động sản
nĩi chung và thị trường trung tâm thương mại - căn hộ nĩi riêng phụ thuộc vào
các yếu tỐ: cầu - cung và giá cả; Ngồi ra đặc điểm của thị trường bất động sản cịn phụ thuộc vào tình hình kinh tế, thị trường tài chính - tiền tệ và cơ sở hạ tằng
của từng bất động sản cụ thể
Bên cạnh đĩ, nhà đầu tư cũng quan tâm đến các chủ trương, quyết định hành
chính của Nhà nước liên quan đến việc chuyển đổi cơ cấu chức năng hành chính trong tỉnh, ví dụ như chuyên thị trấn Trảng Bom thành thị xã vào năm 2015
Trang 12các “siêu dự án hạ tầng” tại Đồng Nai được hồn thành thì giá trị bất động sản nơi đây sẽ gia tăng tương xứng với tiềm năng vốn cĩ của nĩ
Tin mừng cho các nhà đầu tư là những “siêu dự án” cơ sở hạ tầng của Đồng Nai đã và đang được tiến hành và sẽ hồn thiện trong một tương lai khơng xa Dự
án sân bay quốc tế Long Thành đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 14/06/2011, dự kiến khởi cơng giai đoạn 1 vào năm 2015 đến 2020 Theo đĩ, sân bay quốc tế Long Thành là sân bay cấp 4F (Phân cấp của Tổ chức Hàng khơng dân dụng quốc tế - ICAO), cơng suất khoảng 100 triệu hành khách và 5 triệu tấn
hàng hĩa /năm
Dự án đường cao tốc TP.HCM — Long Thành - Dầu Giây đã được khởi cơng
xây dựng vào ngày 3/10/2009 và dự tính thơng xe vào tháng 8 năm 2013
Dự án mở rộng quốc lộ 51 đã được tiến hành từ quý 3/2009 và dự kiến đến tháng 8/2012 sẽ đưa vào sử dụng
Đường cao tốc Biên Hồ — Vũng Tàu, Tuyến cao tốc này sẽ đi qua địa bàn 2
tỉnh Đồng Nai va Bà Rịa-Vũng Tàu, nằm song song tuyến Quốc lộ 51 hiện hữu,
với tổng chiều dài 68km, quy mơ 4 -6 làn xe (tuỳ đoạn) Tuyến cao tốc Biên
Hồ-Vũng Tàu được thiết kế với vận tốc lưu thơng là 120km/giờ, thuộc đường cao tốc loại A, dự kiến khởi cơng vào tháng 8/2012, ngay sau khi hồn thành tiểu
dự án nâng cấp mở rộng Quốc lộ 51
Ngồi ra, tỉnh Đồng Nai cũng đã và đang triển khai nhiều dự án nhằm mở rộng phát triển giao thơng nối với các tỉnh, thành phố lân cận như : Cầu đường
Quận 9, TP.HCM sang Nhơn Trạch ; Cầu Thủ Biên nối Huyện Vĩnh Cửu với
Tỉnh Bình Dương Bên cạnh đĩ là các dự án mở rộng các nút giao thơng ngã 4 Tam Hiệp, ngã 4 Vũng Tàu, nút giao khu vực Dầu Giây, nút giao cổng 11 Long
Bình (thuộc dự án quốc lộ 1 đoạn chính thành phố Biên Hịa) Tất cả nhằm đáp
ứng nhu cầu lưu thơng ngày càng tăng trên địa bàn tỉnh, đồng thời gĩp phần tạo
địn bẩy cho các khu đơ thị, khu dân cư phát huy vai trị đáp ứng nhu cầu nhà ở và
chỉnh trang đơ thị
Đồng Nai với những lợi thế là trung tâm đầu mối giao thơng về đường bộ, đường sắt, đường thủy, đường hàng khơng đã tạo lực hút đối với nhà đầu tư Thị trường bất động sản Đồng Nai hứa hẹn phát triển mạnh trong tương lai Với vị trí
địa lý thuận lợi , cộng với việc các “siêu dự án” đang được triển khai và sẽ hồn
thành trong thời gian khơng xa, dự báo thị trường bất động sản Đồng Nai sẽ là
kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn hiện tại và tỏa sức “nĩng” trong vịng 2-3
năm tới
Đối với các nhà đầu tư đây là cơ hội tốt để chuyển đổi ngành nghề cũng như thâm nhập vào các lĩnh vực kinh doanh mới Nắm bắt được cơ hội đầu tư mới này Cơng ty cổ phan tập đồn Tân Mai nhận thấy Thành Phố Biên Hịa là một thành
phố năng động của tỉnh Đồng Nai nĩi riêng và khu vực Đơng Nam bộ nĩi chung,
Trang 13từng bước phát triển đi lên theo định hướng chung của Tỉnh Đồng Nai nên việc -
xây dựng một trung tâm thương mại tại thành phố Biên Hịa với đầy đủ các yêu cầu kỹ thuật, cũng là gĩp phần thực thi các chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước, từng bước ổn định nâng cao đời sống nhân dân, tạo điều kiện ổn định
xã hội, an cư lạc nghiệp và phát triển kinh tế tỉnh Đồng Nai là một yêu cầu cấp
thiết cần phải đặt ra
Mặt khác nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ khác đang gia tăng trong khu vực
tỉnh Đồng Nai nên việc lập Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân
Mai cĩ xét đến tính khả thi của Dự án nhằm chỉ tiết hĩa những nội dũng và quy
hoạch chung đã đặt ra, làm cơ sở quản lý sử dụng đất, lập kế hoạch đầu tư xây dựng mới Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai nhằm cải tạo chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu, cải tạo mơi trường kênh rạch trong khu vực, các tuyến đường đối ngoại đi qua, phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm đảm bảo các nhu cầu sinh hoạt, đi lại của người dân trong hiện tại và tương lai, gĩp phần tạo lên sự gắn kết hài hịa với các khu vực xung quanh
Việc xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai đầy đủ các
chức năng thiết yếu cũng gĩp một phan xây dựng thành phố Biên hịa trở thành một đơ thị mới đạt đơ thị loại II trong quy hoạch chung của Thành phĩ Biên Hịa đã được Chính phủ phê duyệt và tạo ra một địa bàn thuận lợi phục vụ cho các hoạt động sản xuất, một mơi trường hấp dẫn để thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngồi nước , nhằm đẩy mạnh phát triển các lĩnh vực Cơng nghiệp - Dich vụ Xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai đồng bộ về kiến trúc, đầy đủ cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn Xã hội, một mơi trường sống trong
lành, gĩp phần kích thích sự phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Biên Hịa
Vì vậy, việc lập dự án đầu tư bất động sản là rất cần thiết Bên cạnh đĩ, việc lập dự án Trung tâm thương mại địch vụ và dân cư Tân Mai khơng chỉ dừng
lại ở việc đánh giá tính khả thi của dự án mà cịn phải phân tích được những rủi
ro tiềm ân của chúng nhằm cĩ đủ thơng tin để ra quyết định Để cĩ thể thuyết phục được các nhà tài trợ thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích dự án
dam bao tinh kha thi về tài chính Tinh trạng hiện nay là việc lập dự án bất động
sản chỉ dừng ở phần phân tích và các chỉ tiêu tài chính của dự án mà chưa quan
tâm và dự báo được những rủi ro cĩ thể cĩ của dự án như rủi ro do lạm phát, giá
bán sản phẩm, lãi suất, giá cho thuê giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá vật
liệu xây dựng tăng, rủi ro về các chính sách của nhà nước mà dự án đầu tư bất
động sản thường phải cĩ thời gian hoạt động và thu hồi vốn khá dài nên hạn chế rủi ro của Dự án cũng là giúp thị trường bat động sản nước ta phát triển một cách bền vững
Trang 141.2 Xác định vấn đề nghiên cứu
Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu được nêu ở phần trên, ta cần phải làm rõ các nội dung sau:
- Phân tích hiệu quả tài chính của Dự án
- Xác định suất chiết khấu cho Dự án
- Phân tích rủi ro của dự án phần này đề tài sẽ đi sâu ba nội dung:
Thứ nhất, phân tích độ nhạy của các yếu tố đầu vào của dự án bắt động sản, khi các yêu tơ đâu vào thay đơi thì các chỉ tiêu tài chính của dự án sẽ thay đơi như thế nào và khi nào thì dự án sẽ phải đối mặt với rủi To, yếu tố nào tác động nhiều nhất đến rủi ro của dự án
Thứ hai, phân tích tình huống để xác định tình huống nào tốt nhất và bất lợi
nhất cho dự án
Thứ ba, là phân tích mơ phỏng cho biết mức độ chắc chắn của các biến dự báo cần xem xét sau khi đặt các biến giả thuyết Sau khi phân tích mơ phỏng ta sẽ
biết được dự án cĩ bao nhiêu phần trăm chắc chắn sẽ đạt kết quả như mong
muốn
1.3 Câu hỏi nghiên cứu
Sử dụng mơ hình chiết khấu dịng tiền và các tiêu chí thẩm định Dự án thì
Dự án cĩ khả thi khơng?
'_ NPV và IRR sẽ thay đổi như thế nào khi các yếu tố tác động đến Dự án thay
đơi?
Phân tích mơ phỏng 50.000 trường hợp, khi các yếu tố về chỉ phí sàn xây dựng biệt thự, chỉ phí sàn xây dựng chung cư, giá bán chung cư, giá bán khu thương mại trong dân cư, lạm phát, lãi vay cùng tác động ảnh hưởng đến Dự án thì NPV, IRR cĩ lợi cho dự án là bao nhiêu %?
1.4 Phương pháp nghiên cứu ~ Thu thập thơng tin: + Trên mạng, báo chí
+ Tham khảo sách báo, tạp chí, những người hoạt động cùng lĩnh vực
- Tổng hợp và xử lý thơng tin:
+ Các phương pháp phân tích định lượng thơng qua các chỉ số tài chính
Thiết lập dịng tiền của dự án để tính NPV, IRR
Phân tích độ nhạy một chiều, hai chiều
Phân tích mơ phỏng khi các yêu tố ảnh hưởng cùng tác động đến dự án
Phương pháp thống kê nhằm đưa ra các số liệu, thơng số để lập các bảng biểu cần thiết cho quá trình phân tích dự án
Trang 15_ Phương pháp phân tích sau khi các tính tốn các chỉ tiêu cần thiết, phương
pháp phân tích được áp dụng để phân tích các số liệu nhằm đưa ra các nhận định
phục vụ cho cơng tác quyết định lựa chọn dự án
Phương pháp so sánh: so sánh các số liệu tính tốn với nhau để đưa ra các nhận định tính khả thi của dự án
1.5 Mục tiêu nghiên cúu
Mục tiêu của luận văn này là lập Dự án, phân tích và đánh giá hiệu của tài chính của Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai từ đĩ đưa
ra ý kiến để Cơng ty cổ phần Tập đồn Tân Mai cĩ đủ cơ sở ra quyết định đầu tư
1.6 Kết cấu luận văn Kết cấu luận văn gồm cĩ
- Chương 1 là Lời mở đầu, trình bày sự cần thiết và xác định vấn đề nghiên
cứu
- Chương 2 là Giới thiệu về chủ đầu tư, Dự án, địa điểm xây dựng Dự án - Chương 3 là Nghiên cứu tính khả thi của Dự án chủ yếu phân tích về thị
trường, kỹ thuật, chỉ phí đầu tư, quản lý dự án, tài chính, rủi ro của dự án
- Chương 4 là kết luận và đề xuất từ các kết quả phân tích cĩ được đưa ra kết luận và kiến nghị về quyết định đầu tư của dự án
Vì luận văn là nghiên cứu ứng dụng nên các nội dung liên quan đến lý
thuyết tài chính sẽ được kết hợp trình bày cùng với nội dung phân tích chứ kết cấu luận văn khơng đề cập đến chương lý thuyết riêng
1.7 Pham vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu của luận văn trong phạm vi số liệu của Dự án Trung
tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai
- Thơng tin thị trường, về giá bán căn hộ của các dự án lân cận được thu thập
từ các dự án khu phức hợp Biên Hồ City Square, Dự án chung cư cao tầng Sonanland, khu phức hợp V-Citylight, Dự án căn hộ cao cấp The Pegasus Plaza
1.8 Phương pháp lấy số liệu
-Thu thập thơng tin về cơ sở pháp lý đảm bảo chứng minh đây là dự án mới, chưa thuê tư vấn lập dự án và cần tiến hành lập dự án để Cơng ty cổ phần tập
đồn Tân Mai ra quyết định đầu tư
- Thu thập báo cáo tài chính của Cơng ty cổ phần tập đồn Tân Mai đã được
kiểm tốn |
- Thu thập thơng tin về giá bán căn hộ trực tiếp từ phịng kinh doanh của các
Dự án liền kề từ đĩ xác định mức độ đầu tư, giá bán, phương thức thanh tốn cho
Trang 16- Lai suất phi rủi ro và mức bù rủi ro thị trường ở Mỹ, cơ cấu vốn và thuế '
suất thuế thu nhập doanh nghiệp bình quân trong nghành kinh doanh bất động sản tại Mỹ, xếp hạng tín dụng đồng nội tệ loại dài hạn của Việt Nam được lấy thơng tin từ trang web của Giáo sư Damodaran, Trường Kinh doanh Stern, Đại học New York (http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/)
- Lam phat của Việt Nam năm 2012 được lấy từ dự báo lạm phát của Vina Capital
- Các thơng tin dự báo được thu thập trên các website của các Cơng ty
Trang 17CHƯƠNG 2
GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ, DỰ ÁN, DIA DIEM XAY DUNG DU AN
2.1 Thơng tin về chủ đầu tư
2.1.1 Tên và địa chỉ
Tên chủ đầu tư: Cơng ty cơ phần Tập đồn Tân Mai
Trụ sở chính: KP1, Phường Thống nhất, TP Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai
Điện thoại: 0613 822257 Fax: 0613 824915
Mã số thuế: 3600260196
Website: http://www.tanmai.com.vn
Đại diện là: Ơng Trần Đức Thịnh — Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển
Cơng ty Cổ phần tập đồn Tân Mai, tiền thân là Cơng ty Kỹ nghệ Giấy Việt
Nam (COGIVINA) được thành lập vào ngày 14-10-1958
Ngày 30/4/1975: Cơng ty trở thành xí nghiệp quốc doanh trực thuộc Bộ Cơng Nghiệp Nhẹ với tên gọi là Nhà máy Giấy Tân Mai
Đến năm 1988: Sáp nhập thêm các đơn vị Xí nghiệp vận tải nguyên liệu, Trường cơng nhân kỹ thuật giấy, Ban quản lý cơng trình mở rộng vào Giấy Tân
Mai và được gọi là Xí nghiệp Liên Hiệp Giấy Tân Mai theo quyết định của Bộ
Cơng Nghiệp Nhẹ
Năm 1992: Xí nghiệp Liên Hiệp Giấy Tân Mai đổi tên thành Cơng Ty Giấy
Tân Mai, tên giao dịch COGITA
Năm 2004: Sáp nhập thêm Cơng ty Nguyên liệu giấy Miền Nam (gồm cĩ 3
xí nghiệp: XN nguyên liệu giấy Đơng Nam bộ, XN nguyên liệu giấy Lâm Đồng, XN nguyên liệu giấy Daklak)
Năm 2005, sáp nhập thêm Cơng ty Cổ phần Giấy Bình An cĩ cơng suất
50.000tấn giấy/năm
Năm 2006, hoạt động theo mơ hình Cơng ty cổ phần với tên gọi là Cơng ty
Cổ phần Giấy Tân Mai
Cuối năm 2008 hợp nhất với cơng ty cổ phần giấy Đồng Nai và hình thành pháp nhân mới với tên gọi là Cơng ty cổ phần tập đồn Tân Mai và bắt đầu hoạt động từ ngày 01/01/2009 tới nay :
Cơng ty Cổ phần tập đồn Tân Mai là một đơn vị sản xuất lớn nhất phía
Nam và đứng thứ 2 cả nước với quy mơ sản xuất hiện đại, áp dụng kỹ thuật tiên
tiến của thế giới với đội ngũ cơng nhân viên lành nghề, cán bộ năng động, sáng
tạo
Trang 18Mục tiêu của tập đồn Tân Mai là luơn củng cố giữ vững và mở rộng thị - trường giấy trong nước, mở rộng các hệ thống tiêu thụ sản phẩm giấy Ram văn phịng, phát triển dịng sản phẩm mới Giấy Tráng Phấn (giấy Couché) lần đầu
tiên được sản xuất và tiêu thụ tại Việt Nam vào đầu quý 03 năm 2006 Mặc khác,
việc mở rộng thị trường ra nước ngồi, tiễn tới đưa sản phẩm xuất khẩu đến các
thị trường thế giới sẽ là mục tiêu phần đấu của Giấy Tân Mai trong tương lai
2.1.3 Lĩnh vực hoạt động
e Sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu các loại giấy, Cellulose, các sản phẩm từ giấy, nguyên liệu giấy, dăm mảnh, bột giấy, hĩa chất (riêng hĩa chất phải thực hiện theo thơng tư số 12/2006/TT-BCN ngày 22/12/2006 của BCN), vật tư, thiết bị, phụ tùng ngành giấy
e Trồng rừng nguyên liệu giấy, trồng cây cao su và các loại cây cơng nghiệp, cây lâm nghiệp khác; sản xuất cây giống; khảo sát và thiết kế lâm sinh
¢ Dich vụ tư vấn kỹ thuật về giấy và lâm sinh
© Kinh doanh bất động sản
e Đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở ha tang khu cơng nghiệp, hạ tang khu
dân cư; cho thuê văn phịng
Dao tao nghề (cơng nghệ bột giấy, giấy, các nghề cơng điện)
e San xuat kinh doanh hơi nước cơng nghiệp
e Gia cơng in ấn các loại tập vở, sách, tạp chí, bao bì nhãn hiệu (in xuất bản phẩm phải cĩ giấy phép)
e_ Gia cơng, sửa chữa, lắp ráp cơ điện Làm đại lý ký gửi, mua bán hàng hĩa San lắp mặt bằng
Kinh doanh cảng sơng, kho bãi, bến bãi
Kinh doanh khách sạn, nhà hàng, khu du lịch sinh thái; dịch vụ du lịch lữ
hành nội địa
2.1.4 Sân phẩm
Cơng ty ( cả phần tập đồn Tân Mai chuyên sản xuất các loại giấy bao gồm các sản phẩm ( Giấy ¡ in báo; giấy in, giấy viết, giấy photocopy; giấy Couché, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng Sản phẩm Giấy Tân Mai đã cĩ mặt trên thị trường tồn quốc và trở thành mặt hàng thân thuộc đối với khách hàng trên mọi miền đất nước, sẵn sảng đáp ứng và làm thỏa mãn yêu cầu của khách hàng với phương châm “Cung cấp cho khách hàng sản phẩm tốt nhất với giá cạnh tranh” đang là kim chỉ nam hành động của tập đồn-Tân Mai
Trang 19Giấy in báo
Giấy in báo là sản phẩm chuyên biệt của cơng ty ‘cp Tập đồn Tân Mai Đây là đơn vị duy nhất sản xuất „¡ mặt hàng này Chất lượng tương đương và cao hơn so
| với giấy ngoại nhập (Philipin, Indonesia), đáp ứng khả
năng in tốc độ cao 45.000 tỜ/giờ
Giấy In, giấy viết
Giấy 80ISO-58gsm Tân Mai là sản phẩm giấy in
chuyên dùng trong văn phịng Giấy dùng để in, dùng để
viết Với đặc điểm giá thấp cạnh tranh, rất phù hợp để
khách hàng tiết kiệm chỉ phí
Giay photocopy
Giấy 82ISO-70gsm Tân Mai là sản phẩm giấy Photocopy chuyên dùng trong văn phịng Với khả năng đáp ứng in ấn, photocopy tốt, ánh màu trắng ngà phù hợp với mắt, được khách hàng chọn sử dụng trong nhiều năm qua, giá bán cạnh tranh, giúp khách hàng tiết kiệm chỉ phí văn phịng
Ngồi ra cịn cĩ các sản phẩm khác: giấy Pelure, giấy Couche, giấy hộp Duplex
2.1.5 Hệ thống phân phối
MIỀN BẮC: Chỉ Nhánh Tại Hà Nội
Số 3-Lơ A1 Hồng Quốc Việt, Cổ Nhuế, Từ Liêm, Hà Nội
Điện thoại : 04.37554229 Fax: 04.37554226
Email: hanoi@tanmaipaper.com
MIEN NAM
Trụ sở: Cơng Ty Cổ Phần tập đồn Tân Mai, Phường Thống Nhat, Biên Hịa Đồng Nai
Điện thoai: 061.3822257-3827856 Fax:061.3824915
E-mail: tanmai(@hem.vnn.vn
“Website : www.tanmaipaper.com
Trụ sở Xí nghiệp Nam Việt Đường số 11, Khu cơng nghiệp Biên
Hịa 1, Phường An Bình, Thành phố Biên Hịa, Tỉnh Đồng Nai
Điện thoại : 0618.826 654 Fax : 0618.826 653 Website : www.giaytanmai.com.vn
- Văn Phịng Giao Dịch Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Số 209 Võ Văn Tần Quận 3 TP Hồ Chí Minh
Điện thoại: (08) 8331134 Fax: (08) 8343609
Trang 20Email: hcm(@tanmaipaper.com Siêu thị hệ thống siêu thi Metro Việt nam Website: http://www.metro.com.vn/ 2.1.6 Các đơn vị trực thuộc STT Đơn vị bên Nữ 1 | Chỉ nhánh Hà Nội 29 11
2 | Nha máy giấy Bình An 242 _ 69
3 | Nhà máy giây Đơng Nai 256 38
4 | Nhà máy giấy Tân Mai 627 91
5 | Trường trung câp nghệ Tân Mai 42 9
6 | Van phong tap doan 268 69
7 _ | Xí nghiệp Hơi nước cơng nghiệp 96 2
8 | Xínghiệp Nam Việt 110 44
9 | Xinghiép nguyén liéu gidy DakLak 76 13 10 | Xí nghiệp nguyên liệu giây Đơng Nam Bộ 63 17 11 | Xí nghiệp nguyên liệu giây Lâm Đơng 94 21 Cơng ty Cơ phần Tập đồn Tân Mai 1903 404 (Nguơn: Cơng ty Cơ phân Tập đồn Tân Mai - Báo cáo nhân sự tháng 3/2011)
2.1.7 Các Cơng ty con 'Tên Cơng ty GIẤy chứng nhận — Vốn điều lệ | Hoạt động đăng ký kinh 260 gay là mà "| kinh đoanh
doanh chứng nhận | (Triệu đơng) chính kinh doanh
" 6100639288 do Sản xuất
Cơng ty cổ phần Tân | Sở KH & ĐT tỉnh ` ?
Mai Tây Nguyên Kon tum cấp ngày 75% 220.000 Kinh doar
29/04/2010 ngệnh giáy
3602238626 do 2 £
ä nhÀ Sản xuất,
Cơng ty cơ phân Tân | Sở KH & ĐT tỉnh : , Mai Miền Đơng Đồng Nai cấp 75% 700.000 Kinh doagh
- ngày 04/03/2010 ngan giáy
4300503682 do 2 &
ar San xuat
Cơng ty cơ phân Tân | Sở KH & DT tinh 9 : ` Mai Mién Trung Quảng Ngãi cấp 15% 330.000 kinh doa
ngay 04/02/2010 ngành giảy
¬ 5800886481 do Sản xuất
Cơng ty cơ phân Tân | Sở KH & ĐT tỉnh : k
Mai Lâm Đồng Lâm Đồng cấp 15% 80.000 | kinh TH
Trang 212.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
2.2.1 Kết quả hoạt động sẵn xuất kinh doanh trong những năm gần đây Trên cơ sở năng lực sản xuất của máy mĩc thiết bị, tình hình tiêu thụ sản phẩm hàng năm và dự báo nhu cầu tiêu dùng xã hội; Cơng ty đã tổ chức triển
khai những hoạt động sản xuất-kinh doanh với kết quả cụ thể như sau :
Kết Quả Hoạt Động Sản Xuất - Kinh Doanh
CHI TIEU 2006 2007 2008 2009 2010
Doanh thu (triệu đơng) 1.107.507 | 1.341.355| 1.826.161 | 1.446.084| 3.798.474
Lợi nhuận sau thuê (triệu 11724| 66.051 65.588 | 46.494} 95.777 đồng) Sản lượng giây (tân) Vơn chủ sở hữu (triệu đơng) 348.000 357187| 472.609| 700.749| 780.749 Tỷ suât lợi nhuận trên vơn chủ 3,37% | 18,49% | 13,88% 6,63% |_ 12,27% (Nguồn : Cơng ty Cổ phần Tập đồn Tân Mai - báo cáo tài chính) 2.2.2 Nhận xét và đánh giá 2.2.2.1 Thuận lợi
Tập đồn Tân Mai được hình thành và phát triển đến nay đã được 50 năm, 2 hiệu Tân Mai đã được khẳng định tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động vốn và triển khai Dự án
Đội ngũ cán bộ quản lý trẻ, cĩ nhiều kinh nghiệm, rất năng động trong nền kinh tế thị trường
2.2.2.2 Khĩ khăn
Cùng với việc thắt chặt các nguồn vốn cho vay ra, gây khĩ khăn cho cả ngân hàng và doanh nghiệp Do vậy, các dự án đầu tư xây dựng của Cơng ty sẽ phải
được xem xét một cách thận trọng , việc huy động vốn sẽ gặp nhiều khĩ khăn khi
các ngân hàng kiểm sốt chặt chẽ tín dụng cho vay và việc tăng vốn cũng rất khĩ
khăn khi thị trường chứng khốn chưa hồi phục
Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luật
kinh doanh bất động sản quy định việc nhận tiền trước của khách hàng chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt gây khĩ khăn trong việc huy động vốn để triển khai dự án
Trang 222.3 Cơ sở pháp lý của Dự án
- Quyết định số 825/QĐ.CT.UBND ngày 16/01/2006 về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chỉ tiết 1/2000 Phường Thống nhất, thành phố Biên Hịa, tỉnh
Đồng Nai của Chủ Tịch UBDN tỉnh Đồng Nai
- Cơng văn số 5506/UBND-CNN ngày 11/07/2008 về việc chấp thuận cho
Cơng ty cổ phần giấy Tân Mai (Nay là Cơng ty cỗ phần tập đồn Tân Mai) lập thủ tục đầu tư xây dựng khu dan cu — thương mại — dịch vụ theo quy hoạch tại
Phường Thống Nhất, thành phố Biên Hịa của Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai - Quyết định số 745/QĐ-UBND ngày 24/03/2009 về việc phê duyệt nhiệm
vụ quy hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu Thương mại — Dịch vụ và dân cư theo quy hoạch tại phường Thống Nhất, thành phố Biên Hịa
- Can cứ Nghị quyết Đại hội Cổ đơng Cơng ty cổ phần giấy Tân Mai năm 2007 về việc đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai
Trang 23CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU TÍNH KHẢ THỊ CỦA DỰ ÁN
3.1 Phân tích thị trường
3.1.1 Nhu cầu nhà ở tại thành phố Biên Hịa
Theo Bộ Xây dựng, Việt Nam cần khoảng 2.205 nghìn tỷ đồng đầu tư cho
xây dựng nhà ở đến năm 2015 tương đương hơn 100 tỷ USD
Bộ Xây dựng vừa cĩ Báo cáo về phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và
nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển lĩnh vực nhà
ở và một số lĩnh vực khác gửi Thủ tướng -
Trong đĩ, nổi lên van dé về phát triển đơ thị và nhu cầu vốn để xây dựng
nhà ở trong giai đoạn đến năm 2015 và đến năm 2020
Tại thời điểm 01/04/2009, Việt.Nam đã cĩ 29,6% dân số sống ở khu vực
thành thị, trong 6 vùng thì cĩ tới 5 vùng đạt thấp hơn tỷ lệ chung (trừ vùng Đơng Nam Bộ) Chỉ cĩ 15 tỉnh, thành phố đạt trên 30% dân số ở khu vực thành thị Ngay trong 5 thành phố trực thuộc trung ương thì TP.HCM đạt 83,2%, Đà Nẵng
86,9%, Cần Thơ 65,8% nhưng Hà Nội chỉ đạt 40,8% và Hải Phịng 46,1% Tỷ lệ
dân số thành thị của nước ta cịn thấp so với các nước trong khu vực
So với các nước và vùng lãnh thổ, tỷ lệ dân số thành thị của nước ta chỉ đứng thứ 8 trong 11 nước ở Đơng Nam Á (sau Myanmar 31%, Thái Lan 36%, Indonesia 48%, Philippines 63%, Malaysia 68%, Brunei 72%, Singapore 100%) Tuy vay, dan sé thanh thi tăng khá nhanh với tỷ lệ tăng bình quân là 3,4%/năm gst | 852 |A02 Kia vựe nàng thin Khuwycz3ts | -|p,as 1 Cằrz#c "7.42 [0.03 01 20% 40% 60% B0% 10036
Onna & hide oh
mind ở bắn Biên cối
‘Oda Biểu kiên nổ
D Nhã ở đ;ưn sơ
NA ở khơng xác địch về chất lượng
Hinh 3.1: - Tỷ lệ so 2 hộ cĩ nhà ở theo chất lượng nhà ở
(Nguồn : Báo cáo tổng điều tra dân số và nhà ở ở Việt Nam- Bộ xây dựng) Xét về chất lượng nhà ở thì tỷ lệ nhà kiên cố ở nơng thơn cao hơn ở thành
thị Tỷ lệ nhà bán kiên cố ở thành thị chiếm cao hơn ở nơng thơn rõ rệt Nguyên
nhân của tình trạng này cĩ thể là do tốc độ xây dựng nhà tạm, nhà cho thuê với kết cầu mái khơng bền vững ở khu vực thành thị tăng lên đáng kể trong những năm gần đây làm số lượng nhà bán kiên cố ở khu vực này tăng lên Điều này cĩ
Trang 24thể xuất phát từ lý do giúp người di cư nơng thơn ra thành thị cĩ được chỗ ở phù -
hợp với điều kiện của họ, nhưng lại làm tăng tỷ trọng hộ sống trong nhà bán kiên
cố ở khu vực thành thị khiến tỷ trọng này cao hơn ở khu vực nơng thơn Khu vực nơng tiễn 1982 340 Dưới 30 30-44 14759 1373 | eer gan aa 360-79 SE z Mư0-99 =:|H100-119 9120-149 —|Q150+ Toanquéc - 18,04 : oils 22,07 Ea é Be mal 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Hinh 3.2: Ty lé số ngơi nhà, căn hộ chia theo diện tích sử dụng (m’) (Nguồn : Báo cáo tổng điều tra đân số và nhà ở Việt Nam - Bộ xây dựng)
Khu vực nơng hiện Dưới 15 15-24 I125-34 35-44 IR45-59 60-79 80-99 100+ Khuvựcđơ thị Ki 'Tộn quốc | 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Hinh 3.3: 1 lệ sơ 5 hộ cĩ nhà ở chia theo diện tích sử dụng (m’) (Nguồn : Báo cáo tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam - Bộ xây dựng ) Theo kết quả tổng hợp trên cho thấy, số lượng ngơi nhà với diện tích sử
dụng 60-80m2 chiếm tỷ lệ lớn nhất cả ở nơng thơn và thành thị (đạt khoảng 22%) Số hộ cĩ nhà ở với diện tích dưới 25m2 chiếm tỷ lệ cịn nhiều (khoảng
8%), trong khi đĩ số hộ cĩ nhà ở với diện tích sử dụng trên 100m2 chiếm tỷ lệ
gần như cao nhất, đạt trên 19% (đặc biệt là tại khu vực đơ thị - gần 30%) Điều
đĩ cũng chứng tỏ khoảng cách giàu nghèo ngày càng gia tăng
Về hình thức sở hữu nhà ở thì nhà riêng chiếm 92,8%, nhà thuê hoặc mượn
chiếm 6,5%, các hình thức sở hữu khác chiếm tỷ lệ khơng đáng kể Số hộ dân
Trang 25Trên cơ sở số liệu của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở cĩ thể dự báo nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm 2020 như sau: + Nhu cầu về nhà ở: Năm 2015 Năm 2020
Khu vực Diện tích Dân số Diện tích Dân số
: (trigum’) | (triệu người) | (trigum?)_| (trigu ngwoi) Toan quéc 1,966,6 91,5 2.408,3 96,4 Khu vực đơ thị 891,8 34,3 1.303,8 45,0 Khu vực nơng thơn 1.303,8 572 1.104,5 51,4 (Nguơn : Báo cáo tơng điêu tra dân số và nhà ở Việt Nam - Bộ xây dựng ) Ghi chú: -
- Dự báo dân số dựa trên cơ sở mức tăng dân số từ năm 1989 đến 2009 - Dự báo nhu cầu về nhà ở dựa trên chỉ tiêu điện tích nhà ở theo đầu người
của cả nước năm 2015 là 21,5m2 sàn, năm 2020 là 25m2 sàn
Phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đơ thị để gĩp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đơ thị; hạn chế, tiến tới cham dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; nghiêm cắm việc xây dựng nhà ở tự phát tại các đơ thị sẽ là một xu hướng tất yếu trong
tương lai
Cùng với xu thé chung của thị trường bất động sản của Việt Nam, thị trường bắt động sản Đồng Nai sẽ phát triển mạnh vì cĩ nhiều tiềm năng và triển vọng Nhu cầu mua bắt động sản sẽ tăng trong 2 -3 năm tới, đặc biệt là đất nền dự án
Đĩ là những nhận định từ Cơng ty tư vấn bất động sản VietRees khi nghiên cứu về thị trường bất động sản Đồng Nai và dự báo về thị trường trong những
năm tới
Tổng cầu bất động sản nhà ở và đầu tư nĩi chung tại Đồng Nai chiếm khoảng 18% trên tổng thể 4 tỉnh thành là Thành Phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa — Vũng Tàu Theo khảo sát của Cơng ty này thì bất động sản tại đây đang thu hút được khách mua từ những tỉnh thành khác, và khách tại Đồng Nai cũng thích mua hơn so với những tỉnh thành khác, bất động sản tại đây thu hút khoảng 10% tổng cầu từ Thành Phố Hồ Chí Minh (xếp sau Bình Dương
23%)
Trang 26Tỷ trạng nhủ cầu BBS tại 4 khu wực tỉnh thành +¡Chọn mua tại Bhh Dương
: : 8ĩ Chọn mua tại Đằng Nai
m Chon mua tai BRVT m Chon mua tal HOM Chọn rnua tại các tính khát a Hình 3.4 Báo cáo phân tích tỷ trọng nhu cầu bắt động sản tại 4 khu vực tỉnh thành - Nguơn: VietRees
Cơng ty này nhận định, trong những năm tới thị trường bất động sản Đồng Nai sẽ phát triển mạnh vì cĩ tiềm năng và triển vọng rất lớn, thu hút được nhiều
khách hàng và nhà đầu tư Thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ trong dai han va gid
sẽ tăng lên cao Do Đồng Nai sẽ được phát triển cơ sở hạ tầng tốt, sân bay Quốc tế Long Thành sẽ được xây dựng, cĩ đường cao tốc Trong đĩ, khu vực Nhơn Trạch sẽ là tâm điểm của thị trường
Trong số các loại hình bất động sản, thì đất nền được quan tâm mua nhiều nhất tại đây (chiếm tới 88%) Tuy nhiên, so véi Binh Duong va Ba Ria — Viing
Tàu thì nhu cầu thực về bất động sản tại Đồng Nai lại cĩ phần thấp hơn do thị
trường cịn trong giai đoạn đầu và giá cịn ở mức thấp
Tý trọng xủ lượng khánh chụp inua DS tại cất Rhy wpe fish chink [hy
Was vee tye CS St re Cat rent Stree mien
“ene”
tơ lệ Thiet
man lv asia Shap ik key tại Aeetang Mđenl£DAT Tên gắt
Hình 3.5 Nghiên cứu định lượng về nhu câu
BĐS tại Tp.HCM Đơng Nai, Bình Dương, BRVT năm 2010 - Nguén: VietRees
Trang 27Theo khảo sát điều tra nhu cầu mua bất động sản tại Đồng Nai của VietRees,
trong giai đoạn từ năm 2007 — 2009 khách hàng Thành Phố Hồ Chí Minh mua bất động sản để ở tại đây đã tăng lên gấp 3 lần so với 2 năm trước đây Dự kiến
trong 2 năm tới, con số này sẽ tăng gấp 3 lần so với những năm trước
Trong, những loại bất động sản mà khách cĩ nhu cầu mua thì loại đất nền chiếm đa số đến 94% trong 3 năm qua, cịn lại là 4% là chung cư, 2% là nhà phố Theo điều tra, trong 2 năm tới, đất nền sẽ giảm xuống cịn 75%, 13% là chung cư
và 11% là nhà phố
Cũng theo điều tra của Cơng ty này về giá bất động sản tại Đồng Nai, thì đa
số khách hàng cho rằng giá tại Đồng Nai vẫn cịn hấp dẫn, và cĩ khả năng để tăng giá trong ngắn và trung hạn :
Cĩ đến 50% lượng khách hàng cho rằng giá sẽ tăng trên 20% trong ngắn hạn (1 năm tới) Cụ thể, khoảng 18% lượng khách cho rằng giá sẽ tăng trên 50%,
21% cho rằng tăng từ 30% - 50%, và cĩ khoảng 22% cho rằng tăng từ 20% -
30%
Gis TH Bắt Động Sản Dẳng Nal $@ Thay pal re)
-Nhứ Thả Nào: Trong Ngắn Hạn q Năm Tới] ˆ
45
Dl muatrong$ nam Ov cinh nustrong2 Téng quit: by Whi nteg tang oid a 2007-20 eat ne šn tỏi (2010-2011 _ He gihlye vài fae Wi
4m r2mgj- Mn wie Pe 2 ibs aru wpa nos
Nate oy: ona fa Mơn Bg Tp HOM chat cdi ma bo ine ro rai Bing Nữ, 01/3100 -
Hình 3.6 Giá bắt động sản Đồng Nai sé thay đổi như thé nào trong ngắn hạn- Nguồn : VietRees
Điều này cho thấy, tín hiệu lạc quan của thị trường bất động sản Đồng Nai trong những năm tới Bất động sản nơi đây cĩ tiềm năng lớn do giá khu vực này vẫn cịn thấp so với các khu vực khác, đồng thời hạ tầng giao thơng đang được
phát triển đồng bộ hơn
Xét về triển vọng phát triển đài hạn thì bất động sản Đồng Nai hơn hẳn so
với khu vực lân cận khác như Bình Dương Tuy nhiên, trong ngắn hạn và những,
Trang 28cơng nghiệp tiện ích Các dự án đa phần là rời rạc, thiếu tập trung, các dự án lớn -
chưa thực sự triển khai
Năm 2011, với sự cĩ mặt của các doanh nghiệp lớn như Tổng Cơng ty Sonadezi, Tổng cơng ty Tín Nghĩa, Liên hiệp hợp tác xã DonaCoop, Cơng ty CP Tồn Thịnh Phát, Cơng ty D2D và các doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi như VinaCapital, Keppelland, Berjayar sẽ tạo nên một diện mạo phong phú và đa dạng với các sản phẩm khác nhau từ những khu dân cư, khu đơ thị mới đến các dự án căn hộ trung, cao cấp, trung tâm thương mại, khu cơng nghiệp
Điền hình như dự án Biên Hịa City Square do Liên doanh D2D và Berjayar
làm chủ đầu tư với diện tích 2.5ha tại trung tâm thành phố Biên Hịa, dự án
chuyển đổi khu cơng nghiệp Biên Hịa 1 thành khu đơ thị văn minh, hiện đại với diện tích 335ha, dự án khu sinh thái Sơn Tiên với quy mơ 374ha trong tương lai sẽ là một trong những khu vui chơi giải trí lớn nhất cả nước Điểm mạnh của các dự án được giới thiệu là quy mơ lớn, được quy hoạch đồng bộ cĩ địa thế và vị
trí đẹp Sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư, do cĩ nhiều dự án cho nha đầu tư lựa
chọn cho phù hợp với khả năng tài chính riêng của mình
Vì vậy, Tập đồn Tân Mai triển khai dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai đồng bộ về kiến trúc, đầy đủ cả về hạ tầng kỹ thuật lẫn xã hội,
một mơi trường sống trong lành với đầy đủ chức năng và dịch vụ đi kèm là một
lợi thế trong thị trường bất động sản hiện cịn thiếu nguồn cung tại Đồng Nai
3.1.2 Nguồn cung nhà tại Thành phố Biên Hịa
Kết quả khảo sát một số dự án tiêu biểu hiện đang triển khai và cĩ tính
tương đồng với đề tài đang nghiên cứu tại Thành phố Biên Hịa cụ thể như sau :
3.1.2.1 Khu phức hợp Biên Hịa City Square: -
Nằm ngay trung tâm thành phố Biên Hịa, trên đường A6 (cách đường Võ
Thị Sáu 500m); thuộc phường Thống Nhất, thành phố Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai; cách thành phố Hồ Chí Minh 30km, chủ đầu tư là Cơng ty TNHH Berjaya —
D2D, Ngày hồn thành : 31/12/2013
Trang 29
(Hình 3.7 - VỊ trí dự án trong tổng thể Khu phức hợp Biên Hịa City Square- Nguon : Cơng ty TNHH Berjaya - D2D)
Thiết kế: Tại tầng 1 & 2 bao gồm nhiều cửa hàng bán lẻ cĩ thiết kế và kích cỡ khác nhau, văn phịng cho thuê ở phía bên kia của trung tâm bán lẻ Tồn bộ diện tích cho thuê tại tầng 1 và 2 khoảng 6.354 m2, diện tích lưu thơng chiếm khoảng 2.628 m2 Tại tầng 3, hơn 18 gian hàng sẵn sàng đáp ứng nhu cầu của khách hàng Nhà hàng, trung tâm vui chơi giải trí cũng nằm trong khu vực này Diện tích lưu thơng đặc biệt được chú trọng, lối đi lại rộng hơn 5m với một đại
sảnh lớn tại tầng 1 rộng gấp ba lần chiều cao của trần nhà được thiết kế nhằm
đem lại sự thoải mái, cân bằng cho người sử dụng Khoảng khơng lối đi lên tầng 3 rộng 488m2 gĩp phần tối ưu hĩa và đem lại tầm nhìn tối đa cho khách hàng Tại lầu 4, nơi tập trung nhiều khu thể thao giải trí ngồi trời như tennis, hồ bơi, sân chơi cho trẻ em Ngồi ra cịn cĩ các tiện ích trong nhà khác như: phịng tập thể dục, sàn nhảy aerobic, rạp hát mini, phịng chơi game và nhà hàng Tồn bộ tầng 5 dành cho các hoạt động thể dục ngồi trời với khơng gian đơn giản Tầng 4 và 5 tạo ra giá trị gia tăng, gĩp phan thu hút khách thuê văn phịng/ cơng ty
Lối vao ffung tam thương mại được thiết kế hài hồ, mang lại sự nhẹ nhàng và giảm bớt nét “cứng” của tồ nhà Những tắm biển quảng cáo ở mặt tiền liên
tục thay đổi sinh động và luơn cập nhật các xu hướng mới theo từng mùa Hầu hết các phịng dịch vụ và diện tích tải nằm ở phía sau tịa nhà
3.1.2.2 Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Nhà ở The Pegasus Plaza:
Chính thức được khởi cơng xây dựng vào ngày 1/1/2011 vừa qua Dự án do
cơng ty Cổ phần Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Tồn Thịnh Phát, đơn vị thành viên của Tập Đồn Sacombank làm chủ đầu tư
Trang 30
(Hình 3.8 - Phối cảnh tổng thé dự án TT- TM— DV - Nhà ở The Pegasus Plaza - Nguơn : cơng ty cổ phân Đầu tư - Kiến trúc - Xây dựng Tồn Thịnh Phat)
Dự án cao 80m, sẽ là một trong những trung tâm thương mại, cao ốc văn
phịng kết hợp căn hộ cao cấp cao nhất của TP.Biên Hịa Dự án tọa lạc trên
đường Võ Thị Sáu, phường Quyết Thắng, Tp Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai, cách
trường Quốc Tế Châu Á Thái Bình Dương Đồng Nai 200m; cách bệnh viện Đồng Nai, ga Biên Hịa, cơng viên Biên Hùng 1km; cách sân bay Biên Hịa, bưu điện Biên Hịa 2km; Khu du lịch Bửu Long 4km, cách Khu cơng nghiệp trong Biên Hịa 10km Với tổng mức đầu tư hơn 500 tỷ đồng, tơng diện tích khu đất 6.000m2, tổng diện tích sàn hơn 47.000m2 Dự án bao gồm 2 khối: Khối trung tâm thương mại — dịch vụ — nhà ở cĩ quy mơ 20 tầng và 2 hầm Bao gồm 6 tầng thương mại, dịch vụ dành cho mua sắm, kinh doanh; 14 tầng căn hộ cao cấp với thiết kế hiện đại, sang trọng cùng các tiện ích đi kèm phục vụ cho nhu cầu của dân cư trong và ngồi tịa nhà như: nhà hàng, rạp chiếu phim, phịng gym, phịng chăm sĩc sức khỏe Khối văn phịng được xây dựng trên diện tích khu đất là
1.400 m2 , tổng diện tích sàn hơn 7.000 m2 gồm 10 tang va 1 ham
Dự án được xây dựng với kiến trúc hình khối đơn giản và hiện đại, 3 mặt
đều tiếp cận với các trục giao thơng, được thiết kế hợp lý về cơng năng, tính thẩm
mỹ cao, cung cấp đầy đủ những tiện ích cho dân cư Đây là điểm độc đáo hiện
chưa dự án nào ở Biên Hịa cĩ được Khu nhà ở cũng đa dạng về xử lý mặt bằng
trở nên linh hoạt và thanh thốt hơn, tận dụng tối đa giải pháp hướng tây như ban cơng, cây xanh Theo kế hoạch, tồn bộ dự án sẽ được thi cơng xây dựng trong
khoảng thời gian 26-28 tháng, trong đĩ, khối cao dc văn phịng sẽ hồn thành
trong 16-18 tháng Khi đi vào hoạt động dự án sẽ là một trong những cơng trình
Trang 31đẹp và sang trọng nhất của thành phố Biên Hịa, gĩp phần kiến tạo một mơi trường sinh hoạt, giao tiếp văn minh với sự kết hợp hài hịa giữa khu trung tâm
thương mại
3.1.2.3 Căn hộ Grand De Amata:
Căn hộ khách sạn cao cấp tiêu chuẩn 4 sao Grand De Amata được thiết kế
và xây dựng theo cơng nghệ hiện đại của Nhật Bản tọa lạc tại số 2 — 27A Đồng Khởi, P Tam Hiệp, Biên Hịa, Đồng Nai, chủ đầu tư là Cơng ty TNHH đầu tư địa ốc VINA
Tịa nhà cao 20 tầng gồm cĩ tầng hầm, tầng trệt, trung tâm thương mại (tầng 1 =5), 13 tang can hd, penthouse
- Téng sé căn hộ dự kiến: 99 căn
- Diện tích 1 sàn căn hộ: 210m2 ©
~ Diện tích căn hộ: 40m2 — 42m2 — 45m2
- Tổng căn hộ dự kiến trên 1 sản: 4— 5 căn
- Tầng trệt và tang 1 — 5: làm trung tâm thương mại, hồ bơi
- Tầng 6 - 19: căn hộ - Tang 20: penthouse
(Hình 3.9 - Phối cảnh tổng thể- Nguồn : Cơng ty TNHH đầu tư địa ốc VINA)
3.1.2.4 Dự án chung cư cao tang Sonanland :
Diện tích khuơn viên: 6.379 m2, diện tích xây dựng: 2.994 m2, tổng diện
tích sàn: 47.999 m2, Số tầng: 22 tầng, cĩ 3 tầng thương mại, tong số căn hộ: 408
căn, bao gồm 2 block, 9 thang máy tốc độ cao, mỗi block 2 cầu thang bộ, bể bơi 144 m2, cơng viên cây xanh chủ đầu tư là Cơng ty cỗ phần đầu tư phát triển đơ
Trang 32_ Với tâm lý tạo nên một khơng gian sống hồn hảo Tại chung cư Tam Hịa các nhà thiết kế đã tạo ra một hệ thống báo cháy và chữa cháy tự động cảnh báo và xử lý khi cĩ nguy cơ cháy xảy ra trong mỗi căn hộ và tồn bộ tịa nhà
- Hệ thống gas được lắp đặt theo đường ống trung tâm được kiểm tra, kiểm
sốt nghiêm ngặt bởi phịng kỹ thuật được kéo đến từng phịng đảm bảo an tồn,
khơng sử dụng bình gas thơng thường
- Hệ thống điện, nước, điện thoại, internet, lắp đặt gắn âm tường đến từng
phịng Cĩ hệ thống phát điện riêng cho tồn bộ chung cư
- Diện tích trung bình mỗi căn là 70m2; thiết kế 02 phịng ngủ; 01 phịng khách; 01 phịng ăn; 02 toilet; 01 phịng bếp được thiết kế hiện đại, hài hịa với
cảnh quan thiên nhiên rộng mở, hướng đến sự tiện nghỉ cùng tiện ích cao ốc - Căn hộ được kiến tạo bởi các đớn vị chuyên nghiệp cùng nhãn hiệu vật liệu cao cấp; sự hịa quyện của tỉnh hoa với kỹ thuật tiên tiến đã làm nên một tuyệt tác căn hộ mà chỉ cĩ ở chung cư Tam Hịa
3.1.2.5 Khu phức hợp V-Citilight:
Địa chỉ: Xa Lộ Hà Nội, P.Hố Nai, TP.Biên Hịa, Đồng Nai Diện tích tổng thé: 28.965 m2 Số tầng: 24 - 29 tầng nổi, ngày hồn thành: năm 2013, hiện trạng: đang triển khai, chủ đầu tư: Cơng ty TNHH Việt Thuận Thành
Trang 33
Với thiết kế kiến trúc đương đại cùng những tiện nghỉ cao cấp, khu phức -
hợp V_Citilight mang đến cho gia đình bạn một khơng gian sống sang trọng, hài
hịa cùng thiên nhiên, nơi tạo nên chuẩn mực đỉnh cao của cuộc sống
Dự án bao gồm 1.219 căn hộ cao cấp kết hop voi 38.809 m? trung tam thương mại hiện dai và tiện nghi V_Citilight hứa hẹn sẽ là điểm đến tồn diện
của thành phố Biên Hịa và các khu vực lân cận
Dự án được quy hoạch đồng bộ thành 3 khu A, B, C, với 7 block cao từ 24 —
29 tầng và được tư vấn thiết kế bởi Tập đồn danh tiếng thế giới Ong & Ong (Singapore), sẽ là nơi an cư lý tưởng, mang đến cho cư dân khơng gian sống tiện
nghỉ, hồn hảo cùng hàng loạt tiện ích đẳng cấp như: hồ bơi, sân tennis, khu chạy bộ, phịng gym, khu spa, cafe ngồi trời, nhà giữ trẻ, hệ thống gas trung tâm, sân đáp trực thăng hiện đại Sau 8 tháng xây dựng và hồn thiện, nhà mẫu dự án
V_Citilight đã chính thức được khai trương và đĩn khách tham quan
Đây là khu nhà mẫu cĩ quy mơ lớn nhất tại thành phố Biên Hịa hiện nay với tổng diện tích khuơn viên lên đến 2,000 mổ, bao gồm hai loại căn hộ mẫu 2 phịng ngủ, 3 phịng ngủ, khu vực trưng bày và văn phịng làm việc Khơng gian các căn hộ mẫu được bố trí hợp lý, trang nhã, mang đến cho Quý khách hàng cảm nhận thực tế về khơng gian sống tương lai của mình
Tuy nhiên, những dự án này chưa tương xứng với dự án Trung tâm Thương mại - Dịch vụ và dân cư Tân Mai về quy mơ cũng như các tiện ích và đáp ứng các nhu cầu về tốc độ gia tăng nhu cầu như đã dự báo ở trên
3.13 Giá bán căn hộ, biệt thự, trung tâm thương mại tại Thành phố
Biên Hịa
Mặc dù thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn khĩ khăn nhưng
việc Cơng ty cổ phần Đầu tư — Kiến trúc — Xây dựng Tồn Thịnh Phát cho biết,
chỉ sau 10 ngày chào bán căn hộ cao cấp thuộc dự án Trung tâm Thương mại — Dịch vụ — Can hé cao cap The Pegasus Plaza, 93/108 căn hộ đã cĩ chủ sở hữu
Đây được xem là một hiện tượng trên thị trường Nhà đất tại Thành Phố Biên
Hịa, mặc dù giá bán tại các dự án này từ 16.343.040 đồng/m? đến 18.537.792
đồng/m? tùy từng hướng phịng (nguồn: bộ phận kinh doanh sàn bất động sản
Tồn Thịnh Phát)
Riêng đối với Dự án chung cư cao tầng Sonanland theo bộ phận kinh doanh
Trang 34Theo Chủ đầu tư thì đây là một dự án cho người cĩ thu nhập thấp nhưng được xây dựng theo tiêu chuẩn hiện đại, mới nhất áp dụng cho chung cư nhà ở
cao tầng của Bộ xây dựng bao gồm:
- Hệ thống điện, nước, điện thoại, internet lắp đặt gắn âm tường đến từng
phịng -
- Hệ thống gas được lắp đặt theo hệ thống đường ống trung tâm được kiểm
tra, kiểm sốt nghiêm ngặt bởi phịng kỹ thuật được kéo đến từng phịng đảm bảo
an tồn, khơng sử dụng bình Gas thơng thường
- Hệ thống thang máy được trang bị 09 thang máy Mitsubishi tốc độ cao phục vụ đi lại trong tồ nhà tiện lợi và dễ dàng (03 thang máy phục vụ khu
thương mại, 06 thang máy phục vụ tịa nhà)
- Hệ thống thang bộ rộng rãi thiết kế theo tiêu chuẩn nhà cao tầng
- Hệ thống báo cháy tự động cảnh báo khi cĩ nguy cơ cháy xảy ra trong mỗi
căn hộ và tồn bộ tịa nha
Tự hào khi bạn tận hưởng cuộc sống hồn hảo và lý tưởng tại V_ Citlight — khu phức hợp thương mại và căn hộ đẳng cấp nhất của Thành phố Biên Hịa và khu vực đơng nam bộ đã thi cơng hồn tất 50% phần mĩng đại trà của tồn Dự án và dự kiến sẽ xong phần mĩng vào cuối quý IV/2011 hiện cũng đã chào bán giá căn hộ, khu biệt thự và khu vực cĩ thể kinh doanh như sau :
Đối với khu vực thương mại thì giá bán bình quân từ 37.306.500đồng/m?
đến 40.000.000đồng/m” tùy hướng nhà
Đối với căn hộ thì giá bán bình quân từ 18.819.000đồng/m? đến 24.174.000đồng/mỶ tùy tầng và hướng nhà
Riêng giá bán căn hộ Sky Villa từ 29.950.000đồng/m” đến 35.000.000đồng/m tùy tầng và hướng nhà (Nguơn: Phịng bán hàng Biên Hịa khu nha mdu dye dn V_Citilight, 368 xa 16 Hà Nội, Phường Hồ Nai, TP.Biên
Hoa) :
Cùng với các dự án cĩ quy mơ lớn đang triển khai và hiện dang chào bán ra ngồi thị trường, Khu phức hợp Biên Hịa City Square cũng chào giá bán căn hộ
với mức giá bình quân từ 15.870.000 đồng/m” đến 19.320.000 đồng/ mỂ (giá chưa bao gdm thué_VAT) Riêng đối với khu thương mại thì giá bán dự án đưa ra là 29.785.000/ m? (nguồn Phịng kinh doanh và tiếp thị Cơng ty TNHH Berjaya —
D2D) l
Tất cả các giá bán khi điều tra thị trường là giá đang được Chủ đầu tư cơng bố bán ra thị trường, phản ánh đúng nhu cầu và khả năng thị trường căn hộ,
Trang 353.14 Đề xuất giá bán của Dự án
Căn cứ giá bán tại các Dự án đã khảo sát và cĩ những đặc điểm tương đồng
với Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai mà đề tài nghiên
cứu, Dự án đề xuất giá bán bình quân (khơng phân biệt tầng, hướng)
- Căn hộ là: _, 15.800.000đồng/ mổ,
- Khu thương mại dịch vụ: 25.000.000đồng/ m’,
- Khu thuong mai trong chung cu: 22.000.000déng/ m?,
- Biệt thự: 27.000.000déng/ m2
(Giá trên đã bao gồm thuế VAT)
Mặc dù nằm ở vị trí chiến lược, đồng thời Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai được quy hoạch đồng bộ và đầy đủ các chức năng Nhưng để đảm bảo về mặt kinh doanh, Dự án đề xuất giá bán ở mức trung cấp để đảm bảo việc thu hồi vốn nhanh hơn
Theo khảo sát phương thức thanh tốn tại các Dự án đang chào bán tại Biên Hịa như Dự án chung cư cao tầng Sonanland được thanh tốn thành 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 3 tháng; Khu phức hợp V-Citilight do là dự án cĩ mức giá bán tương đối cao nên nhằm giúp khách hàng dễ dàng sở hữu căn hộ tại dự án đẳng cấp nhất Thành Phố Biên Hịa nên chủ Đầu tư đã điều chỉnh tiến độ thanh tốn từ 9 đợt lên 15 đợt; Khu phức hợp Biên Hịa City Square thì lịch thanh tốn cũng là
7 đợt Từ các khảo sát nêu trên, đề xuất đối với phương thức thanh tốn của Dự
án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai là 6 đợt, Ngay khi ký hợp
đồng khách hàng phải thanh tốn 20% giá trị của Hợp đồng, phần cịn lại chia
theo quý, mỗi quý thanh tốn 20%, riêng kỳ thứ 5 là 15%, đến khi giao căn hộ, biệt thự, khu thương mại khách hàng phải thanh tốn đến 95% giá trị Hợp đồng, chỉ giữ lại 5%, khi chủ đầu tư giao giấy chủ quyền thì khách hàng sẽ thanh tốn
phần cịn lại `
Kết luận phân tích thị trường: với các phân tích thị trường ở trên thì việc đề
xuất giá bán bình quân Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư Tân Mai
(khơng phân biệt tang, hướng) căn hộ là 15.800.000đồng/ mỔ, khu thương mại
dịch vụ 25.000.000đồng/ mỔ, khu thương mại trong chung cư 22.000.000đồng/
m” Biệt thự 27,000.000đồng/ m? (giá đã bao gồm thuế VAT) và phương thức
thanh tốn là 6 đợt, ngay khi ký hợp đồng khách hàng phải thanh tốn 20% giá trị của hợp đồng, phần cịn lại chia theo quý, mỗi quý thanh tốn 20%, riêng kỳ thứ 5 là 15%, đến khi giao căn hộ, biệt thự, khu thương mại khách hàng phải thanh
tốn đến 95% giá trị Hợp đồng chỉ giữ lại 5%, khi chủ đầu tư giao giấy chủ quyền thì khách hàng sẽ thanh tốn phần cịn lại; mức độ đầu tư trung cấp trở lên với vật liệu, thiết bị, sử dụng các thương hiệu cĩ uy tín trong lĩnh vực vật liệu xây dựng,
cĩ thiết kế trong tổng quan hồn chỉnh kết hợp với hạ tầng chính tồn khu, đảm
bảo đồng bộ về kiến trúc cảnh quan, về hệ thống hạ tang kỹ thuật trong tồn kh
Trang 36vực, đủ tiêu chuẩn đáp ứng nhu cầu sinh sống và nghỉ ngơi của người dân cĩ thu
nhập vừa phải cho đến người cĩ thu nhập cao; thiết kế căn hộ chủ yếu tập trung vào loại cĩ diện tích từ 50m” đến 110mŸ cĩ từ 1 đến 2 phịng ngủ với mức gid 1 căn hộ từ 790 triệu đồng/căn hộ đến 1,74 tỷ đồng/căn hộ; đối với biệt thự thì dự án dành cho các đối tượng cĩ thu nhập cao (khoảng 38 căn) với diện tích 1 căn biệt thự sàn xây dựng từ 254 mỸ đến 390 mỶ diện tích sàn xây dựng là 65% diện tích căn biệt thự, số tằng cao tối đa là 2 tầng; diện tích chào bán dựa trên diện tích sàn xây dựng thì giá 1 căn biệt thự từ 6,86 tỷ đến 10,53 tỷ và giao nhà bắt đầu từ tháng thứ 30 sau khi khởi cơng xây dựng
Với các thơng số ở trên thì dự án đảm bảo khả năng kinh doanh và cạnh
tranh với các dự án hiện đang triển khai tại Thành phố Biên Hịa Vấn đề tiếp theo của dự án cần phải xác định quy,mơ đầu tư để đảm bảo cĩ hiệu quả kinh tế
và sẽ được đê cập trong phân tích kỹ thuật tiêp theo đây
3.2 Phân tích kỹ thuật
3.2.1 Vị trí, quy mơ khu đất và điều kiện tự nhiên
3.2.1.1 Vị trí, quy mơ khu đất
Dự án Trung Tâm thương mại và dịch vụ dân cư Tân Mai thuộc phạm vi phường Thống Nhất, Thành phơ Biên Hịa, tỉnh Đơng Nai, cĩ vị trí tiệp giáp như
Sau:
- Đơng giáp: : Khu dân cư _
- Tây giáp: Trung tâm thương mại Biên Hịa
- Nam giáp: Khu dân cư
- Bắc giáp: khu dân cư
- Tổng diện tích lập qui hoạch: Khoảng 20,491 ha
- Quy mơ dân số: Đáp ứng nhu cầu ở cho khoảng 3.807 dân (tương đương
1224 hộ)
3.2.1.2 Điều kiện tự nhiên
Thành phố Biên Hịa được thừa hưởng sự ưu đãi của thiên nhiên nằm trong
vùng nhiệt đới xích đạo, khí hậu ơn hịa khơng gặp phải thời tiết khác thường như bão lụt, nhiệt độ nĩng quá hay lạnh quá
Khí hậu
Khu đất dự kiến xây dựng cĩ khí hậu nhiệt đới giĩ mùa nĩng ẩm, đặc trưng
của khí hậu khu vực miền Đơng Nam Bộ
Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10
Mùa nắng từ tháng 11 đến tháng 04 năm sau
Hướng giĩ, nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa đều thay đổi theo hai mùa này
Trang 37Nhiệt độ khơng khí
Cao đều quanh năm và khá ổn định Nhiệt độ trung bình năm 26oC
Nhiệt độ cực đại trung bình 29°C
Nhiệt độ cực tiểu trung bình 23°C Nhiệt độ cực đại tuyệt đối 35°C Nhiệt độ cực tiểu tuyệt đối 20°C Tổng tích ơn năm 9.500 °C - 9.800 °C Độ ẩm khơng khí Trung bình năm là 85-90% Vào mùa khơ 70-75% Lượng mưa
Mùa khơ thường bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa rất thấp, chỉ chiếm khoảng 10% lượng mưa cả năm
Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 và kết thúc vào tháng 10 năm sau chiếm 90% tơng lượng mưa cả năm, mưa nhiêu và giĩ to vào thời kỳ từ tháng 7 đến tháng 9 Thường hay cĩ áp thấp nhiệt đới kéo dài, lượng mưa thấp, mưa trung bình khoảng 1.970mm/năm, sơ ngày mưa vào khoảng 170 ngày trong năm
Mưa trong mùa mưa chiếm khoảng 90% lượng mưa cả năm và tập trung theo mùa đã ảnh hưởng rất lớn đối với sản xuất nơng nghiệp Mùa mưa cây cối phát triển rất tốt và là mùa sản xuất chính và ngược lại, mùa khơ cây cối khơ cần
và phát triển rât kém Vì vậy ngoại trừ diện tích đất được tưới, cịn lại hầu hết chi
sản xuât được trong mùa mưa Nắng
Số giờ nắng trung bình cao nhất đạt 9.5 giờ/ngày, thấp nhất là 4 giờ/ ngày; nhiệt độ cao và đều trong năm, giàu ánh sáng
Giĩ
Mùa khơ: Giĩ chủ đạo hướng Bắc Đơng và Đơng Nam Mùa mưa: Giĩ chủ đạo hướng Tây Nam
Tốc độ giĩ trung bình 1.4 - 1.7m/s
Thủy văn
Nguồn nước mặt: rất ít, gần như khơng cĩ
Nguồn nước ngầm: ở khu vực này tương đối sâu, khả năng khai thác cho nơng nghiệp hạn chê Tâng chứa nước cĩ chiêu dày từ 20-40mét cĩ thể khai thác lỗ khoan lưu lượng 500-1000mŸ/ ngày với chất lượng nước rất tốt cĩ thể phục vụ cho sinh hoạt và cơng nghiệp
Trang 383.2.2 Hiện trạng về cơ sở hạ tầng khu vực Dự án
3.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất
Khu đất Dự án dự kiến xây dựng cĩ diện tích tự nhiên là 204.912 mổ, chủ
yếu là đất trong phạm vi nhà máy hiện hữu, và đất thổ cư trong đĩ khoảng 110 nhà kiên cố và bán kiên cố BẢNG HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐÁT STT |: Loại đất Diện ich Tỷ l (m) (%) 1 | pat trong phạm vi nhà máy hiện hữu: 169.000 82,2% 2 | Pat thd cw ; 35.912 17,8% TONG CONG 204.912 100%
(Nguơn : Cơng ty cổ phân tập đồn Tân Mai)
3.2.2.2 Hiện trạng kiến trúc, cảnh quan Nhà ở Chủ yếu tập trung ven đường ở phía bắc khu đất (đầu khu đất) và phía tây khu đất, cĩ khoảng 110 nhà kiên cố và bán kiên cố BẢNG THĨNG KÊ NHÀ Ở
STT LOẠI NHÀ SỐ LƯỢNG (CĂN) DIEN TÍCH (n2)
01 | NHA TAM 11 CAN 660 02 | NHÀ BẢN KIÊN CO 87 CĂN 8.700 03 | NHÀ KIÊN CỔ 12 CAN 1.200 04 | ĐẤT VƯỜN 25.942 TONG CONG 35.912 (Nguon : Céng ty cé phan tép đồn Tân Mai) Nha may
Cơng ty cổ phần tập đồn Tân Mai, nhà máy, kho
~ BANG THONG KE KHU DAT NHA MAY STT LOẠI NHÀ SO LUONG (CAN) | DIEN TICH (mn?) 01_| NHÀ VĂN PHỊNG 01 CAN 786
02 | XƯỞNG +KHO 21 CAN 35.600
Trang 393.2.2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Địa hình
; Khu vực Dự án cĩ địa hình tương đối bằng phang Tuy nhién can phải san lấp cục bộ dé tạo độ dốc thốt nước hợp lý, phù hợp với tình trạng khu đất quy hoạch và xung quanh
Hiện trạng giao thơng
Khu vực Dự án quy hoạch phần lớn diện tích thuộc nhà máy giấy Tân Mai nên hiện trạng giao thơng hầu hết là sân bãi và đường nội bộ của nhà máy
Hệ thống cấp nước
Nguồn nước từ nhà máy nước Thành phố Biên Hịa qua các tuyến ống dọc
đường Võ Thị Sáu nơi dài hiện hữu
Hệ thống thốt nước và mơi trường
Trong khu vực Dự án đã tồn tại những khu dân cư hiện hữu với hệ thống
thốt nước mưa chung của hệ thơng thốt nước bản, trong khu cĩ một vài khu vực trũng, khi trời mưa to dễ bị ngập úng
Trong khu vực Nhà máy giấy Tân Mai cĩ hệ thống xử lý nước và thốt nước
riêng
Khu quy hoạch Dự án nằm ở vị trí tương đối cao nên hiện tượng úng ngập ít khi xảy ra
Hệ thống cấp điện
Hiện nay, khu vực quy hoạch được cấp điện từ trạm 110kv Tân Mai qua lưới trung thê 22kv
Các tuyến trung thế phần lớn là đường dây trên khơng, sử dụng cáp nhơm lõi thép đi trên trụ bê tơng ly tâm chiêu dài 2,2km
Từ trạm Tân Mai cĩ các tuyến cáp ngầm đấu nối vào lưới điện trung thế trên
Quốc lộ 15 chiêu dài 0,95km
Các tuyến hạ thế 0,4kv đều là đường dây trên khơng, sử dụng cáp đồng bọc hoặc cáp ABC đi trên trụ bê tơng ly tâm hoặc đi chung với tuyến trụ trung thế
Các trạm hạ thế trong khu là loại trạm ngồi trời (trạm treo hoặc trạm giàn) sử dụng sơ đơ bảo vệ băng FCO hoặc LA
Hệ thống viễn thơng /
Điểm kết nĩi thơng tin liên lạc gần nhất là hệ thống mạng viễn thơng của bưu điện trung tâm Thành phố Biên Hịa Các tuyến viễn thơng trong khu quy hoạch Dự án sẽ kết nối với hệ thống này trong giai đoạn đầu phát trién
Trang 403.2.2.4 Đánh giá hiện trang khu đắt
Vị trí khu đất quy hoạch cĩ những thuận lợi sau:
Tiếp cận với các trục giao thơng chính rất thuận lợi về hạ tầng trong quá trình phát triên khu dân cư mới
Khu đất cĩ mật độ xây dựng và dân cư khơng cao thuận lợi cho việc di đời,
giải tỏa, phần lớn là đất thuộc Nhà máy giấy Tân Mai
3.2.3 Giải pháp quy hoạch kiến trúc
Giải pháp quy hoạch kiến trúc thực hiện theo Quyết định số 745/QD-
UBND của Uy ban Nhân dân Tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chỉ tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu Thương mại — Dịch vụ và dân cư theo
quy hoạch tại phường Thồng Nhất, Thành phố biên hịa 3.2.3.1 Các thành phân chức năng - Đất chung cư kết hợp thương mại - Đất biệt thự - Đất cơng trình cơng cộng - Đất thương mại dịch vụ - Đất trường mẫu giáo - Đất văn hĩa - Đất tơn giáo - Khu cây xanh thể thao - mặt nước - Đất giao thơng
3.2.3.2 Cơ cấu quy hoạch
Bố cục các khối nhà cao tầng cĩ chung một bệ thương mại cĩ hình dáng của 1 bơng hoa, các cơng trình bao quanh khu đất dọc theo các trục đường chính, ở giữa bơ trí cây xanh, sân thê dục thê thao, trục cảnh quan Hồ nước Phục vụ cho người dân sơng trong khu vực
Ngồi ra trong khu cĩ bố trí khu nhà ở thấp tầng, nằm xen kế ở cơng trình thương mại và chung cư trong khu C, dọc theo trục đường 5 nối dài nhằm tạo cảnh quan và tầm nhìn đẹp cho các khối chung cư của lơ D Riêng trong khu B bố
trí 01 lơ chung cư dành cho tái định cư