Nghiên cứu tính khả thi của dự án trung tâm thương mại dịch vụ và dân cư tân mai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHĨ HỊ CHÍ MINH HỒNG HUYNH B6 dựa NGHIÊN CỨU TÍN H KHA THI CUA DỰ ÁN TRUNG: TÂM THƯƠN G MẠI- DỊCH VỤ VÀ DÂN CƯ TÂN MAI Chun ngành: Tài chính— Ngân hàng Mã sơ chun ngành: 60.34.20 LUẬN VĂN THẠC SỸ TÀI CHÍNH —- NGAN HANG TRƯỞNð DAI HOG tid TP Hos [THOT — VIEN Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYEN TAN BINH TP Hé Chi Minh, Nim 2012 TÓM TẮT LUẬN VĂN Luận văn “nghiên cứu tính khả thi Dự án trung tâm thương mại - dịch vụ dân cư Tân Mai” nhằm đánh giá tính khả thi Dự án thơng qua phân tích kỹ thuật, thị trường, tài chính, hiệu kinh doanh để giúp cho Công ty cổ phan tập đồn Tân Mai có sở khoa học việc đưa định đầu tư cho dự án: Luận văn nghiên cứu nhăm làm rõ nội dung sau: - Xác định tiêu tài để xác định dịng tiền dự án phương pháp xây dựng giá bán, phí xây dựng, lựa chọn suất chiết khấu cho cầu vốn khác nhau, phương án kinh doanh khác dự án sau xây dựng - Tóm tắt sơ lược dự án đầu tư cụ thể: địa điểm vốn đầu tư, sơ lược thị trường bất động sản Thành Phố Biên Hòa, nhu cầu cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, hộ cao cấp thành phố Biên Hòa thời gian tới, đối tượng khách hàng, chiến lược marketing đự án, kế hoạch bán trước - Phân tích rủi ro dự án phần đề tài sâu ba nội dung Thứ nhất, phân tích độ nhạy yếu tố đầu vào dự án bất động sản, yếu tố đầu vào thay đổi tiêu tài dự án thay đổi dự án phải đối mặt với rủi ro, yếu tố tác : động nhiều đến rủi ro dự án Thứ hai, phân tích tình để xác định tình tốt bat lợi cho dự án Thứ ba phân tích mơ cho biết mức độ chắn biến dự báo cần xem xét sau đặt biến giả thuyết Sau phân tích mơ ta biết dự án có phần trăm chắc đạt kết mong muốn Kết nghiên cứu cho thấy dự án có lợi nhuận sau thuế 1.842.903 triệu đồng, phân tích ngân lưu hai quan điểm tổng đầu tư (TIPV) chủ sở hữu (EPV) với phí sử dụng vốn chủ sở hữu ước lượng phương pháp gián tiếp thông qua thị trường Mỹ có kết phí sử dụng vốn chủ sở hữu danh nghĩa 26,73%, phí sử dụng vốn chủ sở hữu thực với lạm phát 10% 15,21% Từ kết xác định WACC 24,99%, WACC danh nghĩa Dự án thực 13,62%.Từ phí sử dụng vốn ta xác tính tốn NPV, IRR Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ dân cư Tân Mai cụ iii - thể sau: STT Nội dung Theo quan điểm TIPV Theo quan điểm EPV |NPV danh nghĩa, thực 2_ |IRR danh nghĩa 35,42% 42,49% |IRRthực 23,11% 29,53% 424.134 triệu đồng | 430.198 triệu đồng Ngồi tiêu Dự án Trung tâm thương mại dịch vụ dân cư Tân Mai có hệ số lợi ích phí 1,122>1 hệ số tốt thẩm định dự án, khả trả nợ Dự án cao hệ số đảm bảo trả nợ 2,17>1, thời gian hoàn vốn Dự án dự kiến năm 128 ngày Đồng thời phân tích rủi ro kể phân tích độ nhạy, tình theo giải định đặt cho kết theo tiêu trí đánh giá dự án tốt, đặc biệt phân tích mơ theo giả định 50.000 trường hợp kết tốt với xác suất lớn 99% trường hợp NPV theo quan điểm tổng đầu tư dương IRR ln lớn phí sử dụng vốn bình quân WACC Từ đánh giá luận văn đề xuất Cơng ty cổ phần tập đồn Tân Mai tổ chức thực Dự án trung tâm thương mại - dịch vụ dân cư Tân Mai để nâng cao hiệu đầu tư Công ty Mặc dù số hạn chế định luận văn góp phần cho Cơng ty phan tập đồn Tân Mai có đủ sở đề định liên quan đến Dự án trung tâm thương mại - dịch vụ dân cư Tân Mai iv MỤC LỤC Lời cam đoan Lời cảm ơn Tóm tắt Mục lục Danh mục hình đồ thị . -. -c2 Q.10 viii Danh muc bang Danh mục từ viết tắt CHƯƠNG 1: LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Sự cần thiết phải nghiên cứu tính khả thi Dự án 1.2 Xác định vấn đề nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Mục tiêu nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn 1.7 Phạm vinghiên cứu 1.8 Phương pháp lấy số TiỆU 5Á HT rgregreersee CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ, DỰ AN, DIA ĐIỂM XÂY ‘DUNG DU AN 2.1 Thông tin chủ đầu tư 2.1.1 Tên địa 2.1.2 Quá trình hình thành phát triên 2.13 Lĩnh vực hoạt động 2.1.4 Sản phẩm — 2.1.5 Hệ thống phânphất 2.1.6 Các đơn vị trực thuộc 2.1.7 Các Công by c0H nung 2.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh 2.2.1 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh năm gan Il 2.2.2 Nhận xét đánh giá ae 2.2.2.1 Thuận lợi 2.2.2.2 Khó khăn 2.3 Cơ sở pháp lý Dự án CHƯƠNG 3: NGHIÊN CỨU TÍNH KHẢ THỊ CỦA DỰ ÁN 3.1 Phân tích "thị trường 3.1.1 Nhu cầu nhà thành phố Biên Hòa 3.1.2 Nguồn cung nhà Thành phố Biên Hòa V 3.1.2.1 Khu phúc hợp Biên Hòa City Sqwarê: . + 3.1.2.2 Trung tâm Thương mại - Dịch vụ - Nhà The Pegasus Plaza: 3.1.2.3 Căn hộ Grand De Ámatfa: 3.1.2.4 Dự án chung cu cao tang Sonanland 3.1.2.5 Khu phức hợp V-CiHilight: ° 3.1.3 Giá bán hộ, biệt thự, trung tâm thương mại Thành phô Biên TỒA co essĂssnStssnsrseesssee 3.1.4 Đề xuất giá bán Dự án 3.2 Phân tích kỹ thuật 3.2.1 Vi tri, quy mơ khu đất điều kiện tự nhiên 3.2.1.1 Vị trí, quy mô khu đất 3.2.1.2 Điều kiện tự nhiên 3.2.2 Hiện trạng sở hạ tang khu vực Dự án 3.2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 3.2.2.2 Hiện trạng kiến trúc, cảnh quan 3.2.2.3 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuậ 3.2.2.4 Đánh giá trang khu đất 3.2.3 Giải pháp quy hoạch kiến trúc 3.2.3.1 Các thành phân chúc 3.2.3.2 3.2.3.3 3.2.3.4 3.2.3.5 Cơ cấu quy hoạch Về tiêu sử dụng kiến trúc xây dựng Quy hoạch sử dụng đất Tổ chức không § gian kiến trúc cảnh quan 3.2.4 Tổng quan thiết kế đô thị Dự án 3.2.4.1 Thiết kế : tong thể đô thị 3.2.4.2 Thiết kế kiến trúc đô thị 3.2.4.3 Bản vẽ mặt thiết kế đô th 3.2.5 Các chi dẫn thiết kế 3.2.5.1 Kích thước tối thiểu lô đất xây dựng nhà 3.2.5.2 Mat độ xây dựng tối đa 3.2.5.3 Hè phố 3.2.5.4 Quy định chiêu cao, sô tầng chiêu cao tầng 3.2.5.5 Số tẳng 3.2.5.6 3.2.5.7 3.2.5.8 3.2.6 Hệ 3.2.7 Hệ Chiều cao tang Quy định giới Điểm nhắn thống giao thông đường đỏ, giới xây dung va thong thodt nudc mua 3.2.8 Hé thong cấp nước 3.2.9 Hệ thong cap dién va chiéu sang 3.2.10 Hệ thông nước thải, rác thải vệ sinh môi trường 3.2.11 Hệ thống thông tỉn liên lạc 3.2.12 Đánh giá tác động mơi trường vi 3.3 Chỉ phí đầu tư 3.3.1 Chỉ phí đất 52 52 3.3.2 Chỉ phí xây dựng oe 52 3.3.3 Chỉ phí tư thiết kế, mời thầu đánh giá hồ sơ mời thầu giám sát ẨHỈ CƠNH ; e.-«eeee