Xác định lợi thế quyền thuê đất và giá trị công trình xây dựng trên đất để góp vốn đầu tư của dự án Trung tâm thương mại Vikoda

Sự cần thiết của đề tài: Trên thế giới, thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được công nhận là có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị th

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH

====

 ====

TRƯƠNG ĐẮC VÂN ANH

XÁC ĐỊNH LỢI THẾ QUYỀN THUÊ ĐẤT VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT ĐỂ GÓP VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN TRUNG

TÂM THƯƠNG MẠI VIKODA KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH

Nha Trang, tháng 06 năm 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH

====

 ====

TRƯƠNG ĐẮC VÂN ANH

XÁC ĐỊNH LỢI THẾ QUYỀN THUÊ ĐẤT VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT ĐỂ GÓP VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN TRUNG

TÂM THƯƠNG MẠI VIKODA

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH

GVHD: TS ĐOÀN VĨNH TƯỜNG

Nha Trang, tháng 06 năm 2013

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài:

Trên thế giới, thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được công nhận là có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp … Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm

90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước Thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính

Thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá trị của các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các nhu cầu khác nhau về giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới hình thức áp đặt đối tượng, trường hợp, khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định giá của Hội đồng định giá được hình thành theo từng mực đích cụ thể, còn nặng thủ tục hành chính, mất thời gian và chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường của từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo đúng yêu cầu về tính chất, mục đích yêu cầu thẩm định của các giao dịch trong xã hội

Hiện nay, thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế

Như vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN ở nước ta

Thẩm định giá được sử dụng cho nhiều mục đích như mua – bán, đầu tư, góp vốn, liên doanh, tăng vốn, chuyển nhượng, cho vay tài sản… Trong quá trình hoạt động, Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá cho các khách hàng của mình Và em chọn hợp đồng thẩm định giá của

công ty với Công ty cổ phần nước khoáng Khánh Hòa Vikoda với mục đích: “ Xác

định lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên đất để góp vốn đầu tư trong dự án xây dựng Trung tâm thương mại Vikoda” làm đề tài chuyên đề thực

tập tốt nghiệp của mình để làm rõ hơn về vấn đề này

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Xác định lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên đất của công ty Vikoda để góp vốn đầu tư trong dự án xây dựng Trung tâm thương mại Vikoda

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu:

Lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên nền đất hiện là nhà kho của Công ty cổ phần nước khoáng Khánh Hòa Vikoda ở đối diện chợ Vĩnh Hải, Nha Trang, Khánh Hòa, được thực hiện bởi Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín, chi nhánh Nha Trang, Khánh Hòa

 Phạm vi nghiên cứu:

Dùng số liệu do Công ty cổ phần nước khoáng Khánh Hòa Vikoda cung cấp cho Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín, chi nhánh Nha Trang, Khánh Hòa

4 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở các phương pháp:

 Phương pháp quan sát

 Phương pháp phân tích,đánh giá

 Phương pháp thu thập thông tin

 Phương pháp tổng hợp

 Phương pháp phỏng vấn…

5 Kết cấu của luận văn:

Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản

Chương 2: Sơ lược về Công ty thẩm định giá Việt Tín

Chương 3: Xác định lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên đất

để góp vốn đầu tư của dự án Trung tâm thương mại Vikoda

6 Những đóng góp của luận văn:

Luận văn về việc xác định lợi thế quyền thuê đất và công trình xây dựng trên nền đất hiện là nhà kho của công ty Vikoda, giúp công ty xác định cụ thể phần

vốn góp của mình trong dự án hợp tác với công ty Minexco để xây dựng Trung tâm thương mại Vikoda

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN THẨM ĐỊNH GIÁ

(Giáo sư W.Seabrooke – Anh)

- Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản

của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Giáo sư Lim Lan Yuan –

Singapore)

- Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt

Nam hoặc theo thông lệ quốc tế (Điều 4, Pháp lệnh giá của Việt Nam)

 Thẩm định viên: Thẩm định viên về giá là người có phẩm chất, năng lực và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành công việc thẩm định giá trị tài sản, hoạt động với tư cách là một thẩm định viên nên có giấy phép hành nghề

 Doanh nghiệp thẩm định giá: Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm định giá (gọi chung là doanh nghiệp thẩm định giá) được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp Nhà nước,

Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, chịu sự quản lý của

Bộ Tài Chính Để thành lập một công ty thẩm định giá cần phải có ít nhất 3 thẩm định viên về có thẻ thẩm định viên về giá còn giá trị hành nghề trở lên

Việc thành lập, tổ chức, quản lý hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Khi thay đổi tên gọi, thay đổi trụ sở, danh sách thẩm định viên thì chậm nhất là 10 ngày sau khi thực hiện việc thay đổi, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo văn bản cho Bộ tài chính

1.1.1.2 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường:

 Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán, đầu tư, góp vốn, liên doanh, tăng vốn, chuyển nhượng, cho vay tài sản

 Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả

 Góp phần làm minh bạch thị trường , thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới

 Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới

 Kết quả thẩm định giá được áp dụng và sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống:

 Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê,… tài sản

 Làm căn cứ để góp vốn liên doanh

 Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu

tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,…

 Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

 Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v

 Làm cơ sở để đấu giá công khai,…

1.1.2 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản:

1.1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản:

Thẩm định giá bất động sản là việc đánh giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của bất động sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế

1.1.2.2 Cơ sở và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản:

 Cơ sở giá trị để thẩm định giá:

 Cơ sở giá trị thị trường:

Khái niệm:

Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản như sau:

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường ’’ là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường

trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

- “Thời điểm thẩm định giá ” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản

- “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản

- “Và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường:

- Những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh

Khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt động chung trên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền kinh

tế thị trường

Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán

cụ thể tại thời điểm thẩm định giá Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bên mua và bên bán đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời gian khảo sát, cân nhắc các cơ hội

Tính đa dạng , thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩm định viên phải xem xét các số liệu thu thập được trên thị trường có đáp ứng các tiêu chuẩn về giá trị thị trường hay không

Căn cứ để xác định giá trị thị trường:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản, giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những

dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường

Các loại giá trị phi thị trường:

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế

- Giá trị tài sản trong sử dụng:

+ Khái niệm: Là giá trị của một tài sản cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối

với một người sử dụng cụ thể

+ Lưu ý: Thẩm định viên cần quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của

tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể

có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế:

+ Khái niệm: Là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều kiện

của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó

+ Đặc điểm: Các tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị

trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

- Giá trị tài sản chuyên dùng:

Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường

- Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp:

+ Khái niệm:

Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường

Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình

+ Đặc điểm: Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp:

* Có xu hướng cao hơn giá trị thị trường của tài sản khi doanh nghiệp:

o Đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự

o Có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có

* Có xu hướng thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả

- Giá trị thanh lý:

+ Khái niệm: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của

tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính

+ Đặc điểm: Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất

đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh lý

Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán:

Là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

- Giá trị đặc biệt:

+ Khái niệm: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do sự sự kết

hợp ( liên kết ) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các tài sản khác

+ Đặc điểm: Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính

chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc

từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản

- Giá trị đầu tư:

+ Khái niệm: Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư

nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

+ Đặc điểm:

* Giá trị đầu tư là khái niệm mang tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu hoặc tiêu chí đầu tư xác định:

* Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá riêng biệt về giá trị đầu tư vào một tài sản cụ thể

- Giá trị bảo hiểm:

Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc điểu khoản bảo hiểm

đoán có thể đưa vào đánh giá của tài sản thế chấp để cho vay Giá trị thế chấp

để cho vay được ghi thành văn bản một cách rõ ràng và minh bạch

(Luật của Nghị viện Châu Âu 1998)

* Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là giá trị có tính đến yếu tố rủi ro nên thấp hơn giá trị thị trường vào thời điểm thẩm định giá

 Các nguyên tắc thẩm định giá:

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định

Các nguyên tắc thẩm định giá:

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc tuân thủ

- Nguyên tắc cạnh tranh

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường

 Nguyên tắc cung cầu:

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản

Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường đến quan hệ cung cầu

Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

 Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến

giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

- Nguyên tắc cân bằng:

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm

sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

- Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

o QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN:

 Khái niệm:

Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được

bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa

ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có thể tin cậy được

 Vai trò:

- Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về giá trị thị trường

- Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu và áp dụng các kỹ thuật thẩm định giá cần thiết

- Là công cụ để thẩm định viên và khách hàng kiểm tra kết quả định giá

 Các bước tổng quát:

 Xác định vấn đề

 Lên kế hoạch thẩm định giá

 Thu thập thông tin (thẩm định hiện trạng)

 Phân tích thông tin

 Xác định giá trị tài sản cần định giá

 Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư kết quả định giá

Bước 1: Xác định vấn đề:

Bao gồm các công việc:

 Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả thẩm định giá

 Xác định bất động sản cần thẩm định giá

 Mục đích thẩm định giá

 Xác định cơ sở giá trị của tài sản

 Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá

 Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan

 Xác định khách hàng và người sử dụng kết quả thẩm định giá:

- Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm định viên về thẩm định giá thông qua hợp đồng thẩm định giá

- Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả thẩm định là người được sử dụng báo cáo thẩm định giá

- Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba liên quan

 Xác định những đặc trưng của bất động sản cần thẩm định giá:

8 Mục đích thẩm định giá phải được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi rõ trong Hợp đồng

 Xác định cơ sở giá trị của tài sản:

 Mỗi cuộc thẩm định giá bất động sản thường chỉ nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá trị thị trường hay phi thị trường)

 Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần thẩm định

 Phải đảm bảo rằng loại hình giá trị được lựa chọn để thẩm định giá phải phù hợp với mục đích thẩm định

 Xác định ngày có hiệu lực của kết luận về giá trị

Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một thời điểm cụ thể:

 Hiện tại

 Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét xử)

 Tương lai

Phải báo cáo rõ 2 thời điểm:

Thời điểm có hiệu lực

Thời điểm báo cáo định giá

 Xác định những điều kiện, giá thiết, hạn chế

Những giả thiết bất thường là giả định những thông tin chưa chắc chắn là có thực Nếu nó không xảy ra đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của thẩm định viên

Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục đích của quá trình phân tích

Những giảđịnh chung, những điều kiện hạn chế nhằm bảo vệ cho cả thẩm định viên và khách hàng và thông báo cho khách hàng và người sử dụng những hạn chế trong việc sử dụng kết quả thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá:

 Xác định phạm vi công việc và những thông tin cần thiết

 Xác định nguồn cung cấp thông tin:

Chủ bất động sản Các cơ quan nhà nước

Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân Các công ty địa ốc

 Xác định nhu cầu về người giúp việc và chuyên gia tư vấn

 Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi tiến độ

Bước 3: Thu thập thông tin:

Bao gồm: thông tin chung và thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh

Thông tin chung:

Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của BĐS trong khu vực thị trường đã xác định

Thông tin chung bao gồm:

Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của địa phương

Tình hình dân số và việc làm

Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế, về phân vùng và quy hoạch,

về môi trường, về giao thông…

Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây dựng

Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín dụng trong đầu tư BĐS

Thông tin về tài sản cần thẩm định giá:

Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất và pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất

Lịch sử pháp lý của tài sản

Chi phí xây dựng, khấu hao

Thu nhập và chi phí (thường xuyên)

Thông tin về các bất động sản so sánh

Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý

Ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, chi phí và thu nhập,tỷ lệ vốn hóa Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín dụng (lãi suất, điều khoản vay…)

có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản

Số liệu về cung và cầu đối với những tài sản có thể so sánh

Bước 4: Phân tích thông tin

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

Phân tích thị trường Phân tích về khách hàng tiềm năng Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu

Phân tích, lựa chọn những bất động sản phùhợp nhất, có thể so sánh tốt nhất

Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh

Xu hướng cung-cầu trên thị trường:

Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường

Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá

Phân tích khách hàng tiềm năng:

Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, tính năng sử dụng và môi trường xung quanh bất động sản

Nhu cầu, sức mua về bất động sản

Phân tích sử dụng tốt nhất và tối ưu:

Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho bất động sản Nội dung phân tích:

Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất trống):

Xác định, lựa chọn những bất động sản có thể so sánh

Đi đến ý kiến về giá trị của đất

Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập từ đất

Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất phải đảm bảo các yêu cầu sau: Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cầu thị trường Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu vực, thị trường hiện tại

Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu

2 Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định những bất động sản có thể so sánh

Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn tốt nhất đối với bất động sản:

+ Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có

+ Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi mục đích sử dụng

+ Phá bỏ công trình

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá

Do BĐS có tính cá biệt, không có BĐS nào hoàn toàn giống nhau, mỗi BĐS đều có một vĩ độ khác nhau, do đó, cần phải:

Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản:

Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp thẩm định giá, thuận lợi và hạn chế của chúng

Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá

Bảng 1.1: Các phương pháp thẩm định và trường hợp áp dụng

Phương pháp Thủ tục Trường hợp nên áp dụng

Chi phí Dựa trên cơ sở chi phí tái tạo

hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng

Có ít BĐS tương tự được mua bán và không có số liệu về thu nhập Ví dụ như nhà thờ, chùa chiền, trường học…

Thu nhập Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại

của những thu nhập (lợi ích)

kỳ vọng mà bất động sản tạo ra cho người chủ trong tương lai

Những bất động sản tạo ra thunhập, ví dụ: văn phòng cho thuê, cửa hàng bán lẻ, căn hộ…

Thặng dư Dựa trên cơ sở tổng giá trị

phát triển và chi phí đầu tư phát triển

Đất có tiềm năng đầu tư phát triển

Lợi nhuận Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ

các hoạt động trên bất động sản

Bất động sản mà có một số yếu tố độc quyền mà ít được mua bán, chuyển nhượng, ví

dụ như cửa hàng xăng dầu

Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau:

Khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá và mỗi phương pháp cho ra những kết quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau Quá trình điều

hòa các mức giá chỉ dẫn khác nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất các mức giá chỉ dẫn

Các tiêu chí cho phép thẩm định viên hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất động sản cần thẩm định bao gồm:

Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận

Mức độ chính xác của các số liệu

Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị trường

Ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động sản cần thẩm định: là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng - sẽ được báo cáo cho khách hàng- mà thẩm định viên đưa ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của các bất động sản so sánh

Bước 6: Lập báo cáo, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá

Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”

Báo cáo thẩm định giá:

Khái niệm:

Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm

định giá (Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 04)

Những yêu cầu đối với một báo cáo thẩm định giá:

Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu lầm từ phía người đọc

Chứa đựng những thông tin đầy đủ để khách hàng hoặc bên thứ ba liên quan hiểu nội dung của báo cáo một cách rõ ràng

Công bố một cách rõ ràng, chính xác bất kỳ một giả thiết mang tính bất khả kháng, một điều kiện mang tính giá thiết hoặc một điều kiện hạn chế nào ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá bất động sản cần thẩm định

Nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá:

Khách hàng và bên thứ 3 liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá

Mục tiêu của việc thẩm định giá

Mô tả chính xác bất động sản cần định giá

Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá

Các các căn cứ dùng để thẩm định giá

Số liệu minh hoạ và phân tích

Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của việc sử dụng các phương pháp này

Kết quả của thẩm định giá

Thời hiệu của giá trị bất động sản ước tính

Những giả thiết, điều kiện mang tính giả thiết, những điều kiện hạn chế có ảnh hưởng đến quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết luận về giá trị Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ chức thẩm định giá

Chứng thư thẩm định giá:

Khái niệm:

Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá bất động sản

Một thẩm định viên ký vào bất cứ phần nào của báo cáo thẩm định giá thì cũng phải ký vào chứng thư

Một thẩm định viên ký vào chứng thư có nghĩa là phải chịu đầy đủ trách nhiệm về tất cả những nội dung nêu trong chứng thư, về kết quả thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá và về những nội dung nêu trong báo cáo thẩm định giá

Nội dung chứng thư thẩm định giá:

Mục đích của việc lập Hồ sơ thẩm định giá:

Lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá trình thực hiện thẩm định giá và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của thẩm định viên về mức giá bất động sản cần thẩm định

Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định giá

Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc thẩm định giá

Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá

Nội dung hồ sơ thẩm định giá

Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ

Những thông tin về khách hàng (tên khách hàng, bên thứ 3 liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá)

Giấy yêu cầu thẩm định giá

Hợp đồng thẩm định ký kết giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng Những phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan

Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá (nếu có)

Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản và phụ lục kèm theo báo cáo Chứng thư thẩm định giá

Biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giữa doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và khách hàng

Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ tại nơi lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi ban hành chứng thư thẩm định giá

Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong thời hạn 10 năm

Nguyên tắc cung cầu: Phải dựa vào xu hướng cung cầu trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá để có các điều chỉnh phù hợp

Điều kiện thực hiện:

Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá

Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được

Thị trường phải ổn định

Các bước tiến hành:

Bước 1: Tìm thông tin trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần

nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá

Bước 2: Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng

được; thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 3 đến

6 cái

Bước 3: Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với

tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường

Bước 4: Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá

Các thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử

Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

Các trường hợp áp dụng:

Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có

giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường như:

Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu, các phân xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh đất Các mảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực, khu dân cư

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình

xây dựng hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất Bước 4: Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên

đất và cộng với giá trị đất trống

Công thức tính

Ước tính các loại chi phí:

Các loại chi phí:

Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó

Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá

trị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử

dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời

Nội dung chi phí:

Các chi phí trực tiếp (vật liệu nhân công, máy thi công, chi phí pháp lý…) Chi phí chung (chi phí quản lý công trường, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí khảo sát mặt bẳng…)

Lãi vay ngân hàng

Lãi cho doanh nghiệp xây dựng

Thuế

Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải căn cứ vào mặt bằng giá nguyên vật liệu, nhân công thị trường vào thời điểm thẩm định giá, quy định của Nhà nước

về định mức vật tư, nhân công và về xác lập đơn giá xây dựng

Việc ước tính giá trị xây dựng mới còn có thể căn cứ vào giá xây dựng mới trên thị trường của công trình xây dựng có kết cấu tương tự vào thời điểm thẩm định giá

Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn

-

Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng mới trên đất

Giá trị ước tính của lô đất

Giá trị ước tính

Giá trị hao mòn lũy

kế của công trình xây dựng

Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm:

Hao mòn của công trình = x 100%

Tuổi thọ kinh tế là thời gian tồn tại hữu ích của tài sản, nếu quá thời gian này chi phí sửa chữa hồi phục sẽ bằng với chi phí tái tạo hoặc thay thế mới của tài sản Tuổi thọ kinh tế thông thường thấp hơn tuổi thọ kỹ thuật (thực tế) của tài sản

Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình

T

T H

H

1 1

Trong đó:

H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %

Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %

Số năm đã sử dụng Tuổi thọ kinh tế của tài sản

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính thứ I trong tổng giá trị công trình

n : Số kết cấu chính trong công trình

Hao mòn chức năng

Là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do sai sót trong thiết

kế, thiếu sót hoặc dưt thừa trong kết cấu, thiết bị sử dụng bị lỗi thời

Giá trị hao mòn chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng của công trình

Hao mòn kinh tế (Hao mòn do tác nhân bên ngoài)

Là hao mòn do giá trị tài sản bị giảm do các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, rác thải, sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế…

Giá trị hao mòn kinh tế thường ấn định bằng một tỷ lệ phần trăm dựa trên sự tham khảo các giao dịch đã xảy ra trong quá khứ ở cùng khu vực

Ưu, nhược điểm:

Ưu điểm:

Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

Nhược điểm:

Định giá cũng phải căn cứ vào dữ liệu thị trường

Việc ước tính các khoản mục giảm giá chủ quan và tương đối khó khi thực hiện

Thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và thành thạo về kỹ thuật xây dựng

Các trường hợp áp dụng:

Các loại tài sản có mục đích sử dụng riêng biệt như nhà thờ, công viên, trường học…, đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường

để so sánh

Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm

Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu

Là phương pháp cũng thường được dùng với tính chất bổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp khác

 Phương pháp thu nhập:

Khái niệm:

Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của một tài sản bằng cách chuyển đổi các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai từ việc khai thác tài sản mang lại thành giá trị hiện tại của tài sản

Nguyên tắc ứng dụng:

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc cung cầu

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Cơ sở của phương pháp:

Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản và dựa trên những giả thiết sau:

Thu nhập là vĩnh viễn

Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

Các trường hợp áp dụng:

Chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư mà thẩm định viên

có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp

Bước 1: Ước tính doanh thu trung bình một năm cho một tài sản có tính đến

tất cả các yếu tố liên quan đến tác động thu nhập

Khi ước tính doanh thu trung bình của một năm, thẩm định viên cần xem xét

số liệu tài chính của tài sản này trong giai đoạn từ 3-5 năm trước thời điểm thẩm định giá, đồng thời xem xét đến tất cả các yếu tố liên quan có thể tác động đến doanh thu trong thời gian tới (thông thường trong 10 năm tới kể từ

r I

V =