Đang tải... (xem toàn văn)
Doanh nghiệp cồ phần A có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Do mâu thuẫn nội bộ dẫn tới quyết định: tháng 7 năm 2015, doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư nước ngoài.
0 MỞ ĐẦU Doanh nghiệp cồ phần A có quyền sử dụng 5ha đất khu công nghệ cao X để thực dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử Do mâu thuẫn nội dẫn tới định: tháng năm 2015, doanh nghiệp A thực chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước Hỏi: - Việc chuyển nhượng dự án thực nào? - Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước việc thực giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam? NỘI DUNG Việc chuyển nhượng dự án thực nào? Nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản nhằm tiến hành hoạt động đầu tư với dự án có đề xuất bỏ vốn trung dài hạn địa bàn cụ thể khoảng thời gian xác định Về mặt nguyên tắc, nhà đầu tư quyền sở hữu định đoạt quyền chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu Nhằm mục đích tạo điều kiện linh hoạt cho nhà đầu tư, Pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án thực cho nhà đầu tư khác Căn Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư, việc chuyển nhượng dự án thực sau: Bước 1: Nộp hồ sơ Nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ gồm giấy tờ sau để nộp lên Cơ quan đăng ký đầu tư: - Văn đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư; - Báo cáo tình hình thực dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư; - Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương; - Bản chứng minh nhân dân, thẻ cước hộ chiếu nhà đầu tư cá nhân, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương nhà đầu tư tổ chức nhà đầu tư nhận chuyển nhượng; - Bản Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư văn định chủ trương đầu tư (nếu có); - Bản Hợp đồng BCC dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC; - Bản tài liệu sau nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư: báo cáo tài 02 năm gần nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài cơng ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài tổ chức tài chính, bảo lãnh lực tài nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh lực tài nhà đầu tư1 Bước 2: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ Cơ quan đăng ký đầu tư tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, hồ sơ đầy đủ tiếp nhận hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ cho Nhà đầu tư; thành phần hồ sơ chưa đầy đủ chuyên viên tiếp nhận/hướng dẫn giải thích để nhà đầu tư bổ sung, hồn thiện hồ sơ theo quy định Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư có hiệu lực kể từ ngày 27 tháng 12 năm 2015 Ghi : Trong trường hợp Nhà đầu tư ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ nhận kết giải thủ tục hành người làm thủ tục nộp hồ sơ nhận kết giải thủ tục đăng ký đầu tư phải xuất trình Giấy chứng minh nhân dân hộ chiếu giấy tờ chứng thực cá nhân hợp pháp khác cá giấy tờ sau: Hợp đồng cung cấp dịch vụ Nhà đầu tư tổ chức làm dịch vụ nộp hồ sơ, nhận kết giấy giới thiệu tổ chức cho cá nhân thực nộp hồ sơ, nhận kết quả; Văn ủy quyền cho cá nhân thực nộp hồ sơ, nhận kết theo quy định pháp luật Bước 3: Xem xét, giải hồ sơ Đối với dự án thuộc trường hợp: (1) dự án cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không thuộc trường hợp định chủ trương đầu tư; (2) dự án cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc trường hợp định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư hồn thành việc góp vốn, huy động vốn đưa dự án vào khai thác, vận hành: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 hồ sơ cho Cơ quan đăng ký đầu tư Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư: Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng tồn phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác đáp ứng điều kiện sau (quy định Khoản Điều 45 Luật Đầu tư): - Không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động (quy định khoản Điều 48 Luật đầu tư): Nhà đầu tư định chấm dứt hoạt động dự án; Theo điều kiện chấm dứt hoạt động quy định hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp; Hết thời hạn hoạt động dự án đầu tư; Dự án đầu tư thuộc trường hợp sau mà nhà đầu tư khơng có khả khắc phục điều kiện ngừng hoạt động (quy định khoản khoản Điều 47 Luật đầu tư): - Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng nhà đầu tư nước trường hợp nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng nhà đầu tư nước ngoài; - Tuân thủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Điều kiện quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định khác pháp luật có liên quan (nếu có) Đối với dự án đầu tư thuộc diện định chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 04 hồ sơ với giấy tờ Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư 4 Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đề nghị Cơ quan đăng ký đầu tư, quan gửi hồ sơ có ý kiến điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ theo quy định, Cơ quan đăng ký đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có ý kiến gửi Bộ Kế hoạch Đầu tư nội dung: + Tuân thủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; + Điều kiện quy định Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định khác pháp luật có liên quan (nếu có) Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận ý kiến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch Đầu tư lập báo cáo thẩm định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận báo cáo thẩm định Bộ Kế hoạch Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ xem xét, định điều chỉnh chủ trương đầu tư + Đối với dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: văn định điều chỉnh chủ trương đầu tư gửi cho nhà đầu tư + Đối với dự án cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư Đối với dự án đầu tư thuộc diện định chủ trương đầu tư UBND cấp tỉnh: Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 08 hồ sơ với giấy tờ Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư; Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đề nghị Cơ quan đăng ký đầu tư, quan gửi hồ sơ xin ý kiến có ý kiến điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý mình; Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án; Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận báo cáo Cơ quan đăng ký đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, định điều chỉnh chủ trương đầu tư; + Đối với dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: văn định điều chỉnh chủ trương đầu tư gửi cho nhà đầu tư + Đối với dự án cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận văn định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư Đối với dự án đầu tư định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư hồn thành việc góp vốn, huy động vốn đưa dự án vào khai thác, vận hành khơng phải thực thủ tục điều chỉnh định chủ trương đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư Trường hợp nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng dự án đầu tư thành lập tổ chức kinh tế để thực dự án đầu tư nhà đầu tư thực thủ tục cấp điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Ban Quản lý khu cơng nghệ cao, sau thực thủ tục thành lập tổ chức kinh tế theo quy định pháp luật tương ứng với loại hình tổ chức kinh tế 6 Bước 4: Nhà đầu tư vào ngày hẹn Giấy tiếp nhận hồ sơ đến nhận kết giải Cơ quan đăng ký đầu tư Sau thực bước trên, nhà đầu tư nhận được: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (thay đổi nhà đầu tư) theo Mẫu II.2 ban hành kèm theo Thông tư số 16/2015/TT-BKHĐT Văn điều chỉnh định chủ trương đầu tư Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước việc thực giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam? Chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản (gọi tắt dự án) cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh quan nhà nước có thẩm quyền định việc đầu tư đồng ý văn Tuy nhiên, tất dự án chuyển nhượng Việc chuyển nhượng dự án thực đáp ứng điều kiện sau: Điều kiện dự án chuyển nhượng: - Dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 quy hoạch tổng mặt phê duyệt - Dự án, phần dự án chuyển nhượng hồn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt 7 - Dự án tranh chấp quyền sử dụng đất, khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; - Khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trình triển khai dự án chủ đầu tư phải chấp hành xong định xử phạt Điều kiện chủ đầu tư chuyển nhượng: Chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng Điều kiện chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: Phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án2 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng phần toàn dự án thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Thủ tướng Chính phủ, cụ thể sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định cho phép chuyển nhượng dự án dự án Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc đầu tư Thủ tướng Chính phủ định cho phép chuyển nhượng dự án dự án Thủ tướng Chính phủ định việc đầu tư3 Khi thực việc nhận chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có quyền lợi sau: Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015 Điêu 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đăng ký biến động vào giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai Không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng Giấy phép xây dựng dự án khơng có thay đổi nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, định đầu tư dự án Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sau có định cho phép chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thời hạn quy định kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Hồ sơ gồm có hợp đồng chuyển nhượng dự án Giấy chứng nhận cấp Ngoài ra, sản xuất linh kiện điện tử thuộc ngành nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư nên để hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, nhà đầu tư nước cần chuẩn bị hồ sơ sau: Đơn đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất, ghi rõ: Diện tích đất thuê, thời hạn thuê đất; lý miễn, giảm thời gian miễn, giảm tiền thuê đất (bản chính); Quyết định cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao); Biên xác nhận thời gian tạm ngừng hoạt động Ban quản lý Khu công nghệ cao trường hợp đề nghị miễn tiền thuê đất thời gian tạm ngừng hoạt động (bản sao) Người sử dụng đất thuê đất Khu công nghệ cao thực dự án đầu tư nộp hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất Ban quản lý Khu công nghệ cao thời hạn 10 ngày kể từ ngày có định cho thuê đất Trong thời hạn không 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, Ban quản lý Khu công nghệ cao xác định ban hành định miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định Thời điểm miễn tiền th đất tính từ ngày có định cho th đất Trường hợp chậm làm thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất khoảng thời gian chậm làm thủ tục không miễn, giảm tiền thuê đất4 KẾT LUẬN Trên phần trình bày em Dù chuẩn bị kĩ lưỡng kiến thức hạn chế nên làm em chắn tồn nhiều thiếu sót Vì em mong thầy tận tình yếu để em rút kinh nghiệm cho tập sau Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đầu tư năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015; Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư có hiệu lực kể từ ngày 27 tháng 12 năm 2015; Quy định miễn, giảm tiền th đất khu Cơng nghệ cao, Tạp chí tài điện tử 10 Thơng tư số 16/2015/TT-BKHĐT ngày 18 tháng 11 năm 2015 Bộ Kế hoạch Đầu tư quy định biểu mẫu thực thủ tục đầu tư báo cáo hoạt động đầu tư Việt Nam có hiệu lực kể từ ngày 02 tháng 01 năm 2016; Nghị định 99/2003/NĐ-CP ngày 28/08/2003 Chính phủ Về việc Ban hành quy chế khu công nghệ cao; Công văn 4366/BKHĐT-PC ngày 30/6/2015 việc triển khai thi hành Luật Đầu tư; Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản; Danh mục công nghệ cao ưu tiên đầu tư phát triển theo định Thủ tướng Chính phủ Trang web: http://vanban.chinhphu.vn www.moj.gov.vn/ http://tapchitaichinh.vn/ MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG 1 Việc chuyển nhượng dự án thực nào? .1 11 Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước việc thực giao dịch quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam? KẾT LUẬN 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 ... Điều kiện chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: Phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ lực tài cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định pháp luật, bảo đảm tiến... nhượng dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có quyền lợi sau: Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015 Điêu 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... sót Vì em mong thầy tận tình yếu để em rút kinh nghiệm cho tập sau Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đầu tư năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015; Luật Đất đai