Rà soát bất cập Luật Đất đai Việt Nam năm 2013 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới

Luật Đất đai hiện hành đã trải qua gần 10 năm thực thi trong thực tiễn đời sống, đã góp phần phân bổ nguồn tài nguyên đất đai - hạ tầng cho phát triển kinh tế đất nước và góp phần hình thành thị trường bất động sản hiện nay. Tuy vậy, những chồng chéo pháp luật giữa Luật Đất đai và các luật chuyên ngàn cùng những bất cập trong hướng dẫn và thực thi luật đang đặt ra yêu cầu cấp bách sớm sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai trong thời gian tới để phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và người dân.

RÀ SOÁT BẤT CẬP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM NĂM 2013 VÀ YÊU CẦU SỬA ĐỔI, BỔ SUNG TRONG THỜI GIAN TỚI TS Nguyễn Trọng Điệp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội ThS Nguyễn Tiến Đạt Khoa Luật Kinh tế, Học viện Chính sách Phát triển Tóm tắt: Luật Đất đai hành trải qua gần 10 năm thực thi thực tiễn đời sống, góp phần phân bổ nguồn tài nguyên đất đai - hạ tầng cho phát triển kinh tế đất nước góp phần hình thành thị trường bất động sản Tuy vậy, chồng chéo pháp luật Luật Đất đai luật chuyên ngàn bất cập hướng dẫn thực thi luật đặt yêu cầu cấp bách sớm sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai thời gian tới để phục vụ phát triển kinh tế đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp người dân Từ khóa: Sửa đổi luật đất đai; Rà soát bất cập; ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt; tài sản, nguồn lực to lớn đất nước, quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt Khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm tài nguyên đất; bảo đảm hài hịa lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư sử dụng đất đai nguồn lực cho phát triển đất nước yêu cầu quán đặt từ Luật Đất đai năm hành thông qua từ năm 2013 Tuy nhiên, thực tiễn thi hành Luật Đất đai sau 10 năm bộc lộ nhiều bất cập quy định, ảnh hưởng tới hiệu quản lý sử dụng nguồn tài nguyên quan trọng Ngày 31/10/2012, Ban Chấp hành Trung ương khóa XI ban hành Nghị số 19-NQ/TW tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước cơng nghiệp hóa theo hướng đại (gọi tắt Nghị 19-NQ/TW), đặt yêu cầu rà soát, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 toàn quốc để làm sở cho quy trình ban hành đạo luật Đất đai phù hợp với bối cảnh Việt Nam thời gian tới PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU (METHOD) Nghiên cứu tài liệu: Việc tổng hợp, phân tích thực trạng thi hành Luật Đất đai năm 2013 nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung cung cấp sở phân tích, nghiên cứu báo cáo Tổng kết thi hành Luật đất đai đề xuất định hướng sửa đổi Luật đất đai địa phương gửi Ban Chỉ đạo tổng kết thực Nghị 19-NQ/TW; ngồi cịn có văn quy phạm pháp luật hành, tài liệu nghiên cứu, viết tạp chí, 300 báo, báo cáo nghiên cứu quản lý sử dụng tài nguyên đất Việt Nam thời gian vừa qua Quan sát thực tế: nhóm nghiên cứu tiến hành quan sát thực tiễn việc tiếp cận thực quy phạm pháp luật đất đai Việt Nam để rút kinh nghiệm, học Trong viết này, tác giả sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: phương pháp tổng hợp, thống kê số liệu; phương pháp nghiên cứu phân tích pháp lý; phương pháp phân tích tình thực tiễn; phương pháp so sánh… để làm rõ số nội dung sách quản lý sử dụng đất, thu hồi tài nguyên đất, định giá, chuyển quyền sử dụng đất, cập nhật biến động sử dụng đất Từ phân tích đánh giá thực trạng, viết đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai THẢO LUẬN Những tồn hạn chế thực thi quy định Luật đất đai hành tập trung vào hoạt động quản lý quy hoạch sử dụng đất; công tác bồi thương, hỗ trợ tái định cư với dự án sử dụng đất; đăng ký đất đai; tài đất đai; chế độ sử dụng loại đất; nghĩa vụ người sử dụng đất Cụ thể sau: Bất cập chồng chéo pháp luật Luật Đất đai đời 30 năm với lần sửa đổi, gần vào năm 2013 Tuy nhiên, theo chuyên gia, sau năm, Luật Đất đai 2013 lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc "mập mờ" trách nhiệm quản lý, khó khăn q trình tổ chức, thực Do đó, việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp Theo kết Báo cáo cạnh tranh cấp tỉnh PCI hàng năm, đất đai rào cản lớn cho hoạt động doanh nghiệp Một số quy định Luật Đất đai năm 2013 chưa tương thích với Hiến pháp năm 2013 đạo luật có liên quan Cụ thể, chưa thể chế hóa số quy định Hiến pháp năm 2013; chưa thống nhất, đồng luật, mâu thuẫn, chồng chéo Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; số quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa đồng bộ, thống Cụ thể, với Luật Đấu thầu, việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có gắn liền với quyền sử dụng đất, chưa quy định rõ đấu thầu loại đất (đã chưa GPMB); Luật Đất đai chưa quy định rõ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu có phải đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai không Cụ thể, Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp: (1) 301 Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê cho thuê mua; (2) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; (3) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; (4) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; (5) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (6) Giao đất, cho thuê đất đất Nhà nước thu hồi xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; (7) Giao đất đô thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân; (8) Giao đất, cho thuê đất trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Tại Khoản 3, Điều 1, Luật Đấu thầu năm 2013 quy định: “Lựa chọn nhà đầu tư thực Dự án đầu tư có sử dụng đất” điểm b, Khoản 1, Điều 1, Nghị định số 30/2015/NĐCP, ngày 17/3/2015 Chính phủ quy định: “Dự án đầu tư sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao, cần lựa chọn nhà đầu tư thuộc danh mục dự án phê duyệt theo quy định điểm b, Khoản 1, Điều 10, Nghị định để xây dựng cơng trình thuộc thị, khu thị, nhà thương mại, cơng trình thương mại dịch vụ, tổ hợp đa mà không thuộc trường hợp quy định điểm a khoản này” (tức Dự án đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư PPP) Điểm b, Khoản 1, Điều 10 lập phê duyệt danh mục dự án quy định: “Sở chuyên ngành, quan chuyên môn tương đương cấp sở UBND cấp huyện đề xuất dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất” Do chưa có thống Luật Đất đai Luật Đấu thầu quy định đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất, nên số nơi lựa chọn Luật Đấu thầu để thực dự án có sử dụng đất, mà khơng áp dụng pháp luật đất đai (thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa…) Đối với Luật Đầu tư, khơng thống thời điểm xác định nhu cầu sử dụng đất hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư hồ sơ xác định nhu cầu sử dụng đất Hiện theo pháp luật đầu tư, thời điểm thẩm định nhu cầu sử dụng đất thời điểm thẩm định hồ sơ đầu tư Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại quy định văn thẩm định lập sở hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Thời gian thẩm định theo quy định hướng dẫn Luật Đầu tư 15 ngày quy định hướng dẫn Luật Đất đai 30 ngày Bên cạnh đó, khơng tương thích chế độ sử dụng đất khu công nghiệp: Luật Đất đai yêu cầu việc xây dựng khu nhà ở, công trình cơng cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất phải đặt bên ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất (Điều 149) Luật Đầu tư không xác định rõ phần diện tích để phát triển nhà nằm hay ngồi khu cơng nghiệp 302 Về việc chấm dứt dự án đầu tư thu hồi đất có liên quan, Luật Đầu tư quy định chấm dứt dự án sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực khơng có khả thực Luật Đất đai cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án Liên quan Bộ luật Dân sự, quyền cho thuê tài sản quy định Điều 175 Luật Đất đai chưa quy định quyền cho thuê lại tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm Dù Luật Đất đai không quy định quyền không cấm tổ chức, cá nhân thực quyền cho thuê tài sản trường hợp Tuy nhiên, Điều 19, Nghị định số 102/2014/NĐCP Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai với quy định: “Phạt tiền từ 10 20 triệu đồng tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập có hành vi tự ý cho thuê tài sản gắn liền với đất Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm” Thực tế không thống với quy định quyền cho thuê tài sản quy định Bộ luật Dân Bất cập quản lý, sử dụng đất phục vụ hoạt động kinh tế Thứ nhất, bất cập thực thi quy định giao đất dự án Theo quy định khoản Điều 45 Luật Đất đai quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định khoản Điều 62 Luật trước phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện” Như vậy, dự án có danh mục thu hồi đất, giao đất chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, dự án phát sinh năm chưa có kế hoạch sử dụng đất, theo khoản 10 Điều Nghị định số 01/2017/NĐCP ngày 6/1/2017 Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện năm Điều làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ đầu tư, làm chậm tiến độ thực dự án Thứ hai, bất cập lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Theo Điều 172 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi quy định khoản Điều 56 Luật lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê” “trả tiền thuê đất năm chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê” Tuy nhiên, Luật không quy định cụ thể lựa chọn hình thức thuê nào, lựa chọn lần hay nhiều lần, dẫn đến việc chủ đầu tư liên tục thay 303 đổi hình thức thuê Đối với trường hợp chuyển từ trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê sang hình thức trả tiền thuê đất năm chưa có quy định cụ thể Thứ ba, định giá đất để có sở bồi thường đáp ứng nhu cầu sử dụng đất mục đích kinh tế cịn thiếu minh bạch Điều 113 Luật Đất đai quy định Chính phủ điều chỉnh khung giá đất trường hợp: “Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” Để xác định giá đất phổ biến thị trường khó thực khơng có tính xác cao, phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm yếu tố chủ quan người làm công tác định giá đất Hầu hết doanh nghiệp sử dụng đất th Khi chuyển mục đích sang đất thị khơng thơng qua hình thức đấu giá Tuy nhiên, giá trị quyền sử dụng đất định giá không theo sát giá thị trường Trên thực tế, diện tích đất giao cho doanh nghiệp Nhà nước lớn chưa quản lý chặt chẽ quan Nhà nước có thẩm quyền nên có trường hợp biến đất cơng thành đất tư Thứ tư, thiếu hướng dẫn rõ ràng loại bất động sản hình thành quy chế pháp lý quyền sử dụng đất với loại bất động sản Hiện nay, loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (như: condotel, officetel, shophouse,…) phát triển nhanh số địa phương, nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy định cụ thể chế độ sử dụng đất loại bất động sản trên, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản loại hình Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, hộ nghỉ dưỡng “đất khơng hình thành đơn vị ở” phát triển ngày mạnh Khánh Hòa nhiều địa phương khác (Quảng Nam, Bà Rịa Vũng Tàu, Kiên Giang, thành phố Đà Nẵng…) mang lại số hiệu như: Thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư từ xã hội, thúc đẩy rõ nét tăng tốc độ quy mô phát triển du lịch, dịch vụ tốc độ thị hóa; góp phần giải việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trình thực phát sinh số bất cập, vướng mắc, chủ yếu pháp luật hành chưa có quy định loại đất khơng hình thành đơn vị khu du lịch nên tiềm ẩn nguy tranh chấp, khiếu kiện diện rộng thời hạn sở hữu tài sản quyền sử dụng đất nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất; thực quyền cư trú ; vấn đề liên quan đến nhiều lĩnh vực Luật khác điều chỉnh như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch, Luật Cư trú quy pháp luật có liên quan, nên cần thiết phải nghiên cứu để có 304 giải pháp đồng Biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, hộ condotel thực tế vừa hộ vừa khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng Nếu nhà ở, hộ Luật Nhà điều chỉnh; khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng Luật Du lịch điều chỉnh; nhà khu vực chịu điều chỉnh Luật Xây dựng Biệt thự du lịch, hộ du lịch loại sản phẩm bất động sản Việt Nam, vậy, văn pháp luật liên quan đến khái niệm, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng chưa ban hành nên khó khăn việc chấp thuận đầu tư, định chủ trương đầu tư, tính tốn áp lực dự án lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Khái niệm, tiêu chuẩn, quy chuẩn, giá giá trị sử dụng: Biệt thự du lịch, hộ du lịch, nhà khu du lịch quy định luật hành chưa rõ ràng, đầy đủ Quy định Luật Đất đai luật liên quan chưa có khái niệm đất khu du lịch, thương mại Khái niệm “bất động sản du lịch condotel” chưa có quy định pháp luật Do đó, “đất khơng hình thành đơn vị ở” gán cho dạng thực tế phát sinh biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel… chưa quy định văn pháp luật nào, dẫn đến việc thực nghĩa vụ tài chính, trình tự cấp, giao đất, trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư… địa phương vận dụng khác nhau, phát sinh tình trạng lợi ích nhóm, tham nhũng Bất cập hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Thứ nhất, chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất lúa gặp khó khăn đối tượng Theo khoản Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” Tuy nhiên, thực tiễn địa phương nguồn gốc đất chủ yếu Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, phong tục tập quán sản xuất nông nghiệp gắn liền với nhà ở, dân cư bố trí theo tuyến, trục giao thông thủy lợi, nên người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp hay không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp sinh sống khu vực Mặt khác, đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước cán hưu trí tham gia sản xuất nơng nghiệp đạt hiệu cao có khả áp dụng tiến khoa học công nghệ sản xuất, nên hiệu kinh tế diện tích lại cao Việc áp dụng quy định nêu làm hạn chế quyền sử dụng đất trồng lúa, không phát huy hết hiệu nguồn lực đất đai sản xuất kinh tế nông nghiệp Thứ hai, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất làm sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất cập Do luật đất đai văn hướng dẫn sửa đổi, bổ sung liên tục, không thống nên nhiều nơi trình thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vi phạm, tình trạng vi phạm thời hạn giải quyết, cấp đất khơng diện tích theo thực tế 305 (thừa thiếu), không đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất khơng xác; có trường hợp cấp giấy khơng có ranh giới, mốc giới cụ thể, khơng có trích đo vị trí đất; xác định nghĩa vụ tài chính, miễm/giảm tiền người sử dụng đất, thu phí, lệ phí liên quan chưa quy định xảy nhiều Đặc biệt việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ theo quy định Điều 100 Luật đất đai việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khai hoang hay lấn chiếm nhiều bất cập Bất cập quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Thứ nhất, người dân không thực quyền người sử dụng đất Khoản Điều 49 Luật Đất đai quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất năm cấp huyện người sử dụng đất tiếp tục sử dụng thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật” Trong đó, theo quy định khoản Điều 91, điểm a khoản Điều 93 khoản Điều 94 Luật Xây dựng, điều kiện cấp phép cơng trình xây dựng thị, nhà riêng lẻ cấp phép xây dựng có thời hạn phải “Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất phê duyệt” nên thực tế địa phương tiến hành cấp giấy phép xây dựng Thứ hai, hoạt động bồi thường thu hồi đất chưa hiệu đáp ứng quyền lời người dân Theo quy định Luật đất đai, công tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất có quy định Nhà nước bồi thường cho người sử dụng đất đủ điều kiện bồi thường Việc bồi thường đất có mục đích sử dụng hay tiền theo giá đất cụ thể tùy thuộc địa phương có đủ điều kiện quỹ đất Với quy định chưa đáp ứng nhu cầu người bị thu hồi đất hạn chế phương án bồi thường địa phương địa phương cịn nhiều quỹ đất khơng có mục đích sử dụng đất loại đất thu hồi KẾT QUẢ Trên sở bất cập, vướng mắc quy định pháp luật thực tiễn thực Luật đất đai năm 2013, đưa giải pháp sau nhằm hoàn thiện quy định pháp luật: Thứ nhất, xác định rõ chất tài sản đất đai tham khảo xu hướng điều chỉnh, quản lý đất đai quốc gia q trình hồn thiện Luật Đất đai Luật Đất đai đời 30 năm, với lần sửa đổi, bổ sung gần vào năm 2013 Hiện có nhiều quốc gia giới lựa chọn sở hữu tư nhân đa sở hữu đất đai Tuy nhiên, chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam không phủ nhận quyền 306 sử dụng đất pháp nhân, tổ chức tôn giáo, cộng đồng dân bản, tổ chức trị, xã hội khác, phù hợp với định hướng xã hội chủ nghĩa kinh tế thị trường Việt Nam Sở hữu toàn dân đất đai chế độ sở hữu chung toàn xã hội lợi ích tồn dân tộc Việt Nam Trong chế độ sở hữu toàn dân, số quyền giao cho quan nhà nước, số quyền giao cho người dân (cá nhân, gia đình tập thể) thể chế giải hài hòa mối quan hệ lợi ích chung lợi ích riêng, tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế, thỏa mãn nhu cầu lợi ích họ, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước điều tiết quan hệ đất đai có lợi cho lợi ích quốc gia, chống lại xu hướng dùng quyền sở hữu đất để nô dịch lao động người khác Sở hữu tồn dân tạo điều kiện để Nhà nước chủ động kiểm soát nguồn tài nguyên đất đai điều tiết quan hệ lợi ích đất đai có lợi cho quốc gia, cho người sử dụng đất trực tiếp Với vai trò đại diện chủ sở hữu tồn dân, Nhà nước vừa giao đất, thu hồi đất với chế độ không thu tiền, có thu tiền, có bồi thường, khơng bồi thường phù hợp với lợi ích người sử dụng đất hiệu quả, hỗ trợ người nghèo, vừa tạo quỹ đất cho q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa đất nước mà thỏa thuận lâu, phức tạp với chủ thể sở hữu tư nhân Điều kiện cần chế độ sở hữu toàn dân đất đai xây dựng hệ thống quản lý nhà nước đất đai cách minh bạch, cải cách thủ tục hành cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất để người sử dụng đất yên tâm đầu tư sử dụng chế nhà nước bảo vệ lợi ích đáng Tăng cường thiết chế kiểm soát quyền lực quan quản lý đất đai, công chức quản lý đất đai nhằm hạn chế hành vi lạm quyền, lợi dụng chức vụ tham nhũng lĩnh vực đất đai Do vậy, cần tham khảo kinh nghiệm quản lý đất đai quốc gia để vận dụng hợp lý vào chế độ sở hữu toàn dân đất đai giải pháp hữu hiệu cho Luật đất đai sửa đổi Thứ hai, kiến tạo thị trường bất động sản cạnh tranh theo chế thị trường Việt Nam có lợi thu hút đầu tư ổn định trị quỹ đất để phát triển kinh tế tiềm có độ mở Pháp luật đất đai, nhà kinh doanh bất động sảncũng quy định cho phép người nước sở hữu bất động sản nhà thu hút nguồn đầu tư nước Song, thị trường bất động sản Việt Nam lộ diện điểm yếu định từ thay đổi khung sách, quy định, quy trình phức tạp làm giảm tính hấp dẫn môi trường kinh doanh Sự phức tạp chồng chéo hệ thống pháp luật Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư khiến doanh nghiệp khó triển khai thực dự án nhiều nhà đầu tư lo ngại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn số điều Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thay Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ban hành kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử 307 dụng đất, góp phần sử dụng hiệu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo cú hích lớn cho phát triển thị trường bất động sản nước Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật quyền nghĩa vụ đối tượng sử dụng đất với đặc thù khác Ngoài đối tượng cá nhân, tổ chức nước, đối tượng người nước cần quan tâm bối cảnh Việt Nam muốn thu hút nhân lực chất lượng cao Cụ thể, Luật Đất đai sửa đổi theo hướng cho phép người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà dự án phát triển nhà thông qua giao dịch đổi nhà ở, nghĩa vụ tài trường hợp xác định tương tự trường hợp hộ gia đình, cá nhân nước thực giao dịch mua bán nhà gắn liền với đất Đồng thời, công nhận quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất nằm ngồi dự án nhà nói riêng cho người Việt Nam định cư nước trường hợp họ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp vào thời điểm trước Thứ tư, ưu tiên đảm bảo đồng pháp luật đất đai với Luật dân sự; Luật đầu tư; Luật đấu thầu Luật kinh doanh bất động sản văn luật khác Trên sở tổng kết thực tiễn Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, liên Bộ, liên ngành cần rà soát quy định pháp luật đất đai cịn chồng chéo, khơng đồng với hệ thống pháp luật khác Trước mắt, cần sớm sửa đổi, bổ sung quy định trình tự, thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, thời hiệu giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, nghiên cứu mở rộng thẩm quyền Tòa án nhân dân việc giải tranh chấp đất đai, bảo đảm thống nhất, đồng Luật Đất đai, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Tố tụng hành chính… luật khác có liên quan Cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai để tránh kẽ hở, xung đột, thiếu đồng hệ thống pháp luật có liên quan đến đất đai giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai KẾT LUẬN Mặc dù có xu hướng giảm, giai đoạn từ năm 2013 đến nay, đơn, thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai chiếm tới 60% tổng số đơn, thư khiếu nại, tố cáo Các vụ án hành liên quan đến đất đai có xu hướng tăng liên tục từ 64,2% tổng số vụ án hành năm 2015 lên 80% năm 2020 Cũng khoảng thời gian này, số lượng thụ lý, giải vụ án dân sự, kinh doanh thương mại liên quan đến đất đai chiếm 75% tổng số vụ án Tòa án nhân dân tối cao thụ lý, giải theo thủ tục 308 giám đốc thẩm, tái thẩm (trong đó, số vụ giải chiếm 83,49%) Các vụ án hình liên quan đến đất đai diễn đa dạng, động cơ, mục đích phạm tội phức tạp… Những thống kê phản ánh yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sớm để đảm bảo giảm thiểu tranh chấp đất đai phát sinh, đồng thời tạo minh bạch, hiệu từ thị trường bất động sản, tạo động lực cho hoạt động kinh tế phát huy khả đóng góp nhiều cho Nhà nước xã hội TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Thị Minh Châu (2021), Phê phán quan điểm sai lầm chế độ sở hữu đất đai Việt Nam, Tạp chí Cộng sản; Trần Vang Phủ, Trần Thụy Quốc Thái (2020), Hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất ở, nhà người Việt Nam định cư nước ngồi, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 04 (404), tháng 2/2020 Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai đề xuất định hướng sửa đổi Luật đất đai tỉnh Ninh Bình; Bắc Giang; Lào Cai; Hà Giang huyện Hướng Hóa (tỉnh Quảng Bình); thành phố Hải Dương (tỉnh Hải Dương); thành phố Đông Hà (tỉnh Quảng Trị); 309 ... sử dụng đất Cụ thể sau: Bất cập chồng chéo pháp luật Luật Đất đai đời 30 năm với lần sửa đổi, gần vào năm 2013 Tuy nhiên, theo chuyên gia, sau năm, Luật Đất đai 2013 lộ rõ nhiều bất cập, chồng... thuẫn, chồng chéo Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân năm 2015, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; số quy định Luật Đất đai năm 2013 quyền nghĩa vụ hộ... luật: Thứ nhất, xác định rõ chất tài sản đất đai tham khảo xu hướng điều chỉnh, quản lý đất đai quốc gia q trình hồn thiện Luật Đất đai Luật Đất đai đời 30 năm, với lần sửa đổi, bổ sung gần vào