Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đến nay đã có tác động tích cực đến nền kinh tế thị trường bất động sản góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai.
Nghiên cứu - Trao đổi HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Kiến nghị sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2013 m LÊ HOÀNG CHÂU Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh L uật Đất đai năm 2013 (LĐĐ) có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 đến có tác động tích cực đến kinh tế thị trường BĐS, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ, nâng cao lực QLNN lónh vực đất đai Tuy nhiên, sau 03 năm triển khai thực hiện, số khiếm khuyết cần phải sửa đổi, bổ sung Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh vừa qua có văn kiến nghị sửa đổi, bổ sung số nội dung LĐĐ Một là, cho phép chủ đầu tư quyền chuyển nhượng toàn phần dự án kể từ thời điểm sau hoàn thành giải phóng mặt dự án Chuyển nhượng dự án BĐS “điểm nghẽn” của thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh có khoảng 500 dự án ngừng triển khai “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, đến chưa có giải pháp hợp lý hiệu để xử lý triệt để vấn đề Khoản (1.b) Điều 194 LĐĐ quy định “Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng QSDĐ gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có GCN Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”; khoản Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS quy định điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS sau:”Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có GCN về QSDĐ đối với toàn bộ phần dự án chuyển nhượng”. Hiệp hội nhận thấy việc chuyển nhượng dự án hoạt động nhà đầu tư với nhau, chưa phải bán nhà cho người mua nhà Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng bên nhận chuyển nhượng dự án tiếp tục thực hoàn tất công việc Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 LĐĐ, sửa đổi khoản Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS phép chủ đầu tư quyền chuyển nhượng toàn phần dự án kể từ thời điểm sau hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất dự án; coi chuyển nhượng dự án, phần dự án hoạt động bình thường trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu doanh nghiệp Căn Nghị Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 15/08/2017, có chế xử lý tài sản bảo đảm dự án BĐS chưa có GCN QSDĐ, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS chuyển nhượng dự án, phần dự án BĐS theo chế xác lập Nghị Hai là, cho phép chấp quyền SDĐ, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất ngân hàng nước ngoài, xảy tranh chấp phải xử lý theo pháp luật nước ta Khoản (2.d) điều 174 LĐĐ quy định tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê “Thế chấp Tµi nguyên Môi trờng Kỳ - Tháng 9/2017 17 bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”, không có quy định cho phép chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất ngân hàng nước Quy định không phù hợp với xu hội nhập quốc tế sâu rộng nước ta, làm hạn chế khả huy động nguồn lực tài từ tổ chức tài quốc tế nhà đầu tư nước phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước thị trường BĐS, chưa có pháp lý để chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất ngân hàng nước ngoài, để làm tăng thêm lòng tin bảo đảm lợi ích nhà đầu tư Ba là, có chế cụ thể để thực quy định “Thu hồi đất để phát triển KT-XH lợi ích quốc gia, công cộng”, quy định đấu giá quyền SDĐ Theo điều 62 LĐĐ, Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH lợi ích quốc gia, công cộng số trường hợp, có dự án xây dựng khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, tái định cư, nhà cho sinh viên, nhà xã hội thuộc diện Nhà nước thu hồi đất Trên thực tế, nhiều dự án nhà thuộc địa bàn chỉnh trang đô thị doanh nghiệp phải tự tiến hành công tác giải phóng mặt thông qua việc thương lượng bồi thường mua lại từ người chủ đất; nhiều dự án bồi thường 80% diện tích, chí đến 98% diện tích đất dự án, phần lại doanh nghiệp thương lượng bồi thường để triển khai đầu tư (phần lớn là do chủ đất đòi bồi thường với giá cao phi lý), thậm chí có dự án quận UBND thành phố Hồ Chí Minh định thu hồi đất 18 Tài nguyên Môi trờng nhửng vaón bũ 01 chủ đất khiếu kiện kéo dài Hiện nay, Tại TP Hồ Chí Minh, có khoảng 500 dự án bị tạm ngừng triển khai nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân vướng giải phóng mặt bằng; Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 62 LĐĐ để xác định rõ thẩm quyền UBND cấp tỉnh công bố khu vực chỉnh trang đô thị, thực chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai thực dự án; tránh tình trạng người có đất lợi dụng thiếu chặt chẽ hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài; có chế hỗ trợ dự án bồi thường từ 80% diện tích trở lên để giải phóng phần mặt lại, sớm đưa dự án vào triển khai thực hiện, Hiệp hội đề xuất chế thông qua định tòa án để bảo đảm quyền lợi đáng người có đất chủ đầu tư, mà bên liên quan có nghóa vụ chấp hành án tòa Hiệp hội kiến nghị có chế thực hiệu quy định này, giao cho “Tổ chức phát triển quỹ đất” thực GPMB theo định thu hồi đất để thực KH SDĐ theo quy hoạch duyệt, sau tiến hành đấu giá đất, đấu thầu dự án có SDĐ để lựa chọn nhà đầu tư Như vậy, người có đất có điều kiện bồi thường thỏa đáng, công hạn chế tối đa việc khiếu kiện tình trạng khiếu kiện đông người đất đai nay; nhà đầu tư có hội tiếp cận quỹ đất cách minh bạch, bình đẳng; tạo nguồn thu ngân sách lớn Hiệp hội đề nghị hạn chế tối đa việc định nhà đầu tư khu đất vàng, thực phương thức xây dựng - chuyển giao (BT), hợp tác công - tư (PPP), thực chủ trương cổ Kú - Th¸ng 9/2017 phần hóa, trình thực thu hồi quỹ đất xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước Nhưng để phát huy vai trò Tổ chức phát triển quỹ đất cần phải cấp vốn ban đầu đủ lớn để hoạt động, vận hành linh hoạt có chế kiểm soát chặt chẽ đề phòng tiêu cực Bốn là, kiến nghị giao thẩm quyền cho hường trực HĐND cấp tỉnh thu hồi đất dự án bổ sung hai kỳ họp Tại khoản Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định “Trường hợp có bổ sung dự án, công trình mà phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 62 của LĐĐ thì phải được HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thông qua trước khi UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận cho phép để thực hiện và cập nhật vào kế hoạch SDĐ hàng năm cấp huyện của năm tiếp theo” Trên thực tế, HĐND cấp tỉnh năm thường họp 02 lần Do vậy, để giải trường hợp có bổ sung dự án hai kỳ họp HĐND, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản Điều 62 LĐĐ, khoản Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP theo hướng giao quyền cho Thường trực HĐND cấp tỉnh thông qua, báo cáo lại HĐND kỳ họp tiếp theo; cho phép HĐND cấp tỉnh ủy quyền cho Thường trực HĐND thông qua, báo cáo lại HĐND kỳ họp Năm là, kiến nghị cho miễn, giảm, chưa thu tiền SDĐ, tiền thuê đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại cho thuê giá rẻ Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (1.a) Điều 110 LĐĐ theo hướng giao quyền cho UBND cấp tỉnh xem xét: (1) Cho miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ phù hợp với đặc điểm từng dự án và tình hình của địa phương; (2) Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm: Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ được tạm hoãn chưa nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất trong vòng đời dự án (do cách làm này không trái LĐĐ mà chỉ là sự vận dụng phù hợp). Nếu chủ đầu tư chuyển mục đích dự án thành nhà thương mại để bán phải nộp tiền SDĐ Kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 01/2017/NĐ-CP, Thủ tướng Chính phủ cho phép thí điểm thực việc giao thẩm quyền cho chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận, huyện TP Hồ Chí Minh, TP Hà Nội cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Về lâu dài, đề nghị sửa đổi LĐĐ để UBND cấp huyện cấp GCN lần đầu cho tổ chức Hiệp hội nhận thấy “một chiếc áo hành chính” mặc vừa cho tất 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương TP Hồ Chí Minh, Hà Nội cần có chế đặc thù riêng để giải TTHC phù hợp với điều kiện quyền đô thị Do vậy, việc giao quyền cho chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ quận, huyện TP Hồ Chí Minh, Hà Nội cấp đổi, cấp lại GCNQ SDĐ; sửa đổi LĐĐ để UBND cấp huyện cấp sổ đỏ lần đầu cho tổ chức cần thiết để giải nhanh kịp thời nhu cầu người dân doanh nghiệp Sáu là, kiến nghị chế để đẩy mạnh thực “quyền góp vốn quyền SDĐ” Điều 167 LĐĐ quy định người SDĐ có “quyền góp vốn quyền SDĐ” để làm ăn chung, góp vốn vào dự án kinh tế, dự án nhà Đây sách tương tự sách nước tiên tiến mà điển hình Thụy Điển có nhiều hợp tác xã, đặc biệt hợp tác xã phát triển nhà Nếu thực theo phương thức để chỉnh trang đô thị cũ, phát triển khu đô thị mới, khu dân cư mới, khu nhà ở, KCN, dịch vụ người SDĐ có lợi, tài sản quyền SDĐ sau góp vốn vào doanh nghiệp sinh lợi, ưu đãi mua thuê nhà, tạo đồng thuận xã hội; chủ đầu tư có lợi giảm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hạn chế xung đột quyền lợi chủ đầu tư người dân Nhưng thời gian qua, phương thức gần chưa thực thực tế nên không phát huy tác dụng Hiệp hội kiến nghị Chính phủ cần ban hành chế để khuyến khích người dân chủ đầu tư thực quyền góp vốn QSDĐ vào dự án, với số nội dung, sau: Khuyến khích chủ đầu tư quan tâm thực đến phương thức người dân góp vốn vào dự án QSDĐ, có phương án tổ chức thực cụ thể, thực tế giao dự án có SDĐ Tuyên truyền, giải thích để người dân hiểu rõ lợi ích thực góp vốn QSDĐ Có chế tổ chức thực hiệu để dân tin, đặc biệt cho người SDĐ nông nghiệp sau góp vốn QSDĐ gia hạn thời gian thuê đất kỳ để bảo đảm quyền lợi góp vốn Có biện pháp để người dân yên tâm bảo đảm chắn quyền lợi trình thực dự án, quyền lợi nhà dự án chỉnh trang đô thị, xây dựng lại chung cư cũ, di dời nhà ven kênh rạch Có chế đủ mạnh để bảo vệ cổ đông nhỏ doanh nghiệp cổ phần, không để bị vốn trình kinh doanh Phải bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch Bảy là, kiến nghị kỳ hạn quy hoạch SDĐ cấp quốc gia 10 năm, định hướng SDĐ 20 năm, tầm nhìn SDĐ 30 năm Khoản (2.a) điều 38 LĐĐ quy định nội dung QHSDĐ cấp quốc gia có “Định hướng SDĐ 10 năm” Hiệp hội nhận thấy tầm nhìn QHSDĐ cấp quốc gia định hướng SDĐ 10 năm ngắn, tầm nhìn chiến lược, dài hạn, chưa thống với định hướng thời gian quy hoạch chung xây dựng Hiệp hội kiến nghị sửa đổi “Kỳ hạn QHSDĐ cấp quốc gia 10 năm, định hướng SDĐ 20 năm, tầm nhìn SDĐ 30 năm” Tám là, kiến nghị quy định cấp huyện không lập QHSDĐ mà có trách nhiệm lập thực KHSDĐ 05 năm năm Quy định khoản điều 36 LĐĐ “QHSDĐ cấp huyện” không cần thiết, khái niệm “cấp huyện” quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương; thị xã thuộc tỉnh Do vậy, Hiệp hội kiến nghị quy định cấp huyện không lập QHSDĐ mà có trách nhiệm lập thực KHSDĐ 05 năm năm phù hợp hơn, tiết kiệm thời gian, nhân lửùc vaứ NSNN.n Tài nguyên Môi trờng Kỳ - Th¸ng 9/2017 19 ... hàng? ?năm? ??cấp huyện? ?của? ? ?năm? ??tiếp theo” Trên thực tế, HĐND cấp tỉnh năm thường họp 02 lần Do vậy, để giải trường hợp có bổ sung dự án hai kỳ họp HĐND, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản Điều. .. HĐND kỳ họp Năm là, kiến nghị cho miễn, giảm, chưa thu tiền SDĐ, tiền thuê đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại cho thuê giá rẻ Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (1.a) Điều 110 LĐĐ... giải phóng mặt bằng; Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 62 LĐĐ để xác định rõ thẩm quyền UBND cấp tỉnh công bố khu vực chỉnh trang đô thị, thực chế Nhà nước thu hồi đất để sớm triển khai