Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của tác giả bình luận, đánh giá về nội dung các quy định về giá đất và điều tiết phần chênh lệch về địa tô không do người sử dụng đất tạo ra của Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định này của Luật Đất đai năm 2013 nhằm khai thác hiệu quả nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường ở nước ta hiện nay. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐIỀU TIẾT PHẦN CHÊNH LỆCH VỀ ĐỊA TÔ KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠO RA CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 NHẰM KHAI THÁC HIỆU QUẢ NGUỒN THU TỪ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở NƯỚC TA PGS TS Nguyễn Quang Tuyến Trường Đại học Luật Hà Nội Tóm tắt Bài viết thể quan điểm cá nhân tác giả bình luận, đánh giá nội dung quy định giá đất điều tiết phần chênh lệch địa tô không người sử dụng đất tạo Luật Đất đai năm 2013 Trên sở đó, viết đề xuất số kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai năm 2013 nhằm khai thác hiệu nguồn thu từ đất theo chế thị trường nước ta Từ khóa: Đất đai, Luật Đất đai; giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chính phủ, phần giá trị tăng thêm từ đất đai, người sử dụng đất v.v Bình luận chế định giá đất Luật Đất đai năm 2013 1.1 Bình luận Điều 112 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Điều 112 gồm có 02 khoản quy định cụ thể sau: “1 Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sau: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau; Chính phủ quy định phương pháp định giá đất” Về Điều này, người viết có số nhận xét, bình luận sau: Thứ nhất, nguyên tắc xác định giá đất “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá” Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 phần giải thích thuật ngữ đề cập Điều lại khơng giải thích “mục đích sử dụng đất hợp pháp” Mục đích sử dụng đất (SDĐ) hợp pháp mục đích ghi định giao đất, cho thuê đất mục đích ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung GCNQSDĐ) mục đích SDĐ thực tế Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung UBND cấp xã) xác nhận sử dụng ổn định, lâu dài tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ xét duyệt Sự không tường minh dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, tạo kẽ hở cho quan có thẩm quyền tuỳ tiện việc xác định giá đất tiềm ẩn nguy tham nhũng, tiêu cực 67 Thứ hai, nguyên tắc khác việc xác định giá đất phải bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng …” Tuy nhiên, hiểu phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng Phù hợp % so với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng (bằng 70%, 80% hay 85%) Mặt khác, hiểu “giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng” thị trường thị trường (thị trường có tổ chức hay thị trường phi quy; thị trường bất động sản (BĐS) trước Nhà nước đầu tư sở hạ tầng hay thị trường sau Nhà nước đầu tư sở hạ tầng); quan có chức xác định giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng Rất tiếc câu hỏi lại khơng tìm thấy “lời giải” Luật Đất đai năm 2013 Đành khoản Điều 115 có quy định: “Gía đất tư vấn xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất”; song Luật Đất đai năm 2013 lại không làm rõ tổ chức tư vấn xác định giá đất có độc lập hay khơng so với quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá đất Nhà nước có quyền định thành lập tổ chức tư vấn giá đất để thực dịch vụ công vấn đề hay không? Chúng cho tổ chức tư vấn giá đất phải độc lập với quan quản lý nhà nước đất đai trực thuộc Hiệp hội định giá đất doanh nghiệp có đủ điều kiện thực tư vấn giá đất Có bảo đảm việc định giá đất khách quan, trung thực, xác Ngược lại, quy định khoản Điều 115 “bánh vẽ” mà thơi khó phát huy vai trị tích cực sống Thứ ba, nguyên tắc thứ tư việc xác định giá đất quy định “Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức nhau” Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không quy định cụ thể quan có thẩm quyền điều chỉnh mức giá đất trường hợp đất liền kề có mục đích SDĐ, khả sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự xác định mức giá khác 1.2 Bình luận Điều 113 Khung giá đất Điều 113 có nội dung sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” Điều luật quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm/lần cho loại đất, theo vùng thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Nội dung có khơng rõ ràng việc chưa minh định giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% so với giá tối thiểu … Chính phủ điều chỉnh khung giá đất Vậy thị trường thị trường nào: Thị trường nước hay thị trường vùng hay thị trường tỉnh? Trường hợp giá đất 68 phổ biến thị trường Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh thành phố khác Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa; địa phương khác giá đất phổ biến không tăng Ngược lại, giá đất phổ biến thị trường địa phương giảm từ 20% so với giá tối thiểu, thành phố giá đất phổ biến không giảm Chính phủ có tiến hành điều chỉnh khung giá đất khơng? Hơn nữa, dựa vào tiêu chí cụ thể để xác định giá đất phổ biến thị trường tăng giảm 20% trở lên so với giá tối đa sơ với giá tối thiểu Chúng ta khơng tìm thấy “đáp án” trả lời cho câu hỏi Luật Đất đai năm 2013 1.3 Bình luận Điều 114 Bảng giá đất giá đất cụ thể Một sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 chủ yếu tập trung Điều Bên cạnh việc đề cập bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định giá đất cụ thể; đó, bảng giá đất sử dụng làm để xử lý vấn đề lợi ích kinh tế Nhà nước người SDĐ tính tiền SDĐ Nhà nước cơng nhận quyền SDĐ hạn mức hộ gia đình, cá nhân, tính thuế SDĐ, tính phí lệ phí quản lý, SDĐ đai v.v Gía đất cụ thể sử dụng làm tính tiền SDĐ Nhà nước công nhận quyền SDĐ hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức, tính tiền SDĐ, tiền thuê đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất v.v Về bản, thẩm quyền xác định giá đất quy định Luật Đất đai năm 2013 khơng khác so với Luật Đất đai năm 2003; cụ thể: Bước Chính phủ ban hành khung giá đất; Bước Căn nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất trước ban hành UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong trình thực hiện, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể Căn kết tư vấn xác định giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình UBND cấp định Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục giao cho UBND cấp tỉnh thẩm quyền định giá đất (Khoản Điều 114) Điều phù hợp với chế độ sở hữu đất đai nước ta, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt vấn đề liên quan đến đất đai, có giá đất Nhưng chế không giải triệt để vướng mắc, bất cập xung quanh việc thu hồi đất Bởi lẽ, quy định quan vừa có thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, vừa có thẩm quyền định giá đất chứa đựng nguy tham nhũng khiếu kiện cao Bên cạnh đó, quy định: "giá đất tổ chức có chức tư vấn định giá đất xác định để quan nhà nước có thẩm quyền quy định, định giá đất" ; quy định cho thấy, giá đất tổ chức có chức tư vấn định giá đất xác định có giá trị để UBND cấp tỉnh tham khảo trước định, chưa tạo đủ "sức nặng" hiệu chế vấn đề định giá đất, khó giải khiếu kiện, tranh chấp thu hồi đất liên quan đến việc xác định giá đất để thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vấn đề tham nhũng giao đất, cho thuê đất 69 1.4 Đề xuất nội dung sửa đổi, bổ sung giá đất Luật Đất đai năm 2013 Trên sở bình luận, đánh giá quy định Luật Đất đai năm 2013 giá đất, người viết cho Bộ Tài nguyên Môi trường nghiên cứu sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai cần giải mã nội dung sau đây: Một là, bổ sung quy định giải thích rõ thuật ngữ “mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá” điểm a khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013; Hai là, bổ sung quy định giải thích rõ thuật ngữ “giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng” điểm c khoản Điều 112 Luật Đất đai năm 2013; đó, xác định cụ thể “thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng”; Ba là, bổ sung quy định cụ thể quan có thẩm quyền điều chỉnh mức giá đất trường hợp đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự xác định mức giá khác nhau; Bốn là, bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 nội dung: “ Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”; Năm là, bổ sung quy định xác định rõ “cơ quan có chức xây dựng khung giá đất” khoản Điều 114 quan cụ thể nào; đồng thời hướng dẫn cụ thể quy định hiểu “trường hợp có chênh lệch lớn giá đất giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương” khoản Điều 114; Sáu là, bổ sung quy định ngăn ngừa tình trạng tổ chức tư vấn giá đất thông đồng với quan quản lý đất đai cấp tỉnh việc xác định giá đất cụ thể làm tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất; Bảy là, vấn đề xác định giá đất, Nhà nước nên người xây dựng nguyên tắc, chế phương pháp định giá; điều tiết, hướng dẫn, tra, kiểm tra, giám sát trình định giá đất.Nhà nước khơng nên khơng cần can thiệp trực tiếp vào giá đất mà nên xã hội hóa hoạt động này, trao quyền cho công ty thẩm định giá độc lập thực hiện, phù hợp với thông lệ quốc tế; Tám là, sửa đổi, bổ sung quy định việc xác định giá đất cụ thể giao cho quan quản lý giá đất độc lập với UBND cấp tỉnh để khắc phục tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi cịi” phần phân tích Cơ quan quản lý giá đất có nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể dựa vào giá đất này, UBND cấp tỉnh tổ chức thực việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa phương Mô hình quan quản lý giá đất tổ chức tương tự quan kiểm toán nhà nước độc lập với quan quản lý đất đai v.v Nghiên cứu đề xuất nội dung sửa đổi, bổ sung Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại Luật Đất đai năm 2013 2.1 Cơ sở việc hình thành giá trị tăng thêm từ đất tác động người tạo Xét nguồn gốc đời, đất đai không người tạo mà tự nhiên tạo có trước người Xem xét khía cạnh này, đất đai sản phẩm kết tinh sức lao động người Vì vậy, đất đai xác định tài nguyên thiên nhiên Nghiên cứu góc độ kinh tế học, giá trị ban đầu đất tạo yếu tố tự nhiên đất đai phân bố vị trí khác (đất đai khu vực thành thị 70 thường có giá trị lớn đất đai khu vực nông thôn; đất đai vị trí giáp với đường giao thơng có giá trị cao đất ngõ, hẻm v.v); diện tích mảnh đất rộng, hẹp khác nhau; kích thước, hình thể, chất lượng đất khác v.v Chính khác yếu tố tự nhiên phân bố vị trí, diện tích, hình thể, kích thước, chất lượng đất v.v tạo chênh lệch giá trị đất đai kinh tế học gọi chênh lệch địa tơ tuyệt đối Mặt khác, q trình quản lý và sử dụng đất đai, người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị đất đai Sự tác động người vào đất đai thực từ hai phía: Thứ nhất, tác động Nhà nước xã hội Đây gọi phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người sử dụng đất tạo để phân biệt với phần giá trị tăng thêm từ đất đai người sử dụng đất tạo trình sử dụng đất Nhà nước, xã hội tác động vào đất đai làm tăng giá trị đất đai thông qua phương thức sau đây: Một là, Nhà nước định mục đích sử dụng đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất Theo pháp luật dân sự, tài sản có giá trị xác định chủ sở hữu hay nói cách khác tài sản thuộc sở hữu người Chỉ xác định chủ sở hữu tài sản họ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản Việc thực quyền chủ sở hữu tài sản mang lại cho giá trị Điều có nghĩa xác định tài sản thuộc chủ sở hữu định họ bảo vệ, khai thác lợi vật thuộc sở hữu để mang lại giá trị vật chất định Đất đai chưa Nhà nước xác định mục đích sử dụng cụ thể chưa giao cho quản lý, sử dụng coi tài nguyên Đất đai dạng tài nguyên có giá trị kinh tế khơng cao; lẽ, tồn dạng tiềm chưa khai thác, sử dụng để mang lại lợi ích vật chất định Ví dụ: Đất chưa sử dụng, đồi núi, rừng tự nhiên v.v chưa xác định mục đích sử dụng cụ thể chưa giao cho tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng có giá trị kinh tế thấp Khi đất đai Nhà nước quy hoạch sử dụng đất xác định mục đích sử dụng cụ thể biến thành tài sản có giá trị kinh tế cao gấp nhiều lần so với đất đai dạng tài nguyên Bởi lẽ, đất đai xác định mục đích sử dụng cụ thể có nghĩa chuyển từ trạng thái dự trữ (dưới dạng tiềm chưa sử dụng) để đưa vào sử dụng theo mục đích định Có nghĩa đất đai người sử dụng, khai thác thuộc tính có ích, lợi vị trí địa lý đất … để đem lại giá trị kinh tế to lớn Hơn nữa, đất đai bị giới hạn khơng gian, diện tích, cố định vị trí địa lý khơng người tạo ra; đó, nhu cầu sử dụng đất người ngày tăng (do phát triển dân số) Vì vậy, đất đai ln trạng thái “cung” không đáp ứng “cầu”; nên giao cho người sử dụng vào mục đích định đem lại giá trị tăng thêm so với giá trị ban đầu đất đai Tác động quy hoạch việc xác định mục đích sử dụng đất Nhà nước dẫn đến việc tăng giá trị đất đai theo hai xu hướng khác nhau: i) Xu hướng tích cực Nhờ quy hoạch sử dụng đất đai Nhà nước biến nhiều vùng đất chưa sử dụng nhờ quy hoạch sử dụng đất đai Nhà nước mà số khu vực đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chuyển sang đất sử 71 dụng vào mục đích phi nơng nghiệp xây dựng hệ thống đường giao thông, xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao … mang lại giá trị kinh tế cao; ii) Xu hướng tiêu cực Bên cạnh xu hướng tích cực tạo gia tăng giá trị đất đai thông qua quy hoạch sử dụng đất xuất hiệu ứng tiêu cực Trên thực tế, có phận giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản lợi dụng việc tiếp cận thông tin quy hoạch sử dụng đất Nhà nước để đồn thổi, thao túng giá đất thị trường nhằm mục đích kiếm lới Hiện tượng “sốt đất” cục khu vực Ba Vì (Hà Nội) vào tháng 3, tháng năm 2010 minh chứng sinh động tác động quy hoạch sử dụng đất làm tăng giá trị đất đai Trên sở thông tin triển lãm dự thảo quy hoạch không gian phát triển Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050 Bộ Xây dựng, giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản Hà Nội “thổi” giá đất khu vực Ba Vì lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực với mục đích trục lợi Hậu xuất sốt đất cục khu vực Ba Vì Sự chênh lệch giá trị thật với giá trị “ảo” đất đai rơi vào túi nhóm người đầu cơ, kinh doanh bất động sản Khơng người dân bị khoản tiền không nhỏ việc đầu tư “mua đất” khu vực bị giới đầu bất động sản lợi dụng việc tiếp cận thông tin quy hoạch sử dụng đất (cho dù thơng tin chưa thức) để đẩy giá đất lên cao so với giá trị thực Hai là, Nhà nước đầu tư vào đất đai làm tăng thêm giá trị đất đai Sự đầu tư Nhà nước vào đất đai thực phương thức chủ yếu sau đây: i) Đối với đất sử dụng làm tư liệu sản xuất đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản làm muối; Nhà nước đầu tư tiền vốn, áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ tiên tiến phương thức sử dụng đất đại vào việc xây dựng đê điều, hệ thống thủy lợi, hồ chứa nước, hệ thống giao thông v.v để làm tăng độ màu mỡ khả sinh lợi đất đai; ii) Đối với loại đất chuyên dùng đất giao thông, đất xây dựng, đất v.v; Nhà nước đầu tư tiền vốn, áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ đại … vào việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội san lấp, cải tạo mặt làm tăng khả sinh lợi đất đai Ba là, vốn đất đai có ngày kết trình khai phá, bồi bổ, cải tạo, bảo vệ giữ gìn hệ người Việt Nam Trải qua hàng ngàn năm dựng nước giữ nước, chống ngoại xâm, ông cha ta đổ bao mồ hôi, công sức, xương máu có diện tích đất tự nhiên khoảng 330.000 km2 (lãnh thổ quốc gia) Do đó, giá trị đất đai kết tinh phần lao động khứ hệ người Việt Nam trải qua hàng ngàn năm Thứ hai, tác động người sử dụng đất trình sử dụng đất (Đây phần giá trị tăng thêm người sử dụng đất tạo trình sử dụng đất Nó phân biệt với phần giá trị tăng thêm đầu tư quy hoạch sử dụng đất, sách đất đai Nhà nước, đầu tư, công sức cộng đồng thời gian dài mang lại) Sự tác động thực phương thức sau đây: - Trong trình sử dụng đất, người sử dụng đất đầu tư tiền vốn, sức lao động, thời 72 gian, chất xám áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ … vào việc khai hoang, phục hóa, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc; bồi bổ, cải tạo nâng cao khả sinh lợi đất đai - Trong trình sử dụng đất đai, người sử dụng đất đầu tư tiền vốn, sức lao động áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ đại vào việc xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hệ thống hạ tầng xã hội đất Việc hình thành cơng trình đầu tư góp phần làm tăng giá trị đất đai Như vậy, phần giá trị tăng thêm từ đất đai có đầu tư người tạo hình thành từ hai phía: i) Sự đầu tư Nhà nước cộng đồng (Đây gọi đầu tư không người sử dụng đất tạo ra); ii) Sự đầu tư người sử dụng đất trình sử dụng Phần giá trị tăng thêm từ đất đai người sử dụng đất tạo trình sử dụng xác định thành lao động, kết đầu tư người sử dụng đất Bình luận quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người sử dụng đất tạo Luật Đất đai năm 2013 2.1 Những thành công Thứ nhất, kinh tế thị trường, Nhà nước người SDĐ ngày nhận thức sâu sắc vị trí, tầm quan trọng giá trị to lớn đất đai Bên cạnh phương thức quản lý đất đai mang tính chất trị - hành chính, Nhà nước sử dụng ngày nhiều công cụ kinh tế để quản lý đất đai như: công cụ thuế, công cụ quy hoạch SDĐ Các quy định giá đất sách tài đất đai đời kết tất yếu việc nhận thức giá trị đất đai với tư cách loại tài sản đặc biệt Nhà nước ta Chính quy định, sách đời tạo sở pháp lý để Nhà nước thực việc xác định phần giá trị tăng thêm đất đai không người SDĐ tạo Đây điều kiện, tiền để để Nhà nước thực sách thu tài phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người SDĐ tạo góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Trên thực tế, nguồn thu từ đất đai ngày chiếm tỷ trọng lớn tổng nguồn thu kinh tế quốc dân Theo Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Bộ Tài ngun Mơi trường: “Nhìn chung, sách giá đất thời gian qua liên tục điều chỉnh, hoàn thiện theo hướng tiếp cận chế thị trường, góp phần tạo chuyển biến tích cực quản lý nhà nước đất đai, bước phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội sở để bước giải tốt quyền lợi người có đất bị thu hồi, đồng thời góp phần hạn chế tham nhũng quản lý, sử dụng đất Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước tăng qua năm (năm 2002 5,5 nghìn tỷ đồng, năm 2005 đạt gần 18 nghìn tỷ đồng, năm 2006 đạt gần 21 nghìn tỷ đồng, năm 2007 đạt gần 37 nghìn tỷ đồng, năm 2008 đạt 40 nghìn tỷ đồng, năm 2009 đạt gần 47 nghìn tỷ đồng năm 2010 đạt 67 nghìn tỷ đồng)”17 Thứ hai, pháp luật đất đai hành bắt đầu có nhận thức phân biệt phần giá trị tăng thêm từ đất đai người SDĐ tạo (đây gọi thành lao động, kết đầu tư người SDĐ) với phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT - Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luậ t Đất đai, ngày 06/09, tr 24 17 73 tư họ mang lại Phần giá trị tăng thêm từ đất đai người SDĐ tạo pháp luật ghi nhận bảo hộ quy định quyền người SDĐ (khoản Điều 166 Luật Đất đai năm 2013); quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất (khoản Điều 166; từ Điều 61 - Điều 94 Luật Đất đai năm 2013) Phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người SDĐ tạo đề cập Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 Trên sở đó, Nhà nước xây dựng sách thu tài đất đai nhằm đảo bảo công chủ thể SDĐ việc thực nghĩa vụ tài SDĐ Thứ ba, phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người SDĐ tạo thể chế hóa ghi nhận khoản Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 tạo sở pháp lý để Nhà nước điều tiết nguồn lợi thu từ đất đai đầu tư cộng đồng xã hội mang lại Đây biện pháp pháp lý - kinh tế quan trọng góp phần nâng cao hiệu quản lý đất đai kinh tế thị trường Thứ tư, pháp luật đất đai quy định chế pháp lý bảo vệ phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người SDĐ tạo ra; Ví dụ: Một trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất người SDĐ không thực nghĩa vụ Nhà nước bị xử phạt vi phạm hành mà khơng chấp hành (điểm g khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013) v.v 2.2 Những hạn chế, bất cập Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại thông qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi” (khoản Điều 19) Tuy nhiên, quy định Luật Đất đai năm 2013 vào sống phát huy hiệu quả; lẽ, văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 khơng có quy định hướng dẫn chi tiết thực Do đó, quy định khoản Điều 19 Luật Đất đai năm 2013 triển khai thực “thiếu vắng” quy định chi tiết, đồng chế thực thi Việc không thực thi quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người SDĐ mang lại gây hệ tiêu cực nghiêm trọng thể khía cạnh sau đây: Một là, pháp luật đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thực tế chủ sở hữu toàn dân đất đai dường thụ hưởng lợi ích tạo từ đất đai chế độ sở hữu mang lại Có nghĩa với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước lại khơng điều tiết hiệu lợi ích tạo từ đất đai từ chế, sách quản lý đất đai, từ công tác quy hoạch SDĐ, chuyển mục đích SDĐ; từ đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển khu đô thị tạo Ngân sách nhà nước bị thất thoát nguồn thu lớn từ đất đai đặt bối cảnh nước ta thiếu vốn cho đầu tư phát triển Hậu chế độ sở hữu toàn dân đất đai dường mang nhiều ý nghĩa trị - pháp lý ý nghĩa kinh tế Đất đai - Nguồn tài sản quý giá quốc gia - bị khai thác, sử dụng bừa bãi, lãng phí thất nghiêm trọng 74 Hai là, từ hạn chế làm cho phần giá trị tăng thêm từ đất đai đầu tư Nhà nước, xã hội tạo “rơi vào túi” nhóm lợi ích xã hội Nhờ vậy, họ giàu lên cách nhanh chóng cơng sức đầu tư xã hội Sự phân hóa giàu, nghèo ngày gia tăng; tiềm ẩn nguy xung đột lợi ích kinh tế giai tầng xã hội SDĐ đai; phát sinh tượng tham nhũng, tiêu cực giao đất, cho thuê đất, chạy dự án, đầu cơ, mua bán đất đai kiếm lời v.v Hậu thị trường BĐS nước ta có số cơng khai minh bạch thấp; môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn làm gia tăng bất bình quần chúng nhân dân v.v Thứ hai, pháp luật đất đai nói chung quy định phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người SDĐ mang lại nói riêng chưa tạo chế giải có hiệu mối quan hệ lợi ích kinh tế Nhà nước, nhà đầu tư người SDĐ bị thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh,; phát triển kinh tế - xã hội (KT -XH) lợi ích quốc gia, công cộng Điều thể hiện: Một là, để khắc phục tình trạng gía bồi thường Nhà nước xác định thường thấp so với giá chuyển quyền SDĐ hình thành thị trường điều kiện bình thường khiến người bị thu hồi đất thường không đồng thuận với phương án bồi thường Nhà nước xác định; Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định giá đất cụ thể xác định làm tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, chế xác định giá đất cụ thể chịu chi phối UBND cấp tỉnh Vì vậy, thực tiễn thi hành quy định giá đất cụ thể Luật Đất đai năm 2013 cho thấy hiệu đạt không mong muốn Các khiếu nại, tranh chấp bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất không thuyên giảm Hơn nữa, bên cạnh việc Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển KT-XH lợi ích quốc gia, cơng cộng, người bị thu hồi đất bồi thường theo giá đất cụ thể Nhà nước xác định; việc SDĐ để thực dự án, cơng trình sản xuất, kinh doanh (SX-KD) mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn quyền SDĐ theo quy định pháp luật18 Điều có nghĩa dự án này, Nhà nước không thực việc thu hồi đất mà chủ đầu tư thực giao dịch chuyển quyền SDĐ với người SDĐ Như vậy, theo quy định hành tồn chế thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế: - Thu hồi đất theo chế hành Áp dụng dự án phát triển KTXH lợi ích quốc gia, cơng cộng quy định Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước thực việc thu hồi đất giá đất sử dụng làm bồi thường cho người bị thu hồi đất giá đất cụ thể Nhà nước xác định; - Thu hồi đất theo chế dân Áp dụng dự án SX -KD khơng thuộc dự án phát triển KT-XH lợi ích quốc gia, công cộng quy định Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 chủ đầu tư tự thỏa thuận việc có đất theo hình thức giao dịch chuyển quyền SDĐ Gía đất bồi thường giá đất hình thành thị trường theo thỏa thuận với người sdđ Thực trạng làm nảy sinh số hệ lụy sau đây: i) Tạo bất bình đẳng việc bồi thường cho người SDĐ Người bị Nhà nước thu hồi đất Nhà nước 18 Khoản Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 75 bồi thường theo giá đất cụ thể Nhà nước xác định Thơng thường, gía đất thấp giá đất chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường (giá thị trường) Trong đó, người SDĐ bị doanh nghiệp lấy đất lại chủ đầu tư bồi thường theo giá thị trường Điều làm nảy sinh so bì người bị thu hồi đất dẫn đến việc khiếu kiện, tranh chấp kéo dài người SDĐ không đồng thuận với phương án thu hồi đất Nhà nước nên chậm bàn giao mặt Hậu dự án bị chậm tiến độ triển khai thực hiện; ii) Trong số trường hợp, chủ đầu tư không thỏa thuận giá bồi thường người SDĐ đưa yêu cầu giá bồi thường cao so với khả tài doanh nghiệp Hậu chủ đầu tư tiếp cận đất đai để triển khai dự án; chí có trường hợp dự án đầu tư bị buộc phải hủy bỏ Câu hỏi đặt trường hợp này, chủ đầu tư có đề nghị Nhà nước thực thu hồi đất để triển khai dự án không? Vấn đề pháp luật đất đai chưa có câu trả lời Hai là, thời điểm xác định bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc bồi thường thực việc giao đất có mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, khơng có đất để bồi thường bồi thường tiền theo giá đất cụ thể loại đất thu hồi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất” (khoản Điều 74) Quy định dường chưa hợp lý; lẽ, thực tế người bị thu hồi đất không nhận tiền bồi thường thời điểm có định thu hồi đất mà họ nhận tiền sau từ - năm kể từ thời điểm này, thủ tục hành thực việc chi trả tiền bồi thường phức tạp, rắc rối Khi đó, giá đất thị trường tăng cao so với giá bồi thường Hậu quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ không đảm bảo Số tiền bồi thường nhận thời điểm bồi thường không đủ để người bị thu hồi đất tự lo chỗ mới… Thứ ba, pháp luật đất đai chưa xác lập chế xử lý phần chênh lệch địa tô tạo từ thay đổi mục đích sử dụng đất chưa điều tiết phần chênh lệch tạo từ đất không đầu tư người SDĐ mang lại Pháp luật đất đai hành dường trọng đến việc giải lợi ích người bị thu hồi đất mà chưa hướng ý đến việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người SDĐ mang lại Để thu hồi đất, Nhà nước phải bỏ khoản tiền lớn từ ngân sách nhà nước vay ODA nước để bồi thường cho người SDĐ Đối với dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng, người hưởng lợi nhiều từ việc Nhà nước thu hồi đất lại tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng khu đất liền kề với khu đất bị thu hồi, giải phóng mặt bằng; giá trị quyền SDĐ họ tăng lên từ đầu tư Nhà nước khu đất thu hồi người khác Điều làm cho số người giàu lên nhanh chóng mà họ khơng phải nộp khoản thuế cho Nhà nước từ giàu lên thông qua chênh lệch địa tô đất đai trước sau Nhà nước thu hồi đất 2.3 Đề xuất nội dung sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai năm 2013 điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người sử dụng đất tạo Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; đặc biệt trọng đến quy định điều tiết phần chênh lệch địa tơ việc chuyển mục đích SDĐ tạo theo hướng sau đây: 76 Một là, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp (đặc biệt xây dựng khu đô thị, xây dựng khu nhà thương mại); người bị thu hồi đất bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất thấp vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2) Sau đó, diện tích đất giao cho công ty KD xây dựng nhà Họ tiến hành san lấp xây dựng nhà để bán Mỗi m2 đất lúc có giá trị lên đến vài triệu vài chục triệu đồng Người bị thu hồi đất có so sánh chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất mà chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Gía đất bồi thường thấp, giá đất sau chuyển đổi mục đích SDĐ nơng nghiệp lại cao Đây nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài Để khắc phục bất cập này, cần thực giải pháp sau đây: Nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường thực tế cho người bị thu hồi đất; Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp nơng dân ngồi việc họ bồi thường theo giá đất nông nghiệp thời điểm thu hồi cần quy định tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt cho nhà đầu tư Khoản hỗ trợ trích từ khoản chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất sau chuyển mục đích SDĐ nơng nghiệp Có hy vọng tạo thêm nhiều đồng thuận giảm khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất; người bị thu hồi đất hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tơ từ thay đổi mục đích SDĐ tạo Hai là, chênh lệch địa tô từ thay đổi mục đích SDĐ từ đất nơng nghiệp sang đất đô thị, đất … điều tiết cụ thể sau: i) 50% tổng giá trị phần chênh lệch điều tiết vào ngân sách nhà nước, Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai xây dựng chế, sách, quy hoạch tổng thể phát triển khu thị làm thay đổi mục đích SDĐ đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội làm tăng giá trị đất đai v.v; ii) 30% tổng giá trị phần chênh lệch này, chủ đầu tư dự án hưởng việc bỏ vốn đầu tư khu đất Nhà nước giao, cho thuê đất tạo ra; iii) 20% tổng giá trị phần chênh lệch hỗ trợ trở lại cho người SDĐ họ có cơng giữ gìn, bảo vệ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân Thứ hai, xử lý phần giá trị địa tô chênh lệch Trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt phải đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, lợi ích người bị thu hồi đất lợi ích người đầu tư Để thực yêu cầu nên thực dựa nguyên tắc chủ thể hưởng lợi ích từ phần địa tơ chênh lệch phát sinh Nhà nước thông qua việc điều tiết thu địa tô chênh lệch Người dân, tổ chức hưởng lợi từ địa tơ chênh lệch phải nộp nghĩa vụ tài Nhà nước sau địa tô chênh lệch xuất để điều tiết cho người có đất bị thu hồi Ngoài việc bồi thường đất, họ hưởng khoản hỗ trợ Thực tế việc thu địa tơ chênh lệch từ người dân khó khăn; vậy, trước mắt cho trường hợp phải nộp địa tô chênh lệch ghi nợ (như ghi nợ cấp GCNQSDĐ) Khi người SDĐ thực việc giao dịch, chuyển nhượng hoạt 77 động kinh tế khác có thu lợi từ địa tơ chênh lệch họ phải nộp nghĩa vụ tài trước Nhà nước cho phép thực việc giao dịch Về lâu dài cần quy định bắt buộc việc thu hồi đất hai bên đường thực dự án làm đường giao thông khu đô thị; sau Nhà nước đầu tư xây dựng đường, hệ thống xanh, vỉa hè, chiếu sáng v.v tiến hành tổ chức việc đấu giá quyền SDĐ khu vực đất hai bên đường đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật để tạo nguồn vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt góp phần thực ngun tắc cơng SDĐ đai Thứ ba, bổ sung quy định chế, sách khuyến khích, tạo điều kiện cho người SDĐ góp đất với Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng hưởng lợi theo tỷ lệ vốn góp từ việc tăng giá trị đất đai mang lai Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu xây dựng sắc thuế như: Thuế phát triển khu vực đất đai, thuế phát triển hạ tầng … Thay cho lời kết Trong KT thị trường, đất đai nhìn nhận với vai trò nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Để khai thác hiệu vai trò đất đai, Nhà nước thực đồng sách, pháp luật quản lý đất đai biện pháp KT mà biện pháp việc quy định giá đất; quy định điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người SDĐ mang lại Những nội dung ghi nhận Luật Đất đai năm 2013 (Điều 19, từ Điều 107 - Điều 119) Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thi hành bộc lộ số bất cập mà bất cập lớn việc quy định giá đất chưa tuân theo quy luật khách quan KT thị trường; quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người SDĐ mang lại chậm vào sống phát huy hiệu tích cực thiếu chế cụ thể, đầy đủ đồng để triển khai thi hành Trên sở nhận diện hạn chế, bất cập quy định giá đất, quy định Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người SDĐ mang lại Luật Đất đai năm 2013, chuyên đề đề xuất nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 tăng cường quản lý kinh tế đất nhằm khai thác nguồn thu từ đất theo chế thị trường nước ta DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT - Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai, ngày 06/09 Luật Đất đai năm 2013 Nguyễn Quang Tuyến (2011), Bàn điểm C khoản Điều Luật Đất đai năm 2003: “Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật - Số 4 Nguyễn Quang Tuyến & Đỗ Xuân Trọng (2012), Hoàn thiện quy định Luật đất đai Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại, Tạp chí Luật học, số 78 ... chênh lệch địa tô đất đai trước sau Nhà nước thu hồi đất 2.3 Đề xuất nội dung sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai năm 2013 điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không người sử dụng đất tạo. .. Bảng giá đất giá đất cụ thể Một sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 chủ yếu tập trung Điều Bên cạnh việc đề cập bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định giá đất cụ thể; đó, bảng giá. .. tư không người sử dụng đất tạo ra) ; ii) Sự đầu tư người sử dụng đất trình sử dụng Phần giá trị tăng thêm từ đất đai người sử dụng đất tạo trình sử dụng xác định thành lao động, kết đầu tư người