Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường như hiện nay vấn đề thông tin tài chính kế toán là một lĩnh vực rất quan trọng và là mối quan tâm của rất nhiều đối tượng trong xã hội.
Trang 1BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
I.GIỚI THIỆU CƠ SỞ THỰC TẬP.1.GIỚI THIỆU CHUNG
Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội, được thành lập theo Quyết
định số 3178/QĐ-UBND ngày 12/7/2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội
Là đơn vị sự nghiệp có thu, có tư cách pháp nhân, được sử dụng con dấu riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc nhà nước và ngân hàng theo quy định hiện hành của Nhà nước
Thông tin giao dịch:
Tên tiếng việt: TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HẢ NỘI Tên tiếng anh: HANOI REAL ESTATE TRADING CENTER.
Tên viết tắt: HRETC
Trụ sở: Tầng 1 nhà N2D khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
Điện thoại: +84.4.5.568.803 * Fax: +84.4 5.568.807
Trung tâm sẽ hỗ trợ các giao dịch, dịch vụ về bất động sản như: Chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, cho thuê đất từ Nhà nước; cung cấp các thông tin về giá, chính sách đất đai tới người dân
Trung tâm sẽ giúp Nhà nước đánh giá đúng sự biến động vĩ mô trên thị trường bất động sản, góp phần định giá đất và đưa ra các chính sách quản lý,
Trang 2điều tiết thị trường, các dữ liệu trên sàn giao dịch bất động sản của Chính phủ
Các hoạt động chính của trung tâm giao dịch gồm: Tư vấn về giá đất đấu giá; chuyển quyền sử dụng đất; tư vấn về nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; cung cấp, tư vấn thông tin pháp lý Trung tâm có những dịch vụ hỗ trợ tài chính như vay tiền trả góp nhà đất, mua và sửa chữa nhà, môi giới các giao dịch bất động sản
TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
Trụ sở: Tầng 1, tòa nhà N2D, khu đô thị Trung Hòa, Nhân Chính, Thanh
Trang 34.3 Dịch vụ tư vấn về giá, tổ chức dịch vụ đấu giá bất động sản ( trừ một số bất động sản do Nhà nước và Thành phố quy định giao các đơn vị khác thực hiện);
4.4 Tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh, dịch vụ bất động sản: 4.5 Thực hiện một số nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội giao.
Điều 5 QUYỀN HẠN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA TRUNG TÂM
5.1 Yêu cầu khách hàng, tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản;
5.2 Từ chối khách hàng vi phạm các quy định của Pháp luật hiện hành và quy chế hoạt động của Trung tâm Giao dịch;
5.3 Được ký kết các hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản theo thỏa thuận giữa các bên và quy định của pháp luật;
5.4 Được thu các khoản phí dịch vụ theo quy định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố;
5.5 Trung tâm Giao dịch có trách nhiệm thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ đã được UBND Thành phố và Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nộigiao, tuân thủ các quy định của Nhà nước và của Thành phố về các lĩnh vực có liên quan đến việc thực hiện nhiệm vụ được giao.
5.6 Tôn trọng các tổ chức, cá nhân, khách hàng khi đến quan hệ công tác và giao dịch;
5.7 Quản lý tài sản, nguồn tài chính của đơn vị theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố;
5.8 Quản lý đội ngũ cán bộ, viên chức, nhân viên và lao động hợp đồng của đơn vị theo đúng chế độ chính sách hiện hành của Nhà nước và thẩm quyền của Thành phố giao;
5.9 Phối hợp với chính quyền sở tại và các đơn vị có liên quan nơi Trung tâm tổ chức hoạt động bảo đảm an toàn, trật tự xã hội
Trang 45.10 Thực hiện các quyền khác theo quy định của hiện hành của Nhà nước và cuả Thành phố.
3.QUY CHẾ TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
(Ban hành kèm theo Quyết định số: 5265/QĐ-UBND ngày 24/11/2006 của Ủyban nhân dân thành phố Hà Nội)
CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘ MÁY VÀ BIÊN CHẾ
Điều 6 CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘ MÁY CỦA TRUNG TÂMTrung tâm giao dịch bất động sản Hà Nội hoạt động và điều hành theo chế độ thủ trưởng, cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm:
6.1 Lãnh đạo Trung tâm Giao dịch
Có Giám đốc Trung tâm và 02 ( hai) Phó Giám đốc Trung tâm;
Trang 56.2 Các phòng nghiệp vụ thuộc Trung tâm:
6.2.1 Phòng Hành chính quản trị;6.2.2 Phòng Dịch vụ bất động sản;6.2.3 Phòng Tư vấn bất động sản;
6.2.4 Phòng Thông tin- lưu trữ bất động sản.
Điều 7 GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
7.1 Giám đốc Trung tâm Giao dịch do UBND Thành phố bổ nhiệm và miễn nhiệm, có thời hạn theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường vàNhà đất Hà Nội;
7.2 Giám đốc Trung tâm là Thủ trưởng trực tiếp của Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội, chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước UBND Thành phố Hà Nội và Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất về các mặt hoạt động của Trung tâm;
Điều 8 NHIỆM VỤ VÀ QUYỀN HẠN CỦA GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ
8.1 Chịu trách nhiệm quản lý và điều hành toàn bộ hoạt động của Trung tâmtrong việc thực hiện nhiệm vụ được UBND Thành phố và Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất giao Quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của Trung tâm và chịu trách nhiệm pháp lý về các quyết định của cá nhân;
8.2 Xây dựng kế hoạch, chương trình hoạt đồng của Trung tâm trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức thực hiện kế hoạch, chương trình đã được phê duyệt;
8.3 Xây dựng và trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và nhà đất quyết định cơ cấu tổ chức bộ máy, cơ cấu tiêu chuẩn chức danh cán bộ, viên chức và trực tiếp quản lý, bố trí sử dụng cán bộ, viên chức, nhân viên và lao động hợp đồng của Trung tâm Được ủy quyền của Giám đốc Sở Tài nguyênMôi trường và Nhà đất ký hợp đồng lao động với viên chức, lao động hợp
Trang 6đồng làm việc tại Trung tâm theo quy định của Pháp luật và phân cấp quản lý cán bô, công chức, viên chức và lao động hợp đồng của Thành phố;8.4 Quy định nội quy, chế độ làm việc của Trung tâm;
8.5 Trình cấp có thẩm quyền quyết định khen thưởng, kỷ luật đối với cán bộ, công chức, nhân viên và hợp đồng lao động theo phân cấp quản lý;8.6 Đề nghị Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất quyết định bổ nhiệm và miễn nhiệm Phó Giám đốc Trung tâm theo trình tự và quy định về công tác cán bộ của Thành phố;
8.7 Quyết định bổ nhiệm hoặc miễn nhiệm các chức vụ Trưởng, Phó các bộ phận, đơn vị thuộc Trung tâm;
8.8 Ký hợp đồng dịch vụ, tư vấn, môi giới, ủy thác liên quan đến bất động sản, giao dịch bất động sản và các hợp đồng nghiên cứu khoa học và các hợpđồng thuê, mướn chuyên gia biên soạn, biên tập các vấn đề nghiên cứu khoa học về lĩnh vực công tác được giao;
8.9 Chịu trách nhiệm về các báo cáo thanh quyết toán tài chính và các chế độ thu chi tài chính của Trung tâm tuân thủ các quy định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố về quản lý tài chính;
8.10 Thực hiện quy chế dân chủ ở cơ quan Chấp hành các quy định về thanh tra, kiểm tra của Nhà nước và của các cấp quản lý có thẩm quyền;
Điều 9 PHÓ GIÁM ĐỐC TRUNG TÂM GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
9.1 Phó Giám đốc Trung tâm là người giúp việc Giám đốc Trung tâm quản lý, điều hành một số mặt công tác do Giám đốc Trung tâm phân công và ủy quyền, chịu trách nhiệm trực tiếp trước Pháp luật và Giám đốc Trung tâm vềcác mặt công tác được giao;
9.2 Phó Giám đốc Trung tâm do Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm theo đề nghị của Giám đốc Trung tâm;
Trang 710.1 Phòng Hành chính – Quản trị
a) Giúp Giám đốc Trung tâm xây dựng kế hoạch dài hạn, ngắn hạn, định hướng chiến lược phát triển Trung tâm trình Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất phê duyệt và triển khai tổ chức thực hiện kế hoạch đã được phê duyệt;
b) Xây dựng và trình Giám đốc Trung tâm kế hoạch sử dụng tài chính và lậpdự án thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy định hiện hành của Nhà nước và của Thành phố; Nghiên cứu và đề xuất về chế độ chính sách liên quan đến các mức thu, chi phục vụ nhiệm vụ của Trung tâm;
c) Tham mưu, giúp Giám đốc Trung tâm thực hiện công tác tổ chức quản lý cán bộ, viên chức lao động hợp đồng của Trung tâm; công tác thi đua khen thưởng, kỷ luật, lao động tiền lương, chế độ chính sách; công tác, hành chính quản trị, văn phòng, đảm bảo cơ sở vật chất, phương tiện làm việc choTrung tâm hoạt động theo nhiệm vụ được giao;
d) Giúp Giám đốc Trung tâm tổng hợp tình hình hoạt động thực hiện nhiệm vụ của Trung tâm báo cáo Sở và UBND Thành phố theo quy định.
đ) Thực hiện công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, viên chức của Trung tâm; Phối hợp với các cơ quan đơn vị có chức năng, tổ chức các khóa học đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho các đối tượng có liên quan đến họat động giao dịch bất động sản.
e) Quản lý tài sản, trang thiết bị của cơ quan, thực hiện công tác văn thư, lưutrữ và quản lý hồ sơ cán bộ, viên chức và lao động hợp đồng theo qui định hiện hành của Nhà nước và phân cấp quản lý của Thành phố;
g) Xây dựng và trình Giám đốc Trung tâm phê duyệt nội quy, quy chế làm việc của cơ quan, quy định về quản lý bảo vệ tài sản công, bảo vệ an ninh, an toàn của đơn vị;
h) Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Trung tâm giao;
2.2 Phòng Dịch vụ bất động sản
a) Tham mưu, giúp Giám đốc Trung tâm tổ chức các hoạt động hỗ trợ tài chính, hỗ trợ tìm kiếm nguồn vốn từ các ngân hàng, tổ chức tài chính, tín
Trang 8dụng giúp các tổ chức, cá nhân (khi có nhu cầu) thực hiện đầu tư, mua, bán, chuyển nhượng bất động sản theo đúng quy định hiện hành của pháp luật.b) Giúp Giám đốc Trung tâm tổ chức các phiêm đấu giá bất động sản và có dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các quỹ nhà, các dự án có liên quan đến quyền sử dụng theo yêu cầu của các tổ chức và cá nhân;
c) Dịch vụ môi giới, giới thiệu bất động sản;d) Nhận ủy thác của khách hàng thực hiện:
- Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất; thuê, cho thuê, cho thuê lại;
- Thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính trong giao dịch bất động sản; bảo lãnh để thế chấp vay vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất;
đ) Tổ chức các dịch vụ cung cấp thông tin, quảng cáo, quảng bá về bất động sản và các hoạt động của các tổ chức, cá nhân đầu tư, kinh doanh bất động sản theo thỏa thuận trên Bản tin bất động sản và trang Web của Trung tâm.
d) Tư vấn giới thiệu địa điểm sử dụng đất.
đ) Tư vấn lập hồ sơ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụngđất.
e) Tiếp nhận và niêm yết giá các bất động sản thuộc các dự án phát triển đô thị theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Trang 94 Phòng Thông tin- Lưu trữ bất động sản
a) Tiếp nhận, thu nhập, phân loại, sắp xếp bảo quản các loại hồ sơ, tư liệu vềbất động sản gồm:
- Dữ liệu về hồ sơ địa chính dạng số;
- Số liệu thông tin về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố;
- Số liệu thông tin về bất động sản của các dự án phát triển đô thị;- Hồ sơ, dữ liệu về quy hoạch phát triển đô thị của các quận, huyện của Thành phố Hà Nội và quy hoạch chi tiết các dự án phát triển đô thị đã đựơc cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Các loại hồ sơ, dữ liệu khác liên quan đến bất động sản.
b) Khai thác, cập nhật các thông tin, tài liệu liên quan về bất động sản, tiếp nhận chuyển giao công nghệ thông tin, phát triển mạng thông tin về bất độngsản trên mạng Internet.
c) Cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn Thành phố; cung cấp các chính sách Pháp luật liên quan đến bất động sản
d) Cung cấp thông tin chi tiết về thực trạng và tình trạng pháp lý của các sản phẩm bất động sản đăng ký tại Trung tâm và các thông tin về bất động sản đã thực hiện giao dịch tại trung tâm;
đ) Theo dõi, cập nhật, đánh giá và dự báo tình hình biến động thị trường bất động sản, dự báo xu hướng của thị trường trên các bản tin riêng trên mạng Internet.
e) Tổ chức thu nhập, dịch thuật và tổng hợp các tài liệu ở trong và ngoài nước có
3.LĨNH VỰC HOẠT ĐỘNG.
3.1 MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN :
Trang 103.1.1 Phân phối độc quyền và chính thức các dự án bất động sảnLà cầu nối đáng tin cậy giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng
* Với nhà đầu tư, chúng tôi là công cụ tiếp thị bán hàng hữu hiệu nhất
thông qua mạng lưới phân phối rộng, danh sách khách hàng có sẳn và cácmối liên hệ của chúng tôi để có thể nhanh chóng đưa sản phẩm đến ngườitiêu dùng.
* Với người tiêu dùng, chúng tôi là người đại diện lựa chọn, tư vấn cho họ
những sản phẩm chất lượng, giá cả hợp lý với tính thanh khoản cao và antoàn về pháp lý.
3.1.2 Môi giới sản phẩm lẻ
Ngoài hoạt động phân phối độc quyền và chính thức các dự án lớn, chúng tôicòn là nơi nhận môi giới các sản phẩm đơn lẻ đa dạng Căn hộ, đất nền, nhàđất hiện hữu… tất cả chúng tôi đều phục vụ.
3.1.3 Mua bán bất động sản
Bên cạnh chức năng môi giới, chúng tôi còn kinh doanh các sản phẩm dochúng tôi tự mua bán Chúng tôi có thể mua & bán từng căn hộ, nền đất, mộtphần dự án hoặc ở mức cao hơn là mua bán lại nguyên cả dự án.
3.2 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN:
3.2.1 Đầu tư phát triển dự án
Trong những năm qua, nhiều quý khách hàng đã biết đến An Lạc qua những sản phẩm nhà chung cư, nhà đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại có chất lượng và phong cách kiến trúc đa dạng.
Để có được những sản phẩm tốt hơn nữa phục vụ khách hàng, chúng tôi sẽ kiên trì thực hiện các tiêu chí cơ bản cho sản phẩm như sau:
1/ Vị trí các quy hoạch phù hợp với tổng thể quy hoạch vùng và quốc gia, đảm bảo sự sự ổn định hiện tại cũng như phát triển trong tương lai.
2/ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật được thiết kế hiện đại Hệ thống giao thông; hệ thống cấp, thoát nước; hệ thống cung cấp điện, ga; hệ thống thông tin, liên lạc được xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh.
3/ Phong cách kiến trúc đa dạng, kết hợp hài hoà yếu tố hiện đại và phong
Trang 116/ Môi trường thiên nhiên thân thiện, cộng đồng văn minh.Trong tất cả các khu đô thị, chúng tôi luôn làm cho thiên nhiên thân thiện với con người Sự phát triển của một cộng đồng văn minh luôn đi cùng với việc bảo vệ môi trường sống, môi trường thiên nhiên.Ngoài nguồn lực tài chính sẳn có, chúng tôi còn có mối liên hệ rộng rãi với các ngân hàng trong, ngoài nước vàcác tổ chức tín dụng khác Chúng tôi luôn tìm kiếm và sẳn sàng đầu tư những dự án bất động sản, đặc biệt là ở các các thành phố lớn tại Việt Nam.
Ngoài ra, nếu khách hàng không đủ nhân sự hoặc không có khả năng thựcthi kế hoạch đã hoạch định, chúng tôi có thể giúp quý khách tổ chức triểnkhai thực hiện.
3.3.2 Nghiên cứu thị trường
- Chúng tôi, qua gần 10 năm hoạt động liên tục tại thị trường bất động sản Việt Nam, đã thường xuyên cập nhật và lưu giữ nhiều thông tin thị trường Việc phân tích, đánh giá những biến động và phát triển của thị trường là mộtphần công việc quan trọng của chúng tôi hàng ngày.
Trang 12- Chúng tôi có khả năng cung cấp cho khách hàng những thông tin mới nhất về thị trường mà khách hàng quan tâm, các báo cáo về xu thế thị trường và định hướng sản phẩm kinh doanh tối ưu trên thị trường bất động sản.
II KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1 Kỹ năng thu thập thông tin:
Thông tin mua, bán, thuê, cần cho thuê BĐS đến với nhà môi giới bằngnhiều nguồn khác nhau Trước tiên khách hàng thường cung cấp thông tinmua, bán, thuê …BĐS cho nhà môi giới bằng điện thoại hoặc giao dịch trựctiếp tại văn phòng Trên cơ sở những thông tin ban đầu nhà môi giới quyếtđịnh có tiếp nhận công việc hay không?
Nhà môi giới cần xem xét công việc này một cách cẩn thận cho dù đãtừng làm rất nhiều lần công việc tương tự như thế Không thể cung cấp dịchvụ hiệu quả cũng như đáp ứng tốt yêu cầu bán, cho thuê … của khách hàngnếu như không nhìn thấy tận mắt bất động sản.
Những thông tin về BĐS do khách hàng cung cấp theo yêu cầu của nhàmôi giới và do cả con mắt quan sát đánh giá của chuyên gia môi giới Kỹnăng thu thập thông tin của nhà môi giới được đánh giá dự trên nhiều tiêuchí Ngoài tính đầy đủ, chính xác các thông tin thì một yêu cầu quan trọng lànhà môi giới phải hiểu tính năng, công dụng của từng loại thông tin và biếtkhai thác thông tin phục vụ cho mục đích môi giới Nhưng thông tin cần thuthập gồm có:
- Xác định về yêu cầu tài chính của khách hàng:
Đó là những thông tin về giá bán hy vọng, giá cho thuê hy vọng, thờihạn cho thuê BĐS …., hình thức thanh toán, giá cả toàn bộ, giá bán từngphần và cách thức chia cắt (nếu là lô đất lớn cắt nhỏ để bán) Nếu nhà môigiới thống nhất với khách hàng được tất cả những điều này thì sẽ rất thuậnlợi cho việc phân đoạn khách hàng, thuận lợi cho việc khai thác khách hàngcần mua vì sẽ có nhiều loại hình sản phẩm hơn giúp nhà môi giới khớp lệnhvới nhiều đối tượng khách, với những yêu cầu về diện tích, giá … khácnhau.