HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Tại Việt Nam, nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình tổ chức Chính thế, hiến pháp nước ta qua thời kì khẳng định quyền sở hữu nhà người dân: Điều 18 Hiến pháp năm 1959, Điều 27 Hiến pháp năm 1980, Điều 58 Hiến pháp năm 1992 Điều 32 Hiến pháp 2013 ghi nhận việc bảo hộ quyền sở hữu công dân nhà Hiện nay, điều kiện dân số có gia tăng nhanh chóng với đặc thù diện tích đất khơng thể mở rộng nhu cầu nhà người dân lại trở nên thiết, đặc biệt nơi tập trung đông dân cư thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh,… Để đáp ứng nhu cầu có nhà mình, cá nhân, hộ gia đình tạo lập nhiều phương thức khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Tuy nhiên, với mức thu nhập bình qn phần đơng dân số nước ta đủ khả tự xây dựng, tạo lập cho nhà khang trang, tiện nghi mong muốn việc thuê nhà lại không đáp ứng nhu cầu sinh hoạt ngày họ Do đó, giao dịch mua bán nhà trở thành giải pháp hữu hiệu để giải tốn diện tích đất đai nhu cầu người, đa số người dân lựa chọn để sở hữu cho nhà ý muốn Và hợp đồng mua bán nhà theo xuất ngày nhiều để điều chỉnh mối quan hệ chủ thể thiết lập giao dịch mua bán nhà Pháp luật hợp đồng mua bán nhà đời ngày hoàn thiện để phù hợp với xu phát triển điều kiện kinh tế - xã hội đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thực hiệu hạn chế tối đa tranh chấp xảy Thực tế nước ta, hoạt động mua bán nhà trải qua nhiều thời kỳ khác thời kỳ có nét riêng biệt phản ánh khác đường lối, sách nhà Đảng Nhà nước Tuy nhiên, thời kỳ giao dịch mua bán nhà phải thực hình thức hợp đồng, phải chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, điều dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà vốn phức tạp lại phức tạp Bài viết đưa vấn đề pháp lý có liên quan đến hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật Việt Nam hành Đồng thời nhận thức điểm hạn chế pháp luật thực định, từ kiến nghị phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, đảm bảo vấn đề quyền lợi bên trình tham gia giao kết, thực hợp đồng I Khái quát hợp đồng mua bán nhà 1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm nhà Nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Nhà khơng phải vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu người, cịn vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Xã hội đại, văn minh nhà có vai trị quan trọng Chính thế, nhà nhiều ngành khoa học nghiên cứu góc độ khác Theo phạm trù triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế khối tài sản thường có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia; cịn theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân sự.1 Theo từ điển Bách khoa Việt Nam “Nhà ở” hiểu cơng trình xây dựng hình thành tổ hợp không gian nhân tạo để phục vụ sinh hoạt sản xuất người Nhà làm gỗ, tranh, tre, nứa, lá, gạch, bê tông cốt thép kim loại, chất dẻo… Tùy theo chức sử dụng, chia ra: Nhà ở, nhà máy, nhà bảo tàng, nhà kho, Trên sở số tầng mà chia nhà thấp tầng, nhà cao tầng Tùy theo loại kết cấu mà chia nhà khung, nhà tấm, nhà tường gạch… mà kết cấu chịu lực bê tơng cốt thép (hoặc tường gạch có sườn bê tơng cốt thép), tường gạch dọc ngang.2 Theo quy định khoản Điều Luật nhà năm 2014: “Nhà công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân.” Theo đó, để xác định “Nhà ở”, ta dựa vào đặc điểm sau 3: - Nhà tài sản gắn liền với đất, có đặc điểm vị trí đặc biệt, khơng thể tách rời, di chuyển được, trực tiếp mang mua bán, trao đổi - Nhà có tính lâu dài, bền vững Nguồn: http://luanvan.net.vn/luan-van/luan-van-mot-so-van-de-ve-hop-dong-mua-ban-nha-otheo-phap-luat-hien-hanh-va-phuong-huong-hoan-thien-56108/, ngày truy cập 12/6/2021 Hội đồng quốc gia đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam (2003), Từ điển Bách khoa Việt Nam 3, Nxb Từ điển Bách khoa Hà Nội, tr 207 Nguồn: https://luatduonggia.vn/nha-o-la-gi-khai-niem-nha-o-quyen-su-dung-nha-o-la-gi/, ngày truy cập 12/6/2021 - Nhà tài sản đặc biệt, có giá trị cao, giá trị nhà phụ thuộc vào mức giá đất mức xây dựng (mức độ bền vững kết cấu hạ tầng nhà) - Việc thực giao dịch nhà cần tuân thủ theo quy định pháp luật 1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng thuật ngữ pháp lý sử dụng để giao dịch dân thông qua việc thỏa thuận để chuyển giao lợi ích cá nhân, tổ chức với lĩnh vực luật tư Hợp đồng định nghĩa chung sau: “Hợp đồng thỏa thuận hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên việc chuyển giao quyền sở hữu quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản lợi ích khác, làm việc hay khơng làm việc để thỏa mãn lợi ích định bên người thứ ba định hợp đồng.”4 Theo quy định pháp luật dân phân loại tài sản: “Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” (Khoản Điều 105 BLDS năm 2015) nhà coi bất động sản, loại tài sản quan trọng cá nhân, tổ chức Như vậy, hợp đồng mua bán nhà coi dạng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản Theo quy định Điều 430 BLDS năm 2015: “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán” Theo đó, hợp đồng mua bán nhà hiểu sau: “Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà ở.” 1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà Trước hết, hợp đồng mua bán nhà dạng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà có đầy đủ đặc điểm hợp đồng mua bán tài sản nói chung: Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng (Tái lần thứ 1, có sửa đổi bổ sung), Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr 112 Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ: Hợp đồng song vụ hợp đồng mà bên có nghĩa vụ (khoản Điều 402 BLDS năm 2015) Trong hợp đồng song vụ, bên vừa có quyền vừa có nghĩa vụ; quyền nghĩa vụ bên đối ứng với nhau: quyền bên nghĩa vụ bên ngược lại Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở, bên mua bên bán nhà có quyền nghĩa vụ với – bên bán có nghĩa vụ giao nhà có quyền nhận tiền tương ứng với nhà mua bán, cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền có quyền nhận nhà Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng có đền bù: Hợp đồng có đền bù hợp đồng mà bên nhận lợi ích phải chuyển cho bên lợi ích khác tương ứng.5 Trong hợp đồng mua bán nhà ở, người bán nhà nhận khoản tiền định theo giá cam kết bên mua nhà phải xác lập quyền sở hữu nhà tương ứng với khoản tiền mà phải trả Khoản tiền mà bên mua nhà phải trả cho bên bán nhà khoản đền bù việc mua bán nhà theo thoả thuận theo quy định pháp luật Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng ưng thuận: Hợp đồng ưng thuận hợp đồng mà hiệu lực phát sinh từ thời điểm bên thỏa thuận xong nội dung cần thiết (chủ yếu) hợp đồng.6 Đây đặc điểm pháp lý quan trọng hợp đồng mua bán tài sản nói chung đặc điểm hợp đồng mua bán nhà nói riêng Kể từ thời điểm bên thỏa thuận thống ý chí với nội dung hợp đồng hợp đồng coi xác lập Thời điểm xác lập hợp đồng mua bán nhà thời điểm mà hợp đồng công chứng, thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên bán bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc chuyển giao hay chưa chuyển nhà Bên cạnh đặc điểm chung hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà có đặc điểm đặc thù riêng phân biệt với loại hợp đồng mua bán khác: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà bên bán sang cho bên mua: Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà quyền sở hữu nhà phương diện pháp lý cho người mua Bản chất việc mua bán nhà chấm dứt quyền sở hữu tài sản nhà đem bán chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu nhà người mua Người mua muốn sở hữu nhà phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà tương đương với giá trị diện Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), tlđd (4), tr.125 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), tlđd (4), tr 131 tích nhà Đây đặc điểm khác biệt hợp đồng mua bán nhà với hợp đồng mua bán, cho vay, cho mượn, cho thuê, gửi giữ, ủy quyền quản lý tài sản khác Thứ hai, đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà ở, nhà tồn nhà hình thành tương lai Đối tượng nhà phải phép giao dịch giao dịch nhà ở, cụ thể nhà phải đáp ứng điều kiện theo Điều 118 Luật Nhà năm 2014 đối tượng hợp đồng mua bán nhà ở, điểm khác biệt so với hợp đồng mua bán tài sản khác Thứ ba, chủ thể hợp đồng mua bán nhà có phạm vi rộng, bao gồm cá nhân có đầy đủ lực hành vi dân pháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, có nhu cầu mua bán nhà ở, hộ gia đình tổ chức có tư cách pháp nhân theo quy định pháp luật phép tham gia giao dịch nhà Thứ tư, hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: hình thức hợp đồng bắt buộc phải văn bản, có cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Theo đó, hình thức hợp đồng mua bán nhà địi hỏi phải có cơng nhận hình thức hợp pháp từ quan nhà nước hợp đồng có hiệu lực Như vậy, hình thức hợp đồng yếu tố quan trọng định hiệu lực hợp đồng quan hệ với hai bên giao dịch Thứ năm, nội dung hợp đồng mua bán nhà ở: so với loại hàng hóa giao dịch khác nhà có đặc điểm riêng nên nội dung hợp đồng mua bán nhà bao gồm điều khoản liên quan đến nhà giao dịch như: mô tả nhà giao dịch (đặc điểm pháp lý: giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy tờ có liên quan; vị trí nhà; kết cấu kỹ thuật, chất liệu xây dựng, ), điều khoản giá, phương thức thời hạn toán, thời điểm bàn giao nhà điều khoản khác bên thỏa thuận không vi phạm quy định pháp luật Đối tượng hợp đồng mua bán nhà khác biệt với hợp đồng mua bán hàng hóa khác nên nội dung quy định hợp đồng khác nhau; chẳng hạn nội dung quy định hợp đồng mua bán hàng hóa khác hợp đồng mua bán nhà khơng có như: điều khoản bảo đảm quyền sở hữu trí tuệ, số lượng, chất lượng, mẫu mã, Thứ sáu, hợp đồng mua bán nhà chịu ảnh hưởng sách nhà nhà nước có tác động tích cực trở lại sách pháp luật nói chung sách nhà nói riêng Giữa hợp đồng mua bán nhà sách nhà nước nhà có tác động hai chiều, sách nhà tạo điều kiện cho giao dịch mua bán phát triển, thời điểm ký kết giao dịch, ảnh hưởng đến giá hợp đồng sở khung giá quy định nhà nước đất đai, thủ tục đăng ký quyền sở hữu hay sách ưu đãi nhà nước.7 Pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà 2.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Hiệu lực hợp đồng giá trị pháp lý hợp đồng làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên giá trị pháp lý ràng buộc bên phải tuân thủ nghiêm túc thực hợp đồng Theo quy định khoản Điều 401 BLDS năm 2015 hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực bên Hợp đồng có giá trị pháp lý ràng buộc quyền nghĩa vụ bên hợp đồng giao kết tuân thủ thủ tục điều kiện luật định hợp đồng; bên phải chấp hành hợp đồng không thực hiện, thực không thực không đầy đủ nội dung hợp đồng bên phải chịu trách nhiệm Theo đó, hiệu lực hợp đồng nội dung mang tính chất hợp đồng, phản ánh tồn quan hệ hợp đồng Khi hợp đồng có hiệu lực có nghĩa quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ hợp đồng đảm bảo Hợp đồng mua bán nhà chất giao dịch dân nên điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà dựa theo quy định Điều 117 BLDS năm 2015 điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sau: - Chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà có đủ lực hành vi dân theo pháp luật; - Chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà hoàn toàn tự nguyện; - Mục đích nội dung hợp đồng mua bán nhà không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội; - Hình thức hợp đồng điều kiện có hiệu lực hợp đồng trường hợp luật có quy định 2.1.1 Điều kiện chủ thể hợp đồng mua bán nhà Chủ thể hợp đồng mua bán nhà bên bán bên mua nhà Theo quy định Điều 119 Luật Nhà 2014 chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng điều kiện sau: Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 14 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), tlđd (4), tr 205 - Bên bán nhà: + Bên bán phải chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu nhà bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà hợp pháp thơng qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà hình thức khác theo quy định Luật pháp luật có liên quan9 Hoặc người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực giao dịch nhà theo quy định Luật pháp luật dân + Phải cá nhân có đầy đủ lực hành vi dân tham gia ký kết thực hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật dân Hoặc phải tổ chức có tư cách pháp nhân - Bên mua nhà: + Nếu cá nhân nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân khơng bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch; + Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch - Theo quy định trên, trường hợp chủ thể cá nhân (trong nước, nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi) phải có đầy đủ lực hành vi dân theo pháp luật dân Tại Điều 19 BLDS năm 2015 quy định “Năng lực hành vi dân cá nhân khả cá nhân hành vi xác lập, thực quyền, nghĩa vụ dân sự” theo quy định Điều 20 BLDS 2015 người từ đủ 18 tuổi trở lên có lực hành vi dân đầy đủ trừ trường hợp lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi người bị hạn chế lực hành vi dân theo Điều 22, 23, 24 BLDS năm 2015 Theo đó, cá nhân chủ thể hợp đồng mua bán nhà phải người từ đủ 18 tuổi trở lên không thuộc trường hợp lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi người bị hạn chế lực hành vi dân - Trường hợp chủ thể tổ chức phải có tư cách pháp nhân Theo quy định pháp luật, tổ chức công nhận có tư cách pháp nhân có đủ điều kiện: Khoản 12 Điều Luật Nhà năm 2014 thành lập hợp pháp; có cấu, tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác tự chịu trách nhiệm tài sản đó; nhân danh tham gia quan hệ pháp luật cách độc lập Theo đó, pháp nhân phải thơng qua người đại diện có đầy đủ lực chủ thể để thực hợp đồng mua bán nhà nhân danh pháp nhân, làm phát sinh quyền, lợi ích nghĩa vụ cho pháp nhân - Trường hợp bên mua người nước ngồi, người Việt Nam định cư nước ngoài, bên cạnh phải có đầy đủ lực hành vi dân theo pháp luật dân cịn phải đáp ứng điều kiện thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo Điều Luật Nhà năm 2014.10 2.1.2 Điều kiện mục đích, nội dung hợp đồng mua bán nhà Nội dung, mục đích hợp đồng mua bán nhà phải đáp ứng điều kiện không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Nội dung hợp đồng mua bán nhà ghi nhận việc thỏa thuận bên quyền nghĩa vụ họ tham gia giao kết hợp đồng Theo Điều 118 BLDS năm 2015: “Mục đích giao dịch dân lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt xác lập giao dịch đó” Lợi ích mà bên muốn đạt vật chất cụ thể, công việc phải thực khơng thực Mục đích yếu tố khơng thể thiếu hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, đặc biệt đối tượng hợp đồng nhà ở, tài sản có giá trị lớn, nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình tổ chức Khi chủ thể xác lập quan hệ hợp đồng họ ln mong muốn kỳ vọng đạt mục đích định để đạt mục đích họ phải có cam kết thỏa thuận điều khoản hợp đồng, nội dung hợp đồng Thực tiễn có nhiều trường hợp bên lợi dụng quan hệ hợp đồng mua bán nhà nhằm mục đích lợi ích trái pháp luật (mua bán nhà không xác định chủ sở hữu hợp pháp, ) Do đó, mục đích nội dung hợp đồng mua bán nhà phải khơng xâm phạm đến lợi ích người khác, lợi ích nhà nước, khơng vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội 10 “Điều Đối tượng sở hữu nhà Việt Nam Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Người Việt Nam định cư nước Tổ chức, cá nhân nước quy định khoản Điều 159 Luật này.” 2.1.3 Điều kiện tự nguyện chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà Xuất phát từ nguyên tắc BLDS năm 2015 quan hệ dân cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận (khoản Điều BLDS năm 2015) Sự tự do, tự nguyện phải bên tôn trọng thực Bản chất hợp đồng thống ý chí bày tỏ ý chí nên người tham gia hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện, tự ý chí, tự giao kết hợp đồng, tham gia giao dịch dân để phục vụ nhu cầu thiết yếu sống Các bên tự cam kết, thỏa thuận điều khoản hợp đồng phải sở không trái đạo đức xã hội Sự tự nguyện, tự ý chí, không bị ép buộc, lừa dối giao kết hợp đồng mua bán nhà điều kiện có hiệu lực hợp đồng 2.1.4 Điều kiện hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà Hình thức thủ tục mua bán nhà việc bên cần thiết phải thực theo quy định pháp luật hình thức thủ tục hợp đồng mua bán nhà để tránh dẫn đến hậu pháp lý hợp đồng vơ hiệu có u cầu - Hình thức hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán tài sản nói chung hay hợp đồng mua bán nhà nói riêng giao dịch dân sự, phải tuân thủ hình thức giao dịch dân theo quy định Điều 119 BLDS năm 2015 là: “Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tn theo quy định đó.” Theo quy định khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014, hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, trường hợp mua bán nhà thơng thường hợp đồng phải cơng chứng, chứng thực cịn trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Do nhà tài sản có giá trị cao phải thực đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật nên hợp đồng mua bán nhà cần thiết phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực theo quy định Đây điều kiện bắt buộc hình thức đảm bảo cho hợp đồng mua bán nhà phát sinh hiệu lực Trong trường hợp bên ký kết hợp đồng mua bán nhà vi phạm điều kiện có hiệu lực hình thức hợp đồng mua bán bị vơ hiệu Tuy nhiên, theo quy định Điều 129 BLDS 2015 vi phạm điều kiện có hiệu lực hình thức hợp đồng mua bán nhà công nhận hiệu lực thuộc trường hợp ngoại lệ sau: + Hợp đồng xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng bên có u cầu, hợp đồng cơng nhận hiệu lực + Hợp đồng xác lập văn không thực công chứng, chứng thực bắt buộc theo quy định mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng theo yêu cầu bên bên, hợp đồng cơng nhận hiệu lực trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực hợp đồng - Thủ tục hợp đồng mua bán nhà Việc thực thủ tục mua bán nhà khâu quan trọng giao dịch mua bán nhà Thủ tục mua bán nhà hoàn thiện kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua Đối với pháp luật Việt Nam hành, thủ tục hợp đồng mua bán nhà quy định cụ thể Điều 120 Luật Nhà năm 2014 Theo quy định trên, bên tham gia hợp đồng nhà thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà có nội dung quy định Điều 121 Luật Tiếp đến, bên thỏa thuận để bên thực nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà đó; trường hợp mua nhà chủ đầu tư dự án chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận Khi quan nhà nước có thẩm quyền thực cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà với nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp có nhà đồng thời cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sở hữu nhà - Hợp đồng mua bán nhà ký kết theo hình thức quy định, tiến hành theo trình tự, thủ tục chặt chẽ hợp đồng có tính an toàn pháp lý cao hơn, giảm tranh chấp xảy ra, đảm bảo hiệu lực cho hợp đồng theo quy định pháp luật Trong trường bên không thực theo quy định không thuộc trường hợp ngoại lệ hợp đồng mua bán nhà mà bên ký kết bị tuyên vô hiệu có yêu cầu 2.1.6 Thời điểm có hiệu lực, chuyển quyền sở hữu nhà hợp đồng mua bán nhà - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng: theo quy định khoản 1, Điều 122 Luật Nhà năm 2014, hợp đồng mua bán nhà thông thường bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng; trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư không bắt buộc công chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận, trường hợp bên khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm ký kết hợp đồng - Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: Đây khía cạnh pháp lý quan trọng, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà thời điểm bên bán chấm dứt quyền sở hữu nhà bên mua trở thành chủ sở hữu Vấn đề không quan trọng việc thực thi quyền sở hữu bên mà cịn ảnh hưởng đến bên liên quan Theo Điều 161 BLDS năm 2015, Điều 12 Luật Nhà năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà hợp đồng mua bán nhà xác định sau: + Hợp đồng mua bán nhà thông thường cá nhân, tổ chức với nhau: thời điểm quyền sở hữu nhà chuyển từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm thỏa mãn hai điều kiện bên mua toán đủ tiền mua bên bán bàn giao nhà cho bên mua, tức thời điểm bên hoàn thành nghĩa vụ trao tài sản cho nhau, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác + Hợp đồng mua bán nhà chủ đầu tư dự án xây dựng nhà với người mua thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà kể từ thời điểm bên mua toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư Đối với nhà thương mại mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.11 2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà Nội dung hợp đồng tổng hợp quyền nghĩa vụ bên chủ thể tham gia hợp đồng thể điều khoản, điều kiện hợp đồng Đây dấu hiệu pháp lý thể tồn hợp đồng, diễn đạt điều khoản, làm rõ ý định bên việc giao kết, xác lập hợp đồng Đồng thời, sở quan trọng để xác định tính hợp pháp hợp đồng 12 Nội dung hợp đồng mua bán nhà quy định Điều 121 Luật Nhà với điều khoản sau: 11 12 Khoản Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2017), tlđd (4), tr 142 2.2.1 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà - Trong hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng, nội dung cần phải có hợp đồng thơng tin bên hợp đồng Theo khoản Điều 121 Luật Nhà năm 2014 nội dung bao gồm họ tên cá nhân, tên tổ chức địa chỉ, thông tin liên lạc bên - Các bên cần cung cấp đầy đủ, xác thơng tin thân cho để bên hiểu rõ chủ thể ký kết hợp đồng với ai, đâu, cách thức liên hệ cần thiết để tạo tin tưởng đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng 2.2.2 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà - Đối tượng hợp đồng mua bán nhà ngơi nhà diện tích nhà dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày người Nhà hợp đồng mua bán nhà nhà hữu nhà hình thành tương lai Dù nhà tồn hữu hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật đối tượng hợp đồng mua bán nhà Theo quy định pháp luật hành, nhà phải đáp ứng điều kiện tham gia giao dịch nhà khoản Điều 118 Luật Nhà năm 2014 trở thành đối tượng hợp đồng mua bán nhà - Theo khoản Điều 121 Luật Nhà năm 2014, mô tả đặc điểm đối tượng hợp đồng - nhà giao dịch nội dung cần phải có hợp đồng mua bán nhà ở: + Vị trí nhà ở: Địa ngơi nhà, diện tích nhà đất, thơng số tổng diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, kết cấu kỹ thuật nhà, số tầng, chất liệu dùng để xây dựng Trường hợp hộ chung cư cần cung cấp thông tin: nằm tầng số thuộc chung cư nào, địa nào? Diện tích hộ, chất lượng trang thiết bị kèm theo + Đặc điểm pháp lý: giấy tờ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, số Giấy chứng nhận, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận, số hồ sơ gốc, quan cấp, ngày tháng năm cấp, nguồn gốc tài sản Đối với nhà hình thành tương lai cần phải có giấy xác nhận phép chuyển dịch, đồng ý chủ đầu tư cho phép thực việc bán nhà Bên bán cần đưa thông cụ thể, rõ ràng, chi tiết xác nhà giao dịch cho bên mua để đảm bảo quyền lợi cho bên, hạn chế tranh chấp xảy bên không cung cấp đủ thông tin thông tin không rõ ràng gây nhầm lẫn việc thực hợp đồng thực tế 2.2.2 Giá hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà dạng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản nên giá điều khoản bản, bắt buộc phải có hợp đồng mua bán nhà Điều khoản giá hợp đồng mua bán nhà xác định dựa quy định Điều 433 BLDS năm 2015 khoản Điều 121 Luật Nhà năm 2014, cụ thể qua thông tin sau: - Phương thức xác định giá: giá mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà bên theo thỏa thuận ghi rõ hợp đồng, trường hợp Nhà nước có quy định giá mua bán nhà bên phải thực theo quy định người thứ ba xác định theo yêu cầu bên - Loại giá: giá trọn gói theo đơn vị xác định (đơn vị m2), theo hệ số (hệ số thay đổi làm cho giá trị nhà tăng giảm chất lượng, hệ số cơng năng, lợi thế, vị trí nhà) - Thành phần giá: giá giao dịch nhà giá trị vốn góp, khoản thuế, lệ phí cơng chứng chi phí liên quan khác Các bên cần phải thỏa thuận cách rõ ràng, cụ thể giá thiếu khơng rõ ràng dẫn đến rủi ro chí làm cho hợp đồng khơng thể thực Tuy nhiên, trường hợp bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận khơng rõ ràng giá xác định theo giá thị trường 13 2.2.3 Phương thức, thời hạn toán Luật Nhà năm 2014 khơng có quy định rõ điều khoản phương thức thời hạn toán hợp đồng mua bán nhà ở, ta xác định dựa Điều 433 BLDS năm 2015 quy định chung cho hợp đồng mua bán tài sản Theo đó, phương thức thời hạn toán bên thỏa thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên, trường hợp pháp luật quy định phương thức toán phải theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền thỏa thuận bên phải phù hợp với quy định Nội dung thể qua vấn đề sau: - Phương thức tốn: toán trực tiếp chuyển khoản 13 Khoản Điều 433 BLDS năm 2015 - Phương tiện toán: VNĐ, ngoại tệ, vàng miếng (tuy nhiên phải phù hợp với quy định pháp luật ngoại hối) - Thời hạn, số lần toán: lần nhiều lần, thời hạn lần toán theo thỏa thuận bên Việc cần phải có nội dung phương thức, thời hạn tốn có ý nghĩa quan trọng, bên thực theo nội dung thỏa thuận hợp đồng giúp quản lý rủi ro xảy ra, tạo chủ động cho bên mua hồn thành nghĩa vụ để có quyền sở hữu nhà bên bán đạt lợi ích từ việc bán nhà 2.2.4 Thời điểm bàn giao nhà (chuyển quyền sở hữu nhà ở) Vấn đề bàn giao nhà hợp đồng mua bán nhà vấn đề pháp lý phức tạp Việc bàn giao nhà tạo cho bên mua trở thành chủ sở hữu nhà, có kế hoạch tiếp nhận để bên mua tiến hành sửa chữa để dọn vào Do đó, bên cần thỏa thuận với thời điểm giao nhà để đảm bảo quyền lợi giao dịch, thực thi theo thỏa thuận, đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng, tạo điều kiện cho bên chủ động việc thực quyền lợi mình, đặc biệt bên mua Các bên thỏa thuận điều khoản hợp đồng với vấn đề sau: - Xác định rõ thời điểm, địa điểm bàn giao nhà: sau bên mua toán xong theo thỏa thuận, bên bán thực xong việc sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu, thời gian mà bên cho thuận tiện nhất, phải đảm bảo yếu tố rõ ràng, cụ thể - Thủ tục, phương thức bàn giao, loại chứng từ kèm theo - Chế tài chậm bàn giao: chế tài dành riêng cho điều khoản này, bên đưa chế tài phạt vi phạm hợp đồng, phương pháp xử lý tiền cọc nhà trường hợp có đặt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại có tổn thất, để xử lý việc bên bán chậm bàn giao nhà Sau bên thỏa thuận hợp đồng bên bán phải giao nhà cho bên mua thời hạn thỏa thuận; bên bán giao trước sau thời hạn bên mua đồng ý Việc xác định rõ ràng thời điểm bàn giao nhà đảm bảo quyền lợi cho bên mua để bên mua chủ động tiếp nhận nhà, tạo quyền sở hữu cho bên mua để họ thực quyền nghĩa vụ chủ sở hữu nhà tránh tranh chấp xảy bên bán bên mua vấn đề bàn giao nhà 2.2.5 Quyền nghĩa vụ bên Trước đây, BLDS năm 2005 có quy định riêng quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà Hiện nay, BLDS năm 2015 khơng cịn quy định mà vấn đề giao dịch mua bán nhà quy định Luật Nhà năm 2014 Tuy nhiên, Luật Nhà năm 2014 lại quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà ở, đó, ta dựa quy định chung hợp đồng mua bán tài sản BLDS 2015 để phân tích nội dung - Quyền nghĩa vụ bên bán: + Bên bán quyền nhận đủ tiền bên mua trả, có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà thời hạn, trả đủ tiền thoả thuận yêu cầu bên mua phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời gian định Bên bán có quyền khơng giao nhà chưa nhận đủ tiền bên mua nhà theo thỏa thuận mà không bị coi vi phạm hợp đồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây + Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thơng tin cần thiết nhà giao dịch (Điều 443 BLDS năm 2015); nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu nhà bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp (Điều 444 BLDS năm 2015); bảo đảm giá trị sử dụng đặc tính nhà mua bán, bảo đảm nhà mua bán phù hợp với mô tả bên bán phù hợp yêu cầu mà bên mua đưa (Điều 445 BLDS 2015); bên bán có nghĩa vụ bảo hành nhà mua bán (trong trường hợp phải bảo hành) Đồng thời, bên bán cịn có nghĩa vụ phải giữ gìn, bảo quản nhà chưa giao cho bên mua; phải giao nhà với giấy tờ quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thời hạn phương thức mà hai bên thỏa thuận hợp đồng - Quyền nghĩa vụ bên mua: + Bên mua có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng; yêu cầu bên bán giao nhà theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng; yêu cầu bên bán bảo hành nhà theo quy định; yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại việc giao nhà, không thời hạn, chất lượng cam kết khác hợp đồng + Bên mua có nghĩa vụ toán đủ tiền mua nhà theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng (Điều 440 BLDS năm 2015); nhận nhà kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng; phối hợp với bên bán thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận hợp đồng; bồi thường thiệt hại lỗi gây Sau nhận bàn giao nhà bên mua cần phải thực việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật; phải nộp phí, lệ phí có liên quan đến việc nhận chuyển nhượng đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất 2.2.6 Các điều khoản khác Bên cạnh điều khoản trình bày mục trước, nội dung hợp đồng mua bán nhà bên cịn thỏa thuận thêm điều khoản khác phù hợp với tính chất, mục đích, điều kiện, hồn cảnh cụ thể việc mua bán nhà đồng thời tạo thêm điều kiện thuận lợi cho việc thực hợp đồng Các bên thỏa thuận thêm số vấn đề sau: - Thời hạn bảo hành nhà (nếu có), trình bảo hành nhà, bên chịu trách nhiệm trường hợp không bảo hành - Cam kết chung: chẳng hạn, bên bán cam kết nhà giao dịch thuộc sở hữu mình, trường hợp có tranh chấp chịu trách nhiệm xử lý hay cam kết thông tin nhà hợp đồng thực tế giống nhau; hay bên mua cam kết mục đích sử dụng mua nhà khơng vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, - Trách nhiệm vi phạm hợp đồng: xác định trường hợp bên vi phạm hợp đồng xử lý sao, quy định áp dụng cho điều khoản hợp đồng - Hiệu lực hợp đồng: Xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng trường hợp pháp luật quy định bên quyền thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng Bên cạnh nội dung trên, pháp luật hành cịn có quy định nội dung riêng cần có trường hợp mua bán nhà cụ thể mua bán nhà có sẵn, mua bán nhà hình thành tương lai, mua bán hộ chung cư, mua bán nhà thương mại, mua bán nhà thuộc sở hữu chung, mua bán nhà trả chậm, Tuy nhiên, giới hạn phạm vi nghiên cứu đề tài tác giả tập trung nghiên cứu nội dung hợp đồng mua bán nhà nói chung theo pháp luật hành II Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà Trên sở quy định pháp luật giao dịch mua bán nhà thực tiễn áp dụng pháp luật xét xử, với mong muốn góp phần xây dựng quy định cho phù hợp với thực tiễn, tạo hành lang pháp lý thống cho hoạt động xét xử, đảm bảo an toàn pháp lý bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho chủ thể tham gia quan hệ giao dịch mua bán nhà Đồng thời, giảm thiểu tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xảy hạn chế thấp thiệt hại gây cho chủ thể tình, trung thực tham gia vào quan hệ pháp luật Tác giả xin đưa kiến nghị sau: 2.1 Bổ sung quy định xác định luật áp dụng giải tranh chấp hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất nhà Từ thực tiễn cho thấy, việc lựa chọn áp dụng Luật Đất đai hay Luật Nhà giải hợp đồng mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng đất cịn có nhiều quan điểm khác Đối với vấn đề này, theo tác giả việc lựa chọn luật áp dụng phải dựa nguyên tắc toàn diện, cụ thể dựa yêu cầu khởi kiện ý chí bên thời điểm ký kết hợp đồng, thời điểm phát sinh tranh chấp; trạng nhà đất thời điểm phát sinh tranh chấp Theo đó, ta bổ sung quy định sau: Thứ nhất, bổ sung quy định pháp luật riêng biệt cho trường hợp mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Luật Nhà trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất Luật Đất đai Thứ hai, bổ sung quy định cụ thể để xác định luật áp dụng để giải tranh chấp sau: “Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, bên cần ghi nhận rõ ràng hợp đồng: bên mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà Trường hợp thời điểm ký kết hợp đồng bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, phát sinh tranh chấp trạng nhà khơng cịn, bên thống xác định tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng Luật đất đai để giải Trường hợp thời điểm ký kết hợp đồng bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở, phát sinh tranh chấp trạng nhà, đất không thay đổi so với thời điểm giao kết hợp đồng áp dụng Luật Nhà quy định pháp luật giao dịch mua bán để giải quyết.” 2.2 Không nên quy định công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hình thức hợp đồng mua bán nhà Theo quy định BLDS năm 2015 Luật Nhà năm 2014 nguyên tắc, hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn có cơng chứng, chứng thực; điều kiện bắt buộc hình thức đảm bảo hiệu lực cho hợp đồng, hợp đồng mua bán nhà vi phạm điều kiện hình thức bị tun vơ hiệu có yêu cầu Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán nhà vi phạm điều kiện hình thức thực 2/3 nghĩa vụ hợp đồng Tịa án cơng nhận hiệu lực hợp đồng theo Điều 129 BLDS năm 2015 Trước đây, BLDS năm 2005 có quy định “mở” Điều 134, trường hợp bên vi phạm điều kiện hình thức quan có thẩm quyền buộc bên thực quy định hình thức thời hạn, thời hạn mà không thực bị vơ hiệu thực tế bên đáp ứng theo thời hạn Đến BLDS 2015, nhà lập pháp sửa đổi, bổ sung thành quy định Điều 129 BLDS năm 2015, quy định mới, tiến quy định trường hợp vi phạm điều kiện hình thức công nhận hiệu lực thực 2/3 nghĩa vụ hợp đồng Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định lại chưa thống nhất, việc xác định coi thực 2/3 nghĩa vụ cịn tùy thuộc vào quan điểm riêng quan xét xử việc xác định nhiều bất cập Trên thực tế vụ việc liên quan đến yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm hình thức xảy ngày nhiều pháp luật lại chưa có quy định thống phù hợp để giải Như vậy, việc quy định công chứng, chứng thực điều kiện có hiệu lực bắt buộc hình thức hợp đồng mua bán nhà có cịn cần thiết phù hợp với thực tiễn? Theo quan điểm tác giả, kiến nghị không nên quy định công chứng, chứng thực điều kiện có hiệu lực bắt buộc hình thức hợp đồng mua bán nhà Vì nguyên tắc luật dân sự, hợp đồng dân sự thỏa thuận bên, pháp luật phải tơn trọng thỏa thuận Hình thức hợp đồng văn ghi nhận, lưu giữ lại ý chí thống bên thời điểm giao kết bên ngồi; việc cơng chứng, chứng thực thực chất việc xác nhận quan có thẩm quyền kiện pháp lý bên Hiện nay, đa phần vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm hình thức xuất phát từ khơng thiện chí (lịng tham) bên việc lợi dụng việc không tuân thủ quy định mặt hình thức để khơng thực nghĩa vụ cam kết với bên Do giá trị nhà tăng cao nên bên lợi dụng quy định pháp luật hình thức để gây thiệt hại cho bên trốn tránh thực nghĩa vụ cam kết hợp đồng Theo đó, tác giả kiến nghị nên bỏ quy định hợp đồng mua bán nhà phải công chứng, chứng thực điều kiện có hiệu lực 2.3 Bổ sung quy định xác định thiệt hại TNBTTH hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Khoản Điều 131 BLDS năm 2015 có quy định: “Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” lại khơng có quy định thiệt hại gồm gì, xác định nào; người có lỗi bị coi có lỗi Khi xác định lỗi, xác định thiệt hại TNBTTH quan xét xử thường vận dụng quy định tiểu mục 2.4 mục phần I Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP để giải xét hiệu lực văn nghị khơng cịn hiệu lực - Xác định thiệt hại: Trong trường hợp hợp đồng bị vơ hiệu, bên phải hồn trả cho nhận trạng nhà bị thay đổi, người mua cải tạo, sửa chữa xây dựng làm tăng giá trị nhà giá nhà thời điểm tranh chấp tăng so với thời điểm ký kết hợp đồng Khi đó, việc hồn trả cho nhận hồn tồn khơng thể người mua người thiệt hại người bán người hưởng lợi Do đó, sở kế thừa tinh thần quy định hướng dẫn xác định thiệt hại theo Nghị 01/2003/NQ-HĐTP, tác giả xin kiến nghị bổ sung quy định xác định thiệt hại hợp đồng vô hiệu sau: “Thiệt hại giao dịch dân vô hiệu bao gồm: Khoản tiền mà bên bán phải bỏ để sửa chữa, khơi phục lại tình trạng ban đầu tài sản lỗi bên mua; khoản tiền mà bên mua đầu tư để cải tạo, sửa chữa làm tăng giá trị tài sản; khoản tiền chênh lệch giá trị tài sản thời điểm bên thoả thuận giao kết hợp đồng với giá trị tài sản thời điểm xét xử sơ thẩm thiệt hại khác, có” Đồng thời, khoản Điều 131 BLDS năm 2015 có quy định “trường hợp khơng hồn trả vật trị giá thành tiền để hoàn trả” lại chưa quy định rõ hoàn trả thành tiền theo giá trị thời điểm giao kết hay thời điểm hồn trả tính tốn theo sở nào? Theo đó, tác giả kiến nghị bổ sung quy định: “Trường hợp bên không thoả thuận giá trị nhà giá trị thiệt hại, giá trị tài sản thiệt hại xác định theo giá thị trường; tài sản bất động sản giá trị tài sản thiệt hại xác định theo giá thị trường địa phương nơi có bất động sản tranh chấp loại vào thời điểm xét xử sơ thẩm” - Xác định lỗi TNBTTH: Khi giải hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu, trường hợp có thiệt hại vấn đề đặt cần xác định lỗi bên vi phạm để xác định TNBTTH Thơng thường, thiệt hại xảy lỗi bên xuất phát từ lỗi hai bên Trong trường hợp thiệt hại xảy lỗi hai bên không đồng nghĩa với mức độ lỗi bên Việc xác định lỗi mức độ lỗi cịn tùy thuộc vào tính chất vụ việc, chứng chứng minh tùy thuộc vào đánh giá quan xét xử mà TNBTTH xác định tương ứng mức độ lỗi bên14 Theo tác giả, hợp đồng mua bán nhà vơ hiệu, ngồi việc quy định pháp luật, phải dựa vào thỏa thuận vấn đề bên biết hay buộc phải biết việc thực nghĩa vụ Về nguyên tắc, người phạm lỗi lỗi làm cho hợp đồng vơ hiệu người có lỗi làm cho hợp đồng vơ hiệu phải bồi thường thiệt hại Theo quy định việc xác định lỗi sau: “Trường hợp xác định tỷ lệ lỗi bên: bên phạm lỗi trách nhiệm bồi thường xác định dựa tỷ lệ lỗi bên; bên có lỗi ngang bên phải chịu 1/2 thiệt hại tương ứng với lỗi gây Trường hợp không xác định tỷ lệ lỗi bên: bên thực hợp đồng cơng nhận hiệu lực hợp đồng; bên chưa thực hợp đồng mà hai bên có lỗi ngang dẫn đến hợp đồng bị vơ hiệu tun hợp đồng vô hiệu không phát sinh TNBTTH.” Từ việc xác định lỗi theo hướng trên, tác giả kiến nghị nên bổ sung quy định xác định TNBTTH sau: “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại xác định theo mức độ lỗi bên; trường hợp bên có lỗi tương đương làm cho hợp đồng vơ hiệu bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại Trường hợp có chênh lệch giá bên có lỗi phải bồi thường khoản tiền chênh lệch cho bên bị thiệt hại Nếu bên mua có lỗi làm cho tài sản bị hư hỏng khơng cịn phải bồi thường khoản tiền cho bên bán phải bỏ để sửa chữa, khơi phục lại tình trạng ban đầu Nếu thời gian quản lý, bên mua cải tạo, sửa chữa làm tăng giá trị tài sản nhận lại tài sản, bên bán phải toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối quan có thẩm quyền khơng cho phép mà bên mua cố tình cải tạo, sửa chữa.” 14 Nguyễn Thị Minh Phượng (2013), Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr 78 Qua nghiên cứu vấn đề lý luận thực trạng pháp luật sở thực tiễn tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, ta nhận thấy nhu cầu nhà người ngày cao kéo theo giao dịch nhà diễn ngày sơi với địi hỏi hệ thống pháp luật phải có điều chỉnh kịp thời cho phù hợp Các giao dịch mua bán nhà diễn biến phức tạp, có trường hợp bên ký kết hợp đồng cách tự phát thiếu hiểu biết nên hợp đồng không đáp ứng đủ điều kiện hiệu lực theo pháp luật dẫn đến hợp đồng khơng có giá trị pháp lý; hay trường hợp thiếu hiểu biết nên ký kết hợp đồng bên không nhận thức hợp đồng cần phải có nội dung theo pháp luật hành dẫn đến hợp đồng bộc lộ nhiều sơ hở tạo điều kiện cho chủ thể có hiểu biết pháp luật lợi dụng để trục lợi cho thân gây ảnh hưởng đến quyền lợi người khác Đồng thời trình giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tồn nhiều quan điểm khác nhau, việc áp dụng pháp luật xét xử chưa thống Tòa án với gây ảnh hưởng đến quyền lợi chủ thể tham gia giao dịch Do đó, địi hỏi hệ thống pháp luật giao dịch dân nói chung giao dịch mua bán nhà nói riêng cần phải khơng ngừng hồn thiện, thống phải phù hợp với xu chung