Thị trường bất động sản thời gian qua và dự báo trong thời gian tới

Sau khi khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua, trọng tâm bài viết đi vào phân tích dự báo những yếu tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản, từ đó đưa ra hai kịch bản phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới: (1) Kịch bản thị trường phát triển ổn định và (2) Kịch bản thị trường xuất hiện các cơn sốt nóng hoặc đóng băng cục bộ và tạo nên bong bóng bất động sản ở một số thời điểm; Một số khuyến nghị cũng được đưa ra nhằm đối phó với kịch bản này.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỜI GIAN QUA VÀ DỰ BÁO TRONG THỜI GIAN TỚI PGS.TS Hoàng Văn Cường TS Nguyễn Thị Hải Yến Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Sau khái qt tình hình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, trọng tâm viết vào phân tích dự báo yếu tố tác động đến phát triển thị trường bất động sản, từ đưa hai kịch phát triển thị trường bất động sản thời gian tới: (1) Kịch thị trường phát triển ổn định (2) Kịch thị trường xuất sốt nóng đóng băng cục tạo nên bong bóng bất động sản số thời điểm; số khuyến nghị đưa nhằm đối phó với kịch Từ khóa: thị trường bất động sản, dự báo thị trường bất động sản, kịch phát triển thị trường bất động sản Khái quát thị trƣờng bất động sản thời gian qua Sau Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, lượng cầu thức nhà, đất bắt đầu tăng lên Năm 1992 thời điểm đánh dấu mở đầu thời kỳ mở cửa kinh tế thu hút nguồn lực đầu tư nước Đây thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường hố quan hệ Việt - Mỹ Đó tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước chảy vào Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng, trở thành nhân tố thúc đẩy gia tăng cầu bất động sản, không đáp ứng cho nhu cầu thực mà lớn tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư hướng tới tương lai Nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu cất trữ gửi tiết kiệm bối cảnh lạm phát phi mã, chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - bất động sản Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngồi chuyển về, số phải kể đến người xuất lao động thị trường nước Đông Âu, điển hình người lao động Đức mang lượng ngoại tệ đáng kể sau chấm dứt hợp đồng lao động sáp nhập Đông - Tây Đức Những nhân tố tạo gia tăng đột biến cầu đất đai - bất động sản nhân tố khởi đầu cho sốt thị trường bất động sản năm 1994-1995 Đến 1997-1998, ảnh hưởng khủng tài tiền tệ khu vực châu Á, nhà 75 đầu phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng khơng người đầu rơi vào tình trạng phá sản Giai đoạn 2000 - 2001, với phục hồi tăng trưởng mạnh kinh tế nước, hội xuất dòng đầu tư sau ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ thay đổi sách cho người Việt Nam định cư nước mua nhà đất làm cầu nhà đất gia tăng Thêm vào đó, thời điểm khởi đầu kỳ quy hoạch kế hoạch 20012010 Tương lai phát triển mang lại giá trị kỳ vọng cho vùng đất đai nằm quy hoạch Đó động lực thúc đẩy nhà đầu tư tìm kiếm thơng tin để đầu đất đai đón trước quy hoạch - nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến cầu tạo sóng đầu thị trường bất động sản, đô thị lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh số thành phố lớn có hội phát triển Cơn sốt thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, Luật Đất đai 2003 thức có hiệu lực với quy định chi tiết Nghị định 181/NĐ-CP Với quy định kiểm soát cung cầu đất đai thị trường bất động sản, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng đóng băng cục bộ, giới “đầu cơ” đất đai ngừng hoạt động nghe ngóng định chuyển vốn sang thị trường chứng khoán phát triển Đây điều kiện tăng vốn nhanh cho thị trường chứng khốn, tạo “bong bóng kinh tế” nhanh chóng tạo siêu lợi nhuận Giới đầu tư bỏ lại thị trường bất động sản, cầu bất động sản tập trung vào thị trường chứng khoán đầy lợi nhuận “lớn thổi”, thị trường chứng khoán thăng, thị trường bất động sản trầm Vào năm 2007, “bong bóng kinh tế” thị trường chứng khoán bắt đầu rạn nứt, nhanh chóng giảm sút rơi vào trầm lắng, thị trường hướng giá trị thực Giới đầu tư buộc phải có định hoạt động, việc bỏ lại thị trường chứng khoán, tập trung trở lại thị trường bất động sản với lực đầu tư cao thu từ chứng khoán Cầu bất động sản tăng, “bong bóng kinh tế” thị trường bất động sản bắt đầu hình thành, tốc độ lớn khơng thị trường chứng khốn giai đoạn trước Thêm vào đó, kể từ Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 Tổ chức thương mại giới WTO, xuất sóng tổng cơng ty, tập đồn lớn, ngân hàng thành lập doanh nghiệp trực thuộc chuyên đầu tư, kinh 76 doanh bất động sản với việc chuyển hướng đầu tư doanh nghiệp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam Đầu tư nước tăng nhanh, kéo theo nhu cầu bất động sản thương mại, du lịch, dịch vụ tăng lên nhanh chóng, gây sốt nhẹ cầu mặt làm nơi sản xuất kinh doanh khu công nghiệp, khu công nghệ cao; đường cầu bất động sản cho thuê làm, siêu thị, trung tâm thương mại mua bán hàng hóa, văn phịng làm việc, văn phòng đại diện tòa nhà cao tầng dịch chuyển mạnh; cầu đất đai cho việc xây dựng khu mua sắm, khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, khu chung cư v.v tăng kéo theo cầu nhà tăng lên, đặc biệt phân khúc nhà cao cấp Tuy nhiên, thị trường bất động sản tăng nhanh khoảng năm ngừng lại xuống tác động sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát Giá nhà đất thực giảm nhiều thành phố Hầu hết người đầu dần rời bỏ, thị trường bị trầm lắng kéo dài, vốn bị ứ đọng, nợ nần ngân hàng căng th ng Tình hình tiếp tục kéo dài tới đầu năm 2009, nhà đầu tư bất động sản (kể nhà đầu cơ) phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng cho khoản vay trước Giá bất động sản tiếp tục giảm, số lượng giao dịch có phục hồi không nhiều Các hợp đồng vay vốn trước chấp bất động sản, nhà đầu tư khơng có tiền để trả nợ ngân hàng phát mại tài sản chấp, nguồn cung bất động sản thị trường tăng lên, khả giảm giá nhà đất tăng thêm Cầu phân khúc bất động sản cao cấp giảm sút mạnh phân khúc bất động sản giá thấp, đặc biệt nhà để bán trả góp cho thuê tăng mạnh Nhất cầu mặt nhà xưởng, đất đai cho thuê khu công nghiệp giữ mức tăng ổn định, chí hiệu suất cho thuê đạt gần 100% nhu cầu lớn đất cho thuê lại ngày trở nên (Hoàng Văn Cường, 2017) Giai đoạn 2011 - 2013, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước thách thức lớn bị tác động mạnh mẽ sách vĩ mơ, đặc biệt sách tiền tệ Nhiều sách, chế tài chính, tín dụng chưa hiệu làm tê liệt tính khoản thị trường Thị trường bất động sản trầm lắng, tồn kho bất động sản tăng cao, suy giảm lượng giao dịch, giá giao dịch Tình trạng thiếu vốn xuất hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhiều doanh nghiệp nhà nước khơng có chức kinh doanh BĐS thoái vốn khỏi lĩnh vực đầu tư BĐS; lượng vốn FDI vào BĐS sụt giảm mạnh; nhiều doanh nghiệp báo lỗ, ngừng hoạt động, giải thể, nợ xấu BĐS tổ chức tín dụng tăng cao Năm 2013, thị trường BĐS đón nhận tác động tích 77 cực sách tháo gỡ khó khăn Tình hình thị trường BĐS có số tín hiệu tích cực số phân khúc thị trường, thị trường văn phịng có phần khởi sắc, giá th tương đối ổn định, tỷ lệ giao dịch thành công cao nhiều tòa nhà mới, tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại; tình trạng dư cung thị trường mức cao Trong phân khúc thị trường hộ để bán, ảnh hưởng tích cực từ sách hỗ trợ nên tính khoản thị trường tăng, dự án hoàn thiện bàn giao có tỷ lệ giao dịch thành cơng cao, mua bán sôi động nhà giá rẻ, nhà xã hội ạt khởi công Tuy vậy, đến cuối năm 2013, tình hình thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn: Tồn kho BĐS gia tăng, doanh nghiệp kinh doanh BĐS khó tiếp cận vốn, xu hướng giảm giá BĐS chủ đạo, gói hỗ trợ 30.000 đồng tỷ chưa phát huy tác dụng tiến độ giải ngân chậm, hoạt động sáp nhập mua lại (M&A) lĩnh vực BĐS tiếp tục có xu hướng tăng, tập trung vào dự án nhà ở, trung tâm thương mại khách sạn Từ năm 2014, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi Tính khoản bất động sản gia tăng cách mạnh mẽ sau năm suy thoái Bất động sản kênh đầu tư nhà nước hỗ trợ mạnh mẽ sách lãi suất, tín dụng, thủ tục, trình tự cấp phép đơn giản hố sách cho phép người nước mua sở hữu nhà Việt Nam Giá bất động sản có xu hướng tăng nhẹ với mức độ vừa phải nằm biên độ kiểm soát được, thị trường nhận hỗ trợ yếu tố kinh tế vĩ mơ sách hỗ trợ phát triển ngành BĐS Giai đoạn 2014 - 2017, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều dư địa để phát triển thị trường ghi nhận dấu hiệu phục hồi Sau giai đoạn thị trường khó khăn, điều chỉnh, kinh tế tích đủ số nguồn lực cho tăng trưởng Thêm vào đó, năm 2014, thị trường BĐS nhiều sách Nhà nước hướng đến; với nỗ lực, linh hoạt với nhiều hình thức kích cầu nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng chủ đầu tư Diễn biến thị trường cho thấy nhiều cải thiện Lượng BĐS tồn kho liên tục giảm, mặt giá tương đối ổn định Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá giảm 30% năm 2014 giá ổn định khơng giảm tiếp Một số dự án có vị trí tốt, hồn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ từ 1-2% so với năm 2013 Cơ cấu hàng hóa BĐS có chuyển biến điều chỉnh hợp lý Nguồn vốn vào thị trường BĐS có cải thiện Dự nợ tín dụng BĐS tăng đáng kể đạt khoảng 14% cao mức tăng trưởng 78 Hình Diễn biến tồn kho BĐS Việt Nam giai đoạn năm 2015 đến T10-2016 Nguồn: Bộ Xây dựng VNREA, 2016 Lượng giao dịch thành công liên tục tăng: Chủ yếu phân khúc hộ có diện tích vừa nhỏ, dự án hoàn thành, dự án khu vực có đầy đủ cơng trình hạ tầng dự án thi công với tiến độ tốt, bên cạnh có nhiều giao dịch thành cơng phân khúc sản phẩm trung cao cấp Hình Lƣợng giao dịch BĐS Hà Nội TP.HCM Nguồn: Bộ Xây dựng VNREA, 2016 Dự báo thị trƣờng bất động sản thời gian tới 2.1 Dự báo yếu tố tác động đến phát triển thị trường bất động sản a Tăng trưởng kinh tế thị hố nhanh tiếp tục làm gia tăng cầu bất động sản trung dài hạn 79 Tăng trưởng kinh tế Việt Nam giai đoạn 2017-2020 đạt mục tiêu Nghị Đảng đề đến 2020 tăng bình quân 6,5 - 7% Mặc dù tốc độ tăng trưởng đột phá, với tốc độ tăng trưởng ổn định tăng qua năm có sở quan trọng để thị trường BĐS phát triển ổn định Dự báo cầu BĐS kể khu vực nhà ở, văn phòng bất động sản khơng có gia tăng nhiều so với tốc độ gia tăng cầu Mặc dù mơ hình tăng trưởng kinh tế chuyển dần từ chiến lược tăng trưởng theo bề rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu, song hoạt động kinh tế, xã hội tiếp tục phát triển mở rộng quy mô ngày tập trung nhiều vào địa bàn trung tâm làm nảy sinh cầu bất động sản gia tăng tâm phát triển Việt Nam tập trung đầu tư phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, mở triển vọng lớn cho phát triển sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vùng có tiềm du lịch Sự chuyển đổi cấu kinh tế Việt Nam với gia tăng trình thị hóa hội việc làm thành phố thúc đẩy nhanh cầu bất động sản trung tâm đô thị Tỷ lệ dân số thị nước ta cịn mức thấp khoảng 37,5% tăng lên khoảng 40% vào năm 2020, khoảng 45% vào năm 2025 Q trình thị hóa hỗ trợ chuyển đổi cấu kinh tế Việt Nam, đồng thời tạo thêm nhiều hội việc làm thành phố, gia tăng thu nhập dẫn đến tầng lớp trung lưu lên nhanh chóng mang lại triển vọng lớn cho thị trường nhà Đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng thời gian tới tiếp tục nhiệm vụ trọng tâm đầu tư công cho phát triển, tập trung vào hạng mục chủ yếu, mang tính đột phá: (1) Hệ thống đường cao tốc Bắc Nam hệ thống giao thông đường bộ, giao thông đô thị thành phố lớn Đây cú hích mạnh vào khả bùng phát thị trường bất động sản đô thị dọc theo tuyến đường chạy qua; (2) Hệ thống đường sắt Bắc - Nam tốc độ cao, khổ đường lớn triển khai có tác động đến thị trường bất động sản phái sinh hạng mục này; (3) Việc đầu tư xây dựng sân bay Long Thành kéo theo phát triển đô thị sân bay thị lân cận phía đơng Thành phố Hồ Chí Minh; (4) Kế hoạch đầu tư xây dựng cầu qua sơng Sài Gịn thúc đẩy mạnh mẽ phát triển đô thị khu vực Thủ Thiêm, việc triển khai cầu qua sông Hồng sông Đuống làm sôi động thị trường bất động sản khu vực phía bắc sơng Hồng thuộc địa bàn Gia Lâm, Đơng Anh (5) Việc hình thành đặc khu Hành - Kinh tế Phú Quốc, Vân Đồn Bắc Vân Phong 80 không thúc đẩy phát triển mạnh thị trường bất động sản, mà cịn thu hút nhà đầu tư nước ngồi đầu tư vào bất động sản, trước mắt Phú Quốc Vân Đồn đầu tư vào hệ thống hạ tầng logictis Bắc Vân Phong Tóm lại, trung hạn đến 2020 cầu bất động sản tiếp tục gia tăng khơng có nhiều hội để gia tăng đột biến, dài hạn đến 2025 năm tiếp theo, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều hội hơn, thúc đẩy gia tăng cầu thu hút nhà đầu tư phát triển b Dự báo nguồn vốn nước hỗ trợ cho phát triển cung bất động sản thời gian tới tương đối ổn định, khơng có khả gia tăng đột biến; nguồn vốn từ bên ngồi có nhiều hội thu hút mạnh năm tới Trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020, tổng vốn đầu tư công từ ngân sách dự kiến phân bổ triệu tỷ, khơng có nhiều khả vay thêm trần nợ công gần tới ngưỡng, chí khả thực mức đầu tư cơng khó khăn, việc thu hút nguồn lực đầu tư xã hội khác không cao, dự kiến tối đa thu hút từ đến triệu tỷ Hơn nữa, việc kiểm soát đầu tư công chặt chẽ nhiều giai đoạn tới, có tác động lớn đến vấn đề thị trường bất động sản Thực tế tăng trưởng bất động sản Việt Nam năm qua có quan hệ chặt chẽ chịu tác động mạnh từ việc thu hút nguồn lực từ đầu tư công Do vậy, hạn chế đầu tư công yếu tố làm ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản thời gian tới Nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản tiếp tục kiểm soát chặt chẽ; dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tiếp tục kiểm sốt mức khơng vượt q 10% tổng dư nợ tín dụng Tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS tổ chức tín dụng cịn cao, nghị xử lý nợ xấu tháo gỡ nhiều vướng mắc cho phép đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản đảm bảo Điều đặt yêu cầu khách quan cải cách thể chế kinh tế để thiết lập đồng cân đối thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn thị trường tiền tệ có chiến lược tổng thể để thị trường vốn, phát triển quỹ đầu tư bất động sản thực kênh cung ứng vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, giảm áp lực cung ứng vốn từ hệ thống ngân hàng Lượng vốn lớn nằm dân cư đầu tư vào BĐS coi kênh đầu tư quen thuộc người dân Việt Nam bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp, giá vàng không biến động mạnh, thị trường ngoại hối chưa phát triển Trong thời gian tới, dự 81 báo hội đầu tư (chứng khoán, khởi kinh doanh ) cạnh tranh lĩnh vực khác so với đầu tư vào BĐS nhiều khả gia tăng Thị trường chứng khoán thời kỳ phát triển tương đối tốt, sức hút vốn vào thị trường chứng khoán yếu tố cạnh tranh lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt giai đoạn đẩy nhanh tiến độ thoái vốn nhà nước doanh nghiệp, hội đầu tư thị trường chứng khốn tốt hội đầu tư vào bất động sản Tuy nhiên, phát triển mạnh thị trường chứng khoán tăng giá mã chứng khoán doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giúp cho nhà đầu tư thu nguồn vốn nhiều từ thị trường chứng khoán FDI kỳ vọng năm tới dự báo tiếp tục đổ vào thị trường bất động sản, tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, hạ tầng khu công nghiệp logistic Việt Nam tiếp tục địa bàn thu hút quan tâm nhà đầu tư Nhật Bản, Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Mallysia, Singapore Trung Quốc Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu Việt Nam dự báo tiếp tục tăng năm tới với sách cởi mở cho phép người nước ngồi mua nhà Việt Nam thu hút lượng FDI lớn, đặc biệt dự án có vị trí, thiết kế đẹp, pháp lý minh bạch, môi trường sống tốt Dự báo mua bán sáp nhập (M&A) lĩnh vực bất động sản gia tăng mạnh, từ năm 2017 đến 2020 giai đoạn tiếp tục lọc doanh nghiệp lĩnh vực đầu tư bất động sản Dự báo kinh tế tiếp tục tăng trưởng ổn định với sách mở cửa thị trường, hội thu hút nguồn vốn gián tiếp từ nước thông qua thương vụ M&A dự án đầu tư bất động sản Với hỗ trợ nguồn lực tài trên, dự báo năm tới cung bất động sản tiếp tục tăng, khơng có nhiều hội cho đầu tư để gia tăng đột biến 2.2 Dự báo kịch phát triển thị trường bất động sản Dựa vào ngun lý cân thị trường theo mơ hình cân góc ¼ diễn biến cung cầu sản phẩm bất động sản, xu hướng diễn biến luồng di chuyển đầu tư kinh tế toàn cầu khu vực xu hướng dự báo tăng trưởng nước, dự báo thị trường bất động sản trung hạn đến 2020 dài hạn đến 2025 diễn theo kịch khác Kịch phần đơng nhà nghiên cứu chuyên gia nhận định là: Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định trung hạn đến 2021 bứt phá dài hạn từ 2022 đến 2025 Kịch phụ là: Thị trường 82 bất động sản xuất sốt nóng đóng băng cục tạo nên bong bóng bất động sản số thời điểm a Kịch 1: Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển ổn định trung hạn đến 2021 bứt phá dài hạn từ 2022 đến 2025 Như phân tích thị trường phân khúc bất động sản, từ đến 2020, thị trường bất động sản chưa có nhiều hội phát triển, tăng trưởng kinh tế, nguồn tài trợ, tài chưa có nhiều điều kiện thuận lợi, đột biến thị trường bất động sản từ đến năm 2020 chưa nhìn thấy rõ Hầu hết phân khúc bất động sản có nguồn cung tăng sở cầu phục hồi tiếp tục tăng thấp mức gia tăng cung nên thị trường có khoản khơng xảy khan hiếm, hàng hố sẵn có Các sản phẩm nhà giá thấp trung bình tiếp tục phân khúc có mức cầu cao, sức hấp thụ thị trường tốt, mức cung ngắn hạn thấp cầu, sản phẩm có phần khan khơng tạo nên tình trạng sốt giá phân khúc sản phẩm có mức sinh lợi thấp nên khơng xuất đầu cơ; cuối thời kỳ trung hạn từ 2019-2020 cung sản phẩm thuộc phân khúc nhà giá trung bình tăng nhanh góp phần làm cung sẵn có thị trường sôi động Một số phân khúc bất động sản cao cấp, văn phòng cho thuê, mặt thương mại, hộ khách sạn… có cung vượt cầu xong thị trường có khoản cầu phục hồi có chiều hướng tăng dần Thị trường bất động sản có hội phát triển mạnh sau giai đoạn 2021, sau giải xong dự án dở dang; nhà đầu tư chuyên nghiệp chiếm lĩnh thị trường kinh tế phát triển theo chiều sâu vững chắc; trình cấu lại kinh tế góp phần tăng trưởng ổn định tạo đà tăng trưởng cho thị trường bất động sản Trong dài hạn từ 2021 đến 2025 năm tiếp theo, thị trường sôi động tăng trưởng mạnh gia tăng nhanh cầu tạo nên cân cung cầu Dự báo giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh ổn định có tính khoản tất phân khúc, chí cuối giai đoạn thiếu cung phân khúc văn phòng mặt thương mại lượng khởi cơng dự án có sản phẩm thuộc phân khúc giai đoạn 2018-2020 bị chững lại Vì vậy, giai đoạn 2019-2020, Nhà nước khơng nên kiểm sốt hay hạn chế dự án khởi công mà cần phải định hướng hỗ trợ cho nhà đầu tư đưa dự án sản phẩm trung, cao cấp vào khởi công với quy mô địa bàn phù hợp theo quy hoạch 83 Các diễn biến xuất thời điểm khác nhau: khu vực thị trường Thành phố Hồ Chí Minh khu vực phía Nam xuất sớm so với thị trường Hà Nội đô thị vệ tinh phía Bắc khoảng từ tháng đến năm Theo kịch này, thị trường khơng có biến động lớn bất thường tạo ảnh hưởng lan toả phạm vi rộng thị trường chịu tác động nhạy cảm với sách Nhà nước kiểm sốt tín dụng; với chương trình đầu tư phát triển cơng trình hạ tầng kết nối khu vực phát triển; với thay đổi lớn quy hoạch chiến lược phát triển đô thị lớn; thay đổi luật pháp có liên quan trực tiếp đến sở hữu bất động sản sách thuế chiếm hữu BĐS Vì vậy, Nhà nước cần cẩn trọng, dự báo trước tác động thực thi việc thay đổi quy định pháp luật sách có liên quan đến BĐS Đặc biệt, nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ việc thực dự án quy hoạch phát triển đô thị khu du lịch kiến trúc không gian tiến độ đầu tư phát triển b Kịch 2: Thị trường bất động sản xuất sốt nóng đóng băng cục tạo nên bong bóng bất động sản số thời điểm Thị trường sốt nóng xảy bong bóng bất động sản cầu bất động sản tăng nhanh cung hữu hạn làm nảy sinh cầu đầu chiếm lĩnh thị trường Xét tổng thể kinh tế, trung hạn đến 2021, cung phần lớn phân khúc sản phẩm phong phú, có phần dư cung, khơng có tác nhân đặc biệt làm tăng cầu đột biến dài hạn (như xuất dòng đầu tư ạt nhiều nước giới đổ vào Việt Nam…) khơng có sở để đầu xuất chiếm lĩnh thị trường tạo nên sốt nóng bong bóng bất động sản Trong bối cảnh kinh tế giới phục hồi chậm chủ nghĩa ly khai dân tuý thống trị Mỹ số nước châu Âu giả thiết đặt để tạo nên sốt bất động sản nước ta giai đoạn 20182021 khơng tưởng khó xảy Trong dài hạn, từ 2021 đến 2025 cầu có gia tăng nhanh giai đoạn 2018-2021 tồn kho bất động sản giải giai đoạn đến năm 2020 Nếu nhà đầu tư dừng khởi công dự án mới, dự án thuộc phân khúc văn phòng mặt thương mại nhà hạng trung trung bình giai đoạn đến 2020 cung sản phẩm bất động sản có nguy thiếu hụt cho giai đoạn 2023-2025 Dựa theo nguyên tắc cân sơ đồ góc ¼, ta dự báo xảy sốt thị trường bất 84 động sản giai vào giai đoạn từ 2023-2025 Kịch xảy điều kiện Nhà nước thắt chặt việc cấp phép dự án xây dựng năm tới doanh nghiệp bất động sản rơi vào khủng hoảng nguồn vốn đầu tư khó khăn khủng hoảng tài ngân hàng thắt chặt sách tín dụng Xác suất để xảy điều kiện nhỏ, nhiên để kiểm soát kịch này, giai đoạn từ 2019-2020, Nhà nước cần rà soát, định hướng hỗ trợ cho nhà đầu tư đưa vào khởi công dự án sản phẩm trung, cao cấp với quy mô địa bàn phù hợp theo quy hoạch phát triển vùng đô thị Trái ngược với khan cung kịch dư thừa cung mức dẫn đến tồn đọng đóng băng thị trường giai đoạn 2023-2025 Kịch xảy xuất điều kiện đồng thời Điều kiện thứ là: kinh tế giai đoạn 2023-2025 rơi vào khủng hoảng suy thoái làm triệt tiêu cầu bất động sản hạng trung trung bình cầu th văn phịng mặt thương mại Điều kiện khó xảy (ngoại trừ chiến tranh) theo dự báo chuyên gia kinh tế tổ chức kinh tế quốc tế, kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định ngắn hạn bứt phá nhanh dài hạn Điều kiện thứ hai là: cung gia tăng đột biến nhà đầu tư ạt khởi công dự án bất động sản thuộc phân khúc giai đoạn 2018-2020 Điều kiện thực tế không xuất sản phẩm bất động sản thuộc phân khúc văn phòng, mặt thương mại nhà cao cấp Cung vượt Cầu, giá lợi nhuận đầu tư không hấp dẫn nên nhà đầu tư thận trọng việc khởi công dự án Tuy nhiên, điều kiện xuất phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, loại hình hộ khách sạn Condotel có mức cung tăng nhanh tốc độ tăng trưởng khách du lịch chưa đạt đến tỷ lệ tăng tối thiểu 180 lượt lưu trú/01 phịng, nên có tình trạng dư cung cục ngắn hạn Trong dài hạn, tỷ lệ dần đạt giải tình trạng dư cung cục năm trước mắt Để giải tình trạng dư cung cục bộ, sử dụng cách khuyến khích nhà đầu tư cá nhân sở hữu hộ khách sạn làm nhà nghỉ thứ hai theo mơ hình Timeshare Giải pháp thành công Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu lâu dài cho cá nhân bất động sản du lịch (biệt thự nghỉ dưỡng, hộ khách sạn) quyền sở hữu lâu dài nhà Tuy nhiên, theo khuyến cáo nhà nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế, tiêu chuẩn quy hoạch điều kiện vận hành bất động sản du lịch với bất 85 động sản dân cư hoàn toàn khác tách biệt Do nhà đầu tư cá nhân hoàn toàn có quyền sở hữu có thời hạn phần bất động sản du lịch chia nhỏ, dù để dùng vào mục đích kinh doanh hay để phải tuân thủ đầy đủ điều kiện ràng buộc bất động sản du lịch Việc qui định vừa để tránh rủi ro tương lai cho nhà đầu tư cá nhân vừa đảm bảo trì điều kiện hạ tầng cách đồng bộ, bền vững cho phát triển ngành du lịch Việc Nhà nước sớm có thái độ rõ ràng tính chất pháp lý phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng không giúp cho khách hàng nhận biết đầy đủ quyền, nghĩa vụ dòng thu nhập sản phẩm sở hữu, mà cịn giúp nhà đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tính cầu ngăn chặng nguy tập trung nguồn vốn tín dụng đổ vào phân khúc bất động sản Mặc dù kịch xảy sốt nóng hay đóng băng tồn thị trường hãn hữu, xong sốt nóng cục xảy phân khúc bất động sản địa bàn riêng lẻ hữu Những sốt nóng cục dự báo xảy số địa bàn có thay đổi hội phát triển công bố quy hoạch phát triển thị hình thành trung tâm giao lưu phát triển kinh tế; thay đổi hệ thống kết cấu hạ tầng kết nối với trung tâm phát triển xuất dự án đầu tư có tính tác động lan tỏa đến phát triển kinh tế xã hội vùng Một số khu vực điển hình xảy sốt nóng cục có khu vực Gia Lâm, Đơng Anh Hà Nội thực khởi công khánh thành cầu qua sông Hồng sông Đuống; khu vực Thủ Thiêm phía đơng sơng Sài Gịn Thành phố Hồ Chí Minh khởi cơng khánh thành cầu vượt sơng Sài Gịn; khu vực đầu nút giao thông ga đường sắt đô thị tuyến đường sắt vào vận hành; khu vực Đồng Nai Long Thành sân bay Long Thành khởi cơng điển hình khu vực Phú Quốc, Vân Đồn vận hành theo chế khu Hành - Kinh tế đặc biệt Điều kiện phát triển thay đổi làm gia tăng hoạt động kinh tế xã hội diễn thực tế địa bàn làm cầu tiêu dùng bất động sản hữu tăng Tuy nhiên, mức tăng không đủ tạo thành sốt bất động sản đưa vào sử dụng hữu Nguyên nhân dẫn đến sốt trước hết kỳ vọng phát triển làm tăng khả sinh lời bất động sản, làm gia tăng người mua đầu bất động sản cho mục đích sử dụng tương lai Do vậy, phân khúc bất động sản rơi vào sốt khơng phải bất động sản sẵn sàng đưa vào khai thác, sử dụng mà chủ yếu bất động sản dùng 86 cho tương lai đất số sản phẩm bất động sản bắt đầu vào trình đầu tư phát triển Những sốt đất cục khơng có ảnh hưởng lan tỏa sang khu vực khác, thường không kéo dài khơng có ảnh hưởng đến xu hướng cân chung toàn thị trường bất động sản Cơn sốt cục tạo nên tình trạng bong bóng loại sản phẩm bất động sản nơi xuất sốt dự án cơng bố có thay đổi kéo dài khơng thực Mặc dù hậu sốt cục khơng có tác động lan tỏa toàn thị trường, sốt cục rào cản nhà đầu tư muốn tham gia vào vùng có tiềm phát triển tạo nên bất ổn phận người dân vùng xảy sốt Sự gia tăng giá đất đai sốt không làm gia tăng tổng giá trị cải xã hội mà làm gia tăng giá trị tài sản cá nhân đồng thời làm tăng chi phí cho việc tạo lập mặt nhà đầu tư phát triển chi phí giải phóng mặt Nhà nước Do vậy, kiểm soát hạn chế sốt, dù sốt cục trách nhiệm quản lý Nhà nước mang lại nhiều lợi ích cho phát triển Tuy nhiên, cần phân biệt để tránh nhầm lẫn gia tăng giá sôi động thị trường, gia tăng quan hệ mua bán thị trường bất động sản tăng trưởng với xuất sốt thị trường Không nhận biết dẫn đến biện pháp hành động bóp chết thị trường phục hồi bước vào giai đoạn tăng trưởng để phó mặc cho thị trường bùng phát lên sốt Để nhận biết xuất sốt thị trường, báo phải dựa vào thay đổi số hệ số co giãn cung cầu bất động sản so với giá Nếu giá tăng, giao dịch bên mua bên bán tăng hệ số co giãn không thay đổi Nếu hệ số co giãn giảm dần, điều chứng tỏ thị trường thuộc người đầu cơ, nguyên nhân tạo nên sốt Do vậy, vào số liệu đo lường biến động lượng cung, lượng cầu giá giao dịch để tính biến thiên hệ số co giãn Khi nhận thấy hệ số co giãn bắt đầu có xu hướng giảm xuống, dấu hiệu cảnh báo nguy thị trường có xu hướng đầu bắt đầu bước vào sốt Khi hệ số co giãn giảm xuống nhỏ tốc độ giảm hệ số co giãn chuyển sang trạng thái “dừng” báo cho thời điểm trường ngừng giao dịch dẫn tới nổ bong bóng bất động sản Để kiểm soát ngăn chặn tận gốc khơng để thị trường hình thành sốt, biện pháp kiểm soát cầu đầu bất động sản Việc kiểm soát cầu cần 87 thực kết hợp với biện pháp quản lý đất đai, bất động sản tăng cường kiểm soát hoạt động đăng ký giao dịch; đánh thuế giá trị tăng thêm đất đai; kiểm soát thúc đẩy đưa đất đai - bất động sản vào sử dụng sau giao dịch; kiểm soát mức độ chiếm giữ đất đai, hạn chế đầu bất động sản thơng qua sách thuế chiếm hữu lũy tiến theo qu y mô giá trị bất động sản Trong tất hình thức đầu bất động sản, đầu đất đai hồn tồn khơng mang lại lợi ích cho xã hội mà cịn rào cản lớn cho đầu tư phát triển Do vậy, tất trường hợp thị trường, hầu giới áp dụng biện pháp chống đầu cơ, khơng khuyến khích mua bán đất đai khơng mục đích đầu tư phát triển thơng qua sách thuế cao phần giá trị gia tăng chuyển nhượng đất trống Do thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc có quan mật thiết với cung tín dụng ngân hàng, để thị trường phát triển bình ổn, nhà nước cần trì thực thi sách tín dụng ổn định thị trường bất động sản, tín dụng dự án bất động sản thương mại Một sách tín dụng nới lỏng khu vực bất động sản, dù cho vay cá nhân tạo chỗ dựa nguồn lực tài cho cầu đầu dẫn đến tăng giá bất động sản kích thích tăng cung dài hạn tăng dự án khởi công nguồn vốn tín dụng Khi có dấu hiệu dư thừa cung, tính khoản giảm, ngân hàng cần cân đối nguồn vốn kiểm sốt tín dụng vào bất động sản dẫn đến tình trạng tồn kho BĐS thành phẩm dở dang, không gây ứ đọng vốn kinh tế mà đưa thị trường vào ngưng trệ Do vậy, ngoại trừ chương trình hỗ trợ nguồn lực tài cho phân khúc nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, việc trì sách tín dụng qn, ổn định có vai trị đặc biệt quan trọng phát triển bình ổn thị trường bất động sản 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng, báo cáo thị trường bất động sản hàng năm Bộ Xây dựng, báo cáo tình hình tồn kho bất động sản, báo cáo rà soát phân loại dự án, báo cáo thực chuyển đổi dự án điều chỉnh cấu hộ gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng Bộ Xây dựng (2017), Đề án “Đánh giá tình hình thị trường, dự báo xu hướng trung hạn, đề xuất giải pháp, chế sách để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh” Hoàng Văn Cường (2017), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Nguyễn Thị Hải Yến, Thị trường bất động sản năm 2013 dự báo năm 2014, Kỷ yếu hội thảo quốc gia Kinh tế Việt Nam 2013 triển vọng 2014, Hà Nội Nguyễn Thị Hải Yến (2014), Triển vọng hoạt động M&A lĩnh vực bất động sản, Tạp chí Kinh tế Dự báo (số 18), tr 30-33 89 ... ổn thị trường bất động sản 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng, báo cáo thị trường bất động sản hàng năm Bộ Xây dựng, báo cáo tình hình tồn kho bất động sản, báo cáo rà soát phân loại dự án, báo. .. nguồn vốn nhiều từ thị trường chứng khoán FDI kỳ vọng năm tới dự báo tiếp tục đổ vào thị trường bất động sản, tập trung chủ yếu vào phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng,... tài trên, dự báo năm tới cung bất động sản tiếp tục tăng, khơng có nhiều hội cho đầu tư để gia tăng đột biến 2.2 Dự báo kịch phát triển thị trường bất động sản Dựa vào nguyên lý cân thị trường theo