Tiểu luận môn kinh tế đất đai và bất động sản Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam và thế giới

Tiểu luận môn kinh tế đất đai và bất động sản Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam và thế giới Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động...

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 3

GIỚI THIỆU 3

CHƯƠNG II 4

TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Đất đai 4

2.1.1 Khái niệm 4

2.1.2 Đặc trưng của đất đai 5

2.2 Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trường 6

2.2.1 Khái niệm về thị trường 6

2.2.2 Chức năng của thị trường 6

2.2.3 Phân loại thị trường 7

2.3 Bất động sản và thị trường bất động sản 8

2.3 1 Khái niệm chung 8

2.3.2 Đặc tính và các chức năng của thị trường 10

2.4.1 Khái niệm thị trường đất đai 12

2.4.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 13

2.4.3 Vai trò của thị trường đất đai 13

2.4.4 Đặc trưng của thị trường đất đai 14

2.5 Quan hệ cung và cầu trong thị trường bất động sản 15

2.5.1 Cầu trong thị trường bất động sản 15

2.5.2 Cung trong thị trường bất động sản: 16

2.5.3 Cân bằng cung cầu 17

CHƯƠNG III 22

KẾT QUẢ THẢO LUẬN 22

3.1 Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam 22

3.1.1 Diễn biến thị trường bất động sản việt nam qua các giai đoạn 22

3.1.2 Toàn cảnh thị trường BĐS trong năm 2012 24

3.2 Tình hình thị trường ở Cần Thơ, Hà Nội, Hồ Chí Minh 29

3.2.1 Thị trường Bất động sản ở Thành phố Cần Thơ 29

3.2.2 Thị trường Bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh 31

3.2.3 Thị trường BĐS Hà Nội 32

3.3 Giới thiệu chung về thị trường thế giới 36

3.4 Tình hình thị trường bất động sản trên thế giới 38

3.5 Dự báo thị trường nhà đất Việt Nam và thế giới 46

3.5.1 Thực trạng thị trường nhà đất Việt Nam 46

3.5.2 Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo 55

CHƯƠNG 4 59

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT 59

4.1 Kết luận 59

4.2 Kiến nghị 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 61

DANH SÁCH HÌ

Hình 2 1 Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu 16

Hình 2 2: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung 17

Hình 2 3: Cân bằng cung cầu 18

Hình 2 4 Tính đàn hồi của giá cung ngắn hạn và dài hạn 20

Y Hình 3 1 Biến động giá văn phòng cho thuê ở TP.HCM 25

Hình 3 2 Biến động giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội 25

Hình 3 3 Biểu đồ căn hộ chào bán và tồn kho 26

Hình 3 4 Diễn biến giá và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ theo quý tại TPHCM 27

Hình 3 5 Diễn biến giá thuê mặt bằng và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ theo quý tại Hà Nội27 Hình 3 6: Khu nhà ở Nam Long 30

Hình 3 7 : Khu nhà ở Phú Mỹ Hưng 31

Hình 3 8 : Thị trường nhà ở Hà Nội 33

Hình 3 9 : Biểu đồ các quốc gia có giá bất động sản cao nhất 37

Hình 3 10 : Bất động sản ở Luân Đôn 39

Hình 3 11 : Nhà ở tại quốc gia Hà Lan 41

Hình 3 12 : Thị trường nhà đất tại Singapore 42

Hình 3 13 : Nhà đất ở Ấn Độ 43

Hình 3 14 : Nhà đất tại Mỹ 45

Hình 3 15 Tham nhũng phổ biến hơn ở các nước và vùng lãnh thổ kém minh bạch 50

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quantrọng đối với nền kinh tế quốc dân Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp vớicác thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thịtrường lao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản

sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khảnăng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trìnhphát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóađất nước

Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấpbất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hếtcác nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sảnđối với nền kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huynhững mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâmnghiên cứu

Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng phát triển khámạnh do tác động của quá trình phát triển đô thị và sự hình thành các khu tái định

cư mới Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bấtđộng sản trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy

đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xãhội; tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí,thất thoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý vàđiều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giáđất vẫn còn diễn ra Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường bấtđộng sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng có thunhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất độngsản

Xuất phát từ các lý do, nhóm chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: " Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam và thế giới”

CHƯƠNG II TỔNG QUAN TÀI LIỆU2.1 Đất đai

2.1.1 Khái niệm

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm

cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đaikhông chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọithứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Vớinghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trai đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãichăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá

Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặctài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất vềmặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đấtđai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phầnquan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sởkinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứngđược nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năngchiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giaolưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyểntiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ củacải vật chất của xã hội

Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không dolao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoanghoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn vềkhông gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinhlợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giátrị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướngtăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong nhữngnguyên nhân đòi hỏi phải định giá Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá

là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trịcủa nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá

của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìutượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chiphí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)

2.1.2 Đặc trưng của đất đai

Theo Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005 thì đất đai có các đặc trưngsau:

Có vị trí cố định Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cốđịnh đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chiphối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị tríkhông gian của nó là cố định, không thể di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêucầu con người sử dụng đất tại chỗ Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí,tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trịriêng

Có hạn về diện tích Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tínhbất biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tìnhtrạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của conngười Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất cóhiệu quả Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngàycàng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá,công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càngtăng Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung

về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào

đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyếtđịnh bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diệnchủ sở hữu về đất đai

Tính năng lâu bền Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điềukiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng caokhông ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai,

đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

Chất lượng khác nhau Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổnhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ,lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất

sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khácnhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác

nhau Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thuhiệu quả sử dụng cao nhất Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếucon người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên khôngngừng.

2.2 Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trường

2.2.1 Khái niệm về thị trường

- Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúctrao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết

- Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá bao gồm cả hàng hoá hữu hình lẫn vôhình;

- Thị trường là thể hiện tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá, tức là quan

hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cungứng và nhu cầu, và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hànghoá;

- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức làthể hiện đặc trưng bản chất của thị trường Mọi hoạt động kinh doanh của doanhnghiệp là nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng vì người tiêu dùng là nhânvật chủ đạo của thị trường

Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị

trường : (1) người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, làngười bán hàng hoá ra thị trường; (2) người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;(3) người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, làngười trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng

Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán,

ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cầncho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản v.v Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường (Nguyễn Thanh Trà,Nguyễn Đình Bồng, 2004)

2.2.2 Chức năng của thị trường

Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004 thì Chức năng của thịtrường thể hiện trên các mặt sau đây:

2.2.2.1 Chức năng trao đổi

Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thôngqua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoátheo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng

2.2.2.2 Chức năng điều tiết

Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quyluật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế

và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và cácdoanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tựphát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán Đây là chức năng quan trọngnhất của thị trường

2.2.2.3 Chức năng thông tin

Thị trường phát ra các loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh(môi giới) và người tiêu dùng như thông tin về cung cầu, về chất lượng, về giá cả,

về thị hiếu, về nguồn vốn và về tỷ suất lợi nhuận v.v Khi trình độ công nghệthông tin của xã hội được nâng cao thì chức năng thông tin của thị trường càngđược tăng cường, nhạy bén

2.2.2.4 Chức năng liên hệ kinh tế

Thị trường phá vỡ mọi sự ngăn cách của bất cứ lĩnh vực kinh tế, các ngành,địa phương và doanh nghiệp đều trở thành một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế quốcdân của một nước, tiến tới hội nhập với nền kinh tế toàn cầu Tóm lại thị trường là

hệ thống mở

2.2.3 Phân loại thị trường

Có rất nhiều cách phân loại thị trường tuỳ theo việc chọn tiêu chí phân loại,

ở đây đề cập một số cách phân loại cần thiết nhất:

- Căn cứ vào việc khống chế vĩ mô: chia thành thị trường tự do và thị trường

có kế hoạch

Căn cứ vào công dụng của hàng hoá: mà chia thành thị trường hàng hoá và

thị trường các yếu tố sản xuất như các thị trường tư liệu sản xuất, tiền vốn, sức laođộng, công nghệ, thông tin và thị trường bất động sản

- Căn cứ vào khu vực hoặc phạm vi lưu thông: chia thành thị trường đô thị,

nông thôn, trong nước và thị trường quốc tế

- Căn cứ vào trình độ cạnh tranh: phân biệt có thị trường cạnh tranh hoàn

toàn, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường cạnh tranh độc quyền

- Căn cứ vào địa vị của chủ thể: Mà chia thành thị trường bên bán, thị trường

bên mua và thị trường cân bằng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004)

2.3 Bất động sản và thị trường bất động sản

2.3 1 Khái niệm chung

2.3 1 1 Bất động sản

Theo Điều 174 Luật dân sự 2005: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất

đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác

do pháp luật quy định

Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004 Bất động sản bao gồmđất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc,cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàngrào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thangmáy, phòng cháy, thông tin v.v bất động sản có những đặc tính sau đây:

Có vị trí cố định, không di chuyển được

Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tạichỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rấtquan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí

và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực cóđịa điểm của bất động sản

Tính lâu bền

Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói

lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cầnphân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấmdứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chiphí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kếtcấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn choviệc sử dụng Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp côngtrình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thểkéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế

Tính thích ứng

Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịpthời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của côngtrình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư

Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của kháchhàng là cực kỳ quan trọng để thu hút khách hàng, cho nên các nhà đầu tư rất quantâm đến tính thích ứng của bất động sản

Tính dị biệt

Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giốngnhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau vàcùng dùng một thiết kế Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng cóhướng và tầng khác nhau Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư,người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc đểtạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trườngbất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau nhưcác hàng hoá khác

Tính chịu ảnh hưởng của chính sách

Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nênchính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa rachính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật , quan hệ lợiích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng bất động sản Vì không thể dichuyển được nên bất động sản khó mà tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnhchính sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.

Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạnđầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vàonhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rấtphức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phảixem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữacháy và các biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuêthường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặcngười thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chưa kể những chiphí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v

Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v có thểnâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệmchứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạtầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bướcthì có thể thành công rất lớn

2.3.1.2 Thị trường bất động sản

Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng cóthể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch thịtrường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khuvực và biến động theo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giaodịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhấtđịnh

Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán;thị trường cho thuê bất động sản ; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thịtrường bất động sản có 3 cấp, gồm :

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);

Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê; Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được

mua hoặc thuê (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004)

2.3.2 Đặc tính và các chức năng của thị trường

2.3.2.1 Các đặc tính

Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong

BĐS đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình Thông thường thì các quyềnlợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức

là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối

Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được

của bất động sản Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị,thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá

cả rất khác nhau

Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao bất động

đời người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ, số liệu tổng kết cho biết làkhoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của cácchuyên viên môi giới, chuyên viên định giá v.v Tuy giá cả do chuyên viên ướctính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, cókinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của thị trường, thu thậpnhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua để tiến hành đàm phán,thu xếp tài chính và bảo hiểm v.v để mua hoặc thuê bất động sản đáp ứng yêu cầu

đề ra Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vậnhành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản

sẽ đắt lên

Dễ nẩy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do

cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ

số lượng bên bán và bên mua không ? Vì thị trường bất động sản mang tính khu vựcnên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoànchỉnh thì việc phát triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại, do đó dễ nẩysinh tình trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà đểkhông, ít người mua hoặc thuê (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004)

2.3.2.2 Các chức năng

Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bấtđộng sản có các chức năng dưới đây:

Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản Vì tài nguyên đất đai có

hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổiyêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích củabất động sản thông qua cơ chế giá cả

Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản Sự biến động của

cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;

- Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;

- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng

- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu Có hai phương thức

sau đây để thay đổi việc cung ứng:

- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bấtđộng sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;

- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhàthường tương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơnnhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thìnhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng v.v

Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhấtđịnh, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điềuchỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếuđạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy người ta thường nói "mất cânbằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi"

Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung Chẳng hạn tại các đô

thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống

do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể

cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giábán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không

có thang máy Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hìnhthay đổi điều kiện cung mới mẻ này (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng,2004)

2.4 Thị trường đất đai

2.4.1 Khái niệm thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994, trích bởi Hồ Thị Lam Trà,Nguyễn Văn Quân, 2005) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoáđược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết vớinhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiệntượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan

hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ vớinhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hànghoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trườngđất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trườngđất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa

lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đấtđai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thịtrường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cảvới nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyểnquyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ýnghĩa chung là quyền sử dụng đất.

2.4.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai

Theo Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, một thị trường được cấuthành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độclập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình,

có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Trong nền kinh tế thịtrường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chứckinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thôngqua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hìnhliên kết giữa các chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thốngmôi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữanhững người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữanhững người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại Trong nền kinh tế thịtrường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, vănphòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai.Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyếtnhững vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hìnhthể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng cácgiao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quantâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán Vìvậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị,vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế

2.4.3 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốcdân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nềnkinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quảmột trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí

và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tếkhi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trongchuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sửdụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động cácnguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việchình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phísản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực vàquốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sảnnói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạođộng cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cảchấp nhận được

2.4.4 Đặc trưng của thị trường đất đai

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảocủa thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổnđịnh, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua vàbán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khikhông thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thịtrường không hoàn hảo

Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được traođổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt

vị trí Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ nắmđược ít thông tin (chưa đầy đủ) Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định vàphân hoá cao theo như kiểu, loại đất

Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn toànkhông ổn định Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hànghoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiềuhơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, pháttriển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tậptrung )

Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạođược của đất làm cho cung của đất không đổi Đồng thời những nhu cầu về đất đaingày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu

tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội Trong điều kiện một thịtrường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh

và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồngthời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tang giá, tăng nợ ở mức thái quá.Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuấtphải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay cógiá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất Nhưng đối với thịtrường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù cónhững ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các

cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyểnchúng đến những nơi theo ý muốn Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độcquyền rất cao

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế

Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khinền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội.Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tậpquán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường Việc

tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo,phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội

do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổnđịnh thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điềukiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp (Hồ ThịLam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)

2.5 Quan hệ cung và cầu trong thị trường bất động sản

2.5.1 Cầu trong thị trường bất động sản

Trong thị trường bất động sản, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta cóđường biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lượng cầu trong đơn

vị thời gian như trong hình vẽ 1, ứng với giá đơn vị Po ta có số lượng cầu Qo Khigía cả tăng thì số lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức là giảm đi

Hình 2 1 Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầuĐường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khácđều không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q Thế nhưng đối với nhiều loại bấtđộng sản, như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khácnhư :

Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số

lượng người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch về bên phải

Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà

tăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi

Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng

tương lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê

Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất

đai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở

2.5.2 Cung trong thị trường bất động sản:

Khi giá cả tăng hoặc giảm thì số lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướngtăng hoặc giảm (tỷ lệ thuận) Quan hệ giữa giá cả và số lượng bất động sản xâydựng mới được biểu thị trên hình 2 với điều kiện là các nhân tố khác không thayđổi

Hình 2 2: Quan hệ giữa giá cả và số lượng cungCũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giáthành khai phát, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quangiữa các loại sản phẩm, dự báo tương lai v.v Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của

ba trong số các nhân tố đó:

Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi

nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượngcung Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tìnhhình lạm phát v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thịchuyển dịch sang trái thành đường S1, tức là số cung sẽ tăng lên

Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc

tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang tráithành đường S2

Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo

rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bánvội, làm giảm lượng cung

2.5.3 Cân bằng cung cầu

Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đườngthẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau tại điểm E,gọi là điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi) Cóhai loại cân bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng như

do các nhân tố khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng mới, và cânbằng không ổn định khi không tái lập được điểm cân bằng mới

Hình 2 3: Cân bằng cung cầuKhi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng chuyển dịch.Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3, đường cầu chuyển

từ Do sang D1 và nếu giá cả vẫn là Po thì số lượng cầu giảm đi thành Qa Như vậynếu lượng cung vẫn là Qo thì sẽ lượng bất động sản tồn đọng là Q=Qo - Qa Trongtrường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giá bán còn P1 thì lượng nhà bán được sẽ tănglên đến Q1 và đạt tới điểm cân bằng mới E' giữa cung và cầu

2.5.4 Tính đàn hồi của cung và cầu

Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu (trong điều kiện các nhân tố kháckhông thay đổi) đối với mối loại hàng hoá không như nhau Đối với mỗi loại hànghoá này sự thay đổi giá cả sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặclượng cung nhưng với loại hàng hoá khác lại không như thế Do đó để đo được độnhạy bén của số lượng cung và cầu đối với sự thay đổi giá cả, người ta dùng kháiniệm tính đàn hồi của giá cả

Tính đàn hồi của cầu : thể hiện trên hai mặt

- Tính đàn hồi của giá cầu được biểu thị bằng hệ số PED (hệ số đàn hồi giácầu)

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu

Hệ số PED =

-Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cầu

Có thể thấy hệ số PED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhạy cảm đối với

sự thay đổi giá cả, tức là giá cả giảm một ít nhờ số lượng cầu tăng lên nhiều vàngược lại Nếu hệ số PED<1 thì người ta nói rằng hàng hoá đó thiếu tính đàn hồicủa cầu, hoặc cầu đối với loại hàng hoá đó là cầu phi đàn hồi và ngược lại PED>1thì đó là cầu có đàn hồi, chẳng hạn khi giá máy tính giảm 10% mà số lượng cung lạităng lên 30% thì hệ số PED=3 Nghiên cứu của một số nước cho thấy đối với nhà ởthì hệ số PED trong khoảng 0,5 1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tácđộng đến cầu

- Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu được biểu thị bằng hệ số YED (hệ

số đàn hồi thu nhập bên cầu):

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu

Hệ số YED =

-Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập

Hệ số YED biểu thị sự nhạy cảm của số lượng cầu khi có sự thay đổi thunhập của người mua Kinh nghiệm cho thấy đối với nhà ở thì YED ở trong khoảng0,75 1,25 và sự thay đổi số lượng cầu thường trễ hơn sự thay đổi của thu nhập(thu nhập tăng thì số lượng cầu cũng tăng nhưng trễ hơn)

Tính đàn hồi của cung: Được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu

và được biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):

Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung

Hệ số PES =

-Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung Nếu PES <1 thì người ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung vàngược lại khi PES>1 Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung,tức là khi giá cả thay đổi thì trong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổikịp Sau một thời gian khá dài thì ảnh hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệtlên số lượng cung Chẳng hạn giá cho thuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thìphải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà văn phòng được xây dựng mới hoặc cải

tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng Vì vậy trong kinh doanh bất động sản do

sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung người ta còn chia ra thànhtính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn Trong hình 4 là một ví dụ về ảnhhưởng của nhân tố thời gian đối với tính đàn hồi của cung

Trong điều kiện thị trường nhất định, ứng với giá Pe ta có số lượng cung Qe.Nếu giá tăng lên thành P1 nhưng trong thời gian ngắn, số lượng cung vẫn không đổi,tức là Q1=Qe, và đường cung S1 trở thành thẳng đứng vuông góc với trục hoành Q.Sau một thời gian, số lượng cung tăng thành Q2 và đường S quay một góc trở thành

S2 Với đường S1 thì cung hoàn toàn không có tính đàn hồi, còn với đường S2 và S3

thì tính đàn hồi của cung tăng lên

Hình 2 4 Tính đàn hồi của giá cung ngắn hạn và dài hạnTrong trường hợp cực đoan, khi đường cung trở thành hoàn toàn nằm ngangthì tính đàn hồi của cung trở nên vô hạn

1.6 Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Điều 61 của luật đất đai 2003: Đất được tham gia thị trường bất động

sản bao gồm:

Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thịtrường bất động sản

Điều 62 luật đất đai 2003: Điều kiện để đất tham gia thị trường bất

động sản

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ cácđiều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.

Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự ánđầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền xét duyệt

Điều 63 luật đất đai 2003: Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường

bất động sản

Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằngcác biện pháp sau đây:

Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;

Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bấtđộng sản;

Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất độngsản;

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sửdụng đất trong thị trường bất động sản;

Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

CHƯƠNG III KẾT QUẢ THẢO LUẬN3.1 Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam

3.1.1 Diễn biến thị trường bất động sản việt nam qua các giai đoạn

 Trước năm 1990

Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn racòn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưacao Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản Các giaodịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm,phi thị trường

 Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)

Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” -diễn ra trong hainăm (1993-1994), trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phânkhúc Đất và Quy ền sử dụng đất Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân

cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệchuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khiLuật đất đai (1993) ra đời

 Đóng băng lần thứ nhất ( 1995 –1999)

Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị trường bằng 2nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ.Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất vàtiền thuê đất ) Với sự tác động từ 2 nghị định trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụngđòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trảtiền cho Ngân hàng

Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượtcầu, thị rường lao dốc

Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một

số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đã thất bại, góp phầnlàm cho thị trường suy thoái

 Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 –2002)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đógiá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001

Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương choViệt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nhà đấtnên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở vùng ven

 Đóng băng lần thứ hai (2002 –2006)

Từ cuối năm 2002 đến 2006 Thị trường Bất động sản diễn ra trầm lắng, thậm chí

“đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường Bất động sản năm sau lạnh hơnnăm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%

Thị trường tiếp tục lên cơn sốt vào năm 2001 –2002, trước thực trạng đó, nhà nướcmột lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành chính với “ luật đất đai2003” và “nghị định 181” hướng dẫn thi hành luật đất đai

Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đã làm thị trường nhà đất

hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ Nhưng vì phần lớn vốn đầu tưnày là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán

nợ không xảy ra như lần thứ nhất Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫnkhông hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.Tác động bằng chính sách củaNhà nước từ năm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ hai của Thị trường Bất động sảnViệt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán

 Đóng băng lần 3 ( 2008 –nay ).

Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng vớitốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thịtrường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt làtín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm

ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát

Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường Bất động sảnmiền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch làđiều không tránh khỏi.

Với thị trường miền Bắc, khác biệt cơ bản cũng lại là dòng tài chính Có thể nói,lượng tài chính dư dả tại miền Bắc đủ để Thị trường Bất động sản chỉ bị ảnh hưởngtức thời, giao dịch chững lại nhưng giá cả chỉ sụt giảm khoảng 10% vào năm 2008.Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn thi hành luật đất đai có sửa đổi

2009 và việc thu thuế sử dụng đất càng làm cho thị trường đã trầm lắng nay lại thêmphần ảm đạm

Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệtcủa giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện phápkiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô Theo đó tăng trưởng tín dụngnăm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi sảnxuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần ảmđạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.Năm

2012 –là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10 năm qua.Theo thống kê của VCCI ( Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam) cho biết,trung bình nh ững năm qua, mỗi năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp hơn năm2011 khoảng 8 lần 2012 cũng là năm cạnh tranh khốcliệt, thậm chí là cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS Hàng loạt công ty dịch

vụ môi giới và cho thuê BĐS đóng cửa Các Chủ Đầu Tư thiếu năng lực về tài chínhgần như tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán

3.1.2 Toàn cảnh thị trường BĐS trong năm 2012

Thị trường BĐS trong năm 2012 có 4 phân khúc chính thị trường BĐS: văn phòngcho thuê;căn hộ để bán;thị trường bán lẻ (trung tâm thương mại); biệt thự, nhà phố

và đất nền

3.1.2.1 Văn phòng cho thuê:

Theo khảo xác của CBRE, tính đến cuối năm 2012, tp HCM có 9 tòa nhà hạng A,

49 tòa nhà hạng B, và 245 tòa nhà hạng C và tổng diện tích sàn 1.95 triệu m2, tỷ lệtrống là 12.8% Giá thuê trung bình tòa nhà hạng A khoảng 30.56 $/tháng, hạng B

là 17.25$/tháng, mức giá này giảm lần lượt10.5% và 5.7% so với năm 2011

Nhu cầu thuê văn phòng năm 2012 suy giảm khá mạnh do ảnh hưởng bởi khủnghoảng kinh tế, tổng lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 94,100 m2 sàn, giảm 50% so vớinăm 2011 và xuống thấp nhất kể từ năm 2009 Nhiều cao ốc văn phòng tạiTP HCM

có tỷ lệ trống khá lớn Cụ thể, Bitexco Financial Tower hiện nay còn 35% mặt bằng

lấp đầy trước khai trương đạt khoảng 35%, diện tích còn lại đang trong giai đoạntìmkhách.Hạng mục văn phòng của dự án Times Square tọa lạc ngay trung tâmquận 1 cũng chỉ công bố lấp đầy khoảng 65%, dự kiến hoàn thành vào quý II/2013.

Hình 3 1 Biến động giá văn phòng cho thuê ở TP.HCMTại Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê ảm đạm hơn nhiều so với TP HCM.Hiện có tất cả 15 tòa nhà hạng A và 52 tòa nhà hạng B và 59 tòa nhà hạng C Tổngdiện tích sàn 1.074 triệu m2, diện tích trống khoảng 22%

Giá thuê tòa nhà hạng A khoảng 32.06$/tháng, tòa nhà hạng B 20.92$/tháng giảmlần lượt 10.8% và 15.4% so với năm 2011

Giá cho thuê văn phòng giảm mạnh nhất ở khu vực phía tây, do nguồn cung mớikhu vực này tăng mạnh trong năm 2012 với 543.000 m2 chiếm 51% tổng nguồncung mới tại HàNội, có quý giá cho thuê giảm đến mức 18%, một số tòa nhà ởkhu vực trung tâm giảm tới 10% Giá cho thuê giảm mạnh, nhưng nhu cầu thực thuêtăng vì vậy trong năm này diện tích thực thuê mới tăng mạnh 91,000 m2 cao thứ 2trong vào 8 năm qua

Hình 3 2 Biến động giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội

3.1.2.2 Căn hộ để bán:

Phân khúc căn hộ để bánhầu như trầm lắng trong năm 2012, tâm lý khách mua hàngthì chờ giảm giá thêm, còn chủ đầu tư thì ê ngại tung ra sản phẩm mới

TP HCM, có 3,441 căn chào bán mới trong năm 2012 giảm 72.8% so với năm2011; các căn hộ mới đến chủ yếu từ các dự án Cheery 3 apartment, Ehome 3 TâySài Gòn…Căn hộ bình dân vẫn chiếm đa số nguồn cung

Hiện TP HCM còn tồn kho khoảng 28,000 căn, lượng tồn kho khá lớn vì v ậy giágiảm ở hầu hết các phân khúc căn hộ khoảng 20% so với năm trước kèm theo cáckhuyến mãi khá hấp dẫn như mua nhà tặng vàng, mua nhà tặng ô tô…

Hình 3 3 Biểu đồ căn hộ chào bán và tồn khoThị trường căn hộ tại HN chưa có dấu hiệu hồi phụcrõ ràng Tuy nhiên, điểm sángtrong năm là số căn hộ hoàn thành cao hơn so với số căn hộ chào bán mới Chứng

tỏ, chủ đầu tư vẫn tâm quyết với dự án mặc dù thị trường này vẫn còn nhiều khókhăn

Nguồn cung chào bán mới năm 2012 khoảng 8,651 căn giảm 65% so với năm trước.Căn hộ phân khúc giá bình dân vẫn chiếm chủ yếu khoảng 48%

Doanh thu trong năm này khoảng 5,000 căn, giảm 60% so với năm 2011 ( trên12,000 căn) Tồn kho khoảng 20,500 căn hộ

Giá bán căn hộ giảm hầu hết các phân khúc, khoảng 15% so với năm 2011 Điểnhình các dự án sau: Hado Part View giảm từ 26.3 triệu/m2 còn 22.7 triệu/m2, dự ánChung Cư Đại Thành 10 triệu/m2 giảm 3 -4 triệu so với trước đó…

3.1.2 3 Thị trường bán lẻ (trung tâm thương mại)

Cuối năm 2012, nhiều trung tâm mua sắm, siêu thị đ ược mở cửa nhưVincom Center A, Pandora Plaza, hệ thống cửa hàng Co.opmart Hòa Hảo, BigCTrường Chinh…, nâng tổng diện tích bán lẻ tại TP HCM lên gần 800,000 m2.Thị trường bán lẻ gặp nhiều khăn do nền kinh tế khủng hoảng, tuy nhiên mặt bằngbán lẻ ở TP HCM vẫn có sức hút với nhà đầu tư nước ngoài Vì vậy phân khúc nàytương đối ổn định, tỷ lệ tỷ trống khoảng 9% trên tổng diện tích bán lẻ, giá cho thuêchỉ giảm nhẹ so với năm 2011

Theo Knight Frank, trong tương lai, dự kiến sẽ có khoảng 1.4 triệu m2 diện tíchbán lẻ sẽ tham gia vào thị trường Riêng trong quý I/2013, một số dự án bán lẻđáng chú ý có thể đi vào hoạt động là Pico Cộng Hòa, Times Square, ParksonLéman C.T Plaza.

Với nguồn cung tăng cao và sự đa dạng các loại hình dịch vụ bán lẻ, thị trường sẽchứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các trung tâm thương mại và chủ đầu tư

Hình 3 4 Diễn biến giá và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ theo quý tại TPHCMNăm 2012, tổng diện tích bán lẻ tại Hà Nội đạt 752,300 m2 , trong năm này chỉ cóthêm hai trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động là Indochina Plaza Hanoi vàMelinh Plaza Hà Đông, bổ sung thêm 50,000 m2 diện tích thực thuê Tỷ lệ trốngtoàn thị trường tại thời điểm quý IV/2012 là 14%, tăng 2% so với cùng kỳ nămngoái Điều này chủ yếu do nhiều khách thuê đóng cửa

Giá cho thuê giảm nhẹ so với năm 2011 do giá các dự án ngoài trung tâm (đanghoạt động và mới gia nhập) giảm giá giữ chân khách

Hình 3 5 Diễn biến giá thuê mặt bằng và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ theo quý tại Hà Nội

3.1.2.4 Thị trường biệt thự, nhà phố và đất nền:

Phân khúc thị trường biệt thự, nhà phố và đất nền tại TP HCM tiếp tục suy giảmtrong năm 2012mặc dù chính phủ hỗ trợ rất nhiều về mặt tài chính ( giảm lãi suấtcho vay BĐS), tuy nhiên thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng

Tình trạng hiện nay là kết quả từ việc niềm tin của người mua nhà đối với thị trườngvẫn còn thấp Hầu hết người mua có sẵn tài chính đều bảo lưu vốn từ việc đầu tưvào bất động sản Trong khi đó những người có nhu cầu mua để ở thì do bị ảnhhưởng từ nền kinh tế khó khăn nên cũng không có khả năng để đầu tư theo mức giáthị trường hiện tại.

Năm 2012 cũng ghi nhận xu hướng tiếp tục suy giảm trên thị trường thứ cấp, chủyếu do nỗ lực của các nhà đầu cơ nhằm thoát khỏi thị trường để tránh thua lỗ hơnnữa Quận 9 đứng đầu xu hướng giảm giá trong suốt năm 2012, với mức giảmkhoảng 12% so với năm trước, tiếp theo là các quận Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh

và Quận 2 có mức giảm từ 6% đến 10% Các khu vực đắc địa như KĐT Phú MỹHưng và các khu vực khác ở Quận 7 và Quận 2 có mức độ giảm giáít hơn, chủ yếu

là do vị trí và tiện ích hiện hữu của những khu vực này Các dự án bất động sản HàNội,giao dịch đất liền kề, biệtth ự gần như đóng băng Khảo sát tại các dự án chothấy, giá đất nền, biệt thự nhiều khu vực đã giảm mạnh, thậm chí đến 50% so vớithời điểm trước đó không lâu, mặc dù vậy hầu như không có giao dịch

Theo thống kê sơ bộ, mức độ giảm giá tại các dự án bất động sản lớn tại Hà Nội có

sự khác biệt Cụ thể, với những dự án đã hoàn thành xong hạ tầng, xây dựng xongnhà mức độ giảm giá khoảng 20% Dự án Văn Phú nhà liền kề đường to giảm mức

65 xuống còn 45-50 triệu đồng/m2, dự án đô thị mới Văn Khê giảm mức 70-80 triệuđồng/m2 xuống mức trung bình 52 -55 triệu đồng/m2 Dự án đô thị An Hưng giảmmức 65 xuống mức 52-55 triệu đồng/m2, d ự án đô thị Dương Nội giảm mức 55-60triệu đồng/m2 xuống mức 35-38 triệu đồng/m2

Những dự án bất động sản chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa làm hạ tầng nhưngchủ đầu tư đã thực hiện việc góp vốn mức độ mất giá chiếm 50% Dự án Thanh Hà–Cienco 5 (Hà Đông) mức giảm 34-35 triệu đồng xuống còn 18 -20 triệu đồng/

m2 Dự án Kim Chung – Di Trạch giảm từ mức 50-55 triệu đồng/m2 xuốngcòn 20-22 triệu đồng/m2 gần bằng mức giá gốc ghi trong hợp đồng của chủ đầu tư.Đất biệt thự, liền kề thuộc dự án khu đô thị An Thịnh 6 (Hoài Đức) giá ghi tronghợp đồng gốc xấp xỉ 20 triệu đồng/m2 tuy nhiên thời điểm này giá chào bán 12-14triệu đồng/m2 nhưng vẫn không thể thanh khoản do chưa giải phóng mặt bằng Cũng theo thống kê của Công ty TNHH CBRE, đất nền khu vực phía Tây Hà Nội,bao gồm quận Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, huyện Hoài Đức đã giảm giá từ 10% đến25%; khu vực Tây Nam, như Hà Đông giảm 20%, khu vực phía Đông như LongBiên giảm 10%

3.2 Tình hình thị trường ở Cần Thơ, Hà Nội, Hồ Chí Minh

3.2.1 Thị trường Bất động sản ở Thành phố Cần Thơ

Theo Báo 24h (2013) :Thị trường bất động sản tại Cần Thơ lại “đóng băng”Khoảng 2 tháng gần đây, thị trường bất động sản trên địa bàn TP Cần Thơ rơi vàotrạng thái “đóng băng” Nhiều nhà đầu tư dự án khu dân cư (KDC) đang áp dụngnhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn, nhưng vẫn không cải thiện được thịtrường Thị trường bất động sản Cần Thơ đang quay trở lại chu kỳ “đóng băng”?!Theo ghi nhận từ các chủ đầu tư dự án KDC trên địa bàn thành phố, khoảng 2tháng qua, các giao dịch bất động sản diễn ra rất chậm Ông Nguyễn Đức Linh,Trưởng phòng Kinh doanh Công ty cổ phần Xây dựng công trình giao thông 586 tạiCần Thơ, cho biết: Thời gian gần đây, lượng khách hàng đến tham quan, giao dịchtại dự án KDC Phú An (Nam Cần Thơ) giảm đáng kể Mặc dù công ty vận dụngnhiều hình thức như hỗ trợ vay ngân hàng, mua nhà trả thành nhiều đợt, nhưng vẫnkhông thu hút khách hàng ” Theo một số công ty môi giới địa ốc, thị trường đangvào giai đoạn “đóng băng”, bởi ngay các dự án được xem là “hấp dẫn” ở thành phốnhư: KDC Hưng Phú 1, một số KDC nằm cặp quốc lộ 91B, đường Nguyễn Văn Cừnối dài vẫn vắng bóng khách hàng

Theo ý kiến của chủ một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Nam CầnThơ, cuối năm 2009, đầu năm 2010, thị trường địa ốc trên địa bàn thành phố giaodịch rất sôi động Nhiều “đại gia” đã đua nhau thu gom nhà, đất nhất là ở những vịtrí đẹp để đón đầu thị trường, nhưng sau các sự kiện lớn diễn ra trên địa bàn thànhphố như: Khánh thành cầu Cần Thơ, đường Nam Sông Hậu, quốc lộ 91B thịtrường vẫn đìu hiu Chính vì vậy, sau thời gian “ôm hàng” chờ tăng giá nhưngkhông đúng như dự đoán, nhiều “đại gia” hiện phải xả hàng để thu hồi vốn làm chothị trường lâm vào cảnh người bán đông hơn người mua Trong khi đó, người cónhu cầu mua lại chờ giá giảm tiếp Ngoài ra, theo các doanh nghiệp kinh doanh địa

ốc, dù hiện nay nhiều ngân hàng không còn “đóng cửa” cho vay mua nhà, đất,nhưng với lãi suất trên dưới 15%/năm, là một thách thức lớn đối với người có nhucầu mua nhà ở thật sự

Đối với các chủ đầu tư dự án KDC trên địa bàn thành phố hiện nay (hầu hết làbán nhà xây sẵn dạng nhà thô hoặc nhà hoàn thiện), đất nền phần lớn là mua đi bánlại Trong khi đó giá nhà xây sẵn hiện nay, theo nhận định của giới xây dựng rất

“mềm” Chẳng hạn, nhà 1 trệt, 2 lầu (nhà thô) tại KDC Phú An bán giá 780 triệu

đồng/căn (diện tích đất 100m2, diện tích xây dựng 239m2), nếu tính giá thành xâydựng (xây thô) khoảng 2,5 triệu đồng/m2, thì tiền xây dựng đã mất gần 600 triệuđồng, tiền đất chỉ hơn 180 triệu đồng Còn nhà 1 trệt, 1 lầu hoàn thiện diện tích sửdụng 128m2 cũng chỉ từ 560-580 triệu đồng/căn (diện tích đất 80m2) Tại KDCThiên Lộc, nhà hoàn thiện “chìa khóa trao tay” thiết kế cao cấp, tường riêng (1 trệt,

1 lầu và 1 trệt, 2 lầu) cũng chỉ bán từ 850 triệu đồng đến trên 1 tỉ đồng/căn, lại được

hỗ trợ trả chậm 50% giá trị căn nhà với lãi suất 1%/tháng, trả trực tiếp với công ty Với giá nhà xây sẵn mà các doanh nghiệp đang rao bán hiện nay so với cách nayhơn một năm gần như không thay đổi nhiều, nhưng so với trượt giá của đồng tiền,thì vô hình chung thị trường nhà đang giảm giá, nhưng vẫn không thu hút kháchhàng

Trong khi đó, giá đất nền ở Nam Cần Thơ (đã có giấy đỏ) thấp nhất cũng trên4,5 triệu đồng/m2, các dự án ở quận Ninh Kiều như KDC Hồng Phát, KDC 91Bphải từ 6 triệu đồng/m2 Như vậy, so với giá nhà, thì giá đất nền đang cao hơn rấtnhiều Từ thực tế này, nhiều người cho rằng thị trường đang ảnh hưởng của yếu tốđầu cơ tập trung vào đất nền, nên dù thị trường có “đóng băng” nhưng giá đất nềnvẫn cầm cự

(http://namlongvn.com)Ông Đỗ Công Quyền, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản MeKongland(Nam Cần Thơ), cho rằng: Thời điểm này là thích lợp để mua nhà, đất vì kháchhàng có điều kiện để lựa chọn sản phẩm Trong khi, theo kinh nghiệm trước đây cứ

vào cao điểm “sốt” giá là người mua lại đổ xô “mua đặng mua được”, lúc giá giảmthì không ai mua ” Ông Nguyễn Văn Dược, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hộiBất động sản TP Cần Thơ, nhận định: Thị trường địa ốc TP Cần Thơ hiện giốngnhư tình trạng ở nhiều thành phố lớn trong cả nước đang rơi vào chu kỳ “đóngbăng” Mà tâm lý chung, khi thị trường “đóng băng” ngay cả người dân có nhu cầumua thật sự cũng muốn chờ giảm giá thêm nữa Trong khi đó, đối với các dự ánKDC mới đầu tư sau này, việc áp dụng các chính sách đền bù cao hơn theo quy địnhnhà nước, giá vật tư xây dựng, các chi phí khác và lãi suất ngân hàng đều tăng cao,chắc chắn giá thành sẽ tăng lên, nên khả năng giảm giá sẽ rất khó xảy ra.

3.2.2 Thị trường Bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2013, TP.HCM đã tiêuthụ được 2.043 căn hộ/14.490 căn hộ (chiếm tỉ lệ 14% so với tổng số tồn kho báocáo cuối năm 2012) với giá trị khoảng 3.211,33 tỷ đồng

Trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM có 1.284 căn hộ hoàn thành và đưa vào sửdụng

Như vậy, đến nay trên địa bàn TP.HCM vẫn tồn kho khoảng 12.447 cănhộ/14.490 căn hộ so với cuối năm 2012, với giá trị tồn kho khoảng 22.245,9 tỷđồng Trong đó có 3.935 căn hộ chung cư đã hoàn thành với giá trị khoảng 8.831 tỷđồng; và 8.512 căn hộ chung cư đang xây dựng dở dang với giá trị khoảng 12.414

tỷ đồng

Hình 3 7 : Khu nhà ở Phú Mỹ Hưng (www.nhadatbanquan7.net)