CHƯƠNG III KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.4Tình hình thị trường bất động sản trên thế giớ
Thị trường ở Anh
36% %
Có thể thấy rằng chính sách nhà giá rẻ ở Anh quốc chiếm tỷ lệ khá cao so với các nước cùng khu vực. Khu vực phía Bắc và phía Tây chiếm tỷ lệ từ 15 - 20% nguồn cung mới và 50% trong khu vực tăng trưởng cao của khu vực phía Đông Nam. Nhà ở giá rẻ Anh có sự gia tăng ổn định về mặt số lượng nhờ vào chính sách quy hoạch hợp lý.
Mục tiêu quốc gia
Đầu tiên, Chính phủ Anh đã xác định tầm quan trọng của kế hoạch quốc gia về vấn đề nhà ở giá rẻ, xem đó như một mục tiêu chính để thiết lập nên các yêu cầu cụ thể nhằm giải quyết tốt vấn đề này. Có sự liên kết chặt chẽ giữa chính sách hỗ trợ nhà ở và hệ thống quy hoạch quốc gia. Một trong những vai trò quan trọng nhất của hệ thống quy hoạch ở Anh là đảm bảo quỹ đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ phục vụ cho nhu cầu cung cấp nhà ở xã hội. Chính sách quy hoạch quốc gia từ cuối những năm 1970 đã có các cơ chế linh hoạt cho phép chính quyền địa phương ở Anh cung cấp nhà ở giá rẻ. Chính giải pháp quy hoạch và chính sách nhà ở giá rẻ đã góp phần làm nên thành tựu xây dựng phát triển nhà ở giá rẻ trên nhiều khu vực của Anh quốc.
Vai trò của chính quyền địa phương
- Chính quyền địa phương ở Anh được xem là tối quan trọng trong việc thực hiện nhiệm vụ "dự đoán và cung cấp". Điều đó có nghĩa là, chính quyền địa phương chịu trách nhiệm phân tích, điều tra, đánh giá nhu cầu nhà ở của địa phương mình, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở giá rẻ và đáp ứng trực tiếp nhu cầu này thông qua việc cung cấp nhà ở công cộng của chính quyền địa phương. Giờ đây, vai trò này được chuyển đổi thành vai trò "quy hoạch, giám sát và quản lý". Chính quyền địa phương hiện vẫn tiến hành phân tích nhu cầu nhà ở của địa phương mình nhưng sử dụng trách nhiệm và quyền hạn của mình để lập quy hoạch sử dụng đất, chứ không phải là cung cấp trực tiếp nhu cầu về nhà ở giá rẻ nữa.
- Cơ sở pháp lý về quy hoạch đô thị năm 1992 của Anh quy định là quy hoạch nhà ở phải được chính quyền địa phương tính toán kỹ lưỡng khi xây dựng các chính sách phát triển đô thị. Luật sửa đổi gần đây nhất có nêu rõ quy hoạch phải đáp ứng yêu cầu nhà ở của toàn thể cộng đồng, bao gồm cả người có nhu cầu về nhà ở giá rẻ, quy hoạch phải cung cấp nhiều cơ hội lựa chọn nhà ở hơn nữa và phải đa dạng hơn nữa về quy mô, loại hình và vị trí nhà ở giá rẻ so với hiện tại nhằm tìm cách tạo ra các cộng đồng hỗn hợp. Ngoài ra, quy hoạch nhà ở giá rẻ cũng bao gồm cả chính sách giao thông bền vững và thiết kế đô thị chuẩn mực. Bên cạnh đó, chính quyền còn áp dụng một số cơ chế với các nhà phát triển để tạo điều kiện linh hoạt cho xây dựng nhà ở giá rẻ.
Hình 3. : Bất động sản ở Luân Đôn (http://www.worldpropertychannel.com) Ngoài ra ở nông thôn không nằm ngoài mục đích là phát triển nhà ở giá rẻ trên các khu vực không được phép như trong quy định ở một số khoản mục trong “Chính sách quy hoạch”. Chính sách này cho phép chính quyền địa phương cấp giấy phép quy hoạch cho một số khu vực quy mô nhỏ bên trong hoặc liền kề khu vực nhà ở hiện có. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở khu vực nông thôn được quy định rõ là “Nhà ở giá rẻ đáp ứng nhu cầu địa phương nhưng cũng cần thiết phải cân nhắc đầy đủ các vấn đề về môi trường và đảm bảo văn phong kiến trúc phù hợp với phong cách xây dựng hiện có ở địa phương”.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội của Hà Lan
Hà Lan có thị phần nhà ở xã hội lớn nhất so với các nước có thu nhập cao của khu vực đạt 41% trong tổng số nhà ở tại Hà Lan trước khi có những thay đổi lớn về chính sách và ngày nay tuy thị phần giảm xuống còn 35% thì vẫn là con số tương đối cao. Trong lịch sử Hà Lan, chính sách nhà ở và quy hoạch đô thị được liên kết chặt chẽ với chính sách phát triển của quốc gia và địa phương. Chính quyền đô thị đóng vai trò đặc biệt trong việc thực hiện cung cấp nhà ở xã hội quy mô lớn.
Giai đoạn trước năm 1990
Từ khi kết thúc thế chiến II cho đến những năm 1990, Chính phủ Hà Lan đã có chính sách trợ cấp rất lớn về nhà ở xã hội nhằm đối phó với tình trạng thiếu nhà ở kinh niên trong thời kỳ tăng trưởng cao và đô thị hóa nhanh chóng lúc bấy giờ. Theo cơ chế này, các khoản trợ cấp khổng lồ kết hợp với chính sách của thành phố luôn ủng hộ nhà ở xã hội đặc biệt ở các thành phố lớn. Lúc này vai trò của các tổ chức tư nhân vô cùng yếu đuối vì không có chính sách hỗ trợ cũng như khuyến khích phát triển.
Chính phủ có một chương trình đổi mới đô thị trên toàn quốc nhằm nâng cao chất lượng nhà ở, lúc này thành phố được nhận ngân sách tương đối về đổi mới nhà ở để phân phối lại cho các địa phương. Các tổ chức, hiệp hội nhà ở đã liên kết với nhau để duy trì và đảm bảo nhà ở tại mức giá mà người dân có thể chi trả. Thời kỳ này nhà ở xã hội và chính sách quy hoạch đô thị ở Hà Lan được xem là "vô cùng mật thiết" có cùng mục tiêu là đảm bảo nhà ở cho toàn thể người dân. Điều này dẫn đến kết quả tích cực hơn so với các nước khác ở chỗ tạo mối quan hệ tốt giữa chính quyền đô thị, các hiệp hội nhà ở và người dân.
Giải pháp trợ cấp của Chính phủ Hà Lan trong vấn đề nhà ở đã mang lại nhiều lợi ích xã hội trực tiếp là giúp ổn định giá bất động sản (BĐS) và đã làm giảm mức độ đầu cơ tư nhân vào lĩnh vực này. Giải pháp này cũng tạo ra mối liên kết trực tiếp giữa quy hoạch quốc gia và địa phương về phát triển đô thị một cách thống nhất. Bằng cách kiểm soát đất đai chính quyền thành phố xác định được tốc độ phát triển đô thị của mình. Tuy nhiên, điều gì cũng có hai mặt, mối quan hệ với khu vực tư nhân tương đối yếu kém trong thời kỳ này. Bên cạnh những điểm lợi về chính sách trợ cấp, thời gian này, Chính phủ cũng đặc biệt phải đối mặt với tình trạng khan hiếm đất để phát triển hạ tầng và nhà ở xã hội. Điều này dẫn đến là Chính phủ buộc phải nghĩ đến chính sách điều chỉnh sao cho hợp lý hơn để cân bằng với các chính sách khác của quốc gia.
Giai đoạn sau năm 1990
Có sự thay đổi sâu rộng của Chính phủ ở Hà Lan về chính sách nhà ở đã tác động lớn đến thị trường nhà ở xã hội trong thời kỳ này. Vào năm 1995, chính thức kết thúc tất cả các trợ cấp của Chính phủ về nhà ở xã hội. Chính sách lúc này chuyển sang khuyến khích hoạt động của khu vực tư nhân. Khi đó, chính quyền thành phố tuy vẫn có ảnh hưởng trong các cuộc đàm phán với các nhà phát triển tư nhân nhưng nhìn chung, không thể có vai trò mạnh mẽ như lúc trước. Thay đổi chính sách trợ cấp của Chính phủ và thúc đẩy đầu tư tư nhân, đặc biệt là thông qua quyền sở hữu nhà ở tư nhân và vay vốn để phát triển nhà ở đã dẫn đến sự sụt giảm đáng kể trong phát triển nhà ở xã hội mới đã giảm 2,5%. Kết quả dẫn đến có sự tranh cãi lớn về mối quan tâm thiếu hụt nhà ở, đòi hỏi phải có những cải cách chính sách hơn nữa để giải quyết vấn đề này, bao gồm cả việc cải thiện các quy trình lập quy hoạch và quy định ảnh hưởng đến hoạt động thị trường nhà ở xã hội.
Luật Quy hoạch Không gian được Quốc hội Hà Lan sửa đổi và có hiệu lực vào năm 2008, trong đó quy định chính quyền đô thị có thể có quyền xác định các khu vực phát triển nhà ở xã hội. Đây là quy định mới so với trước đây. Cơ chế này được đề xuất để bù đắp cho vai trò suy giảm của thành phố trong vấn đề nhà ở xã hội và
quản lý đất đai. Chính quyền thành phố có thể thực hiện kế hoạch thu tài chính cho các chi phí phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng.
Hình 3. : Nhà ở tại quốc gia Hà Lan (http://www.realestateview.com.au)
Tuy nhiên, khi đối mặt với một cuộc suy thoái nghiêm trọng trong thị trường nhà ở vào năm 2003, Chính phủ Hà Lan đã có yêu cầu khẩn cấp các thành phố cần phát huy vai trò hơn nữa để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đồng thời khuyến khích các hiệp hội nhà ở cần hợp tác để đạt được một khối lượng cao hơn về nhà ở xã hội. Vì thế, ở một chừng mực nào đó, Hà Lan dường như có “thiên hướng” về chiến lược cung cấp nhà ở xã hội trước đó để kích thích nguồn cung tổng thể sau một thời gian trì trệ trong phát triển nhà ở xã hội.
Như vậy, chính sách trợ cấp truyền thống và chính sách mới sau này của Hà Lan có thể sẽ là bài học mà ở đâu đó chính quyền đô thị có thể áp dụng một phần trong bối cảnh của mình. Chính sách nhà ở xã hội có thể sẽ còn được thay đổi liên tục để phù hợp với hoàn cảnh thực tiễn.
Tình hình phát triển nhà ở tại Singapore
Tại đất nước Singapore quyền cơ bản của con người là quyền có nơi cư trú cùng với thực phẩm và quần áo. Khi xã hội phát triển, bên cạnh đó là dịch vụ nhà ở, giá cả phù hợp cho người dân. Chính sách nhà ở xã hội của Singapore thường được trích dẫn là một ví dụ thành công về mô hình nhà ở xã hội ở các thành phố châu Á. Sự can thiệp chính sách nhà ở của Chính phủ Singapore đã dần đưa đến kết quả là cả xã hội được hưởng quyền lợi về nhà ở. Khoảng 85% dân số của Singapore sống
trong nhà ở công. Trong khi rất nhiều người nghèo ở các quốc gia, kể cả quốc gia phát triển phải rơi vào tình trạng vô gia cư thì ở Singapore lại không phải như vậy. Ở đây, người nghèo có quyền tiếp cận bình đẳng về nhà ở.
Singapore là một trong những trường hợp điển hình thành công trong chính sách cho vay phát triển nhà ở xã hội, tạo cơ hội tốt cho người dân có thể tìm cho chính mình điều kiện sống phù hợp nhất. Nhiều quốc gia ở châu Á thường gặp vấn đề về nhà ở và đây cũng có thể được xem là một trong những nguyên nhân dẫn đến đói nghèo. Phong trào cải cách thế chấp cho người nước ngoài về nhà ở của Singapore đã thể hiện vai trò vô cùng quan trọng trong việc cải thiện chất lượng cuộc sống cho các cá nhân vốn trước đó không nhận được sự quan tâm thích đáng. Đối với người dân nói chung, Chính phủ đã áp dụng cả hai chính sách phát triển cơ sở hạ tầng và xóa đói giảm nghèo.
Hình 3. :
Thị trường nhà đất tại Singapore (http://money.cnn.com)
Ưu tiên hàng đầu của Chính phủ Singapore là cung cấp nhà ở. Chính phủ áp dụng chương trình thế chấp cho người nước ngoài và Ban Phát triển Nhà ở Singapore đã xây dựng, xử lý và tạo điều kiện trong việc tài trợ nhà ở giá phải chăng. Ngoài ra, Chính phủ còn áp dụng rất nhiều nguyên tắc khác nhằm bảo vệ chủ sở hữu nhà ở như duy trì giá cả ổn định, bảo đảm chất lượng cuộc sống của người sở hữu nhà ở xã hội. Trong những năm qua, chiến lược nhà ở đô thị và đất đai được thành lập từ các ngân hàng khác nhau đã dần dần chuyển từ hỗ trợ tài chính sang chiến lược đầu tư nhà ở cụ thể. Chương trình thế chấp nhà ở cho người nước ngoài của Singapore khẳng định rằng lĩnh vực nhà ở được tạo thành từ các thị trường liên quan và các thị trường này có quan hệ mật thiết với nhau nhằm mở rộng việc tiếp
Kể từ khi có chương trình thế chấp cho người nước ngoài, có rất ít trường hợp ở Singapore phải rơi vào tình trạng vô gia cư. Các cư dân thu nhập thấp nhất không bị loại trừ khỏi hệ thống này – điều này được Chính phủ thực hiện một cách triệt để nhằm tìm ra giải pháp tốt nhất về sở hữu nhà ở tại Singapore. Theo thông tin được cung cấp bởi chính quyền nhà ở công cộng, có hàng ngàn hộ gia đình đã từng không đủ tiền mua căn hộ hoặc thậm chí không đủ tiền để thuê nhà ở. Thông qua ban phát triển nhà ở của Chính phủ số người dân sở hữu nhà ở kém chất lượng và nhà tạm cũng dần được xóa bỏ và thay thế bằng căn hộ cao tầng chất lượng tốt. Ngoài ra, nhà ở xã hội ở các khu phát triển mới còn được cải thiện rất nhiều về cơ sở vật chất và hạ tầng. Và cũng chính nhờ chính sách của Chính phủ, một khi người dân không phải bê tha trong các nhà tạm thì bộ mặt đô thị cũng đẹp hơn, phát triển đô thị bền vững cũng tốt đẹp song hành cùng phát triển nhà ở xã hội
Tình hình phát triển nhà ở tại Ấn Độ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo các nhà phân tích, tuy nền kinh tế Ấn Độ đã phát triển đều đặn trong suốt thời gian qua, nhưng ngược lại lãi suất cho vay lại gia tăng và sự bất ổn tài chính ở Châu Âu và Mỹ đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản tại Ấn Độ, trong khi đó ở các nước như Trung Quốc, Brazil, Nga và Nhật Bản lại được coi là giao dịch tốt hơn. Hình 3. : Nhà đất ở Ấn Độ (http://www.track2realty.com)
Ngoài ra, một tác động khác làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại Ấn Độ là thị trường các nước Phương Tây và sự quan tâm của các nhà đầu tư tại Ấn Độ cũng bị suy giảm, mà nguyên nhân được xác định là do sự chênh lệch giữa nhà đầu tư và giá trị vốn.
Theo một công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới (Long LaSalle Jones) đã yêu cầu các nhà phát triển ở các thành phố lớn phải cân nhắc lại cơ cấu và việc bán các không gian văn phòng nhằm đạt được hiệu quả.
Một số nhà phát triển, đặc biệt là ở các thành phố như Mumbai hiện đang cung cấp các không gian văn phòng có diện tích nhỏ, thậm chí các căn hộ hạng A chỉ dao động từ 500 đến 1000 m2 và điều này được coi là trái ngược với thực trạng của một vài năm trở lại đây.
Hiện tại, các ngân hàng và các tổ chức cho vay trở nên thận trọng hơn về việc cho vay vốn đối với lĩnh vực bất động sản thương mại, bởi nhu cầu vốn từ đầu tư tư nhân và ngân hàng đã tăng lên đáng kể.
Qua số liệu thống kê cho thấy, kỳ vọng giá trị cho thuê không gian văn phòng tại Ấn Độ đã giảm xuống vị trí thứ 19 trong bảng theo dõi, con số này thể hiện rằng bất động sản văn phòng tại Ấn Độ đang gặp nhiều khó khăn trước mắt.
Tình hình bất động sản tại Mỹ
Năm nước đổ tiền nhiều nhất vào địa ốc Mỹ là các nhà đầu tư Canada, Trung Quốc, Mexico, Anh và Ấn Độ, chiếm 53% giá trị các thương vụ. Đây là những nước có truyền thống mua nhà Mỹ từ nhiều năm nay. Tuy nhiên, Canada và Trung Quốc là hai quốc gia có tốc độ tiêu thụ tăng mạnh nhất thời gian gần đây, tương đương 23%, 12%. Mexico chiếm 8% giá trị thương vụ, còn Anh và Ấn Độ mỗi nước chiếm