CHƯƠNG III KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.5.1.4Nguyên nhân
• Chính sách, pháp luật chính phủ chưa đầy đủ.
Các văn bản luật và dưới luật đưa ra nhưng không mang tính thực tế còn chồng chéo , hạn chế mâu thuẫn nhau. Như luật kinh doanh bất động sản đã đựơc thông qua nhưng chưa có văn bản hướng dẫn thực thi, chậm sửa đổi luật, khung pháp lý thiếu đồng bộ, chồng chéo hay thay đổi . Do đó các văn bản pháp lý thường chạy theo một cách thụ động.
Chính sách thu hút của chính phủ chưa thật sự hấp dẫn người đầu tư, nhiều lúc chưa đủ mạnh để chủ đầu tư vượt qua được thủ tục hành chính .
Vì thị trường bất động sản nhất là thị trường quyền sử dụng đất còn quá mới mẻ về lí luận và nhận thức thị trường chưa hoàn thiện. Đi cùng với nó là một thời gian dài nhà nước và chính quyền buông lỏng không quản lí chặt chẽ, vì vậy mà thủ tục cấp giấy chứng nhận tạo ra một cản lực cho người tham gia thị trường, quan điểm và nhận thức tuy đã có những đổi mới nhưng còn chậm so với yêu cầu đổi mới.
Thực tế cung và cầu trên thị trường cách biệt nhau quá lớn, để giải quyết được là rất khó khăn. Cầu thị trường thì quá lớn còn cung thì quá nhỏ, cung và cầu chênh lệch dẫn tới mức giá cao “ngất ngưởng” và người muốn mua thì nhiều nhưng người có khả năng thực sự là rất ít .
Do yếu tố tâm lý của người dân họ cho rằng gía đất luôn tăng và sẽ tăng mãi làm rất nhiều người đổ xô vào mua đất hay bất động sản , điều này làm cho cầu ảo tăng vọt, cung luôn nhỏ hơn cầu và giá đất thì rất cao. Rất nhiều thông tin của qui hoạch bị rò rỉ trước khi khi hoạch được công bố nên đất của các chủ sử dụng được mua đi bán lại nhiều lần, hiện tượng này là rất phổ biến ở nước ta hiện nay.
Do sự tăng giá của vật liệu xây dựng, yếu tố đầu vào.Trong qúa trình thực hiện đầu tư bất động sản, nhiều chi phí “bắt buộc” và phát sinh đã làm tăng giá bất động sản. Trong bối cảnh mặt bằng giá mới còn cao , các nhà đầu tư phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, tại số dự án đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng thầu gặp rất nhiều khó khăn nếu chậm hoặc chưa giao đất do phải chụi lãi suất ngân hàng đối với những chi phí dự thầu. Riêng đối với các dự án xây dựng khu dân cư, trên thực tế các chủ đầu tư phải tự lo kinh phí đền bù, giải tỏa được
80% dịên tích mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. Đồng thời giá cả đầu vào cho đầu tư, xây dựng nhà ở và các công trình bất động sản khác có xu thế tăng mạnh, nhất là kể từ năm 2004 cũng là nhân tố làm tăng giá thành các công trình bất động sản. Việc giá cả nguyên vật liệu xây dựng như: sắt thép, xi măng….tiền công, tiền lương xây dựng, giá vận chuyển( giá xăng, giá dầu…..) và nhiều họat động có liên quan khác đều tăng rất mạnh khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong cắt giảm chi phí xây dựng đầu tư các công trình bất động sản.