CHƯƠNG III KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.5.2Dự báo thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tiếp theo
Từ thực trạng và những hạn, khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua, đồng thời định hướng dự báo cho những năm tiếp theo nhằm giúp thị trường đi vào quỹ đạo chung trong thời kỳ hội nhập quốc tế, tạo ra một thị trường sạch, công khai, minh bạch, tạo điều kiện kêu gọi, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đây là nhiệm vụ rất quan trọng mà Đảng và nhà nước ta phải quan tâm thực hiện đặc biệt đối với các nước đang phát triển.
Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, việc cứu thị trường BĐS chính là sự chuyển hướng loại hình nhà ở cho phù hợp với tình hình. Việc này không có nghĩa là sẽ giúp giá BĐS tăng lên mà ngược lại, các chủ đầu tư phải cơ cấu lại danh mục, mục tiêu dự án, tiết giảm tối đa chi phí, thậm chí phải chịu lỗ để giải phóng hàng tồn. Song song với đó, việc đầu tư và chào bán nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ giúp thiết lập một mặt bằng giá mới trên thị trường BĐS Việt Nam và đây chắc chắn không còn là lĩnh vực siêu lợi nhuận, cứ đánh là thắng, thắng lớn như nhiều năm qua.Nhìn lại thị trường BĐS tại hai TP lớn là Hà Nội và TP HCM trong quý IV- 2012 và nửa đầu quý I - 2013 có thể thấy, sức cầu và giao dịch thành công chủ yếu ở những dự án thuộc phân khúc bình dân, có giá từ 10 - 20 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ nhỏ 38 - 70 m2. Người mua rất quan tâm đến chất lượng và tiến độ xây dựng, uy tín của chủ đầu tư. Diễn biến tiếp tục giảm giá của các dự án căn hộ tung ra thị trường từ các quý trước đó cho thấy, giá bán chưa có dấu hiệu bình ổn và đà giảm có thể tiếp tục trong 2 quý đầu năm 2013. Những căn hộ đã hoàn thiện có mức giá giảm ít hơn so với những căn hộ đang xây dựng và cũng sẽ là mảng giao dịch khá sôi động trên thị trường.Tại Hà Nội, những dự án đã có tỷ lệ lấp đầy lớn như căn hộ Dự án Hòa Phát giữ giá 33 triệu đồng/m2, N05, Vimeco giữ giá 32 - 34 triệu đồng/m2, Mipec giao dịch thành công khoảng giá 34 triệu đồng/m2. Tính đến cuối năm 2012, số căn hộ tồn trên thị trường Hà Nội vào khoảng 25.000 căn, tại TP HCM còn khoảng 28.000 căn. Cung lớn hơn cầu cho thấy, thị trường ít tín hiệu đảo chiều. Từ giữa năm 2013, thị trường sẽ thêm một lượng cung lớn căn hộ trong các
dự án nhà ở xã hội. Đây sẽ là lực lượng lập nên trật tự mới trên thị trường BĐS, kéo giá nhà thương mại giảm mạnh.
Dự báo năm 2013, phân khúc nhà liền kề, biệt thự, chung cư cao cấp vẫn tê liệt.Thông tin mới nhất từ cơ quan chức năng cho thấy, đến nay đã có gần 50% sàn BĐS phải đóng cửa do lượng giao dịch quá ít. Qua khảo sát nhanh tại một số sàn BĐS cho thấy, năm 2013 tình hình của phân khúc biệt thự và nhà liền kề sẽ vẫn tê liệt và giá nhà ở phân khúc này thuộc khu vực nội đô hay ngoại thành sẽ tiếp tục giảm, nhưng giao dịch khó tăng trở lại, đặc biệt là nhà đất liền kề, biệt thự tại các khu đô thị thì tình hình càng trầm trọng bởi nguyên nhân lớn nhất là không có nguồn kinh phí để tiếp tục hoàn thiện hạ tầng khu đô thị cũng như sự kết nối liên khu như cam kết ban đầu của các dự án. Do phần lớn sản phẩm của phân khúc này phục vụ cho nhu cầu đầu tư, khả năng đưa vào sử dụng thấp, nên mức giá hiện tại dù đã giảm mạnh, được dự báo có thể giảm nữa, do sức mua và niềm tin hiện tại thấp.…. Nhà liền kề và biệt thự đua nhau hạ giá tranh bán nhưng đến khách đi xem cũng còn thưa thớt. Mới đây, NHNN đã thông qua gói cho vay mua nhà thu nhập thấp với lãi suất 6%/năm. Đây chính là yếu tố góp phần tạo nên điểm sáng của thị trường năm 2013 và những năm tiếp theo, từ đó tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều ngành. Cơ quan chức năng kỳ vọng đây sẽ là điểm đột phá để vực dậy thị trường. (http://www.baomoi.com).
Trong nỗ lực hình thành và phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh. Quốc hội và chính phủ quan tâm thiết thực đến việc phát triển khai thông thị trường bất động sản, hòan thiện và hình thành đồng bộ các yếu tố của thị trường xác định ngành kinh tế bất động sản luôn là hướng ưu tiên phát triển, là ngành kinh tế mòi nhọn của cả nứơc đặc biệt là các nước đang phát triển. Với vai trò của mình nhà nước - chủ thể quản lí nền kinh tế xã hội thực hiện nhiệm vụ quản lí thị trường bất động sản thông qua pháp luật và bằng những công cụ vĩ mô như: công cụ hành chính( qui hoạch đô thị, kế hoạch cung cấp đất đai..), công cụ tài chính ( tài chính tiền tệ: thuế,phớ…), công cụ pháp luật. Mục tiêu chung nhất của thị trường bất động sản là nhằm sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, công trình bất động sản để thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển và cải thiện đời sống của người dân. Các giải pháp, chính sách phải hướng tới thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, theo nghĩa đảm bảo mức giá giao dịch trên thị trường không quá cao nhằm tránh gây hiện tượng “ bong bóng bất động sản” giảm chi phí sản xuất, song không để thị trường bị “đụng cứng” (để hạn chế rủi ro cho hệ thống các nhà đầu tư, nhất là đối với hệ thống ngân hàng thương mại).
Ngoài ra thị trường bất động sản phải tự quản thông qua các hội nghề nghiệp như: hiệp hội kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản,quản trị bất động
sản….mỗi tổ chức đều có qui tắc đạo đức nghề nghiệp riêng. Sự quản lí của nhà nứơc và của tự qủan của thị trường nhằm hướng tới “hình thành và phát triển một thị trường bất động sản bao gồm cả thị trường quyền sử dụng đất. Theo định hướng xã hội chủ nghĩa’’ đảm bảo sự hoạt động hiệu quả, thông suốt lành mạnh,…hình thành nên giá thị trường tránh cơ chế hai giá như hiện nay. Đồng thời xây dựng khung giá nhà đất của nhà nước sao cho phù hợp với giá thực tế của thị trường phục vụ việc qủan lí tốt hơn cho nhà nước.
Dần dần hình thành và phát triển một thị trường bất động sản bền vững, hạn chế biến cố và rủi ro, khơi thông thị trường thu hút mọi đối tượng tham gia kể cả các đối tượng có yếu tố nước ngoài.
Với những giải pháp được đánh giá là đúng và khả thi, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, sự vào cuộc của các cơ quan quản lý từ cấp Trung ương đến địa phương, sự cố gắng, nỗ lực tự điều chỉnh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cộng đồng trách nhiệm của các tổ chức tín dụng, cùng với sự hồi phục của kinh tế thế giới, sự ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước, lạm phát được kiềm chế, lãi suất tín dụng giảm đến mức hợp lý nghĩa là phải tái cấu trúc thị trường tiền tề, cấu trúc ngân hàng, thị trường bất động sản và đặc biệt là niềm tin của người dân đối với thị trường, thì thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013 sẽ có bước cải thiện, phục hồi, tạo đà cho sự phát triển ổn định vào các năm tiếp theo. (http://vneconomy.vn).
Trong năm 2013 sẽ có những khuynh hướng nguồn vốn tích cực cho thị trường bất động sản. Nguồn vốn đó chính là việc Chính phủ cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung ương kế hoạch năm 2013 và vốn trái phiếu chính phủ giai đoạn 2013 - 2015 trong năm 2012 nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và kích thích tăng tổng cầu. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng sẽ đón nhận nguồn vốn từ các ngân hàng có lãi suất cho vay tiếp tục hạ. Báo cáo của 69 tổ chức tín dụng cho thấy, có 71% các khoản vay cũ được hưởng mức lãi suất 15%/năm và các khoản vay mới có mức lãi suất 10 - 15%/năm. Ngoài ra, nguồn vốn từ các quỹ nhà ở kích thích nguồn cầu, quỹ mở, quỹ đầu tư bất động sản. Đó chính là những tín hiệu tốt cho thị trường, đặc biệt là ở góc độ vốn đầu tư”. (http://vneconomy.vn).
Trong bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản năm 2013, trong những năm tiếp theo cũng phải thận trọng và đánh giá thật sát từng phân khúc thị trường bất động sản.Đối với phân khúc bất động sản nhà cao cấp, mặc dù giảm giá nhiều nhưng do các nhà đầu tư/phát triển bất động sản đang rút ra dần nên nguồn cung hiện đang có giảm sút, có thể gây ra thiếu hụt nguồn cung trong những năm tới. Cung bị hụt giá sẽ tăng. Phân khúc trung bình khá cũng tương tự. Thu nhập của
người dân đang tăng lên, nhu cầu nhà trung bình khá cũng sẽ tăng lên. Nên phân khúc này cũng cần thiết được đầu tư. Trong khi đó, phân khúc nhà bình dân hiện đang phân hóa, nhà đầu tư tập trung rất nhiều để bán nhanh. Nhiều nhà đầu tư đã gặp thành công như Nam Long, nhưng cũng có những nhà đầu tư/ công ty gặp khó khăn do không bán hàng được. Bán hàng không được ở đây là do: (i) kỳ vọng của người dân giá còn xuống nữa, nên người ta so đo chọn lựa; (ii) Nhu cầu có khả năng thanh toán vẫn còn thấp – nguồn lực tài chính còn ít. ( http://oct.vn/vn).
Trong những năm tiếp theo thị trường bất động sản sẽ có xu hướng phục hồi và sôi động trở lại cùng với sự điều hành, tổ chức của chính phủ và các nhà đầu tư trong tình hình kinh tế hội nhập, nhiều chính sách, giải pháp sẽ được đưa ra áp dụng phù hợp thực tiễn, đặc biệt là các cơ chế chính sách của nhà nước về lĩnh vực bất động sản, đồng thời cùng trách nhiệm, đạo đức của cán bộ quản lý, thực hiện công tác này.
CHƯƠNG 4