CHƯƠNG III KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.5.1 Thực trạng thị trường nhà đất Việt Nam
3.5.1.1 Sự hình thành thị trường bất động sản VN
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Từ khi có sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở ban đầu của sản xuất hàng hóa tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Các hình thức ban đầu này là bước sơ khai ban đầu của thị trường bất động sản được hình thành.
Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường hàng hóa bất động sản .
Khi quá trình sản xuất phát triển, qui mô, số lượng, các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng :mua bán. cho thuê, thế chấp...đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển linh hoạt để đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường ngày càng mở rộng gồm: tư nhân, doang nghiệp, nhà nước...hàng hóa tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng và chủng loại. Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản phát triển làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới....để làm cầu nối cung – cầu hàng hóa bất động sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với việc gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo. Nhu cầu giao dịch ngày càng đa dạng, phong phú của các tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản thông qua các tổ chức trung gian, môi giới, tư vấn...Chính vì vậy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư.
Quá trình hội nhập kinh tế củamột quốc gia cũng đòi hỏi phải có một thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về đất đai. Bất động sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế. Đặcbiệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Do đó, để phát triển hoạt động kinh tế quốc dân, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất động sản phát triển đáp ứng nhu cầu về: định giá, tư vấn, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh...
Đối với nước ta đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng là vấn đề hết sức quan trọng.
Nghị quyết đại hội đại biểu tòan quốc đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định:”quản lí chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai …thực hiện đúng luật đất đai, tổ chức quản lí tốt thị trường bất động sản’.
Ở thời kì này, các giao dịch ngầm diễn ra mạnh mẽ mặc dù không đựơc nhà nứơc cho phép.
Nghị quyết đại hội đại biểu toàn quốc đảng Cộng Sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng định “ hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật; từng bứơc mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nứơc ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”.
Nghị quyết đại hội VIII, IX đã xác lập chủ trương đường lối mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lí nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Chính vì vậy mà đã có nhiều sàn giao dịch bất động sản được thành lập, hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện, tạo điều kiện cho mọi đối tượng tham gia. Phát triểnThị trường bất động sản bền vững, kích thích thị trường họat động hiệu quả tăng trưởng nền kinh tế cả nước.
Giờ đây, hoạt động của thị trường bất động sản đã có khá nhiều các văn bản, các qui định hướng dẫn như:
- Luật đất đai : qui định, các điều luật chung nhất về sở hữu, sử dụng, quyền và trách nhiệm của người sở hữu đất….
- Luật nhà ở: được thông qua kì họp thứ 8 quốc hội khóa X ngày 09/12/2005 là cơ sở để điều chỉnh các hoạt động về nhà ở. Tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành luật cũng chưa rõ ràng khó thực hiện.
- Luật kinh doanh bất động sản: điều chỉnh các họat động giao dịch, quản lí giao dịch trên thị trường bất động sản, đã được trình quốc hội vào tháng 10/2005. Mặc dù dù luật kinh doanh bất động sản đã được thông qua nhưng vẫn còn nhiều sai sót cần bổ sung, chỉnh sửa thêm.
- Luật đăng kí bất động sản có vai trò rất lớn trong việc xác lập chủ sở hữư tài sản là nhà và quyền sử dụng đất, tuy nhiên luật này cũng chưa được trình quốc hội.
- Các văn bản hướng dẫn dưới luật, các nghị định, thông tư và nhiều văn bản hướng dẫn khác.