CHƯƠNG III KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.2.3 Thị trường BĐS Hà Nội: Nguội lạnh với các chỉ số đi xuống
Theo Báo mua bán nhà đất (2013):
Mưa dồn dập, xối xả từ 2 cơn bão trút xuống Hà Nội chỉ trong vòng 1 tuần vừa nhận chìm nhiều con phố của thủ đô xuống dòng nước xiết, vừa như thêm một lần nữa nhấn sâu thị trường BĐS xuống vòng xoáy bất định, trùng hợp với kết quả khảo sát mới nhất của Savills cho thấy các chỉ số về giá, về tồn kho, về giao dịch trên thị trường BĐS của Hà Nội vẫn tiếp tục đi xuống.
Tính đến thời điểm này, thị trường BĐS Hà Nội đã trải qua tròn 2 năm đi xuống kể từ quý II năm 2011. Theo ghi nhận của Savills, mặt bằng giá của thị trường, tính cả các dự án mới đã giảm khoảng 30% so với quý II năm 2011. Nếu cách đây 2-3 năm, giá một căn hộ có chất lượng trung bình ở khu vực trung tâm như chung cư Vinaconex, chung cư M3-M4 Nguyễn Chí Thanh, chung cư 101 Láng Hạ… tối thiểu cũng xấp xỉ trên 40 triệu đồng/m2 thì nay cũng giảm về 33-35 triệu đồng/m2. Căn hộ ở khu vực xa trung tâm nhưchung cư Nàng Hương (Nguyễn Trãi), chung cư Lilama (Minh Khai), chung cư Mỹ Đình-Mễ Trì (Từ Liêm)… có giá trên 30 triệu đồng/m2 thì nay chỉ ở mức 21-23 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây là mức giá mà người bán mong muốn và rao trên các trang mạng mua bán hoặc qua các văn phòng BĐS, chưa phản ánh giá mua bán thực.
Cùng với chỉ số giá, chỉ số tồn kho BĐS ở thị trường Hà Nội cũng giảm theo, song điều này không phản ảnh sức mua tăng của thị trường bởi một mặt, các dự án mới đăng ký không có nguồn tài chính để thực hiện buộc phải trả lại quỹ đất cho Thành phố, mặt khác, có một số dự án đi vào hoàn thiện đã thanh lý được một phần hợp đồng ký từ nhiều năm trước với khách hàng, ngoài ra, nhiều dự án đang trong giai đoạn xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nên cũng tác động đến chỉ số tồn kho. Theo báo cáo mới nhất của UBND TP Hà Nội, số lượng căn hộ chung cư tồn kho (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 5.789 căn, tương ứng 566 nghìn m2. Còn đối với nhà thấp tầng, số tồn kho cũng đạt tới 3.483 căn.
Về dài hạn, căn hộ chung cư tồn kho còn có cơ hội xoay trở với các giải pháp như chuyển đổi mục đích sử dụng, chia nhỏ để bán với những căn diện tích lớn, hoặc cho thuê làm văn phòng… Song đối với nhà thấp tầng kiểu biệt thự, hoặc nhà liền kề, hiện vẫn chưa nhìn thấy lối thoát. Đây cũng chính là phân khúc đông cứng nhất của thị trường khiến các nhà đầu tư, đầu cơ “đau đầu” nhất. Kể cả bán rẻ, bán cắt lỗ vài chục % thì giá một căn biệt thự vẫn quá lớn so với khả năng chi trả chung, tối thiểu từ 5-7 tỷ đồng/căn. Đây là con số quá lớn trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay. Rất có thể trong thời gian tới, khi một số nhà đầu cơ không còn đắp đổi được lợi nhuận từ các khoản đầu tư khác-với vàng và chứng khoán hay hoạt động kinh doanh đều lình xình bất ổn - để trả lãi ngân hàng, sẽ diễn ra một làn sóng kê biên BĐS.
Hình 3. : Thị trường nhà ở Hà Nội (http://www.muabannhadatminhhung.com)
Trong khi thị trường vẫn ngày một trầm lắng thì Hà Nội lại chứng kiến hàng loạt dự án các bê bối trong lĩnh vực BĐS như dự án C1 Thành Công, 143 Trần Phú (Hà Đông), Hòa Bình Green City (505 Minh Khai), 409 Lĩnh Nam, Bắc An Khánh - Splendora (Hòa Lạc)… Có dự án hàng năm trời không xin được giấy phép, có dự án chủ đầu tư lừa hàng trăm tỷ đồng của khác hàng rồi lẩn trốn, có dự án bàn giao với chất lượng thấp hơn nhiều lần so với cam kết… Mặt trái của một thị trường bùng phát - tự phát đang dần lộ diện mà người chịu thiệt không ai khác vẫn là khách hàng. Những sự vụ này xảy ra liên tục, càng dấy lên tâm lý bất an và niềm tin không những không được củng cố mà thêm phần lung lạc, tác động rất xấu lên tâm lý của người mua trên thị trường khiến sức mua không hề được cải thiện, đặc biệt đối với các dự án mới mở bán.Thị trường nhà ở là vậy, nhìn sang thị trường văn phòng cho thuê cũng không tích cực hơn. Chỉ số toàn thị trường này đạt 56 điểm, giảm 3 điểm theo quý và 12 điểm theo năm trong quý 2/2013. Giá thuê bình quân của thị trường cũng giảm 1% theo quý và 9% theo năm, giảm công suất bình quân 3% theo quý và 7% theo năm. Trong quý 2 năm nay, thị trường cho thuê văn phòng đón nhận 6 tòa nhà mới với 104.600 m2 sàn với công suất trung bình chỉ đạt 35%. Mức giá thuê trung bình của các văn phòng hạng A cũng giảm 3,4% theo quý.
Ở mọi phân khúc, thị trường BĐS Hà Nội vẫn cho thấy một tông màu xám và chưa có, dù chỉ một chấm son để tạo tiền đề cho cơ hội cân bằng và tăng trưởng trở lại của thị trường. Tuy nhiên, hậu quả và hệ lụy của cơn bạo phát BĐS những năm qua vẫn còn phía trước với những làn sóng bán tháo, phá sản, kê biên đang ở rất gần.
* Tình hình chung:
Thị trường bất động sản thời gian qua đã đóng băng và gần như nguội lạnh. Chính phủ và các ngành chức năng đã tìm mọi biện pháp để làm nóng lên thị trường này với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 đã chính thức được triển khai từ 1/6/2013, tuy nhiên con số thống kê mới đây cho thấy, tính đến thời điểm này, mới có 30 dự án và vài chục người dân tiếp cận được nguồn vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.
Như vậy, đã hơn 2 tháng trôi qua, song, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nhằm kích cầu thị trường bất động sản hầu như chưa phát huy được hiệu quả. Theo phản ánh của các doanh nghiệp cũng như người dân, việc tiếp cận nguồn vốn này rất khó
khăn, từ khâu làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, thủ tục chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, đến việc xác nhận của các cấp, chính quyền về thực trạng nhà ở tại các địa phương.
Một vấn đề đáng chú ý trong Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước để triển khai gói cứu trợ 30 nghìn tỷ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở khiến nhiều người thu nhập thấp lo ngại chính là thời hạn cho vay được quy định là 10 năm. Theo ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước, thì Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng cho vay tối thiểu 10 năm với lãi suất thấp, còn sau 10 năm thì có thể theo lãi suất thị trường. Như vậy, người dân có thể vay 10 – 15 năm hoặc lâu hơn tùy theo khả năng tài chính để các ngân hàng thẩm định và quyết định cho vay
Có thể nói rằng, người thu nhập thấp là đa số người lao động, cán bộ công nhân viên chức, có mức thu nhập chỉ vừa đủ nhu cầu thiết yếu và cơ bản, không có khả năng tích lũy mua nhà. Do đó, giải quyết nhà cho người thu nhập thấp là một vấn đề cấp bách, tuy nhiên, với lãi suất như thế nào cho hợp lý để người thu nhập thấp có thể mua được nhà thì các cơ quan chức năng cần tính toán cho hợp lý. Bên cạnh đó, Nhà nước có thể thiết kế các khu nhà cho người thu nhập thấp theo một cách riêng phù hợp cho sinh kế của người thu nhập thấp. Nó đảm bảo chỉ dành cho người thu nhập thấp và người thu nhập cao không có mong muốn vào ở tại các khu này.(Lạc Sơn , 2013)
Theo Từ Nguyên (2013) : “Tồn kho bất động sản đang giảm mạnh”
Tại cuộc họp của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sáng 9/8, dẫn báo cáo của 56/63 tỉnh, thành, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 108.773 tỷ đồng, giảm 15,4% so với quý 1/2013.
Bộ Xây dựng đánh giá, qua số liệu tồn kho nêu trên cho thấy, giá trị tồn kho của tháng 6/2013 là 108.773 tỷ đồng, đã giảm so với quý 1/2013 là 128.548 tỷ đồng, trong số đó căn hộ tồn kho giảm khá nhiều, tiêu biểu là Tp.HCM và Khánh Hoà.
Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư là 27.805 căn, tương đương 41.542 tỷ đồng, chiếm 38,19%.
Tồn kho nhà thấp tầng là 15.007 căn, tương đương 27.445 tỷ đồng, chiếm 25,23%; tồn kho đất nền nhà ở 9.937.385m2, tương đương 33.951 tỷ đồng; đất nền thương mại khác 2.016.915m2, tương đương 5.835 tỷ đồng.
Riêng tình hình tồn kho bất động sản tại Hà Nội, tính đến hết tháng 6/2013, tổng tồn kho là 9.651 căn hộ/nhà ở, tương đương 17.060 tỷ đồng. Trong đó tồn kho căn hộ chung cư 2.306 căn với giá trị gần 3.700 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng là 3.483 căn, tương đương 10.127 tỷ đồng, chiếm 59,4%; tồn kho căn hộ chung cư thương mại do doanh nghiệp đầu tư để bán cho cán bộ, công nhân viên chức của Thành phố là 3.862 căn, tương đương 3.244 tỷ đồng.
Bộ Xây dựng cho biết, nếu so sánh với lượng tồn kho của tháng 6/2013 nêu trên với quý 1/2013 thì không tăng, nhưng so với lượng tồn kho tháng 12/2012 thì trên địa bàn Hà Nội có tăng 3.862 căn do mới có báo cáo bổ sung.
Đối với tình hình tồn kho bất động sản trên địa bàn Tp.HCM, tính đến hết tháng 6/2013, tổng giá trị tồn kho khoảng 26.698 tỷ đồng. Trong đó tồn kho căn hộ chung cư là 12.613 căn, tương đương 22.414 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng 326 căn, tương đương 2.440 tỷ đồng; tồn kho đất nền nhà ở 265.753m2 với giá trị 1.407 tỷ đồng, tồn kho đất nền thương mại, văn phòng 437 tỷ đồng.
Tại Tp.HCM, lượng căn hộ tồn kho đã giảm 1.877 căn so với thời điểm tháng 12/2012.Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, do còn nhiều địa phương chưa báo cáo, cập nhật tình hình nên số liệu tổng hợp về tồn kho cả nước như trên là chưa đầy đủ và chính xác.
Bộ Xây dựng đánh giá, qua số liệu tồn kho nêu trên cho thấy, giá trị tồn kho của tháng 6/2013 là 108.773 tỷ đồng, đã giảm so với quý 1/2013 là 128.548 tỷ đồng, trong số đó căn hộ tồn kho giảm khá nhiều, tiêu biểu là Tp.HCM và Khánh Hoà.
Tuy nhiên, một số địa phương số liệu hàng tồn kho lại tăng như Cần Thơ, Đắc Lắc…Đồng thời nhà thấp tầng và đất nền cũng có xu hướng giảm nhưng không nhiều.