Bài viết nghiên cứu những vấn đề liên quan đến công tác thực hiện đánh giá trong thời gian vận hành khai thác nhà chung cư sẽ góp phần hoàn thiện và nâng cao chất lượng, hiệu quả đầu tư đối với xã hội.
NGHIÊN CỨU KHOA HỌC nNgày nhận bài: 10/8/2021 nNgày sửa bài: 24/8/2021 nNgày chấp nhận đăng: 26/9/2021 Nghiên cứu thực công tác đánh giá nhà chung cư giai đoạn vận hành, khai thác Researching the issues related to the task of implementing the assessment during the period of operation, exploit on apartment > TS TRẦN THỊ QUỲNH NHƯ Trường Đại học Xây dựng Miền Trung 30 TÓM TẮT: Hiện nay, đánh giá dự án đầu tư xây dựng nói chung hay dự án nhà chung cư nói riêng quan tâm đến đánh giá tính hiệu q trình hình thành dự án là: giai đoạn trình đầu tư, chưa thật trọng đến công tác đánh giá thời điểm khai thác vận hành cơng trình xây dựng, cụ thể báo đề cập đến khai thác nhà chung cư mục đích để nhà chung cư hỗn hợp Thực tế cho thấy chi phí sử dụng để vận hành khai thác cơng trình xây dựng lớn gấp nhiều lần so với chi phí bỏ để có sản phẩm xây dựng Do đó, khơng có đánh giá giai đoạn vận hành khai thác cơng trình xây dựng gây nhiều tổn thất, lãng phí đến nguồn lực xã hội người sử dụng Chính thế, báo tác giả nghiên cứu vấn đề liên quan đến công tác thực đánh giá thời gian vận hành khai thác nhà chung cư góp phần hồn thiện nâng cao chất lượng, hiệu đầu tư xã hội Từ khóa: nhà chung cư; đánh giá; khai thác; vận hành ASTRACT: Currently, when it comes to assessing construction investment projects in general or the project of apartment in particular, the only factor that matters is assessing the efficiency during the process of project formation, these include the stages investment duration, considerable attention has not been paid to the assessment task at the time of exploiting the operation of the construction work, in concrete, this article mentions exploiting apartment exploiting to serve the purpose of accommodating and complex apartment Reality show that the use expensive to operate and exploit the construction works are far larger than those of the financial figure spent on the sites Without the assessment during the operation process, lot of undesirable loss wastefulness would be caused, which in turn negatively impacted social sources and users Therefore, the author of this article researches into the issues related to the task of implementing the assessment during the period of operation on apartment, which contributes to completing and enhancing the quality, efficiency of investment to the entire society Keyswords: apartment; assessment; exploit; operate ĐẶT VẤN ĐỀ Theo Thông tư số 21/2019/TT - BXD ban hành ngày 31/12/2019 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Nhà chung cư “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp” Như nhà chung cư phải sử dụng cơng năng, mục đích thiết kế nội dung dự án phê duyệt đưa vào sử dụng vận hành, khai thác Hiện nay, có nhiều quy định việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định pháp luật nhà ở, pháp luật có liên quan Theo quy định hành Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động Ban quản trị nhà chung cư khoản phí, lệ phí khác q trình sử dụng nhà chung cư, quy định hoạt động bảo trì nhà chung cư phải tiến hành theo Quy trình bảo trì phê duyệt…Tuy nhiên chưa có thực quản lý cơng tác đánh giá khai thác, vận hành nhà chung cư, kể xây dựng tiêu chí để phân hạng nhà chung cư: (1) Nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; (2) Nhóm tiêu chí hệ thống, thiết bị kỹ thuật; (3) Nhóm tiêu chí dịch vụ, hạ tầng xã hội; (4) Nhóm tiêu chí chất lượng, quản lý, vận hành 10.2021 ISSN 2734-9888 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Trong thời gian qua, nhiều lý khác có tách biệt đầu tư xây dựng quản lý khai thác, vận hành cơng trình xây dựng Chính mà thiếu gắn kết quản lý dự án giai đoạn chuẩn bị, thực giai đoạn vận hành khai thác dự án Hầu hết dự án đầu tư xây dựng quan tâm đến giai đoạn đầu tư, chưa thực đánh giá hiệu dự án sau đầu tư, tức giai đoạn vận hành khai thác Đây tồn quản lý dự án đầu tư xây dựng nước ta Do đó, nghiên cứu thực đánh giá dự án nhà chung cư giai đoạn vận hành khai thác cần thiết tiến hành độc lập, định kỳ theo giai đoạn sử dụng nhà chung cư nằm việc quản lý vòng đời dự án đầu tư xây dựng Qua bên thụ hưởng đạt đến mong muốn: - Đối với người sở hữu hay sử dụng phải trì tiện ích suốt q trình khai thác, thuận lợi hoạt động ngày tương xứng với chi phí mà họ bỏ ra, tạo n tâm sinh sống, nâng cao dân trí, có giá trị nhà chung cư tốt việc định giá sản phẩm sau; - Còn chủ đầu tư, hay Ban quản lý, Ban quản trị nhà chung cư, thông qua việc đánh giá xếp hạng nhà chung cư yếu tố góp phần nâng cao thương hiệu uy tín bên có liên quan, từ có lợi thực dự án Khi tổ chức đánh giá giai đoạn vận hành, khai thác nhà chung cư kiểm chứng chất lượng hiệu dự án phân tích xây dựng giai đoạn trước Từ phát tồn tại, bất cập chưa phù hợp trình triển khai thực dự án vận hành khai thác Việc đánh giá thực định kỳ giai đoạn khai thác cơng trình xây dựng dựa tiêu chí xác định phù hợp với tính chất mục tiêu dự án Kết việc đánh giá sở đề điều chỉnh vấn đề dự án đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo mục tiêu ban đầu đề ra, giảm thiểu tổn thất đồng thời học đáng giá cho việc đầu tư dự án khác tương lai 2.1 Xây dựng trình tự đánh giá Để đảm bảo thực công tác đánh giá sau dự án khoa học thuận tiện, tác giả xây dựng trình tự theo sơ đồ Hình 2.1 Xác định dự án cần đánh giá Xây dựng tiêu chí Thực khảo sát Phân tích số liêu So sánh với mục tiêu ban đầu Kết luận - Kiến nghị Hình 2.1 Trình tự đánh giá giai đoạn vận hành khai thác Phương pháp đánh giá Mục tiêu dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư xây dựng hệ thống mạng lưới khu dân cư sinh sống hoàn thiện đồng đáp ứng tốt nhu cầu nhiều cư dân liên quan đến đô thị hóa Các dự án nhà chung cư tảng, tiền đề để xếp lại phần không gian sống khu vực, vùng tồn lãnh thổ quốc gia, góp phần hồn thiện chỉnh trang thị Hiệu thúc đẩy tạo tiềm phát triển đô thị Đối với dự án nhà chung cư mục đích dự án hầu hết chủ đầu tư phải tối đa hóa lợi nhuận, quản lý Nhà nước góp phần thị hóa, sử dụng quỹ đất cho nhà hợp lý điều kiện để ổn định phát triển toàn kinh tế quốc dân trong tương lai, người có nhu cầu hay mục đích kinh doanh họ mong muốn tiện ích nhiều với chi phí thấp Do đó, mục đích dự án cần phải lấy lợi ích kinh tế - xã hội đích phải đạt được, mà cụ thể việc thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực, nâng cao mức sống người dân khu vực dự án khu vực lân cận Sau dự án đầu tư xây dựng vào khai thác, vận hành cần lập kế hoạch đánh giá dự án, thời điểm đánh giá lần đầu thường vào năm thứ sau vào khai thác Việc đánh giá chuyên gia tư vấn độc lập tiến hành theo nội dung tiêu chí xác định cụ thể tùy thuộc tính chất dự án Đối với dự án đầu tư xây dựng nói chung dự án nhà chung cư, khung mẫu nội dung tiêu chí đề xuất sau: Lợi ích dự án nhà chung cư (kết đầu dự án) - Lợi ích ngành Xây dựng: Giảm chi phí khai thác, tiết kiệm quỹ đất, tạo lập môi trường không gian sống an tồn, văn minh, - Lợi ích ngồi ngành Xây dựng: tạo khơng gian sống với nhiều tiện ích, giảm thời gian lại số hoạt động cư dân trình sinh hoạt, thúc đẩy phát triển ngành sản xuất khác - Lợi ích khơng (hoặc khó) lượng hố được: an ninh, hạn chế tác động tiêu cực đến môi trường sinh thái mơi trường xã hội, thúc đẩy văn hóa số lĩnh vực khác phát triển… Chi phí dự án (nguồn lực đầu vào dự án) Các chi phí dự án bao gồm phần vốn đầu tư cần thiết cho việc thực dự án phần chi phí vận hành khai thác vịng đời dự án Tuỳ theo tính chất dự án chi phí khác Các khoản mục chi phí dự án thường gồm thành phần - Chi phí cho việc đầu tư xây dựng mới; - Chi phí cho q trình vận hành khai thác dự án gồm chi phí quản lý bảo trì sửa chữa cơng trình chung nhằm trì lực thơng qua cơng trình, điện, nước, xanh… 2.2 Xây dựng tiêu chí đánh giá Đánh giá tính phù hợp Phù hợp với sách phát triển kinh tế xã hội vùng, khu vực địa phương nơi ảnh hưởng dự án Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng, khu vực; phù hợp với quy hoạch phát triển sở hạ tầng, mạng lưới giao thông khu vực Phù hợp với nhu cầu địa phương nơi có dự án Đánh giá tính hiệu suất Năng lực sử dụng Hao phí nguồn lực đầu vào (tiền, thời gian, sức lao động…) với lực thông qua lực thực tế Diện tích chiếm dụng đất so với lưu lượng thiết kế lực thực tế khai thác Đánh giá tính hiệu quả: Chỉ tiêu lợi ích kinh tế, tài dự án Chỉ tiêu khai thác dự án ISSN 2734-9888 10.2021 31 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC Xác định tác động nhà chung cư Xác định vấn đề nghiên cứu Hỏi ý kiến chuyên gia Nhận dạng yếu tố tác động dự án tới người dân doanh nghiệp Tham khảo ý kiến chuyên gia Cơ sở lý thuyết Thiết kế bảng câu hỏi Khảo sát - Sử dụng phần mềm SPSS 20 - Ước lượng tham số tổng thể (trung bình tổng thể: mean) - Phân tích nhân tố - Kiểm định mối liên hệ biến Phân tích liệu Kết nghiên cứu Hình 2.2 Quy trình nghiên cứu Đánh giá tính tác động: Đánh giá tác động tích cực, tác động tiêu cực dự án kinh tế, đơn vị khai thác người dân khu vực chịu ảnh hưởng dự án Đánh giá tính bền vững: Tiêu chí kinh tế (khơng bao gồm nội dung trùng lặp với đánh giá tính hiệu quả) gồm tiêu: cách thức vận hành dự án; công tác bảo trì, tu, sửa chữa; giá trị gia tăng đất Tiêu chí xã hội gồm tiêu: an toàn; khả tiếp cận Tiêu chí mơi trường gồm tiêu về: mơi trường khơng khí tiếng ồn; liên quan đến hệ sinh thái Trong phương pháp thực hiện: tiêu chí cụ thể tính hiệu quả, tính tác động tính bền vững thơng qua nội dung: Tính hiệu quả: Tiêu chí đánh giá, xem xét dựa mối quan hệ lợi ích dự kiến dự án kết đầu dự án, tập trung tiêu chí tài - kinh tế: Các tiêu tổng quát: - Chỉ tiêu giá trị ròng tài F-NPV kinh tế E-NPV; - Chỉ tiêu suất thu lợi nội tài F-IRR kinh tế E-IRR; - Chỉ tiêu tỷ số thu chi tài F-B/C lợi ích chi phí E-B/C; - Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn Các tiêu lợi ích: - Chi phí khai thác, vận hành; - Tiết kiệm thời gian lại sinh sống; - Tiết kiệm quỹ đất dành cho xây dựng - Các lợi ích xã hội khác Tính tác động: Dự án xem xét thay đổi khu vực dự án với mục đích mục tiêu ban đầu dự án: - Kết đạt so với mục tiêu mục đích dự án; - Những ảnh hưởng tích cực tiêu cực dự án; - Những thay đổi sống dân vùng dự án Tính bền vững: - Mục đích dự án có tiếp tục thực sau đưa vào vận hành khai thác? 32 10.2021 ISSN 2734-9888 - Mục tiêu tổng thể dự án có đạt tương lai? - Việc trì chất lượng dự án để đảm bảo thực mục tiêu? Cơng tác bảo trì, bảo dưỡng thường xun có đảm bảo công suất khai thác hay không? - Chênh lệch giá trị đất bên cạnh xung quanh khu vực; - Tăng khả tiếp cận hoạt động? - Mức độ nhiễm mơi trường khơng khí tiếng ồn? 2.3 Xây dựng quy trình nghiên cứu thu thập số liệu Quy trình nghiên cứu nhằm xác định mức độ ảnh hưởng dự án theo nhóm tiêu chí đến đời sống kinh tế xã hội khu vực dự án thực Hình 2.1 Xây dựng bảng câu hỏi khảo sát Xây dựng thang đo Thang đo dùng khảo sát dự án nhà chung cư giai đoạn khai thác, vận hành sử dụng thang đo Likert 5, yếu tố hỏi đánh giá với mức từ (rất đồng ý không đồng ý) Thu thập liệu Đối tượng khảo sát Vì mối quan hệ lợi ích bên khai thác vận hành nhà chung cư khác nên đối tượng khảo sát phục vụ nghiên cứu khác bao gồm: - Nhóm 1: cư dân sinh sống nhà chung cư; - Nhóm 2: doanh nghiệp (các đơn vị kinh doanh), ban quản lý, chủ đầu tư, quan quản lý Nhà nước khu vực nhà chung cư Phương pháp thu thập liệu: nghiên cứu sử dụng phương pháp để thu thập liệu: - Phỏng vấn bán cấu trúc (Semi-structured interviews): Áp dụng để thu thập liệu giai đoạn đầu nghiên cứu, tiến hành việc vấn trực tiếp số hộ dân doanh nghiệp tòa nhà chung cư Phương pháp giúp nhận dạng yếu tố ảnh hưởng dự án để đưa vào bảng câu hỏi khảo sát đại trà - Gửi bảng câu hỏi trực tiếp: sau hoàn chỉnh yếu tố bảng câu hỏi, phương pháp gửi bảng câu hỏi trực tiếp tới đối tượng khảo sát thực bước khảo sát thử nghiệm khảo sát thức Bên cạnh đó, trình độ dân trí người dân không đồng nên số trường hợp, khảo sát viên phải giải thích cặn kẽ yếu tố bảng câu hỏi thực kỹ thuật vấn, sau giúp đáp viên hoàn thành bảng câu hỏi để thu thập liệu cho nghiên cứu Bảng 2.1: Mô tả thang đo Đánh Thang đo Mơ tả giá tỷ lệ Hồn tồn đồng ý với ý kiến nêu Rất đồng ý mục hỏi Đồng ý Đồng ý với ý kiến nêu mục hỏi Không Không đồng ý khơng phản bác ý có ý kiến kiến nêu mục hỏi Không Không đồng ý với ý kiến nêu đồng ý mục hỏi Rất không Rất nhiều lý để không đồng ý với ý đồng ý kiến hỏi Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát Như nói trên, đối tượng nghiên cứu gồm hai nhóm hộ dân doanh nghiệp hoạt động khu vực nhà chung cư (nếu có) Do vậy, bảng câu hỏi khảo sát thiết kế thành bảng: bảng câu hỏi khảo sát nhóm bảng câu hỏi khảo sát nhóm Đề xuất số nội dung liên quan đến câu hỏi khảo sát: Đối với bảng câu hỏi nhóm 1: - Yếu tố kinh tế: tiết kiệm chi phí lại, giá trị tăng theo thời gian, loại phí quản lý, giảm loại phí sinh hoạt, tăng thu nhập từ hoạt động khu vực ; - Việc làm, dân trí: tạo hội việc làm, cải thiện đời sống, dân trí nâng cao, chia cắt khơng gian sống, hoạt động sửa chữa đơn lẻ gây trật tự ; - Môi trường: tạo cảnh quan xung quanh, vệ sinh chung, giải nhà ở, sử dụng hợp lý tài nguyên đất, sử dụng nhiều không gian chung, ô nhiễm tiếng ồn, tiện ích lân cận khu vực sinh sống, xanh xung quanh, hỗ trợ ban quản lý tòa nhà ; - An ninh: điều kiện an toàn sống đảm bảo, tăng cường cơng tác bảo vệ; hệ thống phịng chống cháy nổ đảm bảo, kiểm soát vào khu vực, hệ thống camera kiểm soát hành lang, bãi đỗ xe cao điểm lại khó khăn ; - Các vấn đề khác mối quan hệ ban quản lý với cư dân sinh sống, bảo vệ tòa nhà, hệ thống giao thông, kết nối thuận lợi, diện tích cơng cộng, hành lang, hệ thống gas, xử lý rác thải, nước, điện sinh hoạt, đèn chiếu sáng hành lang, nơi sinh hoạt chung, hoạt động thang máy, thang Đối với bảng câu hỏi nhóm 2: - Bảo trì chi phí: thực bảo trì/ năm; tăng phí bảo trì, phí quản lý, phí cho thuê (nếu có) ; - An ninh: quản lý vào khu vực tòa nhà, cổng an ninh hệ thống camera, thang máy, khu vực để xe ; - Các tiện ích: khu thể thao, thiết bị thể thao, bể bơi công cộng, khu vui chơi cho thiếu nhi, cơng viên, phịng đợi, khu lễ tân, sân vườn, chiếu sáng an ninh ; - An tồn: bình chữa cháy, báo khói, báo động, phun nước, lối hiểm ; - Năng lượng, nước vệ sinh: quản lý điện, gas, máy biến áp, hệ thống cung cấp nước, ánh sáng tự nhiên, hệ thống thơng gió, vệ sinh chung - Dịch vụ: hướng dẫn, tiếp nhận thông tin cư dân sinh sống, thu gom xử lý rác sinh hoạt ; - Những vấn đề đơn vị khai thác: thái độ Ban quản lý tòa nhà, thái độ phục vụ xử lý tình huống… Vấn đề nghiên cứu xác định mức độ ảnh hưởng dự án theo nhóm tiêu chí đến đời sống kinh tế xã hội người dân doanh nghiệp khu vực dự án Tiếp tục nghiên cứu sở lý thuyết tham khảo ý kiến chuyên gia để nhận dạng tác động dự án hoạt động khai thác địa phương Thiết kế bảng khảo sát thử nghiệm, tiến hành khảo sát thử nghiệm (nếu có) phân tích kết phần mềm SPSS 20.0 Căn vào kết kiểm định thang đo, loại bỏ yếu tố lợi ích khơng phù hợp, hồn thiện bảng câu hỏi tiến hành khảo sát thức Thu thập số liệu khảo sát, phân tích số liệu phần mềm SPSS 20 Phân tích số liệu kết giá trị thống kê mô tả mẫu nghiên cứu, sử dụng toán ước lượng để xác định giá trị trung bình tổng thể Tiếp theo phân tích nhân tố để rút gọn liệu, xác định tác động dự án Sau đó, tiến hành phép kiểm định để xác định mối liên hệ biến Cuối tổng kết đánh giá kết nghiên cứu KẾT LUẬN Tất dự án đầu tư xây dựng nói chung dự án nhà chung cư nói riêng cần phải đánh giá cách khách quan, toàn diện, nhằm xác định tác động ngắn hạn hay dài hạn bên tham gia, bên thụ hưởng, làm tăng giá trị ảnh hưởng tích cực mà dự án mang cho mơi trường xung quanh Có đảm bảo phát triển bền vững yêu cầu cần thiết bối cảnh để phát triển kinh tế thị cách có hệ thống trì lâu dài Chính việc thực đánh giá giai đoạn vận hành khai thác xem cơng cụ hữu ích để đảm bảo tính bền vững hiệu đầu tư đánh giá tính tổng thể mặt kinh tế - xã hội - an ninh - môi trường khu vực, hệ thống tòa nhà, từ xem xét tất chi phí liên quan góp phần sử dụng nguồn lực xã hội cách hợp lý hình thành khu thị đại tiện ích góp phần cải thiện khơng gian sống, chất lượng sống Để đạt mục đích đánh giá dự án nhà chung cư giai đoạn vận hành khai thác, đề xuất giải pháp: (1) Xây dựng tiêu chí đánh giá nhà chung cư; (2) Dự án nhà chung cư đưa vào khai thác vận hành tiến hành thực đánh giá xếp hạng nhà chung cư thơng qua tiêu chí về: tính phù hợp, tính hiệu suất, tính hiệu quả, tính tác động, tính bền vững; (3)Thực đánh giá dự án nhà chung sau chu kỳ năm sau khai thác vận hành Qua kết đánh giá xác định lực, uy tín, thương hiệu chủ đầu tư, Ban quản trị tòa nhà có xếp hạng để làm sở cho đồng thuận dự án Cũng qua giúp quan quản lý Nhà nước kiểm soát việc thực khai thác vận hành theo mục tiêu ban đầu dự án, kiểm soát việc định giá sản phẩm xây dựng, an toàn sử dụng…nhà chung cư TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Xây dựng, Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2016 Tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư; [2] Bộ Xây dựng, Thông tư số 06/2019TT-BXD bổ sung thay số điều quản lý sử dụng nhà chung cư thơng tư số 02/2016/TT - BXD [3] Hồng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, Nhà xuất Hồng Đức - TP.HCM [4] Trần Thị Quỳnh Như ( 2020), Quản lý dự án đầu tư xây dựng, TLGD ISSN 2734-9888 10.2021 33 ... giai đoạn đầu tư, chưa thực đánh giá hiệu dự án sau đầu tư, tức giai đoạn vận hành khai thác Đây tồn quản lý dự án đầu tư xây dựng nước ta Do đó, nghiên cứu thực đánh giá dự án nhà chung cư giai. .. thiện khơng gian sống, chất lượng sống Để đạt mục đích đánh giá dự án nhà chung cư giai đoạn vận hành khai thác, đề xuất giải pháp: (1) Xây dựng tiêu chí đánh giá nhà chung cư; (2) Dự án nhà chung. .. trị nhà chung cư, thông qua việc đánh giá xếp hạng nhà chung cư yếu tố góp phần nâng cao thương hiệu uy tín bên có liên quan, từ có lợi thực dự án Khi tổ chức đánh giá giai đoạn vận hành, khai thác