Điều kiện và hệ quả xác lập quyền về lối đi qua theo quy định của pháp luật

Để đảm bảo quyền về lối đi qua được xác lập trên thực tế không chỉ cần có căn cứ xác lập mà còn phải xác định được các điều kiện xác lập cũng như những hệ quả pháp lý phát sinh khi xác lập quyền.

THỰC TIỄN PHÁP LUẬT ĐIỀU KIỆN VÀ HỆ QUẢ XÁC LẬP QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT Đặng Lê Phương Uyên* *ThS GV Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh Thơng tin viết: Từ khóa: Quyền bất động sản liền kề, quyền lối qua Lịch sử viết: Nhận : 23/12/2020 Biên tập : 09/01/2021 Duyệt : 12/01/2021 Tóm tắt: Article Infomation: Abstract: Keywords: Rights to adjoining real estate, right to passageway Article History: Received : 23 Dec 2020 Edited : 09 Jan 2021 Approved : 12 Jan 2021 Establishment of right to passageway is considered to be the most important and complicated matters of the rights to adjoining real estate Because, the right to the passageway directly affects the interests of the owners of adjoining real estate due to the loss of land area, constantly and continuously affects the life as well as the business and production conditions of them during the existence of a passageway (especially in the case of a passageway through a shared area or shared passageway) In order to ensure that the right of a passageway is established in practice, it is not only necessary to have solid grounds but also to identify the conditions of establishment as well as the legal consequences arising from the establishment of this right Xác lập quyền lối qua xem vấn đề quan trọng phức tạp quyền bất động sản liền kề Bởi lẽ, quyền lối qua tác động trực tiếp đến quyền lợi chủ sở hữu bất động sản liền kề diện tích đất, ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến sống điều kiện kinh doanh, sản xuất họ suốt trình tồn lối (nhất trường hợp lối xuyên qua diện tích lối chung) Để đảm bảo quyền lối qua xác lập thực tế khơng cần có xác lập mà phải xác định điều kiện xác lập hệ pháp lý phát sinh xác lập quyền Điều kiện xác lập quyền lối qua Khoản Điều 254 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản (BĐS) bị vây bọc BĐS chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ” Lúc này, “lối đi” hiểu khoảng đất dẫn vào BĐS bị vây bọc mà diện tích đất thiết lập phần diện tích BĐS liền kề1 Theo pháp luật hành, để xác lập quyền lối qua, BĐS phải vị Mai Thị Mị, “Quyền lối qua bất động sản liền kề”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2014, tr 11 Số 07(431) - T4/2021 43 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT trí bị vây bọc BĐS chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng Từ điển tiếng Việt giải thích “vây bọc” có nghĩa “vây kín bốn phía, khơng để hở chỗ nào”2 Cách diễn giải phù hợp bối cảnh BLDS trước đây; cụ thể, theo khoản Điều 280 BLDS năm 1995 khoản Điều 275 BLDS năm 2005 điều kiện để xác lập quyền lối qua BĐS liền kề “chủ sở hữu BĐS bị vây bọc BĐS chủ sở hữu khác mà lối ra” Trên thực tế, việc khơng có lối thường xảy ra, thấy BĐS bị vây bọc hồn tồn đến mức khơng có đường để người vào3 Do đó, thay đổi BLDS năm 2015 hợp lý Lúc này, điều kiện đặt BĐS “khơng có” lối có “khơng đủ” đến mức khơng sử dụng lối để đường cơng cộng Đáng ý điểm riêng BLDS năm 2015 mà xuất từ Bộ Dân luật trước năm 1975 Điều 620 Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931, Điều 653 Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944 Điều 472 Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972 theo hướng xác lập quyền lối qua cho “chủ đất bị bao bọc xung quanh khơng có lối đường cơng có lối mà khơng đủ…” Tóm lại, BĐS khơng tiếp giáp trực tiếp với đường công cộng, đồng thời khơng có lối có lối khơng đủ, khơng đáp ứng tiêu chuẩn sử dụng bình thường, chủ sở hữu BĐS u cầu mở lối qua BĐS liền kề phù hợp nguyên tắc, điều kiện luật định Sự mở rộng BLDS năm 2015 quy định thực có ý nghĩa, thấy hai trường hợp sau: (1) BĐS bị vây bọc trước có lối vào dù nhỏ Tuy nhiên, kiện xuất sạt lở sụp đổ cơng trình làm bít phần lối khiến cho người, xe cộ vào; (2) BĐS bị vây bọc trước nhà cho thuê làm nhà kho bến bãi, xe tải cần có lối vào mà lối vốn có khơng đủ độ rộng Đây trường hợp lối cũ tồn không đủ để đáp ứng mục đích mà lập nên chủ sở hữu BĐS bị vây bọc yêu cầu lối qua BĐS khác để thuận tiện cho việc vào BĐS mình4 Ngược lại, BĐS có lối thông thương đường công đủ để đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS chủ sở hữu Tòa án bác yêu cầu mở lối qua BĐS liền kề Ví dụ, Bản án số 59/2018/DS-ST ngày 03/12/2018 Tòa án nhân dân (TAND) huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp5 Theo đó, Tịa án khơng chấp nhận yêu cầu bà M1 buộc ông M2 san lấp ngang 0.7m, dài hết kênh thủy lợi cho bà M1 sử dụng làm lối Bởi lẽ, bà M1 qua bờ đê phía sau phần đất ơng M2 để qua lại hai phần đất mình, bờ đê bà M1 lại không tranh cản, thuận tiện được, đồng thời hộ canh tác xung quanh bờ đê vận chuyển nơng sản Nếu chủ sở hữu BĐS chặn lối sẵn có BĐS để u cầu mở lối Hồng Phê, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng, năm 2004, tr 1108 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội, năm 2017, tr 412 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd, tr 412 http://congbobanan.toaan.gov.vn/5ta265255t1cvn/MAI_MINH.pdf, truy cập ngày 06/4/2021 44 Số 07(431) - T4/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT qua BĐS liền kề, chủ sở hữu tự tạo mảnh đất khép kín cách phân chia khu đất yêu cầu mở lối BĐS liền kề khác khơng thỏa mãn đặc điểm “tự nhiên” tình trạng bị vây bọc nên khơng thể xác lập quyền BĐS liền kề địa tự nhiên Trường hợp gọi “vây bọc giả tạo”, nghĩa “việc vây bọc chủ sở hữu BĐS tự xây dựng cơng trình chắn ngang nơi mà BĐS trực tiếp thơng thương với đường công cộng, thiết bị công cộng”6 Đây rõ ràng vây bọc theo nghĩa pháp lý để sử dụng xác lập quyền BĐS liền kề, có ranh giới tiếp giáp với cơng trình cơng cộng tính vây bọc khơng cịn nữa, chủ sở hữu BĐS khai thác, sử dụng BĐS mà khơng cần đến phiền lụy vào BĐS liền kề7 Pháp luật Cộng hòa liên bang Đức thể rõ quan điểm Điều 918 BLDS Đức; theo đó, “nghĩa vụ cho phép quyền lối cần thiết khơng cịn đất có lối đường cơng cộng bị chặn lại hành vi chủ sở hữu”8 lối mở qua BĐS liền kề sử dụng cho việc lại chủ sở hữu người liên quan đến chủ sở hữu người thân, người nhờ, khách vãng lai,… hay cịn phục vụ mục đích khác công việc kinh doanh,…; lối hay lối cho xe giới;… Mặc dù BLDS năm 2015 có nội dung tiến điều kiện mở lối qua số bất cập sau đây: Có thể thấy, pháp luật nước quy định theo hướng mở rộng mục đích việc sử dụng lối qua BĐS liền kề, thay đơn phục vụ việc lại từ BĐS đường cơng cộng, bao gồm hình thức Thứ nhất, tiêu chí để xác định lối “đủ” hay “không đủ” Những câu hỏi đặt Luật La Mã quy định quyền lối không cho người; theo đó, quyền iter quyền lối cho người ngựa, actus quyền đưa súc vật nhà ngang qua nhà hàng xóm, via tổng hợp hai quyền trên9 Pháp luật số quốc gia quy định vấn đề rõ Cụ thể, theo khoản Điều 274 BLDS Liên bang Nga “địa dịch thiết lập để đảm bảo lối qua lô đất lân cận xe giới…”10; Điều 682 BLDS Cộng hòa Pháp quy định: “chủ sở hữu có tài sản bị bao vây khơng có lối đường cao tốc cơng cộng, lối khơng đủ cho mục đích sử dụng nông nghiệp, công nghiệp thương mại để thực hoạt động xây dựng phát triển, quyền yêu cầu lối đủ để phục vụ BĐS qua BĐS người hàng xóm…”11 Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999, tr 360 Phạm Công Lạc, tlđd, tr 143-144 German Civil Code, https://www.gesetze-im-internet.de/englisch_bgb/, truy cập ngày 29/3/2020 Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Luật La Mã, Tp Hồ Chí Minh, năm 1999, tr.139 10 The Civil Code of the Russian Federation (Amendments of 23 December 2003), http://www.russian-civilcode.com/, truy cập ngày 21/3/2020 11 French Civil Code (1 July 2013), https://www.wipo.int/edocs/lexdocs/laws/en/fr/fr512en.pdf, truy cập ngày 21/3/2020 Số 07(431) - T4/2021 45 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT xe giới, lối cần đủ rộng để đáp ứng mục đích khác chun chở hàng hóa, nông sản,… Trên thực tế, BLDS năm 2015 không giới hạn lối qua BĐS người khác dành cho người, nghĩa gia súc người đó, phương tiện vận chuyển, xe cộ người sử dụng lối ấy12 Mặt khác, với phát triển kinh tế xã hội quy định quyền lối cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc cần đảm bảo nhu cầu sản xuất, kinh doanh, phù hợp với ý nghĩa việc xác lập địa dịch để đảm bảo cho việc sử dụng BĐS bình thường Như vậy, “quy định lối không đủ để khai thác BĐS mà chủ sở hữu BĐS yêu cầu lối cho đủ dạng quy định động, thay đổi tùy thuộc vào hồn cảnh mục đích sử dụng BĐS, điều cịn phụ thuộc vào phát triển khoa học kỹ thuật phát triển kinh tế”13 Thật ra, ý tưởng tồn pháp luật Việt Nam Theo Điều 620 Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 Điều 653 Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944, “người chủ đất bị bao bọc chung quanh khơng có lối đường cơng (kể sơng ngịi thuyền bè được) hay có lối mà khơng đủ cho kinh lý việc nơng cơng nhà đất yêu cầu đặt lối đất người láng giềng được, thiệt hại cho người ta phải bồi thường nhiêu” Thứ hai, hiểu khái niệm “đường công cộng” nào, giới hạn đường hay mở rộng đường thủy loại hình giao thơng khác Trong Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931 Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1944, “đường cơng” giải thích bao gồm “các sơng ngịi thuyền bè được” Quan điểm kế thừa Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972 Điều 472: “Sở hữu chủ địa sản bị vây bọc khơng có khơng đủ lối công lộ hay thủy đạo cần cho khai thác địa sản quyền địi địa chủ lân cận qua lại phần đất họ, với điều kiện phải bồi thường thiệt hại gây ra” Thừa nhận đường thủy đường giao thông công cộng phù hợp với đặc thù Việt Nam - quốc gia nhiều sơng ngịi, đường bờ biển dài, 1/3 số tỉnh thành giáp biển việc người dân di chuyển thuyền bè phổ biến Tuy nhiên, cần cân nhắc xem mặt sơng, biển có coi đường giao thơng cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc sử dụng thuận tiện không lúc giao thông đường thủy sử dụng được14 Về vấn đề này, khoản Điều 210 BLDS Nhật Bản quy định quyền qua đất xung quanh để đường công cộng áp dụng trường hợp “chủ sở hữu tiếp cận đường công cộng trừ họ qua ao, hồ, sông, đường thủy biển, có chênh lệch đáng kể chiều cao Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), tlđd, tr 413 Phạm Công Lạc (2006), tlđd, tr 168 14 Nguyễn Tấn Hoàng Hải, “Quyền lối qua theo Bộ luật Dân ảnh hưởng đến chế định, ngành luật khác có liên quan”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Quy định tài sản Bộ luật Dân 2015 ảnh hưởng đến quy định khác pháp luật Việt Nam”, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017, tr 36-37 12 13 46 Số 07(431) - T4/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT vùng đất đường công cộng dốc đứng”15 Điều khoản nhà bình luận giải thích sau: “Nếu đất thuộc sở hữu cô lập, lọt địa phận chủ sở hữu khác bị cô lập nửa, cịn nửa khơng phụ thuộc người cả, mà khơng thể qua được, chủ sở hữu có quyền qua địa phận xung quanh để đến đường cơng cộng”16 Từ cho thấy, để kết luận đường thủy có phải đường cơng cộng hay không cần xem xét khả sử dụng đường đó, người dân khu vực sử dụng đường thủy để lưu thơng BĐS bị vây bọc giáp sông, hồ, biển… khơng bị xem “khơng có lối đi” đường công cộng Ngược lại, BĐS tiếp giáp với đường thủy khơng có phương tiện giao thơng đường thủy sử dụng phổ biến, dẫn đến khó khăn di chuyển cơng cộng sinh hoạt cộng đồng hưởng quyền lối qua Theo tác giả, điều kiện xác lập quyền lối qua “khơng có lối đi” “lối khơng đủ” cần giải thích sau: “Khơng có lối đi” hiểu BĐS bị bao vây hoàn toàn BĐS thuộc sở hữu người khác, có phần không sở hữu qua việc qua khó khăn đến mức bất hợp lý “Lối không đủ” hiểu khơng thể khai thác BĐS cách bình thường, theo mục đích cơng dụng BĐS Hệ xác lập quyền lối qua Khi áp dụng luật định để xác lập quyền lối qua làm phát sinh hệ sau: xác định lối thực tế hai đền bù cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền Để mở lối thực tế, điều kiện tiên xác định vị trí kích thước lối việc xác định phụ thuộc vào thỏa thuận bên, khơng thỏa thuận u cầu Tịa án can thiệp “Đó khơng phải thỏa thuận để tạo quyền BĐS liền kề mà thỏa thuận thể thức thực quyền BĐS liền kề sẵn có pháp luật thừa nhận”17 Tuy thỏa thuận hệ việc mở lối đi, “một quyền chủ thể tồn không xác định đối tượng quyền chưa có thỏa thuận chưa có định quan nhà nước có thẩm quyền khơng có đối tượng quyền khơng thực có quyền đó”18 Các quy trình “u cầu có lối đi” “xác định lối đi” thường tiến hành đồng thời mà tách biệt làm hai giai đoạn19 Trong trình xây dựng BLDS năm 2015, tranh luận quan tâm nhiều liên quan đến quyền BĐS liền kề xác lập vào địa tự nhiên cách thức xác định lối qua BĐS liền kề Có ý kiến đề nghị “quy định cụ thể vị trí, giới hạn chiều dài, chiều Civil Code of Japan (amendment  of 2006), http://www.japaneselawtranslation.go.jp/law/ detail/?id=2057&vm=2&re=02, truy cập ngày 19/3/2020 16 Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, năm 1995, tr 242 17 Nguyễn Ngọc Điện, tlđd, tr 365 18 Phạm Công Lạc, tlđd, tr 159 19 Phạm Công Lạc, tlđd, tr 155 15 Số 07(431) - T4/2021 47 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT rộng, chiều cao lối đi; quy định cụ thể chiều rộng, bồi thường thiệt hại việc mở lối qua nhiều BĐS”20 Trong lịch sử, có văn ghi nhận kích thước giới hạn lối qua BĐS người khác Cụ thể, Luật 12 bảng - văn cổ xưa pháp luật La Mã có đề cập địa dịch, quy định “chiều rộng đường đi, chỗ thẳng quy định chân, chỗ vòng 16 chân”, với chân (pes) = 29,6 cm21 Như vậy, vào thời kỳ này, chiều rộng lối đường thẳng khoảng 2m, tương đồng với phán Tòa án thực tiễn xét xử Tuy nhiên, với phát triển phức tạp kinh tế - xã hội, nhu cầu đa dạng việc mở lối qua, việc cố định kích thước lối luật trở nên không khả thi Do đó, giải pháp BLDS năm 2015 trao quyền thỏa thuận cho bên BLDS năm 2015 giữ nguyên quan điểm từ BLDS năm 2005 không quy định cụ thể tiêu chuẩn chiều rộng, chiều cao lối đi, khơng áp đặt vị trí cố định để mở lối Tùy thuộc vào đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích BĐS bị vây bọc thiệt hại gây cho BĐS có mở lối mà lối mở BĐS liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất22 Về nguyên tắc, việc xác lập lối trước tiên bên thỏa thuận, cịn tiêu chí sau sở định hướng cho việc thỏa thuận23 Ưu điểm cách quy định linh hoạt, bên dựa vào tình hình thực tế BĐS để mở lối phù hợp, cân việc đáp ứng nhu cầu cho bên có quyền với việc hạn chế thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền Tính thuận tiện thơng thường trùng với tính hợp lý xảy trường hợp không đồng quan niệm Nếu xem lối “thuận tiện” lối ngắn đến đường cơng cộng “hợp lý” phụ thuộc vào thiệt hại gây việc mở lối chủ sở hữu BĐS liền kề, đồng thời không gây bất tiện sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh họ Xét theo logic thơng thường với chiều rộng, chiều cao, lối ngắn có diện tích nhỏ chiếm khơng gian nhất, thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền Nhưng để mở lối mà phải phá đổ cơng trình xây dựng hay cối thiệt hại nhiều so với việc mở lối dài nhiều khơng thể thực thực tế24 Do chưa có tiêu chuẩn cố định để xác định lối “thuận tiện” “hợp lý” nên thực tế thường xảy tranh chấp Tòa án khơng có để giúp bên chọn vị trí mở lối phù hợp Trong thực tiễn xét xử, có án theo hướng đề cao thuận tiện cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền, thiệt hại gây cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền lớn Ví dụ, Bản án số 346/2018/ DS-PT ngày 30/10/2018 TAND tỉnh Tiền Giang, Tòa án chấp nhận mở lối Văn phòng Quốc hội, Báo cáo Tổng hợp ý kiến tham gia dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi), Hà Nội, năm 2015, tr 17 21 The Twelve Tables, https://avalon.law.yale.edu/ancient/twelve_tables.asp, truy cập ngày 29/3/2020 22 Khoản Điều 254 Bộ luật Dân năm 2015 23 Phạm Công Lạc, tlđd, tr 155 24 Phạm Công Lạc, tlđd, tr 152, 154 20 48 Số 07(431) - T4/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT có diện tích 47,13m2 thay lối có diện tích 32,3m2 BĐS bị đơn25 Theo lập luận Tịa phúc thẩm, việc Tịa sơ thẩm khơng chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà L (nguyên đơn), ghi nhận việc ông G (bị đơn) tự nguyện giao cho bà L phần đất có diện tích 32,3m2 vừa khơng hợp lý mà cịn gây khó khăn cho việc lại gia đình bà L Bởi bà L sử dụng lối có diện tích 32,3m2 phải khởi kiện thỏa thuận với ơng Huỳnh Văn Th để xin mở 01 lối có diện tích khoảng 30m2, lại tiếp tục thỏa thuận khởi kiện ông Huỳnh Văn X xin mở lối tới đường công cộng Trong buộc ông G mở cho bà L lối ngang 1m dài 46m bà L yêu cầu bà L cần thỏa thuận với ơng X mở cho bà lối qua đất ông X đường cơng cộng mà khơng cần phải xin mở lối thêm qua hai chủ đất đường cơng cộng Ngược lại, có Tòa án đề cao quyền lợi chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền so với quyền lợi chủ sở hữu BĐS hưởng quyền Các quyền BĐS liền kề cụ thể khác đề cập tính “hợp lý”, “thích hợp”, khơng nói rõ tính “hợp lý” hay tính “thuận tiện” quan trọng Trong thực tiễn xét xử tranh chấp quyền tưới nước, tiêu nước canh tác, dường Tòa án nghiêng bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền Tại Bản án số 271/2017/DS-PT ngày 06/11/2017 TAND tỉnh Tiền Giang26, phải lựa chọn đặt ống dẫn nước lòng đất hay đào mương mặt đất Tịa án áp dụng hình thức đặt ống dẫn nước, lý do: “sẽ khơng làm thiệt hại suất lúa bên phần đất bà Đ đào mương bên đất bà Đ để dẫn nước vào phần đất lúa anh D, chị T dẫn đến nước ruộng 868 bà Đ bị rút hết xuống mương gây nước suất lúa không đạt làm thiệt hại đến quyền lợi đáng bà Đ” Rõ ràng việc đào mương mặt đất tiết kiệm chi phí dễ dàng sử dụng bảo trì hơn, tức thuận tiện cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền Thế nhưng, Tòa án lựa chọn hình thức đặt ống dẫn nước lịng đất để hạn chế đến mức thấp thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền Có thể áp dụng tương tự quan điểm giải tranh chấp quyền mở lối qua, lẽ, “sự phiền lụy phải có giới hạn” Có quan điểm cho rằng, “để tính tốn, xem xét “thuận tiện hợp lý nhất” “thiệt hại gây nhất” cần phải xét đến BĐS hưởng quyền BĐS chịu hưởng quyền, rõ ràng, chủ thể chịu hưởng quyền chủ thể chịu hạn chế định, nên mối quan hệ hai bên, cần phải ưu tiên quyền lợi chủ thể này”27 Tác giả đồng tình với quan điểm này, giải tranh chấp xác định vị trí kích thước lối đi, cần phải cân nhắc phiền lụy mà chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền phải gánh chịu Lý quyền BĐS liền kề, có quyền lối qua, thực chất bảo đảm lợi ích cơng cộng khai thác có hiệu BĐS khơng đáp ứng nhu cầu http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta171561t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 06/4/2021 https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-2712017dspt-ngay-06112017-ve-tranh-chap-mo-loi-dannuoc-cho-viec-tuoi-tieu-trong-canh-ta-5857, truy cập ngày 06/4/2021 27 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019, tr 295-296 25 26 Số 07(431) - T4/2021 49 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT chủ sở hữu BĐS mà tạo cải vật chất cho xã hội Mục đích khơng thể đạt để làm lợi cho BĐS mà gây bất lợi lớn cho BĐS khác; lẽ, với khoản lợi có từ việc khai thác BĐS hưởng quyền, xã hội có nguy lợi ích từ BĐS chịu hưởng quyền Như vậy, nguyên tắc phải xác lập quyền BĐS liền kề sở dung hịa lợi ích bên, cần “xét đến BĐS hưởng quyền BĐS chịu hưởng quyền” Tuy nhiên, lúc đạt cân nên bên chịu thiệt thòi bên lại Thật ra, “bản thân việc thiết lập BĐS hệ thống phục vụ cho BĐS khác việc làm có tác dụng gây thiệt hại cho chủ sở hữu BĐS đó”28; vậy, khơng hợp lý tiếp tục buộc chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền gánh chịu phần thiệt thịi để nhường lợi ích cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền Do đó, trường hợp buộc phải lựa chọn ưu tiên tính “thuận tiện” hay tính “hợp lý” mở lối qua nên đề cao tính “hợp lý” Bên cạnh việc định hình lối mở, vấn đề khác mà bên cần đạt thống giá trị đền bù cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền Đây điểm đặc biệt đáng ý quyền lối qua quyền quyền BĐS liền kề liệt kê BLDS năm 2015 có yêu cầu chủ sở hữu BĐS hưởng quyền phải “đền bù”, trừ trường hợp có thỏa thuận khác u cầu tìm thấy pháp luật quốc gia theo hệ thống thơng luật Cụ thể, bang Queensland, Úc trao cho Tịa án quyền áp đặt địa dịch lên BĐS xác định theo khoản Điều 180 Đạo luật tài sản bang Tịa án tun bố xác lập quyền địa dịch đáp ứng ba điều kiện ba điều kiện “chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền bồi thường thỏa đáng tiền cho mát bất lợi mà chủ sở hữu phải chịu bị áp đặt địa dịch”29 Khi sử dụng thuật ngữ “đền bù”, thay “bồi thường”, pháp luật phân biệt chất khoản tiền Theo pháp luật Nhật Bản, người có quyền qua phải đền bù cho vùng đất mà người qua khoản tiền đền bù trả theo hàng năm, trừ thiệt hại gây việc xây dựng lối đi30 Điều luật hiểu thiệt hại xảy xây dựng lối (ví dụ chặt bỏ cối, làm hư hại cơng trình xây dựng khác,…) cần bồi thường theo pháp luật trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngồi hợp đồng, có khoản tiền bù đắp cho thiệt hại lên đất mở lối áp dụng cách thức toán hàng năm Luật quy định nghĩa vụ đền bù dựa tổn thất mà chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền phải gánh chịu, thường lớn nhiều so với quyền BĐS liền kề khác Tổn thất đến từ bất tiện sống phải mở lối cho nhiều người qua lại, đến từ sụt giảm giá trị BĐS Thực tế cho thấy, việc xác định giá trị cần đền bù gặp trở ngại khó để cân lợi ích chủ sở hữu BĐS hưởng quyền với chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền lý sau: Nguyễn Ngọc Điện, tlđd, tr 384 Property Law Act 1974 of Queensland (current as at 27 September 2016), https://www.legislation.qld.gov au/view/pdf/inforce/2016-09-27/act-1974-076, truy cập ngày 25/3/2020 30 Civil Code of Japan (amendment  of 2006), http://www.japaneselawtranslation.go.jp/law/ detail/?id=2057&vm=2&re=02, truy cập ngày 22/3/2020 28 29 50 Số 07(431) - T4/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT Thứ nhất, việc mở lối không làm chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền đất Trên lý thuyết, quyền sử dụng đất phần đất dùng làm lối thuộc chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền người hồn tồn sử dụng31 Nhưng chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền gần khơng thể khai thác phần diện tích đất dùng làm lối Bên cạnh đó, giá trị đất khơng cịn trọn vẹn, chủ đất bán đất khả có người mua tồn đất, bao gồm phần đất cho người khác làm lối đi, thấp Thứ hai, bên có quyền phép qua không gây hại mà khơng hưởng thêm lợi ích từ phần diện tích đất dùng để mở lối Giá trị phần đất dùng làm lối không khai thác triệt để, dẫn đến nhiều quan điểm trái chiều việc đền bù theo giá mua bán đất hay giá thuê đất, vào bảng giá Nhà nước hay bảng giá thị trường để tính mức đề bù, giá trị đền bù phần giá trị thiệt hại thực tế gây cho BĐS chịu hưởng quyền… chưa có câu trả lời thuyết phục Hơn nữa, số trường hợp đặc biệt, giá trị BĐS chịu hưởng quyền lại tăng thêm qua BĐS mở đường giao thơng, kênh tưới tiêu nước32 Có ý kiến cho rằng, quy định cụ thể khung giá áp dụng việc đền bù trường hợp thực quyền BĐS liền kề khung giá thị trường địa phương quan có chức thẩm định sở giá thị trường thời điểm tranh chấp phù hợp Trên sở thông tin giá đất hệ thống dịch vụ định giá đất cung cấp, Tòa án quan có thẩm quyền giải khiếu nại, khởi kiện tranh chấp quyền BĐS liền kề áp dụng trường hợp bên tranh chấp thống phương án đền bù33 Trong đó, thực tiễn xét xử dường có xu hướng áp dụng giá đất Nhà nước quy định để tính giá trị đền bù phần đất mở lối Tại Bản án số 78/2017/DS-ST ngày 24/8/2017 TAND huyện Giồng Trôm, tỉnh Bến Tre34, Tòa án chấp nhận yêu cầu mở lối qua BĐS người khác Diện tích lối 125,9m2 mức đền bù Hội đồng định giá tài sản xác định 5.539.600 đồng, nghĩa 44.000 đồng/m2 Đối chiếu với bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Bến Tre giai đoạn 2015 - 2019 (Ban hành kèm theo Quyết định số 35/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre) mức giá giá đất huyện Giồng Trôm Nhà nước quy định Vụ việc Bản án số 30/2018/DSPT ngày 11/7/2018 TAND tỉnh Ninh Thuận giải tương tự35, Tòa án áp dụng đơn giá 60.000 đồng/m2 để tính số tiền đền bù mà bên có quyền lối qua phải trả cho chủ sở hữu BĐS mở lối Mức giá phù hợp với giá đất Bảng giá loại đất kỳ 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Ninh Thuận (Ban hành kèm theo Quyết định số 106/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận) Quyết định số 21/2018/ QĐ-UBND ngày 21/02/2018 Về việc quy Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd, tr 415 Phạm Công Lạc, tlđd, tr 57 33 Nguyễn Tấn Hoàng Hải, tlđd, tr 41 34 http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta25593t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 06/4/2021 35 http://congbobanan.toaan.gov.vn/5ta178854t1cvn/AN_SA_HOA.pdf, truy cập ngày 06/4/2021 31 32 Số 07(431) - T4/2021 51 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 địa bàn tỉnh Ninh Thuận TAND tỉnh Long An có cách giải đặc biệt lấy trung bình cộng giá bên đưa làm tính giá trị đền bù, thể Bản án số 33/2018/DSPT ngày 16/01/201836 Trong vụ việc này, ông B sử dụng đất làm lối cấp nước qua đất ơng Đ Về giá trị đền bù, ông B thống kết định giá Hội đồng định giá huyện G biên định giá ngày 21/7/2017; ông Đ muốn áp dụng giá theo chứng thư định giá tài sản số 66/31/08/2017 Công ty cổ phần thương mại dịch vụ tư vấn H mà ông Đ cung cấp Tuy nhiên, giá ông Đ đưa giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) giá để đền bù bồi thường thiệt hại nên khơng có chấp nhận Tòa phúc thẩm đồng ý cách giải Tòa án cấp sơ thẩm lấy trung bình cộng mức giá hai bên cung cấp để làm sở giải vụ án Số tiền đền bù bồi thường thiệt hại cụ thể 29.503.500 đồng ((15.100.000 đồng + 43.907.000 đồng)/2) Thông qua Bản án trên, Tòa án thể rõ quan điểm là: khơng có chấp nhận giá trị QSDĐ giá đền bù quyền lối qua Điều hợp lý; lẽ, chất, quyền BĐS liền kề cung cấp quyền khai thác hạn chế không trao quyền sở hữu, chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền có khả lấy lại toàn quyền sử dụng tài sản quyền BĐS liền kề chấm dứt Mặt khác, việc đền bù mang ý nghĩa hỗ trợ vật chất cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền khai thác, sử dụng triệt để BĐS nên khoản tiền hiểu trao đổi ngang trường hợp chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền bán phần quyền sở hữu phần diện tích dành cho lối qua37 Nếu giá trị đền bù cho việc mở lối lớn với giá trị thiệt hại gây cho BĐS chịu hưởng quyền tính chất “phiền lụy” khơng cịn, dẫn đến khơng cịn tồn quan hệ quyền BĐS liền kề mà quan hệ hai chủ sở hữu BĐS trở thành quan hệ mua bán38 Có ý kiến cho rằng, nhiều chủ sở hữu BĐS khơng hiểu tính chất địa dịch định giá Do địa dịch không trao quyền sở hữu đối cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền nên giá thị trường giá chấp nhận phần đất đề xuất sử dụng để mở lối khơng phù hợp Khoản tiền đền bù thích hợp phải thấp giá trị phần đất chịu địa dịch39 Án lệ nước theo hướng khoản tiền đền bù phải thấp giá trị phần đất chịu địa dịch Tịa án Việt Nam tham khảo phương pháp phổ biến mà Tịa nước ngồi sử dụng để định giá địa https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta65134t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 06/4/2021 Nguyễn Thanh Thư, “Mối liên hệ quyền lối qua bất động sản liền kề chế định khác theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Quy định tài sản Bộ luật Dân năm 2015 ảnh hưởng đến quy định khác pháp luật Việt Nam”, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, năm 2017, tr 45 38 Lê Đăng Khoa, “Hoàn thiện quy định pháp luật quyền địa dịch Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 6, năm 2017, tr 27-28 39 Mersal & Associ,ates PTY LTD Solicitors (2013), “Easements Law”, http://www.mersalsolicitors.com.au/ blog/easements, truy cập ngày 22/3/2020 36 37 52 Số 07(431) - T4/2021 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT dịch, gọi phương pháp “giảm bớt” hay phương pháp “trước sau” Phương pháp bắt nguồn từ vụ việc Rogerson v The Minister: Tịa án định giá tồn đất trước sau có địa dịch, giá trị giảm bớt chênh lệch lần định giá khoản đền bù mà chủ sở hữu BĐS hưởng quyền phải trả cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền40 Tòa án Việt Nam xem xét áp dụng phương pháp tính tốn giá trị đền bù để mở lối đi, thay áp dụng giá đất Nhà nước quy định Bởi lẽ, giá Nhà nước thường thấp giá thị trường nhiều, gây thiệt hại không nhỏ cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền Trong trường hợp khơng đồng tình với phán Tòa án, chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền tiếp tục kháng cáo, làm cho tranh chấp kéo dài, khơng có lợi cho kinh tế - xã hội Hơn nữa, bên tranh chấp láng giềng với nên dễ dàng dẫn đến bất lợi sau khơng có giải pháp thích hợp đồng thuận họ Việc tính giá trị chênh lệch BĐS trước sau mở lối tỏ hợp lý phần chênh lệch khơng thấp giá Nhà nước khơng cao giá thị trường Có thể hình dung đất diện tích 100m2 phải chừa lối cho chủ thể khác có giá trị đất 90m2 Vì vậy, giá trị chênh lệch giá chuyển nhượng quyền sử dụng 10m2 đất Sau xác định khoản tiền đền bù vấn đề cần giải phương thức toán, cụ thể trả lần hay trả hàng năm Trong trường hợp bên không thỏa thuận được, thực tiễn xét xử Việt Nam theo hướng buộc chủ sở hữu BĐS hưởng quyền toán lần số tiền đền bù mở lối cho chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền Cách làm tỏ hợp lý bảo vệ tốt quyền lợi chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền - chủ thể gánh chịu thiệt hại BĐS phải phục vụ BĐS khác Hạn chế biện pháp là, quyền BĐS liền kề chấm dứt quyền lợi chủ sở hữu BĐS hưởng quyền bảo vệ mà người trả toàn tiền đền bù Theo tác giả, cần xem xét khoảng thời gian quyền tồn tại, chủ sở hữu BĐS hưởng quyền sử dụng quyền BĐS liền kề thời gian đủ dài khơng có lý yêu cầu hoàn lại tiền trả quyền chấm dứt Để đánh giá độ dài ngắn thời gian tồn quyền BĐS liền kề, tác giả kiến nghị dùng giá thuê đất hàng năm Nhà nước quy định nhân với số năm mà chủ sở hữu BĐS hưởng quyền khai thác BĐS chịu hưởng quyền, kết vượt số tiền đền bù ban đầu khơng hồn lại tiền Ngược lại, trường hợp quyền BĐS liền kề tồn vài năm, dẫn đến khoản tiền tính nhỏ số tiền trả chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền cần hoàn lại khoản chênh lệch cho chủ sở hữu BĐS hưởng quyền  Trong vụ việc này, bên cạnh gánh nặng địa dịch bất động sản chịu hưởng quyền cịn có ống cống chạy qua Theo đánh giá kỹ sư, giá trị bất động sản khơng có ống cống địa dịch 11.000USD, có hai gánh nặng 8.000USD Tòa án cho rằng, cách cơng hợp lý, 2/3 thiệt hại ống cống chính, 1/3 cịn lại địa dịch Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền 1.000USD Rogerson v The Minister 10, 17, 19 April, May 1968, https://nswlr.com.au/view-pdf/1968-2-NSWR-562, truy cập ngày 23/4/2020 40 Số 07(431) - T4/2021 53 ... hữu qua việc qua khó khăn đến mức bất hợp lý ? ?Lối không đủ” hiểu khai thác BĐS cách bình thường, theo mục đích cơng dụng BĐS Hệ xác lập quy? ??n lối qua Khi áp dụng luật định để xác lập quy? ??n lối qua. .. chí để xác định lối “đủ” hay “không đủ” Những câu hỏi đặt Luật La Mã quy định quy? ??n lối khơng cho người; theo đó, quy? ??n iter quy? ??n lối cho người ngựa, actus quy? ??n đưa súc vật nhà ngang qua nhà... cộng sinh hoạt cộng đồng hưởng quy? ??n lối qua Theo tác giả, đi? ??u kiện xác lập quy? ??n lối qua “khơng có lối đi? ?? ? ?lối khơng đủ” cần giải thích sau: “Khơng có lối đi? ?? hiểu BĐS bị bao vây hoàn toàn BĐS