Bao cao ra soat luat dat dai

DỰ THẢO BÁO CÁO RÀ SOÁT LUẬT ĐẤT ĐAI Danh mục văn rà soát: Hiến pháp 1992 Bộ luật Dân năm 2003 Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thờng hỗ trợ tái định c nhà nớc thu hồi đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định Chính phủ thi hành Luật đất đai Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ Quy ®Þnh bỉ sung vỊ viƯc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt Thu håi ®Êt, thùc hiƯn qun sư dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thờng, hỗ trợ, tái định c nhà nớc thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thờng, hỗ trợ tái định c Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 cđa ChÝnh phđ vỊ sưa ®ỉi bỉ sung mét sè điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất Thông t số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 cđa Bé Tµi chÝnh vỊ híng dÉn thùc hiƯn Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Chính phủ thu tiền sử dụng đất Thông t số 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 Bộ Tài sửa đổi bổ sung Thông t số 117/2004/TT-BTC hớng dẫn thi hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngµy 03/12/2004 cđa ChÝnh phđ vỊ thu tiỊn sư dơng ®Êt TIÊU CHÍ RÀ SỐT STT Tiêu chí Các nội dung cụ thể Tính minh bạch - Rõ ràng hình thức: + Ngơn ngữ sử dụng có xác, dễ hiểu khơng? + Diễn đạt có rõ ràng khơng? Có thể bị hiểu theo nhiều cách khác không? - Rõ ràng quy định áp dụng cho doanh nghiệp: + Rõ ràng quyền nghĩa vụ khơng? + Rõ ràng trình tự, thủ tục, chi phí (thời gian, phí, lệ phí) khơng? - Có nguy cho nhũng nhiễu, tham nhũng khơng? Tính thống - Có tn thủ với văn pháp luật có giá trị pháp lý cao khơng? - Có mâu thuẫn quy định thân văn khơng? Có mâu thuẫn với văn pháp luật khác khơng? - Có tương thích với cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia khơng? Tính hợp lý - Có đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, giảm chi phí cho doanh nghiệp khơng? - Có đưa quy định bất hợp lý, cản trở quyền tự kinh doanh doanh nghiệp khơng? - Có phù hợp với phát triển bền vững (về trách nhiệm doanh nghiệp, lợi ích người tiêu dùng, nguyên tắc cung-cầu cạnh tranh bình đẳng…) khơng? - Có phân biệt đối xử khơng? Tính khả thi - Có khả doanh nghiệp thực thực tế khơng? - Có khả quan Nhà nước thực thực tế không? (điều kiện tổ chức, nhân lực, vật lực) A- PHÂN TÍCH CỤ THỂ THEO VẤN ĐỀ STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chỉnh vấn đề chưa đạt Vấn đề sở hữu Điều 17, 18 Hiến đất đai pháp 1992, Tính Điều 5, Điều nhất, 6,7 Luật Đất đai 2003, này, v.v…) Điều 17 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã nêu rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, Điều khoản thống nguồn nước, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời, phần vốn tài sản Nhà nước đầu tư vào xí nghiệp, cơng trình thuộc ngành lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh tài sản khác mà pháp luật quy định Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân.”, Điều Luật đất đai 2003 quy định: “Luật quy định quyền hạn trách nhiệm Nhà Điều 200 BLDS 2005; Điều 2,3 Nghị chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định định 181/2004/NĐ-CP nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai, chế độ quản lý sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất.” Khoản Điều Luật Đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Tuy nhiên , Điều 200 Bộ luật Dân 2005 lại quy định: “ Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi tự nhiên vùng biển, thềm lục địa vùng trời, ” Như vậy, Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 Bộ luật Dân 2005 chưa có thống sở hữu đất đai, Hiến pháp Luật Đất đai xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước người đại diện chủ sở hữu tồn dân thống quản lý, cịn Bộ luật Dân STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chỉnh vấn đề chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chưa đạt này, v.v…) lại xác định đất đai tḥc hình thức sở hữu Nhà nước Nói đến sở hữu tồn dân nói tới mợt chế đợ sở hữu, cịn sở hữu nhà nước mợt hình thức sở hữu cụ thể Giữa chế đợ sở hữu hình thức sở hữu vấn đề khác Sự không thống đã đem lại nhiều vướng mắc thực tiễn lý luận cần nghiên cứu sửa đổi Khuyến nghị: - Cần làm rõ khái niệm sở hữu tồn dân, từ nên cân nhắc xem có nên tiếp tục sử dụng thuật ngữ không Vì khái niệm có mợt số hạn chế là: (1) khái niệm tồn dân mợt khái niệm trừu tượng, thực tế khơng có chủ thể thực gọi toàn dân Trong xét chất, nói đến quyền sở hữu phải gắn với chủ thể cụ thể đó (chẳng hạn Điều 164 Bộ luật Dân quy định: “Chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản” Vì nợi hàm quyền sở hữu gồm quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt, tồn dân khơng phải mợt chủ thể tồn dân khơng thể thực quyền cụ thể khơng thể có sở hữu tồn dân Cụ thể HP 1992 quy định: đất đai, rừng núi, sơng hồ… thuộc sở hữu tồn dân Tuy nhiên, một người dân thực quyền đất đai khơng giao, th mợt đất cụ thể theo quy định Luật đất đai; (2) Cũng quy định sở hữu toàn dân đã dẫn đến cách hiểu người dân có mợt phần quyền sở hữu đất đai, tài nguyên….của đất nước Có thể nên nghiên cứu bỏ khái niệm sở hữu toàn dân, thay sở hữu nhà nước Điều đúng, quyền sở hữu tài sản đã gắn với một chủ thể cụ thể, thực tế có Nhà nước có quyền thực quyền chủ sở hữu đất đai, tài nguyên… đất nước Bộ luật Dân năm 2005, Điều 172 có nhắc đến chế đợ sở hữu tồn dân nói hình thức sở hữu cụ thể khơng có hình thức sở hữu tồn dân mà có hình thức sở hữu nhà nước Đặc biệt Điều 200 nói hình thức sở hữu nhà nước đã khẳng định: đất đai, rừng…núi, sông hồ… tài sản thuộc sở hữu nhà nước Như vậy, đất đai, rừng núi, sông hồ… tài sản đã có chủ, người chủ đích thực Nhà nước, lại cịn mợt “ ơng chủ tồn dân” khác mà thực chất chẳng có quyền Điều có nghĩa nói đến sở hữu tài sản dứt khốt phải nói đến tài sản cụ thể, sở hữu chủ thể cụ STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chỉnh vấn đề chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chưa đạt này, v.v…) thể, khơng có loại chủ thể chung chung, trừu tượng – toàn dân Khi Nhà nước giao, cho thuê, cho người dân, doanh nghiệp sử dụng, khai thác đất đai, tài ngun người dân, doanh nghiệp có quyền theo quy định Luật đất đai, Luật khoáng sản… phần diện tích, tài nguyên giao, thuê .Do đó, tới có chủ trương sửa đổi Hiến pháp, Bợ luật dân phải thống quy định Luật đất đai hình thức sở hữu nhà nước đất đai Trong tiềm thức suy nghĩ cơng dân đất đai cơng thổ quốc gia, tức nói tới sở hữu nhà nước đất đai Về mặt lý luận thực tiễn, sở hữu nhà nước đất đai hồn tồn phù hợp với q trình phát triển đất nước hội nhập kinh tế quốc tế STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chỉnh vấn đề Phân loại đất chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chưa đạt này, v.v…) Điều 13 14 Tính hợp - Khoản Điều 13 Luật đất đai quy định đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh Luật Đất đai lý yêu cầu quản lý đất sử dụng cho sản xuất đất dùng cho kinh doanh, dịch vụ có u cầu Điều Nghị tḥc loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Quy định gộp chung không phù hợp với quản lý bố trí quy hoạch sử dụng khác định - Luật đất đai hành không quy định riêng loại đất vườn, ao không quy định chế độ sử 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật đất đai; Điều 87 Luật đất đai, Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP dụng loại đất Điều 83 Luật đất đai quy định đất vườn, ao một phần loại đất Tính minh nơng thơn, Điều 87 quy định việc xác định đất trường hợp có vườn, ao Trên sở đó, bạch khoản Điều 45 Nghị định 181 quy định trường hợp: (i) đất có vườn , ao tạo lập từ trước ngày 18/12/1980 mà người sử dụng đất có giấy tờ coi hợp lệ quy định khoản 1, khoản khoản Điều 50 Luật Đất đai đất đã xác định rõ ranh giới đất cơng nhận tồn bợ đất có vườn, ao đất ở; (ii) đất có vườn, ao xác lập từ trước ngày 18/12/1980, có giấy tờ coi hợp lệ không xác định rõ ranh giới đất xác định hạn mức tối đa cơng nhận đất không năm lần theo quy định hạn mức đất địa phương quy định, phần diện tích cịn lại tính theo trạng Vấn đề là, trạng theo đất trồng hàng năm hay trồng lâu năm để xác định thời hạn 20 năm hay 50 năm? Quy định không rõ ràng khơng hợp lý loại đất có nguồn gốc không khác đất ở, giá trị sử dụng chủ yếu cho mục đích cảnh quan, mơi trường Ở nông thôn Việt Nam dường nhà gắn liền với vườn tược, ao hồ tạo nên môi trường sống lành thân thiết người dân Do đó, khơng thể xác định chế đợ sử dụng loại đất đất nông nghiệp STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chỉnh vấn đề chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chưa đạt này, v.v…) Khuyến nghị: - Sửa đổi quy định phân loại đất Điều 13 theo hướng tách riêng mợt số loại đất có chế đợ quản lý, sử dụng khác - Tách loại đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh thành loại đất sở sản xuất đất kinh doanh, dịch vụ - Bổ sung loại đất vườn, ao vào Điều 13, đồng thời quy định rõ chế độ sử dụng đất đất vườn, ao khu dân cư không công nhận đất ở, quy định thời hạn sử dụng đất lâu dài, chuyển mục đích sang làm nhà phải xin phép nộp một phần tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật (Nghị định 120/2010/NĐ-CP quy định phải nộp 50% giá trị) Về giao Điều 31 Luật Đất Tính hợp Theo quy định hành, việc quản lý đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phịng hợ nhằm đất, cho thuê đai đất, chuyển mục đích sử dụng đất Điều lý, 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP bảo đảm an ninh lương thực mơi trường sinh thái, biến đổi khí hậu chưa quy định chặt chẽ Pháp luật chưa có quy định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phịng hợ sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp - Chưa quy định thống thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng rừng Luật đất đai, Luật bảo vệ phát triển rừng Nghị Quốc hội dự án, công trình quan trọng quốc gia trình Quốc hợi định chủ trương đầu tư Khuyến nghị: Cần luật hoá để quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất loại đất trường hợp nói STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chỉnh vấn đề chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chưa đạt Về điều chỉnh Điều 70 Luật đất sách đai, Điều 69 Nghị nơng nghiệp định hạn mức số sử 181/2004/NĐ-CP này, v.v…) Việc giao đất nơng nghiệp cho hợ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực theo quy định Tính khả thi, Nghị định 64/CP năm 1993, đối tượng giao đất xác định thời điểm năm 1993 theo nguyên tắc không điều chỉnh phát sinh nhân trình thực Thực tế gần 20 năm qua, đã có biến đợng lớn nhân khẩu, diện tích đất nơng nghiệp, hệ người dụng đất nơng ly, người chuyển đổi nghề, người không bị thu hồi lại đất, người sinh không nghiệp giao đất, đất nông nghiệp thu hồi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Từ dẫn đến mợt bợ phận nơng dân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng có đất thiếu đất để sản xuất Bên cạnh đó, quy định hạn mức đất nông nghiệp theo vùng, miền, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đáp ứng u cầu q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá, đặc biệt việc phát triển trang trại sản xuất quy mô lớn Khuyến nghị: Cần nghiên cứu lại sách giao đất nơng nghiệp cho hợ gia đình, cá nhân để phù hợp với tình hình biến đợng nhân Tất nhiên, giữ nguyên trạng tình hình quản lý sử dụng đất nông nghiệp đã giao cho hộ gia đình cá nhân thời điểm sau ngày 15/10/ 1993 song ý đối tượng có nhu cầu sử dụng đất quy định khoản Điều 70 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP để xem xét việc giao đất, cho thuê đất sở quỹ đất chưa sử dụng bổ sung, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích cho hợ gia đình, cá nhân phạm vi địa phương thuê đất Đồng thời, quy định hạn mức diện tích đất Nhà nước giao hạn mức hành, bỏ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đất nông nghiệp, cho phép chuyển quyền sử dụng đất khơng hạn chế với mục đích thúc đẩy tích tụ đất đai nhằm tập trung cho sản xuất lớn Đối với đất dành cho dự án sản xuất nơng nghiệp hạn mức áp dụng linh hoạt theo dự án STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chỉnh vấn đề chưa đạt Về chế thu Điều 38, 39, 40 hồi đất chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định này, v.v…) Tính Khoản Điều 38 Luật Đất đai quy định Nhà nước thu hồi đất trường hợp tổ chức Điều 44 Luật minh nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà đất đai; Điều 31 bạch, tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm phá Nghị số sản, chuyển n¬i khác khơng cịn nhu cầu sử dụng đất Trong trường hợp này, Nhà nước 181/2004/NĐ-CP thu hồi đất mà không bồi thường đất theo quy định khoản Điều 43 Luật Đất đai Trên Điều 40, 41 thực tế, doanh nghiệp bị phá sản, UBND cấp tỉnh định thu hồi đất doanh nghiệp Nghị mà không bồi thường, đồng thời lại giao đất cho đơn vị khác; tài sản đất trụ sở, nhà định định số 84/2007/NĐ-CP xưởng lại phải đưa bán đấu giá nên khó để lý tài sản bất đợng sản bị tách rời quyền sử dụng đất bất đợng sản bị giảm giá trị lớn Cần phân biệt chế khác việc thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia cho mục tiêu phát triển kinh tế Đối với trường hợp bị thu hồi đất cho mục đích nhà nước xã hợi chế hành áp dụng mợt cách triệt để, có nghĩa là, nhà nước ban hành định thu hồi, triển khai việc bồi thường hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật, người dân doanh nghiệp phải chấp hành sách pháp luật Tuy nhiên, điều khơng rõ ràng thực dự án đầu tư cho mục tiêu phát triển kinh tế Trong mục tiêu phát triển kinh tế cần phân biệt thành: (i) Dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng áp dụng triệt để biện pháp hành chính; (ii) dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng chủ đầu tư xin phép nhà nước thay chế thoả thuận; (iii) Dự án đầu tư phát triển kinh tế thuộc trường hợp phải thoả thuận không phép áp dụng chế hành Những cách hiểu khơng xác áp dụng chế thu hồi đất thời gian qua biểu nhiều sai phạm từ việc thực dự án đầu tư phát triển kinh tế Theo quy định Điều 40 Luật Đất đai Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngồi trường hợp quy định khoản Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nhà nước không thực việc thu hồi đất mà doanh nghiệp phải tự thoả thuận với hợ gia đình, cá nhân sử dụng đất để nhận quyền sử 10 STT 19 Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) Quy định Điều 34, 35, 36, Tính Hiện nay, nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi cịn có khác quyền quyền nghĩa 40, 108, 110, 113, thống nghĩa vụ việc tiếp cận sử dụng đất đai: vụ nhà đầu 119, 120 Luật Đất nhất, tính tư nước đai nhà đầu tư nước Điều 36, 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hợp lý tính minh bạch - Điều 34, 108 Luật Đất đai quy định nhà đầu tư nước Nhà nước giao đất để thực dự án đầu tư nhà đầu tư nước lựa chọn hình thức thuê đất Nhà nước thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Điều tạo bất bình đẳng khơng cần thiết nhà đầu tư nước nước lẽ việc giao đất hay cho th đất có thời hạn, khơng làm ảnh hưởng đến chế đợ sở hữu tồn dân đất đai Hơn nữa, theo quy định Điều 110 119 Luật Đất đai quyền nghĩa vụ nhà đầu tư nước giao đất nhà đầu tư nước ngồi th đất trả tiền mợt lần - Điều 35 Luật Đất đai quy định nhà đầu tư nước Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cịn nhà đầu tư nước ngồi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất hàng năm Trong đó, nhiều nhà đầu tư nước muốn thuê đất trả tiền mợt lần để tránh khó khăn từ việc giá đất liên tục tăng qua năm - Điều 113 Luật Đất đai, Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định nhà đầu tư nước quyền nhận chuyển nhượng, thuê nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ hợ gia đình, cá nhân, nhà đầu tư nước ngồi khơng áp dụng quyền Ngồi việc thuê đất từ Nhà nước, nhà đầu tư nước thuê lại đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế theo quy định Điều 120 Luật Đất đai - Khoản 2, Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp nhà đầu tư nước thực dự án 100% vốn đầu tư nước ngồi mà dự án khơng thể đầu tư khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế nhà nước cho thuê đất sở thu hồi đất 87 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) tổ chức, cá nhân khác Trong đó, nhà đầu tư nước ngồi trường hợp theo quy định khoản 2, Điều 36, Nghị định 181/2004/NĐ-CP (dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư nhóm A; dự án có nguồn vốn ODA), nhà đầu tư phải thỏa thuận trực tiếp với người sử dụng đất Sự khác biệt đã tạo bất lợi định cho nhà đầu tư nước - Ngồi ra, nhiều cơng ty liên doanh khơng có cách để tiếp cận đất đai khơng tḥc trường hợp “tổ chức kinh tế” “tổ chức, cá nhân nước ngoài” theo quy định Luật Đất đai Các cơng ty chủ sử dụng đất thành lập việc góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước Như đã phân tích trên, tổ chức kinh tế muốn Nhà nước giao đất cho thuê đất phải tổ chức kinh tế nước tổ chức nước ngồi Đồng thời, có tổ chức kinh tế nước nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ hợ gia đình, cá nhân Đây mợt bất cập lớn, khơng bảo đảm tính minh mạch tạo bất bình đẳng doanh nghiệp liên doanh với tư cách một chủ thể kinh tế Khuyến nghị: Cần sửa đổi Luật Đất đai văn hướng dẫn để bảo đảm bình đẳng cho doanh nghiệp nước, nước liên doanh việc tiếp cận sử dụng đất theo hướng sau: (iii)Các doanh nghiệp (cả nước, nước liên doanh) sử dụng đất có thời hạn theo hình thức giao đất trả tiền có thu tiền, thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền thuê một lần cho tồn bợ q trình th (iv) Các doanh nghiệp phép nhận chuyển nhượng, thuê nhận góp vốn quyền sử dụng đất từ hợ gia đình, cá nhân phạm vi dự án đã quan có thẩm quyền chấp nhận, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt 88 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) Các loại doanh nghiệp phải thoả thuận thu hồi đất với người sử dụng đất trường hợp pháp luật quy định Nhà nước không trực tiếp thu hồi đất 20 Bảo đảm thực Điểm a khoản Tính hợp Luật Đất đai 2003 không thừa nhận người sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất hình nghĩa vụ Điều 106 Luật lý thành tương lai (điểm a khoản Điều 106 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất tài sản đất đai, khoản chấp quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) Trong đó, theo quy hình thành Điều 320, khoản định Bộ luật dân sự, vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có vật tương lai Điều 342 hình thành tương lai (khoản Điều 320); tài sản chấp tài sản hình BLDS thành tương lai (khoản Điều 342) Thực tiễn cho thấy, quy định nêu Luật Đất đai đã làm hạn chế hợi tiếp cận tín dụng người sử dụng đất, chưa khuyến khích phát huy tối đa nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hợi đất nước Vì vậy, để tiếp cận nguồn vốn, người sử dụng đất tổ chức tín dụng đã thoả thuận chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở) chấp phần tài sản tạo nên giá trị quyền sử dụng đất chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng… Khuyến nghị: Đề nghị sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo hướng cho phép người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai Theo đó, cần cho phép trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định Điều 49 Luật Đất đai 2003 đã thực đầy đủ nghĩa vụ tài thời gian chờ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ theo thoả thuận, phù hợp với quy định pháp luật 21 Về biện pháp Điểm a khoản Tính Theo Luật Đất đai, quyền sử dụng đất không xem đối tượng biện pháp cầm cố để bảo bảo đảm thực Điều 318 BLDS thống đảm thực nghĩa vụ dân Tuy nhiên, theo quy định Bộ luật dân sự, đối tượng biện nghĩa vụ nhất, tính pháp cầm cố tài sản (điểm a khoản Điều 318), hiểu theo nghĩa rộng bao gồm loại quyền sử hợp lý hình tài sản quy định Điều 163 Bộ luật dân là: vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng biện pháp cầm cố để 89 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) bảo đảm thực nghĩa vụ dân chưa đáp ứng yêu cầu, địi hỏi đa dạng hố sản phẩm, loại hình cho vay có bảo đảm kinh tế thị trường chưa phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết thoả thuận không trái pháp luật đạo đức xã hội quan hệ dân sự, kinh doanh thương mại xu hướng cho phép nhận cầm cố quyền tài sản mợt số quốc gia giới (ví dụ theo quy định Điều 362 Bộ luật dân Nhật Bản, quyền tài sản trở thành đối tượng cầm cố) Khuyến nghị: Đề nghị để đáp ứng nhu cầu đa dạng xã hội, bên cạnh chấp, quyền sử dụng đất cần xây dựng chế ghi nhận bảo hợ việc cầm cố quyền tài sản nói chung quyền sử dụng đất nói riêng Bợ luật dân 2005 Luật Đất đai 2003 22 Về chấp Điểm a khoản Tính Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) đã đồng nhất: (1) hợ gia đình với vợ chồng trongtư cách người quyền sử dụng Điều 43, khoản thống sử dụng đất; (2) quyền sử dụng đất tài sản chung hợ gia đình với quyền sử dụng đất tài sản đất tài sản Điều 146 Nghị nhất, tính chung vợ chồng cho phép ghi họ, tên vợ họ, tên chồng họ, tên chủ hộ chung hộ định số hợp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hợ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp Trong đó, gia đình 181/2004/NĐ- theo quy định Bộ luật dân 2005, thành viên hộ gia đình khơng bao gồm vợ, chồng mà CP,Nghị định số cịn có thành viên khác; tài sản chung hợ gia đình hiểu khơng bao gồm tài sản 83/2010/NĐ-CP chung vợ chồng, mà thành viên khác hợ gia đình đóng góp vào để hoạt Điều 106 BLDS đợng kinh tế chung Trong đó, Nghị định 181 coi hợ gia đình chủ thể chấp quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi họ, tên vợ họ, tên chồng họ, tên chủ hộ, chấp quyền sử dụng đất tất thành viên có đủ lực hành vi dân hợ gia đình phải thống ký tên vào hợp đồng chấp có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật dân Mặt khác, theo quy định Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm, phát 90 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) thông tin đơn yêu cầu đăng ký chấp không phù hợp với thông tin hợp đồng chấp hồ sơ địa quan đăng ký có quyền từ chối đăng ký chấp quyền sử dụng đất Như vậy, theo quy định Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, hợ gia đình có quyền chấp quyền sử dụng đất trường hợp giấy chứng nhận ghi họ, tên chồng họ, tên vợ họ, tên chủ hộ theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, quan đăng ký từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp với lý hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất không hợp lệ Khuyến nghị: Chúng đề nghị sửa đổi điểm a khoản Điều 43 Nghị định số 181 theo hướng: Trường hợp hợ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất phải ghi họ, tên tất thành viên hợ gia đình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền 23 Về việc xác Khoản Điều 4, Tính Luật Đất đai 2003 Bộ luật dân 2005 có quy định khác biệt hậu pháp lý định chủ thể khoản Điều 49, thống việc góp vốn quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân với việc góp vốn quyền chấp điểm b khoản nhất, tính sử dụng đất mà khơng hình thành pháp nhân so với Luật Doanh nghiệp 2005 Cụ thể là, theo trường hợp Điều 131 Luật hợp lý Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự, trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà hình thành pháp góp vốn đất đai, điểm a nhân tổ chức sử dụng đất pháp nhân hình thành bên góp vốn quyền sử dụng khoản Điều 41 quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (việc góp vốn dẫn đến đất Nghị định thay đổi người sử dụng đất) Cịn trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà khơng hình 181/2004/ NĐ- thành pháp nhân người sử dụng đất bên góp vốn (việc góp vốn khơng dẫn đến CP, Điều 732 thay đổi người sử dụng đất) Trong đó, theo quy định Luật Doanh nghiệp, tiến BLDS, Nghị định hành góp vốn quyền sử dụng đất vào cơng ty người góp vốn phải thực thủ tục đăng số 163/2006/NĐ- ký chuyển quyền sử dụng đất cho cơng ty nhận góp vốn, cơng ty nhận góp vốn người sử CP ngày 29/12 / dụng đất mới, khơng phân biệt góp vốn có hình thành hay khơng hình thành pháp nhân Thực 2006, Điều 29 tiễn cho thấy, thiếu thống quy định pháp luật đất đai, dân sự, với pháp luật 91 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) Luật doanh doanh nghiệp vấn đề đã gây nhiều khó khăn, vướng mắc việc xác định chủ thể có nghiệp quyền chấp (là bên góp vốn hay bên nhận góp vốn), hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền đăng ký chấp quyền sử dụng đất Ngồi ra, Luật Đất đai 2003 có mâu thuẫn quy định hết thời hạn góp vốn, bên góp vốn quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất với quy định quyền chấp quyền sử dụng đất người góp vốn (trong trường hợp khơng hình thành pháp nhân mới), người nhận góp vốn (trong trường hợp hình thành pháp nhân mới) quy định xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Bộ luật dân Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Cụ thể là, theo pháp luật dân sự, xử lý tài sản bảo đảm người mua tài sản có quyền sở hữu tài sản Trong đó, theo quy định khoản Điều 131 Luật Đất đai 2003, hết thời hạn góp vốn, bên góp vốn quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất đó, khơng phụ tḥc vào việc thời hạn góp vốn, bên nhận góp vốn đã chấp quyền sử dụng đất tổ chức, hợ gia đình, cá nhân góp vốn theo quy định pháp luật Khuyến nghị: Chúng đề nghị sửa đổi khoản Điều 4, khoản Điều 49, điểm b khoản Điều 131 Luật Đất đai 2003; điểm a khoản Điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Điều 732 Bộ luật dân 2005 theo hướng: Trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất vào tài sản pháp nhân, người sử dụng đất phải thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho chủ thể nhận góp vốn theo quy định pháp luật 24 Về chủ thể điểm d khoản Tính Theo quy định Luật Đất đai 2003, chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất bao gồm tổ nhận chấp Điều 110; điểm b thống chức tín dụng phép hoạt đợng Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân mục đích quyền sử dụng khoản Điều nhất, tính chấp để vay vốn sản xuất kinh doanh Chúng cho quy định chưa phù hợp với đất mục 119; điểm d hợp lý nguyên tắc tự giao kết hợp đồng Bộ luật dân nhu cầu nhận chấp chủ thể đích chấp khoản Điều khác kinh tế, ví dụ hợ gia đình, tổ hợp tác, hợp tác xã, người Việt Nam định cư quyền sử dụng 119; điểm c nước ngồi tḥc đối tượng có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam, 92 STT Vấn đề đất Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) khoản Điều tổ chức, cá nhân nước ngồi tḥc đối tượng mua sở hữu nhà Việt Nam Bên cạnh 120; điểm c đó, việc Luật Đất đai hạn chế mục đích chấp quyền sử dụng đất để vay vốn (hoặc vay vốn khoản Điều sản xuất kinh doanh) chưa phù hợp với quy định Bộ luật dân loại nghĩa vụ dân 121; điểm b bảo đảm thực Bởi lẽ, theo quy định Bộ luật dân 2005, đối tượng nghĩa vụ khoản Điều dân không tài sản mà cơng việc phải thực không thực 111; khoản (khoản Điều 282), bên quyền thoả thuận biện pháp bảo đảm thực nghĩa Điều 113; điểm c vụ dân để bảo đảm thực loại nghĩa vụ, (bao gồm nghĩa vụ trả tiền, nghĩa vụ giao vật, khoản Điều 114 nghĩa vụ phải thực không thực mợt cơng việc), nghĩa vụ Luật đất đai, Luật nghĩa vụ tại, nghĩa vụ tương lai nghĩa vụ có điều kiện (Điều 289, Điều 290, Điều Sửa đổi, bổ sung 291, khoản Điều 319) Thực tiễn cho thấy, hạn chế mục đích chấp quyền sử dụng đất Điều 126 Luật Đất đai 2003 chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn để bảo đảm thực nhiều loại nghĩa vụ khác Luật Nhà người sử dụng đất, dẫn đến làm hạn chế hợi tiếp cận tín dụng người sử dụng đất Điều 121 Luật Đất đai, Nghị số 19/2008/NQQH12 ngày 3/6/2008 Quốc hội, khoản Điều 282, Điều 289, Điều 290, Điều 291, khoản Điều 319 BLDS 93 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) Khuyến nghị: Đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản Điều 110; điểm b khoản Điều 119; điểm d khoản Điều 119; điểm c khoản Điều 120; điểm c khoản Điều 121; điểm b khoản Điều 111; khoản Điều 113; điểm c khoản Điều 114 Luật Đất đai theo hướng: Người sử dụng đất có quyền chấp quyền sử dụng đất, tài sản tḥc sở hữu gắn liền với đất cho đối tượng có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việt Nam để bảo đảm thực nghĩa vụ theo thoả thuận, phù hợp với quy định pháp luật 25 Về việc cơng Khoản 3, Điều 93 Tính Quy định thẩm quyền công chứng, chứng thực Luật Đất đai 2003 Luật Nhà 2005 chứng hợp Luật Nhà ở, điểm thống có chồng chéo, mâu thuẫn chưa có thống với quy định pháp luật công chứng, đồng chấp a khoản Điều nhất, tính chứng thực, cụ thể sau: quyền sử dụng 130 Luật Đất đai hợp lý đất 2003, Điều Luật Công chứng, Nghị định số 79/2007 /NĐ-CP ngày 18/5/2007 - Theo quy định Luật Nhà 2005, thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chấp nhà xác định theo tiêu chí nhà thị nơng thơn, đó, theo quy định Luật Đất đai 2003, thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất lại vào tiêu chí chủ thể (tổ chức, hợ gia đình, cá nhân) Thực tiễn cho thấy, thiếu thống quy định Luật Đất đai, Luật Nhà thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhà đã gây nhiều khó khăn, tốn thời gian, chi phí cho người dân doanh nghiệp thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất - Điều 130 Luật Đất đai 2003 quy định việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tổ chức công chứng nhà nước, trường hợp chấp hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất chưa phù hợp với quy định Luật Công chứng 2006 chất hoạt động công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Cụ thể là, theo quy định Điều Luật Cơng chứng năm 2006 “Cơng chứng việc cơng chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác văn mà theo quy định 94 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” Đồng thời, Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 Chính phủ quy định cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký quy định: Phịng Tư pháp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực loại giấy tờ, tài liệu (khơng có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch bất động sản) Như vậy, với việc ban hành Luật Công chứng Nghị định chứng thực pháp luật nước ta đã có tách bạch rõ ràng hoạt động công chứng hoạt đợng chứng thực Trong đó, Luật Đất đai 2003 lại thừa nhận cho phép chứng thực tính hợp pháp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Khuyến nghị: Chúng đề nghị sửa đổi Điều 130 Luật Đất đai 2003 theo hướng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất công chứng theo quy định pháp luật Trường hợp địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố tḥc tỉnh chưa có tổ chức hành nghề cơng chứng hoạt đợng người tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất lựa chọn công chứng tổ chức hành nghề công chứng địa bàn khác chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định pháp luật 26 Về trường hợp Điểm a khoản Tính Quy định trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã chấp Luật Đất đai 2003 chưa phù hợp xử lý quyền sử Điều 130 Luật thống với quy định Bộ luật dân 2005, cụ thể sau: dụng đất đát đai, Điều 721 chấp BLDS - Thứ nhất, Luật Đất đai 2003 quy định xử lý quyền sử dụng đất đã chấp việc không thực nghĩa vụ thực không nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng, đó, Bợ luật dân 2005 lại quy định xử lý quyền sử dụng đất đã chấp việc không thực thực không nghĩa vụ (được hiểu bao gồm tất nghĩa vụ đã thoả thuận, không bao gồm nghĩa vụ trả nợ); nghĩa vụ thoả thuận hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất (Điều 721) Thứ hai, Bộ luật dân 2005 không hạn chế thoả thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã chấp thực trước hay sau ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp quyền 95 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) sử dụng đất, đó, Luật Đất đai 2003 lại giới hạn phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã chấp phải bên thoả thuận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Khuyến nghị: Để bảo đảm quyền bên nhận chấp trường hợp người sử dụng đất không thực thực không nghĩa vụ theo thoả thuận, đề nghị sửa đổi quy định điểm a khoản Điều 130 Luật Đất đai 2003 theo hướng mở rộng phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã chấp theo quy định Điều 721 Bộ luật dân 27 Về loại đất Điều 110, khoản Tính hợp Phạm vi loại đất chấp theo quy định Luật đất đai chưa thực phù hợp, ví dụ: chấp Điều 112, lý Đất thuê trả tiền cho thời gian thuê sau thời điểm Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành khoản Điều không chấp để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn (nhà đầu tư chấp tài sản đất) 111, khoản đất khu công nghiệp có chế đợ pháp lý khác với đất khu đô thị… Điều không Điều 112, Điều dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư việc huy đợng vốn, mà cịn tạo bất bình đẳng 113, khoản một loại đất (ví dụ: Đất thuê trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đất thuê sau Điều 119 Luật đất Luật Đất đai có hiệu lực có chế đợ pháp lý khác nhau) đai Khuyến nghị: Đề nghị rà soát, bổ sung quy định loại đất chấp theo hướng mở rộng đối tượng chấp quyền sử dụng đất Theo đó, người sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm phép chấp quyền sử dụng đất tài sản đất để vay vốn tổ chức tín dụng phép hoạt đợng Việt Nam 28 Quyền sử dụng Điều 135,136 Trong lĩnh vực giải tranh chấp đất đai, nguyên tắc, việc giải trước hết phải thông đất lĩnh Luật đất đai qua hòa giải sở, hòa giải khơng thành bên khơng tiến hành hịa giải sở có vực giải 2003, Cơng văn thể giải tranh chấp theo thủ tục tố tụng tòa án Theo Điều 135,136 Luật đất đai 2003: “… tranh chấp đất số Tranh chấp đất đai mà bên tranh chấp khơng hồ giải gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân đai 116/2004/KHXX xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm Tòa án nhân phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã dân tối cao hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai ” “Tranh chấp đất đai đã hoà giải Uỷ ban 96 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên bên đương khơng trí giải sau: Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất Tồ án nhân dân giải quyết.” Tuy nhiên, với quy định vậy, hiểu Tịa án có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai đã hòa giải UBND xã, phường, thị trấn mà một bên bên đương không trí với kết hịa giải Cơng văn số 116/2004/KHXX Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn kể từ ngày 01/7/2003 ghi rõ: “Kể từ ngày 01-7-2004 trở đi, sau nhận đơn khởi kiện đương Toà án phải vào quy định Điều 136, khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 nhằm xác định thẩm quyền thụ lý giải tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục chung.” Từ hướng dẫn TAND tối cao đã phát sinh nhiều vướng mắc thực tiễn giải tranh chấp đất đai người bị kiện cố tình khơng tham gia hịa giải sở, dẫn đến khơng thể tiến hành hòa giải được, nhằm trục lợi từ quy định Điều 135,136 Luật đất đai 2003, Tịa án khơng thụ lý vụ án có biên hòa giải UBND cấp xã Cũng từ hướng dẫn TAND tối cao đã làm phát sinh vướng mắc xác định thời hiệu khởi kiện bên tranh chấp quyền sử dụng đất Về nguyên tắc, thời hiệu tính từ thời điểm tranh chấp phát sinh, thực tế Tòa án lại thụ lý đã có kết hịa giải khơng thành UBND xã, phường, thị trấn dẫn tới nhiều trường hợp sau có kết hịa giải khơng thành, Tòa án từ chối thụ lý định đình giải vụ việc với lý đã hết thời hiệu khởi kiện – Tòa án tính từ thời điểm tranh chấp quyền sử dụng đất phát sinh Khuyến nghị: Đề nghị để Tòa án có thụ lý giải tranh chấp đất đai chưa có hịa giải sở để giải vướng mắc cách tính thời hiệu giải tranh chấp đất đai, đồng thời thực quy định pháp luật hòa giải sở tự nguyện, không bắt buộc bên tranh chấp, cần sửa đổi Điều 136 Luật đất đai theo hướng “Tranh chấp đất đai đã hoà giải Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên bên đương khơng trí với kết hịa giải, mợt bên 97 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) bên đương không trí hịa giải UBND xã, phường, thị trấn giải sau: Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mợt loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất Tồ án nhân dân giải quyết” 29 Quy định Điều Luật Đất Tính minh Theo quy định Điều Luật Đất đai Nhà nước giao đất việc Nhà nước trao quyền sử dụng thẩm quyền đai, khoản Điều bạch đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất quản lý đất đai 18 Nghị định số việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Như công ty mẹ 101/2009/NĐ-CP vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Tuy nhiên, tập đồn Nghị định số 101/2009/NĐ-CP ngày 05/11/2009 thí điểm thành lập, tổ chức, hoạt động quản lý kinh tế nhà tập đoàn kinh tế nhà nước quy định quy định “Đối với tập đoàn kinh tế Nhà nước giao đất nước để phát triển công nghiệp dài ngày cơng ty mẹ thống quản lý đất tập đồn để bố trí cho doanh nghiệp thành viên sản xuất theo quy hoạch sử dụng đất Chính phủ phê duyệt” Như vậy, theo quy định cơng ty mẹ thống quản lý đất tập đồn để bố trí cho doanh nghiệp thành viên sản xuất dẫn đến hiểu cơng ty mẹ có chức quản lý nhà nước đất đai tập đồn Các cơng ty có nhu cầu sử dụng đất phải nhận đất từ công ty mẹ Khuyến nghị: Các công ty tập đoàn kinh tế pháp nhân độc lập, quyền nhận giao đất, thuê đất trực tiếp từ quan quản lý nhà nước đất đai, không buộc phải thông qua công ty mẹ tập đồn Vì vậy, nên thay chế chế quản lý theo kế hoạch sản xuất, kinh doanh 30 Quy định xử Điều 49 Luật Phá lý quyền sử sản, khoản Điều lý, tính dụng đất 38 Luật đất đai doanh nghiệp bị phá sản Tính hợp minh bạch Luật Phá sản quy định Tài sản doanh nghiệp, hợp tác xã lâm vào tình trạng phá sản gồm có “Giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp, hợp tác xã xác định theo quy định pháp luật đất đai” Tuy nhiên, Luật Đất đai quy định Nhà nước thu hồi đất trường hợp “ Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cho thuê đất thu tiền 98 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản” Như vậy, theo Luật đất đai khơng tính giá trị quyền sử dụng đất vào tài sản doanh nghiệp, hợp tác xã lâm vào tình trạng phá sản trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm Tuy nhiên, không làm rõ khái niệm “nguồn gốc từ ngân sách nhà nước” dễ dẫn đến tình trạng khơng tính giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước với lý tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tiền doanh nghiệp nhà nước nộp có “nguồn gốc từ ngân sách nhà nước” Trong đó, theo Khoản Điều 59 Luật Đất đai đã quy định “Doanh nghiệp nhà nước Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước số tiền ghi vào giá trị vốn Nhà nước doanh nghiệp” Như vậy, theo quy định giá trị quyền sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước phải tính giá trị tài sản doanh nghiệp để kinh doanh lại khơng tính vào giá trị doanh nghiệp xử lý phá sản không thống nhất, gây bất lợi cho chủ nợ Khuyến nghị: - Cần làm rõ khái niệm “tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước” - Sửa đổi để thống quy định khoản Điều 38 khoản Điều 59 Luật Đất đai Luật Đất đai cần xử lý để bảo đảm quyền sử dụng đất doanh nghiệp nhà nước thuộc tài sản doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản, bình đẳng doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác 31 Về mâu thuẫn Luật Đất đai, Tính minh Luật Đất đai không quy định trường hợp nhà đầu tư miễn tiền sử dụng đất tiền giữa quy định điểm khoản bạch pháp luật đất Điều Nghị định th đất khơng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quy định lại có Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung mợt số điều 99 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) đai với quy số 17 /2006/NĐ- Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP: “Người Nhà định pháp CP, Điều 41 nước giao đất để làm mặt sản xuất kinh doanh, đất để thực dự án đầu tư mục luật đầu tư liên Nghị định số đích lợi nhuận mà miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ theo quy quan đến 108 /2009 /NĐ- định pháp luật đất đai trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chấp quyền sử CP loại đất có mục đích sử dụng tương ứng” Đồng thời, theo quy định khoản Điều 119 dụng đất Luật Đất đai người Việt Nam định cư nước nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm không chấp quyền sử dụng đất Trong đó, Điều 41 Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27/11/2009 Chính phủ đầu tư theo hình thức Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao, hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh, Hợp đồng xây dựng – chuyển giao ( Nghị định số 108/2009/NĐ-CP) có quy định cho phép doanh nghiệp dự án (kể doanh nghiệp tổ chức, cá nhân nước đầu tư hình thức BOT) cầm cố, chấp tài sản quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Qua phân tích nêu cho thấy quy định Nghị định số 17/2009/NĐ- CP khác so với quy định Luật Đất đai (có quy định rợng hơn) Để tránh tình trạng hiểu nhầm trình đàm phán Hợp đồng BOT trường hợp nhà đầu tư miễn tiền sử dụng đất theo quy định Nghị định số 108/2009/NĐ-CP khơng chấp quyền sử dụng đất mà chấp tài sản gắn liền với đất Luật Đất đai cần bổ sung quy định này, không nên quy định Nghị định số 17/2009/NĐ-CP mà Luật chưa có quy định rõ Khuyến nghị: Đề nghị quy định rõ Luật Đất đai việc nhà đầu tư không chấp quyền sử dụng đất nhà đầu tư miễn tiền sử dụng đất tiền thuê đất 32 Về phân biệt Điều 35, giữa nhà đầu Luật đất đai 119 Luật Đất đai năm 2003 cịn có quy định phân biệt đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Cụ thể theo quy định Điều 35 Luật Đất đai, người Việt Nam định cư 100 STT Vấn đề Điều khoản điều Tiêu chí Phân tích vấn đề (dựa tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải quy định chỉnh vấn đề chưa đạt này, v.v…) tư nước nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước (sau gọi tổ chức, cá nhân nước ngoài) chọn nhà đầu tư hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền th đất mợt lần Trong đó, nước ngồi liên hợ gia đình, cá nhân nước áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm quan đến việc (Điều 35 Luật Đất đai) Ngoài ra, theo quy định Điều 108 Luật Đất đai, tổ chức, cá nhân nước th đất ngồi có quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền một lần Hệ việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho phép nhà đầu tư nước chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất (Điều 119 Luật Đất đai) Trong đó, việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm không cho phép nhà đầu tư nước chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Khuyến nghị: Để đảm bảo bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, đề nghị cho phép nhà đầu tư nước lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất; xóa phân biệt đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước 101 ... đất lĩnh Luật đất đai thi Tranh chấp đất đai mà bên tranh chấp khơng hồ giải gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân vực giải 2003, Công văn xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp Uỷ ban nhân dân xã,... thị trấn có trách nhiệm tranh chấp đất số phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai ” “Tranh chấp đất đai đã hoà... nhằm xác định thẩm quyền thụ lý giải tranh chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục chung.” Từ hướng dẫn TAND tối cao đã phát sinh nhiều vướng mắc thực tiễn giải tranh chấp đất đai người bị kiện cố