26.09.2021.Thu Ngân

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU PHẦN NỘI DUNG Lý thuyết phương pháp thặng dư .2 1.1 Khái niệm công thức tổng quát 1.2 Các trường hợp giả định thời điểm phát sinh doanh thu phát triển chi phí phát triển bất động sản .2 1.3 Các bước tiến hành thẩm định giá: .2 1.3.1 Chi phí đầu tư phát triển .4 1.3.2 Lợi nhuận nhà đầu tư 1.3.3 Tỷ suất chiết khấu: .5 Liên hệ thực tiẽn .5 Ưu nhược điểm phương pháp thặng dư áp dụng vào việc định giá bất động sản 3.1 Ưu điểm 3.2 Nhược điểm PHẦN KẾT LUẬN .10 PHẦN MỞ ĐẦU Có thể nói thị trường bất động sản nước ta giai đoạn khó khăn Tinh trạng hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt với suy giảm nghiêm trọng niềm tin từ người tiêu dùng đối tượng tham gia thị trường Thẩm định giá bất động sản khơng cịn lĩnh vực nhiều mẻ với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sàn quan tâm giá bất động sản thị trường liệu có phản ánh giá trị thực chất hay khơng để định giá, phương pháp định giá sử dụng hoạt động tổ chức, doanh nghiệp Với mục đích làm rõ điều kiện áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư tổ chức doanh nghiệp Bài tiểu luận tập trung làm rõ vấn đề sau: Nội dung 1: Lý thuyết phương pháp thặng dư Nội dung 2: Liên hệ thực tiẽn áp dụng việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Nội dung 3: Đánh giá ưu nhược điểm PHẦN NỘI DUNG Lý thuyết phương pháp thặng dư 1.1 Khái niệm công thức tổng quát Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá xác định giá trị bất động sản có tiềm phát triển dựa sở lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ tất chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo phát triển V = DT – CP V: Giá trị tài sản thẩm định giá; DT: Tổng doanh thu phát triển; CP: Tổng chi phí phát triển 1.2 Các trường hợp giả định thời điểm phát sinh doanh thu phát triển chi phí phát triển bất động sản - Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản phát sinh 01 năm Khi doanh thu chi phí phát triển bất động sản tính tốn theo mặt giá thời điểm thẩm định giá - Trường hợp 2: Giả định trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh cho thuê phần để kinh doanh bán phần bất động sản qua nhiều năm 1.3 Các bước tiến hành thẩm định giá: Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt có hiệu đất Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển bất động sản Đối với trường hợp cần thực quy đổi tổng doanh thu phát triển bất động sản thời điểm thẩm định giá Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo giá trị phát triển bất động sản Đối với trường hợp cần thực quy đổi tổng chi phí phát triển bất động sản thời điểm thẩm định giá Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất sở lấy kết tính tốn Bước trừ (-) kết Bước Việc sử dụng tốt có hiệu đất xác định sở đặc điểm đất; thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy định chuyển mục đích sử dụng đất quy định xây dựng cấp có thẩm quyền phê duyệt; Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai (n): Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai thực theo hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ thu nhập Phương pháp dòng tiền chiết khấu Tổng doanh thu phát triển bất động sản tổng doanh thu dự kiến có bất động sản thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt có hiệu đất Tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản ước tính sở điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá chuyển nhượng, giá cho thuê yếu tố khác hình thành doanh thu bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng khu vực có đất thẩm định giá khu vực có khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tương đương thẩm định viên cần tính đến xu hướng mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê yếu tố khác hình thành doanh thu dự án dự kiến đầu tư xây dựng tương lai Tổng doanh thu phát triển xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường cách tiếp cận từ thu nhập Tổng chi phí phát triển tồn chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản có tiềm phát triển, phù hợp với quy định pháp luật (về định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng mục đích sử dụng tốt có hiệu đất thẩm định giá Tổng chi phí phát triển gồm khoản: 1.3.1 Chi phí đầu tư phát triển - Chi phí hạ tầng kỹ thuật chi phí có liên quan khác; - Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ cơng trình xây dựng, chi phí san lấp mặt xây dựng, chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình, xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng; - Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị cơng trình thiết bị cơng nghệ; chi phí đào tạo chuyển giao cơng nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế loại phí, chi phí liên quan khác; - Chi phí quản lý dự án gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án kết thúc xây dựng đưa cơng trình dự án vào khai thác sử dụng; - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng cơng trình chi phí tư vấn khác liên quan; - Chi phí dự phịng gồm chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh (nếu có) chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá Chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá áp dụng thời gian thực dự án trường hợp dự án kéo dài nhiều năm; - Chi phí khác (như chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm cơng trình, …); - Chi phí kinh doanh; - Chi phí lãi vay, thuế… Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực bồi thường giải phóng mặt khơng tính đến tổng chi phí phát triển Khi tính tốn khoản mục chi phí này, Thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định hành quan có thẩm quyền phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công…), đơn giá theo năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản Đồng thời, thẩm định viên phải có biện luận việc sử dụng khoản mục chi phí sở so sánh với khoản mục chi phí dự án tương tự, mặt giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu,đơn giá sử dụng máy thiết bị, đơn giá tiền công…) thời điểm thẩm định giá nội dung liên quan quy định Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cách tiếp cận từ chi phí Tổng chi phí phát triển xác định thơng qua cách tiếp cận từ thị trường cách tiếp cận từ thu nhập 1.3.2 Lợi nhuận nhà đầu tư Lợi nhuận nhà đầu tư xác định theo thứ tự ưu tiên sau: - Lợi nhuận nhà đầu tư xác định theo quy định quan có thẩm quyền (nếu có) - Lợi nhuận nhà đầu tư xác định sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình thị trường tính tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp khơng bao gồm chi phí tài chính) 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự địa phương - Lợi nhuận nhà đầu tư xác định trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã kiểm tốn tốn) tổng chi phí 03 doanh nghiệp bất động sản thị trường 1.3.3 Tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu hàng năm dự án sở lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản trung hạn bình quân 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Cơng Thương Việt Nam) có trụ sở chi nhánh địa bàn cấp tỉnh thời điểm thẩm định giá Liên hệ thực tiẽn Năm 2019, UBND TP S có dự kiến giao khu đất có diện tích 10.000 m cho công ty Y để đầu tư xây dựng khu chung cư bán Hiện lô đất giải toả đền bù, có nhà xưởng sản xuất diện tích 2.000m (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng), đánh giá lại 30% giá trị lại nhà Theo quy định xây dựng, dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 60% tổng diện tích đất xây dựng (6.000 m2.) Dự án phép xây dựng nhà chung cư cao 12 tầng, dự án hồn thành vịng năm dự kiến đầu tư toán làm lần vào cuối năm thứ cuối năm thứ hai Kế hoạch thực dự án sau: Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp): 1.1 Tổng chi phí xây dựng: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng 1.000.000 đ/m2; - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng; - Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2; - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phịng… 1.500 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi thu từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán nhà 4.500 triệu đồng - Chi quản lý dự án 5% tổng chi phí dự án Biết rằng: khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo thực năm đầu Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng 1.2 Doanh thu từ việc bán hộ chung cư sau: - Từ tầng đến tầng giá bán 13 triệu đồng/m 2, từ tầng đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2, tầng lại giá 11 triệu đồng/m2 - Thu khách hàng 40% giá trị hộ sau ký hợp đồng Hợp đồng bên ký vào cuối năm thứ Năm thứ hai hoàn thành giá trị lại dự án - Khách hàng nộp số tiền cịn lại sau chìa khố trao tay - Các khoản chi thực vào đầu năm, khoản thu từ khách hàng thực vào cuối năm - Tổng diện tích hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng (6000 m2 x 80%= 4.800 m2) - Tồn chi phí năm thứ nhà đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm(Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu khách hàng nhà đầu tư vay ngân hàng) - Lợi nhuận nhà đầu tư dự kiến 15% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT Yêu cầu: Hãy định giá lô đất a) Ước tính tổng doanh thu: - Năm thứ nhất: [(4.800 m2 x tầng x 13trđ/m2) + (4.800 m2 x tầng x 12trđ/m2) + (4.800 m2 x tầng x 11trđ/m2 )] x 40% = 282.240 triệu đồng - Năm thứ hai: [(4.800 m2 x tầng x 13trđ/m2) + (4.800 m2 x tầng x 12trđ/m2) + (4.800 m2 x tầng x 11trđ/m2 )] x 60% = 423.360 triệu đồng - Phế liệu thu hồi: = 30 triệu đồng Giá trị khoản thu: = 606.493,38 triệu đồng b) Ước tính tổng chi phí: + Năm thứ nhất: - Chi đầu tư hạ tầng: 10.000 m2 x 700.000đ/m2 = 7.000 triệu đồng - Chi thiết kế, quy hoạch: = 2.400 triệu đồng - Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 60% = 216.000 triệu đồng - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 60% = 900 triệu đồng - Chi phí bồi thường nhà xưởng: 2.000 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 30% - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: = 600 triệu đồng = 100 triệu đồng - Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị: = 4.500 triệu đồng Tổng chi phí trực tiếp năm thứ nhất: 213.500 triệu đồng - Lãi vay ngân hàng: 213.500 trđ x 10% = 21.350 triệu đồng 23.350 trđ x 5% = 10.675 triệu đồng - Chi phí quản lý: Tổng chi phí năm thứ nhất: 245.525 triệu đồng + Năm thứ hai: - Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 40% = 144.000 triệu đồng - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 40% = 600 triệu đồng Tổng chi phí trực tiếp năm thứ hai: 144.600 triệu đồng - = 7.230 triệu đồng Chi phí quản lý: 144.600 trđ x 5% Tổng chi phí năm thứ hai: 151.830 triệu đồng Lợi nhuận nhà đầu tư: 606.493,38 trđ x 15% = 90.974 triệu đồng + Giá trị khoản chi: 350.789 triệu đồng + Tổng giá trị khoản chi lợi nhuận nhà đầu tư: 350.789 tr đ + 90.974 tr.đ = 441.763 triệu đồng c) Xác định giá trị khu đất: 606.493,38 trđ - 441.763 trđ = 164.730 triệu đồng Như vậy, giá trị khu đất cần định giá là: 164.730 triệu đồng đơn giá đất để thu tiền sử dụng đất (khơng tính diện tích cơng cộng…) khu đất 164.730 triệu đồng /10.000 m2, 16,73 tr.đ/m2 Ưu nhược điểm phương pháp thặng dư áp dụng vào việc định giá bất động sản 3.1 Ưu điểm Thẩm định giá bất động sản phương pháp thặng dư có ưu điểm hữu ích phân tích đầu tư quan trọng để định (như mức giá thực đấu thầu) Đánh giá bất động sản có tiềm phát triển Có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt thực dự án phát triển bất động sản 3.2 Nhược điểm Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, dự báo (doanh thu/chi phí) tương lai không dễ dàng Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán Phương pháp thặng dư khơng tính đến giá trị thời gian tiền Tất ước tính chi phí giá bán thay đổi tùy theo điều kiện thị trường Phương pháp thặng dư phương pháp tương đối phức tạp, đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn cao lĩnh vực thẩm định giá để ước tính tất khoản mục khác PHẦN KẾT LUẬN Thẩm định giá thẩm định giá bất động sản nghề Việt Nam giới Những phương pháp thẩm định giá có hạn chế Kết hợp phương pháp thẩm định giá lập luận báo cáo để đảm bảo tính thuyết phục nghệ thuật thẩm định viên Việc thẩm định giá bất động sản cần phải tuân thủ theo quy trình chặt chẽ, đầy đủ bước Có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản có bốn phương pháp thẩm định giá sử dụng phổ biến phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập phương pháp thặng dư, tùy theo loại hình Bất động sản thời gian, chi phí dành cho cơng việc thẩm định giá để lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản bao gồm nhân tố chủ quan, việc lựa chọn xây dựng quy trình thẩm định giá, hệ thống thơng tin thẩm định giá đội ngũ nguồn nhân lực, nhân tố khách quan môi trường pháp luật, môi trường kinh tế, xu hướng hoạt động phát triển thị trường bất động sản 10 ... trung hạn bình quân 04 ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại... 4.800 m2) - Tồn chi phí năm thứ nhà đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm(Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu khách hàng nhà đầu tư vay ngân hàng) - Lợi nhuận nhà đầu tư dự kiến 15% tổng... Thương mại Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Cơng Thương Việt Nam) có trụ sở chi nhánh địa bàn cấp tỉnh thời điểm