Lãi suất cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam và hàm ý chính sách

Bài nghi n cứu nhằm tìm hiểu những khía cạnh liên quan đến việc định giá lãi suất cho vay của ngân hàng, cũng như các vấn đề xung quanh như thời hạn cho vay, tài sản đảm bảo, phí suất,... nhằm đưa ra những mặt còn hạn chế của thị trường, và gợi mở một số vấn đề về chính sách đối với các cơ quan quản lý. Mời các bạn cùng tham khảo!

LÃI SUẤT CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH1 ThS Lê Vân Chi ThS Khúc Thế Anh2 ThS Tạ Nhật Linh ThS Phan Thu Trang Viện Ngân hàng Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Cùng với ph t triển thị trường bất động sản, c c hoạt động li n quan đến cho vay mua nhà c c ngân hàng thương mại đẩy mạnh thời gian qua Tuy nhi n, lo ngại c c khoản vay chuẩn làm NHNN thắt chặt hoạt động Bài nghi n cứu nhằm tìm hiểu khía cạnh li n quan đến việc định gi lãi suất cho vay ngân hàng, c c vấn đề xung quanh thời hạn cho vay, tài sản đảm bảo, phí suất,… nhằm đưa mặt cịn hạn chế thị trường, gợi mở số vấn đề s ch c c quan quản lý Từ khóa: Kỳ hạn cho vay, lãi suất, mức bù rủi ro, tín dụng bất động sản Giới thiệu Nhà tài sản chiếm tỷ trọng lớn tài sản hộ gia đình tổng giá trị vốn hóa tài sản quốc gia Tại Mỹ, riêng giá trị khoản tín dụng bất động sản (mortgage) lớn gấp lần giá trị thị trường trái phiếu công ty xấp xỉ giá trị thị trường trái phiếu Chính phủ, trái phiếu quyền địa phương trái phiếu quan Chính phủ cộng lại (Mishkin, 2013) Thị trường tín dụng bất động sản (BĐS) nơi mua bán khoản vay đảm bảo bất động sản, qua tài trợ cho việc cho vay bất động sản ngân hàng Ví dụ, ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua Bài nghiên cứu thuộc phạm vi đề tài NCKH cấp Bộ: “Mơ hình x c định lãi suất khoản vay đảm bảo bất động sản khả ứng dụng c c ngân hàng thương mại Việt Nam”, mã số B2016 – KHA - 06 Email tác giả chính: theanhnhd@gmail.com 173 ngơi nhà sử dụng ngơi nhà làm tài sản đảm bảo cho khoản vay (hay nói cách khác ngơi nhà tài sản đảm bảo hình thành từ khoản vay ngân hàng) Hoạt động cho khách hàng vay để mua nhà tạo nên thị trường tín dụng BĐS sơ cấp Do khoản cho vay có kỳ hạn dài, ngân hàng lựa chọn bán khoản vay cho bên thứ ba Việc bán lại khoản vay tạo nên thị trường tín dụng BĐS thứ cấp Việc bán khoản vay giúp ngân hàng có số tiền tiếp tục mở rộng cho vay khách hàng khác Đây lý để nói thị trường tín dụng BĐS nơi tài trợ cho việc cho vay BĐS Các khoản tín dụng BĐS thường có kỳ hạn dài, từ 15 30 năm Sau tạo lập khoản tín dụng BĐS, tổ chức tài thường bán chứng khốn hóa khoản cho vay thị trường thứ cấp Năm 2004, 60% khoản tín dụng nhà Mỹ chứng khốn hóa theo cách Việc bán/chứng khốn hóa khoản cho vay thị trường thứ cấp giảm rủi ro khoản, rủi ro lãi suất rủi ro tín dụng tổ chức tài (TCTC) Đồng thời, việc bán/chứng khốn hóa khoản cho vay tạo thu nhập từ phí tạo lập khoản vay giúp tổ chức tài giảm ảnh hưởng quy định điều chỉnh hoạt động Đối với nước phát triển, nước có kinh tế chuyển đổi, đặc điểm thường thấy thị trường tín dụng BĐS chưa phát triển chưa hoàn thiện Do vậy, nhiều nghiên cứu tập trung vào chiến lược giải pháp để phát triển hoàn thiện mảng thị trường Jaffee Renaud (1997) nghiên cứu chiến lược phát triển thị trường tín dụng BĐS nước chuyển đổi cho thấy ngân hàng nước chuyển đối khơng có động lực để cung cấp khoản tín dụng BĐS rủi ro từ khoản vay tạo nên Sau ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008, Chính phủ Việt Nam tiến hành gói kích cầu tỷ la nhằm khơi phục sức sản xuất nước Tuy nhiên, thời điểm đó, doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS lại đối tượng hưởng lợi nhiều nhất: vừa tiếp cận vốn thông qua hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM), vừa hưởng lãi suất thấp (4%/năm – doanh nghiệp nằm lĩnh vực phép vay) Hệ tất yếu việc ngành BĐS trở thành khu vực thu hút 174 lượng vốn kinh tế, đẩy giá nhà đất chung cư tăng cao; sau đó, thị trường trở lại cảnh ảm đạm Để ứng phó với diễn biến thị trường, nhà nước lại tung gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ mua nhà xã hội Tất cố gắng tài trợ thông qua hệ thống ngân hàng Tuy nhiên, câu hỏi nhiều nhà nghiên cứu quan tâm là: ngân hàng định giá khoản vay để mua BĐS sao? Dựa sở nào? Và sau đó, nợ xấu khu vực ngân hàng trở nên trầm trọng (Nguyễn Hồi Phương, 2013) việc xử lý khoản nợ tài sản đảm bảo nào? Và liệu có khoản vay chuẩn từ khu vực hay không Thực trạng lãi suất cho vay mua nhà ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 2.1 Một số sách cho vay mua nhà quan quản lý nhà nước Trong khoảng 10 năm trở lại đây, đặc biệt từ sau khủng hoảng kinh tế giới năm 2008, hoạt động cho vay mua nhà ngân hàng thương mại chịu ảnh hưởng lớn từ sách tài khóa Chính phủ sách tiền tệ ngân hàng nhà nước Lớn sách tài khóa việc thơng qua gói kích cầu tỷ đô la vào năm 2009 Thông qua hệ thống NHTM, đặc biệt ngân hàng lớn vào thời điểm Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCB), Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Quân đội (MB),… doanh nghiệp sản xuất kinh tế có vốn để mở rộng sản xuất với chi phí thấp (4%/năm), đồng thời vay ưu đãi, chí vay để xây thô Với lực đẩy này, kinh tế Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 có nhiều dấu hiệu khởi sắc, song đến năm 2013, Chính phủ lại phải thơng qua gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ mua nhà xã hội, lại thông qua ngân hàng thực gói kích cầu bên Một số ngân hàng khác tham gia Ngân hàng Đông Nam Á (SeABank), Ngân hàng Bưu điện Liên Việt (LienvietPostbank),… Các sách giúp phần lớn ngân hàng lọc khách hàng vay vốn thông qua “đối tượng nằm sách vay nhà nước” – đa phần cá nhân 175 Tuy nhiên, nhìn nhận thấy dấu hiệu bất ổn thị trường, ngân hàng nhà nước (NHNN) bắt đầu có điều chỉnh văn luật nhằm yêu cầu ngân hàng điều chỉnh danh mục đầu đầu tư ban hành Đầu tiên phải kể đến Thông tư 13/2010/TT-NHNN Văn quy định hệ số rủi ro cho vay để đầu tư BĐS điều chỉnh từ 150% lên 250% xem chốt hãm nguồn vốn ngân hàng vào lĩnh vực Tuy nhiên, điều lý thú vấn đề khoản vay dùng để mua nhà ở, dùng nhà làm tài sản đảm bảo có hệ số 50% Điều làm cho việc tiếp cận vốn thị trường doanh nghiệp xây dựng gặp khó khăn: NHTM đặc biệt ý khoản mục vay, lại thóang mua nhà ở! Tiếp Chỉ thị 01/CT ngày 1/3/2011 NHNN quy định thực giảm tốc độ tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30/6/2011 tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa 22% đến 31/12/2011 tỷ trọng tối đa 16% Do vậy, khoản vay BĐS lại tiếp tục giảm xuống Và từ đặt vấn đề: doanh nghiệp BĐS khơng có vốn khó tiếp tục sản xuất, khó bán nhà, đồng nghĩa với việc NHTM không thu đủ vốn lãi theo thời gian quy định, từ lại khơng thể cho vay tiếp được! Sau đó, Thơng tư 36/2014/TT-NHNN Thơng tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi quy định nới hệ số rủi ro xuống 150% kinh doanh BĐS, song, lại quy định tỷ lệ tiền gửi ngắn hạn dùng vay trung dài hạn lên đến 60%, quan điểm ngắn hạn lại sửa thành thời gian đáo hạn thời gian huy động làm cho nguồn vốn dành cho việc xây cất hay mua nhà trở lên khó khăn, mà khoản mục vay thường có thời gian trung dài hạn Thêm vào đó, Nghị số 01/NQ-CP nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu đạo điều hành thực Kế hoạch Phát triển kinh tế - xã hội dự tốn ngân sách nhà nước năm 2016, Chính phủ yêu cầu trọng kiểm soát chặt chẽ khoản cấp tín dụng lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro bất động sản Cùng với thị này, Luật Nhà (2014) Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chặt việc dùng nhà hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo cho khoản vay hay không Điều 176 thúc đẩy ngân hàng thương mại chặt chẽ cho vay mua nhà thời gian tới 2.2 Thị trường bất động sản cho vay mua bất động sản Việt Nam Việt Nam trải qua tình trạng tăng trưởng nóng việc phát triển nhà thành phố lớn Sức ép di dân nông thôn tạo áp lực phải xây dựng chung cư mới, gây tượng tăng giá ảo Mặc dù bong bóng BĐS xẹp dần Việt Nam, song cao Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Bảng 1: Phát triển nhà đô thị năm 1999, 2009 định hƣớng năm 2020 Hạng mục Tổng số hộ gia đình thị (triệu người) Tổng diện tích nhà (triệu m2) Diện tích sàn đầu người (m2/người) Số lượng thị (thành phố, thị xã, thị trấn) 1999 2009 2020 4,03 6,76 13,50 251,69 476,31 1.260,00 10,23 19,20 29,00 629 752 934 Nguồn: Quyết định số 1659/QĐ-TTg Theo Lê Phong Châu cộng (2015), giá nhà trung bình Việt Nam giai đoạn 2005 – 2015 cao 25 lần so với thu nhập người lao động nước châu Âu lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore 5,2 lần, chí số nước có khủng khoảng xuất phát từ khoản vay BĐS chuẩn Hy Lạp hay Ireland giá nhà đạt đỉnh số 7,24 lần Năm 2014, thu nhập người Việt Nam đứng 120 giới giá nhà lại xếp thứ 20 toàn cầu Sự bất hợp lý khẳng định bong bóng BĐS hữu Một nguyên nhân gây việc ngân hàng khuyến khích cho vay xây dựng kinh doanh BĐS Tuy nhiên, tác động khủng hoảng kinh tế giới nên việc trả nợ giảm sút mạnh sức mua thị trường yếu Năm 2009, Chính phủ đưa gói kích cầu tỷ USD, phần lớn sử dụng để phát triển nhà xã hội cho: (i) nhà ở, cho thuê cho công nhân làm việc khu công nghiệp tập trung; (ii) nhà ở, cho thuê cho sinh viên, học sinh trường đại học, cao đẳng; (iii) nhà để 177 bán, cho thuê, cho thuê mua người có thu nhập thấp thị nên tăng trưởng tín dụng giai đoạn cao, dư nợ cho BĐS ln đứng đầu Bảng 2: Tăng trƣởng tín dụng tăng trƣởng tín dụng ngành bất động sản Nguồn: Nguyễn Thị Minh Huệ (2015), trang 40 Tăng trưởng tín dụng năm trước 2011 cao thúc đẩy tăng trưởng lĩnh vực BĐS tăng theo giá nhà thời điểm chưa chững lại, đồng thời sách tài khóa phát huy tác dụng Mặc dù tại, tăng trưởng tín dụng có xu hướng giảm cao ngành BĐS điều tạo tiền đề để nợ xấu tăng cao, gây tin đồn khoản hệ thống ngân hàng Việt Nam không đảm bảo khoản nợ đảm bảo BĐS thu hồi Nguyễn Hoài Phương (2013) cho nợ xấu lĩnh vực kinh doanh BĐS chiếm khoảng 17% tổng dư nợ toàn hệ thống, xếp thứ hai sau vận tải, kho bãi; chưa kể đến nợ xấu số ngành có liên quan khác sản xuất vật liệu xây dựng, thi cơng cơng trình, Mặt khác, giai đoạn 2006 – 2012, với mức tăng lợi nhuận sau thuế thường mức 30%/năm đẩy NHTM Việt Nam trở thành ngành có độ nóng vào bậc Một minh chứng cho vấn đề NHTM lớn Việt Nam BIDV, VCB, MB hay ngân hàng cỡ vừa (LienvietPostBank), chí ngân hàng nhỏ Ngân hàng Quốc dân (NCB), Ngân hàng Tiên Phong (TPBank), Ngân hàng Nhà Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank),… bị chi phối văn luật luật, lại phát triển dịch vụ liên quan đến cho vay mua nhà ở: 178 Bảng 3: Sản phẩm cho vay mua nhà số NHTM năm 2017 BIDV MB VCB HDbank LienvietPostBank Cho vay nhu cầu nhà Cho vay mua hộ, nhà đất, dự án Cho vay mua nhà dự án Cho vay bất động sản Cho vay mua nhà Đối Sinh sống/ tượng thường xuyên vay làm việc địa bàn Chi nhánh cho vay địa bàn lân cận Chi nhánh cho vay Khách hàng có độ tuổi 55 tuổi (đối với nữ) 60 tuổi (đối với nam); Khách hàng có hộ khẩu/KT3 Tỉnh/thành phố nơi MB có trụ sở Cá nhân không 45 tuổi Là công dân Việt Nam, 18 tuổi không 60 tuổi đến thời điểm hết hạn khoản vay Cá nhân hộ gia đình người Việt Nam có hộ khẩu/KT3 địa bàn có đơn vị kinh doanh LienvietPostbank Điều kiện vay Có thu nhập ổn định, đảm bảo khả trả nợ Có tài sản bảo đảm phù hợp Khách hàng có đủ lực pháp luật dân hành vi dân sự; Có khả tài chỉnh đảm bảo nguồn trả nợ thực thủ tục đảm bảo tiền vay theo quy định MB Có thu nhập hàng tháng từ 10 triệu từ 20 triệu đồng trở lên Có lịch sử vay trả nợ tốt; Đạt chuẩn xếp hạng tín dụng VCB Cá nhân không 60 tuổi Cá nhân có thu nhập ổn định Có tài sản đảm bảo phù hợp Có thu nhập hợp pháp, ổn định chứng minh khả trả nợ Có tài sản đảm bảo Kỳ hạn vay Tối đa lên đến 20 năm Tối đa 20 năm Tối đa 20 năm Tối đa cho vay 20 năm mua nhà dự án có thỏa thuận hợp tác với VCB, tối đa 15 năm với trường hợp khác Đặc điểm khác vay Tối đa 100% giá trị HĐMB nhà Mức cho vay tối đa: 80% nhu cầu tài khách hàng Chấp nhận nhiều loại tài sản đảm bảo Giá trị khoản vay lên đến 70% giá trị nhà Tên sản phẩm Tối đa 25 năm Số tiền vay Tài trợ tối đa 90% lên tới 70% giá trị nhà nhu cầu vốn định mua Phương thức trả nợ linh hoạt Tài sản đảm bảo đa dạng 179 BIDV MB VCB HDbank LienvietPostBank Lãi suất cho vay Lãi suất cạnh tranh (từ 7,3%/năm) Lãi suất vay cạnh tranh Lãi suất ưu đãi cạnh tranh Lãi suất cạnh tranh tính dư nợ thực tế Các yếu tố đặc thù khác Trả gốc hàng Phương thức trả tháng/quý/bán nợ linh hoạt niên hàng năm Trả lãi hàng tháng hàng quý Lựa chọn hình thức trả nợ vốn vay phù hợp mức thu nhập thực tế (trả dần) Phương thức trả nợ linh hoạt Phương thức trả nợ linh hoạt, cho phép ân hạn gốc tối đa tháng đầu Nguồn: Tổng hợp nhóm t c giả tr n trang web c c NHTM Bảng phần cho thấy, NHTM có nỗ lực định việc đáp ứng yêu cầu quan quản lý cấp cho vay mua nhà quản lý nợ xấu, song, phải đáp ứng cạnh tranh thị trường Điều đáng nói rằng, cơng bố trên, khơng có dẫn việc từ chối cho vay BĐS Phƣơng pháp nghiên cứu thu thập liệu Tính đến thời điểm tại, có nhiều viết lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt từ sau gói 30.000 tỷ chấm dứt, phát triển ạt chung cư quanh khu vực nội thành thành phố lớn Hà Nội Hồ Chí Minh Hầu hết NHTM tham gia vào khu vực phát hành chứng thư bảo lãnh cam kết cho vay mua nhà Tuy nhiên, khơng có ngân hàng lý giải lại cho vay với mức lãi suất, tài sản đảm bảo thời gian công bố trang thông tin website hay thân doanh nghiệp rao bán BĐS Đối với số nước giới Mỹ hay thuộc Liên minh Châu Âu, lãi suất khoản cho vay mua nhà xác định hạng chủ thể vay – thông qua việc mua liệu cơng ty xếp hạng tín nhiệm lớn giới S&P, Moody, Fitch; mức độ chấp nhận rủi ro tổ chức tín dụng Song, Việt Nam, có tồn tổ chức trên, không đáng tin cậy, không đáng kể, nên thân NHTM lại phải tự xây dựng liệu 180 riêng cho khơng thơng ngân hàng với Do vậy, nghiên cứu này, tác giả sử dụng phương pháp vấn sâu nhằm xác định thân NHTM định giá lãi suất cho vay Đối tượng vấn: Các chuyên viên tín dụng có thời gian cơng tác năm NHTM chức vụ tương đương mức độ cao Các ngân hàng lựa chọn để vấn: Nhóm tác giả tiến hành phân bổ NHTM thị trường thành nhóm chính: (1) Các NHTM mà nhà nước chiếm 50% cổ phần – không bao gồm NHTM mua lại với giá đồng; (2) Các NHTM thuộc khối G14 khơng bao gồm NHTM thuộc nhóm (1) (3) Các NHTM cịn lại Tuy nhiên, đặc điểm giống thị trường, nên số lượng NHTM lựa chọn để nghiên cứu gồm VCB, VietinBank, BIDV, MB, Ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank), Ngân hàng Xuất nhập Việt Nam (Eximbank), Ngân hàng An Bình (AnbinhBank), SeABank, NCB, HDBank Câu hỏi vấn: Nhóm tác giả tập trung vào nhóm câu hỏi chính, bao gồm: (1) Chính sách lãi suất cách xác định lãi suất; (2) Các loại phí kèm theo vay mua nhà ở; (3) Thời hạn cho vay; (4) Vấn đề tài sản đảm bảo Kết nghiên cứu Thứ nhất, đa phần kết vấn sâu cho thấy, chun viên tín dụng có kinh nghiệm chuyên viên thuộc phận cao quản lý rủi ro tín dụng phận hỗ trợ khơng biết cách mà ngân hàng xác định lãi suất cho vay để mua nhà Thậm chí, số người trả lời vấn thẳng thắn trả lời sau làm việc số ngân hàng thấy rằng: “quy trình phía chuyển xuống, tiến hành áp dụng”, song, vấn chuyên viên cao cấp “cũng khơng hiểu rõ quy trình lấy lãi suất đâu” Một số ngân hàng thuộc nhóm số (3) xác định mức lãi suất cho vay với khoản mua nhà “căn chặt chẽ vào diễn biến số ngân hàng khác” – tức ngân hàng thuộc nhóm (1) Thêm vào đó, đa phần ngân hàng trả lời rằng: lãi suất cho vay mua nhà lãi suất huy động vốn đầu vào (khơng tính lãi suất năm – coi năm ưu đãi) lấy lãi suất huy động vốn trung dài 181 hạn cộng thêm biên độ định (từ 3,5% đến 5%/năm) Lãi suất năm dao động mạnh, từ 6,68% đến 9,58% Trả lời cho câu hỏi, vào đâu để xác định lãi suất ưu tiên năm đầu, số người vấn trả lời rằng: vào lãi suất gói ưu đãi 30.000 tỷ Lúc đầu lãi suất khoản vay 6%, sau ngân hàng vào biên độ chấp nhận rủi ro nên đẩy dần lên Điều đáng ý đa phần NHTM thuộc nhóm lại cho vay với mức lãi suất năm đầu thấp hơn, biên độ dao động nhỏ Việc đặt câu hỏi: Với mức lãi suất đầu vào cao, biên độ dao động lãi suất năm đầu thấp hẳn, ngân hàng cạnh tranh với NHTM khác? Cùng với đó, nhóm tác giả cịn phát thấy, điểm giống NHTM đồng ý giải ngân cho khách hàng vay nhà dựa chấm điểm tín dụng, trọng đặc biệt đến vị trí mà khách hàng cơng tác nguồn trả nợ Tuy nhiên, số trường hợp, khách hàng vay vốn lại dựa thu nhập, song, khu vực nhà nước việc khó: lương khu vực thấp, chưa đảm bảo đủ nguồn để trả nợ Thực tế tiêu phi tài khu vực khách hàng cá nhân khó chấm, phụ thuộc vào ý kiến chủ quan cán tín dụng Trả lời cho câu hỏi: liệu có trường hợp ngân hàng rơi vào trạng thái (1) cho vay với khoản không đạt tiêu chuẩn (2) từ chối khoản cho vay đạt chuẩn khơng, nhóm nghiên cứu nhận câu trả lời rằng: “đa phần dựa vào sách tín dụng ngân hàng thời kỳ”, có lẽ rơi vào tình trạng số (1) thời điểm tại, NHTM có mức độ cạnh tranh cao, nên khó có khả từ chối khoản vay đến chuẩn Vấn đề lại đặt tình trạng đáng báo động: phải có mức độ để giám sát khoản vay mua nhà thẩm định tiêu phi tài khoản cho vay mua nhà nói riêng NHTM Việt Nam Thứ hai, nhóm câu hỏi phí dịch vụ kèm, đa phần câu trả lời nhận có, đặc biệt với nhóm NHTM có mức lãi suất cho vay thấp, biên độ dao động khơng cao Như vậy, thấy người tiêu dùng bị rối tham khảo “giá” khoản tín dụng vay vốn ngân hàng Tuy rằng, đa phần câu trả lời nói khơng áp dụng 182 phí cho vay với khách hàng cá nhân, số trường hợp khách hàng pháp nhân, song, hầu hết câu trả lời lại đồng thuận việc khách hàng phải trả thêm phí cho ngân hàng trả nợ trước hạn, chí đến nửa tổng số lãi trước hạn! Việc đẩy lãi suất cho vay khoản vay thực tế lên thêm khoảng 30% so với mức lãi suất ban đầu, gây tình trạng bất cập với khách hàng Đây mức phí phổ biến nhất, bên cạnh mức phí khác hoa hồng từ dịch vụ (được hạch tốn trực tiếp – khơng cụ thể bao nhiêu!), phí kiểm đếm phí khác Các loại phí thường khơng cơng bố đến khách hàng, vậy, điều tất yếu việc lãi suất cạnh tranh thường rõ lãi suất thực hợp đồng bao nhiêu, thường nằm bên hợp đồng Khách hàng thường người chịu thiệt không đọc kỹ hợp đồng NHTM soạn trước Ngoài ra, có số ý kiến thẳng thắn thừa nhận, ký kết hợp đồng, khách hàng trả khoản “lót tay” phù hợp cho chuyên viên tín dụng – muốn hợp đồng phù hợp với thân Cũng có số ngân hàng trả lời rằng, dự án mà ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh, lãi suất giảm xuống 0,2 - 0,3%/năm Tuy nhiên, số lượng ngân hàng không nhiều Thứ ba, thời gian khoản vay, đa phần câu trả lời nhóm nghiên cứu nhận tập trung vào khoản vay dài hạn, tức thời gian từ năm trở lên (cá biệt có ngân hàng quan điểm có khoản vay năm coi dài hạn) Thời gian dài khoản vay khoảng 25 năm, 20 hay 15 năm, tùy ngân hàng; song, trình vay vốn, khách hàng quyền đàm phán thời gian vay (thấp thời hạn vay – tùy theo khả trả nợ mình), cách thức trả nợ thời kỳ Tuy vậy, việc đàm phán thường dựa theo khung có sẵn ngân hàng, không phụ thuộc vào ý kiến chủ quan khách hàng Thứ tư, vấn đề tài sản đảm bảo Ngân hàng thường cho vay đến khoảng 70% - 80% giá trị tài sản khách hàng bên bảo lãnh Tuy nhiên, trường hợp khách hàng dùng tài sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo lại phát sinh vấn đề: Nghị định 183 99/2015/NĐ-CP văn hướng dẫn nghị định quy định việc tài sản hình thành từ vốn vay (thuộc lĩnh vực BĐS) dùng làm tài sản đảm bảo hay không chưa rõ ràng Sau gói kích cầu tỷ la, Chính phủ không cho NHTM cho vay để xây thơ, thực hóa nghị định Tuy nhiên, thân nghị định lại không hướng dẫn việc khách hàng vay vốn mua nhà xã hội nhà lần đầu xử lý Và thế, thân người trả lời câu hỏi lúng túng cho luồng ý kiến rằng: “hiểu theo cách được” Đối với câu chuyện định giá, số NHTM lớn có cơng ty định giá riêng biệt, nên giá tài sản chấp qua công ty này, song, với số ngân hàng nhỏ hơn, phịng thẩm định tái thẩm định định, thông qua “gợi ý” chuyên viên tín dụng Từ cho thấy, khu vực ưu đãi cho khách hàng khơng phải từ phía lãi suất hay thời gian mà lại từ phía định giá tài sản: định giá cao nhu cầu vay vốn rộng mở, khách hàng có nhiều lựa chọn để vay vốn Nhưng từ đó, lại xuất thêm vấn đề: khoản vay mua nhà định giá cao lên với sách chuẩn, song tiếp tục hữu, đó, quy định NHNN có chặt chẽ hơn, “bản thân bị ép tiêu, vậy, chúng tơi phải tìm đường để giữ mình”! Các hàm ý sách Từ vấn đề thảo luận, gợi mở số hàm ý sách liên quan đến vấn đề cho vay mua nhà thị trường Việt Nam sau: Thứ nhất, phải có nghiên cứu hồn chỉnh định giá khoản cho vay mua nhà ở, đảm bảo tài sản Bởi, thời điểm tại, ngân hàng có cách thức khác để đánh giá cho khoản mục Thậm chí, số ngân hàng nhỏ vào lãi suất cho vay ngân hàng lớn mà tìm cách cạnh tranh Việc đánh giá dựa tài sản có khách hàng hay nguồn trả nợ rủi ro cho phía ngân hàng, làm cho khách hàng chấp nhận mức giá không hợp lý đẩy 184 cho thị trường BĐS trở nên xáo động, khơng biết vào đâu để xác định mức giá “chuẩn”, phù hợp với nhu cầu thị trường Một điều đáng ý hàm ý sách phải tạo “khung” thẩm định tài sản khách hàng, mà phải thẩm định “các tiêu phi tài chính” ngành nghề, tuổi, trình độ,… khách hàng; nhằm hạn chế khoản mục vay dựa mối quan hệ khách hàng chuyên viên ngân hàng Thứ hai, yêu cầu NHTM phải công khai dịch vụ kèm, loại phí mà khách hàng phải trả Mặc dù theo quy định công bố hành, thân ngân hàng phải nêu rõ, song, số lượng thực thấp, không thực Do vậy, điều cần thiết phải có chế tài yêu cầu phải công bố minh bạch thông tin Việc vừa nhắm đến trụ cột thứ Basel II, đồng thời gắn liền với việc nhà đầu tư giám sát hoạt động NHTM thị trường, đồng thời thúc đẩy thị trường tự cho việc mua bán khoản nợ từ BĐS Đây hướng thời gian dài, tại, Việt Nam chưa có thị trường tương tự để thực Thứ ba, vấn đề tài sản đảm bảo vấn đề khẩn thiết cần phải tiến hành nhận hồ sơ khách hàng Hiện tại, thị trường có nhiều phương thức để thẩm định (1) Thơng qua khung địa thuộc quận Tuy nhiên, cách thức gây tính chất khó khăn cho ngân hàng khách hàng giá theo cách thấp, khơng giá trị thực tế thị trường (2) Thông qua giá trị dùng để xây cất lên tài sản chấp Tuy cách phù hợp với trạng tài sản gắn liền với đất nhà cửa, vật kiến trúc, song lại gây khó khăn khách hàng mua nhà mặt đất (3) Thông qua định giá công ty thị trường Hướng nhiều ngân hàng áp dụng, người trả phí lại khách hàng! Chi phí vay khoản vay cao, lại phải chịu thêm phí thẩm định, làm cho khoản mục vay vốn cao thêm Chính vậy, cần phải có quy định phù hợp cho thẩm định giá trị tài sản chấp khoản vay mua nhà Thêm vào đó, quy định thuộc Luật Nhà (2014) văn hướng dẫn lại chưa rõ ràng, 185 làm cho tình hình trở nên rối, ngân hàng hiểu theo nhiều hướng khác Những văn luật luật cho thấy, thời điểm tại, Chính phủ muốn thắt chặt tín dụng cho nhà ở, lo ngại tình trạng nợ xấu khu vực ngân hàng tăng cao; ngân hàng phải vật lộn mục tiêu tăng trưởng - sinh lời, lại thêm vấn đề liên quan đến quy định khơng rõ ràng, nên có nhiều cách hiểu quy định nhà nước Tóm lại, nghiên cứu cho thấy, lĩnh vực cho vay mua nhà Việt Nam, nhiều bất cập, từ khâu định giá tài sản chấp, đến mức lãi suất phí suất kèm theo, chồng chéo liên quan đến văn hướng dẫn thi hành pháp luật Điều cần thiết thời gian tới phải khắc phục tình trạng mơ hồ cách hiểu người hành pháp ngân hàng, phải xây dựng phương thức thực định giá hoạt động mua bán Tài liệu tham khảo Chính phủ (2014), Nghị định 99/2015/NĐ-CP Chính phủ (2016), Nghị số 01/NQ-CP nhiệm vụ, giải ph p chủ yếu đạo điều hành thực Kế hoạch Ph t triển kinh tế - xã hội dự to n ngân s ch nhà nước Lê Phong Châu, Khúc Thế Anh (2015), Khủng hoảng Ireland hàm ý cho Việt Nam, „Tạp chí Ph t triển Kinh tế số tháng (II) năm 2015 Nguyễn Thị Minh Huệ (2015), Nợ xấu (NPLs) - Nhân tố ảnh hưởng đến bền vững hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam Tạp chí Kinh tế Ph t triển, số 214 (II), tháng 04 năm 2015, tr 37- 45 Nguyễn Hoài Phương (2013), Luận n Tiến sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế Quốc dân Ngân hàng Nhà nước (2011), Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, Chỉ thị thực giải ph p tiền tệ hoạt động ngân hàng nhằm kiểm so t lạm ph t, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội Ngân hàng Nhà nước (2013), Thông tư 02/2013/TT-NHNN, quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương ph p trích lập dự phịng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nh nh ngân hàng nước 186 Ngân hàng Nhà nước (2014a), Thông tư 09/2014/TT-NHNN, sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương ph p trích lập dự phòng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nh nh ngân hàng nước ngồi Ngân hàng Nhà nước (2014b), Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định c c giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nh nh ngân hàng nước 10 Ngân hàng Nhà nước (2016), Thông tư 06/2014/TT-NHNN, sửa đổi, bổ sung c c quy định thông tư Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định c c giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nh nh ngân hàng nước 11 Frederic S Mishkin (2013), The Economics of Money, Banking, and Financial Markets, 10th edition, Pearson 12 Quốc hội (2014), Luật Nhà 13 Thủ tướng Chính phủ Việt Nam (2012) Quyết định số 1659/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ph duyệt chương trình ph t triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012 - 2020 187 ... lý khoản nợ tài sản đảm bảo nào? Và liệu có khoản vay chuẩn từ khu vực hay không Thực trạng lãi suất cho vay mua nhà ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 2.1 Một số sách cho vay mua nhà quan quản lý... 176 thúc đẩy ngân hàng thương mại chặt chẽ cho vay mua nhà thời gian tới 2.2 Thị trường bất động sản cho vay mua bất động sản Việt Nam Việt Nam trải qua tình trạng tăng trưởng nóng việc phát triển... tài sản Bởi, thời điểm tại, ngân hàng có cách thức khác để đánh giá cho khoản mục Thậm chí, số ngân hàng nhỏ vào lãi suất cho vay ngân hàng lớn mà tìm cách cạnh tranh Việc đánh giá dựa tài sản