QUY HOẠCH KHU CÔNG NGHIỆP tập TRUNG

QUY HOẠCH KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG KCN 1.1 NỘI DUNG CỦA ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG KCN 1) Nhiệm vụ yêu cầu đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng KCN: - Xác định rõ phạm vi ranh giới lập quy hoạch; - Phân tích đánh giá đặc điểm điều kiện tự nhiên (địa hình, địa mạo, khí hậu, thuỷ văn, địa chất, cảnh quan tự nhiên ); trạng dân cư, lao động; trạng sử dụng đất; trạng hệ thống hạ tầng xã hội; trạng môi trường cảnh quan; trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật; trạng môi trường dự án chuẩn bị đầu tư có liên quan đến khu vực lập quy hoạch Từ rút đánh giá ưu, nhược điểm khu vực lập quy hoạch vấn đề cần giải đồ án - Xác định tính chất KCN phù hợp với quy định quy hoạch tổng thể KCN, xác định rõ loại cơng nghiệp bố trí loại hình cơng nghiệp khơng bố trí Tuy nhiên, việc kiểm sốt quy hoạch khơng nên loại trừ ngành cơng nghiệp mà thân tự chứng minh an tồn có khả kiểm sốt tác động ngồi hàng rào; - Đề xuất phương án cấu tổ chức không gian (nêu nguyên tắc tổ chức, xác định khu chức năng, mối quan hệ khu chức bên bên ngồi khu cơng nghiệp; xác định, lựa chọn phương án phân khu chức ); - Quy hoạch sử dụng đất đai, gồm: xác lập cấu sử dụng đất theo phương án chọn, cụ thể hoá bố cục khu chức năng, đặc biệt tiến hành chia lô đất xây dựng XNCN khu đất dành cho XNCN Xác định tiêu kinh tế kỹ thuật đất: Diện tích, mật độ xây dựng, chiều cao tầng trung bình, diện tích sàn, hệ số sử dụng đất ; - Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc: Bố cục không gian kiến trúc tồn KCN; bố cục khơng gian khu vực trọng tâm (khu vực trung tâm điều hành, dịch vụ công cộng KCN, khu vực xanh); tuyến, điểm nhấn điểm nhìn quan trọng ( đặc biệt mặt đứng khai triển nhìn từ phía khu vực dân cư kề liền); yêu cầu tổ chức bảo vệ cảnh quan cho khu vực chức năng; - Quy hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, gồm: Quy hoạch hệ thống giao thông; cấp nước; cấp điện chiếu sáng; chuẩn bị kỹ thuật (thoát nước mưa san nền), thoát nước thải vệ sinh môi trường; đánh giá môi trường chiến lược; - Tổng hợp kinh phí đầu tư xây dựng; kinh phí đầu tư xây dựng theo phân kỳ đầu tư danh mục hạng mục ưu tiên đầu tư Tính tốn suất đầu tư tổng suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật; - Đề xuất yêu cầu quản lý quy hoạch xây dựng: Phân vùng quản lý kiến trúc cảnh quan, quy định tiêu kiến trúc quy hoạch quy mơ diện tích, quy mơ xây dựng, tầng cao tối thiểu, tối đa, mật độ xây dựng quy định khác kiến trúc cơng trình; quy định giới đường đỏ, giới xây dựng hành lang bảo vệ tuyến hạ tầng kỹ thuật; - Đề xuất điều lệ quản lý xây dựng KCN 2) Hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng KCN: a) Phần vẽ: Về bản, để tiến hành triển khai thủ tục đầu tư xây dựng, đồ án quy hoạch chi tiết KCN thường lập với tỷ lệ 1/500 Đối với bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 KCN có quy mơ lớn, thường phân làm hai giai đoạn: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/200, sau lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu vực dự kiến xây dựng giai đoạn đầu Các vẽ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng KCN gồm: - Bản đồ vị trí giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/5000-1/10000; - Bản đồ trạng kiến trúc, cảnh quan đánh giá quỹ đất xây dựng, tỷ lệ 1/500 -1/2000; - Bản đồ trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tỷ lệ 1/500 -1/2000; - Các phương án cấu sử dụng đất, phân khu chức năng, hình thái phát triển không gian ; - Bản đồ quy hoạch tổng mặt sử dụng đất, tỷ lệ 1/500 -1/2000; - Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan; - Các đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật (quy hoạch giao thông; quy hoạch cấp nước; quy hoạch nước thải vệ sinh mơi trường; quy hoạch cấp điện, tỷ lệ 1/500 -1/2000; - Bản đồ giới đường đỏ, giới xây dựng hành lang bảo vệ tuyến HTKT, tỷ lệ 1/500 -1/2000; - Các vẽ thiết kế đô thị (phối cảnh tổng thể, tiểu cảnh, mặt đứng khai triển); lập mô hình; - Đánh giá tác động mơi trường (sơ bộ) b) Phần văn bản: Thuyết minh tổng hợp, thuyết minh tóm tắt, văn pháp lý có liên quan, tờ trình, định phê duyệt điều lệ quản lý xây dựng Hồ sơ thu nhỏ trình duyệt 3) Các tài liệu liên quan đến quy hoạch: Để thực đồ án quy hoạch KCN, phải thu thập tài liệu sau: a) Các tài liệu pháp lý có liên quan: - Luật Xây dựng; - Nghị định Chính phủ quy hoạch xây dựng; - Quyết định, Thông tư Bộ Xây dựng liên quan đến việc lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch xây dựng; - Thơng báo quyền địa phương thoả thuận địa điểm đầu tư xây dựng KCN; - Quyết định quyền địa phương phê duyệt Nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chung KCN Hiện quy hoạch chi tiết xây dựng KCN lập nhiệm vụ quy hoạch tiến hành lập bước tỷ lệ 1/2000 tỷ lệ 1/500 b) Tài liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên xã hội: - Bản đồ đo đạc quan có thẩm quyền lập theo hệ toạ độ VN2000, kết hợp với việc điều tra thực tế sở cho việc đánh giá trạng sử dụng đất hạ tầng kỹ thuật; - Các tài liệu khảo sát thăm dò địa chất, điều kiện khí hậu, lũ lụt ; - Các tài liệu dân số, việc làm, di sản văn hóa, khu vực cần bảo vệ ; c) Tài liệu có liên quan đến phát triển vùng thị: - Sơ đồ vị trí KCN vùng thị; - Định hướng phát triển khơng gian có liên quan đến khu vực sơ đồ quy hoạch vùng quy hoạch tổng thể đô thị - đồ tỷ lệ 1/10.000 1/5000; - Bản đồ định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật có liên quan đến khu vực quy hoạch - đồ tỷ lệ 1/10.000 - 1/5000; bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 - Các quy định kiểm soát phát triển vùng thị có liên quan đến khu vực; d) Tài liệu có liên quan đến đặc thù cơng nghiệp: - Các tài liệu loại hình cơng nghiệp quy mô chúng; - Các tài liệu nhu cầu loại hình vận chuyển KCN; - Các tài liệu nhu cầu cung cấp điện, nước, thông tin bưu điện; - Các tài liệu liên quan đến chất thải việc xử lý chất thải; - Các tài liệu dự kiến số lượng đặc điểm lao động KCN; - Các tài liệu có liên quan đến việc quản lý điều hành KCN; - Các dự kiến phát triển theo giai đoạn KCN e) Các tài liệu có liên quan khác: Các dự án đầu tư xây dựng có liên quan; Các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn thiết kế có liên quan; Tài liệu có liên quan đến chi phí xây dựng KCN; Các công văn, ý kiến quan quản lý chuyên ngành, quyền nguời dân địa điểm xây dựng KCN, góp ý đồ án quy hoạch KCN 1.2 CÁC KHU CHỨC NĂNG CỦA KCN 1) Khu trung tâm quản lý điều hành KCN: Khu vực bao gồm văn phòng Ban quản lý điều hành KCN thuộc Công ty kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN, quan thuế vụ, hải quan, phịng cháy, cơng trình cơng cộng dịch vụ trung tâm giao dịch thương mại, nhà triển lãm trưng bày sản phẩm, ngân hàng, bệnh viện, trung tâm đào tạọ dạy nghề, bãi đỗ xe diện tích xanh Khu vực trung tâm quản lý điều hành KCN chiếm lớn 1% diện tích KCN tùy theo khả sử dụng chung cơng trình cơng cộng dịch vụ khu vực lân cận Khu trung tâm KCN thường bố trí hướng vào KCN Chúng tập trung khu vực bố trí phân tán KCN trường hợp quy mô KCN lớn Các cơng trình trung tâm bố trí nhiều tầng cao tầng tạo điểm nhấn khơng gian cho lối vào KCN Mật độ xây dựng khu vực thường 30-35% 2) Khu vực XNCN: Đây khu đất dự kiến bố trí XNCN khu KCN Trong KCN khu chế xuất, diện tích đất xây dựng XNCN (bao gồm kho tàng) chiếm tối thiểu 55% diện tích tồn KCN Trong khu cơng nghệ kỹ thuật cao diện tích đất xây dựng XNCN sản xuất thử nghiệm chiếm 25-30% Khu đất XNCN chia thành lô đất cho XNCN Mật độ xây dựng lô đất xây dựng XNCN (net – to) tối đa đất xây dựng nhà máy, kho tàng theo bảng sau Các cơng trình cơng nghiệp nhiều tầng khuyến khích xây dựng để tiết kiệm diện tích đất xây dựng bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Bảng : Mật độ xây dựng (net-to) tối đa đất xây dựng XNCN, kho tàng Chíều cao XD cơng trình mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lơ đất Nhỏ 10000m2 Lớn 5000m2 20000m2 Nhỏ 10 70 70 60 13 70 65 55 16 70 60 52 19 70 56 48 22 70 52 45 25 70 49 43 28 70 47 41 31 70 45 39 34 70 43 37 37 70 41 36 40 70 40 35 Lớn 40 70 40 35 Ghi chú: Mật độ xây dựng mật độ xây dựng tối đa, mật độ xây dựng thực tế lô đất xây dựng XNCN phụ thuộc vào khoảng xây lùi cách lộ giới tuyến đường hàng rào XNCN; phụ thuộc vào khoảng cách đảm bảo phòng chống cháy nổ cơng trình lơ đất XNCN khoảng cách tới hàng rào ngăn cách với XNCN lân cận 3) Khu đất cho cơng trình nghiên cứu: Khu vực có khu cơng nghệ kỹ thuật cao, thường chiếm 2530% diện tích khu đất Các cơng trình khu vực thường có chiều cao 3-5 tầng, bố trí xen kẽ cơng viên, hồ nước nhằm tạo môi trường thuận lợi cho việc nghiên cứu Mật độ xây dựng khu đất 30-35% 4) Khu vực cơng trình cung cấp đảm bảo kỹ thuật: Tại có cơng trình cấp nước, trạm biến thế, cơng trình xử lý chất thải Diện tích chiếm đất tối thiểu 1% diện tích KCN 5) Đất giao thông: Đất giao thông KCN bao gồm diện tích đường, quảng trường, ga, trạm bốc dỡ Diện tích giao thơng khơng kể giao thơng nội khu đất xây dựng XNCN chiếm tối thiểu 8% diện tích tồn KCN 6) Đất xanh: Đất xanh KCN bao gồm diện tích đất xanh sử dụng công cộng, xanh chuyên dụng (cây xanh cách ly) Diện tích chiếm đất chúng khơng nhỏ 10% diện tích KCN Diện tích xanh khu cơng nghệ cao chiếm 25-30% diện tích khu đất Trong khu vực xanh cho phép bố trí bãi đỗ xe, cơng trình dịch vụ cơng cộng diện tích chiếm đất khơng vượt q 5% bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Bảng : Thành phần cấu phận chức khu công nghiệp Khu công nghiệp khu chế xuất Loại đất Khu trung tâm điều hành, cơng trình cơng cộng dịch vụ… Khu vực XNCN, kho tàng Tỷ lệ chiếm đất không nhỏ 1% không nhỏ 55 % Khu công nghệ cao Loại đất Khu trung tâm điều hành, cơng trình cơng cộng dịch vụ… Tỷ lệ chiếm đất 2-4% Khu vực XNCN 25-30% Khu vực nghiên cứu 25-30% Khu cơng trình cung cấp đảm bảo kỹ thuật Giao thông không nhỏ 1% không nhỏ 8% Khu cơng trình cung cấp đảm bảo kỹ thuật Giao thông 1-2% Cây xanh sử dụng công cộng, xanh cách ly không nhỏ 10% Công viên xanh 25-30% 12-15% bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Hình 2.10 : Sơ đồ phân khu chức khu công nghiệp 1.3 CÁC NGUYÊN TẮC CHUNG QUY HOẠCH KCN Khi quy hoạch KCN cần phải tuân theo nguyên tắc sau: - KCN phải quy hoạch phù hợp với quy định loại hình công nghiệp theo quy hoạch tổng thể phát triển KCN - KCN phải quy hoạch phù hợp với quy hoạch chung đô thị, theo định hướng giao thông, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khoảng cách ly với khu dân cư cảnh quan đô thị - Bố trí phận chức KCN phải phù hợp với cấu chiếm đất chúng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức giao thông đối nội, đối ngoại bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 KCN, phù hợp với yêu cầu điều kiện vệ sinh, phòng hỏa, yêu cầu cảnh quan đô thị - Các loại lô đất xây dựng XNCN cần lựa chọn hợp lý quy mơ hình dáng, có khả thay đổi quy mơ linh hoạt phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp công nghiệp mà không dẫn đến thay đổi lớn hệ thống giao thông hạ tầng kỹ thuật KCN - Đảm bảo yêu cầu vận chuyển hàng hóa cho XNCN việc lại công nhân, lựa chọn hợp lý dạng vận chuyển, tổ chức mạng lưới đường, bề rộng đường - Tận dụng điều kiện địa hình tự nhiên để hạn chế san lấp tận dụng cảnh quan tự nhiên Đảm bảo độ dốc san tổ chức hợp lý hướng thoát, hệ thống cống thu nước mưa kết hợp hồ điều hòa để tránh xảy úng lụt - Hệ thống cấp điện, thông tin bưu điện, cấp nước thu nước thải phải tiếp nối vào lô đất xây dựng cơng trình cách thuận lợi - Chất thải rắn phải thu gom xử lý XNCN cơng trình có mức độ độc hại lớn phải bố trí cuối hướng gió chủ đạo, hạn chế đến mức cao ô nhiễm môi trường trình xây dựng vận hành - Đảm bảo tỷ lệ diện tích xanh tổ chức trồng xanh hợp lý nhằm nâng cao chất lượng môi trường cảnh quan KCN - Dự kiến phân kỳ xây dựng để thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện KCN Như phần trình bày, chủ đầu tư dự án KCN công ty phát triển hạ tầng kỹ thuật KCN Các công ty kinh doanh bất động sản thu lợi nhuận từ: - Cho thuê lô đất XNCN có gắn với hệ thống hạ tầng kỹ thuật - Cho th trụ sở văn phịng giao dịch - Phí khai thác bảo quản tiện ích cơng cộng - Cho thuê nhà xưởng Do nhiệm vụ nội dung đồ án quy hoạch KCN không đáp ứng yêu cầu quản lý, kỹ thuật cảnh quan môi trường Nhà nước quy định mà phải tạo điều kiện nhanh chóng thu hồi vốn có hiệu kinh tế cho nhà đầu tư Doanh thu lớn doanh thu cho th diện tích lơ đất xây dựng XNCN Vì xét lợi ích nhà đầu tư tỷ lệ diện tích khu vực lơ đất XNCN lớn tốt nhiêu Hiện giá thuê đất khu công nghiệp có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật có giá từ 40 - 65 USD/m2 vòng 30-50 năm Giá chưa bao gồm phí dịch vụ kèm theo, tuỳ vào địa phương vị trí lơ đất Chi phí đầu tư nhà đầu tư bỏ xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN với suất đầu tư khoảng 3,65 tỷ đồng/ha cho KCN có quy mơ nhỏ 100ha (thời giá năm 2007), khoảng 3,4 tỷ đồng/ha cho KCN có quy mơ trung bình từ 100-300 ha, khoảng 3,1tỷ đồng/ha cho KCN với quy mơ lớn, 300 Trong chi phí xây dựng chiếm khoảng 85%, 15% chi phí lại dành cho trang thiết bị Tỷ lệ chi phí cho hạng mục đầu tư KCN thấy bảng sau Việc giảm chi phí đền bù chi phí san có ý nghĩa việc giảm chi phí đầu tư xây dựng KCN Qua giảm giá thuê đất, hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư vào KCN, đặc biệt doanh nghiêp vừa nhỏ nước bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Bảng 3.3 : Bảng hạng mục đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN TT Các hạng mục đầu tư Tỷ lệ chi phí đầu tư hạng mục (%) Đền bù, giải phóng mặt San lấp, chuẩn bị mặt 22 - 24 12 - 15 Thoát nước mưa Xây dựng hệ thống giao thông 4-6 20 - 22 Xây dựng hệ thống cấp nước Xây dựng hệ thống xử lý nước thải, rác thải - 11 - 10 Xây dựng hệ thống cấp điện Các chi phí khác 10 - 13 -10 Trước thiết kế quy hoạch KCN cần thiết phải xác định “Viễn cảnh KCN” Đây dự báo hay tương lai mong muốn KCN, nhà quản lý, nhà đầu tư chia sẻ doanh nghiệp công nghiệp quan tâm Những viễn cảnh mong muốn KCN là: - Một KCN có chất lượng cao hệ thống giao thơng vận chuyển nhờ tiếp cận thuận lợi với đầu mối giao thơng quốc gia thị bên ngồi; - Có chất lượng cao sở hạ tầng kỹ thuật, qua việc cung cấp ổn định chất lượng điện, nước, thơng tin; - Có điều kiện mơi trường quan tâm, có đủ diện tích xanh hoạt động hiệu hệ thống thu gom, xử lý nước thải chất thải rắn; - Một KCN có khả thu hút nhà đầu tư, nhờ giá th đất có tính cạnh tranh 1.4 QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 1) Lô đất xây dựng XNCN a) Lô đất bản: Quy hoạch chia lô đất xây dựng XNCN quy hoạch tổng mặt sử dụng đất KCN nhiệm vụ quan trọng đồ án quy hoạch KCN Nó sở để bố trí hệ thống giao thơng hệ thống hạ tầng kỹ thuật bước Tuy XNCN có quy mơ chiếm đất khác nhau, để thuận tiện cho việc chia lô, người ta quy nhu cầu khác XNCN theo vài lô đất Việc xác định lô đất KCN chủ yếu phụ thuộc vào quy mơ loại hình XNCN dự kiến đầu tư KCN Căn theo hướng dẫn quy định danh mục ngành nghề cơng nghiệp khuyến khích đầu tư, hạn chế đầu tư cấm đầu tư vào KCN (xem Bảng 1) tính chất KCN phê duyệt quy hoạch tổng thể để dự kiến loại hình công nghiệp đầu tư vào KCN Quy mô XNCN KCN thường theo số lao động doanh nghiệp Từ số lượng lao động tiêu chiếm đất lao động theo loại hình cơng nghiệp người ta dự tính nhu cầu đất cho doanh nghiệp công nghiệp bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Bảng 7: Chỉ tiêu chiếm đất lao động theo số ngành cơng nghiệp Loại hình cơng nghiệp Chỉ tiêu Loại hình cơng nghiệp m /người Người/ha Công nghiệp chế tác 108 93 CN kỹ thuật cao - CN chế biến thực phẩm 133 75 - CN dệt, may mặc da 42 - CN chế biến đồ gỗ - CN bột giấy, in, xuất Chỉ tiêu m /người Người/ha 151 66 - Bán dẫn 47 213 238 - Máy tính 200 50 165 61 - Phầm mềm 200 50 156 64 - Thông tin 47 213 - Hóa chất, PVC 247 40 - Hóa xác 250 40 - CN kim loại sơ đẳng 440 23 - Gốm xác 107 93 - Lắp ráp, CN máy thiết bị - Sản xuất khác 90 111 - Vật liệu kim loại 278 36 36 278 - Thiết bị xác, robot 81 123 2 Trong KCN, đất xây dựng nhà máy thường chia thành loại lô: loại nhỏ 0,2-0,5ha; loại trung bình 1-2ha; loại lớn 3-4ha loại đặc biệt Hình 2.11 trình bày khả tạo thành lơ đất chuẩn từ hệ thống mô đun 150m x 100m, với khoảng cách hai tuyến đường 300m Tuy nhiên loại lô phù hợp cho doanh nghiệp cơng nghiệp có quy mơ từ 20 cơng nhân trở lên Đối với doanh nghiệp công nghiệp nhỏ với quy mơ 20 lao động đáp ứng cách: - Tập trung chúng thành khu vực KCN tách riêng chúng tạo thành KCN cụm công nghiệp riêng biệt cho doanh nghiệp vừa nhỏ - Chia lô đất thành lô đất nhỏ với quy mô 0,1-0,25ha, quây quanh sân làm chỗ quay xe bãi dỡ hàng, qua khơng làm phức tạp mạng lưới đường KCN - Xây dựng nhà xưởng doanh nghiệp cơng nghiệp th b) Kích thước lơ đất: Để thuận tiện cho việc bố trí cơng trình lơ đất, kích thước lơ đất nên có hình dáng vng vắn có tỷ lệ hai cạnh 1/1 đến 1/2 Việc xác định quy mô lô đất XNCN, đặc biệt chiều sâu lô đất có ảnh hưởng định đến việc bố trí mạng lưới đường giao thông KCN c) Tỷ lệ loại lô đất: Mặc dù việc chia lô đất đồ án quy hoạch mang tính chất định hướng, doanh nghiệp thuê đất thuê hay nhiều lô với quy mô khác nhau, việc định hướng khơng sát với thực tế dẫn đến việc phải điều chỉnh tuyến giao thông hệ thống hạ tầng kỹ thuật Ví dụ: KCN lơ đất có quy mơ phần lớn - ha, doanh nghiệp thuê đất lại có nhu cầu chủ yếu với lơ đất 0,2 - 0,4 dẫn đến phải xây dựng bổ sung thêm tuyến đường hệ thống hạ tầng để tiếp cận lô đất Để hạn chế thay đổi lớn, trình thực dự án đầu tư xây dựng KCN cần tiến hành điều tra thăm dò khả đầu tư doanh nghiệp vào KCN trình thiết kế quy hoạch phải đề xuất giải pháp giao thông linh hoạt cho phép thay đổi tỷ lệ loại lô đất bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Hình 2.11 Khả tổ chức linh hoạt lô đất XNCN theo lơ đất chuẩn 150x100m Ví dụ: Để xác định lô đất KCN Bắc Thăng Long (Hà Nội) người ta dự kiến doanh nghiệp CN có khả đầu tư vào gồm doanh nghiệp CN điện tử, động điện, phụ tùng tơ Quy mơ thường có loại hình CN Nhật (nước đầu tư đến 80% lô đất XNCN KCN) chủ yếu 1-2ha Vì loại lô bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 đất lựa chọn cho KCN Bắc Thăng Long 1,5 với kích thước 150 x 100m Tại KCN Nam Thăng Long (Hà Nội) làm dự án, chủ đầu tư tiến hành thiết lập danh sách tổ chức doanh nghiệp cơng nghiệp có nhu cầu thuê đất KCN Có 103 doanh nghiệp xin thuê đất với tổng nhu cầu thuê đất 40,7ha Như doanh nghiệp thuê lô đất với diện tích trung bình khoảng 4000m2 Số doanh nghiệp có nhu cầu th lơ đất có diện tích 2000-5000m2 chiếm 80% Chỉ có doanh nghiệp xin th lơ đất với diện tích 1ha Vì người ta đến định: khu vực phát triển giai đoạn đầu KCN, chia lô với đa số loại lơ đất có diện tích 0,2- 0,5ha Trong KCN xây dựng, loại loại lơ đất có quy mơ trung bình (1- ha) thường định hướng chia với cấu chiếm 50-70%, KCN hướng vào doanh nghiệp CN nước ngồi Để phù hợp với quy mơ doanh nghiệp công nghiệp nước, dự án KCN cần ý tăng tỷ lệ loại lơ đất có quy mơ nhỏ ( 0,2 - 0,5ha) Các lô đất XNCN đặt tên (ký hiệu) để thuận tiện cho việc quản lý Ký hiệu lô đất thường tên theo cụm Cụm khu vực giới hạn trục đường khu vực bố trí XNCN có đặc điểm, tính chất (cụm XNCN điện tử, cụm XNCN khí ) Các cụm ký hiệu từ A đến Z Các lơ đất cụm A có ký hiệu A-1, A-2 Các cụm lô đất thống kê ghi kèm theo tiêu diện tích, mật độ xây dựng, tầng cao trung bình Đây sở để thiết lập bảng tiêu kinh tế kỹ thuật đồ án quy hoạch xây dựng KCN điều lệ quản lý xây dựng KCN Bảng : Bảng tiêu kinh tế kỹ thuật đồ án quy hoạch xây dựng KCN TT Ký hiệu Chức TT Đất trung tâm điều hành 2.1 XNCN XNCN.A Đất XNCN Cụm XNCN A A.1 A.2 Lô đất A.1 Lô đất A.2 2.2 XNCN.B Cụm XNCN B CX Đất xanh 3.1 3.2 CX1 CX2 HTKT Đất hạ tầng kỹ thuật GT Đất giao thông Tổng cộng Diện tích đất (m2 ha) Diện tích xây dựng (m2 ha) Diện tích sàn (m2) Mật độ xây dựng (%) bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- Tầng cao trung bình 49 Hình 2.12: Ví dụ việc phân chia ký hiệu lô đất KCN Thăng Long (hình a) KCN Nội Bài (hình b) 2) Trình tự để thực quy hoạch tổng mặt sử dụng đất: a) Bước 1: Phân chia khu chức năng, phù hợp theo cấu nhu cầu chiếm đất chúng Việc phân khu chức thường vào: - Các lối vào tiếp cận với giao thơng ngồi hàng rào KCN Khu vực trung tâm điều hành trung tâm dịch vụ cơng cộng KCN thường bố trí kề liền với cổng vào KCN để tiện cho việc quản lý điều hành giao dịch Khu vực kho tàng cần bố trí cạnh lối vào KCN bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 - Dự kiến quy mô phát triển giai đoạn đầu Các khu vực chức KCN phải bố trí đồng bộ, đặc biệt khu vực cơng trình cung cấp đảm bảo kỹ thuật, để đảm bảo giai đoạn đầu KCN hoạt động bình thường - Hình dáng khu đất xây dựng KCN Dành diện tích thuận lợi để bố trí khu vực xây dựng XNCN Phần diện tích có hình dáng phức tạp để bố trí diện tích xanh khu vực hạ tầng kỹ thuật - u cầu bố trí xanh Khơng nên bố trí tập trung diện tích xanh mà phân tán đồng KCN liên kết với - Yêu cầu kiến trúc cảnh quan đô thị Chú ý hạn chế ảnh hưởng đến kiến trúc cảnh quan thị cơng trình hạ tầng kỹ thuật, kho tàng phía sau lô đất xây dựng XNCN - Ranh giới khu vực cấm xây dựng Thông thường ranh giới phạm vi bảo vệ tuyến mương, tuyến điện cao thế… b) Bước 2: Chia khu đất xây dựng XNCN thành loại lô đất theo loại hình quy mơ XNCN dự kiến đầu tư vào KCN, đảm bảo tính linh hoạt khả lựa chọn quy mơ lơ đất Có thể bố trí lơ đất XNCN thành cụm có tính chất, quy mơ, hình thành khu hỗn hợp, XNCN có liên quan với mặt sản xuất xử lý chất thải độc hại Khơng bố trí lơ đất có quy mơ nhỏ cạnh tuyến đường chính, lối vào dày ảnh hưởng đến vận tốc giao thơng tuyến đường Khơng bố trí lối vào lơ đất từ tuyến đường thị c) Bước 3: Bố trí tuyến đường giao thông để tạo điều kiện thuận lợi cho việc chia lô khu đất tổ chức giao thơng vận chuyển cho tồn KCN d) Bước 4: Dự kiến bố trí cơng trình khu vực chức lơ đất để xác định mật độ xây dựng, chiều cao tầng trung bình từ tính tốn sơ diện tích sàn Đây số liệu để thiết lập quy định kiểm soát Điều lệ quản lý KCN e) Bước 5: Xác định giới đường đỏ, giới xây dựng (khoảng xây lùi) yêu cầu kiến trúc cảnh quan đô thị f) Bước 6: Tính tốn tiêu kinh tế kỹ thuật (cách thức tính lập xem Bảng 8) 3) Các giải pháp quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch sử dụng đất KCN thường gắn liền với việc quy hoạch hệ thống giao thông KCN Về có hai giải pháp quy hoạch sử dụng đất KCN theo hình thức bố trí hệ thống giao thơng: Quy hoạch theo “kiểu ô cờ “và quy hoạch theo “kiểu linh hoạt” Mặc dù xuất phát từ hai dạng thức song điều kiện đặc thù khác khu đất mà KCN có hình thức tổ chức khơng gian khác a) Quy hoạch theo kiểu ô cờ: Giải pháp quy hoạch kiểu ô cờ hình thành tuyến giao thông phát triển vng góc với tạo thành Các tuyến đường tạo thành trục không gian lô đất XNCN bố trí dọc theo trục khơng gian Đây giải pháp quy hoạch áp dụng rộng rãi thuận lợi cho việc chia lơ đất tạo cho KCN có bố cục không gian trật tự Hệ thống tuyến đường vuông góc thuận lợi cho việc tổ chức giao thơng bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật Ngồi tuyến đường liên tục bố trí tuyến đường cụt cho nhóm XNCN có quy mô nhỏ bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Hình 2.14: KCN Đơng Jakacta, quy mơ 320ha, 1996, loại hình cơng nghiệp điện tử, phụ tùng tô, quy hoạch theo kiển ô cờ Giải pháp quy hoạch kiểu cờ có nhược điểm lớn cơng trình KCN tổ hợp riêng biệt lơ đất, có khả liên kết với Hình thức khơng gian kiến trúc đạt riêng lơ đất XNCN, tổng thể KCN không gian kiến trúc đơn điệu Do phần lớn KCN sử dụng giải pháp quy hoạch nên chúng dường tương tự khơng gian kiến trúc, khơng có sắc Trong nhiều trường hợp người ta phân biệt chúng qua tên địa danh KCN Nhược điểm khắc phục cách tổ chức hệ thống không gian mở (cây xanh, mặt nước, quảng trường ) yếu tố để liên kết không gian khu vực toàn KCN tạo nên đặc trưng riêng không gian kiến trúc cho KCN bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Hình 2.15: KCN Biên Hịa - Một KCN thành cơng Việt Nam với giải pháp quy hoạch kiểu ô cờ b) Giải pháp quy hoạch theo kiểu linh hoạt: Kinh nghiệm quy hoạch Business Park cho thấy không thiết KCN có hình thức quy hoạch theo kiểu cờ, tuỳ theo đặc điểm, tính chất KCN điều kiện địa hình cụ thể Một số cơng trình liên kết thành nhóm làm phong phú thêm hình thức bố cục khơng gian KCN KCN Nam Thăng Long minh hoạ rõ tương phản hai giải pháp quy hoạch Phần phía Đơng KCN có giải pháp quy hoạch kiểu ô cờ, khai thác tối đa việc phân chia lô đất cho doanh nghiệp công nghiệp Phần phía Tây quy hoạch theo dạng linh hoạt Giải pháp quy hoạch có ý tưởng tương tự giải pháp quy hoạch Business Park Aztec Bristol, Anh Một tuyến đường hình van tổ chức hệ thống giao thơng chính, liên tục toàn KCN, chia khu đất quy hoạch thành hai khu vực: khu vực cho doanh nghiệp sản xuất công nghiệp kỹ thuật cao khu vực cho doanh nghiệp nghiên cứu công nghệ kỹ thuật cao Từ tuyến đường vòng phát triển tuyến đường nhánh tạo thành điểm không gian - quảng trường để bố trí cơng trình, tương tự cách tổ chức không gian đô thị Các cơng trình liên kết với khơng gian mà không bị ràng buộc vào ranh giới phân chia lơ đất Phía tuyến đường hình van hệ thống không gian mở gồm xanh mặt nước len lỏi cơng trình tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động nghiên cứu Tuy nhiên giải pháp quy hoạch theo kiểu linh hoạt làm phức tạp cho việc phân chia lơ đất áp dụng thành cơng với điều kiện việc tổ chức không gian kiến trúc phải quản lý thống tới tận lô đất xây dựng bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Hình 2.16: KCN Nam Thăng Long, Hà Nội, diện tích 200ha, quy hoạch 1997 bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Hình 2.17: Sơ đồ giải pháp quy hoạch theo kiểu ô cờ linh hoạt KCN bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Khu công nghiệp Liên Chiểu – Đà Nẵng Khu công nghiệp Nhơn Trạch – Đồng Nai Hình 2.18: Ví dụ giải pháp quy hoạch theo kiểu ô cờ bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Hình 2.19: Một số ý bố trí lơ đất XNCN khu cơng nghiệp bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 1.5 QUY HOẠCH HỆ THỐNG CÂY XANH VÀ KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KCN 1) Quy hoạch hệ thống xanh: Cây xanh KCN mang lại nhiều hiệu thiết thực, trước hết góp phần cải thiện điều kiện vi khí hậu (giảm độc hại sinh trình sản xuất bụi, tiếng ồn, làm mát khơng khí ) làm đẹp cảnh quan KCN Nhiệm vụ quy hoạch hệ thống xanh KCN đảm bảo cấu chiếm đất diện tích xanh, lựa chọn loại bố trí chúng Hệ thống xanh KCN hình thành hệ thống xanh KCN (bên ngồi lô đất xây dựng) hệ thống xanh bên lô đất xây dựng Theo quy chuẩn xây dựng diện tích xanh KCN phải đảm bảo chiếm khơng nhỏ 10% diện tích KCN Đối với khu cơng nghệ cao diện tích xanh chiếm 25-30% diện tích khu đất Hệ thống xanh KCN bên ngồi lơ đất xây dựng gồm thành phần bản: Cây xanh sử dụng công cộng; xanh dọc theo tuyến đường xanh chuyên dụng a) Cây xanh sử dụng công cộng: xanh công viên, vườn hoa, vườn dạo khoảng mở công cộng (bao gồm diện tích mặt nước) Cây xanh sử dụng cơng cộng bố trí phân tán KCN, để làm giảm bớt mức độ tập trung xây dựng mức độ độc hại KCN Tổ chức xanh thường gắn liền với việc hoàn thiện khu đất qua bố cục tuyến đường bộ, cơng trình kiến trúc - điêu khắc, bố trí hồ nước, tổ chức chiếu sáng b) Cây xanh tuyến đường: thường phân bố tại dải phân cách hai dải đường xe chạy hai bên vỉa hè Cây xanh bố trí dải phân cách đường sử dụng cho tuyến đường KCN, thường loại cỏ bụi nhằm đảm bảo an tồn giao thơng Cây xanh hai bên hè đường trồng kết hợp bụi, cỏ lấy bóng mát Cây lấy bóng mát trồng sát lề đường trồng sát hàng rào lơ đất Cần ý tính toán cấu sử dụng đất, người ta quy định diện tích xanh dọc theo tuyến đường khơng tính vào đất xanh mà thuộc vào đất xây dựng đường c) Cây xanh chuyên dụng: chủ yếu xanh cách ly bố trí theo yêu cầu để giảm tác hại ( bụi, tiếng ồn ) khu vực dân cư lân cận Cây xanh khu vực thường hệ thống kết hợp bụi có tán, bố trí với mật độ lớn Chiều dày tối thiểu hành lang xanh cách ly 20m Trong khu vực cho phép bố trí bãi đỗ xe, cơng trình cơng cộng dịch vụ, diện tích chiếm đất khơng vượt q 5% Tại số KCN có hành lang bảo vệ tuyến điện cao mương Tại trồng loại bụi, cỏ để tăng diện tích xanh KCN Để góp phần cải thiện điều kiện vi khí hậu, bố trí xanh KCN cần tuân theo nguyên tắc sau: - Diện tích trồng xanh nhiều tốt - Do tính chất làm giảm nhiệt độ khơng khí nên xanh bố trí cho tạo thành hành lang thơng gió mát cho tồn KCN Các tuyến, mảng xanh cần bố trí song song với hướng gió mát chủ đạo khu vực - Việc trồng phải có ý đồ bố cục để ngăn gió lạnh mùa Đơng (đối với KCN phía Bắc Việt Nam) ngăn cản lan truyền chất ô nhiễm chống ồn - Hệ thống xanh KCN phải liên tục gắn kết với hệ thống xanh bên KCN bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Hình 2.21: Hệ thống xanh KCN (KCN Tân Đơng Hiệp, Bình Dương KCN Nam Thăng Long, Hà Nội) bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 2) Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc KCN: Không gian kiến trúc KCN hình thành nhân tố: Hệ thống khơng gian mở (open space - thường giới hạn cơng trình); Hệ thống yếu tố cảnh quan tự nhiên (cây xanh, mặt nước ) cảnh quan nhân tạo (các kiến trúc nhỏ, tượng đài, quảng cáo, chiếu sáng ) tổ chức theo quy luật thẩm mỹ không gian mở Nội dung tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc KCN thường tập trung giải vấn đề sau: a) Bố cục khơng gian kiến trúc tồn KCN: Liên quan chủ yếu đến việc lựa chọn giải pháp quy hoạch kiểu ô cờ hay kiểu linh hoạt; phân bố hình thái khơng gian khu vực chức KCN, đặc biệt khu trung tâm điều hành khu vực XNCN b) Bố cục không gian khu vực trọng tâm, tuyến, điểm nhấn quan trọng: Liên quan chủ yếu đến việc xác định trục tổ hợp khơng gian KCN Trong KCN thường lấy không gian mở làm trục tổ hợp Hệ thống trục tổ hợp tạo thành không gian mở theo dạng tuyến không gian mở dạng điểm Các khơng gian mở dạng tuyến thường có vai trò định tổ hợp kiến trúc cảnh quan KCN Chúng khơng gian tuyến đường hay diện tích xanh bố trí thành dải Đây coi kênh thị giác nối kết chuỗi cảnh quan, tạo thành khơng gian cảnh quan chung trục không gian để liên kết với không gian XNCN KCN Các không gian mở dạng điểm làm tăng đa dạng hình thức tổ chức không gian, phá vỡ đơn điệu không gian dạng tuyến thường hay chế ngự không gian KCN Chúng tạo nên đặc trưng riêng biệt KCN, phân biệt KCN với KCN Các khơng gian mở dạng điểm hình thành do: - Mở rộng giao lộ thành quảng trường với đảo vòng xe có trồng xanh, vịi phun nước - Tổ chức lơ đất cho bố trí cơng trình tạo thành khơng gian sân với hai ba mặt kín Tại bố trí bãi đỗ xe kết hợp với trồng Khơng gian nằm dọc theo tuyến đường điểm kết thúc ngã ba đường - Tổ chức diện tích mặt nước tự nhiên nhân tạo vừa có chức hồ điều hịa nước mưa vừa có vai trị khơng gian mở Chúng lưu chuyển mềm mại theo dạng tuyến vừa điểm nhấn mạnh không gian Tổ chức không gian mặt nước không áp dụng quy hoạch khu dân dụng mà áp dụng nhiều KCN Các tuyến, điểm nhấn quan trọng KCN không xác định từ bên KCN mà xác định từ bên KCN với ý nghĩa KCN phải đóng góp cho cảnh quan chung thị khu vực Trong đồ án quy hoạch KCN, người ta thường thể mặt đứng khai triển nhìn từ phía trục đường quốc lộ, đường thị khu vực bên ngồi KCN c) Các yêu cầu tổ chức bảo vệ cảnh quan (tự nhiên nhân tạo) KCN: Thực chất nội dung cơng tác hồn thiện khu đất xây dựng, bao gồm: Khai thác yếu tố tự nhiên điều kiện địa hình, mặt nước tổ chức mặt nước nhân tạo, trồng cây, tổ chức chiếu sáng, bố trí phương tiện thơng tin thị giác, tổ bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 chức cơng trình kiến trúc nhỏ tượng đài, vịi phun nước, khu nghỉ ngồi trời Các nhân tố cảnh quan tự nhiên nhân tạo làm phong phú thêm không gian mở KCN gắn liền không gian KCN với kiến trúc cảnh quan xung quanh Giải pháp quy hoạch hệ thống cảnh quan tự nhiên nhân tạo thường đề xuất theo nguyên tắc sau: - Trong trường hợp KCN có núi cao khơng thể san lấp, cần tận dụng để tạo cảnh quan Đây nhân tố xác định trục tổ hợp KCN, song phải ý đến vị trí núi che hướng gió mát Hình 2.22: Các dạng không gian mở KCN Tải FULL (49 trang): https://bit.ly/3xhuQYO Dự phòng: fb.com/TaiHo123doc.net - Hồ nước tự nhiên nhân tạo tạo cảm giác thông thống tự nhiên Khơng gian mở phải bố trí cho dễ dàng tiếp cận Đường viền hồ nước cần có ranh giới xác định tạo đa dạng không gian KCN bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Các cơng trình xây dựng bên hồ nước nên có hình thức kiến trúc đẹp quy mô không nên lớn lấn át khơng gian hồ - Bên cạnh việc bố trí thỏa mãn yêu cầu điều kiện vi khí hậu, xanh với màu sắc chúng cịn bố trí nhân tố tổ hợp Tùy theo yêu cầu làm nền, giới hạn khơng gian mà bố trí theo mảng Cây xanh bố trí thành dải để liên kết không gian KCN thành hệ thống khơng gian chung làm điểm nhấn cụm độc lập cho không gian mở - Tổ chức chiếu sáng bố trí phưong tiện thơng tin thị giác (biển báo, tín hiệu ) khơng đáp ứng nhu cầu phục vụ an tồn giao thơng, bảo vệ mà phải bố trí cho tạo khả định hướng, có tính trang trí, tham gia tích cực vào bố cục khơng gian khu vực tồn KCN - Các cơng trình tiện ích thị, tượng đài, cổng vào, vòi phun nước, biển hiệu quảng cáo nhân tố cảnh quan cần khai thác, đặc biệt nơi tập trung đông người lối vào KCN tạo nên đặc trưng không gian riêng KCN d) Các yêu cầu tổ chức bảo vệ cảnh quan cho XNCN KCN: Không gian quy hoạch kiến trúc KCN khơng thể hồn thiện thiếu tham gia kiến trúc cảnh quan lô đất XNCN Mặc dù can thiệp Ban quản lý KCN vào việc tổ chức kiến trúc cảnh quan bên lô đất XNCN điều không thực tế ( quy định cụ thể hình khối, hình thức kiến trúc cơng trình, quy định màu sắc yêu cầu vật liệu xây dựng cơng trình ), quy hoạch KCN phải đề xuất giải pháp quy định kiểm sốt cho lơ đất XNCN, để tạo điều kiện cho việc quản lý, nhằm hạn chế đến mức thấp ảnh hưởng xấu kiến trúc cảnh quan, bao gồm: - Quy định cao độ vỉa hè, cao độ xây dựng; - Cảm thụ kiến trúc cảnh quan KCN khơng điểm nhìn KCN mà cịn từ phía khu dân cư đô thị Sự mỹ quan đô thị KCN gây thường đề cập tới từ điểm nhìn Tại phần biên KCN tiếp giáp với khu dân cư, cần bố trí để cổng khu trước XNCN hướng phía khu dân cư Qua ngăn việc phơ bày phía sau XNCN với hệ thống kho tàng, cơng trình phụ trợ, bãi ngun liệu, bãi rác thải có hình thức xấu, xa lạ điều FULL (49 trang): https://bit.ly/3xhuQYO kiện vệ sinh mơi trường thấp Tải Dự phịng: fb.com/TaiHo123doc.net - Tổ chức khoảng xây lùi cách lộ giới để trồng xanh, qua che bớt làm sinh động hình thức kiến trúc đơn điệu hình khối màu sắc cơng trình cơng nghiệp - Tổ chức khoảng xây lùi cách hàng rào hai XNCN kề liền Đây không đơn khoảng cách đảm bảo an toàn phịng hỏa mà coi điểm nghỉ thị giác, ngăn cảm giác kéo dài dường vơ tận cơng trình cơng nghiệp Quy định kèm theo với quy định không sử dụng tường rào bảo vệ dạng tường đặc phía mặt trước lơ đất XNCN - Doanh nghiệp cơng nghiệp thường sử dụng tường mái cơng trình để sơn biển quảng cáo Quy định bố trí biển quảng cáo có mục đích để ngăn biển quảng cáo to, nội dung không phù hợp màu sắc lòe loẹt làm xấu cảnh quan chung, tập trung gây nạn giao thông bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Quảng trường KCN với biểu tuợng KCN cơng trình trung tâm điều hành Trục đường KCN với hệ thống xanh lối hè đường 5293357 bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 ... khu chức khu công nghiệp 1.3 CÁC NGUYÊN TẮC CHUNG QUY HOẠCH KCN Khi quy hoạch KCN cần phải tuân theo nguyên tắc sau: - KCN phải quy hoạch phù hợp với quy định loại hình công nghiệp theo quy hoạch. .. chức khu công nghiệp Khu công nghiệp khu chế xuất Loại đất Khu trung tâm điều hành, cơng trình cơng cộng dịch vụ… Khu vực XNCN, kho tàng Tỷ lệ chiếm đất không nhỏ 1% không nhỏ 55 % Khu công nghệ... bmktcn.com - Quy hoạch chi tiết xây dựng KCN- 49 Khu công nghiệp Liên Chiểu – Đà Nẵng Khu công nghiệp Nhơn Trạch – Đồng Nai Hình 2.18: Ví dụ giải pháp quy hoạch theo kiểu ô cờ bmktcn.com - Quy hoạch