Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông .doc

Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông .doc

LỜI MỞ ĐẦU

Đầu tư là hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát triểnkhông ngừng của xã hội Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia, doanhnghiệp hay công ty đều phải tiến hành đầu tư Có thể nói nhờ hoạt động đầu tư màmọi lĩnh vực được phát triển cả về chất và lượng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế.Các dự án chính là nhịp cầu nối hoạt động đầu tư đến với hiện thực Thông qua dựán mà các ý tưởng đầu tư đều được thể hiện và thực hiện Tuy nhiên ý tưởng đầu tưsẽ trở nên bị méo mó, không được phản ánh trung thực nếu như các dự án lập rakhông chính xác, không được cẩn thận Do vậy, lập dự án là một nhu cầu không thểthiếu và là cơ sở để ra quyết định đầu tư, là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền chophép đầu tư hay tài trợ vốn Lập dự án là một khâu quan trọng trong quá trình chuẩnbị đầu tư Sự thành bại của hoạt động đầu tư chịu ảnh hưởng rất lớn của công tác lậpdự án.

Xuất phát từ lý do trên, cùng với lòng nhiệt tình muốn nâng cao hiểu biết vềlĩnh vực lập dự án, trong thời gian thực tập ở công ty cổ phần đầu tư phát triển côngnghệ điện tử - viễn thông, em đã tập trung đi sâu tìm hiểu công tác lập dự án và

quyết định chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầutư phát triển công nghệ điện tử viễn thông”.

Bài chuyên đề tốt nghiệp của em gồm có 2 chương:

Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần đầu tư pháttriển công nghệ điện tử viễn thông.

Chương II: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty cổphần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông.

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNGTY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ ĐIỆN TỬ

Tên viết tắt: Elcom Corp

Số năm thành lập: 14 năm ( tính đến hết năm 2009)Địa chỉ liên lạc: 18 Nguyễn Chí Thanh, Ba Đình, Hà Nội

Chi nhánh: 100A4, Thích Quảng Đức, phường 5, Quận Phú Nhuận, TP HCMĐại diện: Ông Phan Chiến Thắng- Tổng giám đốc

Điện thoại:04 8359 359Fax: 04 8355 884

Email: hn.info@elcom.com.vnWebsite: www.elcom.vn

1.2.Quá trình hình thành và phát triển của công ty:

Ngày 15/12/1995, Công ty TNHH Đầu tư phát triển Công nghệ Điện tử Viễnthông ( gọi tắt là Elcom Ltd) được thành lập theo quyết định số 2200/GPUB ngày15/12/1995 của UBND Thành phố Hà Nội Trụ sở của công ty tại 12A Lý Nam Đế,Hà Nội.

Năm 1998: Thành lập Trung tâm đào tạo phát triển phần mềm Software Developing Training Center) trực thuộc Elcom

(SDTC-Năm 1999, năm mang đến tiếng vang ấn tượng đầu tiên của Elcom trướccộng đồng doanh nghiệp với sản phẩm EYS nhằm khắc phục sự cố máy tính Y2K.

Năm 2000, hoàn thành xây dựng hệ thống phần mềm quy mô lớn nhất, doanhsố lớn nhất của Elcom tại thời điểm đó_Hệ thống CBC 2000

Năm 2001, Elcom có sự tăng trưởng đột biến về doanh số với mức tăngtrưởng đạt 42% , cũng là năm mà sản phẩm CBC 2000 của Elcom trở thành hệthống ứng dụng quy mô lớn nhất tại bưu điện tỉnh thành

Năm 2003, Elcom nghiên cứu và phát triển thành công hệ thống Evision- Hệthống truyền hình hội nghi IP đầu tiên do người Việt Nam phát triển Năm 2003,năm này là tiền đề cho sự phát triển lớn mạnh với nhiều dòng sản phẩm Hệ thốngHội nghị truyền hình sau này, mang lại nhiều tiềng vang và những giải thưởng uytín cho Elcom như Vifotech, Sao khuê….

Năm 2004, năm đánh dấu cho sự phát triển của Elcom Ltd bằng việc chuyểnmình thành Công ty cổ phần Đẩu tư phát triển công nghệ Điện tử - Viễn thông(Elcom Jsc) Cùng với đó là sự ra đời của nhiều công ty con trực thuộc ( Elcom Ltd,Elcomtek, EBC…), đặc biệt là sự ra đời của chi nhánh Elcom tại thành phố Hồ ChíMinh

Năm 2005, sau 10 năm thành lập và hoạt động, Elcom đã trở thành một trongsố ít các công ty tại Việt Nam đi đầu trong việc ứng dụng các công nghệ tiên tiếnnhất trên Thế Giới và trở thành một trong các nhà cung cấp hàng đầu tại Việt Namvề Giải pháp- công nghệ - dịch vụ trong lĩnh vực Điện tử - Viễn thông –Tin học

Năm 2006, thành lập công ty cổ phần Vật liệu mới ( Elcom Industry) hoạtđộng trên các lĩnh vực Chế tạo và sản xuất các sản phẩm từ nhựa Composite

Năm 2007, Elcom đạt chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêuchuẩn ISO 9001: 2000 do BVQI chứng nhận và được ANAB ( Hoa Kỳ) công nhận

Năm 2008, đánh dấu bước ngoặt cho sự nghiệp phát triển công nghệ phầnmềm tại Elcom với việc Trung tâm nghiên cứu và đào tạo phần mềm (SDTC)chuyển đổi thành công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử - viễn thông –chi nhánh giải pháp phần mềm (ESOFT)

Công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ Điện tử Viễn Thông (ElcomCorp) hiện là một trong những công ty đi tiên phong trong lĩnh vực Công nghệ Điệntử Viễn Thông Từ những ngày tháng đầu tiên mới thành lập cho đến nay Elcom đãdần hình thành một tập đoàn trẻ, năng động có uy tín trong lĩnh vực công nghệ vàElcom đã thiết lập được uy tín cũng như thương hiệu của mình trên thi trường côngnghệ Việt Nam.

Trong suốt 14 năm hoạt động, cho đến nay Elcom Corp đã là một công typhát triển theo mô hình tập đoàn đa ngành với chi nhánh tại Thành phố Hồ ChíMinh và các công ty con như ElcomTek, Elcom Industry, Infranst Elcomm hiệnnay đã xây dựng hệ thống quản lý chất lượng đạt tiêu chuẩn ISO 9001: 2000 doBureau Varitas Certification chứng nhận và được công nhận bởi ANAB, Hoa Kỳvào tháng 1 năm 2007 Elcom không chỉ được đánh giá cao trên thị trường trong

nước vì uy tín thương hiệu mà còn vì chất lượng của các hệ thống, sản phẩm doElcom chế tạo luôn đạt độ tin cậy cao.

2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiêm vụ:2.1 Cơ cấu tổ chức của công ty:

Công ty tổ chức dưới hình thức công ty cổ phần, thuộc sở hữu tập thể của cáccổ đông, có tư cách pháp nhân và con dấu riêng, hạch toán kế toán độc lập theopháp luật doanh nghiệp và các luật khác có liên quan của Nhà nước Cộng hoà xãhội chủ nghĩa Việt Nam.

Công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông được quản lýbởi Hội đồng quản trị và được điều hành bời Tổng giám đốc.Hội đồng quản trị là cơquan đại diện trực tiếp chủ sở hữu của Tổng công ty,quyết định về các vấn đề liênquan đến việc xác định và thực hiện mục tiêu,nhiệm vụ và quyền lợi của Tổng côngty Tổng giám đốc là đại diện pháp nhân cho công ty,chịu trách nhiệm trước Hộiđồng quản trị và trước pháp luật về việc thực hiện nhiệm vụ và quyền hạn củamình.Tổng giám đốc là người điều hành trực tiếp công ty.

Hình 1.1: SƠ ĐỒ TỎ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ CỦA CÔNG TY ELCOM

(Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực của công ty)

2.2.Chức năng, nhiệm vụ cuả các phòng ban trong công ty:

- Phòng kinh doanh: marketing và phát triển thị trường; kinh doanh, bánhàng các sản phẩm/dịch vụ của công ty và sản phẩm của đối tác tại thị trường nộiđịa; mua hàng hóa trong nước phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.

- Phòng phát triển kinh doanh quốc tế: phát triển mạng lưới đối tác nướcngoài; phát triển kinh doanh phục vụ khách hàng có yếu tố nước ngoài; quản lý vàthực hiện dự án có yếu tố nước ngoài phục vụ khách hàng trong nước; xuất nhậpkhẩu hàng hóa và dịch vụ ủy thác; quản lý, thực hiện thầu phụ cho đối tác nướcngoài; quản lý thông tin liên quan.

- Phòng kỹ thuật công nghệ: presales các sản phẩm phục vụ kinh doanh; hỗtrợ khách hàng: triển khai, bảo hành, bảo trì, sửa chữa và hỗ trợ kỹ thuật cho các sảnphẩm kinh doanh; quản lý và duy trì các thiết bị tin học – viễn thông của ElcomCorp.

- Phòng tích hợp hệ thống: cung cấp và tích hợp hệ thống phần cứng, phầnmềm; thiết kế và cài đặt mạng cục bộ và mạng diện rộng; cung cấp giải pháp bảomật trong mạng.

- Phòng nhân sự: quản lý, bố trí nhân sự, tham gia lập kế hoạch lao động, kếhoạch tiền lương… đáp ứng kế hoạch sản xuất kinh doanh của công ty; lập quyhoạch cán bộ trước mắt và lâu dài, lập kế hoạch và thực hiện việc đào tạo, bồidưỡng phát triển cán bộ và lao động; đảm bảo chế độ cho người lao động…

- Phòng hành chính: xử lý thông tin, cung cấp thông tin cho cán bộ; quản lýhồ sơ, tài liệu về các thành viên trong công ty; tổ chức, quản lý công tác, văn thư vàlưu dữ hồ sơ của công ty; thực hiện tổng hợp, báo cáo, thống kê theo tháng,quý,năm và đột xuất; giúp giám đốc quản lý cán bô

- Phòng quản lý chất lượng: giúp giám đốc thực hiện nhiệm vụ quản lý vềchất lượng sản phẩm hàng hóa.

- Phòng kế toán: Có chức năng tham mưu, giúp việc cho giám đốc công ty vềcông tác Tài chính kế toán, đảm bảo phản ánh kịp thời chính xác kịp thời các nghiệpvụ kinh tế phát sinh trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Phòngcó chức năng tổ chức, hướng dẫn và chỉ đạo toàn bộ hoạt động tài chính kế toán củaCông ty và các đơn vị trực thuộc Công ty Tập hợp chứng từ, hạch toán các nghiệpvụ kinh tế Tổ chức việc ghi chép, xử lý số liệu, cung cấp các thông tin cho việc kýkết các hợp đồng xây lắp và quyết toán công trình hoàn chỉnh.

- Văn phòng: quản lý và thực hiện công tác hành chính quản trị, văn thư lưutrữ và hỗ trợ công tác hành chính các bộ phận; phụ trách các hoạt động xây dựng vàphát triển quan hệ giữa tập đoàn và cộng đồng; phát triển và quản trị thương hiệutập đoàn; quan hệ công chúng, quản lý thông tin.

- Ban quản lý dự án: có chức năng quản lý các dự án thuộc lĩnh vực viễnthông, dự án đầu tư xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật; thực hiện tưvấn đầu tư, tư vấn quản lý, tư vấn giám sát thực hiện các dựa án.

3 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư của công ty giai đoạn từ năm 2006-2009:

3.1 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty từ năm 2006-2009:3.1.1.Lĩnh vực kinh doanh của công ty:

Elcom được biết đến là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vựcviễn thông và công nghệ thông tin tại Việt Nam Elcom tham gia kinh doanh trongnhững lĩnh vực sau:

- Phân phối sản phẩm: công ty là đại lý/ đại diện phân phối của nhiều hãngnổi tiếng trên thế giới trong các lĩnh vực viễn thông, điện tử công nghiệp, an ninh,thông tin vô tuyến, đo lường và điều khiển tự động

- Phát triển phần mềm: công ty trung phát triển các ứng dụng phần mềmđược sử dụng trong ngành viễn thông và an ninh

- Tích hợp hệ thống: công ty mua các sản phẩm OEM từ các nhà cung cấptrên thế giới và tiến hành tích hợp mạng với những ứng dụng hàng đầu của công tyhoặc với phần mềm cần thiết cho việc tích hợp.

- Dịch vụ kỹ thuật và hỗ trợ: Công ty cung cấp các dịch vụ kỹ thuật như lắpđặt, tích hợp, chạy thử, nghiệm thu, đào tạo,…

- Tư vấn: công ty có năng lực trong việc hỗ trợ các đối tác nước ngoài để tiếpcận và tham gia vào những dự án tiềm năng quy mô

Các ngành nghề kinh doanh:

- Đầu tư phát triển khu du lịch sinh thái.

- Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, bưuđiện và các công trình hạ tầng kỹ thuật.

- Dịch vụ cho thuê văn phòng, cho thuê nhà phục vụ các mục đích kinhdoanh, cho thuê tài sản.

- Kinh doanh bất động sản

- Xây dựng mới trung tu, đại tu và sửa chữa, duy tu, duy trì các công trìnhgiao thông.

- Nhận uỷ thác đầu tư trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật.- Thiết kế công nghệ môi trường.

- Thiết kế công trình xây dựng/ công trình dân dụng, công nghiệp.

- Cung cấp các sản phẩm cho doanh nghiệp: truyền hình tương tác và các sảnphẩm tích hợp hệ thống.

- Kinh doanh các sản phẩm xử lý nước và nước thải

- Cung cấp cho người tiêu dùng về dịch vụ thông tin và giải trí

3.2.Tình hình hoạt động đầu tư của công ty giai đoạn từ năm 2006-2009:3.2.1 Vốn và nguồn vốn đầu tư của công ty:

Năm 2004, công ty chính thức chuyển sang cổ phần hóa thì cơ cấu vốn củacông ty gồm 2 nguồn chính là vốn cổ đông và vốn vay Cụ thể: vốn cổ đông:107.500 triệu đồng; vốn vay: 435.100 triệu đồng (tính đến hết năm 2009)

Bảng 3: Quy mô vốn đầu tư kế hoạch và thực hiện qua các năm của công ty

Chỉ tiêuĐơn vịNăm 2006Năm 2007Năm 2008Năm2009

Tổngvốn KH

Tổngvốn TH

Tỷ lệ vốnTH/ vốnKH

Trong quá trình hoạt động, nguồn vốn của công ty được hình thành từ nguồnvốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn khác Để đáp ứng cho nhu cầu đầu tư thì vốn chủsở hữu không đủ, công ty tiến hành huy động vốn từ bên ngoài dưới nhiều hình thứckhác nhau như tín dụng, thuê mua… nhưng phần lớn là tín dụng.

Bảng 4: Cơ cấu đầu tư theo nguồn vốn

Chỉ tiêu

Năm 2006Năm 2007Năm 2008Năm 2009Quy

(Triệu đồng)

(Triệu đồng)

(%)Vốn tự

Việc phân bổ nguồn vốn rất quan trọng vì liên quan đến chi phí vốn và hiệuquả đầu tư của công ty Vì vậy đa dạng hóa nguồn vốn huy động và nâng cao vốnchủ sở hữu là một trong những biện pháp công ty chú trọng và quan tâm trong thờigian tới.

3.2.2 Đầu tư phát triển trong công ty:3.2.2.1.Đầu tư xây dựng cơ bản:

Trong Công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông(Elcom Corp), hoạt động đầu tư và xây dựng cơ bản đặc biệt được chú trọng Ngaytừ năm mới đi vào hoạt động và trong cả những năm tiếp theo, công ty đã khôngngừng gia tăng đầu tư tài sản cố định làm nền tảng mở rộng và phát triển cho hoạtđộng kinh doanh của công ty.

Bảng 5: Quy mô vốn đầu tư qua các năm 2006- 2009

Bảng 6 :Giá trị đầu tư vào tài sản cố định qua các năm 2006-2009

(Nguồn: Tổng hợp báo cáo tài chính của công ty)

Từ năm 2006 đến năm2009, cùng với sự lớn mạnh về năng lực, uy tín, chấtlượng; công ty tiếp tục có sự đầu tư lớn vào tài sản cố định để mở rộng sản xuất, táisản xuất trong công ty

3.2.2.2 Đầu tư vào tài sản cố định vô hình:

Tài sản cố định vô hình của công ty là thương hiệu Doanh nghiệp ( thương hiệucủa công ty cổ phần đầu tư phát triển công nghệ điện tử viễn thông): nguyên giá là477.901.383 VNĐ; giá trị còn lại tính đến thời điểm 31/12/2008 là: 450.532.863 VNĐ

Dưới đây là một số các danh hiệu mà công ty đạt được trong những năm vừa qua:

Từ nhiều năm qua, đi đôi với gia tăng đội ngũ nhân viên là sự quan tâm vàđầu tư ở mức cao nhất về đào tạo và phát triển trình độ kỹ thuật, chuyên môn, kỹnăng quản lý và năng lực cá nhân Hiện nay, tổng số lao động trong công ty là 400người Trong đó, 24 cán bộ trình độ trên đại học chiếm tỷ lệ 5,29% số cán bộ trongcông ty 332 cán bộ trình độ đại học chiếm tỷ lệ 73,13%, có 6 cán bộ trình độ caođẳng chiếm tỷ lệ 0.88%, có 6 cán bộ trình độ trung cấp chiếm 1,76% và 32 cán bộcó trình độ phổ thông trung hoc chiếm 18,94%

Bảng 7: Năng lực của công ty Elcom

Kỹ sư đo lường và điều khiển tự động 52

Toán ứng dụng và công nghệ thông tin 77

13.

Electronics and TelecommunicationsEngineer

(Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực công ty)

Ngoài ra, công ty còn chú trọng đến đào tạo quản lý nhân sự sau khi đã tuyểndụng nhằm nâng cao hơn nữa trình độ chuyên môn và phù hợp với công việc yêucầu nghiệp vụ cao

3.2.2.4.Đầu tư ngoài công ty:

Hoạt động đầu tư chính của công ty là đầu tư vào lĩnh vực viễn thông và đầutư kinh doanh bất động sản, công ty đang hướng tới các dự án đầu tư kinh doanhphát triển nhà, khu đô thị, khu công nghiệp Công ty đã tham gia nhiều dự án lớn tạiViệt Nam liên quan đến dịch vụ viễn thông và các dự án đầu tư bất động sản

Một số dự án đầu tư công ty Elcom đã và đang triển khai:

- Dự án đầu tư xây dựng:

 Tòa nhà văn phòng cao cấp Elcom Building ở Dịch Vọng – Cầu Giấy – HàNội.

 Tòa nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê kết hợp trung tâm thương mại tại PhúDiễn – Từ Liêm – Hà Nội

 Khu nghỉ dưỡng Thiên Cầm tại Thiên Cầm – Hà Tĩnh.

 Khu tổ hợp chức năng đô thị 5,6 ha bao gồm chung cư, nhà biệt thự, vănphòng cho thuê, cây xanh công cộng và các chức năng khác tại Thanh Liệt – ThanhTrì – Hà Nội

- Dự án khai khoáng, luyện kim:

 Nhà máy luyện đồng: địa điểm: Km 21, đường Láng – Hòa Lạc.

 Tổ hợp khai thác quặng đồng Nà Pì: địa điểm: Liêm Thủy – Na Ri – BắcCạn.

Ban lãnh đạo Công ty cũng có chủ trương và đang tích cực tiếp cận,tìm kiếm các dự án vừa và nhỏ khác ngoài công ty để triển khai thực hiện trongnhững năm tới.

3.2.2.5 Hoạt động quản lý dự án đầu tư:

Hoạt động quản lý dự án tại công ty được tiến hành từ giai đoạn chuẩn bị đầutư, giai đoạn thực hiện đầu tư (lập thiết kế, tổng dự toán, thi công xây dựng côngtrình ); giai đoạn nghiệm thu, quyết toán công trình , giai đoạn dịch vụ vận hànhkhai thác dự án Việc quản lý dự án được công ty thực hiện với nhiều dự án trongđó có cả các dự án do công ty làm chủ đầu tư hoặc các dự án do công ty hợp tác vớicác công ty khác

Hoạt động quản lý dự án của công ty được tiến hành như sau:- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

+ Ước tính chi phí và kế hoạch cấp tài chính: dự kiến chi phí quản lý dự ánvà chi tiết hóa kế hoạch phân bổ nguồn vốn cho từng năm.

+ Quản lý hoạt động vốn: lập kế hoạch vốn cho từng năm

+ Xây dựng cơ chế quản lý dự án: xác định cơ cấu ra quyết định, phân chialàm việc, chức năng đơn vị của từng đơn vị quản lý dự án.

- Giai đoạn thực hiện đầu tư: quản lý giải ngân vốn; phối hợp với các cơquan quản lý khác; kiểm tra, đánh giá kết quả thực hiện dự án.

- Giai đoạn kết thúc dự án: đánh giá kết thúc dự án; kiểm toán và quyết toánvốn: xác minh các khoản chi của dự án là hợp lý và phù hợp với thiết kế.

Các dự án công ty Elcom quản lý trong thời gian gần đây như: - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng cao cấp Elcom Building

- Dự án xây dựng tòa nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê kết hợp trung tâmthương mại

- Dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng Thiên Cầm

- Dự án khu tổ hợp chức năng đô thị 5,6 ha bao gồm chung cư, nhà biệt thự,văn phòng cho thuê, cây xanh công cộng

- Dự án xây dựng tòa nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê kết hợp trung tâmthương mại: địa điểm tai Phú Diễn – Từ Liêm – Hà Nội

Nói chung, hoạt động quản lý dự án của công ty đã được thực hiện khá hiệuquả, giúp dự án đạt được các mục tiêu đã đề ra về chi phí, chất lượng, thời gian

3.2.2.6.Hoạt động đấu thầu:

Hiện nay công ty có ban quản lý dự án thực hiện công tác tiếp thị và đấu thầucác dự án, công trình phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty, lập hồ sơmời thầu đối với các dự án do công ty làm chủ đầu tư Hoạt động đấu thầu của côngty cũng thực hiện khá tố, giành quyền thực hiện nhiều dự án cho công ty Sau đây làmột số công trình mà công thực hiện trong thời gian gần đây:

Bảng 8: Các gói thầu công ty tham gia đấu thầu

Tên công trìnhGiá trị(triệuđồng)

Thời gian xâydựng

Chủ đầu tưBắt

Gói thầu số 1: thi công xâydựng, lắp Hệ thống Xử lý nướcthải Nhà máy dệt Hà Đông

1.231 5/2008 5/2009 Nhà máy dệtHà Đông

Gói thầu số 2: Xây dựng phầnmóng, xử lý nền, phần thânnhà, hệ thống HTKT ngoàinhà, hệ thống thoát rác, chốngsét

Tiến độ: 450 ngày

235 7/2009 10/2010 Ban quản lýDA đầu tưXD Nhà táiđịnh cư- SởXD Hà NộiGói thầu số 4: thi công xây lắp

phần móng, xử lý nền, phầnthân nhà, hệ thống PCCC, máybơm nước của 1 khối nhà và01 khối nhà ghép

496 7/2009 2/2010 Ban quản lýDA đầu tưXD Nhà táiđịnh cư- SởXD Hà Nội(Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực của công ty)

II Thực trạng công tác lập dự án tại công ty:

1 Đặc điểm các dự án đầu tư được lập tại công ty:

Trước khi cổ phần ( từ khi thành lập đến hết năm 2003), công ty tập trungđầu tư vào lĩnh vực thuộc ngành nghề kinh doanh của công ty là lĩnh vực viễn thôngvà công nghệ thông tin

Từ sau khi chuyển thành công ty cổ phần (từ năm 2004 đến nay), ngoài đầutư vào lĩnh vực viễn thông và công nghệ thông tin, công ty còn đầu tư vào bất độngsản, hướng tới các dự án đầu tư kinh doanh phát triển nhà, khu đô thị, khu côngnghiệp, khu chung cư cao cấp, các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu vui chơigiải trí…như: tòa nhà văn phòng cao cấp Elcom Building, tòa nhà hỗn hợp vănphòng cho thuê kết hợp trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng Thiên Cầm… Trongthời gian qua, công ty đã lập khá nhiều dự án, tạo niềm tin và uy tín cho khách

hàng Công tác lập dự án đang dần có vai trò rất quan trọng trong hoạt động sảnxuất kinh doanh của công ty Công tác này đã đóng góp rất nhiều về doanh thu, hiệuquả sản xuất kinh doanh hàng năm của công ty Các công trình công ty lập đã đi vàohoạt động đóng góp một phân rất lớn cho nhu cầu nhà ở, vui chơi, giải trí cho ngườidân.

Các dự án được lập tại công ty có đặc điểm sau:

 Các dự án được lập tại công ty chủ yếu là các dựa án đầu tư về lĩnh vực xâydựng về các lĩnh vực như xây dựng khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng,vănphòng cho thuê… chủ yếu phục vụ cho nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc, khu vuichơi giải trí…không chỉ ở Hà Nội mà còn các tỉnh thành khác trong nước.

 Nguồn vốn huy động chủ yếu để thực hiện các dự án được lập tại công ty lànguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay được huy động từ nhiều hình thức khác nhau nhưtín dụng, thuê mua và các nguồn vốn huy động khác (như vốn tài trợ từ các tổchức, vốn góp từ các đối tác liên doanh…) Trong đó nguồn vốn vay chiếm tỷ trọnglớn nhất trong tổng nguồn vốn.

 Các dự án của công ty chủ yếu là các dự án đầu tư xây dựng cơ bản, khunhà ở văn phòng cho thuê… nên kỹ thuật không phức tạp dựa trên thông số kỹ thuậtsẵn có, thay đổi linh hoạt theo từng dự án cụ thể.

Công tác lập dự án đầu tư tại công ty đã và đang được hoàn thiện dần theothời gian cho phù hợp với khả năng, trình độ và mục tiêu đề ra của công ty.

2 Quy trình lập dự án tại công ty:2.1.Quy trình thông thường:

Quy trình lập dự án của công ty được cụ thể qua sơ đồ sau:Nhận nhiệm vụ & thu thập

Thông tin Lập kế hoạch chi tiết

Thực hiệnChuẩn bị lập dự án

Nhận tài liệu Nhận các Chuẩn bị Chuẩn bị cácDo chủ đầu bản vẽ VBPL có phần mềmTư cấp thiết kế liên quan LDA

Bổ sung Trình chủ đầu tư

Ban giám đốc ký duyệt Giao nộp và lưu trữ

Hồ sơ

(Nguồn: ban quản lý dự án)

Quy trình này được áp dụng hầu hết với các dự án được lập tại công ty Mộtdự án nào muốn được phê duyệt cũng phải trải qua các bước:

Bước 1: Nhận nhiệm vụ và thu thập thông tin: chủ nhiệm dự án sẽ tiến hànhnhận nhiệm vụ từ ban giám đốc, và nhận các tài liệu, bản vẽ thiết kế, thông tin cầnthiết của dự án từ chủ đầu tư.

Bước 2: Lập kế hoạch chi tiết thực hiện: chủ nhiệm dự án sẽ lập kế hoạch dựán theo mẫu của công ty đã trình ban giám đốc phê duyệt.

Bước 3: Thực hiện lập dự án: sau khi kế hoạch dự án được chấp nhận, chủnhiệm dự án sẽ phân công công việc cho cán bộ chịu trách nhiệm lập dự án theochuyên môn của họ và theo tiến độ của dự án.

Bước 4: Chuẩn bị lập dự án: sau khi cán bộ lập dự án nhận nhiệm vụ từ chủnhiệm dự án thì thu thập các tài liệu cần thiết cho quá trình lập dự án như: nhận tàiliệu do chủ đầu tư cấp thông qua chủ nhiệm dự án, nhận các bản vẽ thiết kế từ bộmôn, chuẩn bị các văn bản pháp luật liên quan đến dự án, chuẩn bị phần mềm lậpdự án.

Bước 5: Lập dự án: sau khi đã chuẩn bị cho công tác lập dự án thì cán bộ lậpdự án sẽ tiến hành công tác lập dự án thông qua các tài liệu đã thu thập ở trên.

Bước 6: Khi dự án được hoàn thành sẽ được chủ nhiệm dự án kiểm tra rồimới trình cho chủ đầu tư xem xét Nếu dự án chưa đáp ứng được yêu cầu của chủđầu tư thì cán bộ lập dự án tiếp tục bổ sung và hoàn chỉnh nội dung bằng báo cáođiều chỉnh nghiên cứu khả thi cho đến khi dự án được duyệt

Bước 7: Trình lên chủ đầu tư: chủ đầu tư tự thẩm định hoặc thuê tổ chức tưvấn khác thẩm định Nếu dự án không đạt yêu cầu thì trả lại cán bộ lập dự án bổsung và hoàn chỉnh nội dung.

Bước 8: Dự án sau khi được ban giám đốc ký duyệt thì sẽ nộp cho chủ đầu tưvà lưu hồ sơ tại ban quản lý dự án của công ty.

Quy trình này được công ty tiến hành đầy đủ từng bước một đối với hầu hếtcác dự án.

2.2 Quy trình theo cấp độ nghiên cứu:

Quá trình lập dự án đầu tư của công ty trải qua ba cấp độ nghiên cứu theohướng ngày càng chi tiêt hơn Các cấp độ nghiên cứu đó là: nghiên cứu và phát hiệncác cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi Các dự án được lậptại công ty thì giai đoạn nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư cũng như giai đoạnnghiên cứu tiền khả thi được tiến hành ít hơn giai đoạn nghiên cứu khả thi.

* Nghiên cứu và phát hiện các cơ hội đầu tư:

Nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư tại công ty được nghiên cứu trênphương diện vĩ mô không tuân thủ các bước của quy trình lập dự án như đã nêu ởtrên Thông qua việc nghiên cứu giai đoạn này đưa ra được các thông tin cơ bảnphản ánh sơ bộ về khả năng thực thi và triển vọng của từng cơ hội đầu tư.

Các căn cứ để nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư:

 Dựa vào chiến lược, vào quy hoạch, vào chính sách phát triển kinh tế- xãhội, của đất nước, địa phương, ngành và chiến lược phát triển kinh doanh của cơ sở.

 Dựa vào việc nghiên cứu nhu cầu trong nước và ưu đãi về các mặt hànghoặc các dịch vụ cụ thể nào đó để từ đó nảy sinh ra ý đồ đầu tư.

Căn cứ vào hiện trạng sản xuất và cung cấp các sản phẩm dịch vụ trong nướcvà trên thế giới có còn chỗ trống cho dự án chiếm lĩnh hay không.

 Các nguồn tiềm năng sẵn có bao gồm: nguồn tài nguyên thiên nhiên, vốn,sức lao động có thể khai thác để thực hiện dự án, đặc biệt là phải xác định được lợithế so sánh nếu thực hiện đầu tư.

 Dựa vào kết quả về mặt tài chính và kinh tế- xã hội sẽ đạt được nếu thựchiện đầu tư.

Giai đoạn này hình thành nên báo cáo kinh tế- kỹ thuật về cơ hội đầu tư đãlựa chọn, xem cơ hội đầu tư nào có hiệu quả nhất để lựa chọn.

* Nghiên cứu tiền khả thi:

Công ty thực hiện nghiên cứu tiền khả thi đối với các dự án có quy mô lớn,có các giải pháp kỹ thuật phức tạp để từ đó sàng lọc những dự án có tính khả thicao Giai đoạn này chủ nhiệm dự án sẽ nhận nhiệm vụ từ ban giám đốc và nhận cácbản vẽ, tài liệu từ chủ đầu tư Từ đó chủ nhiệm dự án sẽ tiến hành lập kế hoạch chitiết và phân công công việc cho cán bộ lập dự án như quy trình lập dự án thôngthường Cán bộ lập dự án nhận nhiệm vụ từ chủ nhiệm dự án, chuẩn bị các tài liệuvà các phần mềm để tiến hành soạn thảo sơ bộ Sau khi hoàn thành, sản phẩm là báocáo tiền khả thi được chủ nhiệm dự án và nhóm soạn thảo dự án xem xét thông quamà không cần trình lên ban giám đốc và chủ đầu tư phê duyệt.

Nội dung nghiên cứu tiền khả thi bao gồm những nội dung cơ bản sau:

 Nghiên cứu khía cạnh kinh tế- xã hội, pháp lý có ảnh hưởng đến việc thựchiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư sau này.

 Kiểm tra lại ý đồ đầu tư đó bằng việc đi vào phân tích thị trường của dự án. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của cơ hội đầu tư đã lựa chọn: lựa chọn hìnhthức đầu tư, dự kiến quy mô đầu tư, diện tích xây dựng, địa điểm thực hiện dự án,sơ bộ lựa chọn các giải pháp kỹ thuật cho việc thi công công trình…

 Phân tích khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án Để vận hành cáctài sản cố định thì nên lựa chọn loại hình doanh nghiệp nào, mỗi loại hình doanhnghiệp này có ưu- nhược điểm gì, cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp ra sao, baonhiêu lao động gián tiếp, trực tiếp cần để thực hiện, chất lượng dự kiến…

 Khía cạnh tài chính của cơ hội đầu tư đã lựa chọn: nhu cầu vốn đầu tư làbao nhiêu, khả năng huy động vốn, ước tính vài chỉ tiêu hiệu quả như lợi nhuận,thời gian hoàn vốn của dự án là bao nhiêu…

 Phân tích khía cạnh kinh tế kỹ thuật: dự án mang lại những lợi ích kinh tếxã hội gì ( đóng góp vào ngân sách, không ảnh hưởng đến môi trường…)

Không phải bất cứ dự án đầu tư nào công ty cũng tiến hành nghiên cứu tiềnkhả thi Đối với các dự án có quy mô nhỏ, không phức tạp về mặt kỹ thuật và triểnvọng đem lại hiệu quả không rõ ràng thì công ty sẽ bỏ qua giai đoạn này và đi vàonghiên cứu khả thi.

* Nghiên cứu khả thi:

Tại công ty, các nội dung nghiên cứu khả thi được xem xét ở mức độ chitiết, chính xác Chính vì vậy, kết quả nghiên cứu của giai đoạn này có nội dung đầyđủ và đạt mức độ chính xác cao nhất đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư để hình thànhnên dự án đầu tư Các nội dung nghiên cứu bao gồm:

 Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và việc thựchiện của dự án đầu tư

 Nghiên cứu các vấn đề thị trường tiêu thụ sản phẩm hoặc tiến hành các hoạtđộng dịch vụ của dự án

 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án

 Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án Phân tích khía cạnh tài chính của dự án

 Phân tích khía cạnh kinh tế- xã hội của dự án

Kết quả nghiên cứu của giai đoạn này là báo cáo nghiên cứu khả thi sẽ đượctrình lên chủ đầu tư xem xét, cho ý kiến bổ sung và hoàn chỉnh nội dung dự án.Nếu đạt yêu cầu thì sẽ được trình lên ban giám đốc ký duyệt rồi tiến hành giao nộpvà lưu trữ hồ sơ.

Qua phân tích quy trình lập dự án ta thấy hai quy trình trên được công ty sửdụng đồng thời Đối với dự án có quy mô nhỏ quá trình nghiên cứu được gom lạilàm một bước, công ty thường sử dụng quy trình thông thường Với những dự án cóquy mô lớn, kỹ thuật phức tạp công ty sử dụng quy trình theo cấp độ nghiên cứu.

3 Nội dung công tác lập dự án:

3.1.Sự cần thiết phải tiến hành lập dự án:

Hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian đầu tư dài vàviệc phát huy kết quả đầu tư trong tương lai khá dài Vì vậy, để đảm bảo cho mọicông cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lạihiệu quả kinh tế xã hội cao thì chúng ta cần phải chuẩn bị một cách khoa học, đầyđủ và chính xác nhằm tránh những rủi ro khi thực hiện đầu tư Việc chuẩn bị đóđược thực hiện thông qua quá trình lập các dự án đầu tư Có nghĩa là phải xem xét,tính toán toàn diện các khía cạnh thị trường, kinh tế kỹ thuật, kinh tế tài chính, điềukiện tự nhiên, môi trường xã hội, pháp lý… có liên quan đến quá trình thực hiện đầutư, đến sự phát huy tác dụng và kết quả đạt được của công cuộc đầu tư Phải dựđoán được các yếu tố bất định sẽ xảy ra trong quá trình kể từ khi thực hiện đầu tưcho đến khi kết thúc hoạt động của dự án có ảnh hưởng đến sự thành bại của côngcuộc đầu tư Mọi sự xem xét, tính toán và chuẩn bị này được thể hiện trong việcsoạn thảo các dự án đầu tư (hay là lập dự án đầu tư).

Mặt khác dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hànhcác biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạtđộng đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án Và đặc biệt quan trọng trong việcthuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án Dođó, cần phải tiến hành lập dự án, nếu công tác lập dự án tốt thì việc thực hiện dự ánđược tiến hành thuận lợi, có hiệu quả, đem lại lợi ích kinh tế - xã hội cho đất nướcvà cho chính chủ đầu tư.

Có thể nói, lập dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đềcho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế- xã hội mong muốn.

Đối với công ty, hoạt động chủ yếu là kinh doanh bất động sản và nhữnghoạt động liên quan đến xây dựng và bất động sản Chính vì thế mà lĩnh vực đầu tưcác dự án đã trở thành hoạt động quan trọng của công ty, đã đóng góp rất nhiều vềdoanh thu, hiệu quả sản xuất kinh doanh hàng năm của công ty Do vậy, để hoạtđộng có hiệu quả trong lĩnh vực đầu tư dự án thì công ty phải thực hiện công tác lậpdự án.

3.2 Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư:

3.2.1 Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án:

Nghiên cứu môi trường vĩ mô nhằm đánh giá khái quát quy mô và tiềm năngcủa dự án trên cơ sở phân tích các tác động của môi trường vĩ mô như: môi trường

chính trị, môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, môi trường văn hóa, xã hội, cácđiều kiện tự nhiên thiên nhiên và các quy hoạch, kế hoạch Việc nghiên cứu nàynhằm đánh giá khái quát ảnh hưởng của chúng đến quá trình hình thành, thực hiệndự án sau này theo hai khía cạnh: khía cạnh thứ nhất là những thuận lợi khi triểnkhai thực hiện dự án: chủ đầu tư lưu ý khai thác những thuận lợi đó khi phân tích,lựa chọn dự án; khía cạnh thứ hai là những khó khăn, trở ngại cần khắc phục khithực hiện hoạt động đầu tư đó Từ đó đưa ra các căn cứ để xác định sự cần thiết đểđầu tư.

3.2.1.1 Nghiên cứu môi trường vĩ mô:

a.Môi trường kinh tế vĩ mô:

Môi trường kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư và chi phối hoạtđộng của dự án Do đó, việc nghiên cứu, đánh giá môi trường kinh tế vĩ mô có ýnghĩa quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư

Môi trường kinh tế vĩ mô được đánh giá qua các nội dung chủ yếu sau:

 Nghiên cứu tình hình phát triển kinh tế của đất nước, của địa phương, tìnhhình phát triển sản xuất kinh doanh của ngành có liên quan đến dự án Nhân tố nàythể hiện ở tốc tăng trưởng GDP, GDP bình quân đầu người, liên quan đến chi phí bổsung khi thực hiện dự án, đồng thời tình hình phát triển kinh tế cao liên quan đếnnhu cầu về sản phẩm sẽ cao, và cũng liên quan đến đầu vào và đầu ra trong quátrình thực hiện hoạt động đầu tư.

 Yếu tố lãi suất: lãi suất sẽ ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn của dự án.Do vậy, trong điều kiện lập dự án thì phải xem xét mức lãi suất cao hay thấp Nếulãi suất cao thì hoạt động đầu tư phải được xem là có hiệu quả rất cao thì mới đạtđược hiệu quả Với lãi suất thấp thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và sẽ khuyếnkhích chủ đầu tư.

 Tỷ lệ lạm phát: tỷ lệ lạm phát cao hay thấp đều ành hưởng đến hiệu quả đầutư.

 Tình hình ngoại thương và các định chế có liên quan như: tình hình nhập khẩu, thuế xuất- nhập khẩu, chính sách tỷ giá hối đoái… đều có ảnh hưởngđến các dự án, đặc biệt là các dự án xuất khẩu các sản phẩm và những dự án nhậpkhẩu máy móc thiết bị, nguyên vật liệu.

xuất- Tình hình thâm hụt ngân sách: tác động đến chi phí sử dụng vốn của dự án.

Ví dụ: dự án “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử - viễnthông” nghiên cứu về môi trường kinh tế vĩ mô như sau:

Những thành tựu đã đạt được của Việt Nam trong gần 30 năm qua thật sựgây ấn tượng với bạn bè quốc tế, điều đó nói lên “Đổi mới” là một đường lối hết sứcđúng đắn của Đảng và Nhà nước Việt Nam được phát động từ những năm đầu củathập kỷ 80

Qua hơn 20 năm thực hiện đổi mới, kinh tế Việt Nam đã gặt hái được nhiềuthành quả to lớn, tăng trưởng kinh tế bình quân 8% năm, tốc độ tăng trưởng côngnghiệp 1020%, lạm phát luôn giữ ở mức một con số Từ một nước thường xuyênthiếu lương thực và phải nhập gạo, nay Việt Nam đã trở thành nước đứng thứ 3 trênthế giới về xuất khẩu gạo Kim ngạch xuất khẩu các mặt hàng khác như: Nông, lâm,thuỷ sản, dệt may đều tăng khá, đời sống nhân dân đã được cải thiện một bướcđáng kể

Những thành quả tích cực trên khẳng định đường lối của Đảng và Nhà nướcta đã có những chính sách đúng đắn, động viên mọi thành phần kinh tế trong nướcđầu tư cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng vàlành mạnh giữa các thành phần kinh tế Theo quy luật, tại các nước phát triển, khuvực tư nhân là thành phần kinh tế năng động nhất, là động lực để đẩy kinh tế đi lên.Chính sách của Nhà nước Việt Nam tiếp tục ưu tiên và khuyến khích phát triển cácdoanh nghiệp này là một hướng đi đúng, tạo nền cho sự tăng trưởng ổn định và bềnvững Bên cạnh đó, nhà nước còn đưa ra các chủ truong, chính sách nhằm khuyếnkhích phát triển khoa học và công nghệ Đó là những dấu hiệu tích cực, tạo môitrường thuận lợi cho dự án.

b.Môi trường pháp lý:

Khi lập dự án đầu tư phải nghiên cứu môi trường pháp lý, thể hiện trước hếtlà hệ thống luật pháp; các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước như: chính sáchtài khóa, chính sách tiền tệ, chính sách tín dụng, đặc biệt là chính sách khuyến khíchđầu tư Ngoài ra còn phải nghiên cứu các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạtđộng của dự án như:

 Căn cứ pháp lý về tư cách pháp nhân, tiềm lực tài chính và năng lực kinhdoanh của chủ đầu tư.

 Các văn bản giao nhiệm vụ hoặc cho phép lập dự án của cơ quan nhà nước,đặc biệt là các cơ quan trực tiếp quản lý chủ đầu tư.

 Các chứng từ pháp lý về khả năng huy động vốn và năng lực kinh doanhcủa chủ đầu tư.

 Các thoat thuận về việc sử dụng tài nguyên, đất đai, huy động tài sản hoặchợp tác sản xuất…

Ví dụ: dự án “đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử - viễnthông” thì căn cứ pháp lý là:

 Căn cứ luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 củaQuốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4.

 Căn cứ nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999, nghị định số12/2000/NĐ-CP ngày 5/5/2000 của chính phủ; nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày30/01/2003 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế quản lý đầu tư và xâydựng ban hành kèm theo nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999; nghị địnhsố 12/2000/NĐ-CP ngày 5/4/2000 và nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày07/02/2005 của chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng công trình.

 Căn cứ nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của chính phủ vềquản lý chất lượng công trình xây dựng.

 Căn cứ thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của bộ xây dựnghướng dẫn một số nội dung về thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng côngtrình và xử lý chuyển tiếp thực hiện nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005của chính phủ.

 Căn cứ văn bản số 918/UB-BQL ngày 10/03/2006 của UBND thành phốHà Nội về việc chấp thuận về nguyên tắc 13 cho doanh nghiệp đầu tư vào cumTTCN và CN nhỏ quận Cầu Giấy.

 Căn cứ kết quả thẩm định thiết kế cơ sở dự án đầu tư xây dựng trung tâmphát triển công nghệ điện tử viễn thông số 500/TĐ-BQL-QHMT ngày 15/9/2006của BQL các khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội.

 Căn cứ vào điều lệ hoạt động của công ty cổ phần đầu tư phát triển côngnghệ điện tử viễn thông.

c.Môi trường chính trị- văn hóa- xã hội:

Môi trường chính trị được thể hiện ở bảo vệ tính mạng chủ đầu tư, bảo vệ tàisản, bảo tồn vốn và có lãi.

Môi trường văn hóa, xã hội được thể hiện ở số dân số, số lao động, chấtlượng lao động và được đánh giá qua năng suất lao động, tập quán lao động, trìnhđộ văn hóa- giáo dục; cơ cấu về độ tuổi, giới tính Từ đó tác động đến các khoản chiphí đầu vào, tác động đến nguồn lao động huy động cho dự án, tác động đến nhucầu tiêu thụ sản phẩm cho dự án.

d.Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên:

Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên được thể hiện ở địahình, địa chất, khí hậu, nguồn nước, chất đất và các nguồn tài nguyên có ảnh hưởngđến việc lựa chọn, đến việc thực hiện và phát huy hiệu quả của dự án sau này Tùyvào dự án mà yếu tố môi trường tự nhiên sẽ được nghiên cứu dưới các mức độ khácnhau nhằm đảm bảo sự thành công của mỗi công cuộc đầu tư cụ thể.

3.2.1.2.Nghiên cứu các quy hoạch, các kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội, phát triển ngành, vùng có liên quan đến dự án

Nghiên cứu quy hoạch và kế hoạch không những là một trong những căn cứphát hiện cơ hội đầu tư mà còn có ý nghĩa quan trọng, quyết định đến chất lượng vàhiệu quả của dự án đầu tư Nếu các dự án nằm trong quy hoạch, kế hoạch thì dự ánmới có thể thực hiện được, các dự án mới có thể được hưởng các chế độ ưu đãitrong đầu tư và tuân thủ các chính sách dự án mới có hiệu quả, chủ đầu tư mới biếtđược nên tập trung vào ngành nào, lĩnh vực nào, địa điểm ở đâu mới đem lại lợi íchcho mình, góp phần thực hiện các mục tiêu mà chiến lược nhà nước đưa ra.

Mỗi loại quy hoạch có ảnh hưởng khác nhau đến dự án đầu tư: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội: bao gồm:

 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội của cả nước: quy hoạch làbước cụ thể hóa chiến lược phát triển kinh tế xã hội và là căn cứ xây dựng kế hoạchphát triển của vùng, ngành và cơ sở cho sự ra đời, vận hành của nhiều dự án đầu tư.

 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của vùng hoặc địa phương:đây cũng là căn cứ quan trọng trong việc xác định chủ trương đầu tư và ảnh hưởngđến hiệu quả các dự án đầu tư trên địa bàn, trong mỗi thời kỳ, từng vùng, mỗi địaphương và vùng lãnh thổ có thể xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xãhội của vùng, địa phương mình Do đó, trong quá trình lập dự án, chủ đầu tư hoặccác đơn vị tư vấn cần phải quan tâm thỏa đáng đến những định hướng trong quyhoạch làm cơ sở cho việc xây dựng kế hoach đầu tư và kinh doanh của mình.

 Quy hoạch phát triển ngành: là căn cứ quan trọng trong công tác lập dự ánphát triển thuộc các ngành cụ thể, đảm bảo định hướng phát triển của ngành nhưngcũng đáp ứng yêu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của từng đơn vị cơ sở Vì vậy,khi lập dự án đầu tư trong từng ngành cụ thể cần nghiên cứu thỏa đáng quy hoạchcủa ngành đó nhằm phát huy các tiềm năng, tận dụng những ưu đãi, né tránh nhữngrào cản nhằm đảm bảo thành công của dự án đã chọn.

 Quy hoạch phát triển đô thị: là căn cứ lập các dự án đầu tư xây dựng cơ sởhạ tầng, các khu đô thị… đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế tại mỗi địa phươngtrong từng thời kỳ nhất định.

 Quy hoạch xây dựng: quy hoạch này càng cụ thể, chi tiết, quản lý mặt bằngcàng đảm bảo, chặt chẽ thì việc thực hiện triển khai dự án càng thuận lợi.

3.2.2 Nghiên cứu thị trường:

Thị trường là một trong những nội dung quan trọng để đánh giá tính khả thicủa dự án Phân tích thị trường cung cấp các thông tin làm cơ sở để xác định sự cầnthiết phải đầu tư và tính toán quy mô đầu tư cho phù hợp Vì nghiên cứu thị trườngxuất phát từ nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng để đi đến quyết định nên sảnxuất kinh doanh mặt hàng gì, cách thức và chất lượng như thế nào, với khối lượnglà bao nhiêu và lựa chọn phương thức bán hàng, tiếp thị, khuyến thị nào để tạo chỗđứng cho sản phẩm của dự án trên thị trường ở hiện tại và trong tương lai.

Nghiên cứu thị trường bao gồm những vấn đề cơ bản sau:

 Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu tương lai (trong nước, ngoàinước nếu dự kiến xuất khẩu) về các mặt số lượng, giá cả… các khả năng đáp ứnghiện có.Dự báo mức độ gia tăng cung cấp trong tương lai sự thiếu hụt so với nhucầu thị trường.

 Các căn cứ vào khả năng phát triển, khả năng sản xuất: quy mô, năng lựchiện tại của ngành và năng lực huy động Đánh giá tình trạng hoạt động và nhịp độtăng trưởng tương lai (số lượng chất lượng, tiêu thụ các yếu tố hạn chế)

 Tình hình xuất nhập khẩu trong thời gian qua và dự kiến trong tương lai(dự kiến số lượng, giá cả…)

 Dự báo về giá cả và số lượng hàng bán ra, khả năng cạnh tranh với các nhàsản xuất trong và ngoài nước, khả năng xâm nhập thị trường, hướng lựa chọn thịtrường.

 Nghiên cứu khả năng tiếp thị của dự án (tác động vào thị trường, làm thếnào để thúc đẩy hoạt động của thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án).

Ví dụ: dự án “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử - viễnthông” nghiên cứu về nhu cầu thị trường về sản phẩm, dịch vụ của dự án:

Theo định hướng phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước đến năm 2020Việt Nam trở thành đất nước công nghiệp hoá Khi đó nhu cầu về các dịch vụ viễnthông là rất cao, để đáp ứng được sự phát triển đó thì đòi hỏi phải có sự đầu tư lớn

để nâng cấp và phát triển hạ tầng viễn thông cả về công nghệ cũng như dịch vụ giatăng

Các sản phẩm của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển công nghệ Điện tử Viễn thông trong những năm qua đã khẳng định được uy tín của mình đối với cácnhà khai thác lớn trong lĩnh vực Bưu chính viễn thông, truyền thông tin học, tựđộng hoá trong phạm vi cả nước Ngoài các sản phẩm truyền thống đã được nhiềukhách hàng tín nhiệm, trong thời gian tới công ty có chủ trương nghiên cứu pháttriển thêm: Công nghệ NGN, công nghệ 3G, công nghệ sản xuất chip và mạch in,phát triển các hệ thống điều khiển tự động và cung cấp dịch vụ viễn thông giatăng… phù hợp với xu thế phát triển công nghệ điện tử viễn thông trong thế kỷ thứ21, chắc chắn sẽ đáp ứng được nhu cầu của thị trường trong nước, tiến tới đạt trìnhđộ công nghệ tiên tiến trong khu vực, tăng khả năng cạnh tranh với các sản phẩmngoại nhập, giảm chi phí đầu tư.

-Công ty còn tổ chức chương trình đại lý bán hàng thực hiện nhiệm vụ:nghiên cứu và phân tích nhu cầu thị trường, xu hướng phát sản phẩm; tiếp cậnkhách hàng; xác định nguồn hàng; tiến hành các thủ tục bán hàng và giao hàng;thực hiện các dịch vụ sau bán hàng.

3.3.Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án:

Nghiên cứu kỹ thuật là tiền đề cho việc tiến hành nghiên cứu mặt kinh tế tàichính các dự án đầu tư Do vậy, trong phân tích dự án thì chi phí cho phân tích khíacạnh kỹ thuật thường chiếm tỷ trọng lớn trong chi phí soạn thảo dự án đầu tư, thôngthường chiếm khoảng 80% trong tổng chi phí soạn thảo.

Tùy thuộc vào từng dự án cụ thể mà nội dung nghiên cứu kỹ thuật được chútrọng xem xét ở mức độ khác nhau Nghiên cứu kỹ thuật bao gồm các nội dung sau:

3.3.1 Mô tả sản phẩm của dự án:

Mô tả đặc tính kỹ thuật và các tiêu chuẩn kỹ thuật khác có liên quan mật thiếtđến việc lựa chọn công nghệ và phương pháp sản xuất đó, đến việc lựa chọn nguyênvật liệu cho phù hợp Mô tả sản phẩm phải nêu bật được các điểm chính sau: mô tảcác tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng của sản phẩm; mô tả các đặc tính; mô tả tínhnăng, công dụng và cách sử dụng của sản phẩm.

3.3.2 Lựa chọn hình thức đầu tư và loại hình doanh nghiệp:

Lựa chọn hình thức đầu tư theo chiều rộng hay chiều sâu thì phải dựa vàophân tích khía cạnh thị trường: phân tích, đánh giá cung- cầu thị trường, khách hàngmục tiêu, khả năng cạnh tranh của dự án…; dựa vào chu kỳ sống của sản phẩm: sảnphẩm đang ở giai đoạn nào; dựa vào điều kiện cụ thể của doanh nghiệp: nguồn lực,tài chính, con người; và phải phân tích lợi ích việc lựa chọn từng hình thức đầu tưđể từ đó ra quyết định.

Lựa chọn loại hình doanh nghiệp nào chủ đầu tư phải nghiên cứu pháp luậtquy định cho từng loại hình doanh nghiệp, xem xét xu hướng phát triển của từngloại hình doanh nghiệp để từ đó lựa chọn, và phải nghiên cứu, xác định cơ cấu tổchức vận hành của doanh nghiệp.

3.3.3 Xác định công suất của dự án:

Để có phương án công nghệ thích hợp, trước hết phải xác định công suấthoặc năng lực phục vụ của dự án Để thấy được dự án có công suất lớn hay nhỏ taphải xác định các công suất sau:

 Xác định công suất khả thi của dự án: là công suất dự án có thể đạt đượcmà đem lại hiệu quả kinh tế cao Để xác định được công suất khả thi cần phải căncứ vào khả năng chiếm lĩnh thị phần của sản phẩm, dây chuyền công nghệ; khảnăng về mặt tài chính, nguồn lực; các chỉ tiêu hiệu quả… Công suất khả thi của dựán là cơ sở để lựa chọn máy móc, thiết bị có công suất phù hợp.

 Xác định công suất thiết kế của dự án: được tính dựa vào công suất thiết kếcủa máy móc thiết bị chủ yếu trong một giờ và số giờ làm việc trong một năm.

 Xác định công suất thực tế của dự án: là công suất mà dự án dự kiến thực tếđạt được trong từng năm vận hành khai thác của dự án Công suất thực tế trongnhững năm đầu phụ thuộc vào yếu tố thị trường, kỹ thuật thường đạt được 40% sauđó tăng dần Năm ổn định nhất sẽ bằng công suất khả thi bằng 90% Sau một thờigian nhất định thì công suất tiếp tục giảm dần do yếu tố về thị trường, đến khikhông có hiệu quả nữa thì dự án chấm dứt.

 Dự kiến mức sản xuất hàng năm của dự án: được xác định dựa vào % côngsuất thực tế đạt được hàng năm.

3.3.4 Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án:

Lựa chọn công nghệ phải khai thác được lợi thế so sánh, phù hợp với kiếnthức và trình độ của công nhân Khi lựa chọn cần lưu ý xem xét được mức độ hiện

đại của công nghệ để tránh được sự lạc hậu sau này, chú ý đến các yếu tố đầu vàođể vận hành nó và quyền sở hữu công nghệ.

Khi lựa chọn công nghệ cần căn cứ vào các nguyên tắc và tiêu chuẩn để lựachọn công nghệ Các nội dung phân tích khi lựa chọn công nghệ:

 Phải xác định được mức độ hiện đại của công nghệ Để xác định được thìphải phân tích thị trường vì nó liên quan đến chất lượng sản phẩm, liên quan đến sốlượng sản phẩm, giá cả sản phẩm.

 Lựa chọn dây chuyền công nghệ cho dự án: trước hết phải nghiên cứu đượccác quy trình công nghệ; sau đó phân tích, đánh giá ưu- nhược điểm của từng loạidây chuyền công nghệ, trên cơ sở đó mới tiến hành so sánh để lựa chọn công nghệ ;và cuối cùng phải mô tả chi tiết quy trình công nghệ được lựa chọn.

 Xác định phương án tổ chức sản xuất: dự kiến phương án tổ chức sản xuấtcủa nhà máy sau này sao cho phương án công nghệ đã được lựa chọn phát huy hiệuquả cao nhất.

 Xác định phương án cán bộ quản lý và công nhân kỹ thuật: cần xác địnhtrình độ cần thiết và các yêu cầu đặc biệt đối với cán bộ quản lý cũng như côngnhân trực tiếp tham gia vận hành dây chuyền công nghệ.

Ví dụ: Trong dự án “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử- viễn thông” đã lựa chọn công nghệ và trang thiết bị cho dự án:

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Toà nhà Trung tâm phát triển công nghệ điện tửviễn thông được xây dựng và thiết kế nhằm phục vụ tốt cho công việc nghiên cứuvà sản xuất các sản phẩm công nghệ cao, do vậy toà nhà phải được trang bị đầy đủcác hệ thống thiết bị như:

- Dây chuyền thiết bị hiện đại phục vụ cho công nghệ hàn mạch, hàn linhkiện dán.

- Hệ thống phòng thí nghiệm hiện đại (LAB): Bao gồm các thiết bị đo hiệnđại chính xác để hiệu chỉnh, kiểm chuẩn các sản phẩm điện tử các thiết bị quantrắc, các thiết bị điều khiển

- Hạ tầng mạng và truyền thông: Bao gồm hệ thống cáp, hệ thống thiết bị, hệthống truyền thông phục vụ cho mục đích kết nối mạng LAN&WAN, kết nối truycập Internet; Hệ thống đường truyền tốc độ cao.

- Hệ thống máy chủ: Máy chủ mạnh, đáp ứng các yêu cầu về hiệu năng, tínhsẵn sàng và độ tin cậy trong xử lý cho hệ thống thông tin quản lý tập trung Máy

chủ được kết nối trực tiếp vào các switch backbone với các đường kết nối tốc độcao.

- Hệ thống các thiết bị ngoại vi: Bao gồm các thiết bị ngoại vi hỗ trợ choviệc triển khai các hệ thống công nghệ thông tin như: hệ thống máy in, hệ thống ghiđĩa CD, hệ thống modem

- Hệ điều hành và hệ quản trị cơ sở dữ liệu: Phần mềm nền tảng phục vụđiều hành hoạt động hệ thống mạng thông tin, hệ thống quản lý và ứng dụng trongchuyên ngành điện tử, đo lường - điều khiển - tự động.

- Hệ thống an toàn, an ninh thông tin: Phân hệ bao gồm các thiết bị và phầnmềm và các chính sách hỗ trợ nhằm đảm bảo an toàn, an ninh cho hệ thống côngnghệ thông tin (như UPS, Tape Backup, Firewall).

- Hệ thống an toàn điện chia làm các nhóm:

+ Hệ thống cáp điện an toàn và đủ mạnh cho phòng đặt máy chủ, có đườngcáp điện dự phòng.

+ Bảo vệ chống lại các sự cố mất điện ảnh hưởng đến hoạt động của hệthống: với nhóm này sử dụng các thiết bị lưu điện (UPS) Sử dụng UPS công suấtlớn 15-20KVA cho trung tâm dữ liệu Các UPS có các phần mềm điều khiển thôngminh cho phép việc quản lý UPS cũng như điều khiển các máy chủ khi có sự cố vềđiện: Sử dụng các UPS công suất 1000VA cho các máy trạm làm việc quan trọng.

+ Bảo vệ chống lại các sự cố xung điện (chập điện, sét ): Đối với nhóm này,ngoài việc thiết lập các hệ thống xung điện trực tiếp được thiết lập cho toàn hệthống (hệ thống ổn áp, hệ thống automat, hệ thống chống sét trực tiếp) cần sử dụngthêm các thiết bị chống sự cố lan truyền trên các đường điện, đường mạng tới cácthiết bị quan trọng.

+Có hệ thống đảm bảo môi trường về nhiệt độ, độ ẩm, chống cháy nổ.

- Các thiết bị khác như: các tủ điện, thang máy, hệ thống điều hoà không khí,hệ thống cấp nước sạch, hệ thống xử lý nước thải và thoát nước, hệ thống phòngcháy chữa cháy, hệ thống an ninh được nghiên cứu và thiết kế theo nguyên tắcNgôi nhà công nghệ cao và theo quy chuẩn xây dựng nhà cao tầng của Việt Nam.

3.3.5 Nguyên vật liệu đầu vào cho dự án:

Nguyên vật liệu có vai trò quan trọng bởi từ giá trị nguyên vật liệu đầu vàosẽ quyết định giá thành sản phẩm, tính đều đặn và nhịp nhàng của quá trình sảnxuất Do đó, để lựa chọn nguyên vật liệu cho dự án thì cần phải tuân thủ các yêu cầusau: nguyên vật liệu lựa chọn phải đạt được những tiêu chuẩn kỹ thuật theo yêu cầu;

có nguồn dồi dào, ổn định trong nước; giá cả hợp lý; và sau khi lựa chọn đượcnguồn nguyên vật liệu phải mô tả hình dạng, kích thước, tính chất cơ học, lý học,hóa học của nguyên vật liệu lựa chọn.

Khi lựa chọn nguyên vật liệu cho dự án phải đề cập đến các nội dung sau: Xác định loại nguyên liệu sẽ sử dụng cho dự án dựa vào chất lượng sảnphẩm yêu cầu, phải phân rõ các loại nguyên vật liệu chính, nguyên vật liệu phụ, vậtliệu phải nhập khẩu hay dự án có thể tổ chức tự sản xuất trong nước để thay thếnhập khẩu.

 Xác định nhu cầu về từng loại nguyên liệu: để xác định được thì dựa vào kếhoạch sản xuất, định mức tiêu hao nguyên vật liệu tính cho một đơn vị sản phẩm, dựtính được nhu cầu dự trữ nguyên vật liệu cho dự án, và để xác định được nhu cầunguyên vật liệu, giá nguyên vật liệu thì phân tích giá nguyên vật liệu ở những nămtrước, dự báo trong tương lai.

 Xác định nguồn và khả năng cung cấp của từng nguồn ở hiện tại và pháttriển trong tương lai.

 Ước tính chi phí nguyên vật liệu cho dự án

 Nước là dạng nguyên liệu đặc biệt và rất cần cho một số ngành sản xuấtdịch vụ Vì vậy, khi soan thảo dự án đầu tư cần nghiên cứu những nội dung sau:khối lượng nước sử dụng, xác định nguồn cung cấp nước, tính toán hệ thống cấpthoát nước, tính toán chi phí về nước.

 Nhu cầu vận tải và hệ thống giao thông: xác định nhu cầu vận tải cần đểphục vụ, mô tả các phương tiện vận tải cần cho dự án, từ đó xây dựng hệ thốngđường giao thông cho phù hợp.

 Các cơ sở hạ tầng khác như: hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống xử lý cácchất thải, hệ thống an toàn lao động…

Ví dụ: Dự án “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử viễn thông” xác định nhu cầu về điện, nước như sau:

-Cấp điện

* Cơ sở lựa chọn:

- Tiêu chuẩn cấp điện chiếu sáng công trình TCVN 3743-1983, TCXD 16-1986.- Quy phạm trang thiết bị điện 11-TCVN 18-84 đến 11 TCVN 21-84* Cấp điện trong nhà: (1)

- Công suất đặt cho chiếu sáng, thiết bị văn phòng một tầng là: 30 KW.- Công suất đặt cho hệ thống điều hoà một tầng là: 10 KW.

- Công suất cho hệ thống thang máy là: * Cấp điện ngoài nhà: (2)

- Công suất đặt cho chiếu sáng: 10KW- Công suất đặt cho máy bơm: 10KW

- Công suất đặt cho thiết bị khác được tính bằng 10% của 2 phần trên.*Cấp điện dự phòng: 10%(cấp điện trong nhà+cấp điện ngoài nhà) (3)Tổng công suất lắp điện cho công trình là: (1)+(2)+(3).

Hệ số công suất sau khi bù : Cos = 0,8Công suất tính toán cho công trình (PTT): PTT = ((1+2+3)* KĐT* KYC )/ Cos.

Chọn máy biến áp có công suất 400 KVA.

- Hệ thống cấp nước tính cho toàn bộ khu toà nhà trung tâm.

- Bơm cấp nước sinh hoạt: Chọn bơm cấp cho bể nước mái là bơm tựđộng có công suất Q = 10m3/h, ống đứng cấp nước lên bể mái D50.

Công suất tiêu thụ nước: 30m3/ngày

Nguồn cung cấp điện nước: xin được cấp theo nguồn điện nước chungcủa Thành phố Riêng máy phát điện dự phòng có công suất 50KW/h Công tysẽ tự trang bị để cung cấp cho hệ thống máy tính nội bộ khi mất điện lưới.

3.3.7 Địa điểm thực hiện dự án:

Địa điểm tác động lâu dài đến hoạt động và lợi ích của doanh nghiệp, đồngthời ảnh hưởng lâu dài đến cư dân xung quanh Địa điểm là nhân tố ảnh hưởng lớnnhất đến định phí và biến phí của sản phẩm, cũng như sự tiện lợi trong hoạt động,giao dịch của doanh nghiệp.

Khi nghiên cứu lựa chọn địa điểm xây dựng dự án cần tuân thủ nhữngnguyên tắc sau:

 Lựa chọn địa điểm gần nơi cung cấp nguyên vật liệu và gần nơi tiêu thụ,gần nguồn cung cấp lao động.

 Địa điểm được chọn có cơ sở hạ tầng thuận nơi nhất là điện, nước, giaothông vận tải…

 Địa điểm phải nằm trong quy hoạch, bảo đảm an ninh, quốc phòng

 Địa điểm được chọn nên có diện tích đủ rộng để bố trí các cơ sở sản xuất,dịch vụ của dự án và dễ mở rộng dự án sau này

 Lựa chọn vùng đặt địa điểm, sau đó mới chọn địa điểm cụ thể Chọn khuvực địa điểm thực chất là xem xét các khía cạnh về địa lý, tự nhiên, kinh tế, xã hội,kỹ thuật… có liên quan đến sự hoạt động và hiệu quả hoạt động sau này của dự án.Chọn địa điểm cụ thể: người soạn thảo phải mô tả vị trí, địa điểm cụ thể, các chi phívề địa điểm, những thuận lợi, không thuận lợi và những ảnh hưởng dự án về mặt xãhội.

3.3.8 Giải pháp xây dựng công trình của dự án:

Những nội dung cơ bản của phần giải pháp xây dựng:

 Giới thiệu tình hình địa điểm xây dựng: giới thiệu tình hình về điều kiện tựnhiên (địa hình xây dựng, thời tiết và địa chất- thủy văn, địa chất công trình) và giớithiệu tình hình kinh tế- xã hội (tình hình phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạtầng văn hóa- xã hội và ảnh hưởng của chúng đến các giải pháp xây dựng; tình hìnhvề khả năng cung cấp nguyên vật liệu và nhân công tại chỗ, khả năng hợp tác vớilực lượng xây dựng tại chỗ).

 Giải pháp quy hoạch tổng mặt bằng của công trình xây dựng của dự án: quyhoạch các hạng mục công trình sản xuất chính, công trình sản xuất phụ, các hạngmục phụ trợ; quy hoạch các công trình giao thông vận tải nội bộ nhà máy, côngtrình về đường điện, đường cấp nước và thoát nước; quy hoạch về công trình liênlạc và thông tin; các công trình bảo vệ môi trường và cây xanh; quy hoạch về cáccông trình văn phòng làm việc, các công trình phục vụ đời sống vật chất và văn hóa;các hạng mục công trình về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ.

 Các giải pháp về kiến trúc: trong phần này cần giải quyết các vấn đề: giảipháp kiến trúc của từng ngôi nhà; xác định số tầng và độ cao của nhà hợp lý; giảipháp kiến trúc của toàn bộ tập thể hạng mục công trình; giải pháp kiến trúc củacông trình đối với môi trường xung quanh.

 Các giải pháp về kêt cấu xây dựng: phần này quy định về cấp công trình vềđộ bền chắc, độ chịu lửa, độ chống động đất và độ chống ăn mòn; các loại vật liệuđược dùng làm kết cấu; sơ đồ kết cấu tổng quát; các kết cấu đặc biệt cần lưu ý từnền móng, khung nhà, mái và trang trí hoàn thiện.

 Các giải pháp về công nghệ xây dựng và tổ chức xây dựng: ở bước lập báocáo nghiên cứu khả thi quy định những nét lớn sau:

 Tổng tiến độ xây dựng

 Nếu dự án phải sử dụng các biện pháp thi công lớn và khó thì đòi hỏi phảidự kiến ngay ở giai đoạn lập dự án khả thi, khả năng mua hay thuê các thiết bị thicông đặc biệt để thực hiện các biện pháp này và còn dự trù kinh phí.

 Dự kiến các khó khăn khách quan cho khâu thi công về thời tiết, về mặtbằng chật hẹp, về bảo vệ các công trình hiện có lân cận kèm theo phương hướngkhắc phục.

 Các yêu cầu về bảo vệ môi trường trong khâu thi công

 Dự kiến các phương thức thực hiện xây dựng để từ đó lựa chọn cơ quan tưvấn, tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu.

 Dự kiến tổng chi phí cho giải pháp xây dựng: để xác định tổng chi phí xâydựng phải dựa trên cơ sở các hạng mục công trình với các đặc tính kết cấu và kiếntrúc kèm theo.

 Thống kê các kết quả tính toán thành các bảng biểu: trong phần này cần nêurõ: danh sách các hạng mục công trình kèm theo nhu cầu về diện tích xây dựng, cấpcông trình, loại kết cấu, số tầng; nhu cầu về đất đai xây dựng; nhu cầu về xây dựngcác công trình nằm ngoài tường rào; nhu cầu về chi phí xây dựng.

Ví dụ: dự án “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điện tử - viễnthông” đã đưa ra giải pháp xây dựng công trình của dự án:

 Giải pháp về kiến trúc:

 Giải pháp kiến trúc tổng thể mặt bằng:

- Dựa trên quy hoạch tổng mặt bằng dự kiến khu phát triển doanh nghiệp.- Các bản vẽ quy hoạch TL 1/500 khu đất quy hoạch cụm doanh nghiệp doUBND Thành phố Hà Nội phê duyệt.

- Các bản vẽ quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian kiến trúc, cảnhquan TL 1/500 do Ban quản lý quy hoạch dự án quận Cầu Giấy cung cấp.

- Căn cứ theo yêu cầu cụ thể của dự án nhằm đảm bảo tính khả thi của dự ánvà khai thác hiệu quả quỹ đất.

Giải pháp tổng mặt bằng tuân thủ quy hoạch chi tiết điều chỉnh và thiết lậptổng hợp các hạng mục đầu tư xác định quy mô theo hình thái quản lý và thực hiệncủa dự án.

 Giải pháp kiến trúc công trình:

+ Giải pháp mặt bằng

Mặt bằng các tầng có cơ cấu như sau:

- Tầng hầm (tại cốt -2,5 đến -3) được bố trí đề làm nhà để xe ô tô và xe máycủa cán bộ làm việc tại công ty.

- Tầng 1 (tại cốt sàn +0,00) Bố trí sảnh vào cho các đối tượng khách vào khudịch vụ riêng và khách của khu văn phòng cho các tầng trên riêng Có các sảnh phụdành riêng cho nhân viên và các hệ thống kho hàng kỹ thuật bảo vệ và phòng hoả.Tại các vị trí sảnh bố trí các hệ thống giao thông trục đứng bao gồm: thang máy vàthang bộ, hộp kỹ thuật theo trục đứng công trình Ngoài ra có các không gian phụcvụ vệ sinh riêng biệt.

- Các tầng từ 2 đến 3 đều bố trí có mô hình không gian mở, kết hợp bố trícác cụm thang máy, thang bộ cũng như khu phục vụ chức năng tại những điểm nútcủa trục giao thông đứng và ngang Các phần phục vụ kho hàng sẽ được tách riêngvà có đảm bảo về điều kiện an toàn phòng hoả

- Các tầng từ 4 đến 11 bố trí theo kiểu mặt bằng toàn khối, sử dụng khônggian mở kết hợp các vách ngăn kỹ thuật và bố cục tạo hình bởi 2 cụm thang và khốiphục vụ chính Mỗi tầng có thể ngăn chia dựa trên các khối kỹ thuật phục vụ đó

- Sân thượng bố trí bể nước phục vụ sinh hoạt và PCCC, tum thang máy vàthang bộ, các hệ thống kỹ thuật khác Mái được phủ lớp vật liệu chống nóng vàchống thấm phù hợp.

Chỉ tiêu kỹ thuật cơ bản của toàn nhà:- Diện tích khu đất : 1500  1600 m2

- Diện tích xây dựng toà nhà 11 tầng: 750 m2

- Diện tích sàn: tổng cộng 7.450 m2

+ Giải pháp mặt đứng:

- Giải pháp mặt đứng dựa trên cơ bản chỉ tiêu sử dụng chiều cao các tầng.Chiều cao trung bình các tầng 1-3 là 4m, chiều cao các tầng 4-11 là 3m3,3m.Tổng chiều cao công trình khoảng 38m.

- Mặt đứng kiến trúc của công trình có dáng vẻ hài hoà và phù hợp với tínhchất sử dụng và ý nghĩa chức năng của công trình Toàn bộ phần bên ngoài sẽ đượcdùng chất liệu kính có kết cấu và liên kết chắc chắn bằng kim loại, phù hợp vớichức năng sử dụng và mỹ quan Sử dụng các đường nét trang trí bố cục theo tổ hợptỷ lệ của các lưới khung liên kết tạo bề mặt Khối đế 3 tầng có hình dáng vuông vắnđơn giản hiện đại, thể hiện qua hệ thống khung kết cấu đặc chắc khoẻ dưới lớp kínhtrong suốt để lộ các hoạt động sôi nổi bên trong.

- Sử dụng vật liệu hoàn thiện có hiệu quả trong kiến trúc, đồng thời đảm bảotính kinh tế và khả thi của dự án.

 Giải pháp về kết cấu và xây dựng:

Vật liệu sử dụng:

- Xét quy mô công trình thiết kế lựa chọn vật liệu chủ yếu được sử dụng đểxây dựng công trình là các vật liệu phổ thông Bê tông móng mác 300 Phần thân bêtông mác 300 Thép nhóm AI, AII, AIII.

- Các tải trọng đứng bao gồm tải trọng bản thân vật liệu công trình và hoạttải sử dụng (theo tiêu chuẩn TCVN 2737-95 về tải trọng tác dụng)

- Tải trọng ngang được áp dụng tính toán cho công trình lấy theo tiêu chuẩnTCVN 2373-95, gồm hai thành phần tĩnh và động của tải trọng gió Tải trọng do giógây ra thông qua các mặt tường đón gió tác động vào hệ khung vách BTCT.

Việc tính toán động đất được tính theo Quy chuẩn Việt Nam, căn cứ vào bảnđồ kháng chấn trên địa bàn Hà Nội, căn cứ vào quy mô công trình Công trình tínhvới động đất cấp 7 theo hướng dẫn kháng chấn của Bộ Xây dựng.

 Giải pháp kết cấu:

- Sử dụng giải pháp thiết kế kết cấu công trình được thiết lập trên cơ sởmóng cọc, khung, vách bê tông cốt thép tạo lõi cứng, kết hợp với hệ dầm sàn chịulực, tường chèn gạch rỗng vữa xi măng mác 50.

- Các tải trọng ngang do gió gây ra (vùng áp lực gió vùng 2) có kề cận đếnhệ số giảm tải trọng gió theo chiều cao ứng với địa hình thành phố.

Phần móng:

- Căn cứ vào tình hình thực tế địa chất khu vực dự kiến xây dựng, căn cứvào quy mô công trình cho thấy giải pháp thiết kế móng được lựa chọn như sau:

Dùng phương án móng khoan cọc nhồi BTCT để truyền tải trọng công trình xuốnglớp đất tốt hợp với dạng công trình cao tầng tại địa bàn Hà Nội và tránh ảnh hưởngdo lún cho công trình Đảm bảo độ vững chắc an toàn cho công trình

- Giải pháp móng cọc nhồi: móng cọc khoan nhồi BTCT mác 350 có đườngkính 80-100 cm Trước khi thi công cọc đại trà nhất thiết phải kiểm tra sức chịu tảithực tế của cọc Nếu sức chịu tải tính toán theo dự báo không phù hợp với sực chịutải thực tế, thiết kế sẽ bố trí lại mặt bằng cọc và chiều dài cọc Đài cọc đơn kết hợphệ giằng giảm được ảnh hưởng móng cột lệch tâm.

Phần thân:

Giải pháp thiết kế sử dụng hệ thống khung, cột, dầm sàn toàn khối kết hợpvới hệ vách thang máy, đảm bảo an toàn về khả năng chịu lực của công trình Hệcột khung bố trí theo lưới 7,8x7,8 và 6,9x6,9 Bản sàn tính toán dầy 15 cm chungcho tất cả các kích thước ô bản sàn Tường xây chèn khung được gọi là vách baoche ngăn cách, kết hợp với hệ dầm khung và sàn đổ tại chỗ truyền tải lên hệ kết cấukhung vách - lõi thang máy BTCT kết hợp với nhau cùng chịu lực.

3.3.9 Đánh giá tác động môi trường của dự án:

Mục đích đánh giá tác động môi trường của dự án là nhằm phát hiện các tácđộng xấu của dự án đến môi trường, tìm các công cụ để quản lý, hạn chế và ngănngừa chúng, đưa ra các biện pháp thích hợp để bảo vệ môi trường vào các bước sớmnhất của quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án, trên cơ sở đó đảm bảo dự án pháttriển gắn liền với bảo vệ môi trường Quá trình phân tích ảnh hưởng của dự án đếnmôi trường bao gồm hai nội dung: nhận dạng mọi tác động có thể có của dự án đếnmôi trường trong mọi giai đoạn của dự án và đề xuất các giải pháp khắc phục.

3.3.10.Lịch trình thực hiện dự án:

Việc lập lịch trình thực hiện từng hạng mục công trình, từng công việc trongmỗi hạng mục công trình của dự án phải đảm bảo làm sao cuối cùng dự án có thểbắt đầu đi vào sản xuất hoặc hoạt động theo đúng thời gian dự định Có nhiềuphương pháp phân tích và lập lịch trình thực hiện dự án khác nhau, tùy thuộc vàoquy mô và sự phức tạp về kỹ thuật xây dựng và sản xuất dự án, đó là: phương phápsơ đồ Gantt; phương pháp Pert và CPM.

Sau đây là lịch trình thực hiện dự án lắp đặt một thiết bị kiểm soát ô nhiễmkhông khí ở nhà máy thép Nam Đô mà công ty đã thực hiện.

1 A Xây dựng bộ phân bêntrong

Thời gian (tuần)

7 G - Lắp đặt thiết bị lọc khí8 H - Kiểm tra và thử nghiệm

3.4.Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự dự án đầu tư:

Vai trò của tổ chức quản lý xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu hình thànhtrong ý tưởng của nhà đầu tư và tiếp tục xuyên suốt trong quá trình thực hiện và vậnhành kết quả đầu tư Với sự xuất hiện của chức năng tổ chức – quản lý, vai trò củanó cũng bắt đầu phát huy tác dụng qua các giai đoạn của quá trình lập và quản lý dựán đầu tư Chính vì vậy, việc nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự củadự án đầu tư là rất cần thiết trong nội dung lập dự án đầu tư.

Để xác lập và đảm bảo hiệu quả công tác quản lý vận hành dự án cần phảinghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến khía cạnh này, bao gồm cả các nhân tố pháplý, các nhân tố về tổ chức và các nhân tố kinh tế Các dự án khác nhau có thể cóhình thức tổ chức quản lý khác nhau nhưng khi lựa chọn hình thức cho mỗi dự án cụ

thể cần phải quán triệt các nguyên tắc chủ yếu: tập trung hóa, cân đối, đồng bộ, linhhoạt, nhịp nhàng, liên tục và thừa kế.

Cơ cấu tổ chức vận hành dự án có thể được bố trí theo nhiệm vụ, theo địađiểm hoặc theo sản phẩm Việc lựa chọn hình thức quản lý phụ thuộc vào một sốtiêu chí như: tính chất dự án, quy mô dự án, quan hệ sở hữu vốn, mức độ rủi ro vàphức tạp của từng dự án…

Sau khi xây dựng được sơ đồ tổ chức vận hành của dự án, cần dự kiến sốlượng công nhân trực tiếp làm việc cho dự án Để xác định được số nhân công trựctiếp làm việc cho dự án có thể sử dụng một số phương pháp khác nhau Đối với cácdự án trong lĩnh vực công nghiệp có thể sử dụng các phương pháp: phương pháptính số lượng nhân công trực tiếp sản xuất, phương pháp dựa vào định mức đứngmáy…

Trên cơ sở xác định đầy đủ tiêu chuẩn và nguồn nhân sự cần tiếp tục nghiêncứu và dự tính chi phí nhân lực Chi phí nhân lực bao gồm: chi phí lương cơ bản,phụ cấp, tiền thưởng, phúc lợi, chi phí đào tạo,tuyển dụng.

Ví dụ: Trong dự án “ đầu tư xây dựng trung tâm phát triển công nghệ điên tử- viễn thông” tổ chức quản lý dự án:

- Tổ chức quản lý dự án: Công ty sẽ thành lập một Ban quản lý dự án trựcthuộc công ty để trực tiếp điều hành dự án theo luật Xây Dựng

- Khi đi vào vận hành và khai thác, Ban Quản lý dự án sẽ quản lýtoàn bộ toà nhà và cung cấp các dịch vụ cơ bản cho các đơn vị thành viên thuộccông ty như:

- Quản lý chung theo quy chế của công ty.

- Phối hợp với các ban quản lý cụm công nghiệp và các cơ quan chức năngkhác có liên quan.

- Bảo trì toà nhà; Bảo trì hệ thống điện, nước…

3.5.Phân tích tài chính dự án đầu tư:

Phân tích tài chính là một nôi dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạnthảo dự án Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dựán thông qua việc:

 Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho viêc thực hiệndự án Dự án cần nhu cầu vốn là bao nhiêu? vốn này được sử dụng như thế nào? dựán dự kiến huy động ở những nguồn nào?