Lập hồ sơ dự thầu xây lắp chung cư thiên an

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CHUNG CƯ THIÊN AN NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Nguyễn Công Tuyền MSSV: 7101140059 KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 i ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM -o0o - Dán ảnh, đặt bìa lót ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU XÂY LẮP CHUNG CƯ THIÊN AN NGÀNH: KINH TẾ XÂY DỰNG HỆ: CHÍNH QUY SVTH: Nguyễn Công Tuyền MSSV: 7101140059 GVHD 1: TS Đặng Văn Mỹ GVHD 2: KS Nguyễn Văn Linh KON TUM, THÁNG 12/NĂM 2014 ii LỜI CẢM ƠN Kính thưa quý Thầy cô giáo ! Trải qua thời gian gần năm học tập ghế giảng đường trường đại học em thầy cô truyền thụ học, kiến thức chun mơn, mà cịn kinh nghiệm quý báu đạo lý làm người, giúp em ngày hoàn thiện thân Những điều khơng có khơng có quan tâm, ủng hộ gia đình, sẻ chia bè bạn đặc biệt kiến thức quý báu thầy cô Khoa Công nghệ - Kỹ thuật Đó móng để em tự tin bước tiếp đường nghiệp tương lai Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến: TS Đặng Văn Mỹ : Giáo viên hướng dẫn kinh tế KS Nguyễn Văn Linh : Giáo viên hướng dẫn kiến trúc Dẫu ngày tháng làm đồ án tốt nghiệp cho em hội để hiểu rõ có nhìn hồn thiện ngành học theo đuổi, thân em nhiều hạn chế lần đầu vận dụng tất kiến thức học vào đồ án, nên khó tránh khỏi sai sót Kính mong q thầy góp ý dẫn để em bổ sung kiến thức mình, làm hành trang tiếp bước đường nghiệp sau Một lần nữa, em xin kính gửi đến Thầy giáo lịng biết ơn tơn kính sâu sắc Tình cảm đọng suốt chặng đường nghiệp sau Em xin kính chúc thầy gia đình sức khỏe, hạnh phúc thành công Kon Tum, Ngày 05 tháng 12 năm 2014 Sinh viên NGUYỄN CÔNG TUYỀN iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ix DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU x DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH xi PHẦN THỨ NHẤT: MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG .1 1.1 Một số lý luận lập dự án đầu tư xây dựng 1.2 Một số lý luận phân tích dự án đầu tư xây dựng PHẦN THỨ HAI: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH SẢN XUẤT SẢN PHẨM HOẶC SẢN PHẨM DỊCH VỤ CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ THÀNH PHỐ .3 HỒ CHÍ MINH 1.1 Giới thiệu tổng quan thị trường chung cư Thành Phố Hồ Chí Minh: .3 1.2 Tình hình nhà đất thị trường bất động sản địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh: CHƯƠNG 2: NHỮNG CĂN CỨ ĐỂ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 2.1 Xuất xứ pháp lý hình thành dự án .6 2.1.1 Các văn định hướng 2.1.2 Các văn pháp quy 2.1.3 Văn địa phương: 2.3 Các yếu tố liên quan đến thực trạng nhu cầu dự án .8 2.3.1 Phân tích thực trạng thị trường chung cư Tp Hồ Chí Minh Sunrise City .20 Riviera Point 21 Belleza Apartment .22 The Era Town – khu hộ Kỷ Nguyên 22 Him Lam Riverside 23 Hoàng Anh Thanh Bình 24 iv The Bridgeview – EHome 24 La Casa 25 The Docklands 25 2.5 Kết luận cần thiết đầu tư xây dựng Chung cư Thiên An .28 CHƯƠNG 3:HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN CHUNG CƯ THIÊN AN 29 3.1 Phân tích hình thức đầu tư .29 3.2 Phân tích mơ hình quản lý khai thác dự án chung cư 29 3.2.2 Các mơ hình tổ chức quản lý – khai thác vận hành chung cư 29 3.3 Lựa chọn hình thức cơng suất thích hợp 33 3.3.1 Căn xác định quy mô xây dựng: .33 3.3.2 Xác định quy mô dự án (Dự kiến) : .33 3.3.3 Phân tích lựa chọn phương án cơng suất thích hợp .33 3.4 Quy mô, tiêu chuẩn cấp cơng trình dự án 34 3.4.1 Quy mô chung cư 34 3.4.2 Tiêu chuẩn thiết kế chung cư 34 3.4.3 Cấp cơng trình 34 CHƯƠNG 4: VỊ TRÍ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN 35 4.1 Vị trí địa lý khu đất 35 4.2 Phân tích điều kiện 36 4.2.1 Điều kiện tự nhiên 36 4.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội 37 4.2.3 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật .38 4.3 Phân tích lợi ích ảnh hưởng tới xã hội 38 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG .40 5.1 Xác định cấp cơng trình 40 5.2 Phương án kiến trúc 40 5.2.1 Thực trạng môi trường 40 5.3 Ý tưởng kiến trúc dự án 41 5.4 Dự kiến nội dung quy mô thiết kế 42 v 5.5 Giải pháp vật liệu sử dụng cơng trình 45 5.5.1 Xu hướng sử dụng phát triển vật liệu xây dựng tương lai .45 5.5.2 Tác động vật liệu xây dựng đến môi trường 47 5.5.3 Vật liệu sử dụng xây dựng 48 5.6 Phương án kết cấu 56 5.6.1 Các tiêu chuẩn thiết kế 56 5.6.2 Các giải pháp kết cấu 56 5.7 Giải pháp hệ thống kỹ thuật 57 5.7.1 Hệ thống cung cấp điện 57 5.8 Giải pháp hệ thống cấp nước 59 5.8.1 Cơ sở thiết kế 59 5.8.2 Nguồn cấp nước 59 5.8.3 Giải pháp cấp nước .60 5.8.4 Công suất tính tốn .61 5.9 Giải pháp hệ thống thoát nước 61 5.9.1 Cơ sở thiết kế 61 5.9.2 Thoát nước mưa 61 5.9.3 Thoát nước sinh hoạt 61 5.10 Hệ thống báo động, PCCC, chống nổ 62 5.11 Hệ thống thoát hiểm 62 5.12 Giải pháp hệ thống nhiệt, điều hịa thơng gió 63 5.13 Giải pháp chống sét .64 CHƯƠNG 6: SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 65 6.1 Tác động dự án đến môi trường xã hội, cảnh quan khu vực xung quanh 65 6.1.1 Trong q trình thi cơng .65 6.1.2 Trong trình vận hành khai thác 66 6.1.3 Giải pháp xử lý .68 CHƯƠNG 7:NHU CẦU LAO ĐỘNG CỦA DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 71 7.1 Hình thức tổ chức quản lý dự án 71 vi 7.1.1 Bộ máy quản lý giai đoạn vận hành khai thác dự án 71 7.2 Nhiệm vụ quyền hạn ban quản lý dự án 71 7.3 Tiến độ thực dự án 72 7.3.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 72 7.3.2 Giai đoạn thực đầu tư 73 7.3.3 Giai đoạn kết thúc đầu tư .73 7.4 Chính sách trả lương khoản theo lương .73 CHƯƠNG 8: NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN 77 8.1 Phân tích nguồn vốn có khả huy động cho dự án 77 8.2 Xác định quy mô nguồn vốn dự án 77 8.2.1 Cơ sở xác định quy mô vốn 77 8.2.2 Xác định tổng mức đầu tư 77 8.2.2.1 Căn pháp lý lập tổng mức đầu tư 77 8.3 Xác định cấu tỉ trọng nguồn vốn 81 8.5 Phân tích khả huy động nguồn vốn 82 CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN .83 9.1 Phân tích hiệu tài dự án 83 9.1.1 Xác định doanh thu .83 9.2 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh năm .84 9.2.1:Chi phí cố định 84 9.2.2: Chi phí biến đổi 84 9.2.3 Xác định tỷ suất chiết khấu 84 9.2.4 Lập báo cáo ngân lưu 85 9.3 Phân tích an tồn tài 88 9.4 Phân tích rủi ro dự án 88 9.4.1 Phân tích độ nhạy chiều 89 9.4.2 Độ nhạy hai chiều 89 CHƯƠNG 10 : PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN .91 10.1 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án 91 vii 10.1.1 Gíá trị gia tăng dự án .92 10.1.2 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước 92 10.1.3 Các hiệu kinh tế xã hội khác .92 CHƯƠNG 11: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN 93 11.1 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án 93 11.2 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư) 93 11.3.Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tư .93 11.4 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tư 94 11.5Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành 94 CHƯƠNG 12: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95 12.1 KẾT LUẬN 95 12.2 KIẾN NGHỊ 95 viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ý nghĩa STT Ký hiệu NĐ Nghị định CP Chính phủ Tp Thành phố TT Thông tư BXD QĐ TCXDVN QCXD TTg Thủ tướng 10 QH Quốc hội 11 BTC Bộ tài 12 CSXD Cơ sở xây dựng 13 TCDL Tiêu chuẩn du lịch 14 UBND Ủy ban nhân dân 15 CT Bộ xây dựng Quyết định Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam Quy chuẩn xây dựng Chỉ thị ix DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1 : Số liệu dân số trung bình thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2006-2010 14 Bảng 1.3: Dự báo nhu cầu chung cư giai đoạn năm 2012-2022 19 Bảng 2.4: Lượng cung giá nhà chung cư quận năm 2014 26 Bảng 5.1 : Quy mô thiết kế 42 Bảng 5.2: Danh mục vật liệu hoàn thiện .50 Bảng 5.4: Công suất tiêu thụ nước 61 Bảng 6.1 Các tác động tiềm ẩn giai đoạn thi công .65 Bảng 6.2: Dự báo thành phần rác thải sinh hoạt 67 Bảng 8.1: Cơ cấu nguồn vốn 81 Bảng 8.2:Kế hoạch huy động vốn 82 Bảng 9.1: Đơn giá hộ chung cư 83 Bảng 9.1 Cơ cấu nguồn vốn 85 Bảng 9.3: Giá trị NPV doanh thu thay đổi 89 x Hình 8.1: Biểu đồ thể cấu nguồn vốn 8.5 Phân tích khả huy động từng nguồn vốn Sau đã xác định nhu cầu vốn đầu tư lựa chọn nguồn tài trợ cho dự án Dựa vào lực Chủ đầu tư, tỷ lệ cấu vốn phân tích, kế hoạch xây dựng hoạt động kinh doanh, việc sử dụng vốn đầu tư trình tiến hành đầu tư có hiệu quả, tránh rủi ro, chủ đầu tư định giai đoạn dự đầu tư( từ tháng năm 2014 đến tháng năm 2017) sử dụng nguồn vốn CSH, giai đoạn đầu tư giải ngân song song nguồn vốn vay vốn CSH Bảng 8.2:Kế hoạch huy động vốn Năm 2014 2015 2016 2017 Tổng Tổng mức đầu tư 1,414,962 32,233,301 37,202,739 12,574,696 83,425,698 Vốn chủ sở hữu 990,473 22,563,311 26,041,917 8,802,287 58,397,989 Vốn vay 302,802 9,669,990 11,160,822 3,772,409 24,906,023 Vốn vay có lãi 311,886 10,417,428 13,164,491 5,262,411 29,156,216 1,293,276 32,233,301 37,202,739 12,574,696 83,425,698 1.6% 38.6% 44.6% 15.1% 100% Tổng vốn Tỷ lệ phân bổ vốn 82 CHƯƠNG 9: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 9.1 Phân tích hiệu tài dự án 9.1.1 Xác định doanh thu Dự án kinh doanh hộ chung cư với 40 hộ chung cư cho thuê mặt Doanh thu dự án doanh thu bán hộ chung cư, cho thuê mặt tầng 9.1.1.1 Doanh thu hộ chung cư Giá hộ phụ thuộc vào đơn giá 1m2 nhân cho diện tích hộ Chung cư gồm 10 tầng dành cho hộ chung cư, tầng bố trí hộ Đơn giá lựa chọn dựa giá vốn chi phí dự án cho đảm bảo lợi nhuận đủ sức cạnh tranh Đây mức giá đã tính thuế Bảng 9.1: Đơn giá hộ chung cư ĐVT: 1000 VND Loại hộ Diện tích (m2) Số lượng hộ Đơn giá 1m2 Thành tiền C1 105 20 17,000 35,700,000 C2 115 20 18,000 41,400,000 Tổng 77,100,000 Với đơn giá trên, doanh thu dự kiến từ bán hộ 77,100,000,000Vnđ Do hộ tầng có diện tích khác nhau, giá theo khác Hình thức tốn dự án chia làm đợt: ĐVT: 1000 VND STT Năm Trả đợt Trả đợt Trả đợt STT Năm 2020 2021 2022 2023 2024 Trả đợt 10,338,409 0 0 Trả đợt 4,652,284 4,652,284 6,203,045 0 Trả đợt Tổng Tỷ lệ trả Thời gian trả 2017 2018 2019 50% 25,846,023 7,753,807 7,753,807 30% Sau 24 tháng 15,507,614 20% Sau 24 tháng Tổng 25,846,023 7,753,807 23,261,420 10,338,409 3,101,523 3,101,523 4,135,364 14,990,693 14,990,693 9,304,568 3,101,523 4,135,364 83 Đợt trả 50%, đợt sau 12 tháng trả 30%, đợt sau 24 tháng trả 20% 9.2 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh năm 9.2.1:Chi phí cố định - Chi phí hoạt động hàng năm - Các khoản trích nộp theo năm - Chi phí bảo trì sữa chữa năm 9.2.2: Chi phí biến đổi - Chi phí thơng tin liên lạc - Chi phí xử lí nước thải vệ sinh môi trường (Chi tiết xem Phụ lục 7: Chi phí hoạt động năm) 9.2.2 Phân tích lỗ lãi Phân tích lỗ lãi nhằm xem xét dự án có đủ khả cân đối tài đảm bảo trả nợ vay suốt thời gian hoạt động dự án Lợi nhuận trước thuế = Tổng doanh thu – Tổng chi phí Thuế thu nhập doanh nghiệp = 20% *Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế TNDN Theo nội dung văn đã thông qua kỳ họp Quốc hội lần thứ khóa XIII chiều ngày 20/5/2013 đã thông qua bắt đầu áp dụng Luật thuế TNDN từ ngày 1/7/2013 Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 20% (Chi tiết xem Phụ lục 9: Báo cáo lỗ lãi) 9.2.3 Xác định tỷ suất chiết khấu  Thời gian tính tốn dự án Thời gian tính tốn phân tích hiệu Tài – Kinh tế dự án 27 năm, năm đầu thực dự án, 25 năm sau đưa dự án vào khai thác ÁP dụng theo khung thời gian khấu hao cơng trình kiến trúc kiên cố thông tư 45/2013/TTBTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Đơn vị tiền tệ: Các tiêu phân tích đánh giá xác định sở đồng Việt Nam (VNĐ) Tỷ giá USD/VNĐ áp dụng theo số Suất vốn đầu tư, giá xây dựng tổng hợp cơng bố kèm theo Quyết định tính toán mặt Quý IV năm 2013 Đối với cơng trình có sử dụng ngoại tệ USD phần chi phí ngoại tệ tính đổi đồng Việt Nam theo tỷ giá 1USD = 21.110 VNĐ Hệ số chiết khấu r tính tốn sau: - Tỷ suất chiết khấu dự án: tỷ suất chiết khấu tài dự án chi phí hội ( hay cịn gọi chi phí sử dụng vốn bình quân), phụ thuộc vào cấu vốn bình quân dự án - Ý nghĩa tỷ suất chiết khấu dự án: 84  Về khả toán: Tỷ suất chiết khấu dự án biểu thị mức lãi vay có khả tốn theo nguồn vốn, lãi suất vay vốn rd = 12%  Về khả sinh lời: Tỷ suất chiết khấu dự án biểu thị tỷ lệ sinh lời ( chi phí hội ) mong muốn nhà đầu tư, lãi suất sinh lợi nội chủ đầu tư mong muốn Chủ đầu tư công ty đã có nhiều năm kinh nghiệm việc đầu tư dự án bất động sản nên lựa chọn cho suất chiết khấu phù hợp Hiện cơng ty có hội đầu tư vào lĩnh vực khác với khả sinh lợi 12% Khi đầu tư vào dự án chủ đầu tư muốn suất sinh lợi 12%, cộng với tỷ lệ rủi ro 2% Do đó, chủ đầu tư định lựa chọn suất chiết khấu cho dự án re =15% > rd - Suất chiết khấu bình qn tính tốn theo cơng thức : WACC = E% x re + D% x rd Trong đó: D% : phần trăm vốn vay tổng vốn đầu tư E% : phần trăn vốn chủ sở hữu tổng vốn đầu tư Trong đó: Bảng 9.1 Cơ cấu nguồn vốn ĐVT: 1000 VND Khoản mục STT Chỉ số Vốn chủ sở hữu 58,397,989 Vốn vay 24,906,023 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu 70.10% Tỷ lệ vốn vay 29.90% Chi phí sử dụng vốn CSH 15% Chi phí sử dụng vốn vay 12% Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) 14.10% - Suất chiết khấu sử dụng để tính NPV theo quan điểm nhà vay (chủ sở hữu ) suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu, thường đòi hỏi cao lãi vay rủi ro cao , với re =15% 9.2.4 Lập báo cáo ngân lưu Đứng quan điểm người lập dự án tính theo phương pháp trực tiếp, ta tính tốn dịng ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu Nó giúp chủ đầu tư đánh giá dịng ngân lưu rịng cịn lại cho sau toán nợ vay thực nghĩa vụ với nhà nước Ở quan điểm này, tính tốn dòng ngân lưu phải cộng vốn vay vào dòng ngân lưu vào trừ khoản lãi vay nợ gốc dịng ngân lưu Bảng ngân lưu tính tốn theo phương pháp trực tiếp - Ngân quỹ rịng = Dòng tiền vào – Dòng tiền 85 - Dịng ngân quỹ rịng dùng để tính tốn tiêu hiệu tài - Năm 2015 chọn năm gốc để tính tốn (Chi tiết xem Phụ lục Bảng 11: Bảng ngân lưu tài dự án) 9.2.4.1 Hiện giá hiệu số thu chi Để xác định giá trị NPV, ta dùng hệ số chiết khấu để tính tổng giá khoản thu hồi ròng năm tương lai dự án Chỉ tiêu NPV cho ta biết khả sinh lợi dự án toàn thời gian khai thác, tiêu quan trọng dự án Dự án đáng giá NPV > Công thức tổng quát sau: n n Bt Ct H T     t t n 1  r  1  r n t 0 1  r  t 0 1  r  NPV  V   Trong đó: + Bt: Khoản thu năm t, bao gồm:  Doanh thu bán hàng năm t đã có thuế giá trị gia tăng  Giá trị thu hồi lý tài sản hết tuổi thọ quy định thời điểm trung gian thời điểm cuối đời dự án  Vốn lưu động bỏ ban đầu thu thời điểm cuối đời dự án  Thu hồi đất vào cuối đời dự án + Ct: Khoản chi năm t, bao gồm:  Chi phí hoạt động hàng năm  Nợ vay (trả nợ gốc lãi vay)  Chi phí đầu tư  Chi phí tái đầu tư  Nộp thuế (thuế mơn bài, thuế thu nhập, VAT) + V: Vốn đầu tư bỏ thời điểm t = + H: Giá trị thu hồi lý tài sản cuối đời dự án + T: Giá trị thu hồi vốn lưu động cuối đời dự án + n: tuổi thọ phương án đầu tư thời kỳ tính tốn + r: hệ số chiết khấu - Qua bảng tính tốn ta biết khã sinh lợi toàn dự án : NPV = 6,043,239,000 đồng > 0: Dự án đáng giá đầu tư - Nhưng nhược điểm NPV khó khăn việc lựa chọn tỉ lệ chiết khấu thích hợp NPV khơng tính sinh lợi xác dự án Do ta sử dụng tỷ suất hoàn vốn nội IRR 9.2.5.2 Tỷ suất thu hồi nội dự án Tỷ suất thu hồi nội IRR lãi suất chiết khấu r mà ứng với tổng giá trị 86 thu hồi ròng tổng giá vốn đầu tư hay lũy kế giá thu hồi ròng lũy kế giá vốn đầu tư NPV = - Suất thu hồi nội IRR tính theo cơng thức sau: IRR  IRRa ( IRRb IRRa) * NPV ( NPVa  NPVb ) Trong : + IRRa suất thu hồi nội mà NPVa>0 + IRRb suất thu hồi nội mà NPVb 15% (chi phí hội vốn chủ sở hữu) > 13.2% (chi phí sử dụng vốn bình quân) - Nhận xét: Tỷ suất hoàn vốn nội dự án lớn chi phí hội vốn chủ sở hữu chi phí sử dụng vốn bình qn Do dự án đáng giá 9.2.4.3 Tỷ số thu – chi dự án B PVB  C PVC Trong : + PVB tổng giá lợi ích + PVC tổng giá lợi ích - Nhận xét: Dự án có tỉ số lợi ích 1.07 >1 : chấp nhận 9.2.4.4 Thời gian hoàn vốn  Thời gian hồn vốn khơng chiết khấu: thời gian cần thiết để thu lại số vốn đã bỏ khoản tích lũy hàng năm Dự án tính tốn có thời gian hồn vốn kéo dài năm tháng (kể từ vào hoạt động dự án)  Thời gian hoàn vốn chiết khấu: thời gian cần thiết để thu lại giá số vốn đã bỏ giá khoản tích lũy hàng năm Dự án tính tốn có thời gian hồn vốn kéo dài năm tháng (kể từ bắt đầu xây dựng) - Nhận xét: thời gian hoàn vốn có chiết khấu năm tháng so với thời gian hoạt động dự án 25 năm chấp nhận 9.2.4.5 Các tỷ số sinh lợi dự án Tỷ số lợi nhuận doanh thu Tỷ số lợi nhuận doanh thu kỳ định tính cách lấy lợi nhuận sau thuế kỳ chia cho doanh thu kỳ Trong năm hoạt động dự án (năm 2017) ta có: Tỷ số lợi nhuận doanh thu = (Lợi nhuận sau thuế/Doanh thu)*100% = 87.63% 87 Tỷ số mang giá trị dương nghĩa dự án kinh doanh có lãi 9.3 Phân tích an tồn tài Tỷ số lợi nhuận vốn đầu tư (ROA) Lợi nhuận so với tổng vốn đầu tư (mức doanh lợi đồng vốn đầu tư) dự án: ROA = (Lợi nhuận sau thuế /tổng vốn đầu tư) x 100% Các năm hoạt động khác cho ta giá trị ROA khác Vậy ta tính trung bình giá trị ROA Khi dự án ta có ROA trung bình = 7.83% Ta thấy bỏ đồng vốn đầu tư sinh lợi 0.0783đồng lợi nhuận c Tỷ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) Lợi nhuận vốn chủ sở hữu (mức doanh lợi đồng vốn chủ sở hữu) ROE = (Lợi nhuận sau thuế /vốn tự có)x100% = 10.17% Ta thấy bỏ đồng vốn chủ sở hữu sinh lợi 1.017 đồng lợi nhuận 9.4 Phân tích rủi ro dự án Trong trình hoạt động kinh doanh, dự án chịu tác động nhiều yếu tố lúc ta phải xem xét độ nhạy tác động nhiều yếu tố Đặc biệt tình hình kinh tế phức tạp việc thực vận hành cho dự án mang tính biến động Chung cư Thiên An đời chịu tác động thuận trái chiều yếu tố Rủi ro nằm ngồi ý muốn chủ quan người, việc tìm cơng cụ đo lường trước rủi ro để đón nhận với bất ngờ cơng việc vơ quan trọng người lập dự án đầu tư Việc phân tích rủi ro khơng phải việc tìm cách ngăn chặn rủi ro mà việc nhìn thấy trước kết khả xuất rủi ro dự án Các công cụ giúp xác định kết khả xảy rủi ro:  Phân tích độ nhạy  Phân tích tình  Phân tích mơ Ta chọn phương pháp phân tích độ nhạy để tiến hành phân tích rủi ro Phân tích độ nhạy quan trọng việc định tốn tồn mơi trường thay đổi Phân tích độ nhạy cung cấp thơng tin cần thiết ứng với thay đổi Điều giúp nhà điều hành định đắn hơn, đồng thời giúp hiểu giả định tự thực hay phá vỡ đầu tư Trong tình hình kinh tế phức tạp chi phí xây lắp, thiết bị, cơng suất hoạt động yếu tố cần tính đến Bên cạnh đó, theo xu hướng chung thị trường sức cạnh tranh ngày cao điều làm giá th phịng có biến động đáng kể Sử dụng chức Table chiều chiều để khảo sát độ nhạy dự án tác động số nhân tố Trong dự án này, ta xét đến nhân tố tác động là: 88 lãi suất vay, giá phịng cơng suất Ta xem xét thay đổi NPV, IRR thay đổi nhân tố 9.4.1 Phân tích độ nhạy chiều Bảng 9.3: Giá trị NPV doanh thu thay đổi ĐVT: 1000 VND -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% 6,043,239 -35,942,397 -17,752,853 -6,555,626 6,043,239 20,043,741 35,445,880 70,455,070 18.48% 6.74% 4.25% 11.10% 18.48% 26.02% 33.53% 48.17% NPV Nhận xét: doanh thu giảm NPV IRR giảm theo, dù giảm xuống 10% dự án có lợi nhuận Bảng 9.4: giá trị NPV, IRR chi phí thay đổi Chi phí thay đổi -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% 6,043,239 7,034,7 05 6,538,97 6,291,10 6,043,23 5,795,37 5,547,50 5,051,77 18.48% 18.98% 18.73% 18.60% 18.48% 18.35% 18.22% 17.95% NPV Nhận xét: doanh thu giảm giá trị NPV tăng, chi phí có tăng lên 40% dự án có lợi nhuận 9.4.2 Độ nhạy hai chiều Khi doanh thu chi phí thay đổi Doanh thu chi phí thay đổi Doanh thu NPV Chi phí 6,043,239 -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% -40% -34,964,996 -35,453,697 -35,698,047 -35,942,397 -36,186,748 -36,431,098 -36,919,799 -20% -16,768,419 -17,260,636 -17,506,745 -17,752,853 -17,998,962 -18,245,070 -18,737,287 -10% -5,567,676 -6,061,651 -6,308,638 -6,555,626 -6,802,613 -7,049,601 -7,543,576 0% 7,034,705 6,538,972 6,291,106 6,043,239 5,795,373 5,547,506 5,051,773 10% 21,038,724 20,541,232 20,292,487 20,043,741 19,794,996 19,546,250 19,048,759 20% 36,444,379 35,945,130 35,695,505 35,445,880 35,196,256 34,946,631 34,447,382 40% 71,460,601 70,957,835 70,706,453 70,455,070 70,203,687 69,952,304 69,449,539 89 Giá bán IRR Chi phí 18.48% -40% -20% -10% 0% 10% 20% 40% -40% 7.92% 7.59% 7.43% 7.26% 7.09% 6.92% 6.57% -20% 13.23% 12.94% 12.79% 12.64% 12.49% 12.34% 12.03% -10% 16.09% 15.82% 15.68% 15.54% 15.40% 15.26% 14.97% 0% 18.98% 18.73% 18.60% 18.48% 18.35% 18.22% 17.95% 10% 21.87% 21.63% 21.51% 21.39% 21.27% 21.15% 20.91% 20% 24.70% 24.48% 24.37% 24.26% 24.15% 24.04% 23.81% 40% 30.15% 29.96% 29.86% 29.77% 29.67% 29.57% 29.38% (Chi tiết xem Phụ lục Bảng 14: Phân tích độ nhạy) 90 CHƯƠNG 10 : PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 10.1 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án Khi đánh giá hiệu đầu tư dự án, người ta nhìn nhận từ khía cạnh chủ đầu tư quốc gia Nhà đầu tư hướng theo mục đích tìm khả sinh lợi dự án thu lợi lợi nhuận, lợi nhuận cao hấp dẫn nhà đầu tư Song, kinh tế dự án có lợi nhuận cao lúc tạo ảnh hưởng tốt kinh tế xã hội Do quản lý vĩ mô cần phải đánh giá tác động, ảnh hưởng việc thực dự án mục tiêu phát triển kinh tế Có nghĩa phải xem xét mặt kinh tế - xã hội dự án, xem xét lợi ích mà dự án mang lại Phân tích tài đứng quan điểm lợi ích chủ đầu tư để đáng giá dự án, cịn phân tích hiệu kinh tế - xã hội lại đứng quan điểm lợi ích tồn kinh tế quốc dân lợi ích tồn xã hội Lợi ích kinh tế xã hội dự án chênh lệch mà kinh tế xã hội thu so với mà kinh tế xã hội đã bỏ để thực dự án đầu tư Tiêu chuẩn đánh giá lợi ích kinh tế - xã hội dự án bao gồm: + Nâng cao mức sống dân cư (mức gia tăng GDP) + Thúc đẩy phân phối lại thu nhập: nâng cao, cải thiện đời sống tầng lớp lao động nghèo, phát triển vùng kinh tế phát triển… + Gia tăng lao động có việc làm + Tăng thu nhập ngoại tệ, tiết kiệm ngoại tệ + Nâng cao dân trí, đào tạo tay nghề mới… Các tiêu phản ánh hiệu kinh tế - xã hội tầm vĩ mơ: Thơng qua tính tốn kết đầu tư dự án, dự án có tính khả thi cao mang lại hiệu kinh tế cho Chủ đầu tư hiệu mặt kinh tế xã hội cho thành phố Hồ chí Minh Dự án đã cải tạo lơ đất thành khu nhà chung cư hoàn chỉnh, khang trang với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đại, phù hợp với quy hoạch tổng thể khu vực thành phố, đảm bảo mặt mỹ quan đô thị môi trường sống tốt, động địa bàn quận Sơn Trà + Nâng cao hệ số sử dụng đất góp phần tăng quỹ nhà cho thành phố + Tạo quỹ nhà với 40 hộ Bên cạnh tạo quỹ nhà dự án tạo khoản thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp, tạo việc làm thu nhập cho người lao động… 91 10.1.1 Gíá trị gia tăng dự án “Chỉ tiêu giá trị gia tăng NVA phần gia tăng thu nhập quốc dân mà dự án mang lại cho kinh tế” Giá trị gia tăng NVA dự án khu Chung cư Thiên An cấu thành từ khoản mục: – Lợi nhuận dự án đem lại cho doanh nghiệp – Thuế mà doanh nghiệp phải trả thực dự án – Lãi vay phải trả cho tổ chức tài trợ, lãi vay tín dụng qua năm – Lương khoản trích theo lương, chi trả cho nhân viên NVA tính cho năm thực dự án giá năm thực dự án với tỉ lệ chiết khấu gọi tỉ lệ chiết khấu xã hội rs 10.1.2 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế xã hội cao Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu thuế loại -Thuế môn bài: Triệu đồng/năm (Theo thơng tư số 42/2003/TT-BTC ngày 07/05/2003 Bộ Tài chính) -Thuế thu nhập doanh nghiệp đóng góp cho đời dự án: 16,492,019,000 Vnđ 10.1.3 Các hiệu kinh tế xã hội khác Ngồi đóng góp mang tính định lượng kể hiệu kinh tế xã hội mà dự án đem lại to lớn: – Giai đoạn tiến hành đầu tư xây dựng dự án với nhu cầu đầu vào lớn nguyên vật liệu, nhân công, thiết bị xây dựng, dịch vụ… tiếp thúc đẩy phát triển ngành sản xuất vật chất dịch vụ để đáp ứng cho trình đầu tư dự án – Với hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội hoàn thiện tạo diện mạo cho địa phương, cải thiện trạng khu vực phường Phú Tân, nâng cao đời sống vật chất người dân nơi góp phần nâng cao sở hạ tầng cho thành phố – Tạo môi trường sống sinh hoạt tốt, tiện lợi 92 CHƯƠNG 11: MỐI QUAN HỆ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN 11.1 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án Thẩm quyền thẩm định phê duyệt dự án - Chủ đầu tư tổ chức thẩm định dự án trước phê duyệt - Ban quản lý dự án thuộc chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án lấy ý kiến thẩm định thiết kế sở quan thẩm quyền - Cơ quan tổ chức thẩm định thiết kế sở cps trách nhiệm gửi kết thẩm định Ban quản lý dự án Chủ đầu tư 11.2 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư) Trong giai đoạn lập dự án đầu tư chủ đầu tư phải thực công việc sau: + Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư + Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường để xác định nhu cầu khách cho dự án, khả cạnh tranh đối thủ, xem xét khả nguồn vốn đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư + Tiến hành điều tra khảo sát chọn địa điểm + Lập dự án đầu tư + Gửi hồ sơ dự án văn trình đến người có thẩm quyền định đầu tư xem xét có yêu cầu văn - Thẩm quyền định dự án đầu tư Sở kế hoạch đầu tư quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ định dự án - Phê duyệt dự án đầu tư Dự án cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt cấp giấy phép thực đầu tư 11.3.Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tư Để dự án thực phải bao gồm bước sau: + Xin giao đất thuê đất + Xin cấp giấy phép xây dựng + Thực việc giải toả đền bù giải phóng mặt bằng, thực kế hoạch tái định cư, chuẩn bị mặt xây dựng + Mua sắm thiết bị + Thực khảo sát, thiết kế xây dựng 93 + Thẩm định, phê duyệt thiết kế tổng dự toán, dự tốn cơng trình + Tiến hành thi cơng xây lắp + Kiểm tra thực hợp đồng + Quản lý kỹ thuật chất lượng thiết bị chất lượng xây dựng cơng trình + Vận hành chạy thử, nghiệm thu, toán vốn đầu tư, bàn giao thực bảo hành sản phẩm Vì việc phối hợp, trợ giúp, kiểm tra giám sát giai đoạn thực đầu tư quan hữu quan nêu cần thiết 11.4 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tư Tất dự án đầu tư sau hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng phải toán vốn đầu tư Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toán vốn đầu tư Chậm tháng sau dự án hoàn thành đưa vào vận hành, chủ đầu tư phải hoàn thành báo cáo toán vốn đầu tư gửi người có thẩm quyền định đầu tư Dự án đầu tư nhiều nguồn vốn khác báo cáo tốn phải phân tích rõ nguồn vốn Báo cáo toán vốn đầu tư phải xác định đầy đủ, xác số vốn đầu tư thực hàng năm, tổng mức vốn đầu tư thực dự án, giá trị sản lượng bàn giao cho cơng trình sử dụng Bộ xây dựng phối hợp với Bộ tài hướng dẫn phương pháp quy đổi vốn thống cho thời kỳ để chủ đầu tư thực tốn Bộ tài trực tiếp thẩm tra phê duyệt toán vốn đầu tư cho dự án 11.5 Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành Sau nhận bàn giao cơng trình, chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác cơng trình, tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn thiện tổ chức phương án quản lý dự án cho hiệu Chủ đầu tư tổ chức giao quản lý sử dụng cơng trình có trách nhiệm thực bảo trì cơng trình 94 CHƯƠNG 12: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 12.1 KẾT LUẬN Dự án xây dựng Chung cư Thiên An triển khai hoàn thành đưa vào hoạt động có ý nghĩa việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị thành phố Hồ Chí Minh Dự án có tính khả thi cao, khơng đạt hiệu kinh tế tài cho Chủ đầu tư mà mang lại hiệu kinh tế xã hội, thơng qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách Nhà nước, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi mơi trường sống khu vực, nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm du lịch góp phần chuyển dịch cấu địa phương Qua phân tích cho thấy việc xây dựng chung cư Thiên An cần thiết đắn, mang lại nhiều hiệu thiết thực 12.2 KIẾN NGHỊ Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sớm thực hiện, kính đề nghị UBND thành phố Hồ Chí Minh, quan, ban ngành cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án mặt sau: - Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến thủ tục pháp lý giải pháp tích cực để cơng trình tiến hành thuận lợi theo thủ tục hành - Trong trình thực dự án, đề nghị Nhà nước cho phép dự án hưởng sách ưu đãi đầu tư hành thuế dịch vụ xã hội khác - Do quy mô vốn đầu tư dự án tương đối lớn nên kinh mong đơn vị tín dụng chấp thuận cho vay vốn đầu tư dự án 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình sách tham khảo GS TSKH Nguyễn Văn Chọn Kinh tế đầu tư xây dựng Nhà xuất Xây dựng, 2003 Ks Phạm Kiên Bài giảng: Quản lý chất lượng công trình xây dựng Kon Tum, năm 2011 Ks Bùi Thị Thu Vĩ Bài giảng: Kinh tế đầu tư quản trị dự án Kon Tum, năm 2011 TS Nguyễn Trường Sơn & CTV Giáo trình quản trị dự án đầu tư Nhà xuất Thống kê, 2002 Ts Nguyễn Tấn Bình Phân tích hoạt động doanh nghiệp Nhà xuất Thống kê Ts Nguyễn Tấn Bình Xây dựng kế hoạch ngân lưu báo cáo ngân lưu cho dự án Cục Thống kê Thành Phố Hồ Chí Minh Niên giám thống kê dân số năm 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 Cục Thống kê Tỉnh Thái Nguyên Các văn pháp lý quy định Lập, thẩm định dự án đầu tư Địa website tham khảo Trang điện tử Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh:www.hochimingcity.gov.vn Trang Thư viện pháp luật : http://thuvienphapluat.vn/ Trang điện tử sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh: www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn Trang điện tử bất động sản savills Việt Nam: http://vn.savills.com.vn Trang thông tin điện tử Cục thống kê Việt Nam: http://www.gso.gov.vn/ Trang thông tin điện tử văn phịng UBND thành phố Hồ Chí Minh: http://www.vpub.hochiminhcity.gov.vn/ Trang thông tin điện tủ Việt Nam: http://www.vietnamplus.vn/ Trang thông tin điện tử VOV đài truyền hình Việt Nam: http://vov.vn/ 96 ... ĐIỂM XÂY DỰNG CỦA DỰ ÁN 4.1 Vị trí địa lý khu đất Khu chung cư xây dựng đường Phú Thuận phường Phú Thuận-Quận 7- Thành Phố Hồ Chí Minh Hình 4.1: Bản đồ địa điểm xây dựng dự án Chung cư Thiên An. .. mang đến cho cư dân cư ngụ không gian sống lành nghĩa “xanh”.Mức giá giao dịch dự án Him Lam Riverside 30 triệu/m2 Hình 2.11 Dự án Him Lam Riverside 23 Hồng Anh Thanh Bình Khu hộ Hồng Anh Thanh... đã nêu trên, dự án bố trí giao dịch viên có mặt trực tiếp tịa nhà để tiếp đón khách 2.5 Kết luận cần thiết đầu tư xây dựng Chung cư Thiên An Như việc xây dựng khu chung cư Thiên An hoàn toàn