Lập hồ sơ dự thầu công trình chung cư 17 tầng tân hương thành phố đà nẵng đatn

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM A CHIẾU KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH: CHUNG CƯ 17 TẦNG TÂN HƯƠNG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Kon Tum, tháng năm 2016 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH: CHUNG CƯ 17 TẦNG TÂN HƯƠNG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GVHD1 : PGS.TS ĐẶNG VĂN MỸ GVHD2 : Th.S NGUYỄN NGỌC HÙNG SVTH : A CHIẾU LỚP : K511KX MSSV : 111400004 Kon Tum, tháng năm 2016 LỜI CẢM ƠN Qua năm học tập rèn luyện trường Phân hiệu Đại họ Đà Nẵng Kon Tum, nhờ vào giảng dạy, truyền đạt tận tình thầy giúp em có thêm nhiều kiến thức để thực đề tài tốt nghiệp: Lập dự án đầu tư xây dựng “Khu chung cư 17 tầng Tân Hương” Đồ án tốt nghiệp tổng hợp kiến thức học để giải vấn đề thực tế sống, đồ án tốt nghiệp vừa phần kiểm tra đánh giá lực học tập, đồng thời môn học quan trọng sinh viên Qua đồ án tốt nghiệp, em nhận thức rõ cơng việc tương lai, rèn luyện kỹ nghề nghiệp định hướng phát triển thân Đặc biệt cùng với quan tâm chu đáo Thầy, Cơ trực tiếp hướng dẫn giúp em sớm hồn thành đồ án tốt nghiệp Vì em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến q Thầy, Cơ : - PGS.Ts Đặng Văn Mỹ - Gv.Ks Bùi Thị Thu Vĩ : Giảng viên hướng dẫn :Giảng viên hướng dẫn kinh tế - Gv.Th.s Nguyễn Ngọc Hùng : Giảng viên hướng dẫn kiến trúc Do thời gian có hạn thiếu kinh nghiệm thực tế nên đồ án khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận góp ý Thầy Cơ để đồ án hoàn thành tốt Một lần em xin kính gửi đến q Thầy, Cơ giáo lòng biết ơn sâu sắc ! Kon Tum, ngày 1, tháng 05, năm 2016 Sinh viên A Chiếu i MỤC LỤC Chương 1: SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ 1.1 Những pháp lý sở để lập dự án : 1.1.1 Văn pháp quy 1.1.2 Văn định hướng 1.2 Sự cần thiết phải đầu tư 1.2.1 Tổng quan tình hình thành phố Đà Nẵng 1.2.2 Sự cần thiết mục tiêu đầu tư 1.3 Phân tích thị trường 10 1.3.1 Tình hình thị trường khu chung cư nhà 10 1.3.3 Dự báo thị trường chung cư 12 1.4 Nghiên cứu vấn đề tiếp thị sản phẩm dự án 17 1.5 Lựa chọn phương pháp giới thiệu sản phẩm 18 1.6 Tiểu kết luận: 19 Chương 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MƠ DỰ ÁN 20 2.1 Hình thức đầu tư 20 2.2 Quy mô dự án 20 2.2.1 Căn xác định quy mô xây dựng: 20 2.2.2 Xác định quy mô dự án 20 2.2.3 Quy mô thiết bị 23 2.2.4 Diện tích sử dụng đất 23 2.3 Cơ cấu sản phẩm dự án 23 Chương 3: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 25 3.1 Đặc điểm vị trí xây dựng 25 3.1.1 Phương án 1: 25 3.1.2 Phương án 2: 25 3.1.3 So sánh phương án xây dựng 26 3.2 Điều kiện tự nhiên 28 3.2.1 Điều kiện khí hậu – thủy văn 28 3.2.2 Điều kiện địa chất, địa hình 28 3.2.3 Điều kiện kinh tế-xã hội 29 CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG 30 4.1 Phương án tổng mặt bằng 30 4.2 Các giải pháp thực 31 4.2.1 Giải pháp thiết kế quy hoạch 31 ii 4.2.2 Giải pháp thiết kế xây dựng công trình 32 4.2.3: Hệ thống thang máy 36 4.3 Hệ thống mạng cáp truyền hình: 37 4.3.1 Hiện trạng: 37 4.3.2 Giải pháp: 37 4.3.3 Phương án kỹ thuật: 37 4.4 Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ: 42 CHƯƠNG 5: 44 SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 44 5.1 Tác động dự án đến môi trường xã hội, cảnh quan khu vực xung quanh 44 5.5.1 Tác động dự án đến môi trường 44 5.1.2 Trong q trình thi cơng dự án: 44 5.1.3 Quá trình dự án vào hoạt động: 46 5.2 Tác động dự án đến môi trường tự nhiên: 47 5.2.1 Ảnh hưởng đến môi trường: 47 5.2.2 Biện pháp xử lý: 48 5.3 Các giải pháp an toàn lao động: 49 5.4 Yêu cầu đảm bảo an ninh quốc phòng: 49 CHƯƠNG 6: 50 KẾ HOẠCH TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ VỐN CỦA DỰ ÁN 50 6.1 Tiến độ thực dự kiến kế hoạch đầu tư dự án 50 6.2 Xác định quy mô vốn dự án 50 6.2.1 Cơ sở xác định để lập tổng mức đầu tư: 50 6.2.2 Các thành phần để tính tổng mức đầu tư: 52 6.2.3 Chi phí xây dựng 52 6.2.4 Chi phí thiết bị xây dựng 53 6.2.5 Chi phí mua đất 53 6.2.6 Chi phí quản lý dự án 53 6.2.7 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 54 6.2.8 Chi phí khác 55 6.3 Xác định tổng mức đầu tư 55 6.3.1 Các thành phần tổng mức đầu tư 55 6.3.2 Tính tốn thành phần tổng mức đầu tư 56 6.4 Cơ cấu nguồn vốn kế hoạch huy động vốn cho dự án: 59 iii 6.4.1 Cơ cấu nguồn vốn: 59 6.4.2 Kế hoạch huy động vốn 59 6.5 Phương án hoàn trả vốn 61 6.5.1 Nguồn trả nợ vốn đầu tư dự án 61 6.5.2 Phương án hoàn trả vốn 61 6.5.3 Nguồn trả nợ 62 CHƯƠNG 7: 63 CÔNG SUẤT VÀ PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH DỰ ÁN 63 7.1 Phân tích lựa chọn cơng suất thích hợp 63 7.2 Tổ chức máy quản lý khai thác 63 7.3 Bố trí sử dụng nhân lực 64 7.3.1 Mục đích quản lý lao động 64 7.3.2 Các sách quản lý, khuyến khích lao động, đào tạo 64 CHƯƠNG 8: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, 66 KINH TẾ-XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN 66 8.1 Doanh thu dự án 66 8.1.1 Doanh thu hộ chung cư 66 8.1.3 Doanh thu từ kinh doanh dịch vụ 67 8.2 Chi phí kinh doanh hàng năm 67 8.2.1 Chi phí hoạt động hàng năm 67 8.2.2 Chi phí bán hàng 68 8.3 Báo cáo thu nhập 68 8.3.1 Báo cáo thu nhập (phân tích trả lãi) 68 8.3.2 Phân phối lợi nhuận sau thuế: 68 8.4 Đánh giá hiệu kinh doanh 69 8.4.1 Quan điểm phân tích tài dự án 69 8.4.2 Xác định hệ số chiết khấu 69 8.4.3 Dòng ngân lưu dự án 70 8.4.4 Các tiêu tài 71 8.4.5 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến hiệu dự án 71 8.4.5.1 Rủi ro thay đổi hệ số chiết khấu 71 8.4.5.2 Rủi ro thay đổi doanh thu hộ 72 8.4.5.3 Rủi ro thay đổi giá bán 72 8.4.5.4 Kết luận mức an toàn dự án 72 8.5 Hiệu kinh tế xã hội dự án 72 8.5.1 Phân tích hiệu kinh tế xã hội cho dự án 72 8.5.2 Gíá trị gia tăng dự án 73 iv 8.5.3 Mức đóng góp vào Ngân sách nhà nước 73 8.5.4 Các hiệu kinh tế xã hội khác 73 CHƯƠNG 9: 75 HÌNH THỨC QUẢN LÝ THỰC HIỆN, KHAI THÁC DỰ ÁN, KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 75 9.1 Hình thức quản lý dự án 75 9.1.1 Trong giai đoạn thực đầu tư 75 9.1.2 Trong giai đoạn vận hành 77 9.2 Nhiệm vụ quyền hạn ban quản lý dự án: 77 9.3 Mối quan hệ trách nhiệm quan liên quan đến dự án 78 9.3.1 Mối quan hệ trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định, phê duyệt đầu tư giai đoạn lập dự án (chuẩn bị đầu tư) 79 9.3.2 Mối quan hệ trách nhiệm phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát giai đoạn thực đầu tư 79 9.3.3 Mối quan hệ trách nhiệm giai đoạn toán đầu tư 80 9.3.4 Mối quan hệ phối hợp, hổ trợ, kiểm tra giai đoạn vận hành 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81 Kết luận 81 Kiến nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tăng trưởng GDP thành phố Đà Nẵng giai đoạn 1997-2014 .6 Bảng 2: Số liệu dân số trung bình thành phố Đà Nẵng từ năm 2006 - 2014 13 BẢNG 3: Dự báo dân số từ 2015 - 2024 .15 Bảng 4: : Dự báo nhu cầu chung cư giai đoạn năm 2015 - 2024 16 Bảng 5: : Lượng cung giá nhà chung cư quận Sơn Trà 17 BẢNG 6: Nguồn hộ Thành Phố Đà Nẵng rao bán thị trường 18 Bảng 7: Tổng diện tích mặt bằng tầng 21 Bảng 8: Tổng diện tích mặt bằng tầng hầm 21 Bảng 9: Dự kiến quy mô xây dựng 22 Bảng 10: Diện tích đất xây dựng 23 Bảng 11: So sánh phương án xây dựng 26 Bảng 12: Quy mô thiết kế 33 Bảng 13: Qui mô diện tích phòng chức 35 BẢNG 14: Hệ thống thang máy 37 BẢNG 15: Hệ thống mạng cáp truyền hình 38 BẢNG 16: Hệ thống phòng cháy chữa cháy 42 BẢNG 17: Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy, chống nổ .43 Bảng 18: Suất vốn đầu tư xây dựng 57 Bảng 19: Tóm tắt thành phần chi phí tổng mức đâu tư 57 Bảng 20: Xác định lãi vay thời gian xây dựng 59 Bảng 21: Kế hoạch huy động vốn 60 Bảng 22: Phương án hoàn trả vốn 61 Bảng 23: Dự kiến tiến độ bán hộ khu thương mại dự án 63 Bảng 24: Dự kiến máy nhân chung cư 17 tầng Tân Hương vận hành dự án 64 Bảng 25: Đơn giá chung cư 66 Bảng 26: Hình thức toán dự án .67 Bảng 27: Xác định suất chiết khấu tính toán 70 vi DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Bản đồ thành phố Đà Nẵng Hình 2: Biểu đồ GDP bình quân đầu người Đà Nẵng 13 Hình 4: Biểu đồ thể nhu cầu chung cư từ năm 2015 đến năm 2024 .16 Hình 5: Mặt bằng tầng 20 Hình 6: Mặt bằng tầng hầm 21 Hình 7: Mặt bằng tầng điển hình 23 Hình 8: Biểu đồ thể cấu sản phẩm dự án 24 Hình 9: Phương án xây dựng 25 Hình 10: Phương án xây dựng 26 Hình 11: Mặt bằng tổng thể 30 Hình 12: Tổng thể mặt bằng xây dựng 31 Hình 13: Chi phí tổng mức đầu tư .58 Hình 14: Biểu đồ cấu nguồn vốn 59 Hình 15: Biểu đồ Kế hoạch trả nợ 61 Sơ đồ Sơ đồ 1: Bộ máy quản lý .75 Sơ đồ 2: Tổ chức máy quản lý 77 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa NĐ Nghị định CP Chính phủ QH Quốc hội TT Thơng tư BTC Bộ tài BXD Bộ xây dựng QĐ Quyết định UBND Ủy ban nhân dân ĐKKD Đăng kí kinh doanh 10 KHĐT Kế hoạch đầu tư 11 GĐ Giám đốc 12 QLDA Quản lý dự án 13 ĐVT Đơn vị tính 14 GDP Thu nhập bình quân đầu người 15 VNĐ Việt Nam đồng 16 TP Thành phố 17 BĐS Bất động sản 18 GTGT Giá trị gia tăng 19 DTXD Diện tích xây dựng 20 QCVN Quy chuẩn Việt Nam 21 VLXD Vật liệu xây dựng 22 BTCT Bê tông cốt thép 23 TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam 24 TCXDVN Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 25 PCCC Phòng cháy chữa cháy 26 DAĐT Dự án đầu tư STT viii ...ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP LẬP HỒ SƠ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH: CHUNG CƯ 17 TẦNG TÂN HƯƠNG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GVHD1 : PGS.TS ĐẶNG VĂN MỸ GVHD2... chung cư thật cần thiết Dự án Khu chung cư 17 tầng Tân Hương đầu tư xây dựng góp phần giải khó khăn Dự án đầu tư xây dựng Khu chung cư 17 tầng Tân Hương mô hình nhà phù hợp với đề án xây dựng... loại đất địa bàn Thành phố Đà Nẵng 1.2 Sự cần thiết phải đầu tư 1.2.1 Tổng quan tình hình thành phố Đà Nẵng Thành phố Đà Nẵng trung độ đất nước, cách Hà Nội 759km thành phố Hồ Chí Minh