Tặng cho quyền sử dụng đất qua khảo sát trên địa bàn huyện tân kỳ, tỉnh nghệ an

346 TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH KHOA LUẬT TRẦN THỊ YẾN TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QU KHẢO SÁT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN KỲ, TỈNH NGHỆ AN ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC CHUYÊN NGÀNH: LUẬT TƯ PHÁP Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực Lớp : ThS Hà Thị Thúy : Trần Thị Yến : 52B5 – Luật Vinh, 5/2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thân tơi, số liệu nêu Khóa luận trung thực Những kiến nghị, đề xuất Khóa luận khơng chép tác giả Tác giả Khóa luận Trần Thị Yến LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Khóa luận này, trước tiên em xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến cô giáo Ths Hà Thị Thúy - giảng viên khoa Luật trường Đại học Vinh tận tình hướng dẫn suốt trình viết Khóa luận Em chân thành cảm ơn tập thể cán công chức công tác Phòng đăng ký QSDĐ UBND huyện Tân Kỳ Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Kỳ tạo điều kiện thuận lợi để em tìm hiểu, thu thập tài liệu cách nhanh chóng, xác, sở cho đánh giá thân đề tài nghiên cứu Cũng qua đây, cho em gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý Thầy, Cô khoa Luật, trường Đại học Vinh tận tình truyền đạt kiến thức năm học tập Với vốn kiến thức năm học tập không tảng cho trình nghiên cứu làm Khóa luận mà cịn hành trang q báu để em bước vào đời cách vững tự tin Cuối em xin chúc quý Thầy, Cô dồi sức khỏe thành công nghiệp Đồng kính chúc Cơ, Chú, Anh, Chị Phòng đăng ký QSDĐ UBND huyện Tân Kỳ Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Kỳ đạt nhiều thành công tốt đẹp công việc Trân trọng cảm ơn! MỤC LỤC Trang A MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu tình hình nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa việc nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục đề tài B NỘI DUNG CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.3 So sánh tặng cho quyền sử dụng đất với số giao dịch khác 12 1.2 Lịch sử quy định pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 14 CHƢƠNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN KỲ 19 2.1 Pháp luật hành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 19 2.1.1 Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 19 2.1.2 Đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 29 2.1.3 Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 31 2.2 Thực tiễn thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tân Kỳ 34 CHƢƠNG NHỮNG BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 42 3.1 Những bất cập quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 42 3.2 Hướng hoàn thiện quy định pháp luật tặng cho quyền s dụng đất 45 3.2.1 Những đề xuất việc xây dựng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 45 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện thực áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 46 C KẾT LUẬN 49 D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt/ ký hiệu Cụm từ đầy đủ BLDS Bộ luật Dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân A MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong sống hàng ngày, để tồn phát triển người phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, mối quan hệ xã hội hợp đồng dân Thơng qua hợp đồng dân sự, người chuyển giao cho lợi ích vật chất nhằm đáp ứng yêu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày Như hợp đồng dân loại giao dịch phổ biến, thông dụng diễn thường xuyên đời sống người, chiếm giữ vị trí quan trọng việc thiết lập quan hệ tài sản người với người đóng vai trò lớn đời sống xã hội Để thỏa mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng người thường tặng cho tài sản định có QSDĐ Việc tặng cho QSDĐ thực thông qua hợp đồng tặng cho QSDĐ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng quan trọng giao dịch dân nói chung, quan hệ dân phổ biến sống nhân dân ta phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập thực việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống sinh hoạt hàng ngày Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dạng hợp đồng tặng cho tài sản Do tài sản hợp đồng quyền sử dụng đất - tài sản đặc biệt quan trọng, việc dịch chuyển thông qua hợp đồng tặng cho pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với việc tặng cho tài sản thông thường khác Xuất phát từ tầm quan trọng ý nghĩa thiết thực nêu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ tương đối hoàn thiện việc xác lập, thực điều kiện có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên ổn định quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn nay, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tuy nhiên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất nước ta diễn đa dạng, phong phú trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, thời kỳ có nét riêng biệt tác động nhiều yếu tố chủ quan khách quan, dẫn đến diễn biến phức tạp nhận thức thực tiễn Hiện nay, tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ngày nhiều phức tạp, có khơng vụ án xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác cịn có thắc mắc, quan điểm khác nhau, chí trái ngược gây nên nhiều tranh luận, bàn cãi Vì việc nghiên cứu cách có hệ thống tồn diện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để làm rõ sở lý luận nguyên tắc giải tranh chấp lĩnh vực u cầu xúc, có tính cấp thiết giai đoạn Với lý trên, nên tác giả chọn đề tài: “Tặng cho quyền sử dụng đất qua khảo sát địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An" để làm khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu tình hình nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu Mục tiêu đề tài thơng qua việc nghiên cứu vấn đề lý luận chung, khảo sát thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An; sở đối chiếu với quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm, chất pháp lý tặng cho QSDĐ; làm rõ chế định hợp đồng tặng cho QSDĐ pháp lý xác định hợp đồng tặng cho QSDĐ Đồng thời, nghiên cứu quy định luật thực định tặng cho QSDĐ, tìm hiểu thực tiễn áp dụng luật thực định, đánh giá hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ; từ đó, tìm quy định bất cập, chưa cụ thể; sở đó, tác giả đề xuất số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật tặng cho QSDĐ, nhằm đảm bảo tính khả thi áp dụng pháp luật thực tiễn; làm cho pháp luật tặng cho QSDĐ thực công cụ pháp lý thúc đẩy giao lưu dân sự, kinh tế, tạo môi trường thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội; tạo hành lang pháp lý vững quan hệ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất * Tình hình nghiên cứu Từ xa xưa, hợp đồng tặng cho QSDĐ đề cập luật La Mã cổ đại người La Mã có nhiều nước giới quy định vấn đề tặng cho QSDĐ luật dân nước như: Pháp, Nhật, Nga Ở Việt Nam, hợp đồng tặng cho QSDĐ đề cập số luật trước như: Bộ luật Hồng Đức, Bộ dân luật Nam Kỳ năm 1883, Bộ luật dân Bắc Kỳ năm 1931 Bộ luật dân Việt Nam đời năm 1995, ứng dụng vào sống lâu chưa có điều luật quy định hợp đồng tặng cho QSDĐ, phải đến Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân năm 2005 quy định vấn đề Đã có số cơng trình nghiên cứu khoa học hợp đồng tặng cho QSDĐ đề tài “pháp luật tặng cho QSDĐ” Tiến sỹ Nguyễn Hải An; “tặng cho QSDĐ thực tiễn tồn tại” Đỗ Văn Chỉnh…ngồi chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu cách toàn diện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trên phương diện thực tế Tịa án nhân dân tối cao có nhiều năm giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa có tổng kết, đánh giá thức giành cho chuyên đề này, khó khăn tác giả nghiên cứu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài có nhiệm vụ giải vấn đề sau đây: - Làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung quy định liên quan tới hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, như: Làm rõ khái niệm, đặc điểm pháp lý, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ; vấn đề pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất điều kiện có hiệu lực hợp đồng, trường hợp vô hiệu hợp đồng tặng cho QSDĐ - Nghiên cứu quy định Luật đất đai năm 2013, Bộ luật dân năm 2005 vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất quy định pháp luật hành tặng cho QSDĐ bao gồm việc nghiên cứu mối quan hệ văn pháp luật liên quan điểm thiếu sót, chồng chéo, mâu thuẫn bất cập pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để từ xác định điểm cần sửa đổi, bổ sung - Nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ địa bàn huyện Tân Kỳ thực tiễn thực hợp đồng tặng cho QSDĐ, đánh giá thực trạng việc áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ Trên sở bất cập xác định qua thực tiễn áp dụng đề xuất, kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp thực áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ Đối tƣợng nghiên cứu Nội dung Khóa luận tập trung phân tích quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ quy định BLDS 2005, Luật đất đai 2013 văn pháp luật khác liên quan Luật công chứng, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản; thực tiễn thực hợp đồng tặng cho QSDĐ địa bàn huyện Tân Kỳ việc giải tranh chấp lĩnh vực Phạm vi nghiên cứu Tặng cho quyền sử dụng đất vấn đề phức tạp rộng lớn, nghiên cứu nhiều góc độ khác Trong phạm vi nghiên cứu Khóa luận, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận chung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất quy định pháp luật loại hợp đồng Để thuận lợi cho việc điều tra, tìm kiếm số liệu so sánh, đánh giá cụ thể vấn đề quy định pháp luật thực tiễn áp dụng hợp đồng tặng cho QSDĐ, tác giả chọn địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An để thực Khóa luận Ý nghĩa việc nghiên cứu Kết nghiên cứu đề tài góp phần bổ sung hoàn thiện vấn đề lý luận tặng cho QSDĐ, tạo sở khoa học để hoàn thiện chế định Trong quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, người tặng cho người tặng cho thường có mối quan hệ ruột thịt gia đình quan hệ họ hàng thân thích, xảy mâu thuẫn, bất đồng (phần lớn người tặng cho không đồng ý với cách cư xử, ăn người tặng cho) người tặng cho thường đòi lại quyền sử dụng đất tặng cho Đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, người tặng cho không thực thực không điều kiện mà người tặng cho nêu thường phát sinh mâu thuẫn người tặng cho địi lại quyền sử dụng đất mà bên tặng cho sử dụng Như vậy, thấy mâu thuẫn, bất đồng người tặng cho người tặng cho nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 203 Luật đất đai 2013 việc giải tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm UBND cấp có thẩm quyền Tịa án Các tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tùy theo trường hợp mà UBND cấp có thẩm quyền giải TAND giải quyết, nhiên thực tế hầu hết trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất bên tặng cho làm nhà để làm xưởng để sản xuất kinh doanh hay trồng trọt hoa màu diện tích đất cho, phần lớn vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất TAND giải Hiện giải vụ tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, cấp tịa án, hội đồng xét xử cịn có nhiều ý kiến khác nhau, chí hội đồng xét xử có ý kiến khác tiêu chí để cơng nhận hợp đồng tặng cho hợp pháp, có ý kiến cho rằng: Vì quyền sử dụng đất loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có chứng thực chứng nhận theo quy định pháp luật phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng đáp ứng đủ điều kiện phải công nhận hợp đồng tặng cho hoàn thành 40 mà không phụ thuộc vào việc người tặng cho nhận hay chưa nhận đất; xong có ý kiến khác lại cho rằng: Không cần thiết phải xem xét việc tặng cho có lập thành văn hay không lập thành văn mà cần xem người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người tặng cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp giấy bên tặng cho khơng có ý kiến phản đối hợp đồng tặng cho hoàn thành 41 CHƢƠNG NHỮNG BẤT CẬP CỦA QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 3.1 Những bất cập quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong năm vừa qua, Nhà nước ta ban hành nhiều văn pháp luật điều chỉnh đất đai, có văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực tặng cho tài sản tặng cho QSDĐ Tuy nhiên, thực tế việc tặng cho QSDĐ diễn ngày đa dạng phức tạp Bên cạnh đó, điều chỉnh pháp luật vấn đề có chồng chéo, có số vấn đề chưa đề cập đến, có số vấn đề đề cập chưa rõ ràng, cụ thể, chưa đầy đủ Các văn pháp luật điều chỉnh đất đai nước ta số bất cập sau: Thứ nhất, văn pháp luật quy định đất đai có trùng lặp Các điều từ Điều 388 đến Điều 427 BLDS 2005 quy định chung hợp đồng liên quan đến tài sản nói chung; điều từ Điều 465 đến Điều 470 quy định tặng cho tài sản hợp đồng tặng cho tài sản Bên cạnh đó, BLDS 2005 lại dành riêng phần quy định cụ thể hợp đồng liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất điều từ Điều 722 đến Điều 726 BLDS 2005 hợp đồng tặng cho QSDĐ Tại Điều 91 Điều 92 Luật nhà 2005, sửa đổi, bổ sung 2009 quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch nhà Tại khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định điều kiện chuyển QSDĐ đưa vào kinh doanh bất động sản Theo đó, điều kiện để tặng cho QSDĐ tặng cho tài sản nhà gắn liền với QSDĐ (tặng cho bất động sản) có nội dung có Giấy chứng nhận QSDĐ, đất khơng có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án thời hạn sử dụng đất Các quy định cho thấy có nhiều quy định tương tự nhau, trùng lặp, nêu lập lập lại nhiều văn khác 42 Thứ hai, quy định pháp luật tặng cho QSDĐ có điều chỉnh tản mạn Việc tặng cho QSDĐ áp dụng từ điều 166 đến điều 187 Luật đất đai 2013 quyền tặng cho QSDĐ; điều từ Điều 465 đến Điều 470 BLDS 2005 hợp đồng tặng cho tài sản; điều từ Điều 722 đến Điều 726 BLDS 2005 hợp đồng tặng cho QSDĐ điều 79 nghị định 43/2014/NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định trình tự, thủ tục tặng cho QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Điều 40 quy định điều kiện tặng cho QSDĐ hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Các quy định cho thấy điều chỉnh quan hệ pháp luật tặng cho QSDĐ phải áp dụng pháp luật nhiều văn khác nhau, áp dụng quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng văn khác không thống với Thứ ba, khái niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ Theo quy định BLDS 2005 Điều 722 thì: “Hợp đồng tặng cho QSDĐ thỏa thuận bên theo bên tặng cho giao QSDĐ cho bên tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai”; theo đó, khái niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ nêu lên số đặc điểm theo phương diện chủ quan hợp đồng thực tế, đơn vụ, khơng có đền bù, chưa khái quát đầy đủ đặc điểm theo phương diện khách quan đảm bảo thực chịu giám sát Nhà nước nhằm thỏa mãn nhu cầu kinh tế việc sử dụng đất… Thứ tƣ, điều kiện chủ thể tặng cho QSDĐ Theo quy định khoản Điều 188 Luật đất đai hành người sử dụng đất phải có đầy đủ bốn điều kiện có giấy chứng nhận QSDĐ, đất khơng có tranh chấp, QSDĐ khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án, thời hạn sử dụng đất tặng cho QSDĐ Như vậy, quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ tặng cho QSDĐ hạn 43 chế quyền người sử dụng đất, có nhiều người sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản 1, 2, Điều 100 Luật đất đai hành chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ năm, điều kiện ngƣời đƣợc nhận tặng cho QSDĐ Pháp luật quy định trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân khơng nhận tặng cho QSDĐ, pháp luật ngăn cấm việc nhận tặng cho QSDĐ (Điều 191 Luật đất đai 2013) Tuy nhiên, Luật đất đai hành văn pháp luật đất đai khác chưa quy định người nhận tặng cho QSDĐ cần phải có điều kiện Thứ sáu, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng tặng cho QSDĐ BLDS 2005 Luật nhà 2005, sửa đổi bổ sung 2009 có quy định khác thời điểm chuyển giao QSDĐ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, nên hợp đồng tặng cho nhà gắn liền với QSDĐ công chứng, sau lý khách quan, hai bên khơng tiếp tục thực hợp đồng ký yêu cầu quan công chứng hủy bỏ hợp đồng Căn Điều 692 BLDS 2005 việc tặng cho QSDĐ hủy bỏ bên chưa làm thủ tục đăng ký sang tên cho bên nhận tặng cho Song, khoản Điều 93 Luật nhà 2005 khơng thể hủy bỏ hợp đồng tặng cho nhà cơng chứng, sau ký hợp đồng, quyền sở hữu nhà chuyển giao cho bên nhận tặng cho Điều tạo khó khăn cho chủ thể thực hợp đồng tặng cho nhà gắn liền với QSDĐ Thứ bảy, quy định nghĩa vụ bên đƣợc tặng cho QSDĐ Theo quy định Điều 725 BLDS 2005 quy định nghĩa vụ bên tặng cho Quy định điều trái với chất hợp đồng tặng cho hợp đồng tặng cho QSDĐ hợp đồng đơn vụ, khơng có đền bù nên bên tặng cho có nghĩa vụ bên tặng cho có quyền mà khơng có nghĩa vụ bên tặng cho Quy định nghĩa vụ bên tặng cho không hợp lý 44 3.2 Hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 3.2.1.Những đề xuất việc xây dựng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Nước ta có nhiều văn điều chỉnh quan hệ tặng cho tài sản tặng cho QSDĐ Luật đất đai, Luật nhà ở, BLDS Nghị định liên quan… Tuy nhiên quy định chưa thực vào sống, chưa tạo chuẩn mực pháp lý xử thành viên gia đình xã hội, lý pháp luật đất đai nước ta nhiều bất cập, nhiều hạn chế việc tổ chức thực áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ để quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ngày ổn định phát triển nữa, tác giả xin đề xuất số ý kiến việc xây dựng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất sau: Luật đất đai năm 2013 văn pháp luật đất đai khác chưa quy định người tặng cho quyền sử dụng đất cần phải có điều kiện gì? Đối với loại đất khác điều kiện người tặng cho có khác khơng? Theo tác giả Nhà nước cần phải quy định rõ điều kiện người tặng cho quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 168 Luật đất đai hành người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất Theo tác giả quy định hạn chế quyền người sử dụng đất, lẽ: Hiện có nhiều người sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản 1, khoản khoản Điều 100 Luật đất đai năm 2013 chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải họ khơng quyền tặng cho quyền sử dụng đất? Điều vô lý quyền người sử dụng đất, tác giả cho Nhà nước cần phải ban hành văn pháp luật phép người quyền tặng cho quyền sử dụng đất 45 Về tên gọi hình thức sở hữu đất đai pháp luật nước ta nên thống quy định Hiến pháp, BLDS Luật đất đai “đất đai thuộc sở hữu tồn dân” để có quán tên gọi Về phân loại đối tượng hợp đồng tặng cho QSDĐ Luật đất đai hành quy định QSDĐ đối tượng hợp đồng tặng cho QSDĐ theo chủ thể sử dụng đất; QSDĐ mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, đất khơng có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, thời hạn sử dụng đất; không nêu rõ loại QSDĐ cần có điều kiện để trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho QSDĐ, nên sửa đổi, bổ sung đối tượng hợp đồng tặng cho QSDĐ có tính khái quát hơn, nêu rõ điều kiện cụ thể loại QSDĐ để trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho QSDĐ Cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật tặng cho QSDĐ nhằm tạo sở khung pháp lý cho việc thực áp dụng pháp luật 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện thực áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Ngoài việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ, để thực áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ tốt hiệu địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An theo tác giả cần thực đồng giải pháp sau: Thứ nhất, nên áp dụng pháp luật kết hợp với phong tục tập quán địa phương chất việc tặng cho QSDĐ hình thành sở tình cảm mà chủ yếu quan hệ gia đình, gia tộc, quan niệm tặng cho mang tính chất thực tế nên áp dụng pháp luật cách cứng nhắc mà nên áp dụng pháp luật mềm dẻo phù hợp với thực tiễn Cần đa dạng hóa việc áp dụng pháp luật, đặc biệt trọng phong tục tập quán truyền thống tốt đẹp dân tộc Thứ hai, Phòng đăng ký QSDĐ huyện Tân Kỳ cần thực việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 46 cách có hiệu Hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất hợp pháp cịn chưa hồn tất phạm vi tồn quốc Vì vậy, để giao dịch liên quan đến QSDĐ nói chung tặng cho QSDĐ nói riêng diễn theo quy định pháp luật cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ ba, cần tăng cường phối hợp ngành cấp địa bàn huyện Tân Kỳ để thực áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ hiệu Việc thực áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ có quan Tịa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân mà cịn có tham gia quan cơng chứng, UBND cấp Do đó, ngành, cấp cần tăng cường công tác tổng kết thực tiễn áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ để kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc thực pháp luật Đồng thời, ngành, cấp cần phối hợp ban hành văn hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật liên quan đến tặng cho QSDĐ Thứ tư, cần nâng cao chất lượng hiệu đội ngũ cán thi hành pháp luật địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An Thực tiễn hoạt động quan hành chính, tư pháp xét xử cho thấy trình độ chuyên môn kỹ nghề nghiệp đội ngũ cán thi hành áp dụng pháp luật chưa đồng đều, nhiều bất cập, kỹ nghiệp vụ yéu chưa đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp cải cách hành Do tác động tiêu cực kinh tế thị trường, phận cán có phẩm chất đạo đức bị thoại hóa, biến chất Vì việc xây dựng đội ngũ cán áp dụng thi hành pháp luật nước ta có phẩm chất đạo đức tốt, trình độ chun mơn kỹ nghề nghiệp giỏi yêu cầu cấp thiết, giải pháp có ý nghĩa quan trọng để nâng cao chất lượng hiệu hoạt động thực áp dụng pháp luật nói chung pháp luật tặng cho QSDĐ nói riêng Thứ năm, xây dựng hệ thống sở vật chất, kỹ thật địa bàn huyện tốt để đảm bảo cho hoạt động quan thi hành pháp luật Trong điều kiện phát triển mạnh mẽ khoa học - công nghệ yếu tố 47 có ý nghĩa quan trọng Cơ quan quản lý Nhà nước muốn quản lý, kiểm soát điều tiết thị trường QSDĐ, thị trường bất động sản, quan Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân muốn xét xử nghiêm minh cần phải đảm bảo điều kiện vật chất - kỹ thuật cần thiết để quản lý biến động QSDĐ thị trường bất động sản có việc tặng cho QSDĐ Thứ sáu, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục ý thức pháp luật cho người dân quy định pháp luật tặng cho QSDĐ để họ hiểu rõ việc tặng cho QSDĐ, không bị lúng túng, không bị động tặng cho QSDĐ Cần đổi tăng cường công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật tặng cho QSDĐ quan, tổ chức, đoàn thể Nâng cao hiểu biết pháp luật ý thức chấp hành pháp luật cơng dân cách tồn diện để hạn chế tranh chấp phát sinh 48 C KẾT LUẬN Qua nghiên cứu sở lý luận sở thực tiễn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tác giả rút số kết luận sau: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giao dịch dân đặc biệt, hình thành sở tình cảm, tinh thần tương thân tương giúp đỡ lẫn người với người đời sống xã hội, đồng thời hợp đồng dân thông dụng đời sống giao lưu dân vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh người thông qua việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người sang người khác, vừa đảm bảo tính xã hội việc điều chỉnh nhu cầu sử dụng đất, vừa bảo đảm quản lý Nhà nước đất đai tồn quốc, giai đoạn lịch sử phát triển, Nhà nước có quy định pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ dân đặc biệt Ở quốc gia, theo giai đoạn lịch sử phát triển, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất pháp luật điều chỉnh mức độ khác nhau, phụ thuộc vào chế độ kinh tế, thể chế trị, điều kiện xã hội, phong tục tập quán Sự điều chỉnh pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nước ta nằm quy luật kể từ sau cách mạng tháng Tám năm 1945 đến nay, bước hồn thành ln đảm bảo nguyên tắc tự tự nguyện bình đẳng bên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất Mặc dù Luật đất đai năm 2013, BLDS năm 2005 văn pháp luật đất đai khác quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số vấn đề lĩnh vực chưa đề cập tới, quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất diễn ngày đa dạng, phức tạp, để kiểm sốt việc tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước cần phải ban hành văn pháp luật điều chỉnh cách kịp thời, toàn diện vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất 49 Để quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất ngày ổn định phát triển nữa, Nhà nước cần phải tăng cường quản lý đất đai pháp luật, đồng thời đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến quy định tặng cho quyền sử dụng đất để người nắm được, từ nâng cao ý thức pháp luật cho người việc tham gia vào quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, cho vừa đảm bảo tính tự tự nguyện ý chí, vừa đảm bảo tính pháp luật tham gia xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 50 D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 1959 Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992 Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Dân năm 1995 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Nhà năm 2005 Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 10 Luật Công chứng 2006 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 12 Nghị số 45/2005/NQ-QH11 việc thi hành Bộ luật Dân 13 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 14 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 15 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 18 Dân luật Bắc Kỳ (1931) 19 Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật (1931-1939) 20 Bộ luật dân Nam Kỳ giản yếu (1883) Sách chuyên khảo giáo trình 21 Bộ Tư pháp: Những nội dung Bộ luật dân nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Viêt Nam, Nxb.thành phố Hồ Chí Minh, 1996 22 Đỗ Văn Chỉnh: “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn tồn tại”, Tạp chí Tịa án nhân dân 2008 51 23 TS Nguyễn Ngọc Điện: Một số suy nghĩ thừa kế Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, 1999 24 TS Nguyễn Ngọc Điện: Bình luận hợp đồng thông dụng Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, 2001 25 TS Nguyễn Ngọc Điện: Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, 1999 26 TS Ngô Huy Cương: “Những bất cập quy định hợp đồng Bộ luật dân 2005 định hướng cải cách”, Tạp chí dân chủ Pháp luật (chuyên đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự), 2010 27 TS Dương Anh Sơn: “Về chất pháp lý hợp đồng tặng cho tài sản” Tạp chí Nhà nước pháp luật, 2008 28 Học viện tư pháp: Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2007 29 Ths Nguyễn Văn Hiến: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sỹ Luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, 2006 30 Ths Trần Quang Huy: “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (10), 2007 31 Ths Trần Quang Huy: “Sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 2003”, Tạp chí Luật học (12), 2008 32 Cao Văn Liên: Pháp luật triều đại Việt Nam nước, Nxb Thanh Niên, Hà Nội, 1983, 1985 33 TS Nguyễn Hải An: “Pháp luật tặng cho QSDĐ Việt Nam” Nxb Chính trị Quốc gia, 2012 34 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2008 35 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật dân Việt Nam Tập I, II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2009 36 Từ điển luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội,1999 52 37 Viện Đại học mở Hà Nội, khoa Luật: Giáo trình Luật dân sự, Tập I, II, Nxb Công an nhân dân, 2002 38 Viện sử học Việt Nam: Bộ Quốc triều Hình luật (Luật hình triều Lê), Nxb Pháp lý, Hà Nội, 1991 39 Viện nghiên cứu Khoa học pháp lý: Một số vấn đề pháp luật dân Việt Nam từu kỷ XV đến thời kỳ Pháp thuộc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nơi, 1998 40 Báo cáo tổng hợp thống kê việc thực hợp đồng tặng cho QSDĐ xã địa bàn huyện Tân Kỳ tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012 – 2014 53 THỐNG KÊ VIỆC THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN KỲ QUA CÁC NĂM STT ĐỊA PHƢƠNG SỐ HỢP ĐỒNG SỐ HỢP SỐ HỢP TẶNG CHO ĐỒNG TẶNG ĐỒNG TẶNG QSDĐ NĂM CHO QSDĐ CHO QSDĐ 2012 NĂM 2013 NĂM 2014 Thị Trấn 18 21 25 Nghĩa Dũng 11 Kỳ Tân 14 17 15 Kỳ Sơn 10 12 Hương Sơn 10 Tân Hương 3 7 Nghĩa Hoàn 16 19 23 Nghĩa Đồng 13 13 Tân Phú 11 10 12 10 Giai Xuân 11 Nghĩa Hợp 6 12 12 Đồng Văn 13 Tân Long 14 Nghĩa Bình 15 Nghĩa Thái 12 13 19 16 Tân Xuân 17 Nghĩa Phúc 18 Tân An 14 17 19 Tiên Kỳ 20 Nghĩa Hành 12 143 189 236 TỔNG (Nguồn: Báo cáo tổng hợp thống kê việc thực hợp đồng tặng cho QSDĐ xã địa bàn huyện Tân Kỳ, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2012-2014) 54 ... học hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sau: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thỏa thuận văn bên tặng cho bên tặng cho, theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho mà khơng... CHUNG VỀ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất ... nhận quan Nhà nước có thẩm quyền, bên tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ gồm có: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quyền sử dụng đất cho