Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn tại văn phòng công chứng chứng nguyễn văn việt

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM ĐẶNG THẾ KIỆT BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH Bình Định, tháng năm 2021 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TIỄN TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN : CHÂU THỊ NGỌC TUYẾT SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐẶNG THẾ KIỆT LỚP : K11LK2 MSSV : 17152380107090 Bình Định, tháng năm 2021 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp gia đoạn cần thiết quan trọng sinh viên, thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố vận dụng kiến thức học nhà trường Được trí nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Sư phạm Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng Kon Tum, em nghiên cứu đề tài: “Pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tiễn huyện Tuy Phước.” Để hoàn thành khóa luận, q trình thực tập nghiên cứu, em nhận quan tâm, giúp đỡ tận tình nhiều nhân tập thể Trong trang đầu khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới: Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng Kon Tum Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Sư phạm Dự bị đại học tận tình dạy dỗ dìu dắt em suốt trình học tập Các cán Phịng Cơng chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình giảng viên hướng dẫn Châu Thị Ngọc Tuyết – người giúp đỡ em suốt q trình hồn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! Bình Định, tháng năm 2021 Sinh viên thực Đặng Thế Kiệt MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu .1 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu Kết cấu báo cáo CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HUYỆN TUY PHƢỚC, TỈNH BÌNH ĐỊNH .1 1.1.1 Vị trí địa lý .1 1.1.2 Điều kiện tự nhiên 1.1.3 Tiềm kinh tế 1.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH 1.2.1 Lịch sử hình thành phát triển đơn vị 1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức máy KẾT CHƢƠNG .6 CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .7 2.1.1 Khái niệm công chứng 2.1.3 Khái quát hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .12 2.2.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 2.2.2 Trình tự thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 KẾT CHƢƠNG .26 CHƢƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT, KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 27 3.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 27 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN PHÁP LUẬT CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 32 KẾT CHƢƠNG .37 KẾT LUẬN .38 TÀI LIỆU THAM KHẢO i NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP ii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thời gian qua Nhà nước ban hành văn pháp luật bước xã hội hóa cơng chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung hoạt động cơng chứng nói riêng Qua cho thấy hoạt động cơng chứng có vai trị ngày quan trọng lĩnh vực đời sống xã hội, đặc biệt việc xác thực yêu cầu giao dịch kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch dân sự, kinh tế tổ chức, cá nhân Nhất giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất quy định pháp luật hành nhiều quy định yêu cầu phải công chứng để tạo sở pháp lý bảo hộ quyền lượi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia giao dịch, nhằm ngăn chặn thấp rủi ro, tranh chấp nạn lừa đảo Tuy nhiên, để vận dụng quy định vào thực tiễn đời sống xã hội điều kiện cịn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế Một mặt đội ngũ cán bộ, công chức chưa đào tạo kiên thức nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế tình hình Mặt khác tiếp thu tiến văn hóa, kĩ thuật tiên tiến nên kinh tế xã hội ngày phát triển làm cho giao dịch ngày phong phú, đa dạng hơn…Từ hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho bên tham gia giao kêt ngày nhiều để lại hậu không nhỏ thực giao dịch…Trong có trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phù hợp với pháp luật hành Ngoài văn lĩnh vực công chứng lĩnh vực đất đai chưa thống nhất, nhiều mâu thuẫn chồng chéo Bộ luật dân 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ kí chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phân biệt rạch rịi cơng chứng với chứng thực văn khác quy định việc công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã hợp đồng, giao dịch QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Vì lí trên, em chọn đề tài “Pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tiễn văn phịng Cơng chứng chứng Nguyễn Văn Việt” làm báo cáo thực tập tốt nghiệp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Xác định sở lý luận thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn để kiến nghị bước hoàn chỉnh pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước yêu cầu quản lí Nhà nước thực tiễn đặt Do cần làm rõ vấn đề lý luận thẩm quyền chứng nhận hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất trình tự, thủ tục trách nhiệm quan, tổ chức chứng nhận giao dịch thực chứng nhận giao dịch quyền sử dụng đất Đồng thời, phát vướng mắc, bất cập quy định thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch quyền sử dụng đất Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật công chứng để phù hợp với thực tiễn nay, nhằm tăng cường an toàn cho hợp đồng, giao dịch Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật đối vơi hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phạm vi nghiên cứu Phạm vi khơng gian: Huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định Pham vị thời gian: Được quy định văn pháp luật như: Bộ luật Dân 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP văn khác… Phƣơng pháp nghiên cứu Báo cáo thực dựa sở bám sát quan điểm, chủ trương, sách Đảng Nhà nước xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Nhân dân, Nhân dân, Nhân dân Bên canh đó, để thực nhiệm vụ nghiên cứu, báo cáo sử dụng phương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh… Kết cấu báo cáo Ngoài phần mở đầu kết luận đề tài báo cáo thực tập có chương gồm: Chương 1: Tổng quan đơn vị thực tập Chương 2: Những vấn đề công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất quy định pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 3: Thực trạng áp dụng công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện phước, kiến nghị hoàn thiện CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HUYỆN TUY PHƢỚC, TỈNH BÌNH ĐỊNH 1.1.1 Vị trí địa lý Bình Định tỉnh duyên hải miền Trung Việt Nam Lãnh thổ tỉnh trải dài 110 km theo hướng Bắc - Nam, có chiều ngang với độ hẹp trung bình 55 km (chỗ hẹp 50 km, chỗ rộng 60 km) Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi với đường ranh giới chung 63 km (điểm cực Bắc có tọa độ: 14°42'10'' Bắc, 108°55'4'' Đơng) Phía Nam giáp tỉnh Phú Yên với đường ranh giới chung 50 km (điểm cực Nam có tọa độ: 13°39'10'' Bắc, 108°54'00'' Đơng) Phía Tây giáp tỉnh Gia Lai có đường ranh giới chung 130 km (điểm cực Tây có tọa độ: 14°27' Bắc, 108°27' Đơng) Phía Đơng giáp Biển Đơng với bờ biển dài 134 km, điểm cực Đông xã Nhơn Châu (Cù Lao Xanh) thuộc thành phố Quy Nhơn (có tọa độ: 13°36'33 Bắc, 109°21' Đơng) Bình Định xem cửa ngõ biển tỉnh Tây Nguyên vùng nam Lào 1.1.2 Điều kiện tự nhiên a Địa hình: Địa hình tỉnh tương đối phức tạp, thấp dần từ Tây sang Đông, với độ chênh lệch lớn (khoảng 1.000m) Các dạng địa hình phổ biến là: Vùng núi, đồi cao nguyên: chiếm 70% diện tích tồn tỉnh với độ cao trung bình 500 - 1.000m, đỉnh cao 1.202m xã An Toàn (huyện An Lão) Các dãy núi chạy theo hướng Bắc - Nam, có sườn dốc đứng Nhiều khu vực núi ăn sát biển tạo thành mỏm núi đá dọc theo bờ, vách núi dốc đứng chân dải cát hẹp Đặc tính làm cho địa hình ven biển trở thành hệ thống dãy núi thấp xen lẫn với cồn cát đầm phá Vùng đồi: tiếp giáp miền núi phía tây đồng phía đơng, có diện tích khoảng 159.276 ha, có độ cao 100m, độ dốc tương đối lớn từ 10° – 15° Vùng đồng bằng: Diện tích khoảng 1.000 km², tạo thành yếu tố địa hình khí hậu, thường nằm lưu vực sông ven biển ngăn cách với biển đầm phá, đồi cát hay dãy núi Vùng ven biển: Bao gồm cồn cát, đụn cát tạo thành dãy hẹp chạy dọc ven biển với hình dạng quy mơ biến đổi theo thời gian Bình Định cịn có 33 đảo lớn nhỏ chia thành 10 cụm đảo đảo đơn lẻ, đảo Nhơn Châu đảo lớn (364 ha) cách TP Quy Nhơn 24 km, có 2.000 dân Ngồi vùng địa hình đặc trưng nói trên, Bình Định có nhiều sơng Các sơng ngịi khơng lớn, độ dốc cao, ngắn, hàm lượng phù sa thấp, tổng trữ lượng nước 5,2 tỷ m³, tiềm thuỷ điện 182,4 triệu kw Có sông lớn là: Lại Giang, Kôn, La Tinh Hà Thanh Nhiều hồ nhân tạo xây dựng để phục vụ cho việc phát triển nông nghiệp nuôi trồng thủy hải sản Đặc biệt, đầm Thị Nại đầm lớn, thuận lợi cho việc phát triển cảng biển tầm cỡ quốc gia góp phần phát triển khu kinh tế Nhơn Hội b Khí hậu: Bình Định có tính chất nhiệt đới ẩm, gió mùa, thích hợp cho trơng nhiệt đới Nhiệt độ khơng khí trung bình năm: khu vực miền núi biến đổi 20,1 - 26,1°C; vùng duyên hải 27°C Độ ẩm tuyệt đối trung bình tháng năm: khu vực miền núi 22,5 - 27,9% độ ẩm tương đối 79 – 92%; vùng duyên hải độ ẩm tuyệt đối trung bình 27,9% độ ẩm tương đối 79% Tổng lượng mưa trung bình năm 1.751mm, cực đại 2.658mm, cực tiểu 1.131mm Mùa mưa tháng – 12; mùa khô kéo dài từ tháng 01 – Cấu tạo địa chất, địa hình, khí hậu làm cho Bình Định khơng có đồng rộng lớn có đồng ruộng phì nhiêu, đa dạng sản phẩm nơng, lâm, ngư …, nhiều tài nguyên khoáng sản, tiềm thuỷ điện, điện gió điện mặt trời c Đất đai Bình Định có tổng diện tích tự nhiên 607.133 ha, với 11 nhóm đất, 30 loại đất khác đất phù sa chiếm 71.000 Hiện có 137.087 đất nông nghiệp (bao gồm: đất trồng hàng năm, lâu năm); 370.514 đất lâm nghiệp có rừng; 2.785 đất nuôi trồng thủy sản, 214 đất làm muối; 71.938 đất phi nông nghiệp 23.085 đất chưa sử dụng (số liệu niên giám thống kê năm 2017) 1.1.3 Tiềm kinh tế a Tiềm du lịch Điểm đến hấp dẫn nằm lòng TP Quy Nhơn bình yên thơ mộng bán đảo Phương Mai – cầu Thị Nại nối liền với khu kinh tế Nhơn Hội, cách trung tâm Thành phố 8km hướng Đơng Bắc Có diện tích chừng 300ha, núi Phương Mai – nơi bảo tồn hệ sinh thái tương đối phong phú với nhiều loại cây, động vật quý Cạnh núi Phương Mai đầm Thị Nại Đây quần thể sinh thái phong phú tuyệt đẹp, mang lại giá trị vật chất tinh thần cho người dân phố biển Một loại hình du lịch thu hút hấp dẫn du khách đồi trượt cát bãi biển Nhơn Lý, thuộc bán đảo Phương Mai Đến đây, du khách chinh phục độ cao 100m, hành trình chinh phục du khách thấy bao la giới cát, vẻ đẹp hoang sơ quyến rũ nó, doi cát thay hình đổi dạng ngày, hàng gió ngàn khơi biển đảo, phóng túng phiêu bồng suốt ngày đêm Điểm đến hấp dẫn nằm lịng TP Quy Nhơn bình n thơ mộng bán đảo Phương Mai – cầu Thị Nại nối liền với khu kinh tế Nhơn Hội, cách trung tâm Thành phố 8km hướng Đơng Bắc Có diện tích chừng 300ha, núi Phương Mai – nơi bảo tồn hệ sinh thái tương đối phong phú với nhiều loại cây, động vật quý Cạnh núi Phương Mai đầm Thị Nại Đây quần thể sinh thái phong phú tuyệt đẹp, mang lại giá trị vật chất tinh thần cho người dân phố biển Một loại hình du lịch thu hút hấp dẫn du khách đồi trượt cát bãi biển Nhơn Lý, thuộc bán đảo Phương Mai Đến đây, du khách chinh phục độ cao 100m, hành trình chinh phục du khách thấy bao la giới cát, vẻ đẹp hoang sơ quyến rũ nó, doi cát thay hình đổi dạng ngày, hàng gió ngàn khơi biển đảo, phóng túng phiêu bồng suốt ngày đêm Với tiềm du lịch lớn vậy, ngành du lịch Bình Định đưa giải pháp phát triển du lịch dài hơi, giai đoạn 10 năm tới (2010 - 2020); có giải pháp quy hoạch làng nghề truyền thống: gỗ mỹ nghệ, chằm nón, nấu rượu Bầu Đá, làm bún Song thằn để phục vụ du lịch Mặt khác, tỉnh có định ưu tiên khai thác mở rộng thị trường du lịch truyền thống, du lịch văn hóa, lịch sử, du lịch sinh thái UBND tỉnh có kế hoạch đầu tư, tu bổ, nâng cấp số di tích trọng điểm như: mở rộng Bảo tàng Quang Trung thuộc cấp quốc gia quản lý, xây dựng lại Bảo tàng tổng hợp tỉnh, xây dựng thêm Bảo tàng Chăm Đồng thời, ngành du lịch thường xuyên phối hợp, cung cấp thông tin tư liệu phương tiện thông tin đại chúng nhằm giới thiệu rộng rãi tiềm du lịch, dự án, sách phát triển du lịch địa phương đến đông đảo du khách, nhà đầu tư kinh doanh du lịch nước b Những lĩnh vực kinh tế lợi Bình Định có vị trí địa kinh tế đặc biệt quan trọng việc giao lưu với quốc gia khu vực quốc tế; nằm trung điểm trục giao thông đường sắt đường Bắc - Nam Việt Nam, đồng thời cửa ngõ biển Đông gần thuận lợi Tây Nguyên, Nam Lào, Đông Bắc Campuchia Đông Bắc Thái Lan thông qua Quốc lộ 19 cảng biển quốc tế Quy Nhơn Ngồi lợi này, Bình Định cịn có nguồn tài nguyên tự nhiên, tài nguyên nhân văn phong phú nguồn nhân lực dồi Trong Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Bình Định đến năm 2020 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (theo Quyết định số 54/2009/QĐ-TTg ngày 14/4/2009), Bình Định xác định phấn đấu trở thành tỉnh có cơng nghiệp đại trung tâm phát triển kinh tế - xã hội, đóng góp tích cực vào phát triển Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung nước, đời sống nhân dân cải thiện nâng cao, môi trường sinh thái bảo vệ, an ninh quốc phịng ln bảo đảm Hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt, đường thuỷ, đường hàng không đường biển thuận lợi Quốc lộ đoạn qua Bình Định dài 118 km, Quốc lộ 1D đoạn qua Bình Định dài 20,7 km, Quốc lộ 19 qua Bình Định dài 69,5 km, ngồi cịn có Quốc lộ 19B, Quốc lộ 19C, hệ thống đường tỉnh (tổng chiều dài 506 km), đường huyện đường nông thôn; lưu lượng xe trung bình ngày đêm khoảng 2.500-2.700 xe Quốc lộ 19 nối liền cảng biển quốc tế Quy Nhơn với tỉnh thuộc khu vực vùng Bắc Tây Nguyên qua cửa quốc tế Đức Cơ, Bờ Y vùng biên giới Việt Nam- LàoCampuchia, đường hệ thống trục ngang miền Trung Việt Nam nay, tạo điều kiện liên kết Đông - Tây, thúc đẩy giao lưu kinh tế, hợp tác phát triển với bên Hiện tỉnh triển khai đầu tư tuyến đường Sân bay Phù Cát Khu Kinh tế Nhơn Hội, Canh Vinh (Vân Canh) - Quy Nhơn, tuyến đường Quốc lộ 19 mới, tuyến đường ven biển tạo điều kiện kết nối vùng, khu kinh tế Sân bay Phù Cát cách Tp Quy Nhơn 30 km phía Tây Bắc, có đường băng rộng 45 mét dài 3.050 mét Tuyến Quy Nhơn - Thành phố Hồ Chí Minh, Quy Nhơn - Hà Nội ngược lại có chuyến bay Vietnam Airlines, Vietjet Air, Jetstar Pacific, Bamboo airways Nhà ga hàng không Phù Cát nâng cấp với công suất 1,5 triệu hành khách/giờ KẾT CHƢƠNG Từ nhứng vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chung ta rút số kết luận sau đây: - Sau ngày thống đất nước Luật đất đai, Luật dân qua thời kỳ khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý; - Quyền sử dụng đất loại tài sản hàng hố đặc biệt, người sử dụng đất (được cấp GCN QSDĐ) có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định; - Nhà nước khơng ngừng hồn thiện quy định, sách, thủ tục đất đai để đảm bảo quyền chuyển nhượng người dân ngày thuận lợi hơn: khai thác giá trị kinh tế đất đai mang lại; - Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản mở rộng quyền người sử dụng đất: phù hợp với kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa 26 CHƢƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT, KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN 3.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG NGUYỄN VĂN VIỆT TỈNH BÌNH ĐỊNH VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN a Sơ lược kết công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Tuy Phước Huyện Tuy Phước huyện đồng lớn phía nam tỉnh Bình Định, Thành phố có diện tích tự nhiên 217.12km2, dân số 180.382 người (năm 2019) trước năm 1975, Huyện Tuy Phước có 12 xã, sau nhiều lần thay đổi có 11 xã thị trấn là: xã Phước Nghĩa, Phước Hoà, Phước Thắng, Phước Quang, Phước Hưng, Phước Hiệp, Phước Thuận Phước Sơn, Phước Lộc, Phước An, Phước Thành, thị trấn Tuy Phước (trước thuộc Phước Nghĩa), thị trấn Diêu Trì (trước thuộc Phước Long) nằm bên đầm Thị Nại, có sơng Kơn, sơng Hà Thanh chảy qua, có Quốc lộ 1A, QL 19, đường sắc Bắc – Nam chạy ngang qua, huyện Tuy Phước có điều kiện để phát triển kinh tế Ngoài địa bàn Huyện cịn có mạng lưới giao thơng sở hạ tần phát triển Chính yếu tố thúc đẩy phát triển mà việc quản lí đất đai việc dụng đất đai hợp lí, tuân theo quy định pháp luật, phù hợp với nhu cầu phát triển xã hội quan trọng cần thiết, coi nhiệm vụ quan trọng hàng đầu để ổn định phát triển kinh tế xã hội Hàng năm đạo Sở Tư pháp, UBND Huyện, Phòng Tài nguyên Môi trường tổ chức đạo kiểm tra theo dõi hoạt động sử dụng, chuyển nhượng đất đai hợp lí có hiệu Và từ Luật đất đai 2013 đời việc thực quyền chuyển QSDĐ diễn mạnh mẽ hơn, đặc biệt quyền chuyển nhượng QSDĐ tránh nhiều vấn đề nhạy cảm thực công việc, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân Từ đó, thúc đẩy người dân tìm hiểu tham gia nhiều vào thị trường chuyển nhượng hoạt động công chứng Đặc biệt từ triển khai chế “một cửa” phận tiếp nhận trả kết quả, giảm thời gian làm thủ tục thì thị trường chuyển nhượng trở nên sôi động Theo số liệu thống kê Phịng Cơng chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định, trung bình ngày tiếp nhận 10-15 hồ sơ thực quyền chuyển QSDĐ Trong nửa hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất Tổng số hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn huyện Tuy Phước tính từ đầu năm 2021 đến 689 hợp đồng (theo số liệu Phòng Cơng chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định) b Những thuận lợi khó khăn cơng tác cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tuy Phước Hoạt động công chứng giao dịch có đặc thù xác định khía cạnh pháp lý giao dịch dựa loại giấy tờ hồ sơ công chứng (trong môi trường hồ sơ) Tuy 27 nhiên, hoạt động công chứng giao dịch quyền sử dụng đất thực tiễn tồn số vướng mắc thông tin hồ sơ cơng chứng chưa đầy đủ, thiếu xác Sau đậy vướng mắc thực tiễn công chứng giao dịch quyền sử dụng đất đại bàn huyện Tuy Phước * Vướng mắc việc xác định số lượng tư cách tham gia ý kiến thành viên hộ gia đình sử dụng đất Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo khoản 29 Điều Luật Đất đai năm 2013 có nội hàm khác biệt so với khái niệm “gia đình” theo pháp luật nhân gia đình, khái niệm “hộ gia đình” theo Bộ luật Dân Theo đó, khơng phải thành viên gia đình đồng thời thành viên hộ gia đình sử dụng đất Khi hộ gia đình sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất hộ cho chủ thể khác theo quy định pháp luật dân sự, giao dịch phải người đại diện hộ trực tiếp giao kết phải có thỏa thuận tất thành viên người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ (khoản Điều 212 Bộ luật Dân năm 2015) Điều cho thấy, công chứng giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất cần phải xác định số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất tham gia ý kiến giao dịch thành viên cụ thể hộ Nếu xác định khơng xác vấn đề này, nguyên tắc giao dịch bị vô hiệu Nhưng công chứng viên lại thực xem xét, đánh giá vấn đề môi trường hồ sơ, đó, hồ sơ u cầu cơng chứng cần có loại giấy tờ có giá trị pháp lý đầy đủ thông tin phép xác định vấn đề Tuy nhiên, từ trước đến nay, quy định pháp luật kể thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình thể tên thành viên đại diện mà khơng có thơng tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất1 Do vậy, thực tiễn, công chứng giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình chủ hộ trực tiếp xác lập, công chứng viên phải xem xét tư cách thành viên hộ để xác định giao dịch có hội đủ điều kiện có hiệu lực hay khơng Việc xem xét dựa thông tin sổ hộ khẩu2 Vấn đề đặt là, việc vào sổ hộ có cho phép người cơng chứng xác định xác thành viên có tư cách hỏi ý kiến giao dịch hay không? Quy định khoản 29 Điều Luật Đất đai năm 2013 tạo sở pháp lý cho người cơng chứng xác định số thành viên hộ gia đình sử dụng đất thời điểm mà hộ nhận chuyển nhượng hay Nhà nước giao, cho thuê hay công nhận quyền sử dụng đất, vào mốc thời gian mà thành viên tách nhập vào hộ Ví dụ, thời điểm Nhà nước giao đất năm 1992, K nhập hộ năm 2005 dù K thành niên có lực hành vi dân không cần hỏi ý kiến giao dịch Tuy nhiên, sổ hộ với tính chất loại giấy tờ để quản lý cư trú, nên có khả xác định nơi thường trú hợp pháp công dân mà không phản ánh, thể tiêu chí xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất3 Nơi thường trú khơng cho phép suy luận cách đương nhiên công dân sống chung với nhau, 28 sản xuất kinh tế (ví dụ đất nông nghiệp), “đang sống chung” thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện để xem xét tư cách tham gia ý kiến người giao dịch chủ hộ trực tiếp xác lập Trong thực tế, có trường hợp, thành viên gia đình ly khỏi q hương, gia đình để làm ăn, cơng tác, học tập lâu dài nơi khác lâu (trước thời điểm tạo lập quyền sử dụng đất) chưa tạo lập nhà riêng coi có hộ với gia đình4 Trường hợp khác, người khơng có tên sổ hộ bị xóa thường trú sau tạo lập quyền sử dụng đất lại thành viên sử dụng đất thời điểm tạo lập tài sản đó, người thành viên gia đình cịn sống chung thành viên hộ gia đình sử dụng đất * Vướng mắc việc xác định đối tượng giao dịch tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng Trong trường hợp người vợ (hoặc chồng) người nước người Việt Nam định cư nước ngồi khơng đủ điều kiện sử dụng đất Việt Nam, kể quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, theo Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TTBTNMT), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể thông tin người chồng (hoặc vợ) công dân Việt Nam Bên vợ chồng không đủ điều kiện trở thành người sử dụng đất thông tin giấy chứng nhận Nói khác đi, trường hợp này, phần thông tin người sử dụng đất ghi giống trường hợp quyền sử dụng đất tài sản cá nhân Hơn nữa, kể vợ chồng công dân Việt Nam pháp luật Việt Nam cho phép vợ chồng thỏa thuận người đứng tên giấy chứng nhận5 Chính thế, kể quyền sử dụng đất tài sản chung vợ, chồng công dân Việt Nam có khả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể thông tin vợ chồng Từ cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thông tin cá nhân dựa vào thơng tin chưa cho phép xác định quyền sử dụng đất tài sản cá nhân tài sản chung vợ chồng Thực tế, xu hướng phổ biến công chứng viên phải tiếp tục đề nghị người có tên giấy chứng nhận cung cấp loại giấy tờ để làm rõ vấn đề: (i) Cung cấp giấy tờ xác nhận tình trạng nhân nhằm xem xét thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tồn mối quan hệ hợp pháp với người khác hay không; (ii) Nếu tồn quan hệ hôn nhân hợp pháp thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên tiếp tục phải cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tài sản riêng chứng minh vợ hay chồng ủy quyền cho định đoạt quyền sử dụng đất chung Điều cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiếu hay khơng xác thông tin người sử dụng đất, nên vai trị việc chứng minh người người có quyền định đoạt tài sản Việc công chứng viên 29 yêu cầu cung cấp thêm giấy tờ khác nhằm xác thực khả xảy để ngăn ngừa rủi ro cho bên, nên nói phù hợp với quy định pháp luật Nhưng xu hướng gặp phải vướng mắc định: Nếu quyền sử dụng đất đích thực tài sản riêng người đó, mà ngun tắc, tồn giấy tờ chứng minh giao dịch tặng, cho riêng, thừa kế riêng, nhận chuyển nhượng tài sản riêng… nộp quan đăng ký đất đai để cấp giấy chứng nhận, nên người cung cấp giấy tờ giao dịch để chứng minh quyền sử dụng đất tài sản riêng Trường hợp này, bắt buộc người yêu cầu công chứng cung cấp giấy tờ việc xác định tài sản riêng có bất hợp lý định người chủ sở hữu đích thực lại phải có xác nhận người khác để làm thủ tục định đoạt tài sản Thực tế có trường hợp, người yêu cầu công chứng cung cấp thêm giấy đăng ký kết Theo đó, thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời điểm kết hôn Tuy nhiên, công chứng viên lúng túng cho quyền sử dụng đất tạo lập thời gian người tồn quan hệ nhân trước Khi lại cần phải có giấy xác nhận tình trạng nhân thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định Nhưng thực tế, việc xin giấy xác nhận tình trạng nhân q khứ khó khăn * Vướng mắc xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện giao dịch hay không Theo quy định pháp luật hành, trường hợp đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất giao dịch Cụ thể, quy định khoản Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 khoản Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, theo đó, “hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có định giao đất Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận khơng cịn nhu cầu sử dụng chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác chuyển sang làm nghề khác khơng cịn khả lao động”6 Tuy nhiên, thực tế thời gian gần đây, xảy khơng trường hợp người sử dụng diện tích đất tiến hành chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng tổ chức hành nghề công chứng thực công chứng giao dịch Nguyên nhân thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thực minh thị để cơng chứng viên có sở xác định diện tích đất chưa đủ điều kiện để giao dịch Theo quy định điểm b khoản Điều Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất Nhà nước giao đất theo sách hỗ trợ Nhà nước nêu thơng tin nguồn gốc sử dụng đất thể trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất khác Do đó, cơng chứng viên nắm tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đương sự, song khơng có đủ thơng tin cần thiết để xác định giao dịch vi phạm pháp luật Trong trường hợp đó, cho cơng chứng viên có lỗi có trách nhiệm 30 bồi thường thiệt hại theo tác giả chưa thực công hợp lý Bởi lẽ, công chứng viên có trách nhiệm xác thực khía cạnh pháp lý theo hồ sơ cơng chứng mà khơng có trách nhiệm xác thực vấn đề không nêu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, cho cơng chứng viên khơng có trách nhiệm bồi thường thiệt hại trường hợp quyền lợi bên giao dịch không bảo đảm * Vướng mắc việc xác định tư cách người ký giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất Khoản Điều 14 Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ (Thơng tư số 02/2015/TTBTNMT) quy định: “Người có tên giấy chứng nhận người ủy quyền theo quy định pháp luật dân quy định khoản Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thực việc ký hợp đồng, văn giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành viên hộ gia đình sử dụng đất đồng ý văn văn công chứng chứng thực theo quy định pháp luật” Quy định có khác biệt đáng kể so với pháp luật dân Trong Bộ luật Dân năm 2005, việc định đoạt tài sản tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý mà không thiết phải tất thành viên hộ đồng ý7 Trong Bộ luật Dân năm 2015 khác biệt lại lớn hơn: Việc định đoạt tài sản bất động sản phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác8 Ở đây, theo quy định Bộ luật Dân năm 2015, có “luật” quy định khác áp dụng quy định Do vậy, tồn khoản Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT khơng khơng cụ thể hóa quy định pháp luật dân mà có mâu thuẫn định, gây vướng mắc, thiếu thống công chứng, chứng thực quyền sử dụng đất hộ gia đình.Ngồi ra, khoản Điều 117 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp luật có quy định” Như vậy, vấn đề quy định Bộ luật này, Luật Đất đai năm 2013 không đưa điều kiện hình thức giao dịch ủy quyền thành viên hộ gia đình với người trực tiếp ký giao dịch đó, đó, quy định Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT tạo môi trường thiếu minh bạch, gây lúng túng, vướng mắc lại quy định bắt buộc phải có cơng chứng, chứng thực Trong thực tế, trường hợp người yêu cầu công chứng, chứng thực chứng minh thành viên lại hộ gia đình ủy quyền cho giao dịch quyền sử dụng đất (như email, video thông điệp liệu phản ánh xác có khả lưu trữ), hồ sơ cơng chứng có hợp lệ không? 31 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN PHÁP LUẬT CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nhằm tháo gỡ vướng mắc vừa nêu, em xin đưa số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng cụ thể sau Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT nên cụ thể hóa thơng tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách liệt kê họ tên người mục thơng tin “người sử dụng đất” liệt kê mục “ghi chú” giấy chứng nhận Điều không tháo gỡ vướng mắc nêu mà phù hợp với tinh thần Bộ luật Dân năm 2015 Theo Bộ luật Dân năm 2015, hộ gia đình khơng cịn tư cách chủ thể quan hệ dân nói chung giao dịch dân nói riêng, khơng có người đại diện theo pháp luật Cho nên, người trực tiếp giao kết giao dịch quyền sử dụng đất hộ chủ hộ với đồng ý thành viên lại, mà tất thành viên hộ bên giao dịch thành viên ký giao dịch với tư cách cá nhân đại diện theo ủy quyền cá nhân khác Bên cạnh đó, Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT cần quy định theo hướng, trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, mà vợ chồng ủy quyền cho người lại đứng tên đăng ký thuộc trường hợp khơng có quyền sử dụng đất Việt Nam mục “người sử dụng đất” ghi thông tin bên chồng vợ người ủy quyền đủ điều kiện sử dụng đất, phần “ghi chú” phải ghi thông tin để phân định với trường hợp cá nhân sử dụng đất Theo đó, mục ghi là: “Quyền sử dụng đất chung với chồng (vợ) ông (bà): … (ghi họ tên bên chồng, vợ lại) Trường hợp quyền sử dụng đất tạo lập theo nguồn gốc mà pháp luật bắt buộc phải hội đủ điều kiện định giao dịch phần thơng tin “nguồn gốc đất” cần ghi rõ, cụ thể giao theo nguồn gốc Chẳng hạn trường hợp nói trên, mục cần ghi cụ thể: “Nguồn gốc đất: Đất Nhà nước giao đất theo sách ưu đãi hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số” đoạn phải ghi rõ mục “ghi chú” giấy chứng nhận Đối với Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, hạn chế đặt yêu cầu cao so với Bộ luật Dân sự, theo đó, thành viên hộ gia đình sử dụng đất ký giao dịch có tất thành viên đồng ý Vì vậy, nội dung cần sửa đổi cho phù hợp với Bộ luật Dân năm 2015 - Thực trạng áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất nước Tại Việt Nam, Công chứng với tư cách thể chế, hình thành từ kỷ 19 Năm 1862, Việt Nam có thiết lập 01 Văn phịng cơng chứng Hà Nội, 03 Văn phịng cơng chứng Sài Gịn Ngòai ra, Thành phố Hải Phòng, Nam Định, Đà Nẵng, Cần Thơ việc công chứng Chánh lục Tòa sơ thẩm kiêm nhiệm Tuy nhiên, điều kiện hoàn cảnh chiến tranh, năm 1954, thực Hiệp định Giơnevơ, Việt Nam tạm thời chia cắt thành 02 Miền: Bắc Việt Nam Nam Việt Nam Ở miền 32 Bắc, theo Sắc lệnh 85/SL quy định “Thể lệ trước bạ mua bán trao đổi nhà cửa, ruộng đất” giao cho UBND cấp sở thực hiện; Ở miền Nam, theo Dụ số 43 ngày 29/11/1954 “Ấn định tổ chức họat động cơng chứng” tổ chức cơng chứng (Chưởng khế) họat động từ ngày đất nước Việt Nam thống vào năm 1975 Sau năm 1975, Việt Nam khơng cịn tồn tổ chức công chứng Cụm từ “công chứng” xuất trở lại đề cập đến chức năng, quyền hạn Bộ Tư pháp theo quy định Nghị định 143/HĐBT ngày 22/11/1981 Hội đồng Bộ trưởng (nay Chính phủ) Đến ngày 10/10/1987, Bộ Tư pháp có Thơng tư 574-QLTPK “Hướng dẫn số vấn đề công tác công chứng nhà nước” TP.HCM địa phương nước chọn tổ chức thí điểm cơng chứng Tiếp theo, năm 1991, với Nghị định 45/HĐBT, tổ chức công chứng nhà nước thành lập hầu hết tỉnh, thành nước (đã có gần 140 Phịng cơng chứng Nhà nước đầu tư thành lập, tính đến cuối thời điểm năm 2005) Năm 2006, Quốc hội Việt Nam ban hành Luật Công chứng Đây lần Việt Nam - vị trí, vai trị, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn …của công chứng ghi nhận Luật Và theo Luật Công chứng năm 2006 với cơng chứng nhà nước (Phịng cơng chứng), từ có thêm hình thức hành nghề cơng chứng “Văn phịng cơng chứng” Cơng chứng viên thành lập Từ có Luật Cơng chứng năm 2006 đến có 1.000 Văn phịng công chứng thành lập gần 2.000 Công chứng viên bổ nhiệm Theo quy họach Chính phủ, đến năm 2020, Việt Nam có 1.700 Tổ chức hành nghề công chứng Theo Luật Công chứng (2006 2014), Công chứng Việt Nam, việc công chứng viên tổ chức hành nghề công chứng, chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch…bằng văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Hệ thống pháp luật Việt Nam có quy định nhiều loại hợp đồng, giao dịch phải công chứng Riêng lĩnh vực đất đai, theo quy định pháp luật hành (Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013) “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b… b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức họat động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên; c) Văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân sự; d) Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã” 33 Như vậy, theo quy trình, thủ tục hành, hợp đồng, giao dịch nói (trừ hợp đồng chấp sau cơng chứng, họ tới Văn phịng đăng ký đất đai để đăng ký việc chấp) đa phần hợp đồng giao dịch lại, sau tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận, bên có trách nhiệm tới quan thuế để nộp thuế tới Kho bạc nhà nước trường hợp phải thực nghĩa vụ tài chính, bước họ tới Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động cập nhật cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Qua quy trình thấy (trừ chấp), bên tham gia giao dịch phải tiếp xúc, liên hệ, làm thủ tục nhiều quan khác nhau: Tổ chức hành nghề công chứng; Cơ quan thuế Kho bạc nhà nước phải thực nghĩa vụ tài chính; Văn phịng đăng ký đất đai (hoặc tới Ủy ban nhân dân cấp xã, tùy theo phân cấp) Việc thực theo quy trình này, gây nhiều hệ lụy, phiền hà, bất cập, như: - Do khơng có kết nối, liên thơng nên bên tham gia giao dịch phải thực nhiều thủ tục nhiều quan khác nhau; phải xuất trình, photo nhiều lọai giấy tờ trùng lắp; phải chờ đợi thời gian tốn tiền bạc không cần thiết; - Do chức năng, nhiệm vụ quan có chưa thật cụ thể chuỗi quy trình, nên có trùng lắp, “giẫm chân” lên nhau; “sợ trách nhiệm”, nên có yêu cầu thêm thủ tục, giấy tờ; chí nhiều trường hợp không thừa nhận kết giải khâu trước đó, dẫn đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch khơng bảo đảm; - Có nhiều trường hợp bên sau ký hợp đồng giao dịch công chứng, không thực bước tiếp theo, nên quan đăng ký không nắm được, nhà nước không thu loại thuế nghĩa vụ tài chính; - Một số đối tượng lợi dụng việc chưa có kết nối, liên thơng nên làm giả giấy tờ, đất nhà lại bán cho nhiều người khác nhau…để lừa đảo chiếm đọat tài sản… Trước thực trạng trên, biết, Bộ Tư pháp giao chủ trì xây dựng “Đề án liên thông thủ tục công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuế” Việc thực liên thông thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tổ chức cơng chứng, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất quan thuế việc nhiều nước giới thực từ lâu Ngay Miền Nam Việt nam trước năm 1975, Ở Sài Gòn, có 01 Văn phịng Chưởng Khế (tên gọi công chứng nay) thực giao dịch liên quan đến bất động sản, người dân tiếp xúc với Chưởng khế, việc lại, Chưởng Khế thay mặt bên để hồn tất thủ tục (Ví dụ, liên hệ quan điền địa để xác minh giấy tờ, chủ sở hữu; xem xét trạng tài sản để xác định cụ thể diện tích, hình thể, quy mô, cấu trúc, hạn chế với bất động sản liền kề, thông hành địa dịch; liên hệ quan thuế quyền để xem xét, xác minh tình trạng thuế liên quan đến bất động sản, kể thuế thổ trạch; thay mặt bên mua để tóan tiền cho bên bán đợt theo thỏa thuận 34 vv…) Tất việc này, ghi nhận Văn cơng chứng (có giá trị Công chứng thư) Chưởng Khế soạn, sở yêu cầu bên qua kết họat động cụ thể Chưởng Khế Nếu thực việc liên thơng nói cải cách cơ, sâu rộng (không thủ tục mà nội dung), nội ngành mà liên quan đến 03 ngành Cuộc cải cách thành công mang lại nhiều lợi ích cho Nhân Dân Nhà Nước Khái qt, lợi ích mà dễ dàng nhận thấy, là: Với Nhân Dân: (1) Tạo thêm hội lựa chọn cách thức thực thủ tục quyền tài sản họ; (2) giảm việc lại, tiếp xúc nhiều lần nhiều quan khác (vì cần tới quan đầu mối); (3) bớt trình tự thủ tục, giấy tờ trùng lắp, (4) giảm thời gian chi phí đáng kể Với Nhà Nước: (1) Giảm tải công việc cho quan đăng ký, quan thuế (vì đa phần có quan đầu mối thực hiện); (2) tránh độc quyền, nhũng nhiễu (vì dân lựa chọn nhiều nơi khác nhau, nên tạo cạnh tranh, góp phần ngăn ngừa hạch sách, vòi vĩnh); (3) hạn chế lừa đảo, tranh chấp (Gỉa giấy tờ nhà, đất; hợp đồng giả cách; hợp đồng có cơng chứng quan đăng ký u cầu sữa khơng cơng nhận); (4) góp phần tăng thu cho ngân sách (do có kiểm sốt nên hạn chế thất thoát thuế); (5) phù hợp chủ trương sách nhà nước đẩy mạnh xã hội hóa dịch vụ cơng nói chung quy hoạch phát triền tổ chức hành nghề cơng chứng nói riêng Mặc dù mang lại nhiều ích lợi liệt kê trên, nhiên, có nhiều ý kiến khác nhau, liên quan đến “đầu mối tiếp nhận” hồ sơ để thực việc liên thông, với lý khách quan, đáng sau: (1) Phù hợp với chất công chứng “chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng giao dịch…” theo quy định Luật Công chứng Mà muốn biết “xác thực, hợp pháp” bên cạnh kiểm tra tư cách, điều kiện, lực chủ thể, Công chứng viên cần kiểm tra, xác minh trạng thực tế, tình trạng giấy tờ quan có thẩm quyền, chí đối tượng hợp đồng giao dịch…khi tránh trường hợp nhà đất bị quy họach, giải tỏa, đập bỏ công chứng; nhà đất đường mô tả hợp đồng nẻo “biến vịt thành thiên nga” để phục vụ cho mục đích phi pháp, mà báo chí thời gian qua đề cập (2) Việc lựa chọn công chứng làm đầu mối, không trái với quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Cơng chứng hành (vì cá nhân cấp giấy chứng nhận, sau giao kết hợp đồng giao dịch liên quan đến tài sản quyền 35 dân người dân Quyền nên để nhân dân thể thơng qua ý chí họ việc lựa chọn, ký kết không ký kết hợp đồng ủy quyền với công chứng, để công chứng thay mặt họ làm thủ tục tiếp theo); (3) Không tăng biên chế, ngân sách cho quan khác (đăng ký, thuế), cơng chứng phần lớn theo quy hoạch lực lượng xã hội hóa; (4) Nhân dân có quyền tự lựa chọn, định (hiện nay, quận huyện có 01 Văn phịng đăng ký, trung bình có từ 2-5 Tổ chức hành nghề cơng chứng quận, huyện Dân lựa chọn tổ chức hành nghề công chứng địa bàn quận, huyện phạm vi tỉnh, thành) Còn chọn Văn phòng đăng ký làm đầu mối, quận huyện có 01 Văn phịng, dễ nảy sinh độc quyền, dễ có bắt tay, thỏa thuận ngầm để lôi kéo hồ sơ từ Tổ chức hành nghề cơng chứng Ngồi ra, đầu mối tiếp nhận Văn phòng đăng ký người dân phải tới cơng chứng để ký kết hợp đồng trước mặt CCV, theo quy định Luật Công chứng, thêm phiền hà, thủ tục Hơn nữa, theo Luật Công chứng, Luật Đất đai: - Chúng ta tiến hành xây dựng sở liệu nhà đất, tài sản giao dịch, để tiến tới ứng dụng công nghệ thơng tin, ví dụ, người có nhà đất TP.HCM cơng tác Hà Nội tới Văn phịng cơng chứng Hà Nội để thực công chứng giao dịch nhà đất TP.HCM (tương tự số nước khác giới), theo hướng có cơng chứng làm đầu mối thực vv - Về phương diện quản lý, nay, tổ chức hành nghề cơng chứng có liệu hợp đồng giao dịch, thông tin ngăn chặn giải tỏa…qua gần 30 năm họat động; quan Tài ngun Mơi trường có thơng tin đất đai, sở liệu đất đai; quan thuế có thơng tin, liệu thuế cá nhân, tổ chức thực chức năng, nhiệm vụ theo luật định Nếu không áp dụng công nghệ thông tin để liên thông, kết nối liệu quan này, phục vụ cho việc quản lý chắn hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước không cao, bị cắt khúc, gián đoạn Vì vậy, kết việc thực liên thơng quan này, góp phần tạo nên bước đệm cần thiết để đẩy mạnh ứng dụng cơng nghệ thơng tin, đại hóa quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến tới thực liên thông, giải thủ tục trực tuyến mơi trường mạng Hay nói cách khác, kết thực liên thông bước để thực mục tiêu “Dịch vụ công điện tử lĩnh vực đất đai” quy định Điều 123 Luật Đất đai 2013 36 KẾT CHƢƠNG Qua trình đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rút số kết luận sau: - Chưa thể quyền chuyển nhượng trường hợp thuê thị trường bất động sản - Bất cập việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ hộ thực tế quyền sử dụng đất có quyền vợ chồng - Bất cập việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Giá đất việc thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sát với giá thị trường - Bất cập việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 KẾT LUẬN Sự đời hoạt động công chứng, đặt biệt hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tất yếu khách quan trình phát triển xã hội ngày quan bối cảnh kinh tế Vai trị tác động đến đời sống nhân dân ngày to lớn, có ý nghĩa ngày quan trọng đời sống nhân dân trở thành hoạt động thiếu Để phát huy vai trị việc đua giải pháp khác phục tồn việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất muôn điều tất yếu muốn vậy, Việt Nam việc nghiên cứu hệ thống pháp luật quốc gia tiên tiến phải nghiên cứu điều kiện cụ thể Việt Nam để khắc phục tồn tại, dự kiến tương lai quy định Qua thời gian thực tập Văn Phịng Cơng Chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định, với đạo cán phòng, em trau dồi kiến thức kỹ thiệt thực đặc biệt đề tài mà em đề cập mong Thầy Cơ bạn để đề tài hồn thiện Em xin gửi lời cảm ơn tới quý thầy cô đặc biệt cô Châu Thị Ngọc Tuyết, người giúp để bảo em suốt thời gian thực tập vừa qua, anh chị cán Văn Phịng Cơng Chứng Nguyễn Văn Việt tỉnh Bình Định tạo điều kiện giúp em hoàn thành khoá thực tập thực tốt đề tài 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ luật Dân năm 2015 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017); [2] Luật Công chứng năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015); [3] Luật Nhà năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015); [4] Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014); [5] Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015); [6] Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015); [7] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai [8] Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [9] Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15 tháng 06 năm 2015 Bộ Tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật cơng chứng (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 08 năm 2015); [10] Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực kể từ ngày 05 tháng năm 2014); NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp:…… /10 điểm ... ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .7 2.1.1... CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm công chứng. .. niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu thỏa thuận bê, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất quyền sử dụng cho bên nnhận chuyển nhượng,