Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn tại thành phố bà rịa

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM NGUYỄN THỊ HOÀI THƯƠNG BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ BÀ RỊA Kon Tum, Tháng 06 năm 2019 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ BÀ RỊA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : CHÂU THỊ NGỌC TUYẾT SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THỊ HOÀI THƯƠNG LỚP : K915LK1 MSSV : 15152380107047 Kon Tum, Tháng 06 năm 2019 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chuyên đề báo cáo tốt nghiệp trước hết em xin gửi đến quý thầy, cô giáo khoa Sư phạm Dự bị đại học trường Đại học Đà Nẵng Phân hiệu Kon Tum lời cảm ơn chân thành Đặc biệt, em xin gửi đến cô Châu Thị Ngọc Tuyết, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp lời cảm ơn sâu sắc Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo, phịng ban cơng ty Luật TNHHHTV Long Khánh, tạo điều kiện thuận lợi cho em tìm hiểu thực tiễn suốt q trình thực tập cơng ty Cuối em xin cảm ơn anh chị phòng pháp lý công ty TNHHHTV Long Khánh chi nhánh Bà Rịa giúp đỡ, cung cấp số liệu thực tế để em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp Đồng thời nhà trường tạo cho em có hội lựa chọn nơi thưc tập mà em mong muốn, cho em bước đời sống thực tế để áp dụng kiến thức mà thầy cô giáo giảng dạy Qua công việc thực tập lần em nhận nhiều điều mẻ bổ ích việc tư vấn pháp lý để giúp ích cho cơng việc sau thân Vì kiến thức thân cịn hạn chế nên để hồn thiện báo cáo tốt nghiệp khơng thể tránh khỏi sai sót, em mong nhận đóng góp ý kiến từ q thầy để báo cáo hồn thiện i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu .1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY 1.2 CHỨC NĂNG 1.3 CƠ CẤU TỔ CHỨC CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .5 2.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.2 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 KẾT CHƯƠNG .17 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 18 3.1.THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU VỰC THỰC TẬP .18 3.2 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 3.3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 22 KẾT CHƯƠNG .23 KẾT LUẬN .24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ii LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong kinh tế thị trường nhu cầu việc sử dụng đất ngày tăng cao Đất đai ln có mặt tất lĩnh vực trọng điểm quốc gia, tư liệu sản xuất ngành Nông - Lâm nghiệp, môi trường sống, sở tiến hành hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Cùng với phát triển ngành cơng nghiệp hóa – đại hóa nhu cầu sử dụng đất ngày nâng cao Việc sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư tạo nên biến động đất đai Vấn đề người quan tâm việc chuyển quyền sử dụng đất, gây khơng khó khăn cơng tác quản lý đất đai làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân Đất đai nguồn lực thúc đẩy kinh tế xã hội nước ta Muốn đạt hiệu tối ưu việc sử dụng nguồn lực đất đai buộc pháp luật phải bảo vệ quyền lợi ích người sử dụng đất Trên thực tế, với trình học tập tìm hiểu quan thực tập, em nhận thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều Chính định lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn Thành phố Bà Rịa” nằm phạm vi pháp luật Việt Nam làm báo cáo tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài tập trung chủ yếu vào phân tích, đánh giá quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn khu vực thực tập Thành phố Bà Rịa để từ có sở đưa phương hướng giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng: Bài báo cáo nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Bà Rịa đặc điểm, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải pháp hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhưởng quyền sử dụng đất Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nhiên cứu chủ yếu phạm vi Thành phố Bà Rịa Vũng Tàu từ năm 2017 đến cuối năm 2018 Áp dụng Luật Đất Đai ban hành ngày 21 tháng 11 năm 2013 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai Bố cục Ngoài phần lời cảm ơn, lời mở đầu, kết luận danh mục tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Tổng quan đơn vị thực tập Chương 2: Những vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng uyền sử dụng đất Chương 3: Thực trạng pháp luật, phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chứng nhận quyền sử dụng đất CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY Tên đầy đủ: Công ty Luật TNHHHTV Long Khánh chi nhánh Bà Rịa Địa chỉ: Số 42 Huỳnh Ngọc Hay, Phường Phước Hiệp, Thành phố Bà Rịa, Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Mã số thuế: 3603441955-001 Người đại diện pháp luật: Nguyễn Đình Tuấn Ngày hoạt động: 12/06/2017 Giấy phép kinh doanh: 49080132/TP/ĐK Ngành nghề kinh doanh: Y69101 - Hoạt động đại diện, tư vấn pháp luật Di động: 0989373312 1.2 CHỨC NĂNG Tư vấn pháp luật doanh nghiệp - Tư vấn thành lập mơ hình doanh nghiệp như: Công ty cổ phần, Công ty TNHH, Công ty hợp danh, Doanh nghiệp tư nhân Thành lập chi nhánh, văn phòng đại diện - Tư vấn thay đổi đăng ký kinh doanh: Thay đổi người đại diện theo pháp luật, tên doanh nghiệp, tên trụ sở, vốn điều lệ, thành viên công ty Hướng dẫn chuyển nhượng phần góp vốn - Tư vấn chuyển đổi loại hình doanh nghiệp - Tư vấn cấu lại doanh nghiệp: Chia, tách, hợp nhất, sát nhập doanh nghiệp, giải thể, phá sản doanh nghiệp Tư vấn hợp đồng Thương mại, Dân - Tư vấn quy định pháp luật hợp đồng Đánh giá tính hợp pháp hợp đồng chủ thể, nội dung, hình thức, lực ký kết hợp đồng - Nhận tham gia đàm phán, Thương lượng, thẩm định nội dung soạn thảo hợp đồng trước giao dịch với đối tác - Nhận soạn thảo loại hợp đồng tư vấn vấn đề pháp lý có liên quan Tư vấn đất đai - Tư vấn việc cấp giấy hứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất - Tư vấn tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất - Tư vấn việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế đất - Tư vấn hình thức sử dụng đất ổ chức kinh tế, cá nhân nước đầu tư, sinh sống Việt Nam - Tư vấn giải tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng đất có tranh chấp Tư vấn pháp luật lao động - Tư vấn soạn thảo hợp đồng, thỏa ước lao động tập thể cho doanh nghiệp - Tư vấn cho doanh nghiệp giải tranh chấp người lao động đơn phương chấp dứt hợp đồng trái pháp luật, yêu cầu bồi thường phí đào tạo, thiệt hại vật chất người lao động gây - Tư vấn cho doanh nghiệp cách thức chấm dứt hợp đồng lao động, giải xung đột lợi ích vật chất với người lao động mà không trái với pháp luật - Tư vấn pháp luật cho người lao động bị kỉ luật, sa thải, đơn phương chấm dứt hợp đồng với chế độ người lao động hưởng trình thự sau chấm dứt hợp đồng Tư vấn pháp luật hình - Tư vấn việc bảo lãnh, phướng hướng đảm bảo thay biện pháp ngăn hặn tạm giam - Tham gia vào trình tố tụng, bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Tư vấn pháp luật hôn nhân gia đình - Tư vấn thừa kế, quyền tài sản, quyền nhân thân công dân - Tư vấn việc kết hông, ly hôn, chia tài sản chung vợ chồng thời kỳ hôn nhân sau ly hôn kể quan hệ nhân có yếu tố nước ngồi - Tư vấn việc tuyên bố người tích, chết, hạn chế lực hành vi dân Luật sư tranh tụng tòa - Hướng dẫn cho khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện, thời hiệu, điều kiện khởi kiện - Tiến hành thu thập chứng cứ, tài liệu Phân tích điểm mạnh điểm yếu bên đưa phương án cụ thể có lợi cho khách hàng - Tham gia tố tụng với tư cách luật sư bào chữa bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho thân chủ tịa án cấp - Tham gia tố tụng với tư cách người đại diện theo ủy quyền, nhan danh khách hàng thực hoạt động theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng cách tốt 1.3 CƠ CẤU TỔ CHỨC VĂN PHÒNG GIÁM ĐỐC LUẬT SƯ CÁC LUẬT SƯ NHÂN VIÊN TẬP SỰ THƯ KÝ KẾ TOÁN CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Giáo trình Luật đất đai Đại học luật Tp Hồ Chí Minh đưa khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách nêu lên chất quan hệ chuyển nhượng, theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất (hay gọi bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận quyền sử dụng đất) bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất Mục tiêu quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản lợi ích vật chất có giá trị Thơng qua đất đai có người quản lý có đủ khả quản lý Vấn đề hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thị trường Bên cạnh đó, theo quy định Điều 500 Bộ luật dân 2015 việc chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất Vì hợp đồng kình thức bắt buộc bên muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tóm lại, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng khoản tiển tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất 2.1.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ khái niệm nhận đặc điểm sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng song vụ Bởi hợp đồng hai bên đề có quyền nghĩa vụ Cụ thể bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất diện tịch, loại đất, vị trí, tình trạng đất thỏa thuận giao loại giấy tờ có liên quan cho bên nhận chuyển nhượng Đồng thời bên chuyển nhượng có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tương ứng với quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng bên nhận chuyển ngượng có nghĩa vụ giao số tiền thỏa thuận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có đền bù Sau hi xác lập hợp đồng chuyển nhượng bên chuyển nhựng giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhựng Đồng thời bên chuyển nhượng nhận lại khoản lợi ích tương đương từ bên nhận chuyển nhượng Thông thường khoản lợi ích tiền chuyển nhượng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng ưng thuận kể từ thời điểm hai bên thỏa thuận xác lập hợp đồng với theo quy định pháp luật hai bên phát sinh quyền nghĩa vụ Để hiểu rõ cề tính chất đặc trưng riêng hợp đồng chuyển nhựng quyền sử dụng đất đồng thời phân tích so sánh vớ hình thức chuyển nhượng đất đai khác So sánh với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản chuyển quyền sử dụng đất Vì bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho để thỏa mãn nhu cầu việc sản xuất, hay đời sống thường ngày Mục đích hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất đời sống, nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Việc nhà nước cơng nhận quyền có ý nghĩa lớn thực tiễn, nhát ngành sản xuất nơng nghiệp Trong thời gian qua, Nhà nước có chủ trương khuyến khích chuyển đổi ruộng đất sản xuất nơng nghiệp Tuy nhiên nước ta tình trạng ruộng đất nhiều nơi manh mún, phân tán, gây khó khan khơng nhỏ cho việc đưa khoa học kỹ thuật vào áp dụng để thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa nơng nghiệp Cho nên Nhà nước ln khuyến khích chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm địa phương Cũng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển đổi quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất bên để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên Tuy nhiên hai hình thức có khác nhau, thể chỗ; Nếu quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng dất, đối tượng quan hệ “đổi đất lấy tiền” việc thực quan hệ chấm dứt quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, xem quan hệ chiều Còn quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất đối tượng chủ yếu quan hệ “đổi đất lấy đất” Trong quan hệ bên thỏa thuận chuyển tiền cho để bù đắp giá trị chênh lệch hai đất Việc thực quan hệ lúc chấm dứt quyền sử dụng hai bên đất mà họ sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia, xem quan hệ hai chiều So sánh với hợp đồng mua bán tài sản Hai loại hợp đồng thuộc đối tượng điều chỉnh luật dân Do quyền nghĩa vụ bên phát sinh thơng qua hình thức hợp đồng Thơng thường quyền bên nghĩa vụ bên lại, bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) tài sản (hợp đồng mua bán tài sản) nhận tiền Ngược lại bên ia có nghĩa vụ giao tiền Thứ hai, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến đất đai dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) Thứ ba, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng phần toàn dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 58 Luật Đất đai, Điều 13 Điều 14 Nghị định c Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Căn vào Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định sau: - Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất - Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực đo đạc tách phần diện tích cần thực quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng đất - Văn phịng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đủ điều kiện thực quyền theo quy định thực cơng việc sau - Gửi thơng tin địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài trường hợp phải thực nghĩa vụ tài theo quy định; - Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận cấp theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lập hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; - Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao trường hợp nộp hồ sơ cấp xã Cụ thể trình tự thủ tục tiến hành theo bước sau: Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ Ba hồ sơ bao gồm: Bản giấy chứng minh nhân dân, hộ thường trú, giấy đăng ký kết hôn công chứng không 06 tháng hai bên Trường hợp bên chưa kết cần có giấy chứng nhận độc thân Ủy ban nhân dân phường, xã Bản sổ đỏ công chứng không 06 tháng Trích lục vẽ xin Sở Tài ngun Mơi trường cấp quận, huyện nơi có bất động sản Giấy xác nhận tình trạng bất động sản (xin Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có bất động sản Khi cần phải mang giấy chứng minh nhân dân, hộ thường trú, gốc sổ đỏ trích lục vẽ) Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 Các bên đến văn phịng cơng chứng nhà nước tư nhân có thẩm quyền để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 42 Luật cơng chứng 2014 việc cơng chứng nằm phạm vi tỉnh Tức bất động sản nằm tỉnh lập cơng chứng phạm vi tỉnh Các bên phải chuẩn bị đủ loại giấy tờ bước mang tới văn phịng cơng chứng để có sở để lập hợp đồng Trường hợp hai bên kết cần phải có đủ vợ chồng ký, néu không phỉ làm giấy ủy quyền cho người lại ký Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng bên liên quan Bên nhận chuyển nhượng phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị chuyển nhượng sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân tương ứng 2% giá trị chuyển nhượng Trường hợp bên chuyển nhượng chứng minh bất động sản tài sản miễn thuế thu nhập cá nhân Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài hồ sơ thực việc sang tên UBND quận, huyện - 02 tờ khai lệ phí trước bạ - 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân Nếu thuộc trường hợp tặng cho 04 - 01 hợp đồng công chứng - 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất có cơng chứng, chứng thực quan có thẩm quyền - 02 chứng minh nhân dân hộ có công chứng, chứng thực (bên chuyển nhượng 01 bản, bên nhận chuyển nhượng 01 bản) Trường hợp cho nhận, thừa kế cung cấp giấy tờ chứng minh quan hệ để miễn thuế thu nhập cá nhân - Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký công chứng phải hoàn tất việc nộp thuế Bước 4: Kê khai hồ sơ sang tên UBND quận, huyện - Đơn đề nghị đăng ký biến động bên bán ký - Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng cho tặng; văn thỏa thuận phân chia tài sản; văn khai nhận di sản (tùy thuộc vào trường hợp chuyển nhượng) - Biên lai nộp thuế - Bản Chứng minh nhân dân hộ thường trú bên nhận chuyển nhượng - Thời gian sang tên 45 ngày - Lệ phí sang tên 15.000 đồng - Lệ phí 0,15% giá trị chuyển nhượng Bước 5: Nộp lệ phí nhận giấy chứng nhận Hai bên sau hoàn tất thủ tục nộp đầy đủ khoản phí vịng 45 ngày nhận thông báo nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.2.2 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất a Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 Theo Điều 119 Bộ luật dân 2015 Tùy theo giao dịch, tính đặc thù thống chủ thể tham gia để lựa chọn hình thức xác lập giao dịch khác phù hợp tính khách quan, chủ quan, không gian, thời gian với quy định pháp luật Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Trường hợp luật quy định giao dịch dân phải thể văn có cơng chứng, chứng thực, đăng ký phải tn theo quy định Theo quy định Điểm a khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản Theo đó, việc mua bán quyền sử dụng đất mà khơng làm hợp đồng có cơng chứng, chứng thực khơng đảm bảo hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên thực tế cam kết bên hợp đồng ghi nhận lại văn Trong văn bên phải ghi đầy đủ nội dung hợp đồng ký tên xác nhận vào văn bản, thông thường hợp đồng lập thành nhiều bên giữ Căn vào văn hợp đồng bên dễ dàng thực quyền thực quyền yêu cầu bên hợp đồng coi chứng, chứng minh quyền dân Khi có tranh chấp, hợp đồng giao kết hình thức văn tạo chứng pháp lý vững so với hình thức miệng thực tế giao dịch quan trọng, có giá trị lớn giao dịch có tính "nhạy cảm" đối tượng người giao kết "nhạy cảm" nên thực hình thức văn tốt nên có cơng chứng có điều kiện Hợp đồng hai bên tự thỏa thuận lập nên không trái với quy định pháp luật (theo quy định Điều 117, 501 Bộ luật dân 2015) Nếu hợp đồng thuộc quyền sử dụng chung hộ gia đình phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên khơng phải có giấy ủy quyền theo quy định pháp luật Điển hình trường hợp sau: Bà Đào Thị Cứng có sở hữu đất với tổng diện tích 4,748 m2 thuộc loại đất màu, cấp vào ngày 9/9/1991 Đến ngày 10/10/2007 bị thu hồi 2,041m2 bị nhầm lẫn đất ông Tạ Quang Đại Vậy tổng số diện tích đất cịn lại bà Cứng 2,707m2 Được biết bà Cứng có vay bà Yến triệu đồng để chữa trị cho trai bị tai nạn khơng có làm giấy tờ cho vay Một tháng sau bà Yến đến đòi nợ bắt bà Cứng chuyển nhượng 2,500m2 đất bà Cứng khơng đồng ý Sau bà Yến có tự viết tay giấy chuyển nhượng đất, người chuyển nhượng bà Cứng người nhận chuyển nhượng bà Yến Sau bà Yến ép buộc bà Cứng ký vào dấu thập (vì bà Cứng khơng biết chữ) Trước tiên nhìn vào thấy hợp đồng vô hiệu Bởi hai bên khơng tự nguyện kí kết vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể bà Đào 14 Thị Cứng bị bà Lâm Ngọc Yến kéo tay vào đánh dấu thập (+) Hình thức kí dấu thập sử dụng phổ biến có nhiều người khơng biết chữ nên hình thức kí dấu thập chấp nhận hình thức hợp đồng chuyển nhượng khơng có cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Vì trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo mặt hình thức mà luật định b quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai thác lợi ích kinh tế lúc giá trị xác định đất đai mang lại Vì pháp luật quy định rõ quyền họ sở để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ bị xâm phạm Bên cạnh đồng thời quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng Điều thể rõ ràng buộc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước đưa quy định nghĩa vụ bên chuyển nhượng để việc thực quyền chủ sử dụng đất nằm khuôn khổ định Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất toán tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên nhận chuyển nhượng gây - Không bàn giao đất chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác - Các quyền khác hợp đồng Việc đưa quyền xuất phát từ lợi ích đáng người có quyền sử dụng đất họ đem quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho người khác sở để pháp luật bảo vệ quyền lợi cho họ vấn đề yêu cầu bên nhận chuyển nhượng giao tiền bồi thường thiệt hại xảy phát sinh việc bên nhận chuyển nhượng không thực nghĩa vụ cam kết hợp đồng Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: -Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp - Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng - Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật đất đai giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho 15 bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận - Bồi thường thiệt hại lỗi gây - Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật - Các nghĩa vụ khác hợp đồng Việc đưa nghĩa vụ vào hợp đồng sở bảo vệ lợi ích người nhận chuyển nhượng, nhằm đảm bảo cho việc thực hợp đồng chuyển nhượng cách nghiêm túc tránh xảy sai sót giao đất đủ diện tích, loại, vị trí, tình trạng đất thỏa thuận hợp đồng Ngoài việc giao đầy đủ cácc loại giấy tờ có liên qun cho bên nhận chuyển nhượng để họ làm sở chứng minh tính hợp pháp mảnh đất làm thủ tục quan nhà nước có thẩm quyền đặc biệt đểtránh việc người chuyển nhượng lợi dụng giấy tờ để tiếp tục chuyển nhượng cho mọt bên thứ ba khác Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng Quyền bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực quyền sử dụng đất chuyển nhượng - Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, vị trí tình trạng đất theo thỏa thuận hợp đồng - Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại lỗi bên chuyển nhượng gây - Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng - Các quyền khác hợp đồng Hầu quyền bên nhận chuyển nhượng tương ứng với nghĩa vụ bên chuyển nhượng Tuy nhiên đặc điểm quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất bên chuyển nhượng đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Cho nên người nhận chuyển nhượng quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn diện tích chuyển nhựng Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng nghĩa vụ Nhà nước qua nhà nươc dễ dàng thực quyền quản lý đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất Qua người nhận chuyển nhượng có đủ sở pháp lý để có theẻ thụe quyền cho thuê, chuyển đổi, tặng, chấp.v.v Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng - Bảo đảm quyền bên thứ ba đất chuyển nhượng - Bồi thường thiệt hại lỗi gây 16 - Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật - Các nghĩa vụ khác hợp đồng Hầu hết nghĩa vụ nghĩa vụ hợp đồng thường thấy, phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về chất nghĩa vụ người sử dụng đất chuyển nhượng đất người sử dụng đất vơ tình chuyển nhượng nghĩa vụ cho người nhận chuyển nhượng, hay nói nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng Riêng nghĩa vụ thực nghĩa vụ tài với Nhà nước nộp lệ phí theo quy định pháp luật phát sinh sở quản lý nhà nước quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản phí xem chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước đất đai đăng ký quyền sử dụng đất KẾT CHƯƠNG Trong chương 2, em trình bày bao quát lại đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với nội dung tập trung sâu phân tích vào khái niệm, đặc điểm, quyền nghĩa vụ bên, phân loại, hình thức hợp đồng, điều kiện cần thiết để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực Từ nhấn mạnh vào vấn đề trọng tâm để nói lên tầm quan trọng hình thức giao dich đặc biệt nhạy cảm 17 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU VỰC THỰC TẬP Việc áp dụng pháp luật nội dung vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mà luật sư, chuyên viên tư vấn pháp lý công ty thu thập đầy đủ thông tin tài liệu cần thiết hợp đồng đối chiếu vào quy định tương ứng pháp luật để xem xét, đánh giá đưa điều khoản cho bên có lợi đảm bảo tính hợp pháp hợp đồng Thực tiễn gần hai năm công ty vào hoạt động thiết lập nhiều hợp đồng cho khách hàng đủ tầng lớp xã hội Trong bao gồm hợp đồng Thương mại (chủ yếu hợp đồng mua bán hàng hóa), hợp đồng lao động hợp đồng dân Bởi uy tín phong cách làm việc chuyên nghiệp đội ngũ nhân viên cơng ty thuận lợi vị trí địa lý mà ngày có nhiều người tìm tới để tham khảo tư vấn soạn thảo hợp đồng Theo số thống kê tổng hợp công ty năm 2017 có 26 hợp đồng thiết lập văn phịng có 11 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức chiếm 42.3% Qua năm 2018 có tới 43 hợp đồng thiết lập có 22 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức chiếm 51.2% Nhìn vào số liệu hợp đồng mà công ty lập thời gian qua cho thấy tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng đất có xu hướng tăng Điều cho thấy việc áp dụng pháp luật vào hợp đồng khơng có xảy sai phạm dẫn tới hợp đồng bị vô hiệu Và từ công ty ngày phát triển khẳng định uy tín danh tiếng mình, tạo lịng tin vững cho khách hàng tương lai tới Thành tựu: Thứ nhất: Sau Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, nhiều địa phương triển khai tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai Những khó khăn vướng mắc q trình chuyển tiếp thi hành Luật Đất đai Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ; không để ách tắc gây phiền hà cho doanh nghiệp người dân Đồng thời, Bộ Tài nguyên Môi trường địa phương liệt đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai tập trung xây dựng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo sở pháp lý quan trọng thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bước đầu, tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, khơng đưa vào sử dụng, lãng phí khắc phục; hạn chế việc giao đất, cho 18 th đất cho chủ đầu tư khơng có lực, tránh lãng phí việc sử dụng đất Luật Đất đai 2013 có hiệu lực làm thay đổi thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Giao dịch quyền sử dụng đất bước vào nề nếp ổn định, đơn vị tư vấn đất hình thành hoạt đông ngày chuyên nghiệp, hỗ trợ cho thị trường bất động sản Thị trường quyền sử dụng đất góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách trở thành nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước Thứ hai: Nhìn chung đời sống người dân TP Bà Rịa ổn định giá đất khơng có biến động lớn Đồng thời với việc tuyên truyền khả nhận thức người dân nơi cao nên hầu hết hợp đồng chuyển nhượng đất người dân trọng đặc biệt hình thức Bởi trước thực tế có nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu khơng đảm bảo hình thức Để hạn chế tối thiếu khả phát sinh tranh chấp từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hầu hết bên có liên quan tìm tới văn phòng luật để nhận tư vấn cụ thể từ luật sư để đảm bảo quyền lợi ích đáng bên Việc tìm tới cơng ty hay văn phịng luật để soạn thảo hợp đồng gọi lựa chọn đắn khôn ngoan thời buổi kinh tế thị trường phát triển Bởi người am hiểu luật chuyên viên tư vấn pháp lý, luật sư họ cho bên nhìn thấy mẫu chốt hợp đồng điều khoản cho có lợi bên đặc biệt họ biết đưa quyền nghĩa vụ cần thiết đắn để đảm bảo việc thực nghĩa vụ hai bên để tránh việc hai bên không thực nghĩa vụ làm ảnh hưởng đến quyền lợi đáng bên cịn lại Ngồi họ hướng dẫn bên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, trình tự thủ tục để có hợp đồng hồn chỉnh tránh sai sót hợp đồng khơng đảm bảo hình thức dẫn tới hợp đồng bị vơ hiệu Việc ngày có nhiều người định nhờ tới luật sư tư vấn để thiết lập nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm giảm bớt trường hợp tranh chấp phát sinh từ hợp đồng quy định quyền nghĩa vụ bên chưa đủ chặt chẽ khiến cho bên dễ dàng lách luật để thực nghĩa vụ gây tranh chấp khơng đáng có Khó khăn, bất cập cịn tồn tại: Sau gần năm triển khai thực Luật Đất đai năm 2013 hạn chế, bất cập Nguyên nhân chủ yếu Luật Đất đai Luật khác có liên quan cịn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng thống nhất, dẫn tới khơng rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; số nội dung quy định Luật Đất đai biểu chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có số nội dung phát sinh thực tiễn pháp luật chưa có quy định điều chỉnh 19 Có thể nói, phối hợp Bộ, ngành địa phương công tác lập thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn chưa tốt Cơng tác kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực nghiêm túc, đặc biệt việc quản lý, sử dụng đất theo tiêu quy hoạch phê duyệt Công tác giám sát chủ yếu thông qua báo cáo quan chuyên môn; phương tiện kỹ thuật, công cụ phục vụ cho công tác giám sát cịn hạn chế; việc đầu tư kinh phí để ứng dụng rộng rãi công nghệ cao việc giám sát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm đảm bảo tính khách quan cịn chưa thích đáng, chưa đáp ứng yêu cầu quản lý Tại nhiều địa phương, việc áp dụng thực quy định thu hồi đất, điều kiện để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013 lúng túng Trong vịng vài tháng đổ lại tình hình giá đất số huyện tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu có biến động mạnh, giá đất mà bị đẩy lên gấp gấp chí có nơi đội giá lên gấp so với năm trước Chính giao dịch đất huyện có sơi động từ trước tới Đặc biệt huyện Đất Đỏ, hoạt động mua bán đất dang diễn cách rầm rộ xung quanh khu công nghiệp Đất Đỏ Chẳng hạn mẫu đất nằm quốc lộ 55 gần khu công nghiệp thời điểm cuối năm 2016 có giá khoảng 700 triệu đồng tới tỷ đồng từ năm 2018 đên giá đất đẩy lên đến 4,5 tỷ đồng Một lý tạo nên sốt giá đất số dự án trọng điểm: Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, tuyến đường tránh TP Bà Rịa hoàn thiện chuẩn bị khỏi động với quy hoạch dự án du lịch biển khai thác cách triệt để với thổi phồng thông tin làm cho giá đất tăng gấp nhiều so với giá trị thật Chính mà khỏang nửa năm sau năm 2018 tới việc mua bán đất có hỗn loạn Bởi tâm lý người dân muốn bán đất cách nhanh để tránh việc chuẩn bị thủ tục lâu giá đất có xu hướng giảm Chính việc tiếp nhận trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất văn phịng có xu hướng tăng dần Các nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ bên chuyển nhượng họ định chuyển nhượng cho bên có làm hợp đồng đặt cọc sau lại có người khác lại trả mức giá cao khiến họ tìm cách để hủy bỏ hợp đồng với người cũ, cụ thể vụ việc sau: Ông Trần Tấn Định chủ sử dụng diện tích đất thuộc đất số 72, tờ đồ số 20 với diện tích 1.869,8m2 xã Bình Sơn, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Đất Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận số CD 02049 ngày 20/4/2016 Ngày 12/01/2018 bà Trần Thị Loan ơng Trần Tấn Định có ký kết Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đât tồn diện tích đất nêu Giá trị chuyển nhượng đất theo thỏa thuận bên 1.360.000.000 đồng, bà Loan đặt cọc trước cho ông Định số tiền 100.000.000 đồng, số tiền lại bà Loan tốn trước cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng 20 Ngày14/03/2018 bà Loan chuyển hết số tiền chuyển nhượng cịn lại cho vợ chồng ơng Định bà Hoa 1.260.000.000 đồng (một tỷ hai trăm sáu mươi triệu đồng) Theo yêu cầu bà Trần Thị Huỳnh Hoa (vợ cua ơng Định) bà Loan tốn tiền lần hai hình thức chuyển khoản vào tài khoản bà Lê Mỹ Loan Ngân hàng TMCP Sài Gòn (PGD Quận – Chi nhánh Phú Đông) để bà Lê Mỹ Loan chuyển tiền cho bà Trần Thị Huỳnh Hoa (vì bà Hoa Mỹ) Việc nộp tiền vào tài khoản bà Lê Mỹ Loan ơng Khương Hồi Phong (con rể bà Trần Thị Loan) thực Đến thời hạn chuyển nhượng thay kí hợp đồng chuyển nhượng theo quy định bên thống ký hợp đồng ủy quyền cho bà Trần Thị Loan toàn quyền định đoạt đất Mục đích việc ký hợp đồng ủy quyền giúp cho vợ chồng ông Định nộp thuế thu nhập cá nhân rút ngắn thủ tục hành bà Hoa muốn chuyển nhượng lại cho người khác Ngày 20/03/2018 hai bên ký Hợp đồng ủy quyền Văn phịng cơng chứng Võ Văn Rạng, tỉnh Đồng Nai Căn vào ủy quyền vợ hồng ông Định bà Loan theo hợp đồng ngày 20/03/2018, ngày 02/04/2018 bà Trần Thị Loan ký hợp chuyển nhượng đất với bà Lê Thị Kim Tuyền với giá 1.500.000.000 đồng bà Loan nhận tiền cọc 500.000.000 đồng Ngày 11/04/2018 bà Trần Thị Loan ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà Tuyền Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 5559/2018, số 10/2018/TP/CC-SCC/HĐGD công chứng ngày 11/04/2018 phịng Cơng chứng số tỉnh Đồng Nai Ngày 05/04/2018, vợ chồng ơng Định bà Hoa xuống văn phịng công chứng Nguyễn Thanh Lương tỉnh Tiền Giang để ký Thông báo đơn phương hủy bỏ hợp đồng ủy quyền ngày 20/03/2018 yêu cầu bà Loan trả lại đất Khi bà Loan nhận thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bà Loan ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Tuyền trước Nguyên nhân việc đơn phương hủy bỏ hợp đồng ủy quyền phía bên vợ chồng ơng bà Định muốn bán lại cho bên khác với giá cao so với giá bán cho bà Loan 3.2 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trong thời gian qua, pháp luật chưa có thống nhất, đồng Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị định, Thông tư, Pháp lệnh với văn pháp luật ngành liên quan Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật rừng, Luật khống sản…vẫn cịn tồn tượng luật khung, luật ống Nếu Bộ luật dân năm 1995 cụ thể hóa Luật đất đai năm 1993 Bộ luật dân năm 2005 lại xây dựng đuổi theo cho phù hợp với Luật đất đai năm 2003 Nay Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 2013 có nhiều điểm khơng phù hợp với Bộ luật dân Bộ luật tố tụng dân Luật đất đai năm 2013 có quy định thêm chủ thể sử dụng đất hộ gia đình sử dụng đất Chủ thể có phù hợp với chủ thể hộ gia đình quy định Bộ luật dân khơng, chủ thể tham gia tố tụng dân khơng cịn nhiều quan điểm chưa thơng Luật có hiệu lực lại phải chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn 21 Trước vướng mắc Bộ luật dân 2005 kỳ họp thứ 10 ngày 24/11/2015 Quốc hội khóa XIII thơng qua Bộ luật dân năm 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017, Bộ luật việc kế thừa quy định Bộ luật dân hành Tuy nhiên, Bộ luật Dân năm 2015 dành nhiều điều luật để xác định loại tài sản, chưa có xác định cụ thể quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay khơng Căn vào tính chất dịch dời tài sản, Bộ luật dân năm 2015 tiếp tục chia tài sản thành: Bất động sản động sản, bất động sản, đất đai chiếm vị trí đặc tính vốn có tự nhiên, cố định vị trí Mặc dù quyền sử dụng đất coi loại tài sản khơng cịn tranh luận nhà làm luật “loanh quanh” việc xác định có bất động sản hay khơng việc quy định chung chung: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai” (Điều 174, Bộ luật Dân 2005 kế thừa Điều 107, Bộ luật Dân 2015) Quy định pháp luật hành bất động sản dẫn đến hai cách hiểu thuật ngữ “gắn liền” Với cách hiểu gắn liền mặt vật lý tài sản tồn dạng vật mà gắn liền với đất bất động sản, theo cách hiểu gắn liền mối liên hệ, theo quyền sử dụng đất phải xác định bất động sản Một thực tế cho thấy từ trước đến có nhiều văn hướng dẫn thi hành bất cập số lượng lẫn nội dung, mâu thuẫn chồng chéo với văn gốc, với văn khác vấn đề điều chỉnh Vấn đề khắc phục đáng kể với nhiều sửa đổi quy định phù hợp với thực tiễn đời sống, nhiên tồn văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 thời gian qua Luật đất đai Luật Nhà cịn có quy định chưa thống với gây lúng túng việc thực 3.3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Qua việc nghiên cứu thực trạng pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai qua thời kỳ nói chung Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật dân 2015 Em xin đưa số giải pháp sau: Thứ nhất: Tăng cường giáo dục ý thức pháp luật cho người dân, trọng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kiến thức đất đai nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Nếu làm tốt công tác hạn chế tranh chấp phát sinh trình thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với nội dung phong phú, cụ thể mục hỏi đáp thông tin pháp luật, lịch xét xử tịa, mục trình bày thủ tục tố tụng, điều kiện khởi kiện giúp công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật thực cách thuận lợi Nâng cao công tác tuyên truyền pháp luật nhằm hạn chế rủi ro khơng đáng có cho chủ thể tham gia hợp đồng giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh rơi vào trường hợp hợp đồng vô hiệu Các trường hợp như: 22 Bên chuyển nhượng nhận tiền bên nhận chuyển nhượng chưa giao đất cho họ mà đất bị Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích cơng cộng có đền bù cho bên chuyển nhượng đất Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn phần nội dung hợp đồng vi phạm pháp luật trái đạo đức xã hội bị vơ hiệu tồn phần Các chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tìm hiểu rõ thơng tin trước thực giao kết hợp đồng, đồng thời phải nắm rõ mốc thời điểm xác lập để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai: Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên thực tế công đoạn cấp giấy thời gian chí người dân phải đưa tiền cho cán giải Có nhiều trường hợp người dân hồn thành đầy đủ thủ tục cán lại đùn đẩy khiến cho việc cấp giấy chứng nhận cho người dân kéo dài nhiều năm mà không cấp giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan trọng để xác định quyền sử dụng đất, xảy tranh chấp xem chứng quan trọng để xác minh cho việc người có quyền sử dụng đất Vì cần phải chỉnh đốn lại tư tương cán có liên quan vấn đề để người dân cấp giấy chứng nhận theo luật định Thứ ba: Nên áp dụng giá đất cách thống Bởi ngày thị trường giá đất có mức khác khơng ổn định Chính có tranh chấp xảy có chênh lệch giá đất Hơn giá đất ln biến đổi theo quy luật cung cầu thị trường nên bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá Chính phủ thường khơng phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương Do cần phải có thống giá đất Thứ tư: Nên xử lý nghiêm khắc công tác quản lý đất đai Một vấn đề khó khăn việc thu hồi đất, giải phóng mặt Q trình tiến hành cịn trì trệ, khơng dứt điểm Việc giải bồi thường thu xếp chỗ cho người dân cịn chưa hợp lý Việc để lộ thơng tin quy hoạch đất đai khiến cho người dân có tư tưởng địi bồi thường với giá cao Nếu khơng thỏa mãn điều kiện bồi thường hai bên không giải vấn đề Cho nên tình trạng người dân cố gắng cầm cự lại mảnh đất nằm quy hoạch nhà nước không thuyên giảm KẾT CHƯƠNG Ở chương em tổng hợp phân tích điểm thuận lợi bất cập từ thực tế từ có nhìn khách quan việc áp dụng pháp luật vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa bàn nơi thực tập Từ kiến thức góp ý cán hướng dẫn thực tập phương hướng giải pháp thiết thực để hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 KẾT LUẬN Qua việc tìm hiểu nghiên cứu lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, em xin đưa số kết luận sau: Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần vô quan trọng hệ thống luật Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng, quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong bối cảnh thị trường kinh tế sơi động quan hệ kinh tế ln vận động khơng ngừng địi hỏi yêu cầu xã hội Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện để thực quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Do cần phải đẩy nhanh tiến độ việc hoàn thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Tránh việc kéo dài làm ảnh hưởng tới quyền lợi ích bên Trong năm gần đây, việc mở rộng quyền chuyển nhượng đất cho người sử dụng đất, với phát triển kinh tế thị trường làm cho giao dịch dân sự, kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phát triển Thêm vào đất đai tài sản đặc biệt, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng, thị trường chuyển nhượng đất diễn sôi phức tạp làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều có phần phức tạp Chính phát sinh khơng đáng có xuất phát từ hợp đồng nên kéo theo tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với khả nghiên cứu cịn hạn chế khó khăn tài liệu nghiên cứu tham khảo lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên đề tài báo cáo tốt nghiệp em nhiều thiếu sót Những kết đạt báo cáo dựa cố gắng nghiêm túc thân giúp đỡ bảo tận tình cán hướng dẫn thực tập giảng viên hướng dẫn Xin trân trọng cảm ơn! 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ luật dân 1995 Số: 44-L/CTN [2] Bộ luật dân 2005 Số: 33/2005/QH11 [3] Bộ luật dân 2015 Luật số: 91/2015/QH13 [4] Bộ luật đất đai 1993 Số: 24-L/CTN [5] Bộ luật đất đai 2003 Số:13/2003/QH11 [6] Bộ luật đất đai 2013 Luật số: 45/2013/QH13 [7] Bộ luật kinh doanh bất động sản 2014 Số: 66/2014/QH13 [8] Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 [9] Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP [10] Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 [11]http://vbpl.vn/Pages/chitiethoidap.aspx?ItemID=41416&fbclid=IwAR0lRmrsiv -tCKb9tyzULcJtrtjDCdEZPhgKEQmeLIUvdwnU5TAsLq-1bew [12]oan.edu.vn/do-an/de-tai-quy-trinh-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-da-co-sodo39377/?fbclid=IwAR2GUHFmMTqlVf8GfgWWgJK8wisNtwhrKmVkqb6bXsTSOh5aJ ZAx4PsE4bk [13]https://congchung.gov.vn/blog/detail/89-Thuc-trang-phap-luat-ve-chuyennhuong-quyen-su-dung-dat-o-Viet-Nam-hiennay.html?fbclid=IwAR2iEOXEcfdMXY8d85ZwckHVpoqfeGvUZxl4zuFga0dYEGBRE zWF5weyEH4 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp: …… /10 điểm ... SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất. .. điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .5 2.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1 Quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU VỰC THỰC TẬP Việc áp dụng pháp luật