Hoạt động công chứng hợp đồng thực tiễn tại phòng công chứng số 1 tỉnh kon tum”

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM HUỲNH ĐẠI BẢO BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, THỰC TIỄN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM Kon Tum, tháng 06, năm 2021 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, THỰC TIỄN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : Th S NGUYỄN THỊ TRÚC PHƯƠNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : HUỲNH ĐẠI BẢO LỚP : K11LK1 MSSV : 17152380107016 Kon Tum, tháng 06, năm 2021 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập trước hết em xin gửi đến quý Thầy, Cô giáo khoa Sư phạm - Dự bị đại học, Phân hiệu Đại học Đà Nẵng Kon Tum lời cảm ơn chân thành Đặc biệt, em xin gửi đến Giảng viên, Th S Nguyễn Thị Trúc Phương, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập lời cảm ơn sâu sắc Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo, Phịng, Ban Phịng Cơng chứng số 1, tạo điều kiện thuận lợi cho em tìm hiểu thực tiễn suốt trình thực tập quan Cuối em xin cảm ơn Anh, Chị Phòng giúp đỡ, cung cấp số liệu thực tế để em hoàn thành tốt báo cáo thực tập tốt nghiệp Vì kiến thức thân cịn hạn chế, q trình thực tập, hồn thiện báo cáo em khơng tránh khỏi sai sót, kính mong nhận ý kiến đóng góp q báu từ Cơ Nhà trường MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SƠ TƯ PHÁP VÀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1.1 Khái quát Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum .3 1.1.2 Khái quát Phòng Công chứng Số tỉnh Kon Tum 1.2 ĐÔI NÉT VỀ NỘI DUNG CÔNG VIỆC THỰC HIỆN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM KẾT LUẬN CHƯƠNG CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG 10 2.1 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 10 2.1.1 Khái niệm công chứng hợp đồng 10 2.1.2 Đặc điểm hoạt động công chứng hợp đồng 11 2.1.3 Các nguyên tắc hoạt động công chứng hợp đồng 12 2.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG 13 2.2.1 Chủ thể thực hoạt động công chứng hợp đồng 13 2.2.2 Đối tượng hoạt động công chứng hợp đồng 14 2.2.3 Giá trị pháp lý hợp đồng công chứng 15 2.2.4 Thủ tục công chứng hợp đồng .16 KẾT LUẬN CHƯƠNG 21 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 22 3.1 THỰC TRẠNG CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẠI PHỊNG CÔNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 22 3.1.1 Tình hình cơng chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum .22 3.1.2 Những kết đạt hoạt động công chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum .25 3.1.3 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân hoạt động cơng chứng hợp đồng Phịng Công chứng số tỉnh Kon Tum 27 i 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 32 KẾT LUẬN CHƯƠNG 38 KẾT LUẬN 39 TÀI LIỆU THAM KHẢO NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Sự xuất phát triển kinh tế hàng hóa, kinh tế thị trường làm cho mối quan hệ xã hội phát triển, mối quan hệ giao dịch Các quan hệ giao dịch khơng có hướng dẫn, quản lý Nhà nước pháp luật dẫn đến tranh chấp, vi phạm ngày nhiều, gây khó khăn, thiệt hại cho cơng dân, quan, tổ chức Nhà nước Thực tiễn thực cho thấy tranh chấp xã hội ngày tăng, vụ việc phức tạp, có nguyên nhân khơng có chứng xác thực Về mặt pháp lý, “Công chứng việc Công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn bản, tính xác, tính hợp pháp, không trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” Trên thực tế, văn công chứng chứng hữu hiệu, có giá trị pháp lý cao, giúp bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức, phòng ngừa tranh chấp, tạo ổn định quan hệ giao dịch dân sự, tài sản Trong phát triển kinh tế, văn công chứng sở pháp lý để giải tranh chấp, buộc bên tham gia giao dịch phải chịu trách nhiệm pháp lý tham gia giao dịch Kon Tum tỉnh miền núi, nhu cầu công chứng nói chung cơng chứng hợp đồng nói riêng không cao tỉnh thành khác Tuy nhiên, năm gần nhu cầu có xu hướng tăng trở nên phổ biến Bên cạnh việc đáp ứng nhu cầu người dân việc xác định tính xác hợp đồng, đảm bảo thực pháp luật, hoạt động cơng chứng nói chung cơng chứng hợp đồng nói riêng cịn tồn nhiều hạn chế quy định pháp luật dẫn đến khó khăn vướng mắc trình thực thực tiễn Nhiều văn bản, quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động cơng chứng cịn nhiều chồng chéo, bất cập tính thống chưa cao, điều gây khó khăn q trình áp dụng pháp luật giải nhu cầu công chứng người dân Về phía phận tổ chức hành nghề cơng chứng nhiều tồn hệ thống mạng lưới liên kết tổ chức hành nghề công chứng để chia sẻ thông tin nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch tài sản, biện pháp ngăn chặn, khơng có sở liệu chung để kiểm soát thực trạng hợp đồng, giao dịch Dẫn đến trường hợp đất chuyển nhượng cho hai người hai tổ chức hành nghề công chứng mang giấy tờ giả đến công chứng nhằm mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản Điều rủi ro cho Công chứng viên người dân Từ lý trên, em định chọn đề tài “Hoạt động công chứng hợp đồng - Thực tiễn Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum” để nghiên cứu, làm rõ vấn vướng mắc, từ đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện văn bản, quy định pháp luật liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng, đáp ứng đòi hỏi thực tiễn xã hội, yêu cầu công chứng người dân địa bàn tỉnh Kon Tum Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung làm rõ quy định pháp luật hành công chứng hợp đồng, hạn chế quy định pháp luật khó khăn gặp phải thực thực tế Từ đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật cơng chứng hợp đồng nâng cao hiệu thực Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận chung pháp luật hoạt động công chứng hợp đồng quy định văn pháp luật như: Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP, Bộ luật Dân 2015 văn quy phạm pháp luật liên quan khác - Phân tích đánh giá thực tiễn thực pháp luật hoạt động cơng chứng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hoạt động công chứng hợp đồng thực tiễn thực Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum qua năm 2015 – 2019 Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp như: phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp tài liệu Bố cục Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Tổng quan Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum Chương 2: Tổng quan hoạt động công chứng quy định pháp luật hoạt động công chứng hợp đồng Chương 3: Thực trạng áp dụng pháp luật hoạt động công chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SƠ TƯ PHÁP VÀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1.1 Khái quát Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum a Địa Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum có địa số 211 - Trần Hưng Đạo, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum (ngay ngã tư giao đường Trần Hưng Đạo đường Kơpakơlơng) Điện thoại & Fax: 02603.862479 Email: stp@kontum.gov.vn; sotuphap-kontum@chinhphu.vn Website: http://sotuphap.kontum.gov.vn b Vị trí, chức Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Kon Tum thực chức tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân tỉnh quản lý nhà nước về: công tác xây dựng thi hành pháp luật; theo dõi thi hành pháp luật; kiểm tra, xử lý văn quy phạm pháp luật; kiểm soát thủ tục hành chính; pháp chế; phổ biến, giáo dục pháp luật; hòa giải sở; hộ tịch; quốc tịch; chứng thực; nuôi nuôi; lý lịch tư pháp; bồi thường nhà nước; trợ giúp pháp lý; luật sư; tư vấn pháp luật; công chứng; giám định tư pháp; bán đấu giá tài sản; trọng tài thương mại; quản lý công tác thi hành pháp luật xử lý vi phạm hành cơng tác tư pháp khác theo quy định pháp luật Sở Tư pháp có tư cách pháp nhân, có dấu tài khoản riêng; chịu đạo, quản lý tổ chức, biên chế công tác Uỷ ban nhân dân tỉnh; đồng thời chịu đạo, hướng dẫn, kiểm tra, tra chuyên môn, nghiệp vụ Bộ Tư pháp c Nhiệm vụ quyền hạn Thực theo quy định Điều 2, Thông tư liên tịch số 23/2014/TTLT-BTPBNV, ngày 22 tháng 12 năm 2014 liên Tư pháp - Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Sở Tư pháp thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Phòng Tư pháp thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Cụ thể sau: Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Dự thảo định, thị văn khác thuộc phạm vi thẩm quyền ban hành Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lĩnh vực tư pháp Dự thảo quy hoạch phát triển nghề luật sư, công chứng, bán đấu giá tài sản nghề tư pháp khác địa phương thuộc phạm vi quản lý nhà nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Dự thảo định thành lập, sáp nhập, chia tách, giải thể tổ chức, đơn vị thuộc Sở Tư pháp theo quy định pháp luật Dự thảo định, thị cá biệt thuộc thẩm quyền ban hành Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công tác tư pháp địa phương Về xây dựng văn quy phạm pháp luật Tham gia xây dựng dự thảo văn quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền ban hành Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quan chuyên môn khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ trì soạn thảo Thẩm định dự thảo văn quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền ban hành Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định pháp luật Tổ chức lấy ý kiến nhân dân dự án, dự thảo văn quy phạm pháp luật theo đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ Tư pháp Về theo dõi thi hành pháp luật Xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tổ chức thực kế hoạch theo dõi tình hình thi hành pháp luật địa bàn Tổng hợp, xây dựng báo cáo tình hình thi hành pháp luật địa phương kiến nghị biện pháp giải khó khăn, vướng mắc thi hành pháp luật với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bộ Tư pháp Theo dõi tình hình thi hành pháp luật lĩnh vực tư pháp thuộc phạm vi quản lý nhà nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Về kiểm tra, xử lý văn quy phạm pháp luật: Kiểm tra văn quy phạm pháp luật Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân cấp huyện; hướng dẫn quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện tự kiểm tra văn quy phạm pháp luật kiểm tra văn quy phạm pháp luật Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo quy định pháp luật Tham mưu với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xử lý văn trái pháp luật phát hiện; kiếm tra, đôn đốc việc thực biện pháp xử lý văn trái pháp luật theo quy định pháp luật Về kiểm soát thủ tục hành chính: Hướng dẫn, tập huấn chun mơn, nghiệp vụ kiểm sốt thủ tục hành cải cách thủ tục hành chính; tổ chức thực việc rà sốt, đánh giá thủ tục hành thuộc phạm vi thẩm quyền giải cấp quyền địa bàn theo quy định pháp luật - Cho ý kiến, thẩm định thủ tục hành dự thảo văn quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền ban hành Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - Tổ chức nghiên cứu, đề xuất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sáng kiến cải cách thủ tục hành quy định có liên quan; theo dõi, đơn đốc, hướng dẫn đơn vị có liên quan tổ chức thực sau Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt - Giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra việc thực hoạt động kiểm soát thủ tục hành sở, ban, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp xã Đề xuất với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thiết lập hệ thông công chức đầu mối thực nhiệm vụ kiểm sốt thủ tục hành theo chế độ kiêm nhiệm sở, ban, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã đơn vị liên quan địa phương Thực nhiệm vụ kiểm sốt thủ tục hành cải cách thủ tục hành lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý Sở Tư pháp Về hộ tịch, quốc tịch, chứng thực nuôi nuôi Chỉ đạo, hướng dẫn việc tổ chức thực công tác đăng ký quản lý hộ tịch, quốc tịch địa phương; hướng dẫn nghiệp vụ cho quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện công chức Tư pháp - Hộ tịch thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã việc cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký Thực nhiệm vụ để giải hồ sơ xin nhập, xin thôi, xin trở lại quốc tịch Việt Nam; xác nhận có quốc tịch Việt Nam; xin cấp giấy xác nhận người có quốc tịch Việt Nam; thơng báo có quốc tịch Việt Nam; quản lý lưu trữ hồ sơ quốc tịch theo quy định pháp luật Về công chứng Tổ chức thực Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề cơng chứng Thủ tướng Chính phủ phê duyệt địa phương Đề nghị Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, miễn nhiệm Công chứng viên; định tạm đình hành nghề cơng chứng Cơng chứng viên Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập, chuyển đổi, giải thể Phịng Cơng chứng cho phép thành lập, thay đổi, hợp nhất, sáp nhập, chuyển nhượng thu hồi định thành lập Văn phịng cơng chứng theo quy định Cấp, thu hồi Giấy đăng ký hoạt động Văn phịng cơng chứng; ghi nhận thay đổi danh sách Công chứng viên thành viên hợp danh Văn phịng cơng chứng; xem xét, thơng báo văn cho Văn phịng cơng chứng việc đăng ký danh sách Công chứng viên làm việc theo chế độ hợp đồng Xây dựng, khai thác sử dụng sở liệu công chứng theo quy định Tổ chức thực quy hoạch, đề án phát triển tổ chức hành nghề công chứng địa phương sau Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt; tham mưu, đề xuất với Ủy ban nhân dân tỉnh thực biện pháp hỗ trợ phát triển tổ chức hành nghề công chứng; Hướng dẫn, kiểm tra tổ chức, hoạt động Phịng Cơng chứng Văn phịng Cơng chứng địa phương; Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh cho phép thành lập, thu hồi định cho phép thành lập Văn phịng cơng chứng; cấp, thu hồi giấy đăng ký hoạt động Văn phịng cơng chứng; Tổ chức triển khai thực Đề án thành lập, giải thể Phịng Cơng chứng Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt; Hướng dẫn, kiểm tra, bồi dưỡng nghiệp vụ cho quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện công chức Tư pháp - Hộ tịch thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã việc cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký hành chính; giao tiếp ln có thái độ hịa nhã, ân cần, mực có phối hợp với ngành có liên quan quyền địa phương cấp sở để giải kịp thời vướng mắc phát sinh trình thực nhiệm vụ chuyên môn theo thẩm quyền Đơn vị niêm yết lịch làm việc, thủ tục cơng chứng, phí cơng chứng, thù lao công chứng, nội quy tiếp người yêu cầu công chứng trụ sở làm việc Việc thu phí cơng chứng, thù lao cơng chứng tất loại việc bảo đảm nguyên tắc thu đúng, thu đủ nộp kịp thời tiền phí cơng chứng vào kho bạc theo quy định Không để xảy tình trạng tham ơ, thất biển thủ tiền phí cơng chứng thù lao cơng chứng xảy quan; niêm yết công khai thủ tục hành chính, biểu mẫu mức thu phí công chứng thù lao công chứng trụ sở quan theo quy định pháp luật 3.1.3 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân hoạt động cơng chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum a Tồn tại, hạn chế: Về đội ngũ cán Trình độ chun mơn chun viên chưa thực đồng đều, hạn chế cách thiết lập số hợp đồng, tránh khỏi trường hợp chuyên viên chưa tiếp xúc với loại hợp đồng phức tạp Do đó, số lượng hợp đồng giao dịch nhiều, tải, khối lượng công việc lớn, khách hàng yêu cầu công chứng thời gian ngắn, mặt khác, số lượng Cơng chứng viên Phịng cịn thiếu nên khơng thể tránh khỏi sai sót q trình làm việc Bên cạnh đó, cơng tác tập huấn, bồi dưỡng chun viên nghiệp vụ Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum chưa thực thường xuyên, dẫn đến tình trạng khơng đồng mặt chun mơn chuyên viên nghiệp vụ Về sở vật chất, sở liệu liên quan đến hoạt động cơng chứng Cơ sở vật chất kỹ thuật Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum cịn nhiều hạn chế, cụ thể: cách bố trí, xếp thiết bị chưa thật hợp lý mật độ, khoảng cách, chưa bố trí hợp lý nơi tiếp cơng dân, phịng làm việc, thiết bị khơng bảo đảm, an tồn hiệu quả, khơng trọng đến phương thức bảo hành dẫn đến hư hỏng, không phục vụ tốt công tác thực hợp đồng Hiện nay, hợp đồng yêu cầu công chứng Phịng Cơng chứng số đa phần liên quan đến bất động sản, nhu cầu hoạt động cần có kiểm định rõ ràng, đặc biệt liên quan đến mua bán đất đai Một vấn đề gây khó khăn cho hoạt động cơng chứng đất đai Phịng Cơng chứng số vấn đề bất động sản như: chuyển nhượng đất bị thi hành án mà chưa hủy bỏ, khách hàng che dấu mục đích vay mượn thơng qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tất Cơng chứng viên giải thích hậu pháp lý không mang lại kết khả quan 27 Mặt khác, địa bàn tỉnh chưa xây dựng sở liệu hợp đồng công chứng tổ chức công chứng, gây khó khăn cho người dân Công chứng viên Về quy định pháp luật Về cách xác định thành viên “Hộ gia đình” Trong quy định pháp luật hành, “Hộ gia đình” chủ thể giao dịch dân Theo qui định Bộ luật Dân 2005, hộ gia đình gồm thành viên có tài sản chung, đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác pháp luật qui định Tài sản chung hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, tài sản thành viên tạo lập “Việc định đoạt tài sản tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý” Cùng với đó, quy định pháp luật đất đai quy định nội dung này: Khoản 29 Điều Luật Đất đai 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Trước với sản xuất nông nghiệp, Nhà nước thường giao đất cho hộ gia đình để khai thác, sản xuất, có lẽ từ thói quen xem đất nơng nghiệp tài sản chung gia đình mà nhiều quan địa phương cấp đất dù đất cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay đất người gia đình khai hoang ghi giấy chứng nhận QSDĐ "Hộ ông/bà", điều dẫn đến số vấn đề vướng mắc thực việc công chứng, chứng nhận hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình ( thực tế hay rơi vào Hộ gia đình người đồng bào dân tộc thiểu số): Hiện nay, chưa có văn hướng dẫn cụ thể việc xác định thành viên hộ gia đình Các tổ chức hành nghề cơng chứng giải giao dịch đất đai hộ gia đình thơng thường vào sổ hộ hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia đình; Trường hợp khách hàng khơng xuất trình sổ hộ thời điểm cấp đất phải làm đơn xin xác định nhân quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân thời điểm cần xác định Tuy nhiên, thực tế có thành viên chung hộ khơng phải thành viên gia đình, khơng có tài sản chung, khơng đóng góp cơng sức để sản xuất theo quy định pháp luật “hộ gia đình”: Ví dụ trường hợp nhập nhờ hộ khẩu… Nhưng yêu cầu công chứng đất hộ, Công chứng viên loại trừ người này, khơng có sở để xác định quyền lợi họ hộ Trong trường hợp quyền sử dụng đất cá nhân tạo lập công sức, tài sản riêng (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, khai hoang…) thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan đăng ký quyền sử dụng đất 28 Giấy chứng nhận ghi quyền sử dụng đất “Hộ ông/bà”, từ quyền sử dụng đất cá nhân lại chuyển thành quyền sử dụng đất hộ gia đình Do đó, cá nhân u cầu cơng chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất gặp khó khăn: - Các tổ chức hành nghề công chứng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông/ bà nên yêu cầu phải có sổ hộ hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia đình đơn xin xác định nhân quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân thời điểm cần xác định, đồng thời yêu cầu thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên tham gia ký kết hợp đồng Từ người u cầu cơng chứng gặp khó khăn thành viên hộ xa, có người chết hay có người khơng đồng ý ký kết hợp đồng, giao dịch họ cho họ khơng có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nên từ chối ký kết hợp đồng… Ví dụ 1: Trường hợp thành viên hộ cha mẹ thành viên khác hộ thoả thuận tặng cho phần quyền sử dụng đất đất thuộc quyền sử dụng hộ, thành viên hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tặng cho quan đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi “Hộ ông/bà” Người nhận tặng cho thành viên hộ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với đất nhận tặng cho) ghi “Hộ ông/bà” Như vậy, người công chứng hợp đồng, giao dịch đất mà nhận tặng cho nêu trên, theo thông tin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ nên Công chứng viên yêu cầu thủ tục, giấy tờ trường hợp đất hộ thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên hộ phải tham gia ký kết hợp đồng (cũng người đồng ý tặng cho đất phải ký vào hợp đồng, giao dịch phần đất mà họ tặng cho) Như vậy, việc tặng cho trở thành vơ nghĩa? Ví dụ 2: Người u cầu cơng chứng xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho “hộ ông/bà” kèm theo Hợp đồng Chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng đất (thể nguồn gốc đất cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho) để chứng minh tài sản cá nhân, khơng phải tài sản hộ gia đình quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận có thơng tin cấp cho hộ Trong trường hợp này, Công chứng viên theo Giấy chứng nhận cấp cho hộ nên yêu cầu thủ tục, giấy tờ trường hợp đất hộ người u cầu cơng chứng khơng đồng ý (vì họ có hợp đồng chứng minh quyền sử dụng đất có cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho khơng liên quan đến hộ) Để có sở giải hồ sơ cho người dân, Công chứng viên có văn yêu cầu quan đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp thơng tin địa quan trả lời: theo Hợp đồng Chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất cá nhân cung cấp xác định quyền sử dụng đất trường hợp cá nhân (nhưng giấy chứng nhận quan cấp ghi thông tin 29 cấp cho hộ) Như vậy, có mâu thuẫn việc xác định người có chủ quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân hay cho hộ gia đình Về vấn đề “giá” hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp giá chuyển nhượng thực tế từ góc độ cơng chứng Trong q trình thực chuyên môn, nghiệp vụ hoạt động công chứng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum em nhận thấy thực việc chuyển nhượng QSD đất nhiều trường hợp, bên chuyển nhượng thoả thuận ghi giá chuyển nhượng hợp đồng công chứng thấp nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế Không cá nhân mà chí doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trốn thuế Khơng trường hợp, chủ dự án bán hộ cho doanh nghiệp khác, ví dụ với giá tỷ đồng, doanh nghiệp mua lại bán cho khách hàng tỷ đồng, sau ký hợp đồng cọc bên bên bán khơng ký hợp đồng thức mà buộc khách hàng ký “văn thỏa thuận chuyển nhượng”, với nội dung khách thừa nhận hợp đồng mà công ty bán với trước với giá thấp giá khách thực trả Về mẫu hợp đồng chấp Theo quy định điểm 3.1 3.3 khoản Mục I Thông tư liên tịch số 04 thì: “Các bên tự soạn thảo u cầu Phịng Cơng chứng, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn Việc soạn thảo hợp đồng, văn bất động sản tham khảo mẫu hợp đồng, văn ban hành kèm theo Thơng tư này.” Tuy nhiên, thực tế Phịng Cơng chứng số từ chối công chứng, chứng thực hợp đồng chấp bên tự soạn thảo hợp đồng có bổ sung số nội dung so với mẫu ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 04 Theo đó, cơng chứng, chứng thực hợp đồng quan soạn thảo yêu cầu bên sửa chữa hay tự sửa chữa nhiều nội dung thỏa thuận hợp đồng chấp Theo em, yêu cầu quan công chứng, chứng thực không phù hợp với pháp luật hành xâm phạm đến quyền tự ý chí, tự thỏa thuận bên tham gia hợp đồng chấp trường hợp sửa đổi, bổ sung thỏa thuận bên mà khơng có pháp lý Về ký, điểm văn công chứng Khoản Điều 48 Luật Công chứng quy định “Việc điểm thay việc ký trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch không ký khuyết tật ký Khi điểm chỉ, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch sử dụng ngón trỏ phải; khơng điểm ngón trỏ phải điểm ngón trỏ trái; trường hợp điểm hai ngón trỏ điểm ngón khác phải ghi rõ việc điểm ngón nào, bàn tay nào” Quy định chưa bao quát hết trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch bị cụt hai bàn tay ký điểm Cơng chứng viên phải giải tình 30 mà Luật Công chứng chưa quy định cho trường hợp Do đó, xem “khoảng trống” quy định Luật Công chứng Về công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch Tên tiêu đề nội hàm Điều 51 Luật Công chứng quy định “công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch” chưa tương thích với quy định Điều 422 Bộ luật Dân 2015 Bộ luật Dân 2015 quy định sửa đổi, chấm dứt hợp đồng việc hủy bỏ hợp đồng trường hợp thuộc chấm dứt hợp đồng Hay nói cách khác, phạm vi nội hàm khái niệm “chấm dứt hợp đồng” bao quát so với khái niệm “hủy bỏ hợp đồng” Cụ thể, Điều 422 Bộ luật Dân 2015 quy định chấm dứt hợp đồng trường hợp sau: “1 Hợp đồng hoàn thành; Theo thỏa thuận bên; Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân thực hiện; Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng khơng cịn; Hợp đồng chấm dứt theo quy định Điều 420 Bộ luật này; Trường hợp khác luật quy định” Mặt khác, Bộ luật Dân không quy định “bổ sung hợp đồng” Do đó, quy định Điều 51 Luật Cơng chứng rõ ràng chưa phù hợp với Bộ luật Dân b Ngun nhân Số lượng Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số cịn thiếu, chưa đủ để thực hợp đồng trường hợp khách hàng tới giao dịch đơng, chun viên thực hợp đồng đủ Cơng chứng viên cịn thiếu, lẽ để Cơng chứng viên địi hỏi nhiều kỹ nên số lượng Công chứng viên thiếu hụt nhiều Cơ sở vật chất kỹ thuật Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum nhiều hạn chế nguyên nhân chủ yếu như: cách bố trí, xếp thiết bị chưa thật hợp lý mật độ, khoảng cách, chưa bố trí hợp lý nơi tiếp cơng dân, phịng làm việc, thiết bị khơng bảo đảm, an tồn hiệu quả, không trọng đến phương thức bảo hành nên dẫn đến hư hỏng, không phục vụ tốt công tác thực hợp đồng Công tác tập huấn, bồi dưỡng chun viên nghiệp vụ Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum chưa thực thường xun nên dẫn đến tình trạng khập khiễng, khơng đồng mặt chuyên môn chuyên viên nghiệp vụ nơi Những bất cập việc tiếp nhận thông tin đất đai, nhà không rộng rãi, phổ biến làm người dân dễ bị nhầm lẫn chuyển từ Ủy ban nhân dân phường, xã cho tổ chức hành nghề công chứng thực gây trở ngại vấn đề đo đạc đất, tách thừa đất giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, biến động đất đai Nhiều văn bản, quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động cơng chứng, chứng thực cịn nhiều chồng chéo, bất cập tính thống chưa cao, điều gây khó khăn q trình áp dụng pháp luật giải nhu cầu công chứng hợp đồng người dân Chưa có hệ thống mạng liên kết tổ chức hành nghề công chứng để chia sẻ thơng tin nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch tài sản, biện pháp ngăn chặn, 31 khơng có sở liệu chung để kiểm soát thực trạng hợp đồng Dẫn đến trường hợp đất chuyển nhượng cho hai người hai tổ chức hành nghề công chứng Điều rủi ro cho Công chứng viên người dân Người dân lợi dụng chênh lệch giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định thấp giá thị trường nhiều, để trốn tránh nghĩa vụ tài với Nhà nước, cố tình che giấu, tạo tình khó khăn cho Cơng chứng viên lợi ích thân 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM Để nâng cao hiệu hoạt động cơng chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum em xin đưa số kiến nghị sau: Về đội ngũ cán Tăng cường sách hỗ trợ cho chuyên viên đào tạo lên Cơng chứng viên Trên thực tế, Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum ngày tiếp nhận nhiều loại hợp đồng với nội dung đa dạng khác Với mục đích tiếp nhận, giải hợp đồng cho khách hàng cách nhanh chóng xác số lượng Cơng chứng viên Phịng phải đủ bảo đảm chun mơn, nghiệp vụ Để phát hành hợp đồng, địi hỏi Cơng chứng viên phải có kinh nghiệm, có chun mơn, có trình độ chun sâu nhiều lĩnh vực, có tư nghiệp vụ sắc bén, cần có tinh thông nhạy cảm nghề nghiệp, thường xuyên cập nhật thay đổi bổ sung quy định pháp luật để đáp ứng yêu cầu công việc Bộ Tư pháp nên quan tâm tới sách đào tạo cho chuyên viên lên Công chứng viên, tạo điều kiện mở khóa học tu dưỡng nghiệp vụ cho cá nhân, đặc biệt cho người có đủ điều kiện nguyện vọng, độ tuổi hành nghề Công chứng viên, cụ thể: Công chứng viên hành nghề đến đủ 65 tuổi, không phân biệt nam, nữ Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng sau nghỉ hưu theo quy định Luật Viên chức tiếp tục hành nghề cơng chứng Văn phịng cơng chứng đủ 65 tuổi Nhà nước nên phối hợp với Bộ Tư pháp mở rộng sách khai giảng lớp đào tạo Cơng chứng viên cho tỉnh miền núi, nơi có dân trí chưa cao tỉnh Tây Nguyên bao gồm: tỉnh Kon Tum, Gia Lai, Đắk Lắk Đặc biệt chuyên viên làm việc Phòng Cơng chứng nên đăng ký khóa đào tạo nghiệp vụ để trang bị kiến thức chung Công chứng viên Đề nghị Bộ Tư pháp thường xuyên mở lớp tập huấn nghiệp vụ công chứng cho Cơng chứng viên để nâng cao trình độ chun môn Tạo nguồn thu hút, Bộ Tư pháp hỗ trợ phần kinh phí xây dựng sở liệu chung giao dịch bất động sản địa bàn tỉnh Kon Tum để phịng ngừa việc cơng chứng chồng chéo hợp đồng giao dịch liên quan tới bất động sản địa bàn tỉnh 32 Mặt khác, cần có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng thường xuyên lộ trình phát triển đội ngũ chuyên viên nghiệp vụ nhằm hạn chế khiếm khuyết chun mơn nghiệp vụ Để hồn thiện hơn, cần sửa đổi Luật Công chứng theo hướng thu hẹp đối tượng miễn đào tạo nghề công chứng, cụ thể không miễn đào tạo cho đối tượng điều tra viên, luật sư hành nghề từ năm trở lên mà miền đào tạo nghề công chứng cho người thẩm phán, kiểm sát viên, Cơng chứng viên, giáo sư, phó giáo sư chun ngành luật, tiến sỹ luật nhằm quy định chặt chẽ điều kiện miễn đào tạo nghề công chứng; bổ sung quy định đối tượng miễn đào tạo phải tham gia khố bồi dưỡng nghề cơng chứng trước đề nghị bổ nhiệm, trừ người Công chứng viên mà hành nghề công chứng tính đến trước thời gian bổ nhiệm tối đa năm Đồng thời, cần bổ sung quy định người miễn đào tạo nghề công chứng phải tập tổ chức hành nghề công chứng, song giảm 1/2 thời gian tập người có kinh nghiệm làm việc lĩnh vực pháp luật; bổ sung quy định kiểm tra kết tập hành nghề công chứng nhằm đảm bảo tăng cường chất lượng việc tập hành nghề công chứng, đánh giá hiệu thực chất việc tập Về sở vật chất, sở liệu liên quan đến hoạt động công chứng Để đạt hiệu hoạt động công chứng không kể đến phương tiện sở vật chất phụ giúp cho trình phát hành hợp đồng Việc đầu tư cho phương tiện hữu hình ln có ý nghĩa quan trọng việc phát triển dịch vụ Phòng Công chứng số 1, nâng cao hiệu dịch vụ, từ đó, củng cố thêm niềm tin khách hàng cơng chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số Cần có thơng tin liệu, quản lý giao dịch bất động sản nhằm đưa phương pháp toàn diện để đảm bảo thực yêu cầu khách hàng Hệ thống xây dựng phải đảm bảo tính thích hợp với trạng sở, quy tắc, thủ tục quản lý hành yêu cầu cụ thể công tác quản lý thông tin bất động sản Đối với trường hợp bất động sản bị thi hành án chưa thông báo hủy bỏ mà khách hàng yêu cầu chuyển nhượng khơng nên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng mà phải giải thích rõ cho khách hàng lý khơng chuyển nhượng phần đất bị Cơ quan thi hành án giám sát, chuyển nhượng bình thường Đối với trường hợp khách hàng yêu cầu thực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đề nhằm mục đích vay mượn chun viên nên giải thích tận tình hậu quả, tốt khơng nơn thiết lập để tránh rủi ro sau Đồng thời, Nhà nước nên phối hợp với Bộ Tư pháp nên tăng cường công tác củng cố thông tin liên quan bất động sản đến với người dân Các thông tin liệu liên quan đến bất động sản cập nhật liên tục cho đơn vị quan ban ngành nói chung Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum nói riêng 33 Cần thiết phải xây dựng sở liệu hợp đồng công chứng tổ chức cơng chứng địa bàn tỉnh như: Văn phịng Cơng chứng Qch Cao Yềm, Văn phịng Cơng chứng Trần Thị Nga, Phịng Cơng chứng số 1, Phịng Cơng chứng số 2; thực biện pháp liên kết tổ chức hành nghề cơng chứng với Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Kon Tum; ban hành quy chế khai thác, sử dụng sở liệu hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản cơng chứng để khắc phục rủi ro q trình hành nghề Công chứng viên Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nhân dân tổ chức hành nghề công chứng Về quy định pháp luật Về cách xác định thành viên “Hộ gia đình” Thực tiễn cho thấy việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất nhiều quan điểm khác nên khoản 5, Điều Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Bộ Tài nguyên – Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (gọi tắt Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT) quy định: “c) Hộ gia đình sử dụng đất ghi “Hộ gia đình, gồm ơng” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau ghi họ tên, năm sinh, tên số giấy tờ nhân thân chủ hộ gia đình quy định Điểm a Khoản này; địa thường trú hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung hộ gia đình ghi người đại diện thành viên khác hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất hộ gia đình Dịng ghi “Cùng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi họ tên, năm sinh, tên số giấy tờ nhân thân thành viên lại hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).” Sau ban hành quy định này, Bộ Tài nguyên Môi trường khẳng định: “Quy định nêu Thông tư bảo đảm chặt chẽ mặt pháp lý, cụ thể mặt chủ thể có quyền sử dụng đất Điều khơng tạo khó khăn hay rào cản mà giảm rủi ro cho người sử dụng đất, minh bạch tài sản, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp thành viên có chung quyền sử dụng đất hộ gia đình Thơng tư khơng đặt thêm thủ tục hành thực quyền hộ gia đình sử dụng đất số ý kiến nêu mà đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật dân (Khoản Điều 212 Bộ luật Dân quy định trường hợp định đoạt tài sản bất động sản tài sản chung gia đình phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ)” Thực khẳng định Bộ Tài nguyên - Môi trường đúng, tạo thuận lợi xác định chủ thể có quyền sử dụng đất cách xác bị dư luận phản ứng công tác tuyên truyền cịn hạn chế nên quy định khơng triển khai để thi hành thực tế 34 Việc không triển khai quy định xuất phát từ trình tự, thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận Bộ Tài ngun – Mơi trường cịn tồn nhiều bất cập, chưa thật đem lại tiện lợi cho người dân, người dân tâm lý sợ thủ tục nhà đất Do đó, Bộ Tài ngun – Mơi trường Bộ ngành có liên quan cần thực tốt khâu, tạo điều kiện thuận lợi nhất, nhanh để thực tốt việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình theo hướng ghi tên tất đồng sở hữu có quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên – Mơi trường Bộ ngành có liên quan thực thủ tục cấp đổi đia phương để tạo điều kiện tốt cho người dân thực việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hoặc cần có quy định xác định thành viên hộ có quyền sử dụng đất cách thống nhất, rõ ràng phù hợp quy định Bộ luật Dân chế định quyền sở hữu tài sản với quy định pháp luật đất đai để tránh tình trạng tranh chấp khơng đáng có xảy Thiết nghĩ trường hợp này, người dân tổ chức hành nghề công chứng có u cầu cung cấp thơng tin địa quan đăng ký quyền sử dụng đất cần có văn xác định quyền sử dụng đất cá nhân sai sót, nhầm lẫn mà quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành đất hộ để Cơng chứng viên có sở giải hợp đồng, giao dịch cho người dân Do đó, cá nhân, hộ gia đình u cầu cơng chứng hợp đồng, giao dịch đất hộ cần cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất giấy tờ khác có liên quan mà Công chứng viên yêu cầu để Công chứng viên có sơ sở để giải hồ sơ theo quy định pháp luật Về vấn đề “giá” hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp giá chuyển nhượng thực tế từ góc độ công chứng Về nguyên nhân: Thứ nhất, giảm tiền thuế, phí thực thủ tục sang tên chủ sử dụng Theo quy định pháp luật, thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên phải chịu loại thuế phí thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ, ngồi cịn số lệ phí khác (khơng đáng kể) thuế thu nhập cá nhân chiếm tỷ lệ lớn Căn theo quy định pháp luật liên quan thuế số tiền thuế TNCN thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất = giá tính thuế * thuế suất (2%) giá tính thuế giá chuyển nhượng Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá giá hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng Như vậy, giá chuyển nhượng sở để tính thuế TNCN, giá chuyển nhượng cao thuế thu nhập cá nhân lớn, mức giá chuyển nhượng cao hay thấp lại thoả thuận bên chuyển nhượng Nếu giá thoả thuận bên thấp khung giá nhà nước quy định thời điểm chuyển nhượng quan thuế dựa khung giá nhà nước để tính tiền thuế (thực tế cho thấy, giá đất có nhiều biến động đặc biệt 35 chế thị trường khung giá nhà nước thể hiện, phản ánh giá đất mức ổn định thời gian dài khung giá nhà nước chênh lệch nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế) Chính bên thoả thuận ghi giá chuyển nhượng hợp đồng thấp so với giá thực tế để trốn tránh phần nghĩa vụ tài thuế phí Thứ hai, giá bên tự thỏa thuận ghi vào hợp đồng Khi thụ lý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó để Cơng chứng viên từ chối việc công chứng giá chuyển nhượng hợp đồng thấp giá thực tế Bởi vì, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng dân sự, nguyên tắc tôn trọng tự thoả thuận bên đặt lên hàng đầu (trừ trường hợp thoả thuận vi phạm pháp luật) Hơn nữa, đến u cầu cơng chứng bên cố tình che dấu giá chuyển nhượng thực tế mà Công chứng viên lại khơng có thẩm quyền trách nhiệm bắt buộc phải xác minh hay giám định mức giá bên yêu cầu ghi hợp đồng có hợp lý hay không mà dựa vào thỏa thuận bên Như vậy, bên đồng ý ký kết hợp đồng công chứng với mức giá hai bên thống Cơng chứng viên khơng thể từ chối Ở đây, Cơng chứng viên có trách nhiệm phải giải thích rõ nghĩa vụ thuế, tuyên truyền, phổ biến quy định cho bên quyền hậu pháp lý xác lập giao dịch Nói khơng có nghĩa Công chứng viên phải chịu trách nhiệm liên đới bên trốn thuế, trừ Cơng chứng viên có can dự vào việc giúp bên trốn thuế Cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm hành vi Về hậu quả: Như phân tích trên, lợi ích trước mắt bên thỏa thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp giá trị thực tế nhằm giảm bớt phần thuế thu nhập cá nhân phí trước bạ thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên hành vi vi phạm pháp luật thuế bị quan có thẩm quyền phát tùy vào mức độ, tính chất vi phạm mà bị xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình (Vụ án Luật sư Trần Vũ Hải) Ngoài ra, thực việc chuyển nhượng mà ghi giá hợp đồng thấp giá bán thực tế có tiềm ẩn rủi ro lớn cho bên đặc biệt bên nhận chuyển nhượng Thứ nhất, bên thống ghi giá vào hợp đồng vậy, xảy tranh chấp thể hợp đồng sở để tịa án giải Ngồi ra, bên chuyển nhượng với mục đích tự đảm bảo an tồn cho ngồi hợp đồng chuyển nhượng ghi giá trị thấp giá thực tế có cơng chứng, chứng thực theo quy định Các bên cịn lập thêm hợp đồng chuyển nhượng khơng có công chứng, chứng thực (với giá chuyển nhượng hợp đồng số tiền thực tế hai bên mua bán) Tuy nhiên quy định Điều 124 Bộ luật Dân 2015 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù công chứng, chứng thực bị tịa án tun vơ hiệu giả tạo hợp đồng xác lập để nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước (che dấu hợp đồng chuyển nhượng với giá bán thực tế) Do 36 phát sinh tranh chấp, gây hậu lớn cho bên liên đới cho bên thứ ba có giao dịch quyền sử dụng đất Có trường hợp hai bên thống giá mua bán nhà tỉ đồng họ công chứng hợp đồng xong Cứ tưởng họ kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ để sang tên hai bên quay lại công chứng đề nghị sửa đổi hợp đồng ký nêu với giá mua bán, chuyển nhượng có 100 triệu đồng họ cam kết tự thỏa thuận việc Thậm chí có trường hợp hai bên hủy hợp đồng mua bán, chuyển nhượng trước với giá cao để ký lại hợp đồng giá thấp ban đầu Cũng có trường hợp người mua chủ động đề nghị người bán khai giá thấp khoản tiền thuế chênh lệch mà lý người bán chia đôi cho hai bên hưởng Thực tế có nhiều án có giá đất ghi hợp đồng thấp giá thực tế “Tồ xử theo cơng chứng để hai bên biết đắng cay” Về giải pháp: Khi tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công chứng viên chuyên viên cần phải giải thích rõ cho khách hàng nhận thức đúng, đầy đủ hậu pháp lý giao dịch ghi giá thấp giá thực tế nhằm tránh xảy tranh chấp, thiệt hai cho bên sau này, góp phần nâng cao vai trị cơng chứng giao dịch dân Luật Đất đai quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá thị trường để ban hành bảng khung giá đất năm phù hợp Thế cần phải nhìn nhận bảng khung giá đất năm chưa phù hợp thực tiễn Đề xuất Nhà nước phải tính lại, nâng bảng khung giá đất cao lên để tính thuế chuyển nhượng nhà, đất cao lên cho phù hợp với thực tế nhằm để người dân nộp đúng, nộp đủ thuế Đáng lưu ý bảng khung giá đất không áp dụng để tính thuế chuyển nhượng nhà, đất mà áp dụng vào trường hợp khác tính tiền sử dụng đất, tính giá bồi thường Nhà nước thu hồi đất Do đó, để người dân dễ thực nghĩa vụ tài khác, Nhà nước quy định cấp sổ đỏ người dân nộp tiền sử dụng đất 30% theo bảng khung giá đất chẳng hạn Về mẫu hợp đồng chấp Luật Công chứng quy định hai hình thức cơng chứng hợp đồng, giao dịch công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn công chứng hợp đồng, giao dịch Công chứng viên soạn thảo theo đề nghị người yêu cầu cơng chứng Nhằm hướng dẫn chuẩn hóa việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch bên Công chứng viên, theo em, nên tiếp tục mẫu hóa hợp đồng, giao dịch, điều đồng thời phù hợp với kinh nghiệm pháp lý số quốc gia theo mơ hình cơng chứng Latine Bên cạnh đó, nhằm tránh vướng mắc phát sinh, đặc biệt trường hợp công chứng hợp đồng, giao dịch soạn thảo sẵn, em cho mẫu hợp đồng quan Nhà nước ban hành cần đảm bảo tính đơn giản, dễ hiếu, chí bao gồm thơng tin mang tính định hướng Đồng thời, cần hướng dẫn cụ thể 37 tính tham khảo mẫu hợp đồng xác định rõ phạm vi, đề Công chứng viên sửa chữa, bổ sung yêu cầu bên sửa chữa, bổ sung hợp đồng, giao dịch, đảm bảo nguyên tắc tơn trọng quyền tự ý chí, thỏa thuận hợp pháp bên Về ký, điểm văn công chứng Người bị cụt tay hay hai tay có quyền cơng dân người khác, có nhu cầu giao dịch lĩnh vực đời sống, xã hội bình thường ngày Do đó, đảm bảo quyền cho người bị cụt hai tay thực ý chí giao dịch dân sự, khoản Điều 48 Luật Công chứng quy định theo hướng sau: Đối với người ký điểm khuyếm khuyết thể phải có 02 người làm chứng ký điểm vào văn công chứng để xác nhận ý chí người u cầu cơng chứng giao dịch dân Công chứng viên nhận diện qua đặc điểm riêng dị hình Về cơng chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch Luật Công chứng quy định “bổ sung, hủy bỏ hợp đồng” chưa phù hợp chưa bao quát so với quy định Bộ luật Dân hủy bỏ hợp đồng trường hợp thuộc chấm dứt hợp đồng theo quy định Điều 422 BLDS 2015 Mặt khác, Bộ luật Dân quy định “sửa đổi hợp đồng” mà không quy định “bổ sung hợp đồng” Do đó, nhằm đảm bảo thống với Bộ luật Dân sự, Điều 51 Luật Công chứng cần sửa đổi sau: công chứng việc sửa đổi, chấm dứt hợp đồng KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ vấn đề lí luận khái qt Chương 2, thực trạng Phịng Cơng chứng Số tỉnh Kon Tum, tác giả nêu lên bất cập, số giải pháp khắc phục Hi vọng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật công chứng hợp đồng pháp luật công chứng, nâng cao hiệu công chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum 38 KẾT LUẬN Khi có tranh chấp xảy ra, đương thường có xu hướng tìm kiếm chứng để bênh vực cho lý lẽ bác bỏ lập luận đối phương Để phịng ngừa đảm bảo an tồn pháp lý cho giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại mà đương tham gia, họ cần đến chứng công chứng hay ta hiểu văn công chứng loại chứng xác thực chứng đáng tin cậy loại giấy tờ khơng có chứng nhận xác thực trình bày miệng Thực tiễn thực cho thấy tranh chấp xã hội ngày tăng, vụ việc phức tạp, có ngun nhân khơng có xác thực Do vậy, việc tuyên truyền, phổ biến, cập nhật pháp luật cần thiết Bên cạnh cần tăng cường biện pháp công cụ tổ chức thực pháp luật Công chứng hoạt động quan trọng thiếu hoạt động Nhà nước Thông qua hoạt động công chứng quy định xung quanh nó, pháp luật trở nên gần với thực hơn, dần trở thành thực sinh động đời sống xã hội Theo đánh giá Sở Tư pháp, kết xã hội hóa hoạt động cơng chứng mang lại hiệu rõ rệt, nâng cao an tồn pháp lý cho giao dịch, hợp đồng Góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật quan hệ giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại Khi giao dịch, hợp đồng thực tổ chức hành nghề cơng chứng có tính chuyên môn, chuyên nghiệp không thủ tục hành mà cịn đảm bảo tính xác, luật, hồ sơ văn công chứng lưu giữ đầy đủ, lâu dài có tính pháp lý, góp phần phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hợp đồng, giao dịch, giúp ồn định cho phát triển kinh tế, xã hội tỉnh Bên cạnh thơng qua hoạt động tiếp người u cầu cơng chứng, tổ chức hành nghề cơng chứng tích cực tuyên truyền, tư vấn cho cá nhân, tổ chức quy định pháp luật, nâng cao nhận thức ý thức tuân thủ pháp luật cho người dân Văn công chứng công cụ hữu hiệu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, phịng ngừa tranh chấp, tạo ổn định quan hệ dân sự, tài sản Mặt khác, văn cơng chứng cịn tạo chứng xác thực, kịp thời khơng chối cãi trừ trường hợp bị tịa tun bố vơ hiệu 39 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Luật Công chứng 2014 [2] Luật Dân 2015 [3] Hiến pháp 2013 [4] Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch [5] Lê Thị Phương Hoa, “Đổi quan niệm cơng chứng”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 12/2005 [6] Nguyễn Ngọc Kiện, “Bài giảng pháp luật công chứng - chứng thực”, Đại học Luật, Đại học Huế [7] Sách Bình luận số quy định Bộ Luật Dân liên quan đến công chứng nhà xuất Tư pháp [8] Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 Quốc hội [9] Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 Chính phủ; [10] Thơng tư số 06/2016/TT-BTP ngày 15/6/2015 Bộ Tư pháp [11] Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ Tài chính; [12] Thơng tư liên tịch số 04/2014/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2014 Bộ tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường; [13] Báo cáo số 05/BC-PCC1 ngày 04/10/2015 Phịng Cơng chứng số [14] Báo cáo số 12/BC-PCC1 ngày 08/11/2017 Phịng Cơng chứng số [15] Báo cáo số 08/BC-PCC1 ngày 12/10/2019 Phịng Cơng chứng số [16] www.thuvienphapluat.vn [17] www.lapphap.vn NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Đánh giá Báo cáo thực tập tốt nghiệp: …… /10 điểm ... VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG 10 2 .1 KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG 10 2 .1. 1 Khái niệm công chứng hợp đồng 10 2 .1. 2 Đặc điểm hoạt động công chứng hợp đồng 11 2 .1. 3... hoạt động công chứng hợp đồng 12 2.2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG 13 2.2 .1 Chủ thể thực hoạt động công chứng hợp đồng 13 2.2.2 Đối tượng hoạt động công chứng hợp. .. dân dân 2 .1. 2 Đặc điểm hoạt động công chứng hợp đồng Thứ nhất, hoạt động công chứng hợp đồng Công chứng viên thực Chủ thể thực hoạt động công chứng hợp đồng Cơng chứng viên có Cơng chứng viên