Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại phòng công chứng số 1 tỉnh kon tum

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM MAI CHU ĐỨC BÁO CÁO THỰC TẬP CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM Kon Tum, tháng 06 năm 2021 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, THỰC TIỄN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : TRƯƠNG THỊ HỒNG NHUNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : MAI CHU ĐỨC LỚP : K11LK1 MSSV : 17152380107036 Kon Tum, tháng 06 năm 2021 LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Phịng cơng chứng số khoảng thời gian thực tập, nghiên cứu giúp đỡ, hướng dẫn nhiệt tình để em hồn thành đề tài báo cáo “Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn Phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum” Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô Trương Thị Hồng Nhung, giảng viên khoa Sư phạm & Dự bị Đại học – Phân hiệu đại học Đà Nẵng Kon Tum tận tình giúp đỡ, hướng dẫn suốt trình thực báo cáo Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến anh chị quan tận tình giúp đỡ em suốt q trình thực tập hồn thành báo cáo Đề tài báo cáo nhằm vào phân tích hồn thiện, nội dung mang tính lý thuyết chủ quan dựa liệu thu thập nên báo cáo không tránh khỏi thiếu sót, kính mong nhận ý kiến đóng góp thầy giáo, giáo hội đồng Xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Bố cục CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1.1 Khái quát tỉnh Kon Tum 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Phịng Cơng chứng Số tỉnh Kon Tum 1.2 CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.2.1 Chức nhiệm vụ Phịng Cơng chứng Số 1.2.2 Cơ cấu tổ chức Phịng Cơng chứng Số 1.3 NỘI QUY PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ CƠNG VIỆC THỰC TẬP TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.3.1 Nội quy Phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum 1.3.2 Quá trình thực tập phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum KẾT CHƯƠNG CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.1.2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 10 2.1.3 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 12 2.2 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 15 2.2.1 Khái niệm, đặc điểm công chứng 15 2.2.2 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 19 2.2.3 Quy định chủ thể tiến hành công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 20 2.2.4 Quy định trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 22 2.2.5 Vai trị cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 24 KẾT CHƯƠNG 26 i CHƯƠNG THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 27 3.1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM 27 3.1.1 Tình hình hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phịng Cơng chứng Số 1, tỉnh Kon Tum 27 3.1.2 Đánh giá hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phịng Cơng chứng Số 1, tỉnh Kon Tum 28 3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế, khó khăn hoạt động cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phịng Cơng chứng Số 1, tỉnh Kon Tum 29 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 33 3.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 33 3.2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 35 KẾT CHƯƠNG 36 KẾT LUẬN 37 DANH MỤC THAM KHẢO NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP ii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết Tại nghị số 49-NQ/TW ngày 02/06/2005 Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, khẳng định “Hoàn thiện chế định công chứng Xác định rõ phạm vi công chứng, giá trị pháp lý văn công chứng Xây dựng mơ hình quản lý nhà nước cơng chứng theo hướng Nhà nước tổ chức quan công chứng thích hợp; có bước phù hợp để bước xã hội hố cơng việc này” Với chủ trương đó, thời gian qua Nhà nước ban hành văn pháp luật bước xã hội hố cơng chứng, nhằm thực hoá chủ trương Bộ Chính trị, góp phần thực cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung hoạt động cơng chứng nói riêng Qua nhận thấy hoạt động cơng chứng ngày đóng vai trị quan trọng lĩnh vực đời sống xã hội, đặc biệt việc xác thực yêu cầu giao dịch kinh tế thị trường,bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch dân sự, kinh tế tổ chức, cá nhân Nhất giao dịch liên quan đến QSDĐ quy định pháp luật hành nhiều quy định yêu cầu phải công chứng, chứng thực để tạo sở pháp lý bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia giao dịch, nhằm hạn chế đến mức thấp rủi ro, tranh chấp nạn lừa đảo Tuy nhiên, để vận dụng quy định vào thực tiễn đời sống xã hội điều kiện cịn nhiều khó khan, bất cập, hạn chế Do tiếp thu tiến văn hoá, kĩ thuật tiên tiến nên kinh tế xã hội ngày phát triển làm cho giao dịch ngày phong phú, đa dạng hơn… Từ đó, hợp đồng, giao dịch vơ hiệu, gây thiệt hại cho bên tham gia giao kết ngày nhiều để lại hậu không nhỏ sau thực giao dịch Trong trường hợp mà hợp đồng chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất công chứng không phù hợp với quy định pháp luật hành Vấn đề chỗ công chứng hợp đồng chấp QSDĐ loại hợp đồng tiền ẩn tranh chấp nhất, có nguy rủi ro cao cho cơng chứng viên đặt bút kí vào hợp đồng Đã có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến hợp dồng chấp QSDĐ, nhiều vụ lừa đảo lợi dụng loại hợp đồng để chiếm đoạt tài sản từ tổ chức tín dụng Thậm chí, cơng chứng viên có cách hiểu, cách làm việc khác vấn đề liên quan đến hợp đồng Bởi quy định pháp luật chưa thống nhất, chưa đồng Bộ luật Dân luật chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Hơn nhân gia đình, Luật cơng chứng… Chính vậy, để tạo tiền đề cho việc nghiên cứu đề xuất sửa đổi nội dung có liên quan đến cơng chứng hợp đồng chấp QSDĐ giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc nghiên cứu pháp luật công chứng hợp đồng chấp QSDĐ vấn đề cần thiết Vì lí trên, tơi chọn: “Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn Phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum” làm đề tài nghiên cứu cho đề tài nghiên cứu tốt nghiệp năm Mục tiêu nghiên cứu Thông qua kiến thức sở lý luận, quy định pháp luật hành hoạt động công chứng hợp đồng thực tiễn hoạt động cơng chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum Đề tài tập trung làm rõ quy định pháp luật hành công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, hạn chế quy định pháp luật khó khăn gặp phải thực thực tế Từ đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập chung nghiên cứu quy định quy định pháp luật hành công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thực tiễn thực phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum 3.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu phạm vi quy định pháp luật hành công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất như: Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014, Bộ luật dân 2015… Và thực tiễn thực quy định phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu thực đề tài sử dụng tổng hợp phương pháp: phân tích, đối chiếu, quy nạp, diễn giải, thống kê, tổng hợp… Bố cục Ngoài phần mở đầu, Kết luận, Danh mục từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Tổng quan phịng cơng chứng số 1, tỉnh Kon Tum Chương 2: Tổng quan công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phịng cơng chứng số 1, tỉnh Kon Tum số kiến nghị CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.1.1 Khái quát tỉnh Kon Tum Kon Tum tỉnh thuộc vùng cực bắc Tây Nguyên Việt Nam, có vị trí địa lý nằm ngã ba Đơng Dương, phần lớn nằm phía Tây dãy Trường Sơn Kon Tum tỉnh có diện tích lớn thứ 63 Tỉnh thành Việt Nam Địa giới tỉnh Kon Tum nằm vùng từ 107020'15" đến 108032'30" kinh độ Đông từ 13055'12" đến 15027'15" vĩ độ Bắc Phía Bắc Kon Tum giáp địa phận tỉnh Quảng Nam với chiều dài ranh giới 142 km, phía Nam giáp với tỉnh Gia Lai chiều dài ranh giới 203 km, phía Đơng giáp với tỉnh Quảng Ngãi với chiều dài ranh giới dài 74 km, phía Tây giáp với nước CHDCND Lào (142,4 km) Vương quốc Campuchia (138,3 km) Tháng 10 năm 1975, tỉnh Kon Tum sáp nhập với tỉnh Gia Lai thành tỉnh Gia Lai Kon Tum, địa bàn tỉnh có thị xã Kon Tum huyện: Đắk Glei, Đăk Tô, Kon Plông Ngày 10 tháng 10 năm 1978, thành lập huyện Sa Thầy.Ngày 21 tháng năm 1991, tỉnh Kon Tum tái lập sở chia tách tỉnh Gia Lai - Kon Tum thành hai tỉnh Gia Lai Kon Tum Đồng thời, thành lập số huyện thành lập Ngọc Hồi vào năm 1992, Đăk Hà thành lập vào năm 1994, huyện Kon Rẫy thành lập vào năm 2009, huyện Tu Mơ Rông thành lập vào năm 2010 Ngày 14 tháng năm 2009, thị xã Kon Tum nâng cấp lên thành thành phố Kon Tum Ngày 11 tháng năm 2015, theo Nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội thành lập huyện Ia H'Drai sở tách từ huyện Sa Thầy Tính đến năm 2015, tỉnh Kon Tum có thành phố huyện Địa hình Kon Tum chủ yếu đồi núi, chiếm khoảng 2/5 diện tích tồn tỉnh, bao gồm đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu phía bắc - tây bắc chạy sang phía đơng tỉnh Kon Tum, đa dạng với gị đồi, núi, cao nguyên vùng trũng xen kẽ phức tạp, tạo cảnh quan phong phú, đa dạng vừa mang tính đặc thù tiểu vùng, vừa mang tính đan xen hồ nhập, Kon Tum có độ cao trung bình từ 500 mét đến 700 mét, riêng phía Bắc có độ cao từ 800 mét - 1.200 mét, đặc biệt có đỉnh Ngọc Linh cao với độ cao 2.596 mét Khí hậu Kon Tum có nét chung khí hậu vùng nhiệt đới gió mùa phía Nam Việt Nam, lại mang tính chất khí hậu cao nguyên Khí hậu Kon Tum chia thành mùa rõ rệt mùa mưa mùa khơ Trong đó, mùa mưa thường tháng đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng năm sau Lượng mưa trung bình hàng năm vào khoảng 2.121 mm, lượng mưa năm cao 2.260 mm, năm thấp 1.234 mm, tháng có lượng mưa cao tháng Mùa khơ, gió chủ yếu theo hướng đơng bắc, vào mùa mưa, gió chủ yếu theo hướng tây nam Nhiệt độ trung bình năm dao động khoảng 22 - 230C, biên độ nhiệt độ dao động ngày - 90C Kon Tum nằm khối nâng Kon Tum, đa dạng cấu trúc địa chất khoáng sản Trên địa bàn có 21 phân vị địa tầng 19 phức hệ mắc ma nhà địa chất nghiên cứu xác lập, hàng loạt loại hình khống sản sắt, crơm, vàng, ngun liệu chịu lửa, đá quý, bán quý, kim loại phóng xạ, đất hiếm, nguyên liệu phục vụ sản xuất vật liệu xây dựng, phát Rừng Kon Tum phần lớn rừng nguyên sinh có nhiều gỗ quý cẩm lai, dáng hương, pơ mu, thông… tỉnh Kon Tum có khoảng 300 lồi thực vật, thuộc 180 chi 75 họ thực vật có hoa Động vật nơi phong phú, đa dạng, có nhiều lồi hiếm, bao gồm chim có 165 lồi, 40 họ, 13 bộ, đủ hầu hết loài chim Thú có 88 lồi, 26 họ, 10 bộ, chiếm 88% loài thú Tây Nguyên Bên cạnh loài thú, Kon Tum cịn có nhiều loại chim q cần bảo vệ cơng, trĩ sao, gà lơi lơng tía gà lơi vằn 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Phịng Cơng chứng Số tỉnh Kon Tum Tên đơn vị: Phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum Địa chỉ: số 65(số cũ 15) – Ngô Quyền – Phường Thống Nhất – TP Kon Tum SĐT: 02603862474 Email: phongcongchungso1kontum@gmail.com Phịng cơng chứng số tỉnh Kon Tum đơn vụ nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp; có trụ sở ; dấu tài khoản riêng Có chức cung cấp dịch vụ cơng chứng; cơng chứng viên có nhiệm vụ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng nhân, tổ chức tự nguyện u cầu cơng chứng Phịng Cơng chứng số thành lập năm 1992 trực thuộc Ủy ban nhândân tinh Kon Tum, theo định số 03/QĐ-UB ngày 0401/1992 Ủy ban nhân dân tinh Kon Tum Trong tỉnh từ thành lập đến Phỏng Công chứng số trải qua nhiều giai đoạn đổi tên đơn vị trực thuộc Năm 1996 chuyển đổi từ Phịng Cơng chứng Nhà nước số I trực thuộc Ủy ban nhãn dân tinh Kon Tum trực thuộc Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số 71/QĐUB ngày 21/8/1996 UBND tỉnh Kon Tum) Năm 2001 đổi tên thành Phịng Cơng chứng số I tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số 13/QĐ-UB ngày 05/4/2001 UBND tỉnh Kon Tum) Năm 2008 Phỏng Công chứng số I tỉnh Kon Tum chuyển đổi sang đơn vị nghiệp cơng lập có trụ sở, dấu tài khoản riêng (theo Quyết định số 19/2001/QĐ-UBND ngày 20/5/2008 UBND tỉnh Kon Tum) Năm 2010 Phịng Cơng chứng số xếp hạng II (theo Quyết định số 444/QĐCT ngày 11/9/2010 Chủ tịch UBND tinh Kon Tum) đến ngày 20/12/2010 UBND tinh Kon Tum Quyết định số 1452/QĐ-UBND giao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm tài (tự đảm bảo tồn kinh phi hoạt động theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP chinh phủ) Phịng Cơng chứng số chun thực hoạt động chứng thực công chứng giao dịch, văn là: hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán bắt động sản đấu giá; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyễn sử dụng đắt tài sản gắn liền với đắt; Hợp đồng góp vốn sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng chấp QSDĐ nhà ở; Hợp đồng thể chắp quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; Hợp đồng chấp tài sản; Văn thỏa thuận phân chia di sản thừa kế Nhằm đáp kịp thời đầy đủ nhu cầu nhân 1.2 CHỨC NĂNG, NHIỆM VỤ VÀ CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 1.2.1 Chức nhiệm vụ Phịng Cơng chứng Số 11 a Chức Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum có chức thực chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch); tinh xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, chức tự nguyện yêu cầu công chứng Chức Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum thơng qua hoạt động cơng chứng góp phần bảo đảm an toàn pháp lý quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại quan hệ xã hội khác, phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ b Thẩm quyền Phòng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum có thẩm quyền sau đây: Công chứng hợp đồng, giao dịch theo qui định pháp luật như: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng tặng cho nhà đất, hợp đồng chấp bất động sản, hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền, di chúc, văn thỏa thuận phân chia di sản, văn khai nhận di sản, văn từ chối nhận di sản, công chứng dịch, công chứng thỏa thuận tài sản vợ chồng Chứng thực từ chính, chứng thực giấy tờ, văn quan, tổ chức có thẩm quyền Việt Nam; quan, tổ chức có thẩm quyền nước ngồi; quan, tổ chức có thẩm quyền Việt Nam liên kết với quan, tổ chức có thẩm quyền nước ngồi cấp chứng nhận theo quy định nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 Chính Phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký (trừ việc chứng thực chữ ký người dịch) chứng thực hợp đồng, giao dịch Vậy nên văn công chứng, chứng thực công chứng viên Văn phịng cơng chứng chứng nhận văn công chứng, chứng thực công chứng viên Phỏng cơng chứng chứng nhận có giá trị pháp lý c Nhiệm vụ Chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật sở người tham gia hợp đồng, Căn theo điều 17 19 Luật Cơng chứng 2014 Chính từ giá trị văn công chứng, công chứng biện pháp phịng ngừa có hiệu xảy tranh chấp hợp đồng, giao dịch QSDĐ Đây sở pháp lý vừng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân tố chức tham gia hợp công chứng nâng cao giá trị chứng minh chứng (họp đồng, giao dịch) có tranh chấp Khi xảy tranh chấp, bên tham gia phải đưa chứng để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Tịa án dễ xem xét chấp nhận hon hợp đồng, giao dịch công chứng e Công chứng giảm gánh nặng cho quản lý nhà nước đất đai Công chứng viên, người thực cơng chứng có nhiệm vụ kiểm tra, chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao địch thông qua hàng loạt thao tác nghiệp vụ theo quy định như: kiếm tra, xem xét giấy tờ tùy thân, giấy tờ tài sán giấy tờ liên quan khác; đánh giá, xem xét nội dung họp đồng, giao dịch lực hành vi dân bên Nếu khơng có cơng chứng quan quản lý nhà nước đất đai phải tiến hành thực Như vậy, cho thấy hoạt động công chứng, chứng thực giúp cho hoạt động quản lý nhà nước đất đai chặt chẽ, xác Giảm gánh nặng cho nhà nước quản lý đất đai vốn lĩnh vực khó khăn phức tạp KẾT CHƯƠNG Cơng chứng hợp đồng chấp QSDĐ việc tố chức hành nghề cơng chứng xác nhận tính xác thực hợp đồng giao kết quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại liên quan đến QSDĐ theo quy định pháp luật công chứng đất đai Việt Nam Mục đích hành vi cơng chứng chứng nhận tính xác thực cơng việc diễn vào khoảng thời gian định nội dung bên tham gia họp đồng chấp QSDĐ phù hợp với quy định pháp luật hành Giá trị pháp lý hợp đồng the chấp ỌSDĐ công chứng giá trị chứng có giá trị thi hành bên giao kết Việc nghiên cứu để làm rõ vai trò, giá trị pháp lý văn cơng chứng, trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch QSDĐ sở cho việc thiết lập hệ thống pháp luật công chứng cho phù hợp với tình hình thực tiễn 26 CHƯƠNG THỰC TIỄN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM 3.1.1 Tình hình hoạt động cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phịng Cơng chứng Số 1, tỉnh Kon Tum Từ phịng cơng chứng hoạt động đến thực theo quy định pháp luật công chứng, việc thực công chứng hợp đồng, giao dịch nói chung hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng thực kịp thời, phục vụ tốt yêu cầu công chứng tổ chức cá nhân địa bàn Theo số liệu thống kê 05 năm gần nhất, từ năm 2016 đến hết năm 2020 tổ chức cơng chứng cơng chứng 26.915 hợp đồng, giao dịch (Trong có hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ, tài sản gắn liền với đất) Ngoài ra, theo thống kê số liệu 05 năm gần nhất, từ năm 2016 đến hết năm 2020, quan Tài nguyên Môi trường việc thực theo quy định Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ trưởng Bộ Tư pháp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, tài sán gắn liền với đất, thực đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất 7.493 trường hợp Số liệu chứng minh 05 năm, số lượng hợp đồng chấp QSDĐ để thực vay vốn tổ chức tín dụng nhằm tạo nguồn tài kinh doanh địa bàn tỉnh lớn Dựa sở liệu lưu trữ văn thư Phịng Cơng chứng số Tỉnh Kon Tum, theo số liệu thống kê năm 2020 biết có 968 hồ sơ cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn QSDĐ, QSDĐ có tài sản gắn liền với đất;4 hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, góp von tài sản khác;20 hồ sơ cơng chứng hợp đồng thuê QSDĐ, thuê tài sản, 1857 hồ sơ công chứng hợp đồng vay tiền, chấp tài sản, cầm cố tài sản, họp đồng bảo lãnh; 88 hồ sơ công chứng di chúc giao dịch thừa kế khác; 11 hồ sơ công chửng văn đấu giá bất động sản; 911 hồ sơ công chứng họp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền 535 hồ sơ công chứng hợp đồng giao dịch khác.Tổng số hồ sơ hợp đồng, giao dịch năm 4464 hồ sơ.Trong hồ sơ cơng chứng họp đồng vay tiền, chấp tài sản, cầm cố tài sản, hợp đồng bảo lãnh thông dụng, phổ biến nên số lượng hồ sơ loại hợp đồng nhiều năm Sau xếp đến hồ sơ cơng chứng hợp đồng uỷ quyền , giấy uỷ quyền, số lượng hồ sơ họp đồng nhiều thông dụng không nhiều họp đồng vay tiền, chấp tài sản, cầm cố tài sán, hợp đồng bảo lãnh Tiếp đến, hồ sơ công chứng di chúc giao dịch thừa kế khác, hồ sơ công chứng hợp đồng thuê QSDĐ, thuê tài sản, hồ sơ công chứng văn đấu giá bất động sản hợp đồng giao dịch gặp năm 2020 nên số lượng ít, so với loại hồ sơ khác 27 Phịng cơng chứng số thụ lý ngày tăng, nhu cầu công chứng tơ chức, cá nhân ngày đến Phịng công chứng đông đảo Hoạt động công chứng ngày ổn định, vào nề nếp Các quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội cơng dân nhận thức vai trị, vị trí tầm quan trọng hoạt động cơng chứng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp công dân tổ chức Đồng thời ngăn ngừa tranh chấp vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội nghĩa tạo ổn định quan hệ giao dịch dân sự, tài sản nhằm bảo vệ trật tự kỷ cương địa bàn tỉnh 3.1.2 Đánh giá hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phòng Công chứng Số 1, tỉnh Kon Tum a Những thành tựu đạt Pháp luật Việt Nam hành tạo thuận lợi cho người chấp, người nhận chấp đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp bên giao dịch, có quy định cụ điều kiện tài sản chấp, có tác dụng định hướng cho lựa chọn chủ thể ký kết hợp đồng chấp, giúp chủ thể có số “vốn” định để thực giao dịch phục vụ nhu cầu sống hàng ngày Có thể thấy việc tạo điều kiện cho thể tham gia số lượng thể thực việc công chứng hợp đồng chấp QSDĐ tỉnh Kon Tum nói chung Phịng Cơng chứng số nói riêng phổ biến Từ thành lập vào hoạt động đến nay, Phịng cơng chứng đáp ứng đầy đủ yêu cầu tổ chức cá nhân có yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch; chứng nhận dịch; chứng thực chữ ký, chứng thực dịch vụ pháp lý họp pháp khác cách kịp thời, nhanh chóng, xác; chấm dứt tình trạng tải, tiêu cực diễn hoạt động cơng chứng trước xã hội hóa Phịng công chứng số không ngừng thực đầu tư mua sắm máy móc, trang thiết bị đại; ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động cung ứng dịch vụ công chứng nhằm giảm bớt thời gian cơng chứng qua nhằm tạo niềm tin, hài lịng người u cầu cơng chứng sử dụng dịch vụ tổ chức Kể từ xã hội hóa hoạt động cơng chứng đến nay, vị trí người u cầu cơng chứng có thay đổi tồn diện; có nhu cầu cơng chứng họ công chứng viên nhân viên tổ chức hành nghề công chứng số tư vấn, hướng dần tận tỉnh, đầy đủ Vì họ nhận thức rõ vai trò người cung ứng dịch vụ nên cần phải có khách hàng để phục vụ Do đó, để thu hút khách hàng, tạo nguồn thu nhập tổ chức hành nghề công chứng không ngừng chấn chỉnh lề lối, tác phong, đạo đức nghề nghiệp công chứng viên nhân viên giúp việc; ứng dụng công nghệ thông tin việc giải lưu trữ hồ sơ công chứng; giảm bớt thành phần hồ sơ thủ tục công chứng; thời gian giải hồ sơ công chứng ngày làm việc hẹn lại; thực tiếp nhận hồ sơ qua điện thoại, Email hẹn lịch làm việc, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người yêu cầu cơng chứng, vần bảo đảm xác, pháp luật an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch công chứng 28 Với mục tiêu giảm thiểu rủi ro, hạn chế tranh chấp tài sản đà tham gia giao dịch; tranh chấp hợp đồng, giao dịch chứng nhận, nâng cao chất lượng phục vụ, đáp ứng nhu cầu tìm hiểu cung cấp thông tin cho tổ chức, cá nhân có liên quan tới hoạt động cơng chứng, tổ chức hành nghề công chứng địa bàn tỉnh Kon Tum nói chung phịng cơng chứng số nói riêng thực niêm yết cơng khai, rõ ràng quy trình, thú tục cơng chứng loại việc công chứng theo quy định Luật công chứng năm 2014; Nghị định 29/NĐ-CP/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật công chứng văn pháp luật khác có liên quan hoạt động công chứng Trên sở nguồn cung cấp liệu cán văn thư Phịng Cơng chứng số thấy tổng số hồ sơ thực công chứng chấp ỌSDĐ đến tháng 04/2021 là: 1.061 hồ sơ, đó: Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển nông thôn: 360 hồ sơ; Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín: 209 hồ sơ; Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam: 130 hồ sơ; Ngân hàng TMCP Phát triển Hồ Chí Minh: 117 hồ sơ; Các Ngân hàng cịn lại: 245 hồ sơ.Vì đáp ứng nhu cầu niềm tin người dân nên số lượng hồ sơ phịng cơng chứng số ngày có xu hướng tăng b Những hạn chế tồn Ngồi mặt tích cực khơng thể khơng có sai xót hạn chế q trình thực hoạt động cơng chứng: Thứ nhất, vần cịn chậm khâu xử lý thu nhận hồ sơ, hướng dần khách hang soạn thảo hồ sơ cho khách hàng Thứ hai, nhiều hợp đồng chấp quyền xử dụng đất không tiến hành thời hạn Thứ ba, số hợp đồng công chứng không tư vấn, giải đáp thắc mắc khách hàng Thứ tư, số hợp đồng chấp quyền sừ dụng đất bị rủi ro sai xót dần đến bị tồ án tuyến bố vô hiệu bị huỷ bỏ 3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế, khó khăn hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Phịng Cơng chứng Số 1, tỉnh Kon Tum Thứ nhất, việc nhận chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp cho hộ gia đình Theo quy định Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước cấp cho cá nhân, vợ chồng hộ gia đình Trên thực tế, việc nhận chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình TCTD gặp nhiều khó khăn pháp luật hành khơng có quy định cụ thể xác định thành viên hộ gia đình dẫn đến cách hiểu, áp dụng khác thực tiễn, ảnh hưởng đến quyền lợi tổ chức tín dụng nhận chấp loại đất Thứ hai, quyền nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp tài sản bảo đảm bị xử lý.Theo quy định Luật Đất đai đối tượng sử dụng đất nơng nghiệp giới hạn số đối tượng cụ thể gắn liền với mục đích sử dụng đất Trong đó, theo Khoản Điều Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá cá nhân, đại diện tổ 29 chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, có nghĩa đối tượng tham gia bán đấu giá không bị giới hạn Trên thực tế, TCTD bán đấu giá quyền sử dụng đất nơng nghiệp, có trường hợp người tham gia trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp lại không thuộc đối tượng phép sử dụng đất nông nghiệp Sự không quán quy định Luật Đất đai Nghị định 17/2010/NĐ-CP ảnh hưởng đến quyền lợi TCTD bán đấu giá quyền sử dụng đất (là tài sản bảo đảm bị xử lý) quyền lợi người tham gia đấu giá Thứ ba, mục đích chấp quyền sử dụng đất Điểm d Khoản Điều 110 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng để vay vốn bất hợp lý Trong đó, tổ chức kinh tế hồn tồn sử dụng quyền sử dụng đất đảm bảo cho hình thức cấp tín dụng khác như: phát hành bảo lãnh; mở L/C, bao toán hay rộng để bảo đảm thực nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại khác tổ chức kinh tế Tương tự Khoản Điều 113 Luật Đất đai quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải đất th có quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh Tuy nhiên, theo quy định pháp luật ngân hàng, tổ chức tín dụng cịn phép cho khách hàng hộ gia đình, cá nhân vay vốn để phục vụ nhu cầu đời sống để bảo đảm nghĩa vụ hợp pháp khác hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng đầu tư học tập, xây dựng nhà ở… Ngoài ra, Bộ luật Dân năm 2005 (sau gọi tắt BLDS) không hạn chế chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất cho phép bên thỏa thuận mục đích vay vốn (nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất) Bất cập Luật Đai đai ảnh hưởng lớn đến quyền người sử dụng đất, hạn chế quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm, giảm khả tiếp cận vốn vay ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn hợp pháp người sử dụng đất Thứ tư, việc tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất thuê sau xử lý tài sản chấp gắn liền với đất thuê Điểm c Khoản Điều 111 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất có quyền “Bán tài sản, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê; người mua tài sản nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định” Đồng thời, theo quy định Khoản Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐCP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định: “Trong trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất ” Tuy nhiên, thực tế ngân hàng (bên nhận chấp) bên mua tài sản gắn liền với đất khơng tiếp tục sử dụng đất theo quy định mà phải phụ thuộc vào ý chí quyền địa phương nơi có đất, có khả đất bị thu hồi theo quy định Khoản Điều 38 Luật Đất đai, cụ thể “Nhà nước thu hồi đất trường hợp tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển nơi khác, 30 giảm khơng cịn nhu cầu sử dụng đất” Do đó, muốn tiếp tục sử dụng tài sản gắn liền đất, bên nhận chấp bên mua tài sản gắn liền với đất phải thực chế “xin” – “cho” với quyền địa phương nơi có đất, theo quy định pháp luật, họ quyền thụ hưởng lợi ích hợp pháp Thứ năm, Về việc cơng chứng, đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất buộc phải có cơng chứng, chứng thực khơng phù hợp với thực tế Luật Cơng chứng Vì lí sau:(i) Hiện tại, Luật Công chứng không quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng; (ii) Việc quy định bắt buộc thực thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm việc chấp quyền sử dụng đất không phù hợp với chủ trương cải cách hành nhà nước, gây phiền hà tăng chi phí tiền bạc, thời gian cho tổ chức, cá nhân liên quan; (iii) Xét chất, quy định bắt buộc thực thủ tục công chứng, chứng thực việc chấp quyền sử dụng đất khơng phù hợp với tính chất quan hệ dân sự, hợp đồng ký kết sở tự nguyện thỏa thuận bên Điểm b Khoản Điều 130 Luật Đất đai quy định: “Trong thời hạn không năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên chấp, bên bảo lãnh quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh theo quy định điểm a khoản này” Quy định thời hạn không phù hợp trường hợp, tổ chức tín dụng cho khách hàng vay mà khơng cần có tài sản bảo đảm (tín chấp), sau thời gian, tổ chức tín dụng khách hàng thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho khoản vay Trong trường hợp này, việc thực đăng ký bổ sung chấp quyền sử dụng đất không đáp ứng theo quy định thời hạn ngày nêu Bên cạnh đó, theo quy định Điều 319 BLDS, tài sản (bao gồm quyền sử dụng đất) bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai Trong trường hợp quyền sử dụng đất bảo đảm cho nghĩa vụ tương lai hợp đồng chấp ký kết trước ký kết hợp đồng tín dụng Do đó, quy định thời hạn ngày thực đăng ký chấp không phù hợp trường hợp ngân hàng nhận chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành tương lai Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai quy định: “Sau hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ,người chấp gửi đơn xin xóa đăng ký chấp đến nơi đăng ký chấp” Tuy nhiên, thực tế, quy định quan có thẩm quyền hiểu khơng Khi bên tham gia giao dịch chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ mà yêu cầu sửa đổi bổ sung Hợp đồng chấp quan cơng chứng yêu cầu phải có xác nhận xóa đăng ký từ quan đăng ký giao dịch bảo đảm công chứng vào Biên sửa đổi bổ sung Hợp đồng chấp Như quan công chứng thực không quy định pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi Bên nhận chấp, tăng tính rủi ro giao dịch, làm phát sinh thêm thủ tục quan hữu quan Thứ sáu, quy định việc góp vốn quyền sử dụng đất Đối với trường hợp góp vốn vào pháp nhân, theo Khoản Điều 730 BLDS quy định: “Bên góp vốn giá trị 31 quyền sử dụng đất có quyền sau đây:…3 Được nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết”; Điểm a Khoản Điều 131 Luật Đất đai quy định: “Việc xử lý quyền sử dụng đất chấm dứt việc góp vốn quy định sau: a) Trường hợp hết thời hạn góp vốn thỏa thuận bên chấm dứt việc góp vốn bên góp vốn quyền sử dụng đất tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại” Quy định cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng đất góp vốn theo thỏa thuận thời hạn góp vốn hết chưa hợp lý lý sau: Thứ nhất, khoản Điều 732 BLDS quy định: “Bên nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất có quyền sau đây: …3 Được cấp GCN trường hợp bên nhận góp vốn pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh” Quy định hiểu, sau cấp GCN, bên nhận góp vốn pháp nhân phép thực giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chuyển nhượng, chấp quyền sử dụng đất…; Thứ hai, nguyên tắc, góp vốn vào doanh nghiệp tài sản góp vốn bị đi, doanh nghiệp nhận góp vốn bị phá sản Trong hai trường hợp trên, bên nhận góp vốn khơng thể hồn trả lại quyền sử dụng đất góp vốn cho bên góp vốn hay nói cách khác bên góp vốn khơng thể “được tiếp tục sử dụng đất thời hạn lại” Thứ bảy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc cấp GCN thực tế phát sinh số vướng mắc sau: Một là, việc cấp GCN người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xảy tranh chấp việc xử lý vơ khó khăn, nan giải Trong trường hợp sử dụng GCN để chấp vay vốn tổ chức tín dụng sở pháp lý để xác định giá trị quyền sở hữu thực tế xử lý nào? Đặc biệt trường hợp phải phát mại tài sản xử lý nào?…; Hai là, khoản Điều 48 Luật Đất đai GCN QSD đất quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước loại đất” Tuy nhiên, thực tế tồn nhiều mẫu GCN khác cho loại đất, thời điểm Nhà nước cấp GCN cho người sử dụng đất; Ba là, GCN khơng ghi rõ vị trí đất GCN vừa đất ở, vừa đất vườn Một số GCN lại khơng có trích lục đồ đất kèm theo; Bốn là, GCN QSD đất tài sản gắn liền với đất, hầu hết sơ đồ vị trí nhà, đất vẽ cách sơ sài, khơng thể cụ thể, chi tiết nên gây khó khăn cho tổ chức tín dụng việc thẩm định tài sản bảo đảm; Năm là, thời gian làm thủ tục cấp lại GCN QSD đất trường hợp doanh nghiệp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp nhà nước sang công ty cổ phần, công ty TNHH thủ tục đính sai sót GCN QSD đất cịn dài Do đó, làm ảnh hưởng tới hội kinh doanh tổ chức, cá nhân 32 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ TỈNH KON TUM 3.2.1 Một số kiến nghị hồn thiện pháp luật cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Để nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng Phịng Cơng chứng số tỉnh Kon Tum em xin đưa số kiến nghị sau: a Một số vấn đề liên quan đến đăng ký chấp quyền sử dụng đất cần nghiên cứu, giải tổng thể trình sửa đổi Luật Đất đai Thứ nhất, Điều 326 BLDS 2005 quy định: “Cầm cố tài sản việc bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”; Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Như vậy, theo quy định trên, cầm cố chấp tài sản phân biệt thông qua việc bên bảo đảm giao tài sản không giao tài sản (chỉ giao giấy tờ) cho bên nhận bảo đảm mà không phân biệt tài sản cầm cố phải động sản tài sản chấp bất động sản quy định BLDS 1995 Từ quy định này, kể từ BLDS 2005 có hiệu lực thi hành, bên tham gia giao dịch có tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất lựa chọn hình thức cầm cố (mà khơng chấp) quyền sử dụng đất Vì theo quy định Điều 12 Nghị định 163, việc chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm, việc cầm cố quyền sử dụng đất khơng bắt buộc Do đó, quy định Luật Đất đai BLDS cần bổ sung quy định thống hình thức bảo đảm Thứ hai, mơ hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất có 02 cấp (Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện) phân chia thẩm quyền đăng ký chấp theo đối tượng sử dụng đất (Văn phòng đăng ký cấp tỉnh thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp tổ chức, cá nhân nước ngoài; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân nước) Ngồi ra, Bộ Tài ngun mơi trường cần nghiên cứu xây dựng sở liệu đăng ký quyền sử dụng đất thống nước, tạo điều kiện thuận tiện cho tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm Thứ ba, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành việc ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin hoạt động quan nhà nước Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực hoạt động đăng ký chấp, Nhà nước cần đầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp chủ động tiếp cận với hệ thống đăng ký 33 Thứ tư, tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất Pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hoạt động tín dụng, giúp cho tăng trưởng kinh tế, xã hội Tuy nhiên, nhìn chung cịn hạn chế định Do đó, quy định pháp luật cần tiếp tục rà soát, nghiên cứu chỉnh sửa cho hồn thiện Ví dụ: cịn chưa phân định rõ trách nhiệm quan đăng ký với tổ chức hành nghề cơng chứng; cịn có lẫn lộn quan hệ hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất b Các đề xuất, kiến nghị sửa đổi quy định Luật Đất đai Một là, quy định cấp GCN vợ, chồng thời kỳ nhân: cần có quy định cụ thể cấp GCN tài sản vợ, chồng thời kỳ hôn nhân, để xác định tài sản tài sản riêng hay tài sản chung vợ (chồng) thời kỳ hôn nhân Đồng thời, Luật Đất đai khơng nên có quy định cấp GCN cho hộ gia đình mà nên cấp GCN cho vợ, chồng Hai là, quyền, nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp tài sản bảo đảm bị xử lý: cần có nghiên cứu, xem xét, có hướng giải cụ thể trường hợp người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp lại không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp quy định pháp luật đất đai Ba là, khái niệm công chứng nhà nước, chứng thực Ủy ban nhân dân xã Theo quy định Luật Cơng chứng tổ chức hành nghề cơng chứng gồm Phịng Cơng chứng (đơn vị dịch vụ cơng) Văn phịng cơng chứng (do tư nhân thành lập) có chức cơng chứng giao dịch quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định thẩm quyền công chứng giao dịch đất “công chứng nhà nước” “chứng thực Ủy ban nhân dân xã” Do vậy, để bảo đảm tính thống quy định pháp luật, Luật Đất đai cần thay cụm từ “công chứng nhà nước” cụm từ “công chứng tổ chức hành nghề cơng chứng” có quy định cụ thể trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã Bốn là, mục đích chấp quyền sử dụng đất: Điểm d Khoản Điều 110, Khoản Điều 113 Luật Đất đai cần sửa đổi theo hướng cho phép chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nhu cầu nhận cấp tín dụng hợp pháp đảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác Năm là, công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Điểm a Khoản Điều 130 Luật Đất đai cần sửa đổi theo hướng không bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải có cơng chứng, chứng thực Việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hay không bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận Sáu là, thời hạn đăng ký chấp (Điểm b Khoản Điều 130 Luật Đất đai): Thời hạn đăng ký chấp ngày cần phải điều chỉnh cho thời hạn đáp ứng đủ trường hợp đăng ký thay đổi, đăng ký bổ sung tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, đăng ký tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành tương lai 34 Ngoài ra, quy định thời hạn giải hồ sơ đăng ký chấp (Điểm c Khoản Điều 130 Luật Đất đai) cần phải có thống với quy định Khoản Điều 18 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Theo đó, thời hạn giải hồ sơ đăng ký tối đa không ngày làm việc Bảy là, cấp GCN Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân thực quyền liên quan đến đất đai, đặc biệt quyền chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để nhanh chóng tiếp cận vốn vay từ tổ chức tín dụng, giúp quan hữu quan thực tốt chức quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai cần bổ sung quy định điều kiện cấp GCN trường hợp người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; quyền nghĩa vụ chủ sở hữu quy định xử lý tranh chấp trường hợp bên có tranh chấp Tương tự quy định cấp GCN cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có đồng quyền sử dụng đất, cần nghiên cứu bổ sung quy định điều kiện cấp GCN, quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu quy định xử lý tranh chấp Việc cấp GCN cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên hộ gia đình; có quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực quyền nghĩa vụ việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình; xác định thành viên hộ gia đình có quan hệ tài sản chủ thể giao dịch dân sự; có phân loại người có tên sổ hộ khơng có quan hệ quyền lợi nghĩa vụ liên quan 3.2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, nâng cao hiệu quan công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên để đội ngũ có đủ lực, lĩnh kiến thức áp dụng thực quy định pháp luật nghiêm minh, xác quy định Nhằm hạn chế đến mức thấp sai sót khơng đáng có q trình tác nghiệp, góp phần bảo vệ pháp luật Thứ hai, tăng cường tra, kiếm tra, chấn chỉnh sai phạm biểu tiêu cực hoạt động công chứng Trước biếu phát triển không lành mạnh hoạt động công chứng thời gian qua, dễ dãi, tùy tiện phận công chứng viên hành nghề, quan quản lý nhà nước Trung ương địa phương cần tăng cường công tác tra, kiểm tra, nhằm phát hấn chỉnh, xử lý nghiêm sai phạm Đồng thời, hướng dẫn, định hướng công chứng viên thực nghiêm chỉnh quy định Luật công chứng văn hướng dần thi hành Thứ ba, tăng cường tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn cho cán cơng chứng viên để xác định thực có hiệu quan công tác Đồng thời gắn với làm tốt công tác 35 tra, kiểm tra để phát huy mặt tích cực, việc làm hay để nhân rộng, đồng thời kịp uốn nắn, khắc phục sai phạm Thứ tư, đất nước ta đất nước dân, dân dân nên dù quan nhà nước hay thành phần phải đặt lợi ích người dân lên trên, đó, Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số nói riêng quan thực thi pháp luật liên quan đen cơng chứng nói chung cần phải : Một là, cần có ý thức, trách nhiệm công việc Công chứng viên phân công thực Hai là, phải lắng nghe nguyện vọng, ý chí khách hàng trước hướng dần, tư vấn tuyệt đối khơng áp đặt ý chí, quan điểm cá nhân lên ý chí, nguyện vọng khách hàng Ba là, giao tiếp ứng xử với cá nhân, tổ chức phải lịch sự, tôn trọng khách hàng ứng xử mực; giải thích hướng dẫn cách rõ ràng, cụ thể quy định pháp luật liên quan đến yêu cầu công chứng tổ chức công dân Bốn là, cần cập nhật văn bản, quy định thường xuyên, liên tục nhằm phịng ngừa, hạn chế sai sót đáng tiếc xảy Thứ năm, cần thêm vài tiêu tuyển chuyên viên lĩnh vực công chứng để phân bổ công việc cách hợp lý KẾT CHƯƠNG Công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thù tục công chứng tương đối phức tạp, tiềm ẩn nhiều tranh chấp Nó không liên quan đến cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch mà liên quan đến quan đăng ký giao dịch bảo đảm, quan công chứng, số lượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất so với họp đồng giao dịch bắt buộc phải công chứng khác chiếm tỉ lệ cao 50% Việc vận dụng pháp luật công chứng để thực hiện, công chứng hợp đồng, giao dịch QSDĐ nói chung hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng địa bàn tỉnh Kon Turn đem lại nhiều hiệu tích cực Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội tỉnh, bước khẳng định rõ vị trí, vai trị tầm quan trọng hoạt động công chứng đời sống xã hội người dân Qua đó, góp phần tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội tỉnh, bước khẳng định rõ vị trí, vai trị quan trọng cơng chứng, chứng thực đời sống xã hội, đáp ứng nhu cầu ngày tăng công chứng, chứng thực nhân dân rong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời phục vụ hạn chế, nâng cao hiệu quản lý nhà nước, bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ bên an toàn pháp lý cho họp đồng, giao dịch, góp phần tích cực vào việc phịng ngừa tranh chấp, vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa Những kiến nghị, đề xuất hoạt động công chứng, chứng thực địa bàn tỉnh, góp phần thực tốt yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồngthế chấp QSDĐ người dân Nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho họp đồng, giao dịch, hạn chế tranh chấp, rủi ro cho người dân địa bàn 36 KẾT LUẬN Công chứng chế định pháp luật quan trọng hoạt động bổ trợ tư pháp hành cơng, có liên quan đến quyền, lợi ích người dân, tổ chức, doanh nghiệp Việc nghiên cứu, tìm hiêu pháp luật cơng chứng, chứng thực nói chung cơng chứng, chứng thực hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng thơng qua thực tiễn áp dụng bố ích thiết thực mặt lý luận thực tiễn Công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch QSDĐ không chi đế bảo vệ an toàn mặt pháp lý giao dịch QSDĐ cùa người yêu cầu công chứng, chứng thực mà cịn lại lợi ích kinh tế hồ trợ đắc lực cho công tác quản lý giao dịch Nhà nước chặt chẽ, hiệu quả, phục vụ quản lý nhà nước, quản lý xã hội, hạn chế giao dịch ngầm QSDĐ, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp xảy Theo đó, mồi tố chức hành nghề cơng chứng, cơng chứng viên có cách xử lý khác dẫn đến thủ tục thực không thống nhất, chồ làm được, chồ khác không làm Công chứng bị coi gây phiền hà, khó khăn cho người dân Xét mặt có phải khơng? Cơng chứng thực coi trọng chất vai trò Nghiên cứu nhằm đưa nhìn tống quát phần nhở hoạt động công chứng: công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Qua đó, tìm vướng mắc, khó khăn cần tháo gỡ Một số kiến nghị đưa với mong muốn hoạt động công chứng ngày phát triển vào sống với tư cách hoạt động bố trở tư pháp thực thụ, quy định pháp luật liên quan đến hoạt động cơng chứng ngày hồn thiện Báo cáo khơng tránh khỏi việc thiếu sót, em kính mong góp ý, bảo thầy giáo để em hồn thiện đề tài nghiên cứu 37 DANH MỤC THAM KHẢO [1] Luật đất đai 2013 [2] Luật công chứng 2014 [3] Luật dân 2015 [4] Hiến pháp 2013 [5] Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chừ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch [6] Nghị định 43/2014/NĐ-CP “ Hợp đồng, giao dịch QSDĐ [7] Luận án tiến sĩ tác giả Lề Thị Thúy Bình “Thực pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam” [8] Bài giảng pháp luật công chứng, chứng thực - Nguyễn Ngọc Kiện [9] Sách Bình luận số quy định Bộ Luật Dân liên quan đến công chứng -nhà xuất Tư pháp [10] Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 Quốc hội [11] Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 Chính phủ; [12] Thơng tư số 06/2016/TT-BTP ngày 15/6/2015 Bộ Tư pháp [13] Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ Tài chính; NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Đánh giá báo cáo tốt nghiệp…/10 điểm NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Đánh giá báo cáo tốt nghiệp…/10 điểm ... THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON TUM VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3 .1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ 1, TỈNH KON. .. Chương 1: Tổng quan phòng công chứng số 1, tỉnh Kon Tum Chương 2: Tổng quan công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phịng cơng chứng. .. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2 .1. 1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2 .1. 2 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 10 2 .1. 3 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 12