Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố nha trang

Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư

GIỚI THIỆU

Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Xuất phát từ vấn đề thực tiễn Đối với con người, nơi ăn chốn ở là mô ̣t nhu cầu cấp thiết, có thể nói “an cư” thì mới “lạc nghiệp” Xã hô ̣i ngày mô ̣t phát triển, nhu cầu này lại càng trở nên cấp thiết hơn nữa khi dân số tăng nhanh, đặc biệt là ở những khu vực đông dân cư và có kinh tế phát triển ta ̣i các thành phố lớn như thành phố Nha Trang Số liê ̣u thống kê về dân số thành phố Nha Trang phân theo khu vực giai đoa ̣n 2016 -2019 như sau:

Bảng 1.1 Dân số Nha Trang phân theo khu vực giai đoa ̣n 2016-2019

Khu vực Năm % tăng/giảm

Thành thi ̣ 267.043 272.164 277.566 286.074 101,92 101,98 103,07 Nông thôn 144.057 143.300 141.588 136.819 99,47 98,81 96,63 Tổng 411.100 415.464 419.154 422.893 101,06 100,89 100,89

(Nguồ n: Niên giá m Thống kê Khánh Hòa, 2019)

Số liệu thống kê Bảng 1.1 cho thấy dân số thành phố Nha Trang tăng xấ p xỉ 1% qua các năm Tuy nhiên dân số ta ̣i khu vực nông thôn la ̣i giảm qua các năm

2017, 2018, 2019 lầ n lượt là 0,53%; 1,19%; 3,37% Thống kê này cho thấy có sự di ̣ch chuyển dân cư từ khu vực nông thôn đến thành thi ̣, khiến tỷ lê ̣ dân số ta ̣i thành thi ̣ tăng cao qua các năm 2017, 2018, 2019 cu ̣ thể là 2,92%; 1,98% và 3,07%

Quỹ đất không phát triển nhưng dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà ở theo chiều cao là xu thế phù hợp hiện nay Nhà chung cư hình thành từ đó Nhà chung cư là sản phẩm của sự kết tinh giữa kiến trúc công trình, các yếu tố kỹ thuật, chất lượng dịch vụ và quản lý của mỗi khu chung cư Mô hình chung cư được kết nối hoàn hảo trong một không gian chung của toà nhà bao gồm những công trình tiện ích có trong cơ cấu sản phẩm đồng thời vừa có tính độc lập và riêng biệt về sở hữu Từ các giá tri ̣ riêng biê ̣t đó, nhà ở chung cư ngày càng phù hợp với đời sống cộng đồng dân cư đô thị và trở thành nhu cầu phổ biến đối với người tiêu dùng Đáp ứng nhu cầu và thi ̣ hiếu ngày càng đa da ̣ng của khách hàng, các chung cư, toà nhà cao tầng ngày càng được xây dựng nhiều hơn với sự đa da ̣ng về kiến trúc, tiê ̣n nghi cũng như tầ m giá

Bảng 1.2 Diê ̣n tích sàn xây dựng hoàn thành phân theo loa ̣i nhà 2016-2019

(Nguồ n: Niên giá m Thống kê Khánh Hòa, 2019)

Số liệu ta ̣i Bảng 1.2 cho thấy nhà ở riêng lẻ và nhà tự xây của hô ̣ dân cư tăng nhẹ qua các năm (từ 14% - 21%) Đối với loa ̣i hình nhà ở chung cư la ̣i có sự tăng trưởng ma ̣nh 112,39% trong năm 2017; 61,15% trong năm 2018, tuy nhiên tốc đô ̣ tăng trưởng su ̣t giảm chỉ còn tăng 20% trong năm 2019 Điều này là do kể từ sau tác đô ̣ng của di ̣ch bê ̣nh Covid-19, thị trường bất động sản nói chung, thị trường căn hộ nói riêng đã rơi vào thời kỳ đóng băng, ế ẩm, liên tục giảm giá Để tháo gỡ khó khăn, khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường căn hộ, đề tài đi sâu nghiên cứ u những yếu tố tác đô ̣ng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang, từ đó đưa ra hàm ý quản tri ̣ giúp các doanh nghiê ̣p kinh doanh bấ t động sản cải thiê ̣n tình hình kinh doanh hiê ̣n ta ̣i

1.1.2 Khoảng trống lý thuyết trong nghiên cứu liên quan

Mặc dù hiện nay trên thế giới đã có nhiều nghiên cứu khoa học được công bố về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư nhưng việc áp dụng những mô hình lý thuyết đó vào hoàn cảnh Việt Nam có thể không phù hợp do mỗi quốc gia có các đặc thù riêng về kinh tế, văn hoá, xã hội Ngoài ra, dựa trên cơ sở tìm kiếm được của người thực hiện, thì đến nay trong nước vẫn chưa đủ các nghiên cứu về quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư của khách hàng cũng như các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định đó

Theo số liệu về lê ̣ phí trước ba ̣ đối với nhà chung cư được thống kê ta ̣i Chi cục Thuế thành phố Nha Trang thì số m 2 sàn xây dựng đã được chuyển nhượng trong năm 2018 là 150.955 m 2 , năm 2019 là 115.206 m 2 , tương ứng với tỷ lê ̣ tồn kho trong 2 năm 2018, 2019 là 53% và 79% Mă ̣c dù tốc đô ̣ xây dựng nhà ở chung cư ta ̣i thành phố Nha Trang không ngừng tăng qua các năm (số liê ̣u bảng 1.2) nhưng tỉ lê ̣ tiêu thu ̣ la ̣i chưa tương xứng trong khi nhu cầu nhà ở ta ̣i đi ̣a phương ngày càng cao Nguyên nhân có thể kể đến là do thành phố Nha Trang tâ ̣p trung phát triển các căn hô ̣ du li ̣ch là những căn hô ̣ cao cấp với tầ m giá cao đang ngày càng dư nguồn cung trong khi các căn hô ̣ chung cư tầ m trung và bình dân la ̣i đang thiếu hụt Từ đó có thể thấy, trên cơ sở các nghiên cứu cùng đề tài trong và ngoài nước đã thực hiê ̣n vẫn chưa giúp cho các doanh nghiê ̣p hoa ̣t đô ̣ng trong lĩnh vực bất đô ̣ng sản ta ̣i thành phố Nha Trang ứng du ̣ng tốt vào thực tế ta ̣i thành phố

Căn cứ vào những cơ sở trên, đề tài “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang” được lựa chọn để nghiên cứu, phân tích từ đó góp phần đưa ra cái nhìn chi tiết hơn về việc lựa chọn căn hộ chung cư của người dân, từ đó đưa ra thêm những kiến nghị để giúp các công ty bất động sản đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng, giải phóng nhanh lượng hàng tồn kho, vượt qua được những khó khăn của cuộc khủng hoảng kinh tế ngày nay, và làm cơ sở để xây dựng những căn hộ khác trong tương lai

Trong bối cảnh hiê ̣n nay, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư gặp trình trạng khó khăn, khủng hoảng dẫn đến phá sản do không tìm được đầu ra trong khi nhu cầu về nhà ở tại thành phố Nha Trang là khá lớn Do đó, việc nghiên cứu quyết định mua nhà của khách hàng trong lĩnh vực căn hộ là vô cùng bức thiết, giúp doanh nghiệp hiểu được các yếu tố, yêu cầu của khách hàng để từ đó có được chiến lược kinh doanh, marketing tốt hơn, phù hợp hơn trong bối cảnh hiện nay

Một số nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước đã thực hiện có thể kể đến như nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” của Lee và McGreal (2010), nghiên cứu

“Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using the analytic hierarchy process” của Fan (2010), nghiên cứu “House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” của Shyue và cộng sự (2011), nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012), nghiên cứu về “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua căn hô ̣ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Công Phương (2013), nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư của khách hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thi ̣ Ngo ̣c Vương (2015).

Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát: Nghiên cứu này tiến hành xây dựng và kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố có ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang Từ kết quả đạt được, nghiên cứu đưa ra các hàm ý quản trị để các doanh nghiê ̣p kinh doanh bất đô ̣ng sản có những biê ̣n pháp tác đô ̣ng có hiê ̣u quả vào các yếu tố ảnh hưởng lớn đối với quyết đi ̣nh mua nhà của khách hàng

Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

Mục tiêu 1: Xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang, qua đó hiểu được bản chất của quyết định đó

Mục tiêu 2: Đo lường được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang

Mục tiêu 3: Từ kết quả nghiên cứu, rút ra được những gợi ý, phương án cho chiến lược marketing, chiến lược kinh doanh định hướng khách hàng

Theo các mục tiêu nghiên cứu đã nêu ở trên, luận văn đưa ra các câu hỏi nghiên cứu như sau:

Câu hỏi 1: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang?

Câu hỏi 2: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết đi ̣nh quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang như thế nào?

Câu hỏi 3: Hàm ý quản trị nào cải thiện các yếu tố nhằm nâng cao quyết đi ̣nh quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư, quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư và mối quan hệ giữa các yếu tố này với quyết đi ̣nh quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang Đối tượng khảo sát: Các khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang đã từng mua nhà ở chung cư tại thành phố Nha Trang

Phạm vi không gian nghiên cứu: Nghiên cứu khảo sát khách hàng đã mua nhà ở chung cư trên đi ̣a bàn thành phố Nha Trang từ 01/2018 đến 12/2019

Phạm vi thời gian nghiên cứu: Năm 2020

Giới hạn phạm vi nghiên cứu: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng là hướng nghiên cứu rộng Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng phụ thuộc vào nhiều yếu tố Nghiên cứu này chỉ xem xét tác động của mô ̣t số yếu tố qua khảo sát được xem là yếu tố chính tác động vào quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang.

Phương pháp nghiên cứu

1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính bằng cách phỏng vấn một số khách hàng đã mua căn hộ chung cư ta ̣i thành phố Nha Trang Kết quả đa ̣t được từ nghiên cứu này được dùng để hoàn chỉnh mô hình nghiên cứu và hiệu chỉnh các thang đo đã được sử dụng từ những nghiên cứu trước

1.4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng

Thực hiện nghiên cứu định lượng với cách thức thu thâ ̣p dữ liê ̣u thông qua bảng câu hỏi khảo sát Nội dung bảng câu hỏi gồm hai phần chính: (1) Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ lần đầu với một số câu hỏi, sử dụng thang đo Likert với 5 mức độ; (2) Một số câu hỏi phụ về căn hộ chung cư mà người phỏng vấn mong muốn

1.4.2.1 Nghiên cứu định lượng sơ bộ

Nghiên cứu sơ bộ (n P): Mẫu nghiên cứu sơ bộ được nhập liệu và phân tích sơ bộ bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha và nhân tố khám phá EFA nhằm kiểm định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các biến quan sát trong thang đo Các biến quan sát của thang đo không thỏa mãn điều kiện trong bước này sẽ bị loại và các biến quan sát còn lại được sử dụng trong nghiên cứu định lượng chính thức

1.4.2.2 Nghiên cứu định lượng chính thức

Nghiên cứu chính thức (N 0): Luận văn tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi chính thức Dữ liệu nghiên cứu được xử lý: Các thang đo sẽ được kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA một lần nữa Tiếp theo, thang đo sẽ được đánh giá bằng phân tích tương quan, phân tích hồi quy để xác định yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang và kiểm định giả thuyết nghiên cứu.

Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu

1.5.1 Đóng góp về mặt thực tiễn

Kết quả nghiên cứu đem lại giá trị thực tiễn cho các đối tượng liên quan bao gồm các doanh nghiệp hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh trong lĩnh vực mua bán nhà ở và các khách hàng quan tâm đến viê ̣c lựa cho ̣n nhà ở chung cư thích hợp Đối với các doanh nghiệp mua bán nhà ở: Doanh nghiệp nhận biết được các yếu tố nào có ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng và mứ c đô ̣ tác đô ̣ng của các yếu tố đó ra sao Từ đó, các doanh nghiệp có những chiến lược kinh doanh cu ̣ thể, phù hợp nhằm làm tăng kết quả hoạt động kinh doanh Đối với khách hàng đang tìm kiếm mua nhà ở: Kết quả nghiên cứu giúp các khách hàng đang có nhu cầu tìm nhà ở chung cư có cơ sở để tìm hiểu, tiếp câ ̣n các thông tin liên quan, từ đó tìm ra được sản phẩm đáp ứng cao nhất nhu cầu của bản thân

1.5.2 Đóng góp về mặt lý thuyết

Thứ nhất, nghiên cứu kiểm nghiệm mô hình của một số nghiên cứu liên quan trước đây, từ xây dựng đến hoàn thiện mô hình nghiên cứu đề xuất về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư tại của khách hàng tại thành phố Nha Trang

Thứ hai, nghiên cứu đồng thời phát triển hệ thống thang đo cho các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư tại của khách hàng tại thành phố

Nha Trang, bổ sung vào hệ thống thang đo cơ sở tại thị trường đất đai và nhà ở tại thành phố Nha Trang Mô hình nghiên cứu được xây dựng ta ̣i đề tài này là cơ sở dữ liệu để những nhà nghiên cứu cùng lĩnh vực tham khảo, kế thừa và thực hiện mở rộng các đề tài nghiên cứu tiếp theo.

Kết cấu của đề tài

Chương 1 Giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu: Bao gồm sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu, mục tiêu, phương pháp nghiên cứu, đối tượng, phạm vi, ý nghĩa củ a nghiên cứu, kết cấu của luận văn

Chương 2 Cơ sở lý thuyết: Trình bày lý thuyết nền và các khái niệm nghiên cứu làm xây dựng thành mô hình nghiên cứu về mối quan hệ giữa các khái niệm trong mô hình

Chương 3 Phương pháp nghiên cứu: Trình bày phương pháp và quy trình nghiên cứu, cách thức chọn mẫu, các bước xử lý dữ liệu, phương pháp kiểm định mô hình, kiểm định giả thuyết để phân tích mối quan hệ và mức độ ảnh hưởng giữa các khái niệm nghiên cứu

Chương 4 Phân tích dữ liệu: Trình bày đặc điểm của mẫu nghiên cứu, phân tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, đánh giá mô hình đo lường và mô hình cấu trúc Cuối cùng, là kiểm định các giả thuyết nghiên cứu được đề xuất ban đầu và thảo luận kết quả nghiên cứu

Chương 5 Kết luận và hàm ý quản trị: Trình bày các hàm ý quản trị giúp các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chung cư có thể cải thiê ̣n kết quả kinh doanh cùng một số hạn chế và đề xuất một số hướng nghiên cứu tiếp theo trong tương lai.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Lý thuyết hành vi người tiêu dùng

Tiêu dùng là một hành vi rất quan trọng đối với con người Tiêu dùng là hành động nhằm thỏa mãn những nguyện vọng, ước muốn cũng như các nhu cầu về tình cảm, vật chất của một cá nhân hoặc hộ gia đình bằ ng việc mua sắ m và sử du ̣ng các sản phẩm (Kotler, 2009)

Người tiêu dùng là một cá nhân với những tính chất riêng biệt của bản thân mua hàng hóa sản phẩm, dịch vụ để sử du ̣ng, đáp ứng các nhu cầu của mình Mục tiêu của người tiêu dùng là cùng mô ̣t khoản ngân sách để mua sắ m làm sao có thể đa ̣t lợi ích sử du ̣ng cao nhất Trong nghiên cứu này, căn hô ̣ chung cư là sản phẩm được nghiên cứu và những người đã từng mua nhà ở chung cư là những người tiêu dù ng được nghiên cứu

Người tiêu dùng luôn có những hình thái mua sắm khác biê ̣t trong quá trình đưa ra các quyết định mua cho nhu cầu của cá nhân hay gia đình Các vấn đề liên quan đến viê ̣c mua sắm của khách hàng mà các doanh nghiê ̣p phát triển sản phẩm luôn nỗ lực để nắ m rõ như họ là ai, họ mua như thế nào, họ mua ở đâu, khi nào và tại sao họ lại mua, v.v… Đã có rất nhiều các nghiên cứu marketing diễn ra với mu ̣c đích tìm hiểu các yếu tố liên quan đến quyết đi ̣nh mua sắ m của khách hàng

Bảng 2.1: Đặc điểm về hành vi người tiêu dùng theo Philip Kotler 2009

Các yếu tố Môi trường Đặc điểm người mua Quá trình ra quyết định mua Các đáp ứng của người tiêu dùng Sản phẩm Kinh tế Văn hóa Nhận thức vấn đề Lựa chọn sản phẩm Giá cả Công nghệ Xã hội Tìm kiếm thông tin Lựa chọn nhãn hiệu

Vị trí Pháp luật Cá nhân Đánh giá Lựa chọn nơi mua

Chiêu thị Văn hóa Tâm lý Quyết định Định thời gian mua

Hành vi mua Lượng, tần suất mua

Theo Kotler (2009), ý thứ c của người tiêu dùng bi ̣ tác đô ̣ng bởi các yếu tố marketing và các yếu tố môi trường Sự tác đô ̣ng của hai nhóm yếu tố này sẽ chuyển thành những đáp ứng cần thiết của người mua Hơn nữa mỗi người mua còn có đă ̣c điểm và quá trình ra quyết đi ̣nh mua khác nhau từ đó mỗi người mua sẽ có những đáp ứng và hành vi mua khác nhau

Cũng theo Kotler, các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng diễn ra qua 5 giai đoạn như sau:

1) Nhận thứ c vấn đề, tứ c là nhâ ̣n da ̣ng được nhu cầu của bản thân từ các yếu tố kích thích bên trong hoă ̣c bên ngoài Trong nghiên cứu này Nhận thứ c vấn đề chính là nhu cầu về nhà ở của khách hàng ở thành phố Nha Trang

2) Tìm kiếm thông tin về sản phẩm mà người mua đang có nhu cầu: Những thông tin này được người mua tìm hiểu từ nhiều nguồn khác nhau mà có thể chia thành bốn nhóm chủ yếu, bao gồm: nguồn thông tin cá nhân có được từ những người thân quen xung quanh như gia đình, ba ̣n bè, v.v…; nguồn thông tin thương mại nhâ ̣n được qua hoa ̣t đô ̣ng marketing của người bán như quảng cáo, bao bì sản phẩm, giớ i thiê ̣u của nhân viên bán hàng, v.v…; nguồn thông tin công cô ̣ng nhâ ̣n được qua các phương tiê ̣n thông tin đa ̣i chúng; nguồn thông tin thực nghiê ̣m có được qua sự trải nghiê ̣m thực tế về sản phẩm như sờ mó, sử du ̣ng Mỗi nguồn thông tin thực hiê ̣n mô ̣t chức năng khác nhau trong viê ̣c tác đô ̣ng đến quyết đi ̣nh mua ở một mức đô ̣ nào đó, ví du ̣ như nguồn thông tin cá nhân sẽ thực hiê ̣n chức năng đánh giá, nguồn thông tin thương ma ̣i thường thực hiê ̣n chức năng thông báo

3) Đánh giá các lựa chọn: Từ những thông tin đã thu thâ ̣p được, người tiêu dù ng sẽ có sự so sánh, đánh giá giá tri ̣ sản phẩm giữa các nhãn hiê ̣u ca ̣nh tranh Sản phẩm củ a nhãn hiê ̣u nào có thể tối đa hóa những thuô ̣c tính mà người tiêu dùng đang quan tâm sẽ được lựa cho ̣n Tuy nhiên, kết quả đánh giá này cũng chi ̣u sự tác đô ̣ng của điều kiê ̣n tâm lý và bối cảnh cu ̣ thể diễn ra hành vi mua của người tiêu dù ng Đô ̣i ngũ nghiên cứu marketing phải hiểu được cách thức mà người tiêu dùng thực hiê ̣n đánh giá về sản phẩm để làm cơ sở thiết kế la ̣i sản phẩm của mình đáp ứng tốt hơn thi ̣ hiếu của người mua; đồng thời tìm cách thay đổi những tin tưởng của người tiêu dùng về những đặc tính quan trọng của sản phẩm mà họ đánh giá sai

4) Ra quyết định mua sản phẩm Người tiêu dùng sẽ đi đến ý đi ̣nh mua sau khi đã có sự đánh giá về các lựa cho ̣n Người mua có xu hướng ý đi ̣nh mua những sản phẩm mà có đánh giá cao nhất Ngoài ra, người tiêu dùng còn có thể bi ̣ tác đô ̣ng bở i hai yếu tố trước khi đi đến quyết đi ̣nh mua đó là thái đô ̣, ý kiến của những người xung quanh như ba ̣n bè, gia đình và các yếu tố hoàn cảnh cảnh như hy vọng về thu nhập gia tăng, mức giá dự tính, sản phẩm thay thế Quyết đi ̣nh mua có thể bi ̣ hai yếu tố này tác đô ̣ng thay đổi thành không mua hoă ̣c mua một sản phẩm khác mà không phải là sản phẩm tốt nhất như đã đánh giá (Hình 2.1)

Hình 2.1 Các bước thông qua quyết định mua sản phẩm củ a người tiêu dùng

(Nguồn: Philip Kotler, 2009) Đánh giá các lựa cho ̣n

Ý đi ̣nh mua sản phẩm

Quyết đi ̣nh mua sản phẩm

Thái đô ̣ của người khác

Các yếu tố hoàn cảnh

5) Đánh giá sản phẩm sau mua Hầ u hết ngườ i tiêu dùng đều sẽ cảm thấy hài lò ng hay không hài lòng với mô ̣t mức đô ̣ nào đó sau khi mua sản phẩm Vì vâ ̣y, công việc của người làm marketing ở giai đoa ̣n này là nghiên cứu điều gì đã khiến người mua hài lòng và chưa hài lòng Mức đô ̣ hài lòng của người mua phu ̣ thuô ̣c vào những kỳ vo ̣ng của người mua ở sản phẩm và những tính năng, lợi ích nhâ ̣n được khi sử du ̣ng sản phẩm Khách hàng sẽ không hài lòng nếu tính năng sử dụng của sản phẩm không tương xứng với những kỳ vọng đă ̣t ra trước khi mua Ngược la ̣i người mua sẽ rất hài lòng nếu sản phẩm đáp ứng được hoă ̣c nhiều hơn kỳ vo ̣ng của họ Sẽ có hai trường hợp xảy ra tương ứng với thái đô ̣ sau mua của khách hàng Trường hợp hài lòng, khách hàng sẽ tiếp tu ̣c mua sản phẩm đó và nói tốt cho nó Nếu không cả m thấy hài lòng, ho ̣ sẽ có ý kiến không tốt về sản phẩm đó với người khác Một sản phẩm cho dù đã được lựa chọn kỹ càng nhất thì vẫn có một sự không ưng ý nào đó của khách hàng sau khi mua Bô ̣ phâ ̣n nghiên cứu marketing cần nắm được đầy đủ tất cả những cách mà người tiêu dùng xử lý trường hợp không hài lòng của mình, từ đó cố gắng giảm đến mức tối thiểu số người tiêu dùng không hài lòng sau khi mua vớ i những biện pháp phù hợp.

Một số khái niệm và định nghĩa trong nghiên cứu

2.2.1 Khái niệm về chung cư, căn hộ Điều 70 Luâ ̣t Nhà ở 2005 đã nêu khái niê ̣m nhà chung cư, theo đó, nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có cầu thang, lối đi, và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư gồm phần thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần thuô ̣c sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân Phần sở hữu riêng của hô ̣ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ tính cả diện tích lô gia, ban công gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Ngoài ra còn có hệ thống trang thiết bị kỹ thuật gắn liền với các căn hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng

Như vâ ̣y phần sở hữu chung của những người sử du ̣ng nhà ở chung cư bao gồm: Phần diện tích căn hô ̣ còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực cùng với trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, thang máy, cầu thang bộ, sàn, mái, hành lang, sân thượng, v.v… Thêm vào đó còn có hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

2.2.2 Khái niệm về Hành vi

Là một loạt các hành động và tính cách của cá nhân, sinh vật, các hệ thống hoặc các tổ chức nhân tạo kết hợp với bản thân hay môi trường của họ, trong đó bao gồm các hệ thống khác hoặc các sinh vật xung quanh cũng như đặc điểm của môi trường sống Góc độ sinh học cho rằng "hành vi là trong nội bộ phối hợp phản ứng (hành động hoặc không hành động) của các sinh vật sống toàn bộ (hoặc cá nhân nhóm) với các kích thích bên trong và bên ngoài Hành vi có thể được coi là bất kỳ hành động của một sinh vật thay đổi mối quan hệ của nó với môi trường Dưới góc độ nhân khẩu học, hành vi con người được cho là bị ảnh hưởng bởi hệ thống nội tiết và hệ thần kinh Nó là một chuỗi các hoạt động (phản ứng, cách ứng xử) của cơ thể, có mục đích cụ thể là nhằm đáp ứng lại kích thích bên ngoài.

2.2.3 Khái niệm về Quyết định

Theo từ điển tiếng Việt, quyết định là một động từ chỉ việc có ý kiến dứt khoát về việc làm cụ thể nào đó, là kết quả lựa chọn một trong các khả năng, sau khi đã có sự cân nhắc Có thể hiểu một cách chung thì quyết định chọn nhà ở chung cư của khách hàng là kết quả của sự lựa chọn các sản phẩm nhà ở chung cư đáp ứng yêu cầu của người dù ng thông qua viê ̣c tìm hiểu và bi ̣ tác đô ̣ng bởi các nguồn thông tin khác nhau

2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

Mua một căn hộ là một trong những quyết định kinh tế quan trọng nhất mà con người thực hiện trong đời, và nó đòi hỏi phải thu thập rất nhiều thông tin liên quan đến đặc điểm của nó (Garasky, 2007) Theo Saunders (1990), con người có sở thích tự nhiên đối với việc được sở hữu nhà của mình Quyết định sở hữu một ngôi nhà có thể bị ảnh hưởng bởi một mong muốn có một tài sản của chính mình, mong muốn cho sự ổn định và niềm tự hào về quyền sở hữu (Haurin et al., 2002) Có rất nhiều bằng chứng rằng động cơ đã là một lý do quan trọng trong việc giải thích về việc sở hữu nhà (Tan, 2009) Theo lý thuyết động lực của nhà tâm lý học Abraham Maslow, việc sở hữu một ngôi nhà có thể đáp ứng nhiều hơn nhu cầu hộ gia đình

Ví dụ, một ngôi nhà cung cấp một nơi cư trú và một sự bảo vệ khỏi những đe doạ từ bên ngoài Lợi ích từ việc sở hữu nhà đối với người sở hữu và xã hội có thể được tìm thấy trong nhiều bài nghiên cứu về nhà ở từ lợi ích xã hội đến lợi ích kinh tế Theo Haurin 2002 đã chứng minh rằng việc sở hữu một căn nhà sẽ cải thiện môi trường gia đình, trong đó có đời sống đứa trẻ, cải thiện khả năng nhận thức và làm giảm các vấn đề về hành vi

Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư của khách hàng được đúc kết quả các nghiên cứu trước đây như:

- Yếu tố 1: Đă ̣c điểm của căn hô ̣;

- Yếu tố 2: Tình hình tài chính;

- Yếu tố 3: Vi ̣ trí của căn hô ̣;

- Yếu tố 4: Môi trườ ng sống xung quanh căn hô ̣.

Lược khảo các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước

Theo kết quả nghiên cứu của đề tài “Key factors affecting house purchase decision of customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012) thì các yếu tố tác đô ̣ng đến quyết định mua nhà gồm có: Đặc điểm của nhà (thiết kế bên trong và bên ngoài, cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, loại nhà, trạng thái pháp lý), Tình hình tài chính (cụ thể là giá nhà, thời gian thanh toán, khả năng thế chấp, khả năng thanh toán, lãi suất vay, thu nhập, lệ phí trước bạ), Khoảng cách (các yếu tố liên quan tới vị trí của nhà như vị trí gần nơi làm việc, gần trường học, gần nơi đang sống, gần tuyến đường chính, gần trung tâm thương mại, gần bệnh viện, gần chợ), Không gian sống riêng tư của nhà (số lượng phòng ngủ, số lượng phòng tắm, diện tích nhà bếp, diện tích phòng khách), Môi trường sống (đó là các yếu tố chất lượng của cơ sở hạ tầng, hàng xóm xung quanh, cảnh quang, tiếng ồn xung quanh, ô nhiễm của môi trường xung quanh và tình hình an ninh khu vực) Nghiên cứu đã thực hiê ̣n khảo sát

263 người Kết quả là "khoảng cách" và "không gian sống" là hai yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua nhà ở của khách hàng Các yếu tố "đặc điểm nhà",

"môi trường sống" và "tình hình tài chính" cũng có sự ảnh hưởng tích cực nhưng có phầ n yếu hơn đối vớ i quyết đi ̣nh mua Đồng thời tác giả cũng khẳng đi ̣nh rằng nhân tố nhân khẩu học của khách hàng cu ̣ thể như giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn không có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Nghiên cứu “Cá c yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua căn hộ chung cư của khá ch hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thi ̣ Ngo ̣c Vương (2015) đề xuất và trình bày 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: đă ̣c điểm

(diện tích, tính pháp lý, chất lượng căn hô ̣), Môi trường sống (các tính năng bảo mật, an ninh, không gian xanh, tình tra ̣ng ô nhiễm), Vị trí nhà (khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, siêu thị), không gian sống (thiết kế và cấu trúc), tài chính (thờ i gian thanh toán, lãi suất ngân hàng, giá căn hô ̣) Kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tố vi ̣ trí hầu như không ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà, đồng thời 4 yếu tố cò n la ̣i thực sự có ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà của khách hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh Đối với nghiên cứu “những yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” củ a Nguyễn Công Phương (2013) đã chứng minh sự ảnh hưởng ma ̣nh của yếu tố đặc điểm nhà (thiết kế, diê ̣n tích, chất lượng xây dựng, trang thiết bi ̣, tính pháp lý) đến quyết đi ̣nh mua căn hô ̣ chung cư của khách hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh Ngoài ra nghiên cứu cũng khẳng đi ̣nh được sự ảnh hưởng của 3 yếu tố còn la ̣i như tài chính (giá căn hô ̣, tỷ lê ̣ lãi suất, thời gian thanh toán), vi ̣ trí (khoảng cách tới nơi làm viê ̣c, trường ho ̣c, trung tâm; đô ̣ cao và hướng căn hô ̣), môi trường xung quanh (hàng xóm, ô nhiễm, cảnh quan, an ninh)

Một nghiên cứu khác về “các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua chung cư trung cấ p củ a người dân thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Thi ̣ Khánh Vân

(2013) lại chứng minh được sáu yếu tố ảnh hưởng cùng chiều đến quyết đi ̣nh mua nhà đó là tài chính, thiết kế, vi ̣ trí, tiê ̣n nghi cơ bản, tiếp thi ̣ và chất lượng dịch vu ̣ Nghiên cứ u cũng chỉ ra rằ ng mức thu nhâ ̣p có ảnh hưởng khác biê ̣t đáng kể trong việc ra quyết đi ̣nh mua nhà, tuy nhiên các yếu tố về giới tính, đô ̣ tuổi, nghề nghiê ̣p, trình đô ̣ hầu như không ảnh hướng đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua

Gầ n đây nhấ t là nghiên cứu “các nhân tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Võ Phương Vy (2019) đã chứng minh được năm yếu tố ảnh hưởng cùng chiều đến quyết đi ̣nh mua nhà đó là pháp lý (chủ đầu tư, hồ sơ pháp lý, công ty xây dựng), cấu trú c (diê ̣n tích, số lượng phòng ngủ, hướng căn hô ̣, đô ̣ cao căn hô ̣, trang thiết bi ̣), tài chính (hỗ trợ vay vốn, chiết khấu, thanh toán, lãi suất, thế chấp), tiê ̣n ích (không gian xanh, công viên, siêu thi ̣, hầ m gử i xe, an ninh,…), đi ̣a lý (gần trung tâm thành phố, gầ n nơi làm viê ̣c, gần trường ho ̣c, gần trung tâm hành chính,…) Điểm nổi bật củ a nghiên cứu là chỉ ra rằng yếu tố pháp lý là yếu tố tác đô ̣ng ma ̣nh nhất đến quyết đi ̣nh mua nhà của khách hàng

2.3.2 Cá c nghiên cứu ngoài nước

Nghiên cứu “Factors influencing house buyers' purchasing decision” của

Kueh và Chiew (2005) khẳng đi ̣nh rằng quyết định của người mua nhà chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố 4 yếu tố là tình hình tài chính, vị trí nhà, tiện nghi công cộng và an ninh khu vực Kết quả phân tích cho thấy “Tình hình tài chính” ảnh hưởng đáng kể đến quyết đi ̣nh mua của khách hàng, trong đó giá nhà là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Mă ̣t khác Kueh và Chiew cho rằng nhân tố dân số học không có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Lee và McGreal (2010) vớ i đề tài nghiên cứu “House-buyers’ expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing” đã đưa ra mô hình nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm 5 yếu tố: Môi trường sống (đo lườ ng qua các biến quan sát: an ninh, không gian xanh, các tính năng bảo mật), Đặc điểm nhà (nghiên cứu biến thiết kế và loại nhà), Vị trí nhà (vị trí là một tiêu chí quan trọng chủ yếu là do tắc nghẽn giao thông, bao gồm vị trí gần nơi làm việc, siêu thị, trường học), Tiện nghi công cộng (biến quan sát là công viên, các cơ sở vui chơi giải trí, các tiện nghi thể thao, câu lạc bộ thể dục thể thao), Danh tiếng người bán (những yếu tố liên quan đến ý thức của khách hàng về trách nhiệm xã hội, về đạo đức của doanh nghiệp) Kết quả nghiên cứu cho thấy yếu tố về môi trườ ng sống ảnh hưởng ma ̣nh đến quyết đi ̣nh mua nhà; phần lớn khách hàng mong muốn những phát triển nhà ở cung cấp các tính năng như không gian xanh hơn, tính năng bảo mật và cơ sở hạ tầng tốt, có công viên giải trí và đầy đủ tiện nghi Tuy nhiên giá nhà la ̣i nha ̣y cảm hơn đối với những người không giàu có

Thêm vào đó, Opoku and Abdul (2010) với đề tài nghiên cứu “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia” cũng khẳng đi ̣nh các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm: vị trí nhà, không gian sống riêng tư, tình hình tài chính, thiết kế bên trong, thiết kế bên ngoài, không gian bên ngoài

Shyue và cộng sự (2011) vớ i đề tài “House Purchasing Decisions: A Case Study of Residents of Klang Valley, Malaysia” đã nghiên cứu những yếu tố marketing 7Ps đến quyết định mua nhà bao gồm sản phẩm (được mô tả với 3 biến là đặc điểm nhà, môi trường sống xung quanh và không gian sống riêng tư), giá cả (đánh giá qua các biến quan sát như giá nhà, chi phí vay, lãi suất vay, khả năng thanh toán trả góp), vị trí nhà (với biến quan sát là vị trí gần nơi làm việc, gần trường học, gần chợ, gần trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính, gần bạn bè và gia đình), bốn yếu tố còn la ̣i là quy trình, khuyến mãi, bằng chứng thực tế và con người Kết quả cho thấy rằng 4/7 yếu tố được nghiên cứu có ảnh hưởng ma ̣nh đến quyết định mua nhà gồm có quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm (nội thất của ngôi nhà, tính năng bên ngoài, không gian sống riêng tư và môi trường sống xung quanh) và vị trí nhà

Ngoài những nghiên cứu trên, mô ̣t số nghiên cứu liên quan khác cũng được thực hiện Bảng 2.2 trình bày tóm tắt một số nghiên cứu liên quan

Bảng 2.2: Tóm tắt một số nghiên cứu liên quan trước đây Tác giả Năm Tên đề tài Kết quả nghiên cứu

Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland & Australia

Tình hình tài chính (thời gian thanh toán, lãi suất, thế chấp tối đa, thanh toán tối đa hàng tháng)

Kupke 2008 Factors important in the decision to buy a first home

Tình hình tài chính (giá nhà, lãi suất) và vị trí nhà

Residential Real Estate Purchase Decisions in Australia: Is It More Than Location? khả năng chi trả; hàng xóm thân thiện; bảo dưỡng và thiết kế nội thất; sự sung túc và chất lượng sống của khu vực, nước, cảnh quan và đường giao thông, các tiê ̣n nghi căn hô ̣

Developing affordable housing design for low income in Sana‟a, Yemen Đặc điểm nhà chẳng hạn như loại nhà, thiết kế bên trong, bên ngoài

Media‟s Influences On Purchasing Of Real Estate - Case Of Guangzhou, China Đặc điểm nhà, giá nhà, vị trí nhà, môi trường sống xung quanh, danh tiếng và uy tín người bán

House-buyers‟ expectations with elation to corporate social responsibility for Malaysian housing Đặc điểm nhà, giá cả, vị trí nhà, môi trường sống xung quanh, uy tín và danh tiếng của người bán, tiện nghi, trách nhiệm xã hội

Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using the analytic hierarchy process

Vị trí nhà, môi trường sống xung quanh

Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia

Vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong và bên ngoài, không gian bên ngoài nhà

Các giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu

2.4.1 Tó m tắt các giả thuyết

Xuấ t phát từ cơ sở lý thuyết về hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler, đồng thời kết hợp với kết quả tổng hợp từ các nghiên cứu trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư của khách hàng, nghiên cứu đề xuất các yếu tố giả thuyết gây ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang, bao gồm: Đặc điểm nhà, tình hình tài chính, vị trí nhà, và môi trường xung quanh Các giả thuyết đi kèm mô hình nghiên cứu đề xuất cụ thể như sau:

Giả thuyết H1: Đặc điểm nhà ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang

Giả thuyết H2: Tình hình tài chính ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang

Giả thuyết H3: Vị trí nhà ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang

Giả thuyết H4: Môi trườ ng xung quanh ảnh hưởng cùng chiều đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang

Nghiên cứu kế thừ a phần lớn các biến đô ̣c lâ ̣p ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà từ nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of customers in Vietnam” của Phan Thanh Sĩ (2012) bao gồm đă ̣c điểm căn hô ̣, tình hình tài chính, vi ̣ trí căn hô ̣ và môi trường xung quanh căn hô ̣ Đây là các yếu tố cơ bản và quan trọng đã được chứng minh thực sự có tác đô ̣ng cùng chiều với quyết đi ̣nh cho ̣n mua nhà ở nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước Cu ̣ thể nghiên cứu “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà của khách hàng ta ̣i thành phố Hồ Chí Minh” của Võ Phạm Thành Nhân (2013) đã kế thừa cơ bản mô hình nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ

(2012) vớ i kết quả bốn yếu tố nêu trên thực sự có ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà của khách hàng, đồng thời nghiên cứu của Võ Pha ̣m Thành Nhân còn bổ sung vào mô hình nghiên cứu thêm hai yếu tố khác là tiê ̣n nghi công cô ̣ng và bằng chứng thực tế Do vậy, nghiên cứu này cũng giả thuyết có bốn biến đô ̣c lâ ̣p ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà của khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang là: đă ̣c điểm căn hô ̣, tình hình tài chính, vi ̣ trí căn hô ̣ và môi trường xung quanh căn hô ̣

2.4.2.1 Mối quan hệ giữa đặc điểm nhà và quyết định mua chung cư

Nghiên cứ u của Sengul và cộng sự (2010) đã chứng minh đặc điểm nhà có ảnh hưởng tích cực đến quyết định của người mua nhà Đặc điểm nhà bao gồm

“cấu trúc xây dựng“, "chất lượng xây dựng", "thiết kế" và "kích thước" là những yếu tố liên quan đến việc ra quyết định mua nhà (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010) Tùy khả năng chi trả, khách hàng xem xét căn nhà trong những điều kiện như: nhà ở được xây dựng nhiều tầng như hệ thống căn hộ, chung cư hay được xây dựng chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010) Cấu trúc xây dựng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của hộ gia đình cư trú Hiê ̣n nay, ta ̣i Nha Trang có nhiều dự án căn hô ̣ có tốc đô ̣ tiêu thu ̣ còn châ ̣m, lượng hàng tồn kho cao như Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải, dự án Gold Coast, Panorama, v.v… Từ đây, giả thuyết H1 được đề xuất như sau:

Giả thuyết H1: Đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang

2.4.2.2 Mối quan hê ̣ giữa tình hình tài chính và quyết định mua chung cư

Theo Kueh và Chiew (2005) thì tình hình tài chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến lựa chọn của người mua nhà Yếu tố tài chính của bất động sản là đòi hỏi phải có một lượng vốn tương đối lớn, đồng thời cũng có thể phải bao gồm chi phí lãi vay (Xiao & Tan, 2007) Ngoài ra, cũng phải xem xét tình hình tài chính dựa trên sự kết hợp với giá nhà, thu nhập, thời hạn thanh toán và cho vay thế chấp (Opoku & Abdul-Muhmi, 2010) Mwfeq và cộng sự (2011) còn chỉ ra các yếu tố kinh tế bao gồm năm biến đo lường đó là: thu nhập, lãi suất, tỉ giá, thuế và địa khu Đối với Daly và cộng sự (2003) thì phát hiện ra nhóm "lãi suất", "thế chấp tối đa", "thanh toán tối đa hàng tháng" và "thời gian thanh toán" là điều mà người mua quan tâm Tại Việt Nam, 87,9% người được hỏi cho rằng họ mong muốn giá nhà nên thấp hơn 20 triệu/m 2 (Phan Thanh Sĩ, 2012) Từ đó cho thấy đối với khả năng chi trả của khách hàng thì giá nhà đóng một vai trò rất quan trọng Giảm giá nhà có thể ta ̣o ra sự thay đổi lớn, theo đó, phát triển nhà ở với giá hợp lý hơn là một sự thay thế để giảm thiểu các vấn đề khả năng chi trả mua nhà tại Trung Quốc (Kuang và Li, 2012) Nó i đến yếu tố tài chính mà cu ̣ thể mối quan tâm hàng đầu là về giá cả có ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở có thể nhâ ̣n thấy rõ nét ta ̣i thành phố Nha Trang Đó là các căn hô ̣ nhà ở xã hô ̣i ta ̣i thành phố Nha Trang có tốc đô ̣ tiêu thụ rất cao và hầu như không có lượng hàng tồn kho do có tầm giá thấp hơn các chung cư thương ma ̣i từ 30% - 50% Từ đây, giả thuyết H2 được đề xuất như sau:

Giả thuyết H2: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang.

2.4.2.3 Mối quan hê ̣ giữa vi ̣ tri ́ nhà và quyết định mua chung cư

Kết quả nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) thì vị trí của nhà là một trong những yếu tố quan trọng nhất sau giá nhà ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Vi ̣ trí nhà mang lại những tiện nghi về khoảng cách cho người sống trong ngôi nhà đó (Kaynak và Stevenson, 2010) Vị trí để lựa chọn nhà có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố "khoảng cách đến trường", "khoảng cách đến nơi làm việc", "khoảng cách tới trung tâm thương mại", ”Khoảng cách đến chợ hoặc siêu thị” (Adair và cộng sự, 1996; Shyue và cộng sự, 2011), “khoảng cách đến khu vui chơi giải trí" và "khoảng cách đến các tuyến đường chính" (Iman và các cộng sự, 2012), khoảng cách từ nhà đến nhà người thân

Theo quan điểm marketing hiện đại, giá trị trao đổi của sản phẩm là giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó Giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người Giá trị hữu hình của nhà ở phụ thuộc vào những Đặc điểm của nhà Giá trị vô hình thì phụ thuộc vào vị thế nơi ở Vị trí nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hoá, giáo dục, chất lượng môi trường và phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định Theo nghĩa đó, nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian Thực tế cũng cho thấy, không có người chỉ có nhu cầu về chất lượng hay về vị thế, tất cả mọi người đều có nhu cầu cả hai yếu tố thuộc tính này trong một tổ hợp nhất định Vì vậy, sự hấp dẫn của từng khu vực hoă ̣c giá trị vô hình của khu vực đó cũng ảnh hưởng đến quyết định của người mua nhà Qua thống kê về thông tin các căn hô ̣ chung cư ta ̣i thành phố Nha Trang có thể rút ra mô ̣t điểm chung đó là hầu hết các tò a nhà chung cư đều được xây dựng ta ̣i trung tâm thành phố là nơi tâ ̣p trung các sở ban ngành, doanh nghiê ̣p, trường ho ̣c, bê ̣nh viê ̣n, chợ, trung tâm thương ma ̣i…có trục giao thông thuâ ̣n tiê ̣n cho viê ̣c di chuyển, cu ̣ thể là Khu đô thi ̣ Phước Long, Phước Hải, Vĩnh Điềm Trung, chung cư Bình Phú…Từ đó, giả thuyết H3 được đề xuấ t như sau:

Giả thuyết H3 : Vị trí nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang

2.4.2.4 Mối quan hê ̣ giữa môi trươ ̀ng xung quanh và quyết định mua chung cư

Môi trường xung quanh căn hô ̣ có thể kể đến như sự ô nhiễm, tội phạm, an ninh, tiếng ồn Theo Tan (2012), một căn hộ nằm trong khu vực có môi trường xung quanh tốt sẽ được yêu thích hơn và khách hàng sẽ sẵn lòng trả thêm một khoản tiền cho căn hộ có môi trường như vậy Đồng thời khách hàng cũng sẽ sẵn lòng trả thêm cho căn hộ để sống trong môi trường với tỷ lệ tội phạm thấp và những vấn đề an ninh khác (Wang và Li, 2006) Goh và cộng sự (2007) cũng nhâ ̣n đi ̣nh rằng những chủ đầu tư căn hộ nên cân nhắc yếu tố an ninh để phát triển dự án xây dựng của mình Ngoài ra theo Tan (2012) cũng tiết lộ thêm rằng những khu vực có cổng bảo vệ có thể tăng giá nhà lên thêm khoảng 18% Ta ̣i thành phố Nha Trang các căn hô ̣ chung cư to ̣a la ̣c gần trung tâm thành phố sẽ có tầm giá cao hơn so với các tòa nhà chung cư vùng ven Điều này ngoài do tác đô ̣ng của yếu tố vi ̣ trí thuâ ̣n lợi như đã trình bày ở mu ̣c 2.4.1.3 còn có sự tác đô ̣ng của yếu tố về môi trường xung quanh căn hô ̣ như an ninh, tình tra ̣ng tiếng ồn và ô nhiễm Các căn hô ̣ gần trung tâm thành phố, nơi đã có mâ ̣t đô ̣ công trình dày đă ̣c nên sẽ ha ̣n chế tình tra ̣ng tiếng ồn do xây dựng công trình Trung tâm thành phố là nơi thể hiê ̣n mỹ quan đô thi ̣, do đó hầu như không có tình tra ̣ng ô nhiễm môi trường sống do rác thải Do vậy, giả thuyết H4 được đề xuất như sau:

Giả thuyết H4 : Môi trường xung quanh nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang

Như vậy, nghiên cứu đề xuất mô hình nghiên cứu thể hiện mối quan hệ giữa

4 biến độc lập (bao gồm: đặc điểm nhà, tình hình tài chính, vị trí nhà và môi trường xung quanh) và một biến phụ thuộc (quyết định mua nhà) được thể hiện ở Hình 2.2:

Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Chương 2 đã trình bày lý thuyết về hành vi người tiêu dùng, tổng hợp kết quả của một số nghiên cứu trước đây về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng Dựa trên những cơ sở này, nghiên cứu đã đề xuất và biện luận về sự ảnh hưởng của các yếu tố: tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, và môi trường sống xung quanh với các minh chứng nghiên cứu thực tế; sau cùng là đề xuất mô hình nghiên cứu Chương 3 sẽ trình bày cách thức thiết kế nghiên cứu và phân tích dữ liệu khảo sát. Đặc điểm nhà

Vị trí nhà Môi trường xung quanh

Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư củ a khách hàng tại thành phố Nha Trang

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu

Nghiên cứu này được tiến hành theo hai giai đoạn chính: (1) nghiên cứu sơ bộ bằng phương pháp định tính và định lượng sơ bộ, (2) nghiên cứu chính thức bằng phương pháp định lượng

Nghiên cứu sơ bộ định tính: Từ mục tiêu nghiên cứu, một số cơ sở lý thuyết bao gồm lý thuyết nền, khái niệm nghiên cứu và các nghiên cứu trước có liên quan được tổng hợp Trên cơ sở đó, mô hình nghiên cứu, các giả thuyết và biến quan sát đo lường thang đo của các khái niệm nghiên cứu được hình thành Thang đo của các khái niệm nghiên cứu ở giai đoạn này gọi là thang đo nháp 1 Thông qua phương pháp phỏng vấn những khách hàng đã từng mua căn hô ̣ chung cư ta ̣i thành phố Nha Trang, mô hình nghiên cứu được đánh giá để chuẩn hóa mô hình lý thuyết, khám phá yếu tố mới và điều chỉnh/bổ sung thang đo cho rõ ràng, phù hợp với ngữ cảnh nghiên cứu Kết quả phỏng vấn được ghi nhận, phát triển và điều chỉnh trở thành thang đo nháp 2 để hỗ trợ cho nghiên cứu sơ bộ định lượng

Nghiên cứu sơ bộ định lượng: Thang đo nháp 2 được dùng để khảo sát thử

50 người theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện Nghiên cứu sơ bộ định lượng nhằm đánh giá hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha và phân tích EFA Sau bước này, thang đo được hoàn chỉnh và sử dụng cho nghiên cứu định lượng chính thức

Dữ liệu nghiên cứu được thực hiện bằng phương pháp khảo sát trực tiếp, gửi bảng câu hỏi qua email, và qua kênh mạng xã hội sau khi đối tượng khảo sát chấp nhận tham gia Mục đích của phương pháp này đánh giá mức độ phù hợp của mô hình đo lường Quy trình nghiên cứu được thể hiện trong Hình 3.1

Bảng 3.1 Tiến độ thực hiện đề tài nghiên cứu

Bư ớc Giai đoạn Phương pháp Kĩ thuật thu thập dữ liệu Cỡ mẫu Địa điểm

1 Nghiên cứu sơ bộ Định tính Phỏng vấn tay đôi với những khách hàng đã từng mua căn hô ̣ n

Thàn h phố Nha Tran g Định lượng sơ bộ Gửi bảng khảo sát trực tiếp, qua email hoặc qua mạng xã hội n 50

2 Nghiên cứu chính thức Định lượng chính thức Gửi bảng khảo sát trực tiếp, qua email hoặc qua mạng xã hội n 150 (Nguồn: Đề xuất của tác giả)

Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu định lượng sơ bộ (n P)

Cronbach’s Alpha: (1) Đánh giá hệ số tương quan biến

- tổng, (2) Kiểm tra hệ số tin cậy Cronbach alpha

EFA: (1) Kiểm tra hệ số tải, (2) yếu tố, (3) phần trăm phương sai trích

Thang đo chính thức Định lượng chính thức (n = 150)

Xác định vấn đề nghiên cứu

Phân tích Cronbach’s Alpha Phân tích EFA Phân tích hồi quy

Phương pháp nghiên cứu

3.2.1.1 Phương pháp tiến hành nghiên cứu định tính

Mô hình lý thuyết và Thang đo nháp 1 chủ yếu được xây dựng dựa trên tổng quan lý thuyết Vì vậy, để khám phá, đánh giá chuẩn hóa mô hình lý thuyết và thang đo của các khái niệm nghiên cứu, luâ ̣n văn tiến hành nghiên cứu định tính thông qua phương pháp phỏng vấn tay đôi với các khách hàng đã từng mua nhà ở chung cư Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá các thành phần và hiệu chỉnh thang đo các thành phần nghiên cứu sơ bộ để phục vụ nghiên cứu định lượng Hoạt động phỏng vấn tay đôi với 10 khách hàng đã từng mua căn hô ̣ chung cư được thực hiện với bảng câu hỏi nghiên cứu định tính cùng với phần cơ sở lý thuyết được chuẩn bị trước để phỏng vấn Nội dung thảo luận đề cập đến những yếu tố ảnh hưởng đến và cùng với đó là quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng ta ̣i thành phố Nha Trang Trình tự tiến hành bao gồm các bước như sau:

Bước 1: Tiến hành thảo luận tay đôi giữa người nghiên cứu với từng đối tượng được chọn tham gia nghiên cứu định tính theo dàn bài được soa ̣n sẵn (Phu ̣ lục 1) để thu nhận dữ liệu liên quan;

Bước 2: Sau khi phỏng vấn hết các đối tượng, dựa trên dữ liệu thu thập được, quyết đi ̣nh loại, giữ hay bổ sung thêm biến, tiến hành hiệu chỉnh bảng câu hỏi;

Bước 3: Dữ liệu hiệu chỉnh được trao đổi lại với các đối tượng tham gia một lần nữa Quá trình nghiên cứu định tính kết thúc khi các câu hỏi thảo luận đều cho các kết quả lặp lại với các kết quả trước đó mà không tìm thấy sự thay đổi gì mới

3.2.1.2 Kết quả nghiên cứu định tính

Kết quả nghiên cứu định tính cho thấy hầu hết những người tham gia thảo luận đều đồng tình với nội dung của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư (Phụ lục 2) Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu đi ̣nh tính cũng dẫn đến việc bổ sung thêm thang đo về Tín ngưỡng để nghiên cứu về sự ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng

Thang đo yếu tố Đặc điểm căn hộ

Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về đặc điểm căn hộ đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn 80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này Thang đo này không thay đổi so với ban đầu

Thang đo yếu tố Tài chính

Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về tài chính đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn 80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này Thang đo này không thay đổi so với ban đầu

Thang đo yếu tố Vị trí

Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về vi ̣ trí đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ cao trên 70% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này Thang đo này không thay đổi so với ban đầu

Thang đo yếu tố Môi trường xung quanh

Qua kết quả nghiên cứu định tính thì hầu hết các yếu tố thuộc thang đo về Môi trường xung quanh đều được những người tham gia phỏng vấn đồng ý với tỷ lệ hơn 80% và đồng thời không khám phá thêm được những biến nào khác để bổ sung vào thang đo này Thang đo này không thay đổi so với ban đầu

Thang đo yếu tố Ti ́n ngưỡng

Yếu tố tín ngưỡng không nằ m trong mô hình nghiên cứu đề xuất ban đầ u Tuy nhiên qua kết quả nghiên cứu định tính thì những người tham gia phỏng vấn đề xuấ t sự ảnh hưởng của yếu tố tín ngưỡng với tỷ lệ hơn 75% với các biến quan sát được tổng hợp là số tầng số phòng, hướng căn hô ̣ và đô ̣ cao căn hô ̣

Như vậy, so với những yếu tố mà luâ ̣n văn đề xuất ban đầu, những người tham gia thảo luận nhóm đã đề xuất thêm yếu tố tín ngưỡng Theo thống kê kết quả củ a các nghiên cứu cùng nô ̣i dung trong và ngoài nước thì mối quan hê ̣ giữa yếu tố tín ngưỡng và quyết đi ̣nh mua chung cư chưa được khẳng đi ̣nh Tuy nhiên tín ngưỡng đóng mô ̣t vai trò quan tro ̣ng trong cuô ̣c sống của người Viê ̣t Nam nói chung và người dân thành phố Nha Trang nói riêng, đă ̣c biê ̣t là đối với các vấn đề cầ n nhiều sự cân nhắ c để ra quyết đi ̣nh như mua nhà Do đó đa số khách hàng được phỏ ng vấn lựa cho ̣n bổ sung thêm yếu tố này là mô ̣t biến đô ̣c lâ ̣p để nghiên cứu

Các bảng bên dưới trình bày tổng hợp thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng ở thành phố Nha Trang

Bảng 3.2: Thang đo yếu tố Đặc điểm căn hộ

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo Đặc điểm căn hộ

Diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu dacdiem1

Shyue và cô ̣ng sự (2011); Phan Thanh Sĩ (2012); Hong (2012)

Thiết kế, kiến trúc căn hộ phù hợp vớ i phong cách dacdiem2

Chất lượng xây dựng căn hộ đảm bảo dacdiem3

Nội thất và các tiê ̣n ích công cô ̣ng căn hộ đáp ứng nhu cầu dacdiem4 Tính pháp lý của căn hộ đảm bảo dacdiem5

Bảng 3.3: Thang đo yếu tố Tài chính

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Giá căn hộ phù hợp taichinh1 Shyue và cô ̣ng sự

Thời gian thanh toán phù hợp taichinh2 Lãi suất vay ngân hàng phù hợp taichinh3

Bảng 3.4: Thang đo yếu tố Vị trí

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Khoảng cách tới nơi làm việc phù hợp vitri1

Shyue và cô ̣ng sự (2011); Phan Thanh Sĩ (2012); Hong (2012)

Khoảng cách tới trường học phù hợp vitri2

Khoảng cách tới trung tâm thành phố và các di ̣ch vu ̣ tiê ̣n ích (bê ̣nh viện, chợ, trung tâm thương ma ̣i, khu vui chơi, …) phù hợp vitri3

Bảng 3.5: Thang đo yếu tố Môi trường xung quanh

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Hàng xóm xung quanh căn hộ phù hợp moitruong1

Shyue và cô ̣ng sự (2011); Phan Thanh Sĩ (2012); Hong (2012)

Tiếng ồn xung quanh căn hộ không đáng kể moitruong2

An ninh tại căn hô ̣ đảm bảo moitruong3 Môi trường xung quanh căn hô ̣ không bị ô nhiễm moitruong4

Bảng 3.6: Thang đo yếu tố Tín ngưỡng

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Số tầ ng, số phò ng căn hộ phù hợp tinnguong1 Shyue và cô ̣ng sự

Hướng căn hộ phù hợp tinnguong2 Độ cao căn hộ phù hợp tinnguong3

Bảng 3.7: Thang đo yếu tố Quyết định mua nhà

Khái niệm Biến quan sát Mã Nguồn tham khảo

Tin rằ ng quyết đi ̣nh lựa cho ̣n căn hộ là phù hợp quyetdinh1

Phan Thanh Sĩ (2012); Võ Pha ̣m Thành Nhân

Hài lòng và sẽ giới thiê ̣u về căn hô ̣ đã cho ̣n với mo ̣i người xung quanh quyetdinh2

Sẽ đề nghi ̣ về căn hô ̣ khi được hỏi ý kiến về loại hình nhà ở quyetdinh3

(Nguồn: Kết quả định tính)

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng

Do hạn chế về thời gian và kinh phí nghiên cứu, nghiên cứu đã sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện khi thực hiện khảo sát Các khách hàng được phân loại theo tiêu chí như diện tích, giá, thời ha ̣n thanh toán mua căn hô ̣ theo mong muốn Nghiên cứu sử du ̣ng mẫu nghiên cứu khảo sát sơ bộ cỡ 50 để đánh giá sơ bộ thang đo

3.2.2.2 Phương pháp thu thập dữ liệu

Bảng nghiên cứu định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá về quyết định mua nhà của họ và 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Thang đo về sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà gồm đặc điểm của nhà, tình hình tài chính, vị trí nhà, môi trường xung quanh và tín ngưỡng dựa trên thang đo Likert 5 điểm (thay đổi từ 1= Hoàn toàn không đồng ý, 2 = Không đồng ý, 3 = Ý kiến trung lập, 4 = Đồng ý và 5 = Hoàn toàn đồng ý) Thang điểm từ 1 đến 5 thể hiện mức độ quan tâm tăng dần, điểm càng cao càng quan tâm đến vấn đề đó Nghiên cứu thực hiện vừa bằng hình thức khảo sát trực tiếp vừa bằng hình thức gửi bảng câu hỏi trực tuyến nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người tham gia khảo sát Sau khi nhận lại được toàn bộ bảng câu hỏi cần thiết, dữ liệu được mã hóa và được xử lý với sự hỗ trợ của phần mềm SPSS 20 bằng các phương pháp phân tích bao gồm: đánh giá độ tin cậy cùng giá trị thang đo và kiểm định các giả thuyết trong mô hình nghiên cứu đề xuất

3.2.2.3 Tiêu chí chọn mẫu Đối tượng được đưa vào mẫu khảo sát thu thập dữ liệu liên quan là những người dân sinh sống ở thành phố Nha Trang và đã từng mua căn hô ̣ chung cư

3.2.2.4 Phương pháp xử lý dữ liệu phân tích

Bước 1: Phân tích độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s alpha

- Hệ số tương quan biến tổng: > 0,3

Nếu thang đo thỏa mãn 2 tiêu chí trên thì thang đo đạt độ tin cậy

Bước 2: Phân tích yếu tố khám phá EFA

Nếu thỏa mãn các tiêu chí trên, các thang đo đảm bảo tính hội tụ và riêng biệt

Bước 3: Phân tích hệ số tương quan

Khi giá trị Sig của X và Y < 0,05: Giữa X và Y thực sự có mối quan hệ Bước 4: Phân tích hồi quy

- Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: Giá trị Sig của F < 0,05: Mô hình ước lượng là phù hợp

- Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư: Giá trị trung bình bằng 0, phương sai của phần dư gần 1: phần dư tuân theo luật phân phối chuẩn

- Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến: Giá trị phóng đại phương sai < 5; mô hình không bị hiện tượng đa cộng tuyến

- Kiểm định hiện tượng tương quan: d: giá trị Dubin Watson

1 < d < 3: Mô hình không bị hiện tượng tự tương quan

- Kiểm định giả thuyết nghiên cứu: Nếu giá trị Sig của các hệ số ước lượng

< 0,05: Biến độc lập ảnh hưởng đến biến phụ thuộc

Mẫu nghiên cứu chính thư ́ c

Kích cỡ mẫu phụ thuộc vào phương pháp phân tích, nghiên cứu này có sử dụng phân tích nhân tố khám phá (EFA) Phân tích nhân tố cần có mẫu ít nhất 200 quan sát (Gorsuch, 1983); còn Hachter (1994) lại cho rằng kích cỡ mẫu bằng ít nhất

5 lần biến quan sát (Hair và cộng sự, 1998) Dựa vào số biến quan sát trong nghiên cứu này thì số lượng mẫu cần thiết có thể là 105 trở lên Những quy tắc kinh nghiệm khác trong xác định cỡ mẫu cho phân tích nhân tố EFA là thông thường thì số quan sát (kích thước mẫu) ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích nhân tố (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005) Có 21 biến quan sát được dùng trong phân tích Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố, vì vậy số lượng mẫu cần thiết phải lớn hơn 105 Vì vậy, số lượng mẫu cần thiết phải đạt được trong nghiên cứu này ít nhất là 105 quan sát Tuy nhiên trong thống kê, số quan sát càng nhiều càng tốt, đồng thời nhằm tránh những sai sót trong quá trình phỏng vấn và nhập liệu cũng như xử lý dữ liệu, luâ ̣n văn đã chọn mẫu để thu thập dữ liệu phục vụ nghiên cứu định lượng với cỡ mẫu là 200 người tại khu vực thành phố Nha Trang Nghiên cứu đã sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu.

Kết quả nghiên cứu định lượng sơ bộ

3.4.1 Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha

Kiểm định sơ bộ độ tin cậy của các thang đo Đă ̣c điểm căn hộ, tài chính, vi ̣ trí, môi trường xung quanh và tín ngưỡng được trình bày trong Bảng 3.8

Bảng 3.8 Kiểm định sơ bộ độ tin cậy các thang đo Biến quan sát

Trung bình thang đo nếu loại biến

Phương sai thang đo nếu loại biến

Cronbach’s Alpha nếu loại biến Đặc điểm:  = 0,898 dacdiem1 14,48 14,132 0,916 0,835 dacdiem2 14,34 16,515 0,634 0,900 dacdiem3 14,24 15,860 0,724 0,880 dacdiem4 14,48 14,989 0,865 0,849 dacdiem5 14,78 17,114 0,610 0,903

Tà i chính:  = 0,843 taichinh1 6,54 4,172 0,761 0,740 taichinh2 6,78 4,257 0,653 0,835 taichinh3 6,44 3,639 0,726 0,769

Vi ̣ trí:  = 0,858 vitri1 5,84 3,933 0,783 0,772 vitri2 5,98 3,612 0,695 0,837 vitri3 5,78 3,236 0,743 0,798

Môi trường xung quanh:  = 0,771 moitruongxq1 7,30 6,010 0,610 0,696 moitruongxq2 7,20 6,122 0,631 0,687 moitruongxq3 7,06 5,976 0,549 0,732 moitruongxq4 6,76 6,717 0,508 0,748

Tín ngưỡng:  = 0,898 tinnguong1 6,04 5,672 0,806 0,849 tinnguong2 5,96 5,713 0,831 0,829 tinnguong3 6,00 5,714 0,763 0,887

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Thang đo “Đă ̣c điểm” gồm có 5 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha (lần

1) = 0,898 > 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đo lường thang đo này dao động từ 0,610 đến 0,916, tất cả đều lớn hơn 0,3 nên Thang đo

“Đă ̣c điểm” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo

Thang đo “Tài chính” gồm có 3 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha (lần

1) là 0,843 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát đo lường thang đo nằm trong khoảng từ 0,653 đến 0,761 và đều lớn hơn 0,3 nên Thang đo “Tài chính” và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo

Thang đo “Vi ̣ trí” gồm có 3 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha (lần 1) 0,858> 0,6 Các biến quan sát đo lường thang đo này có hệ số tương quan biến tổng dao động từ 0,695 đến 0,783 và đều > 0,3 nên thang đo “Vị trí” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo

Thang đo “Môi trường xung quanh” gồm có 4 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha (lần 1) = 0,771> 0,6 Các biến quan sát đo lường thang đo này có hệ số tương quan biến tổng dao động từ 0,508 đến 0,631 và đều > 0,3 nên Thang đo

“Môi trường xung quanh” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo

Thang đo “Tín ngưỡng” gồm có 3 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha (lần 1) = 0,898> 0,6 Các biến quan sát đo lường thang đo này có hệ số tương quan biến tổng dao động từ 0,763 đến 0,806 và đều > 0,3 nên Thang đo “Tín ngưỡng” đáp ứng độ tin cậy và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo

3.4.2 Phân tích yếu tố khám phá EFA

3.4.2.1 Phân tích EFA cho các biến độc lập

Kết quả phân tích EFA các thang đo “Đặc điểm căn hộ”, “Tài chính”, “Vi ̣ trí”, “Môi trường xung quanh”, và “Tín ngưỡng” được trình bày trong Bảng 3.9

Bảng 3.9 Kết quả EFA của thang đo các yếu tố ảnh hưởng

Biến quan sát Yếu tố

1 2 3 4 5 dacdiem1 0,881 dacdiem2 0,646 dacdiem3 0,758 dacdiem4 0,896 dacdiem5 0,606 taichinh1 0,828 taichinh2 0,767 taichinh3 0,867 vitri1 0,847 vitri2 0,696 vitri3 0,795 moitruongxq1 0,754 moitruongxq2 0,845 moitruongxq3 0,745 moitruongxq4 0,693 tinnguong1 0,881 tinnguong2 0,835 tinnguong3 0,821

Phương sai trích lũy kế 37,475 53,445 62,318 69,086 74,817 Giá trị KMO 0,752 Kiểm định Barlett

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Bảng 3.9 cho thấy giá trị KMO = 0,752 > 0,5 và giá trị Sig = 0,000 < 0,05 Kết quả EFA cho thấy có 5 yếu tố được trích tại Eigenvalue là 1,032 > 1 và phương sai trích lũy kế 74,817% > 50% đưa đến kết luận là phương sai trích đạt yêu cầu Các biến quan sát có trọng số đạt yêu cầu (đều lớn hơn 0,5) Kết quả này đưa đến kết luận các thang đo “Đă ̣c điểm căn hộ”, “Tài chính”, “Vi ̣ trí”, “Môi trường xung quanh”, và “Tín ngưỡng” đều đạt giá trị hội tụ và riêng biệt

3.4.2.2 Phân tích EFA cho biến phụ thuộc

Kết quả EFA của thang đo quyết đi ̣nh mua nhà được trình bày ở Bảng 3.10 Bảng 3.10 Kết quả EFA của thang đo “Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư”

Biến quan sát Yếu tố

Giá trị KMO 0,730 Kiểm định Barlett

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Bảng 3.10 cho thấy giá trị KMO = 0,730 > 0,5 và giá trị Sig = 0,000 < 0,05 Kết quả EFA cho thấy có 1 yếu tố được trích tại eigenvalue là 2,298>1 và phương sai trích lũy kế 76,601% > 50% đưa đến kết luận là phương sai trích đạt yêu cầu Các biến quan sát đo lường thang đo “quyết đi ̣nh mua chung cư” có trọng số tải đạt yêu cầu (đều lớn hơn 0,5) Như vậy, thang đo “Quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư” đạt yêu cầu về giá trị hội tụ và phân biệt và có thể sử dụng trong các phân tích tiếp theo

Chương 3 trình bày phương pháp nghiên cứu thực hiện với quy trình nghiên cứu 2 giai đoạn: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức Nghiên cứu định tính thực hiện qua thảo luận nhóm với 10 khách hàng đã từng mua nhà ở chung cư Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng nghiên cứu định lượng dựa trên dữ liệu thu thập với cỡ mẫu là 50 Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà gồm 5 thành phần được dựa trên 18 biến quan sát Sau khi thu thập dữ liệu, tiến hành mã hóa, nhập dữ liệu vào chương trình phân tích số liệu thống kê SPSS để phân tích thông tin và kết quả nghiên cứu Các phương pháp phân tích thống kê để xử lý dữ liệu gồm đánh giá độ tin cậy của thang đo qua hệ số Cronbach’s Alpha và đánh giá giá trị của thang đo qua phân tích nhân tố khám phá EFA.

KẾT QUẢ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU

Đặc điểm mẫu nghiên cứu

Bảng 4.1 Đặc điểm mẫu khảo sát

Diện tích từ 50 m 2 trở xuống 16 8,0% trên 50 m 2 đến 100 m 2 143 71,5% trên 100 m 2 41 20,5%

Giá mua mong muốn từ 1 tỷ đồng trở xuống 16 8,0% trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng 132 66,0% trên 3 tỷ đồng 52 26,0%

Thời hạn thanh toán dưới 5 năm 136 68,0% từ 5 năm đến 10 năm 52 26,0% trên 10 năm 12 6,0%

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Kết quả phân tích mẫu khảo sát ở bảng 4.1 bên trên cho thấy có 200 người tham gia khảo sát, cu ̣ thể:

- Quyết đi ̣nh mua chung cư diện tích trên 50 m 2 đến 100 m 2 chiếm tỷ lê ̣ cao nhấ t là 71,5%, trong khi số lượng người quyết đi ̣nh mua chung cư có diê ̣n tích từ 50 m 2 trở xuống chỉ chiếm 8% trên mẫu khảo sát

- Tầ m giá được lựa cho ̣n nhiều nhất là trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng (chiế m tỷ lê ̣ 66%), phân khúc giá từ 1 tỷ đồng trở xuống và trên 3 tỷ đồng có tỷ lệ thấp hơn đáng kể, lần lượt ở mức 8% và 26%

- Đối vớ i thời ha ̣n thanh toán, lựa cho ̣n của khách hàng chủ yếu là dưới 5 năm (tỷ lê ̣ 68%), thời ha ̣n thanh toán từ 5 năm đến 10 năm có tỷ lê ̣ thấp hơn (26%), trong khi tỷ lê ̣ khách hàng cho ̣n thời ha ̣n thanh toán trên 10 năm chỉ có 6%

Kết quả phân tích đă ̣c điểm mẫu khảo sát cho thấy khách hàng hầu như không mong muốn kéo dài thời ha ̣n thanh toán trên 10 năm và không quan tâm nhiều đến các chung cư có diê ̣n tích nhỏ (dưới 50 m 2 ).

Phân tích độ tin cậy của thang đo

Bảng 4.2 Kiểm định độ tin cậy các thang đo các yếu tố ảnh hưởng

Trung bình thang đo nếu loại biến

Phương sai thang đo nếu loại biến

Cronbach’s Alpha nếu loại biến này

Thang đo Đặc điểm:  = 0,887 dacdiem1 14,99 12,045 ,842 ,836 dacdiem2 14,92 13,024 ,639 ,883 dacdiem3 14,74 12,706 ,746 ,858 dacdiem4 15,05 12,309 ,797 ,846 dacdiem5 15,11 13,103 ,623 ,887

Thang đo Tài chính:  = 0,869 taichinh1 7,05 3,324 ,786 ,783 taichinh2 7,10 3,353 ,762 ,805 taichinh3 6,99 3,553 ,704 ,858

Thang đo Vi ̣ trí:  = 0,806 vitri1 5,73 3,304 ,663 ,733 vitri2 5,62 3,091 ,653 ,735 vitri3 5,66 2,617 ,663 ,736

Thang đo Môi trường xung quanh:  = 0,850 moitruongxq1 8,31 7,331 ,698 ,806 moitruongxq2 8,10 7,276 ,747 ,784 moitruongxq3 8,02 7,165 ,698 ,806 moitruongxq4 7,88 8,257 ,619 ,838

Thang đo Tín ngưỡng:  = 0,862 tinnguong1 5,06 3,961 ,716 ,830 tinnguong2 4,98 3,577 ,792 ,758 tinnguong3 5,06 3,258 ,724 ,831

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha của các thang đo của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua chung cư được trình bày trong Bảng 4.2, cụ thể như sau:

Thang đo “Đă ̣c điểm”gồm có 5 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha 0,887> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo độ tin cậy Thang đo “Đă ̣c điểm” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA

Thang đo “Tài chính”gồm có 3 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha 0,869> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo độ tin cậy Thang đo “Tài chính” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA

Thang đo “Vi ̣ trí”gồm có 3 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha= 0,806> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo độ tin cậy Thang đo “Vi ̣ trí” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA

Thang đo “Môi trường xung quanh”gồm có 3 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha= 0,850> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát

>0,3 nên đảm bảo độ tin cậy Thang đo “Môi trường xung quanh” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA

Thang đo “Tín ngưỡng” có 3 biến quan sát Hệ số Cronbach’s Alpha= 0,862

> 0,6 và hệ số tương quan biến tổng của các biến quan sát >0,3 nên đảm bảo độ tin cậy Thang đo “Tín ngưỡng” đáp ứng độ tin cậy và đủ điều kiện phân tích EFA.

Phân tích nhân tố khám phá EFA

Các thang đo quyết định mua của khách hàng và thang đo 5 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sau khi được đánh giá độ tin cậy thang đo được tiếp tục đưa vào phân tích nhân tố khám phá EFA bằng phương pháp quay Varimax và phương pháp trích Principle Components để đo lường giá trị hội tụ và giảm bớt dữ liệu nghiên cứu với các kiểm định KMO, mức ý nghĩa của kiểm định Bartlett, Eigen value và hệ số tải nhân tố (Factor Loading)

4.3.1 Phân tích EFA cho các biến độc lập

Bảng 4.3 Kết quả EFA của các thang đo về các yếu tố ảnh hưởng

Biến quan sát Yếu tố

1 2 3 4 5 dacdiem1 0,861 dacdiem2 0,678 dacdiem3 0,766 dacdiem4 0,872 dacdiem5 0,742 taichinh1 0,863 taichinh2 0,827 taichinh3 0,835 vitri1 0,812 vitri2 0,784 vitri3 0,825 moitruongxq1 0,813 moitruongxq2 0,833 moitruongxq3 0,837 moitruongxq4 0,772 tinnguong1 0,827 tinnguong2 0,897 tinnguong3 0,854

Phương sai trích lũy kế 33,787 47,031 58,538 66,783 73,895 Giá trị KMO 0,849 Kiểm định Barlett

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Bảng 4.3 cho thấy giá trị KMO = 0,849 > 0,5 và giá trị Sig = 0,000 < 0,05 Kết quả EFA cho thấy có 5 yếu tố được trích tại eigenvalue là 1,280 > 1 và phương sai trích lũy kế 73,895% > 50% đưa đến kết luận phương sai trích đạt yêu cầu Các biến quan sát có trọng số tải đạt yêu cầu ( đều lớn hơn 0,5) Như vậy, các thang đo

“Đă ̣c điểm căn hộ”, “Tài chính”, “Vi ̣ trí”, “Môi trường xung quanh”, và “Tín ngưỡng” đều đạt giá trị hội tụ và riêng biệt

4.3.2 Phân tích EFA cho biến phụ thuộc

Bảng 4.4 Kết quả EFA của thang đo quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư

Biến quan sát Yếu tố

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Bảng 4.4 cho thấy giá trị KMO = 0,667 > 0,5 và giá trị Sig = 0,000 < 0,05 Kết quả EFA cho thấy giá trị eigenvalue là 2,147>1 và phương sai trích lũy kế 71,559%> 50% Như vậy, phương sai trích đạt yêu cầu Các biến quan sát đo lường thang đo “quyết đi ̣nh mua chung cư” có trọng số tải đạt yêu cầu (>0,5).Như vậy, thang đo này đạt yêu cầu về giá trị hội tụ và phân biệt.

Phân tích tương quan giữa các biến

Bảng 4.5 Kết quả tương quan giữa các biến trong mô hình đề xuất (N 0) quyetdinh dacdiem taichinh vitri moitruong tinnguong quyetdinh Pearson 1 0,584 ** 0,502 ** 0,539 ** 0,374 ** 0,407 **

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Hệ số tương quan giữa biến Quyế t đi ̣nh và các biến Đặc điểm, Tài chính, Vi ̣ trí, và Tín ngưỡng lầ n lượt là 0,584; 0,502; 0,539; 0,407 thuộc khoảng (0,4 ; 0,6), mức độ mối quan hệ trung bình Giá trị Sig giữa chúng bằng 0 < 1%, tại độ tin cậy 99% Do đó, giữa các biến trên thực sự có tồn tại mối quan hệ

Hệ số tương quan giữa biến Quyế t đi ̣nh và biến Môi trường xung quanh là 0,374 thuộc khoảng (0,2 ; 0,4), mức độ mối quan hệ yếu Giá trị Sig giữa chúng bằng 0 < 1%, tại độ tin cậy 99% Do đó, giữa hai biến trên thực sự có tồn tại một mối quan hệ.

Kiểm định mô hình hồi quy bội

4.5.1 Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình

Bảng 4.6 Bảng tóm tắt mô hình

Mô hình R R 2 R 2 hiệu chỉnh Sai số ước lượng Tri ̣ số Durbin-Watson

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mô hình hồi quy có hệ số R 2 là 0,537 và hệ số R 2 hiệu chỉnh là 0,525 cho thấy sự tương quan khá chặt chẽ giữa biến độc lập và biến phụ thuộc (0,5 < R 2 < 0,8) Hệ số R 2 hiệu chỉnh cho thấy 5 biến độc lập trong mô hình hồi quy đã giải thích được 52,5% sự biến thiên của biến phụ thuộc, có nghĩa là kết hợp của các biến hiện có trong mô hình có thể giải thích được thay đổi của Quyế t đi ̣nh mua nhà ở chung cư

Bảng 4.7 Bảng phân tích ANOVA

Tổng các bình phương

Bậc tự do (df) Mean Square Giá tri ̣ F Sig

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Bảng phân tích ANOVA của mô hình hồi quy cho thấy giá trị Sig = 0,000

< 5%, đưa đến kết luận mô hình nghiên cứu đề xuất là phù hợp với bộ dữ liệu thu thập hiện có

4.5.2 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Bảng 4.8 Bảng kết quả phân tích hồi quy

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát)

Căn cứ vào Bảng 4.8 cho thấy giá trị phóng đại phương sai (VIF) đều nhỏ hơn ngưỡng cho phép (< 5) Vì vậy, các biến đô ̣c lâ ̣p không có quan hê ̣ chă ̣t chẽ với nhau nên không bị hiện tượng đa cộng tuyến Mức độ giải thích của biến độc lập lên biến phụ thuộc là đáng tin cậy

4.5.3 Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Theo số liệu ta ̣i Bảng 4.6, giá tri ̣ Durbin-Watson là 1 < 1,708 < 3 Do đó mô hình không bi ̣ hiê ̣n tượng tự tương quan

4.5.4 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi

Kiểm tra hiện tượng phương sai thay đổi bằng sử dụng đồ thị phân tán Scatterplot như sau:

Mô hình Hệ số chưa chuẩn hóa Hệ số chuẩn hó a t Sig Hệ số VIF

1 (Hằ ng số) -0,202 0,243 -0,835 0,405 dacdiem 0,289 ,063 0,275 4,566 0,000 1,521 taichinh 0,216 00,058 0,210 3,699 0,000 1,351 vitri 0,309 0,063 0,279 4,886 0,000 1,361 moitruong 0,170 0,054 0,165 3,162 0,002 1,139 tinnguong 0,144 0,054 0,144 2,664 0,008 1,226

Hình 4.1 Đồ thị phân tán Scatterplot Mật độ phân tán của phần dư phân bố đồng đều xoay quanh giá trị trung bình (đường đi qua tung độ 0) và không tạo ra hình dạng nào nên mô hình không bị hiện tượng phương sai sai số thay đổi

4.5.5 Kiểm định tính phân phối chuẩn của phần dư

Kiểm tra giả định các phần dư phân phối chuẩn bằng sử dụng biểu đồ tần số Histogram và biểu đồ Nomal P-P như sau:

Hình 4.2 Biểu đồ tần số Histogram

Hình 4.3 Biểu đồ Normal P-P Biểu đồ tần số Histogram cho thấy một đường cong phân phối chuẩn có dạng hình chuông đặt chồng lên biểu đồ tần số, giá trị trung bình rất nhỏ gần bằng

0 (Mean = -2,41E-16) và độ lệch chuẩn (Std Dev=0.987) gần bằng 1 Đồng thờ i các chấm tròn trong biểu đồ hình 4.3 tâ ̣p trung sát đường chéo Điều này cho thấy phân phối của phần dư xấp xỉ chuẩn nên có thể kết luận rằng giả thuyết phần dư có phân phối chuẩn không bị vi phạm.

Kiểm định giả thuyết nghiên cứu

Bảng 4.9 Kết quả kiểm định giả thuyết nghiên cứu

Giả thuyết đề xuất Sig Kết luận

Giả thuyết H1: Đă ̣c điểm nhà ở ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang 0,000 Chấp nhận

Giả thuyết H2: Tình hình tài chính ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng thành phố Nha Trang 0,000 Chấp nhận

Giả thuyết H3: Vi ̣ trí nhà ở ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang 0,000 Chấp nhận

Giả thuyết H4: Môi trường xung quanh nhà ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố

Giả thuyết H5: Tín ngưỡng ảnh hưởng đến quyết đi ̣nh mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang 0,008 Chấp nhận

(Nguồn: Kết quả xử lý từ dữ liệu khảo sát) Đồng thời từ dữ liê ̣u kiểm đi ̣nh hồi quy, luâ ̣n văn xây dựng được hàm hồi quy theo hệ số Beta chuẩn hóa như sau:

Quyết đi ̣nh mua nhà = 0,279 x Vi ̣ trí + 0,275 x Đă ̣c điểm + 0,210 x Tài chính + 0,165 x Môi trường xung quanh + 0,144 x Tín ngưỡng

Yếu tố “Vi ̣ trí” là thành phần có hệ số hồi quy chuẩn hóa cao nhất (hệ số Beta = 0,279, giá trị Sig.= 0,000 < 0,01), nghĩa là thành phần này có mức độ tác động mạnh nhất đến quyết định mua nhà của khách hàng Kết quả nghiên cứu phù hợp với thực tế là do nhà là nơi ăn ở cố đi ̣nh của con người Vi ̣ trí nhà thuâ ̣n lợi cho công việc, trường ho ̣c và các di ̣ch vu ̣ thiết yếu khác của cuô ̣c sống như bệnh viê ̣n, siêu thi ̣, v.v… sẽ được ưu tiên lựa cho ̣n Đồng thời vi ̣ trí cũng là yếu tố phản ánh và đầu tư về giá tri ̣ của căn hô ̣

Yếu tố tác động mạnh thứ 2 là “Đă ̣c điểm” nhà (hệ số Beta = 0,275, giá trị Sig = 0,000 < 0,01) Kết quả này mang tính hợp lý cao so với thực tế Nhà ở là nơi chiếm phầ n lớ n thời gian sinh hoa ̣t của mỗi người, là nơi làm viê ̣c, nghỉ ngơi, sinh sống Do đó diê ̣n tích nhà phù hợp, thiết kế kiến trúc theo sở thích và chất lượng xây dựng nhà đảm bảo là những tác đô ̣ng ma ̣nh mẽ đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua của khách hàng Quan tro ̣ng hơn hết, trong yếu tố đă ̣c điểm còn có thành phần về tính chấ t pháp lý của căn hô ̣ Điều này đảm bảo về giá tri ̣ và tính sở hữu chắc chắ n của khách hàng nên nhâ ̣n được sự quan tâm rất lớn từ người mua nhà

Yếu tố tác động mạnh thứ 3 là tình hình “Tài chính” (hệ số Beta = 0,210, giá trị Sig = 0,000 < 0,01) Theo hàm hồi quy nêu trên, sự tác đô ̣ng của yếu tố tài chính có phần thấp hơn tuy nhiên không đáng kể so với hai yếu tố vi ̣ trí và đă ̣c điểm Điều này có nghĩa là mô ̣t căn hô ̣ có sự ưu đãi về giá, thời gian thanh toán, lãi suất hơn các căn hô ̣ khác sẽ được ưu tiên trong lựa cho ̣n của khách hàng

Yếu tố tác động mạnh thứ 4 là “Môi trường xung quanh” (hệ số Beta 0,165, giá trị Sig = 0,002 < 0,01) Điều này có nghĩa là vấn đề ô nhiễm của môi trường xung quanh, tiếng ồn xung quanh, tình hình an ninh khu vực và hàng xóm xung quanh ngôi nhà cũng ảnh hưởng đến quyết định của người mua

Yếu tố tác động mạnh thứ 5 là vấn đề “Tín ngưỡng” (hệ số Beta = 0,144, giá trị Sig = 0,008 < 0,01) Kết quả của phương trình hồi quy cho thấy các thành phần củ a yếu tố tín ngưỡng như số tầng, số phòng, đô ̣ cao và hướng căn hô ̣ cũng có sự tác đô ̣ng nhất đi ̣nh đến quyết đi ̣nh cho ̣n mua nhà của khách hàng.

Thảo luận kết quả nghiên cứu

Kết quả kiểm đi ̣nh giả thuyết nghiên cứu cho thấy giả thuyết H1 “Đă ̣c điểm nhà sẽ tác động cùng chiều đến quyết đi ̣nh mua nhà của khách hàng” được chấp nhận (Bảng 4.9) Kết quả nghiên cứu này giống với nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ

(2012), cụ thể yếu tố đă ̣c điểm nhà có tác đô ̣ng tích cực đến quyết đi ̣nh mua của khách hàng Nghiên cứu của Shyue và cô ̣ng sự (2011) phát hiện số lượng phòng và kích thước là những đă ̣c điểm rất quan tro ̣ng mà người mua cân nhắ c trong quyết đi ̣nh sở hữu Do đó các nhà phát triển dự án cần điều chỉnh các sản phẩm nhà ở của họ để đáp ứng tốt hơn nhu cầu này của khách hàng Đối với giả thuyết H2 “Tình hình tài chính tác đô ̣ng cùng chiều với quyết đi ̣nh mua nhà” cũng được chấp nhâ ̣n (Bảng 4.9) Viê ̣c chấp nhâ ̣n giả thuyết về yếu tố tài chính của luâ ̣n văn cũng đã được khẳng đi ̣nh ta ̣i nghiên cứu của Phan Thanh

Sĩ (2012) Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) đã đề nghi ̣ tâ ̣p trung phát triển chương trình nhà ở dành cho công dân có thu nhâ ̣p trung bình thấp Trong nghiên cứ u của Shyue và cô ̣ng sự (2011) thì yếu tố tài chính cho thấy sự liên quan tích cực đến đầu tư bất đô ̣ng sản

Tiếp theo, giả thuyết H3 “Vị trí nhà có ảnh hưởng cùng chiều với quyết định mua nhà” được chấp nhâ ̣n (Bảng 4.9) Theo Shyue và cô ̣ng sự (2011) thì đi ̣a điểm được coi là yếu tố quan tro ̣ng đối với quyết đi ̣nh mua Về yếu tố vi ̣ trí trong nghiên cứ u của Fan (2010) cũng đã đề xuất chính phủ và các nhà nghiên cứu lựa cho ̣n vi ̣ trí gầ n cơ sở công cô ̣ng như cơ sở y tế và giáo du ̣c

Giả thuyết H4 “Môi trường xung quanh có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết đi ̣nh mua nhà” cũng được chấp nhâ ̣n (Bảng 4.9) Môi trường sống xung quanh nhà có tác đô ̣ng tích cực đến quyết đi ̣nh mua nhà của người dân (Phan Thanh Sĩ, 2012) Nghiên cứ u của Fan (2010) cũng đã nhắ c nhở chính phủ và các nhà phát triển nhà ở về vấ n đề an ninh xung quanh căn hộ

Cuối cù ng, giả thuyết H5 “Tín ngưỡng có ảnh hưởng cùng chiều đến quyết đi ̣nh mua nhà” đã được chấp nhâ ̣n (Bảng 4.9) Khẳng đi ̣nh này chưa được xây dựng và chứng minh trong các nghiên cứu trước đó Tuy nhiên cùng đề tài nghiên cứu này được thực hiê ̣n ta ̣i thành phố Nha Trang đã khẳng đi ̣nh rằ ng yếu tố tín ngưỡng thực sự có tác đô ̣ng đến hành vi mua của khách hàng Điều này là phù hợp với thực tế là bởi xuất phát từ quan niê ̣m “có thờ có thiêng, có kiêng có lành” Yếu tố tín ngưỡng có ảnh hưởng đáng kể trong đời sống của người dân Viê ̣t Nam nói chung và người dân ta ̣i thành phố Nha Trang nói riêng, đă ̣c biê ̣t đối với các quyết đi ̣nh cần nhiều sự cân nhắ c và hao phí tài chính vô cùng lớn như quyết đi ̣nh mua nhà ở

Chương 4 đã trình bày các kết quả phân tích của nghiên cứu như: phân tích mô tả mẫu khảo sát, kết quả kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha các yếu tố giả thuyết ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại thành phố Nha Trang, phân tích nhân tố khám phá (EFA) Kết quả phân tích cho thấy cả 5 yếu tố trong mô hình nghiên cứu đề xuất giả thuyết ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại thành phố Nha Trang đều gây ảnh hưởng cùng chiều tới quyết định mua nhà của khách hàng với mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà lần lượt là Vị trí nhà (0,279), Đă ̣c điểm (0,275), Tài chính (0,210), Môi trường xung quanh (0,165) và Tín ngưỡng (0,144) Kết quả kiểm định các giả thuyết đưa ra gồm H1, H2, H3, H4, H5 là phù hợp với dữ liệu mẫu thu thập được.