BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ

Bài 1: Theo bài ta có: A, B, C, D là các lô đất phục vụ cho mục đích kinh doanh. Chúng ta sẽ lấy BĐS C, D là bất động sản chứng cứ và C,D đã được định giá và giao dịch thành công trước đây, BĐS C có diện tích là : 5 x 15 = 75 m 2 . BĐS D có diện tích: 5 x 60 = 300 m 2 Giá giao dịch thành công là : 1 tr/m 2 * Xác định giá trị lô đất A: A D C B 75m 5m 1 25m - So sánh BĐS A với BĐS C : + Giống nhau: có mặt tiền giáp mặt đường bằng nhau = 5m + Khác nhau: Diện tích: lô A > lô C (gấp 5 lần) Giả sử: Diện tích của lô A được đánh giá tối ưu là 10 điểm thì có thể đánh giá diện tích của lô C là 5 điểm. So sánh lô đất A với lô đất D: + Giống nhau: Có cùng chiều rộng là : 5m + Khác nhau: Lô A giáp mặt đường, lô D không giáp mặt đường. Lô A có diện tích lớn hơn lô D. Giả sử: Chiều rộng mặt đường của lô A được đánh giá tối ưu: 10 điểm Thì chiều rộng mặt đường của lô D được đánh giá là : 6 điểm Diện tích của lô A được đánh giá tối ưu là : 10 điểm Thì diện tích của lô D nhỏ hơn, là : 5 điểm. Từ những so sánh trên ta có các tính toán saumỗi điểm kém hơn bị trừ 5% điểm) Giá trị lô đất C kém lô đất A 5 điểm. -> C bị giảm giá so với A là: 5% x 5 = 25%  Giá trị lô đất C’ (là giá trị lô đất C được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất A) = 75 + 75 x 25% = 93,75 triệu. Giá trị lô đất D kém lô đất A 9 điểm-> lô đất D bị giảm giá trị so với A là: 5% x 9 = 45%  Lô đất D được điều chỉnh trong mối tương quan khác biệt với lô đất A 2 Giá trị lô đất D’ (là giá trị lô đất Dkhi được điều chỉnh để có điều kiện tương đương với lô đất A)= 300 + 300 x 45% = 435 triệu đồng.  Giá của 1 m 2 lô đất C’ = 93,75 / 75 = 1,25 triệu đồng.  Giá của 1 m 2 lô đất D’ = 435 / 300 = 1,45 triệu đồng. Như vậy ta có giá của 1 m 2 lô đất A = (1,25 + 1,45) / 2 = 1,35 triệu đồng.  Giá trị lô đất A = 375 x 1,35= 506,25 triệu đồng. * Xác định giá trị lô đất B: Ta lại có: - So sánh lô đất B với lô đất C: + Giống nhau: Có cùng độ sâu của lô đất. + Khác nhau: Lô B có mặt tiền rộng gấp 5 lần lô C. Lô B có diện tích lớn gấp 5 lần so với lô C. Giả sử mặt tiền của lô B được đánh giá tối ưu là 10 điểm thì lô C được đánh giá là 2 điểm (giá trị lô C kém 8 điểm so với giá trị lô B hay lô C bị giảm giá hơn lô B 5% x 8 = 40%) Giả sử diện tích của lô B được đánh giá tối ưu là 10 điểm thì lô C được đánh giá là 5 điểm (giá trị lô C kém 5 điểm so với giá trị lô B hay lô C bị giảm giá hơn lô B 5% x 5 = 25%) - So sánh lô B với lô A: + Giống nhau: Có cùng diện tích + Khác nhau: Độ rộng mặt tiền của lô B lớn gấp 5 lần lô A Độ sâu của lô A gấp 5 lần lô B. 3 Giả sử: Độ rộng mặt tiền của lô B được đánh giá tối ưu 10 điểm thì độ rộng mặt tiền của lô A là 5 điểm (giá trị lô A kém 5 điểm so với giá trị lô B hay lô A bị giảm giá hơn lô B 5% x5 = 25%) Độ sâu của lô B được đánh giá tối ưu là 10 điểm thì độ sâu của lô A sẽ được đánh giá là 8 điểm.(giá trị lô A kém 2 điểm so với giá trị lô B hay lô A bị giảm giá hơn lô B 5% x 2 = 10%) Ta có: Giá trị lô đất C’ (là giá trị lô đất C được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất B) = 75 + 75 x (40% + 25%) = 123,75 triệu đồng. Giá trị cuả 1 m 2 lô đất C’ = 123,75 / 75 = 1,65 triệu đồng. Giá trị lô đất A’ (là giá trị lô đất A được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất B): 506,25 + (506,25 x 35%) = 683,4375 triệu đồng Giá trị 1 m 2 lô đất A’ = 683,4375 / 375 = 1,8225 triệu đồng. Như vậy ta có giá 1 m 2 là: (1,65 + 1,8225) / 2 = 1,7363 triệu đồng. Vậy giá trị của lô đất B là: 375 x 1,7363 = 651,1125 triệu đồng. Bài 2: Diện tích lô đất nằm trong hạn mức sử dụng đất và được sử dụng cho mục đích kinh doanh. Theo đề bài ta có thể lấy một lô đất A có diện tích và vị trí tương đương với giá trị chuyển nhượng là 3.000.000 đ/m2 và lô B nhưng với giá theo UBND địa phương định là 2.000.000 đ/m2 làm 2 lô đất chứng cứ. - So sánh lô đất cần thực hiện thẩm định giá với lô đất A ta có: + Giống nhau: Diện tích và vị trí hai lô giống nhau 4 + Khác nhau: Lô đất A có đầy đủ giấy tờ hợp pháp còn lô đất cần thẩm định không (nhưng được địa phương xác nhận phù hợp sử dụng với quy hoạch) Giả sử nếu cho lô đất A tối ưu về giấy tờ hợp pháp là 10 điểm thì lô đất cần được thẩm định được đánh giá 8 điểm (giá trị lô cần thẩm định kém 2 điểm so với giá trị lô A hay lô đất cần thẩm định bị giảm giá hơn lô A 5% x2 = 10%) Giá trị lô đất A’ (là giá trị lô đất A được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất cần được thẩm định) = 100 x 3.000.000 (1 - 0,1 ) = 270.000.000 đồng. Giá trị cuả 1 m 2 lô đất A’ = 270.000.000 / 100 = 2.700.000 đồng. - So sánh lô đất cần thẩm định với lô đất B: + Giống nhau: Diện tích và vị trí hai lô giống nhau + Khác nhau: Lô đất B có đầy đủ giấy tờ hợp pháp còn lô đất cần thẩm định không (nhưng được địa phương xác nhận phù hợp sử dụng với quy hoạch) Giả sử nếu cho lô đất B tối ưu về giấy tờ hợp pháp là 10 điểm thì lô đất cần được thẩm định được đánh giá 8 điểm (giá trị lô cần thẩm định kém 2 điểm so với giá trị lô B hay lô đất cần thẩm định bị giảm giá hơn lô B 5% x2 = 10%) Giá trị lô đất B’ (là giá trị lô đất B được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất cần được thẩm định) = 100 x 2.000.000 (1 - 0,1 ) = 180.000.000 đồng. Giá trị cuả 1 m 2 lô đất B’ = 180.000.000 / 100 = 1.800.000 đồng. Như vậy ta có giá 1 m 2 của lô đất cần định giá là: (2.700.000 + 1.800.000) /2 = 2.250.000 đồng. Giá trị của lô đất cần thẩm định là: 100 x 2.250.000 = 225.000.000 đồng. Bài 3: Lô đất cần thẩm định là đất dùng với mục đích để ở. 5 Diện tích lô đất nằm ngoài hạn mức sử dụng đất.(500m2) Theo đề bài ta có thể lấy một lô đất A có diện tích và vị trí tương đương với giá trị chuyển nhượng là 1.500.000 đ/m2 và lô B nhưng với giá theo UBND địa phương định là 1.000.000 đ/m2 làm 2 lô đất chứng cứ. - So sánh lô đất cần thực hiện thẩm định giá với lô đất A ta có: + Giống nhau: Diện tích và vị trí hai lô giống nhau + Khác nhau: Lô đất A có đầy đủ giấy tờ hợp pháp còn lô đất cần thẩm định không (nhưng được địa phương xác nhận phù hợp sử dụng với quy hoạch) Giả sử nếu cho lô đất A tối ưu về giấy tờ hợp pháp là 10 điểm thì lô đất cần được thẩm định được đánh giá 6 điểm (giá trị lô cần thẩm định kém 4 điểm so với giá trị lô A hay lô đất cần thẩm định bị giảm giá hơn lô A 5% x 4 = 20%) Giá trị lô đất A’ (là giá trị lô đất A được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất cần được thẩm định) = 500 x 1.500.000 (1 - 0,2 ) = 600.000.000 đồng. Giá trị cuả 1 m 2 lô đất A’ = 600.000.000 / 500 = 1.200.000 đồng. - So sánh lô đất cần thẩm định với lô đất B: + Giống nhau: Diện tích và vị trí hai lô giống nhau + Khác nhau: Lô đất B có đầy đủ giấy tờ hợp pháp còn lô đất cần thẩm định không (nhưng được địa phương xác nhận phù hợp sử dụng với quy hoạch) Giả sử nếu cho lô đất B tối ưu về giấy tờ hợp pháp là 10 điểm thì lô đất cần được thẩm định được đánh giá 6 điểm (giá trị lô cần thẩm định kém 4 điểm so với giá trị lô B hay lô đất cần thẩm định bị giảm giá hơn lô B 5% x 4 = 20%) Hạn mức đất là 150m2 6 Giá trị lô đất B’ (là giá trị lô đất B được điều chỉnh để có các điều kiện tương đồng với lô đất cần được thẩm định) =(500 x 1.000.000 + 150 x 1.000.000 x 50% + 350 x 1.000.000 x 100%) )x (1 - 0,2 ) = 740.000.000 đồng. Giá trị cuả 1 m 2 lô đất B’ = 740.000.000 / 500 = 1.480.000 đồng. Như vậy ta có giá 1 m 2 của lô đất cần định giá là: (1.200.000 + 1.480.000) /2 = 1.340.000 đồng. Giá trị của lô đất cần thẩm định là: 500 x 1.340.000 = 670.000.000 đồng. Bài 4: Các lô đất phục vụ cho kinh doanh. Theo đề bài ta có thể lấy A, B, C là các bất động sản chứng cứ để xác định giá trị của biệt thự Sao Mai. So sánh các bất động sản với nhau ta có những kết quả sau: - So sánh Sao Mai với A: + Giống nhau: Theo đề bài thì Sao Mai và bất động sản A có nhiều điểm giống nhau và A bị tòa án phát mãi với giá trị là: 400.000.000 (VNĐ) + Khác nhau: Không có điểm nào khác nhau. A' là bất động sản được điều chỉnh thưo biệt thự Sao Mai Như vậy, giá trị của mỗi m2 đất A = 400.000.000 / 400 = 1.000.000 (VNĐ) - So sánh Sao Mai với B: + Giống nhau: Cùng là các bất động sản có mặt đường và cùng diện tích. + Khác nhau: Bất động sản B có thêm khu vườn so với A với giá trị là 40.000.000 (VNĐ). 7 Bất động sản B vừa được bán với điều kiện trả trong 5 đợt cách nhau mỗi đợt là 1 năm. Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 6%, 2 năm là 7%, 3 năm là 8% và 4 năm là 9% Như vậy, giá trị hiện tại của bất động sản B được xác định như sau: Giá trị B = 300 + 265(1+0,06) + 228(1+0,07) + 188.956.800(1+0,08) + 169.389.793(1+ 0,09) = 1.020.000.000 B' là bất động sản được điều chỉnh theo bất động sản biệt thự Sao Mai. B' được định giá với giá trị: Giá trị B' = 1.020.000.000 - 40.000.000 = 980.000.000 (VNĐ) Như vậy, giá của mỗi m2 lô đất B' là = 980.000.000 / 400 = 2.450.000 (VNĐ) - So sánh Sao Mai với C: + Giống nhau: Hai bất động sản này có cùng diện tích và có vị trí giống nhau + Khác nhau: .Bất động sản C nội thất kém hơn bất động sản A với giá trị kém hơn được định là 20.000.000 (VNĐ). . Bất động sản C không có giấy tờ hợp lệ: Như vậy nếu cho điểm giấy tờ của Sao Mai là 10 điểm thì bất động sản C được 4 điểm hay bất động sản C kém hơn giá trị Sao Mai 6 điểm (hay 30%). Xác định giá trị của bất động sản C: (hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200m2) Giá trị bất động sản C = 560.000.000 + 200*1.000.000*0,5 + 200*1.000.000 = 860.000.000(VNĐ) Bất động sản C' là bất động sản được điều chỉnh theo biệt thự Sao Mai với giá trị = 860.000.000 + 20.000.000 + 860.000.000 * 0,3 = 1.138.000.000 (VNĐ) 8 Giá trị mỗi m2 đất C' là: 1.138.000.000 / 400 = 2.845.000 (VNĐ) Giá trị mỗi m2 biệt thự Sao Mai là: (1.000.000 + 2.450.000 + 2.845.000) / 3 = 2.098.333,3333 (VNĐ) Như vậy giá trị của biệt thự Sao Mai là = 2.098.333,33 * 400 = 839.333.332 (VNĐ). Bài 9: 1. Quyền cho thuê BĐS trong 30 năm( chưa tính đến chi phí sửa chữa) Áp dụng công thức: Tổng chi phí sửa chữa trong thời gian cho thuê BĐS bao gồm: Áp dụng công thức: - Chi phí xây lại cầu thang sau 2 năm: - Chi phí để sửa chữa hệ thống điều hoà sau 5 năm: 9 - Chi phí xây lại tường bao sau 8 năm: ⟹ Tổng chi phí sửa chữa = 7834+5428+1881=20568(USD)⟹ Giá trị của quyền cho thuê BĐS= 2. Giá trị của quyền cho thuê BĐS trong 8 năm Áp dụng công thức Số tiền chủ sở hữu thu đựơc khi bán BĐS sau 8 năm Áp dụng công thức: ⟹Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn = Hoặc có thể: giá quyền sở hữu vĩnh viễn= giá quyền thuê+ số tiền thu được khi bán BĐS Bài 11: Ta có, thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là : 79.000 USD Chi phí quản lý thường xuyên: 1,5% x 79.000 = 1.185 USD  Thu nhập ròng mỗi năm là: 79.000 – 1.185 = 77.815 USD 10