Bài tập định giá đất

Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp nằm ở khu vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh nhà ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2(nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%. Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%.Dự án sẽ được phép xây dựng một tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2(chia thành 25 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2). Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà

Các tiêu chí so sánh Những điểm giống Những điểm khác Cần ĐG (A) TD TD Giá bán ???? TD TD Cần ĐG (A) TD TD TD TD ????? 45 tr 125 tr Đơn giá 3.1 3.88 1.52 25 tr/m tr/m2 tr/ m2 chưa có chưa có chưa có chư chưa a có có Mục Đất đích sử dụng Đất Đất Đất Căn pháp lý Loại đường phố xa nh ất 2 450 tr 2.7 tr/m2 Đất Vị trí đất so đường giao thông Chiều rộng mặt 693 tr cách 25m cách 20m cach 15m 10m 9m 5,5m 4,6m 5m tiền (m) 25m Chiều sâu khu đất (m) Thời gian giao dich 2011 2011 16 m 18m 2011 bụi bụi nh ất Môi trường - Độ ồn - Độ bụi Tài sản đất ko có ko có ko có 10 Tính chất mua bán Tự Tự Tự Tự nguyện nguyện nguyện ngu yện ko có 18m 18m 2010 2010 bụi bụi ko có Tự nguyện - Qua điều tra thị trường thấy tốc độ giảm giá 10%/ năm - Thống kê thông tin thị trường : 1/ Vị trí so với mặt đường giao thông - Cách 10m – 15m : 100% - Cách 16m – 25m : 95% - > 25m : 90% 3/ Chiều rộng mặt tiền - 4m – 5m : 110% - 5m – 9m: 100% - > 9m : 95% 2/ Chiều sâu khu đất - 15m – 20m: 100% 4/ Môi trường - Ít bụi: 90% - > 20m: 95% - Bụi hơn: 85% Bài Năm 2012, UBND TP Hà Nội có dự kiến giao khu đất có diện tích 10.000 m2 cho công ty để đầu tư xây dựng khu chung cư bán Hiện lô đất giải toả đền bù, có nhà xưởng sản xuất diện tích 2.000m2 (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng), đánh giá lại 30% giá trị lại nhà Theo quy định xây dựng, dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 60% tổng diện tích đất xây dựng Dự án phép xây dựng nhà chung cư cao 12 tầng, dự án hoàn thành vòng năm dự kiến đầu tư toán làm lần vào cuối năm thứ cuối năm thứ hai Kế hoạch thực dự án sau: Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp): 1.1 Tổng chi phí xây dựng: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng 1.000.000 đ/m2; - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng; - Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2; - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi thu từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán nhà 4.500 triệu đồng - Chi quản lý dự án 5% tổng chi phí dự án Biết rằng: khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo thực năm đầu Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng Doanh thu từ việc bán hộ chung cư: - Từ tầng đến tầng giá bán 13 triệu đồng/m2, từ tầng đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2, tầng lại giá 11 triệu đồng/m2 - Thu khách hàng 40% giá trị hộ sau ký hợp đồng Hợp đồng bên ký vào cuối năm thứ Năm thứ hai hoàn thành giá trị lại dự án - Khách hàng nộp số tiền lại sau chìa khoá trao tay - Các khoản chi thực vào đầu năm, khoản thu từ khách hàng thực vào cuối năm - Tổng diện tích hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng - Toàn chi phí năm thứ nhà đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm (Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu khách hàng nhà đầu tư vay ngân hàng) - Lợi nhuận nhà đầu tư dự kiến 15% tổng doanh thu dự án Xác định giá trị khu đất thời điểm (khi ký hợp đồng- Cuối năm thứ nhất)? Bài Nhiệm vụ đặt ra: Cơ quan tham mưu giá đất tỉnh Bắc Ninh Ủy ban nhân dân tỉnh giao xây dựng phương án giá đất để giao đất Dự án A cho Tổng Công ty Xây dựng Sông Đà để đầu tư xây dựng khu đô thị theo định Thủ tướng Chính phủ Số tiền từ thu tiền sử dụng đất giao đất cho Tổng Công ty Xây dựng Sông Đà phần đóng góp tỉnh để mở rộng tuyến đường quốc lộ chạy qua tỉnh Tổng diện tích đất thuộc Dự án A 150 ha, bao gồm: * Phương thức thu hồi đất: Việc thu hồi đất Hội đồng giải phóng mặt tỉnh Bắc Ninh thực hiện; nhà đầu tư ứng trước tiền bồi thường khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định pháp luật hành Sau thu hồi đất, Ủy ban nhân dân tỉnh bàn giao đất cho nhà đầu tư thực dự án Quy hoạch chi tiết cấp có thẩm quyền phê duyệt: - Diện tích xây dựng nhà để bán (bao gồm chung cư cao tầng, đất xây dựng nhà biệt thự, đất xây dựng nhà liên kề) 50% tổng diện tích Dự án - Đất xây dựng công trình công cộng (đường sá, trạm xá, nhà văn hóa, sân chơi, trạm biến áp điện khu đô thị mới, v.v.), đất trồng xanh, vườn hoa chiếm 50% Kết cấu hạ tầng (đường sá, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước tiện ích khác) đầu tư đồng bộ, đại * Phương án giá đất: Giá đất tính theo giả định đầu tư xong kết cấu hạ tầng, phân lô sẵn sàng cho việc xây dựng nhà (tính theo giá đất sạch) Các liệu thu thập được: + Giá đất dự kiến bán dự án bình quân 9.500.000 đ/m2 + Tiền rà soát, tháo gỡ bom mìn: tỷ đồng + Tiền thuê tư vấn quy hoạch tổng thể chi tiết dự án: 13 tỷ đồng + Tiền san lấp mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh, xây dựng vườn hoa, v.v.: bình quân 1.050.000 đồng/m2 + Chủ đầu tư phải vay vốn ngân hàng để xây dựng kết cấu hạ tầng Lượng tiền vay 70% tổng chi phí trực tiếp; thời gian vay bình quân năm với lãi suất 10%/năm + Chi phí quản lý dự án tính 5% tổng chi phí trực tiếp + Lợi nhuận cho nhà đầu tư kết cấu hạ tầng 10% tổng chi phí trực tiếp Tính phương án giá đất trình UBND tỉnh định để tính tiền SD đất giao đất? Bài Khu đất cần định giá có diện tích 10.000m2 Quận X thành phố thuộc đô thị loại I Nhà nước cho doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đến thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân dân thành phố định cho doanh nghiệp thuê đất khu công nghiệp nằm khu vực ngoại ô Dự kiến giao khu đất cho công ty kinh doanh nhà đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô xây dựng nhà để bán Hiện khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà trệt, tường gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng); chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30% Theo quy định xây dựng, dự án tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà tối đa 55% Dự án phép xây dựng tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt 3.000 m2; diện tích đất phân lô bán 2.500 m2 (chia thành 25 lô, lô có diện tích 100 m2) Giả định dự án hoàn thành vòng năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án liệu nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, quan định giá đất thu thập thông tin sau: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2 - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000 đ/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư 1.200 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi 20% giá trị lại nhà xưởng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm - Chi phí quảng cáo bán nhà 1% doanh thu - Chi phí quản lý dự án 5% tổng chi phí dự án - Lợi nhuận nhà đầu tư 20% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư bình quân 7,0 triệu đ/m2, tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán 15 triệu đ/m2 Bài 10 Bất động sản (BĐS) cần định giá hộ có diện tích 56m2 nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng xong đưa vào sử dụng cách năm Qua thu thập thông tin vòng 12 tháng so với ngày định giá khu vực có BĐS giao dịch thành sau: - BĐS nằm tầng chung cư có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 692 triệu đồng - BĐS nằm lô chung cư cách 30 m nằm cụm chung cư chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm tầng trang trí nội thất tốt BĐS cần định giá 10 triệu đồng, bán với giá 360 triệu đồng - BĐS nằm tầng lô chung cư với BĐS có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 triệu đồng - BĐS nằm lô chung cư cách chung cư có hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42m2, nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần định giá, bán với giá 189 triệu đồng - BĐS nằm tầng BĐS có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS bán với giá 525 triệu đồng Bài 11 Định giá BĐS (A) có CR 5m, CD 20m, mặt tiền đường A, có chủ quyền hợp pháp, điều kiện mua bán trả ngay, tình hình thị trường bất động sản bình thường Thông tin thị trường có BĐS giao dịch cách thời điểm định giá vòng tháng trở lại BĐS 1: DT 92 m2, gần cạnh BĐS A, bán 5.621.200.000đ, giá vàng 12.220.000đ/lượng BĐS : DT 80m2, vị trí thuận lợi hơn, bán 5.520.000.000đ, giá vàng 11,5 Trđ/lượng BĐS : DT 88m2, vị trí thuận lợi hơn, bán 4.266.240.000đ, giá vàng 12.120.000đ/lượng Giá vàng thời điểm ĐG 12.120.000đ/lượng Các điều kiện khác tương đồng với BĐS A Bài 12 - Xác định giá trị thị trường bất động sản có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, có chủ quyền hợp pháp - Thông tin thu thập từ thị trường có tài sản so sánh sau : 1/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 15m, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, quyền địa phương xác nhận tranh chấp, phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1992 đến Giá bán 855Trđ 2/ Một BĐS có chiều rộng 3.8m, chiều dài 18m, chưa có chủ quyền, quyền địa phương xác nhận tranh chấp, phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1994 đến Giá BĐS vừa bán 736Trđ 3/ Một BĐS có chiều rộng 4.2m, chiều dài 16.5m, chưa có chủ quyền, quyền địa phương xác nhận tranh chấp, phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 2005 đến Giá BĐS vừa bán 451Trđ - Đơn giá Nhà nước quy định khu vực Trđ/m2 Bài 13 - Xác định giá bất động sản có chiều rộng12m, chiều dài 14m, mặt tiền đường, hợp pháp chủ quyền, điều kiện thị trường bình thường, điều kiện khác theo tiêu chuẩn VN -Thu thập thông tin thị trường : - So sánh : BĐS có CR = 12m, CD = 15m, đường, có vị trí thuận lợi vừa bán 2,7 tỷđ, chưa có chủ quyền, quyền xác nhận tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định từ năm 1990, giá vàng 11.520.000đ/lượng - So sánh : BĐS có CR = 12m, CD = 20m, khu vực, có vị trí thuận lợi, vừa bán 2,520 tỷđ, chưa có chủ quyền, quyền xác nhận tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993, giá vàng 11.800.000đ/lượng - So sánh : BĐS có DT bất động sản thẩm định giá vị trí đối diện,vừa bán 1,880 tỷđ, chưa có chủ quyền, quyền xác nhận tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ 30/6/2003, giá vàng 12.120.000đ/lượng - So sánh : BĐS có DT 200m2, khu vực, có thêm phân sân vườn, gara 125Trđ, vừa bán 1,950 tỷđ, chưa có chủ quyền, quyền xác nhận tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ ngày 01/7/2004, giá vàng 12.250.000đ/lượng - So sánh : BĐS có DT 144m2, khu vực, phần sân vườn, gara 85Trđ, vừa bán trả làm đợt: đợt đầu mua trả 600Trđ, đợt toán 424 Trđ, đợt toán 343 Trđ đợt cuối toán 334,5Trđ, chưa có chủ quyền, quyền xác nhận tranh chấp, phù hợp với quy hoạch , sử dụng ổn định từ năm 2001, giá vàng 11.620.000đ/lượng - Thống kê thông tin thị trường : - 1/ Hình dáng : - Vuông vức : 100% - Nở hậu : 105% - Tóp hậu : 95% - 2/ Quy mô diện tích : - 60 – 100m2 : 110% - 100 – 150m2 : 105% - 150 – 250m2 : 100% - 250 – 300m2 : 95% - Giá đất nhà nước quy định khu vực Trđ/m2 - Giá vàng thời điểm định giá: 12.220.000đ/L - Lãi suất năm 6%/năm, năm 7% năm, năm 8%/năm, năm 9%/năm Bài 14 ĐG BĐS nằm sát mặt tiền đường, chiều rộng = 4m, chiều dài = 20m DTXD = 80m2, gồm tầng, DT tầng Hợp pháp chủ quyền, sử dụng ổn định từ năm 1980 Giá đất chuyển nhượng khu vực BĐS ĐG 15.000.000đ/m2 Giá XD nhà cấp thời điểm ĐG : 2.200.000 đ/m2 Giá đất quyền địa phương quy định khu vực : 7.500.000đ/m2 Đơn giá XD nhà cấp 3, quyền quy định : 1.800.000 đ/m2 Chất lượng lại công trình đất: 40% Thời điểm ĐG : tháng 8/20012 Quy hoạch đường hữu 6m, Chính quyền công bố quy hoạch ( năm 2010 ) mở rộng đường thành 16m, bên mở rộng thêm 5m Bài 15 1/ Một BĐS có chiều rộng 4m, chiều dài 20m, vừa bán, người bán đồng ý cho người mua toán làm đợt, đợt cách năm - Ngay đợt đầu người mua trả 1,2 Tỷđ, đợt thứ toán 0,840 tỷđ, đợt toán 0,674 Tỷđ, đợt toán 0,490 Tỷđ đợt cuối toán 0,272 Tỷđ - Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn năm 5%, năm 6%, năm 7%, năm 8%, năm 9% 2/ BĐS có chiều rộng 4m , chiều dài 20m, vừa bán, toán làm đợt, đợt toán cách năm - Ngay đợt đầu người mua toán cho người bán số tiền 1.200 Trđ, năm thứ toán 1.060, năm thứ toán 816,5 Trđ đợt cuối người mua toán 399,3 Trđ - Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn năm 6%, kỳ hạn năm 8%, kỳ hạn năm 10% kỳ hạn năm 12 % 3/ Bất động sản có diện tích 76m2, nội thất tốt bất động sản thẩm định giá 45 Trđ, Xác định GTTT BĐS - Giá bán toán làm đợt, đợt cách năm, lãi suất tiền gởi ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm, năm 7%/năm, năm 9%/năm, năm 10%/ năm Đợt toán : 350 Trđ, đợt toán : 318 Trđ, đợt toán : 229 Trđ , đợt toán : 129,5 Trđ , đợt cuối toán : 83,5 Trđ 4/ Bất động sản có chiều rộng 5m, chiều sâu 16m, nội thất Bất động sản cần định giá 20 Trđ - Giá bán toán làm đợt, đợt cách năm, lãi suất tiền gởi ngân hàng kỳ hạn 1năm 8%/năm, năm 9%/năm Đợt toán : 350 Trđ, đợt toán : 270 Trđ, đợt cuối toán : 78,5 Trđ Hãy tính GTTT bất động sản khu vực? Bài 16 - Bất động sản cần định giá hộ có diện tích 56m2, tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng xong đưa vào sử dụng cách năm Giả định điều kiện thị trường, mua bán trả ngay, pháp lý - Thông tin thu thập cách tháng khu vực này, có BĐS giao dịch: - BĐS 1: chung cư BĐS cần thẩm định giá nằm tầng trệt, có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 692 triệu đồng - BĐS : cụm chung cư chung cư tầng, cách chung cư BĐS 130 m đưa vào sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70 m2 , nằm tầng 3, trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, bán với giá 360 triệu đồng - BĐS : nằm tầng lô chung cư với BĐS có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 triệu đồng - BĐS : nằm lô chung cư cách chung cư có hộ cần thẩm định giá 150m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42m2, nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần thẩm định giá, bán với giá 189 triệu đồng - BĐS : nằm tầng BĐS có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS bán với giá 525 triệu đồng Bài 17 - Biệt thư A cần định giá khu dân cư nông thôn có diện tích 400m2 hợp pháp quyền sử dụng đất, tính giá thị trường biệt thự A điều kiện giao dịch bình thường Được biết: - Biệt thự B đường giống A vị trí thuận lợi có phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, vừa bán với điều kiện sau: trả làm đợt đợt cách năm trả lần đầu 500.000.000đ, đợt hai 318.000.000 đ, đợt cuối 215.878.000 đ -Biệt thự C đường vị trí thuận lợi A có phần sân vườn trị giá 20.000.000 đ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 2000, vừa bán với giá 560.000.000 đ - Biệt thự D đường A, A phần sân vườn 40.000.000 đ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 8/2004, vừa bán với giá 460.000.000 đ -Biệt thự E đường, A phần sân vườn 30.000.000 đ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 6/2004, vừa bán với giá 530.000.000đ - Giá đất Nhà nước quy định đường 1.000.000 đ/m2 -Lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm Bài 18 - Xác định giá bất động sản thuộc cụm chung cư: 10 tầng - Loại tài sản định giá : hộ tầng 5, thuộc khu A - Diện tích : 62m2 - Thời gian xây dựng : tháng 05/2002 - Thời gian đưa vào sử dụng : tháng 05/2003 - Thời gian định giá : tháng 05/2012 - Điều kiện giao dịch : mua bán trả - Vế pháp lý : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Giá bán bao gồm thuế chuyển quyền 4% người bán chịu - Lệ phí trước bạ người mua chịu : 1% - Thông tin thu thập thị trường giao dịch thành công gồm: 1/ Bất động sản : - Loại bất động sản : hộ tầng trệt, - Vị trí : khu A với BĐS cần định giá - Diện tích : 84m2 - Về trang trí nội thất: tốt Bất động sản cần định giá 31Trđ, - Giá bán : 787 Trđ 2/ Bất động sản - Loại bất động sản : hộ tầng - Vị trí : cách bất động sản thẩm định giá 20m, thuộc khu B - Diện tích : 92m2 - Về trang trí nội thất: tốt Bất động sản cần định giá 18 Trđ, - Giá bán toán làm đợt, đợt cách năm, lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm, năm 7%/năm, năm 9%/năm, năm 10%/ năm - Ngay đợt đầu toán : 250 Trđ, đợt toán : 221 Trđ, đợt toán : 172 Trđ , đợt toán : 194 Trđ , đợt cuối toán : 154 Trđ 3/ Bất động sản - Loại bất động sản : hộ tầng - Vị trí : cách khu A 100m, thuộc khu C - Diện tích : 48m2 - Về trang trí nội thất: tốt Bất động sản cần thẩm định giá 17 Trđ, -Giá bán : 233 Trđ 4/ Bất động sản - Loại bất động sản : hộ tầng - Vị trí : thuộc khu B chung cư SS - Diện tích : 73m2 - Về trang trí nội thất: Bất động sản cần thẩm định giá 12 Trđ - Giá bán : 323,8 Trđ 5/ Bất động sản - Loại bất động sản : hộ tầng trệt, thuộc khu C - Vị trí : thuộc khu C chung cư SS - Diện tích : 50m2 - Về trang trí nội thất: tốt Bất động sản cần thẩm định giá 27 Trđ - Giá bán : 445 Trđ 6/ Bất động sản - Loại bất động sản : hộ tầng - Vị trí : đối diện khu A, thuộc khu D - Diện tích : 88m2 - Về trang trí nội thất: tốt Bất động sản cần thẩm định giá 14 Trđ - Giá bán toán làm đợt, đợt cách năm, lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 8%/năm, năm 10%/ năm - Ngay đợt đầu toán : 350 Trđ, đợt toán: 324 Trđ, đợt cuối toán: 188Trđ - Lệ phí trước bạ : người bán nộp - Đơn giá xây dựng Nhà nước quy định để tính tiền nộp lệ phí trước bạ : 1.200.000đ/m2 7/ Bất động sản - Loại bất động sản : hộ tầng 5, thuộc khu D - Vị trí : cụm chung cư với Bất động sản - Diện tích : 69m2 - Về trang trí nội thất: tốt hơnBất động sản cần thẩm định giá 3,5 Trđ - Giá bán toán làm đợt, đợt cách năm, lãi suất tiền gởi Ngân hàng năm 5%/năm, năm 6%/năm, năm 7%/ năm - Ngay đợt đầu toán : 100 Trđ, đợt toán : 94,5 Trđ, đợt toán : 79 Trđ, đợt cuối toán : 66 Trđ Bài 19 Xác định giá BĐS (A) thông qua tìm hiểu thị trường có BĐS khác tương tự so sánh sau: Chỉ tiêu BĐSĐG (A) SS1 SS2 SS3 SS4 Quy mô diện tích 100 120 160 240 65 Chiều rộng lô đất 3,5 Chiều dài lô đất 20 20 40 30 20 Hình dáng vuông vuông vuông vuông tóp hậu Bề rộng hẻm 10 10 K/cách so với mặt tiền đường 150 120 80 40 150 Đơn giá(tr/m2) ??? 18,42 23,472 26,7 19,68 Tương quan giá đất thị trường : * Quy mô diện tích: 60 m2- 100 m2:100% 100-200 m2: 95% 200-500 m2: 90% * Chiều rộng lô đất: 3,8m - 4m : 100% - 6m :105% - 12 m: 110% - 3,5 m: 95% * Độ rộng hẻm: - 5m :giá đất 80% giá đất hẻm 8m 10m * Chiều dài: 100- 150m : 80% Bài 20 Bất động sản A bán gần với giá 137.000 triệu đồng Thu nhập trước nộp thuế khấu hao 15.520 triệu đồng Giá trị đất ước tính 30.000 triệu đồng Các khoản thuế mà quan nhà nước thu sở mức đánh giá 50% giá trị thực bất động sản 4% Thời gian kinh tế lại công trình 25 năm Xác định tỷ lệ chiết khấu? Bài 21 Thẩm định giá khách sạn Cần thẩm định giá khách sạn 150 phòng Nghiên cứu báo cáo tài kinh doanh khách sạn 03 năm gần cho thấy: - Thu nhập (trung bình) tháng từ kinh doanh 150 phòng 1.200.000.000 đ - Tiền bán thực phẩm đồ uống căng tin khách sạn 10.000.000 đ/ngày - Chi phí mua thực phẩm chế biến đồ uống 5.000.000 đ/ngày - Chi phí điện, nước, điện thoại 250.000.000 đ/tháng - Tiền công cho nhân viên dọn phòng 150.000.000 đ/tháng - Bảo hiểm 10.000.000 đ/tháng - Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn 400.000.000 đ/tháng 240.000.000đ lương đội ngũ quản lý - Lương cho chủ khách sạn 20% tổng doanh thu - Hoạt động kinh doanh khác: tầng khách sạn có kiôt cho thuê với giá cho thuê 250.000.000 đ/tháng Khách sạn chi 20% số thu từ tiền thuê kiôt để trang trải chi phí sửa chữa, quyét dọn kiôt - Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn: 15% Bài 22 Ước tính giá trị bất động sản B dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản B: - Diện tích đất 800 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Công trình xây dựng đất: nhà tầng, diện tích sàn xây dựng 600 m2 - Hao mòn kết cấu chính: móng 31,75%, tường 12,33%, sàn 22,97%, mái 34,9%, cửa 26,8%, cầu thang 17,64% Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 750 m2 giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 800.000.000 đ + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1.200.000 đ/m2 + Hạn mức đất theo quy định 500 m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%, cửa 17%, cầu thang 15% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1.800.000 đ/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hoà 21.000.000 đ Bài 23 BĐS nhà cũ bị bỏ trống có toàn quyền sở hữu nằm đường phố Hiện người ta có kế hoạch phát triển cửa hàng văn phòng cho thuê đại: cửa hàng tầng với mặt tiền rộng 20m, sâu 60m Tầng dùng làm VP với lối riêng từ đường chính, diện tích xây dựng tầng 1000m2 diện tích sử dụng tầng 940m2 Giả sử thời gian phát triển năm, chi phí cho trình phát triển bao gồm: - Chi phí phả bỏ nhà cũ dọn mặt : 1500 USD - Chi phí xây dựng cửa hàng: 90 USD/m2; chi phí xây dựng vp:120USD/m2 chi phí khác 12% chi phí xây dựng - Trừ chi phí phá dỡ nhà cũ vay toàn bộ, lại chi phí cho trình phát triển vay nửa vốn vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm - Dự kiến sau phát triển, cửa hàng cho thuê với mức giá 30.000 USD/năm VP cho thuê với mức giá 15 USD/m2/năm Lãi suất vốn hóa 6.25%/năm Yêu cầu: 1, Xác định giá trị thặng dư đất đai? biết chi phí bán BĐS sau phát triển 3% thu nhập lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi 20% tổng số chi phí bỏ trình phát triển 2, Xác định giá đất đai? biết chi phí chuyển quyền sử dụng đất 4% giá đất Lãi suất cho vay khoản đầu tư vào đất 12%/năm, lơi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi 20% tổng chi phí mua giữ đất Bài 24 BĐS A nằm mặt tiền đường có DT đất 300m2, xây dựng 120 m2 đất, giấy tờ đầy đủ - Công trình nhà cấp 3, trệt, lầu Chi tiết xây dựng m2 diện tích XD sau: + Chi phí trực tiếp: 2.000.000 đ/m2 + Chi phí gián tiếp 40% chi phí trực tiếp + Lợi nhuận nhà xây dựng 25% chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp - Hao mòn tích lũy công trình ước tính theo phương pháp kết cấu + Chi tiết kết cấu chính: móng 10%, tường 15%, sàn 10%, đỡ mái 9%, mái 16% + Tỷ lệ hao mòn kết cấu xác định sau: móng 15%, tường 20%, sàn 30%, đỡ mái 30%, mái 30% - Giá đất thị trường khảo sát khu vực sau: BĐS so sánh 1: nằm mặt tiền DT đất 88m2 (4mx12m), DT sàn XD 220m2, khung sàn BTCT, mái tôn, gạch men, CLCL 75%, vừa bán với giá 5.000 triệu đồng BĐS so sánh 2: nằm hẻm 6m, cách mặt tiền đường 40m, có DT đất 84m2 (4m x 21m), tóp hậu Nhà có DT sàn XD 206.9m2, khung sàn BTCT, mái ngói, gạch men, CLCL70%, vừa chấp ngân hàng vay 1.680 triệu đồng với tỷ lệ cho vay 60% BĐS so sánh 3: nằm hẻm 6m có DT đất 86m2 (4mx 21,5m), DT sàn XD 187,8m2, nhà khung sàn BTCT mái tôn, gạch men, CLCL 80% vừa bán với giá 3.000 triệu đồng BĐS so sanhs4: nằm mặt tiền đường, sổ hông, có DT đất 158m2 (7.9mx20m), DT sàn XD 189,1m2 Nhà khung sàn BTCT, tường dày 20cm, mái ngói, gạch men, CLCL 80% bán với giá 8.200 triệu đồng Thông tin thu thậpđược thị trường sau: a Đơn giá xây dựng mới: + Nhà khung sàn BTCT, mái ngói, đá granit : 3,2 trđ/m2 + Nhà khung sàn BTCT, mái ngói, gạch men: trđ/m2 + Nhà khung sàn BTCT, mái tole, gạch men: 2.8 trđ/m2 b Giá đất hẻm = 60% giá đất mặt tiền c Quy mô diện tích đất lớn 100m2 95% đất có quy mô 60-100m2 d.Đất tóp hậu thấp 5% so với lô đất không tóp hậu YÊU CẦU: Xác định giá BĐS nói Bài 25 Xác định tỷ lệ hao mòn BĐS, Số liệu thu thập bất động sản nhà liền kề vừa mua bán thành công khu đô thị Hà Nội sau: giá bán 3,8 tỷ đồng, diện tích đất 60 m2; diện tích mặt xây dựng 50 m2; nhà tầng khung bê tông kết cấu vững chắc; thời gian sử dụng thực tế 12,5 năm, nhiên, tòa nhà bảo dưỡng sử dụng tốt nên vào trạng, tòa nhà đánh giá có tuổi đời thực hiệu 11 năm Công trình phụ trợ (gồm tường rào, cổng vườn cảnh nhỏ) có trị giá 50 triệu Số liệu điều tra thị trường sau: giá đất bình quân 60 triệu đồng/m2; đơn giá xây dựng tòa nhà tương tự 3,6 triệu đồng/m2