Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013 (luận văn thạc sỹ luật)

Chủ thể “hộ gia đình sử dụng đất” lần đầu tiên xuất hiện trong Luật Đất đai 1993, được tiếp tục thừa nhận trong Luật Đất đai 2003, nhưng mãi đến khi Luật Đất đai 2013 được ban hành thì c

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

- -

ĐÀO VĂN HÒA

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP HỒ CHÍ MINH - 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

- -

ĐÀO VĂN HÒA

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT

THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự

Mã số: 60.38.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP HỒ CHÍ MINH - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân tôi Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình, luận văn, luận án khoa học nào trước đây Các thông tin tham khảo trong luận văn đều được tác giả trích dẫn một cách đầy đủ

và chính xác

TÁC GIẢ

ĐÀO VĂN HÒA

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 3

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Phương pháp nghiên cứu 6

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 7

1.1 Khái niệm và đặc điểm hộ gia đình sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất 7

1.1.2 Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất 7

1.1.3 Thành viên của hộ gia đình sử dụng đất 8

1.2 Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình 9

1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình 9

1.2.2 Đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình 11

1.3 Khái niệm và đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 11 1.3.1 Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 11

1.3.2 Phân biệt giữa “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với “mua bán đất” 13

1.3.3 Đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 14

1.3.4 Đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình 171.3.5 Quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình qua các thời kỳ 181.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 201.4.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 201.4.2 Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 211.4.3 Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện và các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 251.4.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình 271.4.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng và hiệu lực thi hành hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình 32

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 38 CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH; NHỮNG HẠN CHẾ, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ 39

2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất 392.1.1 Tình hình sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Bình Định 392.1.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp đất đai của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Bình định 402.1.3 Một số nội dung khác có liên quan đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên địa bàn tỉnh Bình Định 432.2 Những vướng mắc, bất cập 462.2.1 Những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn 46

2.2.2 Những vướng mắc, bất cập từ các quy định của pháp luật 49

2.3 Kiến nghị 51

2.3.1 Kiến nghị khắc phục những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn 51

2.3.2 Kiến nghị khắc phục những vướng mắc, bất cập từ các quy định của pháp luật 53

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 55

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Đất đai có giá trị đặc biệt như vậy nên con người mong muốn có được để quản lý, sử dụng, tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống của mình Đất đai có thuộc tính hữu hạn về diện tích, có sự chênh lệch về giá trị sử dụng và nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau, do đó sự chuyển dịch đất đai từ người sử dụng này sang người sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu, khách quan của nền kinh tế thị trường Để có được “thửa đất”2 phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mình các chủ thể phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau Tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc để “chuyển quyền sử dụng đất”3cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn, thông qua quan hệ chuyển quyền

sử dụng đất

Từ năm 1975 đến nay, Quốc hội đã ban hành các Luật Đất đai năm 1987,

1993, 2003, 2013; Luật Đất đai năm 1987 cho phép người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền “chuyển”, “nhượng” thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất4, nhưng nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi

1

Điều 53 Hiến pháp năm 2013

2 Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

3 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

4 Điều 3 Luật Đất đai năm 1987

hình thức5 Tuy nhiên, đến thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1993 đã mở rộng các

quyền của người sử dụng đất, theo đó cho phép người sử dụng đất là “hộ gia đình,

cá nhân được được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

khách quan, một quyền tự nhiên của người sử dụng đất

Người sử dụng đất –“hộ gia đình sử dụng đất” là một chủ thể sử dụng đất quan trọng và đặc biệt được ghi nhận trong suốt quá trình phát triển của pháp luật

về đất đai Chủ thể “hộ gia đình sử dụng đất” lần đầu tiên xuất hiện trong Luật Đất đai 1993, được tiếp tục thừa nhận trong Luật Đất đai 2003, nhưng mãi đến khi Luật Đất đai 2013 được ban hành thì chủ thể “hộ gia đình sử dụng đất” được giải thích cụ

thể: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,

nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung

và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

Hộ gia đình sử dụng đất (sau đây được gọi tắt là hộ gia đình) là chủ thể giữ vai trò quan trọng trong quan hệ pháp luật đất đai hiện nay, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất trong xã hội rất sôi động Hộ gia đình sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình thông qua các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trong đó hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là sôi động nhất Song để thực hiện được các hình thức chuyển quyền này thì chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình phải gặp không ít những khó khăn, vướng mắc, bất cập

Bất cập lớn trong hộ gia đình sử dụng đất là việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, việc thực hiện các quyền của thành viên hộ gia đình sử dụng đất,

5 Điều 5 Luật Đất đai năm 1987

6

Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993

7 Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

đã kéo theo hàng loạt vướng mắc khác có liên quan đến việc thực hiện các thủ tục hành chính khi hộ gia đình sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực hiện nay cũng có sự ảnh hưởng nhất định đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình Chính vì vậy việc tìm hiểu, nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất trong giai đoạn hiện

nay là hết sức cần thiết Do đó, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003”để

nghiên cứu

Thông qua việc nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn tỉnh Bình Định, tác giả chỉ ra những vướng mắc, bất cập, từ đó làm cơ sở đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử

dụng đất

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều nhà khoa học, nhà quản lý, người làm việc trong các cơ quan nhà nước nghiên cứu các đề tài liên quan đến các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất nói riêng, nhiều công trình, đề tài nghiên cứu khoa học

có giá trị thực tiễn cao phải kể đến như:

Nguyễn Minh Giám (2017), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại Cà Mau”, luận văn thạc sĩ luật học,

Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

Nguyễn Thị Nắng Mai (2011) “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại

học Quốc gia Hà Nội

Phạm Hữu Nghị (2000), “Những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Viện nghiên cứu địa chính – Tổng

cục Địa chính

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, luận án tiến sĩ luật học,

Trường Đại học luật Hà Nội

Lê Thảo Phương (2018), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”, luận

văn thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam

Nguyễn Thùy Trang (2017), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

theo pháp luật hiện hành của Việt Nam”, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học

luật Hà Nội

Phạm Thị Thanh Vân (2015), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo

pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội

Phạm Văn Võ (2009), “Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam

hiện nay”, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh

Mỗi công trình, đề tài nghiên cứu khoa học giúp cho người đọc hiểu sâu hơn

về bản chất, đặc điểm của các chủ thể sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, đồng thời đã chỉ ra những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất Song hiện nay vẫn chưa thấy công trình, đề tài nghiên khoa học nào nghiên cứu đầy đủ nhất về việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất – một chủ thể sử dụng đất quan trọng trong lịch sử phát triển của pháp luật về đất đai Chính vì lẽ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu có hệ thống, phân tích các quy định của pháp luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình sử dụng đất để thấy được những rào cản, những điểm bất cập trong các văn bản pháp luật, những quy định chưa phù hợp làm ảnh hưởng đến việc chuyển

quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất và cuối cùng là đưa ra những giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển quyền sử

dụng đất của hộ gia đình là rất ý nghĩa trong tình hình hiện nay

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ lý luận, phát hiện những vấn đề phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, tiến hành phân tích, đánh giá để tìm ra những bất cập của pháp luật, bất cập trong cơ chế áp dụng pháp luật trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất, từ đó làm cơ

sở để kiến nghị, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện pháp luật

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất, quyền sử dụng đất của hộ gia đình, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ

gia đình

- Phân tích các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

- Phân tích những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn áp dụng các quy định và các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình theo

Luật Đất đai năm 2013

- Trên cơ sở những vướng mắc, bất cập, tác giả đưa ra những giải pháp cụ thể dựa trên những luận cứ khoa học nhằm kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình trong thời gian tới, góp phần

làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Chuyển nhượng QSDĐ là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự

2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn

bản pháp luật khác có liên quan Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một Luận văn thạc

sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai

năm 2013, từ thực tiễn trên địa bàn tỉnh Bình Định

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh; đường lối của Đảng và Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung, về quản lý

và sử dụng đất đai; ngoài ra, tác giả còn sử dụng các phương pháp khác như: so sánh, phân tích, tổng hợp để hoàn thiện đề tài của mình

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, “hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Với quy định trên thì khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” và “hộ gia đình” theo hộ khẩu là khác nhau Theo Luật Cư trú, sổ hộ khẩu là giấy tờ quản lý hành chính về mặt cư trú, nơi ở (nơi thường trú) của công dân8.Hộ gia đình trong sổ hộ khẩu là các cá nhân trong cùng một gia đình có chung địa chỉ đăng ký thường trú, không có ý nghĩa xác định về mặt sở hữu tài sản chung như hộ gia đình trong quan

hệ pháp luật dân sự hay hộ gia đình sử dụng đất.Như vậy, những người có cùng hộ khẩu không đương nhiên được xem là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất

Hộ gia đình sử dụng đất là một trong bảy “nhóm người sử dụng đất”quy định trong Luật Đất đai gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài9

Hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 có các đặc điểm sau:

8 Khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú năm 2006

9 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

*Những người trong hộ gia đình sử dụng đất có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình

*Đang sống chung trong hộ gia đình

*Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất

*Hộ gia đình sử dụng đất có vị trí trương đương với chủ thể sử dụng đất là cá nhân, trong Luật Đất đai 2013, hầu hết tất cả các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình

và cá nhân luôn đi kèm nhau, do đó hộ gia đình và cá nhân có vị trí tương tương với nhau trong quan hệ pháp luật về đất đai

* Hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể sử dụng đất có số lượng lớn hơn hết so với các chủ thể sử dụng đất khác theo Luật Đất đai năm 2013

Việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải căn cứ hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất Theo

đó, chỉ căn cứ vào hộ khẩu tại các thời điểm trên có thể không chính xác, vì có thể

là thành viên trong hộ gia đình đang sống chung, nhưng không có quyền sử dụng đất chung

Những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất không phải là tất cả thành viên có tên trong hộ khẩu, người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, nói cách khác nhân khẩu trong sổ hộ khẩu không phải là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử cách dụng đất của thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Về chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, cho đến khi ban hành Bộ luật Dân

sự (BLDS) năm 2015, các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự được thừa nhận bao gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và tổ hợp tác BLDS năm 2015 chỉ chính thức thừa nhận tư cách chủ thể của cá nhân và pháp nhân (Điều 1); hộ gia đình được coi

là một trường hợp cá nhân kết nhóm đặc thù, đặc biệt có ý nghĩa ở góc độ pháp luật đất đai; còn tổ hợp tác không còn được coi là chủ thể nữa10

1.2 Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Năm 1986, Đảng Cộng sản Việt Nam tổ chức đại hội lần thứ VI đã đẩy mạnh công cuộc đổi mới đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường, đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp và xác định vai trò của hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đồng thời đề ra chủ trương giao đất cho hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài, mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất

Theo kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước tính đến ngày 31/12/2017, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.568 ha, trong đó:Diện tích nhóm đất nông nghiệp 27.268.589 ha, diện tích nhóm đất phi nông nghiệp 3.749.674 ha, diện tích nhóm đất chưa sử dụng 2.105.305 ha Trong đó, hộ gia đình

và cá nhân đang sử dụng 15.890.492 ha, chiếm 47,97% tổng diện tích tự nhiên11

Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên ra, “hộ nông dân” là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất Đến khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đã quy định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

ổn định lâu dài”12

Đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn:

“Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất”13

10Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giáo trình Luật Dân sự - tập 1, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia thành

phố Hồ Chí Minh, Trường Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh, tr 25.

Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó”14 Bộ luật Dân sự năm

2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một

số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”15

Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây không xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống nên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch Do vậy, đa số các cơ quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên hộ gia đình, thì làm đơn đề nghị cơ quan quản lý đất đai căn cứ vào hồ

sơ về đất đai để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Để khắc phục những vướng mắc trước đây, Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”16

Điều 116 Bộ Luật Dân sự 1995

15 Điều 106 Bộ Luật Dân sự 2005

16 Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

1.2.2. Đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình có những đặc điểm sau đây:

* Cơ sở các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình có phạm vi rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

* Do tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của hộ gia đình và đối với một

số loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế định ưu tiên hoặc hạn chế việc sử dụng đất của hộ gia đình, mà không dành cho các tổ chức trong nước hoặc đối tượng sử dụng đất nước ngoài Chẳng hạn, đối với hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mức không phải trả tiền Song, nếu các hộ gia đình này không sử dụng mà muốn chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho các hộ gia đình khác cũng trực tiếp sản xuất nông nghiệp

mà không chuyển nhượng ngoài đối tượng nêu trên

* Việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập QSDĐ của hộ gia đình trên thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc Một mặt xuất phát từ khái niệm hộ gia đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện nay còn có ý kiến khác nhau, Bộ luật Dân sự 2015 không còn điều chỉnh quan hệ chủ thể là hộ gia đình mà chỉ có pháp nhân, cá nhân Mặt khác, việc xác định QSDĐ của hộ gia đình theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành còn gặp những khó khăn nhất định

1.3 Khái niệm và đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo từ điển Tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất đều là hoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản” Trong khoa học pháp lý của Việt Nam, vì tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc

“chuyển nhượng” thay vì “mua bán” quyền sử dụng đất

Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ

Xét về khía cạnh lịch sử thì khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980 Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai, Điều này

có nghĩa là khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt vào mối quan

hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nói cách khác, sở hữu toàn dân

về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trò như một

sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định17

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó người có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa

vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật

17Lê Thảo Phương (2018), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá

nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội,

Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr 15

Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật18

" nghĩa là trao tiền lấy vật, còn "bán” nghĩa là trao vật và lấy tiền "Mua bán” nghĩa

là mua đồ vật rồi bán lại với mục đích để lấy lời

Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đây là một khái niệm mới và được quy định tại Luật Đất đai năm 199319 Trước đây, chế độ cũ (tư hữu về đất đai) có khái niệm “mua, bán đất” Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán đất” Bản chất của mua bán là chuyển giao quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản, trong khi chủ thể sử dụng đất không phải là chủ sở hữu nên không có quyền định đoạt Cho nên, thuật ngữ chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với bản chất công hữu về đất đai

* Đối tượng của chuyển nhượng QSDĐ là chuyển giao quyền sử dụng đất, còn đối tượng của mua bán đất là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

* Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất, còn chủ thể mua bán đất là chủ sở hữu đất đai

* Tính chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất ít mang ý nghĩa về kinh tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có Còn “mua bán” thì phải có lợi nhuận Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ "chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thay vì “mua bán đất” là để phù hợp với mục tiêu của Nhà nước xã hội chủ nghĩa, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Luật Đất đai 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”20.Ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các khái niệm mua bán đất đai

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên trong giao dịch, cụ thể việc chuyển nhượng giữa các chủ thể phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền

và nghĩa vụ do Nhà nước quy định

Do đó, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người chuyển nhượng (người có QSDĐ) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng; người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

* Chuyển giao cùng lúc đất và QSDĐ Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì QSDĐ được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại

20

Điều 4 Luật Đất đai năm 2013

quyền tài sản Tài sản này được xác lập và luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai,do đó khi chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa là chuyển giao cùng lúc đất và QSDĐ Khi chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp thì người chuyển nhượng sẽ không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và QSDĐ Mọi yêu cầu đòi lại QSDĐ hoặc những quyền lợi liên quan khác sẽ không có cơ sở để xem xét

Riêng đối với QSDĐ của hộ gia đình thì đây được xác định là tài sản chung của hộ gia đình, việc chuyển nhượng QSDĐ sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 212 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

“1 Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan

2 Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Khi chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình thì mỗi thành viên trong hộ gia đình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài sản chung này, do đó khi định đoạt tài sản chung của hộ gia đình cần có sự thỏa thuận của các thành viên và mỗi người được hưởng phần giá trị tương ứng của mình trong khối tài sản đó

* Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều kiện do Nhà nước quy định, bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ21

và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng, ngược lại bên nhận chuyển nhượng mặc dù bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chất tương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng QSDĐ đối với thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận

21 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

chuyển nhượng Do đó, có thể thấy để đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất hoặc khai thác không hết tiềm năng của đất, Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy

* Đối với từng loại đất khác nhau, Nhà nước quy định những điều kiện chuyển nhượng khác nhau, vì từng loại đất có tầm quan trọng khác nhau Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, vì xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Mục đích, ý nghĩa từ việc chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình

* Đối với bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng

Xuất phát từ giá trị đặc biệt của đất đai đối với đời sống của con người, đất đai có thuộc tính hữu hạn về diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng, nhu cầu

sử dụng đối với mọi chủ thể là khác nhau, vì vậy để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho nhau, tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất kinh doanh hoặc chuyển nhượng cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Đối với Nhà nước

Nhà nước ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ là sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai, giúp nâng cao hiệu quả quản lý, ổn định thị trường22 Hoạt động chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình giúp tăng thu ngân sách cho Nhà nước thông qua việc nộp thuế thu nhập cá nhân và phí trước bạ, lệ phí địa chính khi chuyển nhượng

22 Lê Thảo Phương (2018), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá

nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội,

Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr 18

quyền sử dụng đất, việc này có ý nghĩa đảm bảo điều tiết thu nhập đối với bên chuyển nhượng, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước

* Đối với nền kinh tế

Chuyển nhượng QSDĐ là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường, QSDĐ

là một quyền tài sản – một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền, do vậy là điều kiện cho phép QSDĐ trở thành một loại hàng hóa đặc biệt được lưu thông trên thị trường Trong nền kinh tế thị trường tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa thì nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ nói riêng của người sử dụng đất ngày càng tăng Đặc biệt, nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước, việc giao đất cho hộ gia đình, đồng thời với việc giao thêm các quyền “định đoạt” quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để QSDĐ tham gia vào việc hình thành thị trường QSDĐ Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận

Đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ hay còn gọi là khách thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là QSDĐ, là những lợi ích vật chất chứa đựng trên mỗi diện tích đất chuyển nhượng và những quyền và lợi ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với đất nếu có

Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền của chủ thể có QSDĐ ở dạng quyền tài sản (vô hình) luôn gắn liền với một loại tài sản khác ở dạng vật (hữu hình)

là đất đai Do đó, đối tượng của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và quyền sử dụng đất

Không phải tất cả các loại đất đều được trở thành hàng hóa để chuyển nhượng và trở thành khách thể của quan hệ pháp luật này Vì đất đai thuộc sở hữu

của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên chúng không thể trở thành đối tượng được tự do chuyển nhượng; QSDĐ cũng phải đảm bảo tính hợp pháp, không

có tranh chấp và không thuộc diện Nhà nước kê biên để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác; mỗi QSDĐ được sử dụng với mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính không giống nhau, vì vậy không thể đánh đồng mọi QSDĐ dù đã đảm bảo tính hợp pháp đều trở thành đối tượng tham gia giao dịch chuyển nhượng

Nhìn chung QSDĐ được phép chuyển nhượng chủ yếu đối với loại đất sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc với tư cách là tư liệu sản xuất; đối với các loại đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng sẽ không là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng Cùng với đó, chủ thể sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ thời gian sử dụng như giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất Với các quy định về điều kiện chung và điều kiện cụ thể cho từng QSDĐ được phép tham gia giao dịch trên thị trường sẽ là cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch tìm hiểu tính hợp pháp của QSDĐ trước khi thiết lập giao dịch Nếu việc ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng với đối tượng là QSDĐ không đáp ứng các yêu cầu và điều kiện nêu trên thì hợp đồng sẽ vô hiệu về đối tượng; theo đó, giao dịch sẽ không được pháp luật bảo

vệ, rủi ro có thể xảy ra đối với bên nhận chuyển nhượng, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

qua các thời kỳ

Giai đoạn từ năm 1945-1975, tháng 12/1953 Luật Cải cách ruộng đất được ban hành, các biện pháp thực hiện cải cách ruộng đất gồm tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất của địa chủ để chia cho nông dân Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: Sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân (Sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của

nhà tư sản dân tộc) Sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời kỳ này diễn ra rất ít

và chủ yếu là đối với canh tác đất ruộng

Đầu những năm 1960, miền Bắc tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp Như vậy hầu hết đất đai thuộc hai hình thức công hữu cơ bản là: sở hữu tập thể hợp tác xã và

sở hữu nhà nước Thời kỳ này người nông dân đem ruộng đất thuộc quyền sở hữu của mình đưa vào hợp tác xã để làm ăn tập thể, những tài sản này được định giá và hợp tác xã thanh toán dần cho xã viên đến khi hết thì trở thành tài sản thuộc quyền

sở hữu của tập thể hợp tác xã, thời kỳ này chưa có văn bản pháp luật nào quy định

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiến pháp năm 1980 ra đời, mở ra một giai đoạn mới, giai đoạn cả nước đi lên chủ nghĩa xã hội và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai Trong giai đoạn này, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm một cách thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường Luật Đất đai năm

1987 ra đời đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Tuy nhiên, nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, vì thế, đất đai không có giá trị trao đổi

Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử

dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của người sử dụng đất trong

đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình Luật đất đai 2013 thay thế Luật Đất đai 2003, Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của Luật Đất đai 2003, mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, các quyền của người sử dụng đất ngày càng được bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi và sự yên tâm cho người sử dụng đất

1.4 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Nguyên tắc là những xu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tuân theo nhằm đảm bảo trật tự ổn định, hài hòa lợi ích của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội Nguyên tắc của chuyển nhượng QSDĐ còn với ý nghĩa rằng, chúng có giá trị bắt buộc đối với các chủ thể khi thiết lập và thực hiện giao dịch phải tuân theo, nếu không tuân thủ giao dịch đó có thể vô hiệu cả về nội dung và hình thức, thậm chí giao dịch đó không được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thực thi trên thực tế

Với bản chất là giao dịch dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải tuân thủ các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng như: Nguyên tắc

tự do ý chí, tự do hợp đồng, bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích chính đáng của các bên Luật Đất đai với vai trò là Luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về QSDĐ sẽ quy định những nguyên tắc chung, cũng như các nguyên tắc đặc thù đối với mỗi loại giao dịch cho phù hợp

Về nguyên tắc chỉ những chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử

dụng đất.Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xác định chính là

người sử dụng đất Cụ thể: “Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức giao đất,

cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ”

Tuy nhiên không phải tất cả những chủ thể được ghi nhận tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho bất cứ chủ thể nào khác

mà quan hệ chuyển nhượng và được nhận chuyển nhượng QSDĐ này phải tuân theo, đảm bảo những quy định, điều kiện mà Nhà nước yêu cầu Xét một cách khái quát, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực chất là một giao dịch dân sự Vì thế, các chủ thể tham gia vào quan hệ này trước tiên phải đảm bảo các nguyên tắc chung khi tham gia giao dịch dân sự do Bộ luật Dân sự hiện hành quy định Cụ thể:

*Chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải có đầy đủ năng

lực hành vi dân sự23

* Chủ thể tham gia vào giao dịch này phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, yếu tố tự nguyện thể hiện ở sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong việc giao kết hợp đồng

*Khi chuyển quyền sử dụng đất các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

đất của hộ gia đình

*Quy định điều kiện chuyển nhượng đối với bên chuyển nhượng

Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt, đất đai

có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng nên có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: “1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

23 điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều

168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất” Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều

189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính Theo quy định trên thì hộ gia đình chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có giấy chứng nhận: Theo Luật đất đai 2013, hộ gia đình có quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật

về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng đã có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận đó Đối với

trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất không có tranh chấp: Đất đai là loại tài sản đặc biệt và có ý nghĩa quan

trọng đối với quốc gia nói chung và với cá nhân người sử dụng đất nói riêng Vì thế, tranh chấp đất đai, hay nói cách khác "đất đang có tranh chấp" là một hiện tượng khá phổ biến và phức tạp trong xã hội "Tranh chấp đất đai" là một thuật ngữ, một khái niệm đã trở lên rất phổ biến, thuật ngữ này không chỉ xuất hiện trong các văn bản pháp luật mà còn xuất hiện thường ngày trên các phương tiện thông tin đại chúng, trong đời sống nhân dân

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc quyền và lợi ích của người liên quan bị ảnh hưởng, vì thế

để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác có liên quan và tránh khó khăn trong giải quyết tranh chấp sau này, nên chủ sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Biện pháp

kê biên tài sản là quyền sử dụng đất được áp dụng khi người phải thi hành án phải thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành Để tiến hành kê biên tài sản, Chấp hành viên hoặc người được thi hành án phải tiến hành xác minh tài sản của người phải thi hành án

và khi có căn cứ cho thấy người phải thi hành án có tài sản nhưng không tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên mới tiến hành kê biên để thi hành án Theo quy định

của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc

sở hữu của người sử dụng đất, nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế, pháp luật đất đai không thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nếu đối tượng chuyển nhượng đã bị kê biên

Trong thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền

sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau Đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định của pháp luật hiện hành thì thời hạn sử dụng có thể chia thành hai loại:

Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài bao gồm đất ở do hộ gia đình sử dụng; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê

Đất sử dụng có thời hạn bao gồm đất nông nghiệp đối với hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình không quá 50 năm, khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

Nước ta là một quốc gia lúa nước, với diện tích đất nông nghiệp chiếm trên 80% và cũng có trên 80% người dân làm nông nghiệp, xuất khẩu gạo đứng hàng đầu thế giới Luật Đất đai năm 2013 đã nâng thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm từ 20 năm lên 50 năm

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được chuyển nhượng là đất ở, đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình có quyền sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

*Quy định điều kiện nhận chuyển nhượng đối với bên nhận chuyển nhượng

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật đất đai 2013

Theo quy định tại khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định cụ thể như sau: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình,

cá nhân đối với mỗi loại đất” Thông thường, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình không vượt quá 30 héc ta

các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai quy định các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điều kiện và các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể như sau24

:

24 Điều 191, 192 Luật Đất đai năm 2013

* Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện

Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho

hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền

sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất

* Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó25

(Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân

đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận

25

Điều 191 Luật Đất đai năm 2013