Năm 1957, vợ chồng ông Hùng từ Thái Bình đi xây dựng kinh tế mới tại địa huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La. Gia đình ông lập nghiệp và sinh sống trên diện tích hơn 3000m2 bao gồm cả đất ở và đất vườn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất. Ông có 3 người con trai đã lập gia đình và cùng sinh sống trên diện tích mảnh đất đó. Mỗi người con trai sau khi lập gia đình đều được ông chia cho 500m2 bao gồm 200m2 là đất ở và 300m2 là diện tích đất vườn ao. Mặc dù 03 gia đình người con đều cùng sinh sống cùng bố mẹ trên toàn bộ khu đất song mỗi gia đình đều tách hộ khẩu riêng, đồng hồ đo điện nước riêng. Ranh giới thửa đất mỗi gia đình đề có tường xây ngăn cách mỗi hộ. Nay vợ chồng ông Hùng và 3 gia đình người con làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản trên đất với nguyện vọng được cấp riêng 04 sổ đỏ gia đình. Các gia đình trên đang băn khoăn một số vấn đề sau đây muốn được chuyên gia tư vấn pháp lý làm sáng tỏ
MỞ ĐẦU Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât chứng từ có ý nghĩa xác định người sử dụng đất hợp pháp đất, vấn đề cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất lần đầu diễn phổ biên biết vấn đề pháp lý liên quan đến cấp giấy chứng nhận Xoay quanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy nhiều tình huống, mâu thuẫn Để hiểu rõ vấn đề, sau em xin lựa chọn phân tích đề tài 11 cho tập học kì NỘI DUNG Đề Năm 1957, vợ chồng ông Hùng từ Thái Bình xây dựng kinh tế địa huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La Gia đình ơng lập nghiệp sinh sống diện tích 3000m2 bao gồm đất đất vườn chưa cấp giấy chứng nhạn quyền sử dụng đất Ông có người trai lập gia đình sinh sống diện tích mảnh đất Mỗi người trai sau lập gia đình ông chia cho 500m2 bao gồm 200m2 đất 300m2 diện tích đất vườn ao Mặc dù 03 gia đình người sinh sống bố mẹ toàn khu đất song gia đình tách hộ riêng, đồng hồ đo điện nước riêng Ranh giới đất gia đình đề có tường xây ngăn cách hộ Nay vợ chồng ông Hùng gia đình người làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, tài sản đất với nguyện vọng cấp riêng 04 sổ đỏ gia đình Các gia đình băn khoăn số vấn đề sau muốn chuyên gia tư vấn pháp lý làm sáng tỏ: Giải tình huống: Câu Với nguyện vọng quan nhà nước có thẩm quyền cấp riêng 04 sổ đỏ từ lần đầu cho hộ gia đình có khơng? Tại sao? Với liệu đề nêu khó để xác định gia đình ơng Hùng có đủ điều kiện để cấp sổ hay khơng, để làm rõ trước hết cần xác định số vấn đề sau: Thứ nhất, Xác định thời gian mà ông Hùng sử dụng từ năm 1957 có giấy tờ khơng? Trong tình nêu năm 1957, vợ chồng ơng Hùng từ Thái Bình xây dựng kinh tế địa huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La Gia đình ơng lập nghiệp sinh sống diện tích 3000m Với đề cho khơng xác định ơng Hùng có giấy tờ hay khơng Giấy tờ giấy tờ điều 100 điều 18 nghị định 43/2014/ NĐ-CP Bởi có giấy tờ trường hợp cấp theo điều 100 trường hợp có giấy tờ quyền sử dụng đất Thứ hai, Ông Hùng tặng cho diện tích đất 500m2 thời điểm nào, có giấy tờ ghi nhận lại hoạt động tặng cho hay không? Theo đề người trai sau lập gia đình ơng chia cho 500m2 bao gồm 200m2 đất 300m2 diện tích đất vườn ao Đề khơng xác định khoảng thời gian xác cho nào, tặng cho có giấy tờ khơng, có hợp đồng không…Cho nên trước hết cần xác định rõ ràng vấn đề mốc thời gian khác có tác động khác quy định pháp luật khác Cũng thời gian vấn đề tặng cho có giấy tờ hay không, văn xác định giao dịch hay không liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyefn sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo điều 100 hay 101 Luật đất đai năm 2013 Theo điều 100 Luật đất đai quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận trường hợp có giấy tờ, thuộc trường hợp nghĩa vụ tài đương nhiên nghãi vụ tài khác đi, cịn theo điều 101 trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có giấy tờ u cầu để cấp khác Thứ ba, Cần xác định từ trước đến đất người kê khai diện tích đất nộp nghĩa vụ tài từ trước đến Nhà Nước Việc người kê khai nộp nghĩa vụ tài có ý nghĩa quan trọng xác định đất sử dụng ổn định hay không Thứ tư, Xác định 04 hộ sử dụng đất có ổn định, lâu dài có tranh chấp với khơng Trong tình có liệu 03 gia đình người sinh sống bố mẹ toàn khu đất song gia đình tách hộ riêng, đồng hồ đo điện nước riêng Ranh giới đất gia đình đề có tường xây ngăn cách hộ Qua tình tiết phần xác định hộ phân chia đất với nhau, làm nhà sử dụng ổn định, khơng có ý kiến với phần đất Như yêu cầu hộ gia đình mong muốn họ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất lần đầu, cấp giấy chứng nhận lần đầu yêu cầu điều 100 hay 101 phải đất sử dụng ổn định lâu dài khơng có tranh chấp Do điều kiện để cấp đề khơng có tình tiết xác định đất có tranh chấp bị khởi kiện hay giải tranh chấp nên em xin xác định đất hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài khơng có tranh chấp Sau xác định vấn đề pháp lý từ khách hàng xác định hết trường hợp để đưa vào làm nên em xin xác định số trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 04 hộ gia đình Trường hợp 1: Có giấy tờ quyền sử dụng đất theo điều 100 Luật đất đai năm 2013 điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP có văn tặng cho vợ chồng ông Hùng với người Căn pháp lý mà em áp dụng điều 100 Luật đất đai năm 2013, điều 18, 20 nghị định 43/2014/NĐ-CP Tại khoản điều 100 có quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất.” Các giấy tờ quy định điều 100 luật đất đai năm 2013 điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm có số loại ví dụ: Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp q trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;… Nếu trường hợp ơng Hùng có giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 có văn xác nhận việc tặng cho ông Hùng con, với xác nhận xã sử dụng đất ổn định lâu dài, xác nhận giáp ranh hộ liền kề đất khơng có tranh chấp 04 hộ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp 2: Gia đình hộ sử dụng ổn định lâu dài khơng có văn xác nhận tặng cho cấp giấy chứng nhận theo khoản điều 101 Luật đất đai năm 2013 Tại khoản điều 101 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đây trường hợp đặc biệt cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất khơng có giấy tờ vào xác nhận xã hộ xung quanh để xác định đất sử dụng ổn định,lâu dài Bên cạnh xác nhận cịn vafobieen lai thu thuế hàng năm để xác định người sử dụng diện tích từ trước đến Bởi tình có nêu ra: Mỗi người trai sau lập gia đình ơng chia cho 500m bao gồm 200m2 đất 300m2 diện tích đất vườn ao Mặc dù 03 gia đình người sinh sống bố mẹ toàn khu đất song gia đình tách hộ riêng, đồng hồ đo điện nước riêng Ranh giới đất gia đình đề có tường xây ngăn cách hộ Căn vào tình tiết việc người xây tường ngăn cách có số điện nước riêng chứng tỏ người sử dụng ổn định lâu dài cấp sổ riêng phù hợp với quy định pháp luật Câu 2.Trong trường hợp cấp 04 sổ nghĩa vụ tài mà hộ gia đình phải nộp cho Nhà nước bao gồm nghĩa vụ tài gì? * Tiền sử dụng đất Trường hợp 1: Có giấy tờ văn tặng cho hộ gia đình nói nộp tiền sử dụng đất Trường hợp 2: Khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên cần chia theo mốc khác để xác định nghĩa vụ tài Có mốc trước 15/10/1993 mốc thứ sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004 để xác định rõ nghĩa vụ tài Tình nêu ơng Hùng có diện tích 300m2 huyện Mộc Châu Tỉnh Sơn La địa xã cụ thể nên em khơng tra bảng gia đất khu vực nên xác định nghĩa vụ tài cách khái qt Trong phần diện tích 500m ơng Hùng cho em xác định phần diện tích có nhà để vào thực tế nhà xây diện tích 200m2 để xác định tiền sử dụng đât Bên cạnh cịn vào hạn mức công nhận đất địa phương để xác định tiền sử dụng đất Trường Đất có nhà hợp Diện tích Diện tích đất vượt nhà (đất sản hạn mức Đất khơng có hạn mức xuất kinh doanh phi nơng nghiệp hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài) Sử dụng Khơng có khơng phải nộp đất trước hành vi vi 15/10/199 phạm 50% giá đất cụ thể Không nộp phải Có hành vi 50% theo giá 100% giá đất cụ 50% giá đất cụ vi phạm đất quy định thể thể Bảng giá đất Sử dụng từ Khơng có 50% theo giá 100% giá đất cụ 50% giá đất cụ 15/10/199 hành vi vi đất quy định thể đến phạm thể Bảng giá đất trước Có hành vi 100% theo giá 100% giá đất cụ 100% giá đất 01/7/2004 vi phạm đất quy định thể cụ thể Bảng giá đất * Lệ phí Lệ phí trước bạ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ Nộp khi: Làm thủ tục sang tên, đứng tên -Cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận -Trích lục đồ văn Đối Điều Nghị định 140/2016/NĐ- Thông tư 250/2016/TT-BTC: tổ tượng CP: Tổ chức, cá nhân phải nộp lệ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp phí trước bạ đăng ký quyền sử nộp cấp giấy chứng dụng với quan nhà nước có nhận quyền sử dụng đất thẩm quyền, trừ trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định Điều (vd: đất trụ sở quan ngoại giao; đất Nhà nước giao/cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê sử dụng vào mục đích cơng cộng,…) Mức thu Khoản Điều nghị định Do HĐND cấp tỉnh quy định 140/2016/NĐ-CP: 0.5% Giá đất theo bảng giá đất * Phí Theo Thơng tư 250/2016/TT-BTC HĐND cấp tỉnh quy định mức phí, loại phí là: - Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận - Phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai… Câu Cách thức xác định diện tích đất trường hợp đất có vườn ao cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình nêu xác định theo quy định pháp luật hành? Đề khơng rõ diện tích đất cấp giấy chứng nhận từ thời điểm không xác định đất đô thị hay nông thôn nên em xin giải sử đất đô thị chiều rộng đất theo mặt đường tối thiểu 04 m, chiều sâu đất tối thiểu 05m tìm định cụ thể địa phương dễ dàng Cùng với em xác định diện tích đất diện tích đất vườn ao với đất Theo quy định điều 103 Luật đất đai năm 2013 xác định diện tích đât trường hợp có vườn ao xác định theo trường hợp với mốc thời gian sau: * Có giấy tờ Trường hợp 1: Đối với trường hợp đất có vườn, ao hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 người sử dụng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 100 Luật diện tích đất xác định theo giấy tờ Trường hợp loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 100 Luật chưa xác định rõ diện tích đất diện tích đất công nhận nộp tiền sử dụng đất xác định không 05 lần hạn mức giao đất quy định khoản Điều 144 Luật Áp dụng vào địa phương mà hộ gia đình sinh sống vào định 25/2019/QĐ-UBND tỉnh Sơn La quy định hạn mức giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất điều có quy định hạn mức giao đất khu vực thị : Diện tích đất giao từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng đất theo mặt đường tối thiểu 04 m, chiều sâu đất tối thiểu 05 m Như hạn mức công nhận từ 250 m2 đến 750 m2 Tùy vào nơi mà hộ sinh sống có quy định cụ thể để xác định xem có cơng nhận hết hay cơng nhận phần diện tích Trường hợp 2: Đối với trường hợp đất có vườn, ao hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng năm 2004 người sử dụng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật mà giấy tờ ghi rõ diện tích đất diện tích đất xác định theo giấy tờ Trường hợp 3: Đối với trường hợp đất có vườn, ao hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng năm 2004 người sử dụng có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật mà giấy tờ khơng ghi rõ diện tích đất diện tích đất xác định sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào điều kiện, tập quán địa phương quy định hạn mức công nhận đất cho hộ gia đình phù hợp với tập quán địa phương theo số lượng nhân hộ gia đình; Áp dụng vào đề nêu vào định 25/2019/QĐ-UBND tỉnh Sơn La quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể sau - Hạn mức công nhận đất trường hợp đất có vườn, ao sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 + Trong trường hợp có giấy tờ khơng xác định rõ diện tích hạn mức cơng nhận khu vực thị Bằng phẩy năm (1,5) lần với hộ 05 khẩu; hai (02) lần với hộ có từ 05 trở lên so với hạn mức giao đất quy định Điều Quy định Số quy định để xác định hạn mức công nhận đất phải có tên sổ hộ chung sống đất xin công nhận hạn mức đất + Trường hợp người sử dụng đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khu vực thị: Mức công nhận theo quy định Khoản Điều Quy định là: từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng đất theo mặt đường tối thiểu 04 m, chiều sâu đất tối thiểu 05 m - Hạn mức công nhận đất trường hợp đất có vườn, ao sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng năm 2004 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao đất có nhà thuộc khu dân cư từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng năm 2004, có loại giấy tờ quyền sử dụng đất mà giấy tờ khơng ghi rõ diện tích đất khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất hạn mức đất xác định giao từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng đất theo mặt đường tối thiểu 04 m, chiều sâu đất tối thiểu 05 m * Khơng có giấy tờ Đối với trường hợp khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật mà - Đất sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 diện tích đất xác định giống trường hợp phân tích trên; - Trường hợp đất sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 diện tích đất xác định theo mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân Diện tích đất giao từ 50 m2 đến 150 m2/hộ, chiều rộng đất theo mặt đường tối thiểu 04 m, chiều sâu đất tối thiểu 05 m KẾT LUẬN Tóm lại, xác định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa vụ tài phải đóng cấp Sổ đỏ vấn đề pháp lý có ý nghĩa lớn lao Điều không chứng minh chủ sở hữu mảnh đất mà sở pháp lý quan trọng, cốt lõi giải tranh chấp phát sinh Cần hiểu rõ quy định vấn đề để việc áp dụng chuẩn xác hướng hiệu Trên là quan điểm em giải tình đề nêu Bài làm em cịn nhiều thiếu sót mong thầy bổ sung để làm hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Luật đất đai năm 2013 2.Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013 3.Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất 4.Nghị định 140/2016/NĐ-CP mức thu lệ phí trước bạ 5.Thơng tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn phí lệ phí 6.Nghị định 25/2019/QĐ-UBND tỉnh Sơn La quy định hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất Trang wed: https://laodong.vn/archived/cac-nghia-vu-tai-chinh-khi-cap-giay-chung-nhanquyen-su-dung-dat-692494.ldo https://lawnet.thukyluat.vn/posts/t8280-nghia-vu-tai-chinh-cua-nguoi-xin-cap-giaychung-nhan-quyen-su-dung-dat https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat-binh-luan-gop-y/22458/tieuchi-dat-vuon-ao-duoc-xac-dinh-la-dat-o https://trangtinphapluat.com/blog/bai-viet-hay/linh-vuc-dan-su/huong-dan-xacdinh-lai-dien-tich-dat-o-co-vuon-ao-da-co-giay-chung-nhan-truoc-ngay-0172014/ https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/kinh-nghiem-tu-van/xac-dinh-dien-tich-dato-547405.html ... cấp giấy chứng nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp 2: Gia đình hộ sử dụng ổn định lâu dài khơng có văn xác nhận tặng cho cấp giấy chứng nhận theo khoản điều 101 Luật đất đai năm... cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyefn sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo điều 100 hay 101 Luật đất đai năm 2013 Theo điều 100 Luật đất đai quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận. .. khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất. ” Các giấy tờ quy định điều 100 luật đất đai năm 2013 điều 18 nghị