Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, từ thực tiễn tại TP hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGÔ THỊ THANH HIẾU PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, NĂM 2021 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGÔ THỊ THANH HIẾU PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI - NĂM 2021 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà không tài sản lớn gia đình, cá nhân, mà cịn yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nước Cùng với tăng trưởng dân số nước địa bàn TP.Hồ Chí Minh nói riêng, nhu cầu nhà ngày tăng Nhà vừa đối tượng giao dịch dân phục vụ nhu cầu sống người, vừa đối tượng giao dịch kinh doanh, thương mại doanh nghiệp kinh doanh nhà Trong đó, hợp đồng phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân, tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn nhu cầu dân sinh sống ngày Q trình thị hóa tình trạng gia tăng dân số địa bàn TP Hồ Chí Minh kéo theo nhu cầu nhà cung không đáp ứng đủ cầu Có giai đoạn, thị trường nhà phát triển mạnh mẽ, sôi nổi, hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị đời Tuy nhiên, mức giá nhà Việt Nam thường cao mức thu nhập trung bình đa số người dân, điều dẫn đến có tỉ lệ nhỏ dân số đủ khả sở hữu nhà hình thức mua để sử dụng Cịn lại, đa số người dân đặc biệt nhóm đối tượng người lao động có thu nhập thấp, cán bộ, cơng chức, viên chức, người lao động, đối tượng thuộc sách khơng có hội sở hữu nhà Trước thực trạng trên, Đảng Nhà nước ban hành chủ trương, sách quan trọng nhằm khuyến khích, huy động nguồn lực xã hội phục vụ việc xây dựng nhà xã hội để phục vụ đáp ứng nhu cầu cấp thiết người dân địa bàn Những sách ủng hộ người dân, quyền địa phương doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hỗ trợ sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp phát triển dự án xây dựng nhà xã hội, ưu đãi thuế giá trị gia tăng, sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà Kết đạt đến thời điểm tạo số lượng lớn nhà xã hội cung cấp thị trường nhà Bên cạnh đó, việc mua bán nhà mặt pháp lý phải thông qua việc ký kết hợp đồng cá nhân chủ thể kinh doanh dự án nhà xã hội thuộc quản lý Nhà nước, thế, hợp đồng cịn đóng vai trò quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế hình thức pháp lý trao đổi mua bán xã hội Đặc biệt, giai đoạn nay, đất nước ta thực kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng ngày trọng trình xây dựng pháp luật xác lập giao kết tổ chức, cá nhân kinh doanh mua bán nhà loại hợp đồng giao dịch phổ biến sôi thị trường Tuy nhiên, trình triển khai thực việc chuyển nhượng, mua bán nhà xã hội xảy nhiều trường hợp phức tạp, tình trạng số cá nhân, tổ chức lợi dụng sách hỗ trợ Đảng Nhà nước, chưa đồng bộ, thiếu quán chưa bắt kịp với thực tế phát triển văn pháp luật giao dịch mua bán nhà xã hội mà chủ đầu tư cá nhân, tổ chức đầu cơ, trục lợi, làm ảnh hưởng đến quyền lợi Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản người mua nhà xã hội, làm ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự đất nước nói chung ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng Để thị trường nhà xã hội phát triển mạnh mẽ, lành mạnh, hạn chế tình trạng bất bình đẳng gây bất lợi cho người mua nhà, đáp ứng nhu cầu sử dụng người dân, điều đặt nhu cầu cấp thiết việc hoàn thiện khung pháp lý hoạt động giao dịch mua bán nhà xã hội Đặc biệt pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội nhằm bảo vệ quyền lợi ích đáng bên tham gia giao kết hợp đồng, người mua nhà xã hội thường xem đối tượng yếu tham gia giao dịch mua bán nhà Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật mua bán nhà xã hội, từ thực tiễn TP Hồ Chí Minh” cần thiết giai đoạn Đó lý mà học viên lựa chọn đề tài để nghiên cứu làm Luận văn Thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, nhu cầu nhà người dân không ngừng tăng cao, đặc biệt địa bàn quận khu công nghiệp TP Hồ Chí Minh có mật độ dân số tập trung cao Vai trò nhà xã hội nhân tố cần thiết khơng thể thiếu việc hồn thiện thị trường bất động sản Đảng Nhà nước đề ban hành chủ trương, sách văn quy phạm pháp luật để điều chỉnh thị trường nhà xã hội Ngoài số tài liệu, giáo trình viết đề tài pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà xã hội, có số nghiên cứu khoa học, sách chuyên khảo vấn đề như: - Huỳnh Nguyễn Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà xã hội Thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng - Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội - Phạm Hồng Điệp (2014), Pháp luật mua bán nhà xã hội, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội - Đỗ Thị Ánh Hồng (2015), Chính sách nhà xã hội mua bán nhà xã hội, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội - Nguyễn Đăng Thị Mai Hương (2016), Pháp luật cho vay mua nhà xã hội người có thu nhập thấp Ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội - Trịnh Thị Quế (2017), Thực pháp luật nhà xã hội Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội - Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội - Võ Thị Mỹ Hương (2012), “Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam” , Tạp chí Nhà nước Pháp luật - TS Doãn Hồng Nhung (2010), “ Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam”, ấn phẩm Nxb Xây dựng, Hà nội Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu tập trung vào hợp đồng mua bán nhà hình thành, phát triển quy định liên quan đến nhà xã hội, mà chưa đề cập cụ thể đến pháp luật mua bán nhà xã hội với đặc thù riêng Chính vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu cơng trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế lý luận có giá trị định thực tiễn xây dựng áp dụng pháp luật lĩnh vực mua bán nhà xã hội 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn nghiên cứu, phân tích, đánh giá vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật mua bán nhà xã hội thực tiễn thực pháp luật vấn đề địa bàn TP.Hồ Chí Minh, từ đó, kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội nước ta nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục tiêu trên, Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu, phân tích vấn đề lý luận pháp luật mua bán nhà xã hội, làm rõ khái niệm nội dung pháp luật mua bán nhà xã hội; - Nghiên cứu thực trạng pháp luật mua bán nhà xã hội, thực tiễn chủ trương, sách Đảng Nhà nước dự án phát triển nhà xã hội địa bàn TP.Hồ Chí Minh Tìm hiểu, đánh giá thực trạng thực pháp luật mua bán nhà xã hội thị trường bất động sản thời gian qua - Trên sở nghiên cứu lý luận thực tiễn, luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tương nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận pháp luật, hệ thống quy định pháp luật hành mua bán nhà xã hội thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà xã hội địa bàn TP Hồ Chí Minh 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung, luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật mua bán nhà xã hội dự án đầu tư nhà xã hội theo sách Đảng Nhà nước dự án phát triển nhà xã hội Về không gian, luận văn nghiên cứu thực tiễn thực pháp luật mua bán nhà xã hội địa bàn TP Hồ Chí Minh Về thời gian, luận văn thực nghiên cứu từ thời điểm Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Để thực nghiên cứu đề tài, luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, quan điểm, đường lối Đảng Nhà nước ta hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa 5.2 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp phân tích, tổng hợp: Được tổng hợp để phân tích quy định pháp luật Việt Nam mua bán nhà xã hội, từ đưa nhìn khái qt ưu điểm hạn chế quy định Phương pháp đối chiếu: Được sử dụng để làm rõ mối quan hệ nhân vấn đề phát sinh thực tiễn áp dụng pháp luật với thiếu sót quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Qua đó, xây dựng phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật mua bán nhà xã hội Phương pháp diễn giải, quy nạp: Được dùng để chia nhỏ vấn đề nhằm thuận lợi cho việc phân tích làm rõ nội dung Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Về mặt lý luận, luận văn công trình chun khảo góp phần xây dựng luận khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật, nhằm nâng cao tính minh bạch, khả thi pháp luật mua bán nhà xã hội; nâng cao hiệu quản lý nhà nước, tạo hành lang pháp lý thuận lợi góp phần bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người dân mua bán nhà xã hội Việt Nam Về mặt thực tiễn, Luận văn tài liệu tham khảo có giá trị cho công tác nghiên cứu, áp dụng, giảng dạy học tập pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn kết cấu chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật mua bán nhà xã hội Chương 2: Thực trạng pháp luật thực pháp luật mua bán nhà xã hội thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán nhà xã hội từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát nhà xã hội mua bán nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà xã hội 1.1.1.1 Khái niệm nhà xã hội Nhà xã hội khái niệm mới, văn luật mà thực tiễn đời sống xã hội Có quan điểm cho rằng, nhà xã hội loại nhà chất lượng thấp, xây dựng cung cấp nhà tạm thời cho người nghèo, người có thu nhập thấp khó khăn nhà Nhiều người khơng nắm thơng tin xác rõ ràng nhà xã hội quy định văn quy phạm pháp luật để hiểu rằng, pháp luật quy định cụ thể chặt chẽ loại nhà Cùng với đời thay đổi văn pháp luật nhà ở, khái niệm nhà xã hội dần hình thành Nhìn chung, khái niệm “nhà xã hội” nước giới hiểu loại hình nhà thuộc sở hữu quan nhà nước (có thể trung ương địa phương) loại hình nhà sở hữu quản lý nhà nước, tổ chức phi lợi nhuận xây dựng với mục đích cung cấp nhà giá rẻ cho số đối tượng ưu tiên xã hội, dành cho người có thu nhập thấp, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ chưa có nhà ổn định… thuê mua với giá rẻ so với dự án nhà khác thị trường tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng sở nhu cầu thuê thuê mua thực tế thị trường đối tượng có thu nhập thấp sinh sống địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội địa phương Ở Việt Nam, theo Luật Nhà năm 2014, nhà xã hội định nghĩa là: “Nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Nhà ở” (khoản Điều 3) Có thể hiểu, nhà xã hội loại nhà nhận ưu đãi Nhà nước Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán nhà xã hội Việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội cần dựa định hướng sau đây: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải dựa quan điểm, đường lối, sách Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa lĩnh vực phát triển nhà Pháp luật mua bán nhà xã hội cần bảo đảm hài hòa giữ việc phát triển nhà xã hội với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa, thị hóa đất nước Theo đó, mặt tạo mơi trường thuận lợi để phát triển nhà theo chế thị trường Mặt khác, chăm lo, giải vấn đề nhà cho nhân dân, có hỗ trợ quan tâm đến đối tượng sách, người nghèo, người có thu nhập thấp cịn gặp khó khăn nhà ngun tắc phát triển nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội người dân Pháp luật cần phải đảm bảo vai trò Nhà nước việc định hướng, điều tiết kiểm soát thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế kinh doanh bình ổn giá nhà Thứ hai, hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải bảo đảm phát triển đa dạng loại nhà xã hội phù hợp với đặc điểm phát triển địa phương, phù hợp với trình phát triển, đảm bảo thống pháp luật Pháp luật cần tạo sở pháp lý vững để việc phát triển nhà nằm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội đất nước, đồng thời phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà xã hội giai đoạn địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà Phát triển nhà xã hội phải đảm bảo đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng yêu cầu chất lượng xây dựng, 66 kiến trúc, cảnh quan tiện nghi, mơi trường… Việc hồn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội cần có đảm bảo tính đồng bộ, thống pháp luật đất đai, xây dựng nhà Phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà nhà xã hội nói riêng cần cải tiến dựa sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở… Thứ ba, hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội nhằm giải hài hịa mối quan hệ lợi ích bên Nhà nước, nhà đầu tư người dân, vai trị hỗ trợ Nhà nước khơng thể thiếu Các quy định pháp luật cần bảo đảm hội tiếp cận nhà xã hội bình đẳng tất đối tượng thuộc diện mua nhà xã hội, đồng thời, tạo điều kiện tối đa cho thành phần kinh tế thực dự án nhà xã hội sở định hướng bảo đảm Nhà nước Hoàn thiện phát triển định hướng chế tài phát triển nhà xã hội phù hợp để doanh nghiệp đối tượng sách nhà xã hội tiếp cận cách thuận lợi nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở, bước đáp ứng nhu cầu nhà ngày tốt cho tầng lớp dân cư Thứ tư, pháp luật cần ngăn ngừa có hiệu tình trạng lợi dụng sách ưu đãi mua bán nhà xã hội để trục lợi số đối tượng Cần tạo lập sở pháp lý để tăng cường quản lý thống Trung ương, đôi với phân cấp nâng cao trách nhiệm quyền địa phương việc phát triển, quản lý sử dụng nhà xã hội Bên cạnh đó, phải đảm bảo tính minh bạch q trình thực hiện, triển khai dự án nhà xã hội, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, công khai Thứ năm, học hỏi kinh nghiệm pháp luật nước phát triển, quản lý, sử dụng mua bán nhà xã hội Việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội phải dựa nghiên cứu, tham khảo học hỏi kinh nghiệm nước giới vấn đề này, để pháp luật mua bán nhà xã hội nói riêng pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung ngày hồn thiện đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán nhà xã hội từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh 67 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà xã hội Thứ nhất, phát triển nhà xã hội Mặc dù có quy định sách phát triển nhà theo chế thị trường luật chưa quy định rõ chế, sách chưa xác định trách nhiệm chủ thể tạo lập nhà Vì vậy, thời gian qua, doanh nghiệp trọng phát triển nhà thương mại Cùng với đó, nhiều địa phương, quyền lại chưa quan tâm mức đến việc phát triển nhà xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện sách xã hội, người thu nhập thấp không tiếp cận loại nhà Pháp luật chưa quy định cụ thể chế tài tham gia hỗ trợ vốn phát triển nhà ở, đặc biệt hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo để vay tiền mua nhà xã hội cho doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà xã hội quỹ phát triển nhà xã hội, quỹ tín thác động sản… Nên việc huy động vốn cho việc phát triển nhà cịn gặp nhiều khó khăn thiếu vốn đầu tư chủ yếu phụ thuộc vào tổ chức tín dụng thương mại Khi tổ chức tín dụng thắt chặt việc cho vay doanh nghiệp phát triển nhà gặp nhiều khó khăn thiếu nguồn vốn đầu tư Luật Nhà hành chưa có chế, sách khuyến khích cụ thể đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà xã hội thuê, đặc biệt thị lớn có nhu cầu cao nhà để đáp ứng điều kiện khả chi trả người dân Bởi vậy, hầu hết doanh nghiệp trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, thực tế lại cần quỹ nhà đối tượng th khơng đủ khả tài Cần tăng cường ưu đãi, hỗ trợ dành cho chủ đầu tư, bao gồm hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (tường rào, đường, nước, điện) tăng cường hỗ trợ từ nguồn ngân sách địa phương… Cần có quy định thúc đẩy việc giao đất “sạch” cho doanh nghiệp để thực dự án Như vậy, giải phần giải phóng mặt – khâu yếu trình thực dự án liên quan đến đất đai nói chung dự án nhà xã hội nói riêng Quỹ đất phục vụ thực dự án nhà xã hội cần hình thành có chế quản lý chặt chẽ Trong đó, cần ý đất phát triển nhà xã hội không tách rời riêng biệt mà nên xen 68 kẽ với dự án nhà thương mại để người dân hưởng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật sống văn minh Mặc dù Thông tư 08/2014/TT-BXD quy định tương đối toàn diện vấn đề liên quan đến phát triển nhà xã hội bao gồm đầu tư, quản lý vận hành, mua bán, cho thuê… Tuy nhiên, để Nghị định thực phát huy hiệu quả, Bộ Xây dựng cần ban hành Thông tư hướng dẫn cụ thể nhằm đơn giản hóa thủ tục cịn vướng mắc, tạo điều kiện cho người dân doanh nghiệp tham gia quan hệ mua bán nhà xã hội dễ dàng Thứ hai, chế mua bán nhà xã hội Đánh giá vị trí quy định pháp luật mua bán nhà xã hội hệ thống pháp luật Việt Nam, thấy rằng, nhiều quy định nhà xã hội Luật Nhà cần điều chỉnh, bổ sung Chẳng hạn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thực số quy định Luật Nhà mở rộng quy định, cho phép hình thức mua bán nhà xã hội, đến Thông tư 08/2014/TT-BXD phát triển quản lý nhà xã hội thể hồn thiện cơng tác lập quy hoạch nhà xã hội Do vậy, Luật Nhà cần sửa đổi để bổ sung hình thức phân phối mua bán nhà xã hội, tạo sở vững cho thực tiễn Cần đơn giản hóa thủ tục mua nhà nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt bên tham gia giao dịch nhằm hạn chế đến mức thấp tình trạng “xin cho”, thiếu minh bạch giao dịch nhà xã hội theo hướng phát huy vai trò giám sát tổ chức xã hội Cụ thể vai trò Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp việc triển khai dự án nhà xã hội cần phát huy theo hướng Phải coi tổ chức xã hội thành phần thiếu trình “phản biện” dự án, khâu thẩm định, giám sát trình thực dự án liên quan đến tiến độ, chất lượng công trình, xét duyệt đối tượng mua nhà xã hội Chẳng hạn, dự án nhà cho cơng nhân tham gia tổ chức cơng đoàn bắt buộc, dự án nhà cho người thu nhập thấp cần có tham gia quan lao động, thương binh xã hội; bổ sung nguồn vốn hỗ trợ cho Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà địa phương Bên cạnh đó, cần có nhiều sách tài 69 từ phía Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người có thu nhập thấp vay tiền để mua nhà Thứ ba, đối tượng, điều kiện thủ tục xét duyệt hồ sơ mua nhà xã hội Ủy ban nhân dân tỉnh cần ban hành văn quy phạm pháp luật mua bán nhà xã hội theo hướng tiếp cận nhà xã hội Nghị định số 188/2013/NĐ-CP Trước hết, cần hiểu khái niệm “mua - bán nhà xã hội” Đây loại nhà bán - chuyển quyền sở hữu theo phương thức trả lần trả góp Đó loại nhà phần thương mại, phần xã hội có ưu đãi Nhà nước Như vậy, trước hết, hệ thống pháp luật phải làm rõ khái niệm nhà xã hội, chất kinh tế thuật ngữ này, từ hình thành quy định pháp luật đồng điều chỉnh trình triển khai sách nhà xã hội Kinh nghiệm từ nước cho thấy, khơng có phân biệt loại nhà xã hội theo đối tượng thụ hưởng mà có phân biệt nhu cầu sử dụng (nhà cá nhân, nhà hộ gia đình) quy chế pháp lý (nhà cho thuê, nhà để bán) Do đó, việc phân biệt loại nhà xã hội theo đối tượng tạo trùng chéo, nhầm lẫn khó tiếp cận, khó hiểu cho quan quản lý người dân Ở Thành phố Hồ Chí Minh, việc Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành văn hướng dẫn vấn đề thời gian Nhưng thực tiễn thời gian qua cho thấy học cần rút kinh nghiệm là, việc ban hành hai văn pháp luật khác để điều chỉnh lĩnh vực cho thấy có phân biệt nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị nhà xã hội Tuy nhiên, sâu vào nghiên cứu văn lại thấy có chồng chéo, trùng lặp đối tượng mua tiêu chí để chấm điểm mua nhà cho người có thu nhập thấp nhà xã hội Chính điều gây khó khăn khơng nhỏ thực tiễn áp dụng Vì thực chất, nhà cho người có thu nhập thấp trọng loại nhà xã hội Do vậy, cần sớm thống hoàn thiện pháp luật vấn đề để khắc phục hạn chế tồn Chủ động sửa đổi phương thức xét duyệt đối tượng quyền mua, thuê thuê mua nhà thu nhập thấp: Việc xét duyệt đối tượng quyền mua (hoặc thuê thuê mua) nhà xã hội nên giao cho quan nhà nước làm đầu mối quản lý, Sở Xây 70 dựng, quan chịu trách nhiệm chủ trì phối hợp với quan quản lý nhà đất, quản lý kê khai thu nhập, quản lý hộ tịch, quản lý cư trú để xác định điều kiện mà người có thu nhập thấp thỏa mãn Hợp tác xã có trách nhiệm hướng dẫn thành viên chuẩn bị hồ sơ phối hợp với quan chức xác minh điều kiện hưởng thụ sách nhà xã hội cho người có thu nhập thấp Thứ tư, xây dựng kiểm soát giá bán nhà xã hội nhằm đảm bảo công cho đối tượng thụ hưởng Về giá bán nhà xã hội, cần xác định rằng, doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội doanh nghiệp sản xuất hàng hóa cơng ích Các mặt hàng cần thiết có trợ giá Nhà nước, yếu tố lợi nhuận doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội cho người có thu nhập thấp khơng phát sinh trực tiếp từ dự án nhà xã hội mà phát sinh gián tiếp lợi ích khác mà Nhà nước ưu đãi Nhà nước phải có trách nhiệm trợ giá nhà xã hội cho người có thu nhập thấp đền bù cho doanh nghiệp việc bỏ vốn xây nhà xã hội cho người có thu nhập thấp lợi ích khác sẵn có Nhà nước Nhà nước khống chế mức lãi tối đa cho dự án bán nhà xã hội 10% nhà phát triển dự án lâu hướng tới mục tiêu lợi nhuận 30 - 35% (trong điều kiện bình thường) chí 15% (trong điều kiện khó khăn) Bởi với thời gian để triển khai hàng loạt vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng biến động rủi ro thi cơng lãi 10% “khơng an tồn” Khơng thế, việc xác định 10% lợi nhuận toàn chi phí phát sinh hệ trái chiều, bất cập, là, giả sử doanh nghiệp áp dụng cơng nghệ đại, tiết kiệm chi phí giá bán sản phẩm nhà xã hội khoảng triệu đồng/m lợi nhuận họ có 500,000 đồng/m (10%) Trong đó, doanh nghiệp khác khơng cần phải áp dụng cơng nghệ mới, tiết kiệm chi phí giá thành lên tới khoảng triệu 2 đồng/m , họ lại nhận lại lợi nhuận 700.000 đồng/m Như vậy, doanh nghiệp muốn chọn phương án thứ hai doanh nghiệp làm tốt để hạ giá thành nhà xã hội lợi nhuận lại Từ phân tích này, cần tính đến việc điều chỉnh quy định lợi nhuận cố định (fixed profit) sang lợi nhuận linh hoạt (floating profit) Chẳng hạn, doanh nghiệp bán giá thấp lợi 71 nhuận cho phép cao doanh nghiệp bán giá cao, có công cho doanh nghiệp lẫn người dân Về giá nhà xã hội, cần xác định doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội doanh nghiệp “sản xuất hàng hóa cơng ích” Hoạt động góp phần với Nhà nước thực hóa chế sách hỗ trợ nhà Bởi vậy, hoạt động mua bán nhà xã hội doanh nghiệp cần thiết phải có hỗ trợ định từ phía Nhà nước nguồn lực có sẵn từ Nhà nước Vì chất, doanh nghiệp kinh doanh nhà xã hội không hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc bán nhà nhận lợi ích gián tiếp thông qua ưu đãi Nhà nước Nhà nước phải có trách nhiệm trợ giá cho người có thu nhập thấp bù đắp cho doanh nghiệp việc bỏ vốn xây dựng nhà xã hội Nhà nước khống chế mức lãi tối đa cho dự án nhà xã hội 10% chủ dự án đầu tư xây dựng nhà hướng đến mục tiêu lợi nhuận 30-35% điều kiện bình thường thấp phải đạt 15% điều kiện khó khăn Bởi lẽ, để đầu tư xây dựng cơng trình nhà xã hội trãi qua nhiều quy trình, thủ tục từ khâu đền bù, giải phóng mặt đến thi cơng xây dựng, triển khai chiến lược kinh doanh để tiếp cận nguồn khách hàng, chăm sóc khách hàng… Trong q trình bao hàm nhiều rủi ro biến động thị trường Con số 10% giới hạn chứa đựng nhiều rủi ro quy doanh nghiệp Bên cạnh đó, việc xác định 10% lợi nhuận tồn chi phí phát sinh hệ bất cập Giả sử doanh nghiệp có tảng phát triển tốt, ứng dụng cơng nghệ tiên tiến, đại cộng với nguồn lực vốn có doanh nghiệp dẫn đến tiết kiệm chi phí giá bán nhà 2 xã hội rẻ với 10 triệu đồng/m lợi nhuận họ có triệu đồng/m (10%) Trong doanh nghiệp khác khơng có nguồn lực vững mạnh lại áp dụng công nghệ tiết kiệm chi phí dẫn đến giá nhà xã hội cao khoảng 13 triệu/m 2 họ lại có lợi nhuận lên tới triệu 300 ngàn/m Mà thực tế dù xây dựng nhà xã hội hay nhà thương mại doanh nghiệp ưu tiên cho vấn đề lợi nhuận Vì phương án thứ hai lựa chọn cho chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội nhằm tối ưu hóa lợi nhuận Từ phân tích trên, cần tính đến việc điều chỉnh quy định lợi nhuận cố định sang lợi 72 nhuận linh hoạt Chẳng hạn, doanh nghiệp bán giá thấp lợi nhuận cho phép cao Giải pháp mang lại lợi nhuận hai chiều cho chủ đầu tư người mua nhà Thứ năm, quy định hỗ trợ tài cho người mua nhà xã hội Nhà xã hội nhà có hỗ trợ Nhà nước cho đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà theo quy định Luật Nhà Bởi vậy, cần bổ sung nguồn vốn hỗ trợ cho Quỹ phát triển nhà Quỹ tiết kiệm nhà địa phương tạo điều kiện cho vay vốn với lãi suất ưu đãi cho nhiều đối tượng có khó khăn nhà địa phương Đồng thời, cần có nhiều sách tài từ phía Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ, tạo thuận lợi cho người có thu nhập thấp vay tiền hay trả góp để mua nhà xã hội Ngoài ra, cần thay đổi quy định giới hạn, điều kiện chưa hợp lý đối tượng mua nhà xã hội Ví dụ, để mua nhà xã hội địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, người phải có mức thu nhập từ 1,5 đến 2,1 triệu đồng/tháng Quy định hạn chế nhiều đối tượng khác có thu nhập thấp, mức 2,1 triệu đồng/tháng, với suy thối kinh tế lạm phát người có thu nhập từ 2,1 đến 2,5 triệu đồng thành phố gặp nhiều khó khăn Vì vậy, cần mở rộng mức quy định để có nhiều đối tượng mua nhà xã hội theo tinh thần Nghị định số 188/3013/NĐ-CP Ngoài ra, cần huy động nguồn vốn để trực tiếp hỗ trợ cho người thu nhập thấp có khả mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Trước hết, nguồn vốn từ tiền tiết kiệm người lao động Người lao động có nhu cầu thật nhà ưu đãi thêm đủ tin cậy người lao động muốn đóng góp nguồn vốn Tiếp đến huy động từ đóng góp từ doanh nghiệp sử dụng lao động Sau nguồn vốn huy động từ ngân sách nhà nước, quỹ phát triển nhà ở, nguồn trợ giúp từ nhà nước Nhà nước đưa sách ưu đãi vay vốn tín dụng với lãi suất thấp ưu đãi đất đai, ưu đãi thuế Một số doanh nghiệp cho điều tiết nghĩa vụ doanh nghiệp nhà xã hội cho người có thu nhập thấp thơng qua sách thuế; trích quỹ đất dự án; tìm quỹ đất khác tương đương giá trị đổi tiền để Nhà nước đầu tư lại mà lấy từ ngân sách 73 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật mua bán nhà xã hội từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh Để tiếp tục thúc đẩy việc phát triển nhà xã hội thời gian tới, theo tác giả cần thực có hiệu giải pháp sau : Thứ nhất, xây dựng quan đầu mối để quản lý phát triển nhà xã hội Kinh nghiệm số nước giới khu vực cho thấy, nước có quan có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất sách để quản lý phát triển nhà xã hội nhằm đảm bảo giải nhiệm vụ quan trọng đất đai, tái thiết phát triển khu vực đô thị, xây dựng quản lý nhà xã hội Cụ thể : Theo nghiên cứu năm 2019 Hàn Quốc, quốc gia đánh giá thành công phát triển nhà nói chung nhà xã hội nói riêng, năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc xây dựng hệ thống nhà xã hội cách đầu tư vốn vào Tổng công ty Phát triển đất đai nhà Hàn Quốc Các dự án nhà xã hội Hàn Quốc chuyển dần từ quy mô lớn Trung ương quản lý sang quy mơ nhỏ phù hợp với quyền địa phương Trong giai đoạn đầu phát triển, dự án Tổng Công ty Phát triển đất đai nhà Hàn Quốc đóng vai trị quan trọng việc cung cấp nhà công cộng (khái niệm giống nhà xã hội Việt Nam) cho người dân Hàn Quốc Đây doanh nghiệp Chính phủ Hàn Quốc thành lập, có nhiệm vụ tập trung nghiên cứu, xây dựng nhà cho người thu nhập thấp với nguồn kinh phí lấy từ ngân sách, tiền ký quỹ quỹ tiết kiệm nhà ở… Chính phủ tập trung hỗ trợ tài cho đối tượng thuê, thuê mua, mua nhà với thời hạn cụ thể, hợp lý Tương tự, mơ hình phát triển nhà xã hội thành công thường nhắc đến Châu Á Singapore Tại quốc gia có quỹ đất hoi với chi phí sinh hoạt đắc đỏ này, có đến 80% số người dân sinh sống quỹ nhà xã hội Cơ quan Phát triển nhà Singapore kiến tạo nên Với vai trò quan chịu trách nhiệm nhà xã hội Singapore, Cơ quan Phát triển nhà Singapore phân bố quy hoạch nguồn lực hiệu cho phát triển nhà xã hội đáp ứng nhu cầu người dân Do vậy, theo tác giả, học tập kinh nghiệm nói Hàn Quốc Singapore, Việt Nam thành lập Tổng cục Phát triển nhà Tổng Công ty Phát 74 triển nhà Nhà nước để thực nhiệm vụ chủ yếu phát triển nhà xã hội Cơ quan làm đầu mối đề xuất sách để quản lý phát triển nhà xã hội nhằm đảm bảo giải nhiệm vụ quan trọng đất đai, tái thiết phát triển khu vực đô thị, xây dựng quản lý nhà xã hội Thứ hai, tiếp tục thực tái cấu thị trường bất động sản, gắn với thực Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, đặc biệt nhà xã hội Chủ động phát triển đa dạng hóa loại hàng hóa bất động sản nhà ở, đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà xã hội đô thị, nhà cho công nhân lao động, nhà cho thuê Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu xây dựng chế, sách mơ hình hợp lý để huy động nguồn lực; kiểm soát chặt chẽ việc quy hoạch khai thác, sử dụng hiệu quỹ đất đô thị dành cho nhà xã hội Cần thay đổi tư phát triển mơ hình nhà ở; làm rõ vai trò Nhà nước, doanh nghiệp, người dân trình tham gia, nghiên cứu, đầu tư xây dựng phát triển nhà xã hội Ở đây, Nhà nước đóng vai trị định hướng, doanh nghiệp nguồn lực phát triển người dân trung tâm sách Siết chặt cơng tác quy hoạch để dành đất cho phát triển nhà xã hội; thực tốt việc đôn đốc, kiểm tra địa phương việc thực sách nhà xã hội Thứ ba, cần nghiên cứu áp dụng hệ thống tài nhà cách bền vững cho việc phát triển nhà xã hội, huy động nguồn tài xã hội hóa vốn nước ngồi Để cải thiện hiệu sách nhà xã hội, địi hỏi phải có số liệu thống kê xác nhu cầu thực tế, rà soát quy định để xác định đối tượng cần hỗ trợ, đảm bảo thực thành công mục tiêu an sinh xã hội Đảng, Nhà nước Đẩy mạnh phân khúc nhà xã hội cho thuê định hướng quan trọng, góp phần giải khó khăn nhà cho người thu nhập thấp… Sau gói hỗ trợ nhà xã hội 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, đến năm 2019, Ngân hàng Nhà nước bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội hỗ trợ nguồn vốn nhà xã hội khoảng 1.300 tỷ đồng cho giai đoạn 2018-2020, 13% so với yêu cầu Chiến lược Phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 Do đó, cần có giải pháp đột phá việc khơi thông nguồn vốn dành nguồn lực 75 định năm, lâu dài cho công tác phát triển nhà xã hội Đối với người mua nhà xã hội, nên thống quy định lãi suất cho vay thời hạn vay mua nhà xã hội Rút gọn thủ tục hành thời gian xét duyệt hồ sơ mua bán nhà xã hội Bên cạnh chương trình tín dụng hỗ trợ cá nhân mua nhà vay vốn theo hình thức ưu đãi mua nhà xã hội Thứ tư, tăng cường phổ biến kiến thức pháp luật mua bán nhà xã hội cho người dân, đối tượng thụ hưởng Hiện nay, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật mua bán nhà xã hội chưa mang lại hiệu mong muốn bộc lộ nhiều hạn chế Nhiều người dân đối tượng mua nhà xã hội trình độ dân trí thấp, tiếp xúc với phương tiện thơng tin đại chúng cịn hạn chế nên chưa nắm bắt chủ trương, sách tốt đẹp nhà nước Người dân chưa hiểu rõ chất nhà xã hội, hết sách hỗ trợ mà nhà nước dành cho mình, nên vơ hình chung từ bỏ quyền lợi dù biết có dự án nhà xã hội địa phương Lại có trường hợp đối tượng không tuân theo quy định trình tự, thủ tục mua nhà xã hội tự đánh hội sở hữu nhà Điều cho thấy, công tác tuyên truyền pháp luật mua bán nhà xã hội đóng vai trị khơng nhỏ hoạt động triển khai sách nhà xã hội Chính vậy, để pháp luật mua bán nhà xã hội đạt hiệu thực thi cao cần đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật Chính sách nhà xã hội cần tuyên truyền sâu rộng nhiều hình thức như: Thông qua phương tiện mạng thông tin điện tử, báo chí, loa đài địa phương; giải thích pháp luật trực tiếp cho người dân có nhu cầu; phát tài liệu hướng dẫn pháp luật đến nhóm đối tượng cụ thể Đồng thời cần phải có kết hợp với tổ chức xã hội để hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật đạt hiệu cao Để người dân nắm bắt khả tiếp cận sách cách thức để thực quyền cách dễ dàng thuận tiện Điều phần làm giảm áp lực người làm công tác pháp lý Khi hàng ngày họ phải nhận hàng chục điện thoại thắc mắc sách giấy tờ, thủ tục liên quan đến nhà xã hội Mỗi ngày, luật sư, 76 chuyên viên pháp lý phải giải thích câu hỏi từ nhỏ đến lớn, từ đơn giản đến phức tạp, từ hợp lý đến vô lý cho người dân, kiến thức pháp luật quy định rõ ràng Thay vào đó, quan đẩy mạnh thơng tin thủ tục, quy trình đến rộng rãi người dân việc tiến hành thủ tục thực tế trở nên dễ dàng tiết kiệm thời gian Sẽ khơng cịn bắt gặp hình ảnh người dân xếp hàng dài chờ tư vấn thủ tục hay phải chạy tới chạy lui để chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ cần thiết Điều tạo mối quan hệ đầy thiện cảm người dân với quan nhà nước, doanh nghiệp chủ đầu tư với người mua nhà, người làm công tác pháp lý với khách hàng Thứ năm, tăng cường công tác quản lý, đẩy mạnh việc cơng khai hóa, minh bạch hóa trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Tình trạng dự án thực chậm tiến độ, vi phạm quy định pháp luật mua bán nhà xã hội đặt địi hỏi phải có chế quản lý mạnh mẽ quan chức có thẩm quyền Theo đó, quan cần có phối hợp đồng giám sát trình triển khai, thực mua bán nhà xã hội có chế hậu kiểm cụ thể như: tiến hành tra, kiểm tra định kỳ, đột xuất khu nhà xã hội, tiến hành khảo sát thực trạng vận hành nhà xã hội thông qua lấy ý kiến người dân khu nhà lập phiếu điều tra xã hội học, họp thư góp ý… Song song với việc kiểm tra giám sát chặt chẽ, cần có biện pháp xử lý nghiêm minh kịp thời hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà xã hội chủ đầu tư đối tượng mua nhà gian đối, lợi dụng để hưởng sách ưu đãi Nhà nước Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh cơng khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội Phải công khai dự án nhà xã hội phạm vi, tiến độ dự án, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng thụ hưởng, điều kiện thụ hưởng từ bắt đầu triển khai dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu, công khai thủ tục giấy tờ cần thiết để tham gia giao dịch mua nhà Tăng cường kênh thơng tin để người dân biết, tìm hiểu dự án nhà xã hội Tính cơng khai, minh bạch cần trọng, khâu xét duyệt đối 77 tượng mua nhà xã hội, quản lý sử dụng quỹ tiết kiệm, quỹ phát triển nhà địa phương Có ngăn ngừa tình trạng quan liêu, tham ơ, tham nhũng Phát triển nhà xã hội định hướng lâu dài, quan trọng Đảng Nhà nước ta nhằm thực sách xã hội cho số đối tượng đặc thù Để thực tốt sách xã hội này, đòi hỏi phải thực thường xuyên, liên tục, đồng nhiều giải pháp từ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đến việc phổ biến, tuyên truyền chế sách, việc cơng khai hóa, minh bạch hóa tiêu chuẩn chế độ đối tượng hưởng sách nhà xã hội TIỂU KẾT CHƯƠNG Trải qua giai đoạn phát triển, nhà xã hội cho thấy vai trị chiến lược phát triển nhà mà Đảng Nhà nước đề Đúng tên gọi, nhà xã hội mang chất xã hội sâu sắc với mục đích giải nhu cầu đáng phần lớn người dân, đối tượng cần hỗ trợ xã hội Tuy nhiên, trình triển khai thực tế, hoạt động mua bán nhà xã hội bộc lộ số hạn chế định, nhà xã hội không đến đối tượng có nhu cầu thực Chương tập trung phân tích thực trạng sách hỗ trợ Nhà nước thực hiện, chất lượng giá thành nhà xã hội không tương xứng việc lợi dụng sách để thu lợi Chính sách Nhà nước đề dừng lại dạng hiệu mà chưa thể thực tế, chưa định lượng cụ thể để khuyến khích nguồn vốn xã hội đầu tư phát triển Trước thực trạng đó, nội dung chương đề xuất số giải pháp có tính khả thi cao giải pháp thực pháp luật mua bán nhà xã hội, yêu cầu cụ thể hóa sách hỗ trợ Nhà nước, đảm bảo cân quyền lợi bên bán bên mua nhà xã hội KẾT LUẬN Thể chế hóa chủ trương, đường lối Đảng nêu Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020, phải : “ Có sách để phát triển mạnh nhà 78 cho nhân dân, cho đối tượng sách người có thu nhập thấp”, năm qua, phát triển nhà xã hội nội dung Nhà nước trọng Không tạo điểm nhấn việc thực chủ trương an sinh xã hội mà sách nhà xã hội cịn có tác động tích cực, gây hiệu ứng lan tỏa thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nước ta phát triển công khai, minh bạch Những quy định pháp luật kết thu từ hoạt động triển khai đầu tư, xây dựng hệ thống nhà xã hội, thời gian qua cho thấy hướng đắn Nhà nước nỗ lực phát triển hài hòa đa dạng loại hình nhà tuân theo chế thị trường Mặt khác, trọng đến chăm lo chất lượng đời sống người dân, người có thu nhập thấp, đối tượng sách, cơng nhân, cán bộ, viên chức… người cịn gặp khó khăn nhà Bên cạnh thành tựu đạt việc giải phần nhu cầu nhà cấp thiết người dân, sách, pháp luật nhà xã hội nói chung mua bán nhà xã hội nói riêng cịn bộc lộ số hạn chế, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu ý nghĩa tốt đẹp mà sách nhà xã hội đề Điều địi hỏi pháp luật thời gian tới cần tiếp tục hoàn thiện, để nhà xã hội thật đến với đối tượng có nhu cầu, góp phần nâng cao chất lượng đời sống, ổn định dân sinh, thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển Tác giả dựa mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu, vận dụng phương pháp nghiên cứu khác để hoàn thành đề tài nghiên cứu “ Pháp luật mua bán nhà xã hội từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” Trong phạm vi đề tài, tác giả nghiên cứu, phân tích tất vấn đề pháp lý xoay quanh hoạt động mua bán nhà xã hội dự án doanh nghiệp đầu tư xây dựng dựa quy định Luật Nhà 2014 văn quy phạm pháp luật hành có liên quan Trong bao gồm vấn đề lý luận chung nhà xã hội, mua bán nhà xã hội; phân tích quy định pháp luật hành mua bán nhà xã hội; tranh tổng quan thực tiễn hoạt động mua bán nhà xã hội Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng; bên cạnh tác giả bất cập quy định pháp 79 luật nêu quan điểm cá nhân hướng khắc phục bất cập hạn chế nêu Tác giả hi vọng kết nghiên cứu tác giả góp phần giúp người đọc có nhìn tổng quan sâu sắc hệ thống quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động mua bán nhà xã hội 80 ... luận thực tiễn pháp luật mua bán nhà xã hội thực tiễn thực pháp luật vấn đề địa bàn TP. Hồ Chí Minh, từ đó, kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà. .. người dân mua nhà 36 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà xã hội Việt Nam 2.1.1 Chính... mua bán nhà xã hội từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái quát nhà xã hội mua bán nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà xã hội