Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất một số khu dân cư trên địa bàn huyện nhơn trạch, tỉnh đồng nai

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, đồ kết nghiên cứu nêu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin tham khảo, trích dẫn luận văn rõ tác giả nguồn gốc./ Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả Luận văn Đỗ Đình Nhân ii LỜI CÁM ƠN Để hồn thành Luận văn này, trước hết, tơi xin chân thành cám ơn Thầy giáo TS Phạm Hữu Tỵ trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cám ơn góp ý chân thành quý thầy giáo, cô giáo khoa Tài nguyên đất Mơi trường Nơng nghiệp, Phịng sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Huế tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập thực nghiên cứu đề tài Tôi xin chân thành cám ơn ban Lãnh đạo Chi cục Quản lý đất đai - Sở Tài nguyên Môi trường tạo điều kiện thuận lợi để tơi tham gia khóa học Đồng thời xin cám ơn UBND huyện Nhơn Trạch, UBND xã thuộc huyện Nhơn Trạch, Phòng Tài ngun Mơi trường, Phịng Quản lý Đơ thi, Phịng Kinh tế, Phòng Thống kê huyện Nhơn Trạch nhiệt tình giúp đỡ tơi thời gian nghiên cứu, thực Đề tài Xin trân trọng cám ơn! Huế, ngày … tháng … năm 2018 Tác giả Luận văn Đỗ Đình Nhân iii TĨM TẮT Đề tài “Đánh giá kết thực quy hoạch sử dụng đất số khu dân cư địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai” thực từ tháng năm 2017 đến tháng 12 năm 2017 Đề tài thực nhằm mục đính nắm vững thực trạng sử dụng đất số khu dân cư, qua đánh giá kết thực quy hoạch sử dụng đất số KDC quy hoạch từ năm 2003 đến năm 2016 địa bàn huyện Nhơn Trạch Thông qua việc điều tra thực địa KDC, vấn đối tượng liên quan, từ tìm khó khăn vướng mắc tồn tại, đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất khu dân cư Qua thời gian nghiên cứu, đề tài đạt số kết sau: - Huyện Nhơn Trạch thành lập sở tách từ huyện Long Thành theo Nghị định số 51/CP ngày 23/6/1994 Chính phủ, với tổng diện tích tự nhiên 41.078 ha, diện tích đất 1.782 (chiếm 4,34 % diện tích tự nhiên huyện); Tổng dân số năm 2016 220.200 người, mật độ dân số 536 người/km2; huyện có 12 đơn vị hành cấp xã trực thuộc - Với vị trí thuận lợi, nằm khu vực trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tiếp giáp với thành phố Hồ Chí Minh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nên huyện có nhiều lợi để phát triển kinh tế - xã hội; cấu kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp, nguồn lao động dồi dào, sở hạ tầng phát triển, quỹ đất lớn… thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng phát triển công nghiệp, đô thị dân cư - Đất đai địa bàn huyện Nhơn Trạch sử dụng hiệu hợp lý, cấu sử dụng đất bố trí phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội huyện Diện tích đất nơng nghiệp có xu hướng giảm để chuyển sang mục đích phi nơng nghiệp mà chủ yếu đất sở hạ tầng đất KDC Từ đó, làm tăng hiệu sử dụng đất, mang lại nguồn lợi lớn kinh tế - Quy hoạch KDC thực theo quy hoạch, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội; tổng số KDC quy hoạch 106 dự án/5.448,37 ha, kết thực đến năm 2016; số dự án triển khai 45 dự án/2.974,28 ha, việc triển khai xây dựng hạ tầng KDC trọng, đảm bảo kết nối khu vực Kết nghiên cứu cho thấy việc quy hoạch KDC chưa sát với thực tế, xu hướng đón đầu thị trường nhà đầu tư; Đề tài đưa giải pháp để việc lập quản lý thực QHSDĐ KDC có hiệu như: giải pháp công tác quy hoạch, triển khai thực hiện, giải pháp chế, sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; giải pháp vốn đầu tư giải pháp phối hợp iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG .viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1 Đất đai vai trò đất đai 1.1.2 Khái quát nội dung quản lý Nhà nước đất đai 1.1.3 Vấn đề quy hoạch sử dụng đất 1.1.4 Những sở lý luận đất đất khu dân cư 17 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 21 1.2.1 Khái quát Quy hoạch sử dụng đất nước giới 21 1.2.2 Công tác lập quy hoạch sử dụng đất Việt Nam 22 1.2.3 Quy hoạch sử dụng đất đất khu dân cư địa bàn tỉnh Đồng Nai 26 1.3 MỘT SỐ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN 27 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 29 2.2 GIỚI HẠN PHẠM VI NGHIÊN CỨU 29 v 2.2.1 Phạm vi không gian 29 2.2.2 Thời gian thực 29 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 29 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin thứ cấp 29 2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập thông tin sơ cấp 30 2.4.3 Phương pháp so sánh 32 2.4.4 Phương pháp xây dựng loại đồ 32 2.4.5 Phương pháp phân tích, tổng hợp thống kê xử lý số liệu 32 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, PHÁT TRIỂN KINH TẾ, XÃ HỘI ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CÁC KHU DÂN CƯ CỦA HUYỆN NHƠN TRẠCH 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng đến hình thành khu dân cư 33 3.1.2 Phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến hình thành khu dân cư 38 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội chi phối đến hình thành phát triển khu dân cư 45 3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI CÁC KDC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH 46 3.2.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai huyện Nhơn Trạch 46 3.2.2 Thực trạng sử dụng đất KDC địa bàn huyện Nhơn Trạch 51 3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CÁC KHU DÂN CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH 60 3.3.1 Kết thực quy hoạch sử dụng đất khu dân cư huyện Nhơn Trạch 60 3.3.2 Đánh giá bên liên quan thực quy hoạch KDC 78 3.3.3 Đánh giá thành tựu đạt được, khó khăn, vướng mắc tồn công tác quy hoạch thực quy hoạch KDC 79 3.4 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUY HOẠCH CÁC KDC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH 81 vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84 Kết luận 84 Kiến nghị 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 PHỤ LỤC 89 vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ ASEAN Hiệp hội nước Đông Nam Á CCN Cụm công nghiệp DLST Du lịch sinh thái DTTN Diện tích tự nhiên FAO Tổ chức lương thực nông nghiệp GDP Tổng sản phẩm nội địa GPMB Giải phóng mặt GTSX Giá trị sản xuất HTSDĐ Hiện trạnh sử dụng đất KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất KTXH Kinh tế xã hội KTTĐPN Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam KCN Khu cơng nghiệp KDC Khu dân cư QHC Quy hoạch chung QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân WTO Tổ chức thương mại giới viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Định mức sử dụng đất khu dân cư 20 Bảng 1.2 Tổng hợp dự án khu dân cư địa bàn tỉnh Đồng Nai 26 Bảng 2.1 Các loại tài liệu quan, ban ngành cung cấp 30 Bảng 3.1 Thống kê diện tích các loại đất 36 Bảng 3.2 Tăng trưởng chuyển dịch cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2016 38 Bảng 3.3 Tình hình triển khai thực khu cơng nghiệp 40 Bảng 3.4 Dân số lao động 42 Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 48 Bảng 3.6 Biến động sử dụng đất (2002 - 2016) 49 Bảng 3.7 Dân số đất năm 2016 52 Bảng 3.8 So sánh định mức đất ngành địa phương 53 Bảng 3.9: Diễn biến sử dụng đất (2002 - 2016) 54 Bảng 3.10 Số lượng khu dân cư qua thời kỳ quy hoạch 62 Bảng 3.11 Phân loại dự án khu dân cư theo chức 63 Bảng 3.12 Tiến độ thực thủ tục pháp lý dự án khu dân cư 64 Bảng 3.13 Quy hoạch chi tiết khu đô thị DLST Đại Phước 67 Bảng 3.14 Kết thực quy hoạch khu đô thị sinh thái Đại Phước 67 Bảng 3.15 Kết chuyển nhượng tỷ lệ lấp đầy khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước 68 Bảng 3.16 Quy hoạch chi tiết khu dân cư Phước An 69 Bảng 3.17 Kết thực quy hoạch khu dân cư Phước An 70 Bảng 3.18 Kết chuyển nhượng tỷ lệ lấp đầy khu dân cư Phước An 70 Bảng 3.19 Quy hoạch chi tiết khu dân cư Trung tâm thành phố Nhơn Trạch 72 Bảng 3.20 Kết thực quy hoạch khu dân cư trung tâm thành phố Nhơn Trạch 72 Bảng 3.21 Kết chuyển nhượng tỷ lệ lấp đầy khu dân cư huyện Nhơn Trạch 73 Bảng 3.22 So sánh định mức sử dụng đất khu dân cư 74 với định mức Bộ Xây dựng 74 Bảng 3.23 Kết chuyển nhượng tỷ lệ lấp đầy khu dân cư 74 Bảng 3.24 Kết đánh giá công tác quy hoạch KDC huyện Nhơn Trạch 77 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ hành huyện Nhơn Trạch 33 Hình 3.2 Sơ đồ vùng tam giác Tp.HCM - Biên Hòa - Vũng Tàu 34 Hình 3.3 Bản đồ đất huyện Nhơn Trạch 36 Hình 3.4 Khu cơng nghiệp Nhơn Trạch 41 Hình 3.5 Sơ đồ kết nối giao thông 43 Hình 3.6 Khu dân cư nông thôn 51 Hình 3.7 Quy hoạch chung thị huyện Nhơn Trạch 57 Hình 3.8 Quy hoạch chung thị 2006 57 Hình 3.9 Khu vực đô thị Nhơn Trạch 57 Hình 3.10 Khu vực đô thị Nhơn Trạch 59 Hình 3.11 Bản đồ quy hoạch đất khu dân cư đến năm 2020 huyện Nhơn Trạch 61 Hình 3.12 Quy hoạch Khu đô thị Du lịch sinh thái Đại Phước 66 Hình 3.13 Khu thị sinh thái Đại Phước 68 Hình 3.14 Quy hoạch Khu dân cư Phước An 69 Hình 3.15 Khu dân cư Trung tâm thành phố Nhơn Trạch 71 Hình 3.16 Khu dân cư Trung tâm thành phố Nhơn Trạch 73 Hình 3.17 Mục đích mua đất khu dân cư 74 Hình 3.18 Nguyên nhân khu dân cư bị bỏ trống 74 Hình 3.19 Chủ sử dụng đất chủ yếu KDC 76 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô q giá, có vai trị tảng cho hoạt động phát triển KT-XH, tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố khơng thể thiếu q trình sản xuất kinh doanh Khi q trình thị hóa diễn ngày mạnh mẽ nay, việc sử dụng đất nhằm đảm bảo tiết kiệm, hợp lý sở hiệu quả, bền vững cân đối quỹ đất cho phát triển ngành công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng, đảm bảo nhu cầu chỗ ở,… cấp thiết Theo Luật Đất đai 2013 “Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển KT-XH, quốc phịng, an ninh, bảo vệ mơi trường thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng KT-XH đơn vị hành khoảng thời gian xác định (Điều 3) Như vậy, khẳng định QHSDĐ cơng cụ pháp lý quan trọng để giúp công tác quản lý, sử dụng đất đai đạt mục tiêu tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả, bền vững Đất ở, đất KDC nơi sinh sống, vui chơi giải trí nghỉ ngơi phục hồi sức lao động người; cịn gắn liền với hoạt động sản xuất kinh doanh tạo cải vật chất cho xã hội Quy hoạch đất ở, KDC nhằm tạo lập môi trường sống tốt cho người, giảm thiểu tác động xấu đến môi trường hoạt động sản xuất, dịch vụ gây ra; sử dụng tốt nguồn tài nguyên đất đai để phát triển KT-XH địa phương Đến năm 2020, diện tích đất quy hoạch địa bàn tỉnh Đồng Nai khoảng 27.199 ha; đó, dự án KDC 441/19.441 ha, gồm đất đô thị 132 dự án/1.314 ha, đất nông thôn 309 dự án/18.127 Thực đến năm 2016, tổng số dự án triển khai thực địa bàn tỉnh 185 dự án/8.454 ha; đó, đất thị 65 dự án/606 ha, đất nông thôn 120 dự án/ 7.848 [20] Huyện Nhơn Trạch tái thành lập vào năm 1994 (tách từ huyện Long Thành), nằm khu vực có cấu ngành nghề đa dạng, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ vùng kinh tế cơng nghiệp - dịch vụ nên huyện có khả thị hóa cao Mặt khác, với định hướng đến năm 2020 trở thành đô thị Nhơn Trạch, nhu cầu cho phát triển mới, hội nhập, tăng trưởng kinh tế đã, tạo áp lực mạnh mẽ đến việc quản lý, sử dụng đất, đặc biệt đất Trong giai đoạn 1997 - 2016, diện tích đất địa bàn huyện tăng 1.156 (từ 626 - năm 1997 lên 1.782 - năm 2016) Để hạn chế khả dân cư mở rộng theo hướng tự phát, công tác lập QHSDĐ địa bàn huyện trọng, đặc biệt việc QHSDĐ KDC Quy hoạch đến năm 2020, huyện có khoảng 106 dự án KDC nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí cơng trình dân sinh định hướng cho việc sử dụng loại đất khác nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển; quy hoạch đến năm 2016 có 80 dự án/6.245 ha, 79 3.3.3 Đánh giá thành tựu đạt được, khó khăn, vướng mắc tồn cơng tác quy hoạch thực quy hoạch KDC Như vậy, với định hướng phát triển thành phố Nhơn Trạch, khu vực trung tâm huyện Nhơn Trạch phát triển khu đô thị tập trung, trung tâm đô thị trung tâm thương mại - dịch vụ, thành phố “cánh tay nối dài” thành phố Hồ Chí Mịnh; vậy, cơng tác lập QHSDĐ quan tâm, đặc biệt việc QHSDĐ KDC nhằm đáp ứng cho mục tiêu phát triển KT-XH phát triển dân số tương lai Có thể thấy rằng, KDC quy hoạch nhiều, nhiên việc triển khai xây dựng KDC theo tiến độ đề thấp, tỷ lệ lấp đầy KDC chưa cao, gây lãng phí quỹ đất chưa mang lại hiệu 3.3.3.1 Thành tựu đạt (1) Quy hoạch KDC góp phần làm tăng giá trị đất đai địa bàn huyện Diện tích đất nơng nghiệp chuyển sang mục đích đất ở, cơng trình cơng cộng, giao thông,… phục vụ cho việc quy hoạch KDC làm cho giá trị đất đai tăng lên gấp nhiều lần Nếu trước đây, giá đất địa bàn huyện mức 50.000 - 70.000/m2 mức trung bình khoảng 4.000.000 đồng/m Bên cạnh đó, việc quy hoạch KDC làm cho giá đất khu vực lân cận bên tăng lên “thừa hưởng” hạ tầng kỹ thuật xã hội KDC (2) Quy hoạch KDC góp phần đáp ứng nhu cầu đất Về lâu dài, trình phát triển kinh tế xã hội với việc thị hóa, vấn đề tăng dân số gây áp lực cho vấn đề sử dụng đất, đặc biệt đất Mặc dù, tính đến thời điểm tại, việc quy hoạch KDC nhiều so với nhu cầu thực tế huyện; tương lai, việc xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối Nhơn Trạch với đô thị Hồ Chí Minh, Vũng Tàu, Biên Hịa, Nhơn Trạch xem địa bàn lý tưởng cho việc sinh sống Quy hoạch KDC định hướng góp phần đáp ứng nhu cầu sinh sống người dân tương lai (3) Quy hoạch KDC góp phần thay đổi chuyển dịch cấu kinh tế Việc quy hoạch KDC làm chuyển đổi cấu sử dụng đất từ nông nghiệp qua phi nông nghiệp để phù hợp cho việc phát triển định hướng đô thị Nhơn Trạch, từ làm dịch chuyển cấu lao động từ ngành nông nghiệp sang ngành công nghiệp, thương mại - dịch vụ (so với năm 2002, cấu kinh tế ngành nông - lâm nghiệp giảm từ 37,7% xuống cịn 5,5%, cơng nghiêp xây dựng tăng từ 39,3% lên 52,3%, dịch vụ tăng từ 23% lên 42,2%) (4) Quy hoạch KDC góp phần làm thay đổi diện mạo huyện Nhơn Trạch 80 Việc triển khai xây dựng quy hoạch chi tiết KDC ngày khang trang, góp phần nâng cao giá trị kiến trúc đô thị Trong tương lai, khu đô thị, nhà chia lơ, biệt thự xây dựng hình thành mang tính đại thẩm mỹ cao Việc quy hoạch dự án KDC thúc đẩy việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật KDC, đường giao thơng đối ngoại ngồi KDC xây dựng hồn chỉnh, góp phần chỉnh trang phát triển đô thị Nhơn Trạch (5) Quy hoạch KDC nguồn lực quan trọng phát triển KT-XH địa phương Quy hoạch KDC góp phần ổn định thị trường bất động sản, góp phần làm tăng thu ngân sách địa phương 3.3.3.2 Những khó khăn, vướng mắc tồn - Các KDC quy hoạch địa bàn huyện nhiều so với nhu cầu thực địa phương; đó, diện mạo khu đô thị Nhơn Trạch chưa hình thành, hệ thống hạ tầng kết nối với thành phố Hồ Chí Minh, Vùng kinh tế TĐPN chưa có, dẫn đến việc thu hút dân cư vào sinh sống KDC hạn chế Một số KDC xây dựng nhà có dân cư đến ở, chí bỏ hoang; mức độ lấp đầy KDC 50% chiểm tỷ lệ cao - Việc xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội trường học, bệnh viện, chợ, … chưa đáp ứng yêu cầu, tốc độ đầu tư chậm Đa phần chủ đầu tư mang tâm lý “chờ”, đợi dân cư lấp đầy triển khai xây dựng tiếp, ngược lại, người dân thiếu điều kiện sinh hoạt cần thiết chợ, trường học, bệnh viện nên chưa đến sinh sống - Tình trạng KDC Nhà nước giao đất, cho thuê đất không sử dụng chậm đưa vào sử dụng so với tiến độ dự án, gây lãng phí, khơng hiệu sử dụng đất; bên cạnh đó, làm ảnh hưởng đến sống người dân - Việc bồi thường, GPMB gặp nhiều khó khăn, phức tạp Một số KDC triển khai xây dựng kết cấu hạ tầng chậm thiếu đồng chủ yếu việc triển khai bồi thường, GPMB cịn bất cập; số KDC có định phê duyệt quy hoạch chi tiết lâu cịn diện tích đất chưa bồi thường, GPMB 3.3.3.3 Những nguyên nhân hạn chế Công tác quy hoạch phát triển KDC cịn có bất cập sở lý luận; chưa có đánh giá xác khả tài chủ đầu tư lẫn dự báo việc tăng dân số địa bàn huyện: - Thời kỳ đầu phát triển thị nên có nhiều sách ưu đãi để thu hút đầu tư mà có chọn lọc, không đánh giá hiệu dự án mang lại, chưa đánh 81 giá lực nhà đầu tư nên nhiều dự án chậm triển khai, quan nhà nước chưa liệt việc thu hồi đất dự án - Với việc dự báo dân số vào khoảng 265.000 người vào năm 2010 600.000 người vào năm 2020, nhiên, thực tế đến năm 2016, dân số đạt khoảng 220.000 người, thấp nhiều so với dự báo Do đó, việc xác định nhu cầu sử dụng đất địa bàn huyện chưa sát với thực tế - Chiến lược không hợp lý việc đưa Nhơn Trạch bước “nhảy” từ nông thôn lên đô thị loại II Ngoài ra, xây dựng đề án quy hoạch chưa tính đến yếu tố văn hóa Nhơn Trạch vùng đất nông nghiệp, đa số dân địa phương không đủ khả để mua biệt thự tiền tỉ - Hệ thống sở hạ tầng, giao thông kết nối với thành phố Hồ Chí Minh đường cao tốc, cầu Cát Lái, đến chưa hoàn thiện chưa xây dựng - Trung tâm hành huyện chưa đủ sức lớn mạnh trung tâm huyện khác để tạo sức ảnh hưởng đến không gian người dân, dân cư khu vực trung tâm thưa thớt, thiếu dịch vụ xã hội thiết yếu, chưa hình thành lõi đô thị thực cho phát triển - Giá đất, giá tài sản số nơi chưa sát với thực tế; sách bồi thường, tái định chưa phù hợp nên người có đất bị thu hồi khiếu nại kéo dài; việc chỉnh lý biến động đất đai chưa thường xuyên dẫn đễn số hồ sơ thu hồi đất không phù hợp với thực tế nên phải điều tra, chỉnh sửa, kéo dài công tác bồi thường; - Các nhà đầu tư cịn gặp khó khăn nguồn vốn, chịu tác động suy giảm, khó khăn chung ngành bất động sản nước Bên cạnh đó, ngun nhân tâm lý đầu tư “tràn lan” cách nhiều năm, nhiều chủ đầu tư đăng ký dự án với mục đích đón đầu; việc đăng ký khiến cho quy hoạch thành phố Nhơn Trạch có nhiều dự án ảo, nhiều nhà đầu tư không đủ lực, điều kiện để thực 3.4 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUY HOẠCH CÁC KDC TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHƠN TRẠCH Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện cơng tác quy hoạch triển khai dự án KDC địa bàn huyện Nhơn Trạch sau: Giải pháp quy hoạch triển khai thực dự án KDC (1) Giải pháp cơng tác quy hoạch - Rà sốt, thu hồi dự án giao đất, cho thuê đất chưa triển khai thực Chuyển đổi chức số dự án KDC sang chức nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp 82 - Chú trọng việc quy hoạch, phát triển cách hợp lý sở hạ tầng mặt xã hội; đảm bảo tỷ lệ cân đối, thích hợp xây dựng nhà với việc xây dựng bệnh viện, trường học, công viên, chợ, khu vui chơi giải trí cảnh quan thiên nhiên hài hịa với môi trường sống người Định hướng quy hoạch phát triển KDC gần với khu vực hành huyện Trong thời gian đến, đầu tư khu nhà xã hội, nhà công nhân dịch vụ hạ tầng xã hội kèm để hình thành khu đô thị lõi, giai đoạn sau mở rộng dần Phải xem mục tiêu tăng trưởng phát triển kinh tế mục tiêu nâng cao chất lượng sống, thỏa mãn nhu cầu văn hóa tinh thần mục tiêu đồng tách rời, đồng thời điều kiện tiên quy hoạch phát triển - Phối hợp chặt chẽ ngành, địa phương công tác lập QH, đặc biệt coi trọng việc rà soát, xem xét lại nhu cầu thực tế sử dụng đất địa bàn huyện, quy hoạch định hướng cho phù hợp - Tăng cường công tác kiểm tra việc sử dụng đất theo quy hoạch, kiên thu hồi dự án sử dụng đất hiệu quả, kéo dài thời gian quy định; tổ chức thực tốt đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất - Rà soát, ban hành đầy đủ, kịp thời, phù hợp với thực tiễn quy định liên quan lập, quản lý thực QH sử dụng đất nói chung quy hoạch KDC nói riêng, như: quy trình, định mức, chế tài xử lý vi phạm - Quan tâm đào tạo, tập huấn nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn nghiệp vụ ý thức trách nhiệm lập, quản lý, giám sát thực QH cấp (2) Giải pháp sách, bồi thường, tái định cư nhà nước thu hồi đất - Để hạn chế đơn vị thiếu lực tài giao thực dự án, kiến nghị Sở, ngành ngành, đơn vị có liên quan quy định pháp luật đầu tư tham mưu UBND tỉnh ban hành quy định ký quỹ bảo đảm việc thực dự án đầu tư có sử dụng đất địa tỉnh, nhằm xác định lực tài chủ đầu tư thực dự án - Để bố trí dự án đầu tư, đặc biệt việc xây dựng KDC, việc phải thu hồi đất theo quy hoạch Đất quy hoạch phần lớn đất nông lâm nghiệp, phần đất thổ cư, đất chuyên dùng Người nông dân nhận tiền đền bù, tư liệu sản xuất chủ yếu, họ cần chuyển đổi nghề nghiệp; Các hộ gia đình có đất thổ cư cần phải chuyển đổi nơi ở, phải giải tốt nơi tái định cư; Các cơng trình đất chun dùng phải có nơi để di dời thích hợp Để giải lợi ích đó, cần có giải pháp cụ thể: + Thực đầy đủ minh bạch sách bồi thường hành + Hồn thiện sách bồi thường theo hướng quán việc bồi thường 83 đất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, đảm bảo cho người dân tái tạo tư liệu sản xuất để ổn định sống lâu dài + Xây dựng có chế sách để Nhà nước định hướng chuyển đổi nghề nghiệp đào tạo việc làm, tạo điều kiện cho người dân khởi nghiệp bị thu hồi đất Do vậy, để thực thi việc bồi thường giải tỏa hài hoà lợi ích, cần gắn liền với sách thành phần như: Chính sách bồi thường thiệt hại thu hồi đất; Chính sách tạo việc làm; Chính sách tái định cư; Các sách xã hội khác có liên quan… (3) Giải pháp vốn đầu tư: - Hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp thực dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, đặc biệt hạ tầng xã hội để đàm bảo nhu cầu thiết yếu, thu hút dân cư; - Thực sách trả chậm dự án chủ đầu tư thuê đất (4) Giải pháp phối hợp: - Phối hợp tốt với Bộ, ngành việc thực dự án, cơng trình trọng điểm cấp Quốc gia nằm địa bàn huyện như: đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay Quốc tế Long Thành, đường vành đai 3, - thành phố Hồ Chí Minh, cầu Cát Lái… làm đòn bẩy để thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối phát triển ngành kinh tế địa bàn huyện Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút dân lao động đến sinh sống làm việc huyện Nhơn Trạch (5) Một số giải pháp khác - Tăng cường tuyên truyền, vận động người dân hiểu đầy đủ pháp luật đất đai, sử dụng đất quy hoạch thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nước, giúp người dân nâng cao ý thức trách nhiệm việc sử dụng - Quan tâm đào tạo, tập huấn nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn nghiệp vụ giao trách nhiệm cụ thể cho cá nhân, tổ chức vai trò trách nhiệm người đứng đầu địa phương công tác lập quy hoạch, quản lý giám sát việc thực quy hoạch cấp, đặc biệt cấp huyện, cấp xã - Quản lý chặt chẽ đất đai, tránh tình trạng xây dựng cơng trình trái phép đất nông nghiệp, phân lô bán tự phát tràn lan làm phá vỡ quy hoạch, đồng thời quản lý chặt chẽ việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp tách với số lượng nhiều phải xây dựng phương án sử dụng đất để đảm bảo hệ thống hạ tầng tạo kết nối chung với khu vực 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua trình thực đề tài “Đánh giá kết thực quy hoạch sử dụng đất khu dân cư địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai’’, rút số kết luận sau: - Nhơn Trạch huyện nằm khu vực động lực vùng kinh tế TĐPN (TP Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Bà Rịa - Vũng Tàu); huyện thuộc khu vực nơng thơn q trình thị cơng nghiệp hóa mạnh mẽ, có 09 KCN, sử dụng 3.360 ha, tỷ lệ lấp đầy 77%; kinh tế chuyển hẳn sang cấu công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp (Công nghiệp 52,3%, dịch vụ 42,2%, nơng nghiệp cịn 5,5%); quỹ đất lớn, dân cư chưa nhiều (220.200 người, 2015), sở hạ tầng phát triển… thuận lợi cho phát triển KT-XH nói riêng có việc phát triển công nghiệp, đô thị KDC - Quỹ đất huyện lớn (tổng diện tích tự nhiên 41.078 ha), sử dụng cho nơng nghiệp chính, với 25.575 (62,3%) có xu hướng giảm nhanh; đất phi nơng nghiệp có 15.503 (37,7%) có xu hướng ngày tăng, chủ yếu đất KCN, đất sở hạ tầng đất KDC Công tác quản lý Nhà nước đất đai ngày vào nề nếp - Từ năm 2002 đến nay, với trình thị cơng nghiệp hóa địa bàn huyện Nhơn Trạch qua nhiều kỳ quy hoạch điều chỉnh quy hoạch KDC Đã quy hoạch 80 KDC, tương ứng với diện tích đất 6.245 ha, 89% dự án KDC thương mại Trong 80 KDC quy hoạch đến có 10 KDC triển khai xây dựng, tương ứng 2.072 Trong 10 KDC quy hoạch tỷ lệ hồn thành xây dựng sở hạ tầng đạt 35% Số nhà có người đạt tỷ lệ thấp, 10 KDC có 02 dự án có tỷ lệ lấp đầy dân cư khoảng 30 - 40%, nhiều dự án chưa có người - Qua kết nghiên cứu cho thấy việc quy hoạch KDC cịn mang tính chất tràn lan, đón đầu xu hướng thị trường; KDC bỏ hoang, hoang hóa nhiều gây lãng phí, sử dụng đất khơng hiệu Để khắc phục tình trạng đề tài đề xuất giải pháp sau: giải pháp điều chỉnh quy hoạch, giải pháp sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; giải pháp vốn đầu tư giải pháp phối hợp Trong giải pháp điều chỉnh QHSDĐ quan trọng nhất, cương loại bỏ dự án khơng có tính khả thi 85 Kiến nghị - Để đảm bảo hiệu sử dụng đất an ninh lương thực quốc gia tỉnh cần hạn chế tối đa việc chuyển diện tích đất nơng nghiệp màu mỡ, đất trồng lúa sang phát triển KDC - Việc lập quy hoạch KDC phải tính toán, gắn liền với việc quy hoạch đồng hệ thống hạ tầng kết nối huyện Nhơn Trạch với thị lớn; - Tỉnh cần rà sốt lại hiệu sử dụng đất KDC, số KDC đến chưa triển khai thực dự án, gây lãng phí nguồn tài ngun đất, cần có biện pháp mạnh tay việc thu hồi dự án trên; bên cạnh đó, cần tính tốn lại nhu cầu việc xây dựng nhà công nhân nhà xã hội địa bàn huyện - Hạn chế đề tài: Đề tài nghiên cứu thời gian ngắn nên chưa đánh giá mức độ ảnh hưởng KDC đến đời sống người dân có đất bị thu hồi, hiệu việc quy hoạch dự án khu dân cư đến phát triển kinh tế xã hội huyện 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bùi Xuân Sơn, 2007 Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch sử dụng đất Hội khoa học đất Việt Nam Hội thảo khoa học quy hoạch sử dụng đất Ngày 24 tháng năm 2007 [2] Đỗ Đức Viêm, 2005 Quy hoạch xây dựng phát triển điểm dân cư nông thôn Nhà xuất xây dựng [3] Châu Anh Tuấn, 2013 Thực trạng định hướng sử dụng đất địa bàn huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu” Luận văn thạc sỹ khoa học môi trường, trường Đại học Nơng Lâm TP.HCM [4] Chu Văn Thỉnh, 2007 Nhìn lại công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước ta 10 năm qua Hội thảo Khoa học Quy hoạch sử dụng đất [5] Đồn Cơng Quỳ ctg, 2006 Giáo trình quy hoạch sử dụng đất NXB Nơng nghiệp [6] Lê Đình Thắng, Trần Tú Cường, 2007 Quy hoạch sử dụng đất, chức quan trọng quản lý nhà nước đất đai điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập kinh tế giới nước ta Hội thảo Khoa học Quy hoạch sử dụng đất [7] Lê Thái Bạt, Phạm Quang Khánh, 2015 Quỹ đất Việt Nam loại đất sử dụng nơng nghiệp Kỷ yếu Hội thảo quốc gia Đất Việt Nam - Hiện trạng sử dụng thách thức NXB-NN, 2015, trang 16-46 [8] Lê Thị Nhung, 2012 Tình hình lập thực quy hoạch khu dân cư huyện Bến Cát tỉnh Bình Dương Luận văn thạc sỹ khoa học môi trường, trường Đại học Nông Lâm TP.HCM [9] Lê Viết Hưng, Phạm Quang Khánh, 1999 Quy hoạch sử dụng đất tỉnh Đồng Nai thời kỳ 1996-2010 Tạp chí KH đất Việt Nam, số 11/1999, trang 148-155 [10] Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007 Giáo trình quản lý Nhà nước đất đai NXB Nông nghiệp [11] Nguyễn Tiến Dũng, 2007 Những vấn đề thực trạng hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai nước ta từ đến năm 2020 Hội khoa học đất Việt Nam Hội thảo khoa học quy hoạch sử dụng đất Ngày 24 tháng năm 2007 [12] Nguyễn Văn Tuệ, 2013 Đánh giá công tác thực phương án quy hoạch số khu dân cư địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2010 87 [13] Nguyễn Thị Giang, 2013 Đánh giá tình hình thực quản lý quy họach sử dụng đất khu công nghiệp tỉnh Đồng Nai Luận văn thạc sỹ khoa học môi trường, trường Đại học Nông Lâm TP.HCM [14] Phạm Quang Khánh, Vũ Ngọc Hùng, 2015 Đất sử dụng đất vùng Đơng Nam Bộ thị hóa cơng nghiệp hóa Kỷ yếu Hội thảo quốc gia Đất Việt Nam - Hiện trạng sử dụng thách thức NXB-NN, 2015, trang 149-166 [15] Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, 2002 Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị khu dân cư nông thôn tỉnh Đồng Nai đến năm 2020 [16] Tập báo cáo Hội Thảo khoa học Quy hoạch sử dụng đất, Hà Nội tháng năm 2007 [17] Tôn Gia Huyên, 2011 Quy hoạch sử dụng đất Việt Nam thời kỳ công nghiệp hóa hội nhập, Thảo luận Sửa đổi Luật đất đai, Nhà xuất Nông nghiệp [18] Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, 2008 Quy hoạch sử dụng đất lồng ghép biến đổi khí hậu - nghiên cứu điển hình huyện Nhơn Trạch xây dựng sở liệu khí tượng thủy văn phục vụ lồng ghép vào quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Nhơn Trạch [19] Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, 2012 Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011-2015) tỉnh Đồng Nai, Chính phủ phê duyệt Nghị số 69/NQ-CP ngày 30/10/2012 [20] Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, 2017 Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm (2016-2020) tỉnh Đồng Nai, Chính phủ phê duyệt Nghị số 74/NQ-CP ngày 9/8/2017 [21] Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch, 1998 Quy hoạch sử dụng đất huyện Nhơn Trạch thời kỳ 1997-2010, Báo cáo UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 4727/QĐ.CT.UBT ngày 29/12/1998; [22] Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch, 2004 Điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất huyện Nhơn Trạch, Báo cáo UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 21/QĐ.CT.UBT ngày 05/01/2004; [23] Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch, 2009 Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 2006-2010 huyện Nhơn Trạch Báo cáo UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 1444/QĐ-UBND ngày 22/05/2009; [24] Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch, 2013 Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2010-2015) huyện Nhơn Trạch Báo cáo UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 289/QĐ-UBND ngày 23/01/2013; 88 [25] Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch, 2014 Điều chỉnh số nội dung quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Nhơn Trạch UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 4270/QĐ-UBND ngày 31/12/2014; [26] Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch, 2017 Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Nhơn Trạch, UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số [27] Vũ Đình Chun, 2008 Đơ thị hóa nhân tố tác động mạnh tới quản lý, sử dụng đất nước ta thời kỳ đổi Tạp chí Tài nguyên Môi trường số 8: Tr 49 [28] Vũ Thị Bình, 2005, Quy hoạch thị khu dân cư nông thôn Bài giảng cao học chuyên ngành Quản lý đất đai [29] Vũ Cao Thái, Phạm Quang Khánh, Nguyễn Văn Khiêm, 1997 Điều tra, đánh giá tài nguyên đất theo FAO/UNESCO quy hoạch sử dụng đất địa bàn tỉnh (Lấy Đồng Nai làm ví dụ), tập Nhà xuất Nông nghiệp, 250 trang 89 PHỤ LỤC Mẫu số 01 Phiếu số … PHIẾU THAM VẤN Ý KIẾN VỀ KHU DÂN CƯ TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH - PHỤC VỤ NGHIÊN CỨU KHOA HỌC (Dành cho cán quản lý) Họ tên người tham vấn ý kiến: - Đơn vị công tác: - Chức vụ: - Tên khu dân cư khảo sát: Ơng (bà) vui lịng cho ý kiến cơng tác quy hoạch khu dân cư địa huyện Nhơn Trạch (đánh dấu x vào ô chọn): Đầu tư xây dựng hạng mục khu dân cư có phù hợp với quy hoạch chi tiết cấp có thẩm quyền phê duyệt? □ Phù hợp với quy hoạch □ Không phù hợp với quy hoạch Tiến độ thực cơng trình hạ tầng khu dân cư nào? (theo cam kết chủ đầu tư) □ Đúng tiến độ □ Không tiến độ Mục đích mua nhà ở, đất người dân: □ Để □ Mua bán □ Để dành □ Khác Đối tượng sử dụng đất khu dân cư: □ Người có thu nhập thấp (công nhân, lao động phổ thông,…) □ Người có thu nhập cao □ Người từ nơi khác đến Tỷ lệ lấp đầy khu dân cư? □