Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hướng đến giá đất ở trên địa bạn huyện mỹ đức thành phố hà nội giai đoạn 2016 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO edđr BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP BÙI THỊ THU HẠNH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI, GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CHU THỊ BÌNH Hà Nội, 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ cơng trình nghiên cứu, cơng tác thực nghiệm, cơng trình sản xuất tơi trực tiếp thực Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, n t n n m 2019 Học viên Bùi Thị Thu Hạnh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Chu Thị Bình tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý Đất đai Trường Đại học Lâm Nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi q trình học tập hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hà Nội, phòng Tài nguyên Mơi trường huyện Mỹ Đức, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Mỹ Đức, tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hồn thiện luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND huyện Mỹ Đức, UBND Thị trấn Đại Nghĩa xã An Tiến, An Mỹ, giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tác giả Luận văn Bùi Thị Thu Hạnh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU Chƣơng TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan giá đất 1.1.1 K i niệm i đất ………………………………………………… 1.1.2 Đặc điểm i đất 1.1.3 Cơ sở k oa ọc i đất 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Yếu tố t ôn t ườn 1.2.2 Yếu tố k u vực 12 1.2.3 Yếu tố c biệt 13 1.3 Định giá đất 14 1.3.1 K i niệm địn i đất: 14 1.3.2 C c n u ên tắc địn 1.3.3.C c p ươn p p x c địn i đất: i đất 14 18 1.4 Điểm qua việc định giá đất số nước giới 20 1.4.1 Địn i đất Trun Quốc 20 1.4.2 Địn i đất T ụ Điển 20 1.4.3 Địn i đất Úc 20 1.4.4 Địn i đất N ật Bản 21 1.4.5 Địn i đất Sin apore 22 iv 1.5 Định giá đất Việt Nam 23 1.5.1 Điểm qua côn t c địn i đất tron n ữn n m ần đâ : 23 1.5.2 Những kết đạt 24 1.5.3 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân 26 1.5.4 Một số công trình nghiên cứu i đất Việt Nam 29 Chƣơng NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Mục tiêu nghiên cứu 30 2.2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.2.1 Đối tượn n iên cứu 30 2.2.2 P ạm vi n iên cứu 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 P ươn p p t u t ập số liệu 31 2.4.2 P ươn p p c ọn điểm n iên cứu đối tượn để p ỏn vấn 33 2.4.3 P ươn p p xử lý số liệu 36 Chƣơng KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Kết tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu: 38 3.1.1 Điều kiện tự n iên 38 3.1.2 Dân số lao độn …………………………………………………… 41 3.1.3 Tìn ìn p t triển kin tế 42 3.1.4 Hệ t ốn sở tần kỹ t uật - xã ội 43 3.1.5 Đ n i đặc điểm tự n iên, kin tế xã ội 44 3.2 Kết tìm hiểu tình hình quản lý SDĐ huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội 45 3.2.1 T ực trạn quản lý đất đai u ện Mỹ Đức ……………………… 45 3.2.2 T ực trạn sử dụn đất u ện Mỹ Đức ………………………… 51 3.2.3 Tìn ìn c u ển n ượn qu ền sử dụn đất ………………………… 58 v 3.3 Một số vấn đề liên quan đến công tác định giá đất huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội 61 3.3.1 Một số c n để x c địn i đất ở, địa bàn u ện Mỹ Đức … 61 3.3.2 Một số n u ên tắc cần p ải tuân t eo k i x c địn i đất: ……… 62 3.4 Kết nghiên cứu thực trạng giá đất ở, địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018 65 3.4.1 Gi đất n nước qu địn u ện Mỹ Đức 65 3.4.2 Kết điều tra i đất t ực tế k u vực n iên cứu n m 2018 ……………….…………………………………………………………… 68 3.4.3 So s n i đất iao dịc t ị trườn i đất UBND t àn p ố qu địn …………………………………………………………… 74 3.5 Kết nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 79 3.5.1 Ản ưởn vị trí t ửa đất đến i đất…………………………… 80 3.5.2 Ản ưởn đặc điểm t ửa đất đến i đất……………………… 83 3.5.3 Ản ưởn k ả n n sin lợi đến i đất 86 3.5.4 Ản ưởn sở tần đến i đất 87 3.5.5 Ản ưởn môi trườn đến i đất………………………….…… 88 3.5.6 Ản ưởn ếu tố qu 3.5.7 Ản ưởn số ếu tố k c đến i đất 92 oạc đến i đất 89 3.5.8 Đ n i c un số ếu tố ản 3.5.9 Đ n i côn t c địn ưởn đến i đất 94 i đất u ện Mỹ Đức…………………… 96 3.6 Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn huyện Mỹ Đức 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100 TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………………… 104 PHỤ BIỂU vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu Nội dung ký hiệu BĐS Bất động sản ĐĐ Đất đai QLĐĐ KH H ĐGĐ Quản lý đất đai Kế hoạch Huyện Định giá đất UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân CNH-HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa QSDĐ Quyền sử dụng đất TLSX Tư liệu sản xuất vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Dân số lao động huyện Mỹ Đức 41 Bảng 3.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức 42 Bảng 3.3 Bảng trạng sử dụng đất năm 2018 huyện Mỹ Đức 51 Bảng 3.4 Thống kê diện tích loại đất tất xã 54 Huyện Mỹ Đức - TP Hà Nội - Năm 2018 54 Bảng 3.5: Bảng thống kê diện tích đất năm 2018 so với đất PNN 56 tổng DT đất tự nhiên tất xã huyện 56 Bảng 3.6 Các xã có diện tích tự nhiên lớn lớn 1000 57 Bảng 3.7 Các xã có tỷ lệ đất lớn nhất……………………………………58 Bảng 3.8 Số GCNQSD đất cấp chuyển nhượng xã 59 Bảng 3.9: Giá đất quy định NN áp dụng cho khu vực nghiên cứu giai đoạn 01/01/2015 – 21/12/2019 66 Bảng 3.10 SL điều tra thực tế giá đất số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm I khu vực nghiên cứu – năm 2018 69 Bảng 3.11 SL điều tra thực tế giá đất số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm II khu vực nghiên cứu – năm 2018 71 Bảng 3.12 SL điều tra thực tế giá đất số yếu tố ảnh hưởng Thuộc nhóm III khu vực nghiên cứu – năm 2018 73 Bảng 3.13 Bảng so sánh giá đất thực tế giá đất NNQĐ đất vị trí thuộc nhóm I – Khu vực TT Đại Nghĩa – năm 2018 75 Bảng 3.14 Sự phụ thuộc giá đất vào đoạn đường khu vực khác … .82 Bảng 3.15 So sánh giá thực tế 2111 2112 thuộc “Nhóm II” 85 Bảng 3.16 So sánh giá thực tế 2111 2113 thuộc “Nhóm II” 86 Bảng 3.17 Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất 88 viii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Khu vực Thị Trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội……… 34 Hình 2.2: Khu vực xã An Mỹ, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………………….34 Hình 2.3: Khu vực xã An Mỹ, huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………………… 35 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí xã huyện Mỹ Đức, TP Hà Nội………………… 38 Hình 3.2 Biểu đồ cấu loại đất huyện Mỹ Đức………………………… 53 Hình 3.3 Thống kê diện tích loại đất tất xã huyện Mỹ Đức – TP Hà Nội năm 2018…………………………………………………………….54 Hình 3.4 Biểu đồ mơ tả diện tích đất PNN tổng DT đất tự nhiên xã - Năm 2018……………………………………………………………… 57 Hình 3.5 Biểu đồ mơ tả số GCN cấp chuyển nhượng QSDĐ Của xã huyện Mỹ Đức năm 2014 – 2015 – 2016 – 2017…………………………… 60 Hình 3.6 Biểu đồ trực quan số GCN chuyển nhượng QSDĐ toàn huyện Mỹ Đức – Năm 2016 2017 – 2018………………………………………… 60 Hình 3.7 Biểu đồ đất nhà nước quy định khu vực nghiên cứu áp dụng giai đoạn (01/01/201/ - 31/12/2019)……………………………… 67 Hình 3.8 Biểu đồ so sánh giá đất năm 2018 Đất nhóm I thuộc khu vực Trung tâm huyện Mỹ Đức………………………………………………… 76 Hình 3.9 Biểu đồ so sánh giá đất thực tế giá đất NNQĐ vị trí thuộc nhóm II, xã An Mỹ - Năm 2018 …………………………………….77 Hình 3.10 Biểu đồ so sánh giá đất năm 2018 thuộc đất nhóm III ……….79 Hình 3.11 Giá đất phụ thuộc vào yếu tố vị trí đất……………….80 Hình 3.12 Sự phụ thuộc giá đất vào đoạn đường khu vực khác …………………………………………………………………… 81 Hình 3.13 Sự phụ thuộc giá đất vào yếu tố hình dạng………………… 84 Hình.3.14 Sự phụ thuộc giá đất vào yếu tố độ rộng mặt tiền chiều sâu đất……………………………………………………………………… 84 Hình 3.15 Sự phụ thuộc giá đất thực tế nhóm III vào yếu tố Mơi trường 89 Hình 3.16 Mối quan hệ giá đất yếu tố ảnh hưởng………………95 MỞ ĐẦU Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá, sở khơng gian q trình sản xuất, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai có tính chất đặc trưng khiến khơng giống tư liệu sản xuất Nó nguồn tài nguyên có giới hạn diện tích, có vị trí cố định khơng gian di chuyển theo ý muốn chủ quan người Đất đai tư liệu sản xuất khơng thay Với phát triển không ngừng kinh tế thị trường, đất đai coi loại hàng hóa đặc biệt, trao đổi, mua bán, chuyển nhượng thị trường đáp ứng nhu cầu người “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai – thị trường – quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất cơng cụ kinh tế để người quản lý sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thông qua kiện quan trọng đánh dấu đổi sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, thể ý chí, nguyện vọng đại đa số nhân dân Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Quản lý tốt giá đất công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu 93 đất thắt hậu Một yếu tố tâm lý khác hướng đất hợp tuổi gia chủ Một chủ sử dụng mua đất có hướng đất hợp với tuổi với giá cao đất khác Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 3.5.7.2 Ản ưởn c c ếu tố xã ội đến i đất: Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Ngoài ra, với đất nằm khu vực có an ninh tốt, đảm bảo có giá cao đất nằm khu vực an ninh kém, thường trật tự công cộng 3.5.7.3 Yếu tố ướn đất: Hướng đất yếu tố nhiều người quan tâm, mức độ quan tâm đến hướng đất xác định giá 90% Hướng đất thường quan tâm theo hai chiều hướng, thứ hợp với tuổi gia chủ (tương tự với yếu tố tâm lý, tâm linh), thứ hai thuận lợi cho việc sinh hoạt, đất có hướng Nam, Đơng Nam nhìn chung có giá cao mảnh đất điều kiện có hướng Tây, Tây Bắc Tây Namdo hướng chịu ảnh hưởng nhiều thời tiết khu vực Với khí hậu Việt Nam nhiệt đới gió mùa nhà hướng Nam hướng cận Nam Đông Nam Tây Nam coi hướng tốt để đón gió mát lành hưởng nguồn ánh sáng tốt ổn định Ngược lại, hướng Tây, Đơng, Tây Bắc, Tây Nam hướng có xạ mặt trời chiếu vào lớn gây nóng 94 3.5.8 Đánh giá chung số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Như có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Các yếu tố không tác động riêng lẻ đến giá đất mà chúng có mối quan hệ với tác động đến giá đất với mức độ ảnh hưởng khác - Yếu tố vị trí có vai trị quan trọng nhất, định đến khác giá đất đường phố Các tuyến đường nhóm I tuyến phố nằm khu vực trung tâm có mặt đường rộng, sở hạ tầng tốt đặc biệt thuận lợi việc kinh doanh bn bán, có khả kết hợp để kinh doanh có giá thị trường đặc biệt cao, cá biệt có đất có giá giao dịch thị trường 40 triệu đồng/m2 (đất mặt đường phố Đại Đồng Đoạn từ đầu cầu Tế Tiêu đến bến xe buýt, đoạn ngã năm thị trấn Đại Nghĩa), cao cấp gấp 11,43 lần so với giá quy định Giá đất thị trường đường phố khu vực trung tâm, thuận lợi cho kinh doanh bn bán có sở hạ tầng tốt (Nhóm I, II) ln cao giá đất khu vực xa trung tâm, ven Huyện (Nhóm III) Trên tuyến phố có vị trí khác có giá trao đổi thị trường khác Những đất gần khu trung tâm có giá cao xa, cuối khu trung tâm - Về yếu tố sở hạ tầng: Cùng với yếu tố vị trí, yếu tố sở hạ tầng yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị đất Những đường phố khu vực có hệ thống sở hạ tầng hồn thiện, đồng có giá thị trường cao - Yếu tố quy hoạch có ảnh lớn đến giá đất, khu vực có quy hoạch giá đất có xu hướng cao giá đất khu vực khác - Yếu tố diện tích bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất, hướng đất có vai trị định đến giá đất Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp, độ sâu phù hợp có hướng đất phù hợp có giá đất cao thu hút nhà đầu tư 95 - Giá đất chịu chi phối nhỏ hình dạng đất, đất có hình dạng đẹp, thuận tiện cho sử dụng có xu có giá cao so với đất vị trí khu vực, nhiên, đất có hình thể đẹp vị trí khơng thuận lợi mức giá khơng cao Như vậy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tuy nhiên xây dựng giá quy định khu vực nghiên cứu UBND Thành phố Hà Nội quan tâm đến yếu tố vị trí khả sinh lợi tuyến phố để định giá đất giá nhà nước quy định chưa thực sát với giá thị trường Do việc định giá đất điều tra hàng loạt nên UBND Thành phố Hà Nội chưa quan tâm đến số yếu tố cá biệt đất thực tế giá nhà nước quy định luôn thấp giá thực tế thị trường Hình 3.16 Mối quan hệ giá đất yếu tố ảnh hƣởng Khả sinh lời yếu tố có tác động nhiều đến giá đất, việc tìm mối quan hệ khả sinh lời yếu tố khác cần thiết cho 96 việc định giá đất Từ (Hình 3.16) cho thấy khả sinh lợi phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đặc điểm đất, sở hạ tầng, quy hoạch yếu tố tác động nhiều vị trí đất Điều kiện sở hạ tầng phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất Mặt khác nơi có sở hạ tầng phát triển đồng giá đất cao nơi có sở hạ tầng yếu 3.5.9 Đánh giá công tác định giá đất huyện Mỹ Đức Giá đất xây dựng đảm bảo khác biệt đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần trung tâm, cơng trình cơng cộng có giá cao đường phố khu vực xa trung tâm không thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán, sinh hoạt nhân dân - Giá đất tuyến phố có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh bn bán (Vị trí 1) cao vị trí thuận lợi (vị trí 2, 3, 4) Tuy nhiên UBND thành phố tiến hành xây dựng giá đất cho đất thuộc tuyến đường theo nguyên tắc: Đất vị trí tuyến đường giống có giá nhau, đất vị trí loại đường phố tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp - Do định giá hàng loạt đất nên giá quy định UBND tỉnh ban hành không quan tâm đến yếu tố cá biệt gần trung tâm, diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền - Nhìn chung giá UBND tỉnh quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường 3.6 Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện công tác quản lý nhà nƣớc giá đất địa bàn huyện Mỹ Đức Bảng giá đất Thành phố Hà Nội theo Quyết định số 96/2014/QĐUBND ngày 29/12/2014 quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà 97 Nội năm (2015-2019) xây dựng theo nguyên tắc: Căn vào khả sinh lợi, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố điều kiện sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh cung cấp dịch vụ, vị trí xác định theo nguyên tắc: vị trí tiếp giáp trục đường giao thơng có tên bảng giá có khả sinh lợi điều kiện sở hạ tầng thuận lợi vị trí tiếp theo, vị trí 2,3,4 theo thứ tự khả sinh lợi điều kiện sở hạ tầng thuận lợi Để hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước giá đất đòi hỏi phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc, bất cập Trong nghiên cứu xin đưa số giải pháp cụ thể sau: - Về chế sách: Phải tạo lập thị trường đất đai cạnh tranh, minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường thuận lợi để Nhà nước quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, đảm bảo yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định Nhà nước - Giải pháp tổ chức thực hiện: UBND Huyện Mỹ Đức, UBND Thành phố Hà Nội cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho 98 người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Giải pháp nguồn nhân lực: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, số công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế; cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ Vì vậy, UBND Huyện, Thành phố cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất - Hiện nay, địa bàn Thành phố Hà Nội bảng giá đất xây dựng dựa số liệu thu thập thơng tin đất có biến động quyền sử dụng đất (chuyển nhượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất) địa xã, phường điều tra Sau nộp Sở Tài nguyên Mơi trường chủ 99 trì Sở Tài xây dựng bảng giá đất Tuy nhiên việc định giá đất địi hỏi phải đào tạo người làm cơng tác định giá vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế, xã hội…Bên cạnh đó, UBND tỉnh cần cử chuyên gia định giá tham gia vào khâu quy trình xây dựng bảng giá đất, với cán địa xã, phường lựa chọn đất tiêu biểu, đặc trưng phù hợp với tiêu chí điều tra đảm bảo tính khách quan việc xây dựng bảng giá dất - Trên sở yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, trình xây dựng bảng giá đất, cần xác định yếu tố có ảnh hưởng lớn nhóm, tuyến đường để từ có hệ số phù hợp cho tuyến đường, vị trí đất cụ thể để giá nhà nước quy định vào đầu kỳ phù hợp với giá đất trao đổi thị trường 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Do có vị trí địa lý thuận lợi mơi trường đầu tư thơng thống, nhu cầu du lịch tâm linh, nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ nên kinh tế Huyện năm qua đạt mức tăng trưởng cao Nhiều dự án đầu tư triển khai địa bàn … thị trường đất đai trở nên sơi động, giá đất biến động mạnh Thực tế số năm gần cho thấy giá đất huyện Mỹ Đức thị trường lớn nhiều lần so với giá đất quy định nhà nước Điều dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước việc thu thuế từ đất đai, khơng cịn nguyên nhân dẫn đến đầu đất đai tạo tượng ảo quan hệ “cung, cầu” ngồi thị trường, gây khó khăn cho việc quản lý sử dụng đất có hiệu Do vậy, việc nắm giá đất thực tế địa bàn số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm xác định giá đất xác địa bàn huyện Mỹ Đức điều kiện tương lai cần thiết cho việc nâng cao chất lượng quản lý phục vụ nhân dân thời gian tới tốt Chính mà đề tài thực kết nghiên cứu khẳng định đáp ứng mục tiêu đặt đề tài Đó là: Đã điều tra tổng hợp sở liệu giá đất ở, giao dịch thực tế thị trường năm 2018 đủ để đại diện tài liệu tham khảo tốt cho việc điều chỉnh giá đất nhà nước quy định huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội Đã nghiên cứu phân tích số yếu tố ảnh hưởng chính, đến giá đất địa bàn huyện cách khách quan có khoa học 101 Đề xuất số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước giá đất ở, địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội T ôn qua kết n iên cứu i đất địa bàn n iên cứu c t ể kết luận số đặc điểm c ín n n sau: Giá đất thực tế giao dịch thị trường địa bàn Huyện Mỹ Đức có xu cao so với giá đất Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch dao động từ 1,11 đến 11,43 lần Giá đất thay đổi theo khu vực Giá đất khu vực phát triển cao giảm dần khu vực phát triển chưa phát triển Trên khu vực, tuyến đường giá đất giảm dần theo vị trí giáp với mặt đường có giá cao gọi vị trí 1, sâu vào ngõ, ngách xa mặt đường có giá giảm dần từ vị trí 2, đến vị trí vị trí … Trên tuyến đường, khu vực, vị trí giá đất khác bị ảnh hưởng bới yếu tố hình thể đất diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất… Trên tuyến đường, vị trí, khu vực đâu có điều kiện sở hạ tầng tốt gần chợ, gần bệnh viện, gần trường học, gần khu vui chơi giải trí… giá đất cao Trên khu vực, tuyến đường, vị trí (Đặc biệt vị trí 1) đất có khả sinh lời kết hợp đất với kinh doanh, bn bán giá đất cao Tại khu vực III nơng thơn có điều kiện mơi trường tốt có giá cao Với kết nghiên cứu giá đất đúc kết ghi nhận cho thấy: Giá đất nói chung giá đất huyện Mỹ Đức nói riêng ln 102 biến động theo thời gian nhu cầu sử dụng người bị tác động yếu tố ảnh hưởng vị trí đất, đặc điểm hình thể đât, khả sinh lời đất, sở hạ tầng yếu tố tác động mạnh mẽ đến giá đất Ngồi cịn số yếu tố khác như: Yếu tố môi trường, yếu tố pháp lý, yếu tố quy hoạch, yếu tố tâm lý… Đều có tác động ảnh hưởng đến giá đất Vì để đưa hệ thống giá đất sát với thực tế cần phải nghiên cứu cách đồng tất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất hệ số loại yếu tố phải tương đối phù hợp cho khu vực, vị trí cụ thể Kiến nghị Từ kết nghiên cứu đưa số kiến nghị sau: - Kiến nghị UBND Thành phố Hà Nội tiếp tục xem xét thường xuyên, định hàng năm quy định khung giá đất hợp lý, xác định số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách chi tiết cho đường phố đoạn đường phố - Để nâng cao hiệu công tác định giá đất cần phải minh bạch thông tin thị trường đất đai bất động sản Muốn u cầu: hồn thành cơng tác đăng ký đất đai ban đầu thực đầy đủ việc đăng ký biến động đất đai; đề nghị UBND huyện Mỹ Đức sớm hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất, đô thị trụ sở UBND Huyện phương tiện thông tin đại chúng để nhân dân biết Tránh tình trạng đầu đất đai - UBND Huyện Mỹ Đức nên xây dựng, tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất nhằm để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường 103 - Cần phát triển đề tài theo hướng xây dựng phần mềm tự động ước lượng mức giá đất sở thông số đầu vào số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa phương, giúp phần nâng cao hiệu công tác quản lý giá đất quản lý tài đất đai - Đánh giá giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Mỹ Đức lựa chọn hợp lý, cần đưa kết nghiên cứu đề tài vào thực tế nghiên cứu đất huyện khác địa bàn Thành phố Hà Nội - Do thời gian thực đề tài có hạn nên kết đạt giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Hà Nội nói chung huyện Mỹ Đức nói riêng cịn hạn chế, để có kết luận xác đầy đủ hơn, đề tài cần tiếp tục nghiên cứu - Có thể áp dụng kết đạt đề tài cho việc xác định giá đất sát với giá thị trường Thành phố Hà Nội nói chung huyện Mỹ Đức nói riêng, đồng thời nhằm tiếp tục hoàn thiện kết nghiên cứu này./ 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO Thái Thị Lan Anh (2014) N iên cứu i đất số ếu tố ản ưởn đến i đất địa bàn t àn p ố Vin , tỉn N ệ An, Luận văn thạc sỹ nông nghiệp, Đại học Nông nghiệp Hà Nội Bộ Tài Nguyên Môi trường (2012) Báo cáo tổng hợp “Kin n iệm nước n oài quản lý p p luật đất đai” Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012) B o c o tổn kết tìn Luật Đất đai 2003 địn ìn t i àn ướn sửa đổi Luật Đất đai Bộ tài nguyên Môi trường (2012), “ Kin n iệm nước n oài quản lý p p luật đất đai” Nguyễn Thế Chinh (2013) N iên cứu ản ưởn c ế i đất việc iao đất, c o t uê đất, t u ồi đất đề xuất iải p p để i đất N nước qu địn p ù ợp với i t ị trườn Đề tài KHCN cấp Bộ Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Hoàng Văn Cường (2010) Gi đất c ín s c p ân p ối địa tô tron quản lý đất đai t eo c ế t ị trườn , tổn ợp b o c o k oa ọc kỷ niệm 65 n m n àn quản lý đất đai Việt Nam (1945 – 2010), Tổng cục quản lý đất đai, tr208 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mỹ Đức (2018) Sổ quản lý t eo dõi côn t c biến độn đất đai từ 2016- 2018 u ện Mỹ Đức 10 Đỗ Gia Hưng (năm 2018) Luận v n N iên cứu số ếu tố ản ưởn đến i đất ở, địa bàn u ện Quế Võ Tỉn Bắc Nin , 11 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Tìm iểu đ n i số ếu tố ản ưởn đến i đất địa bàn T àn p ố Bắc Nin , T àn p ố Hà Nội 12 Vũ Thị Nhung (2013), N iên cứu sở k oa ọc đề xuất mức biến độn 105 tới ạn để điều c ỉn i đất tron k un i đất, i đất p ù ợp với c ế t ị trườn c quản lý n nước Đề tài KHCN cấp Bộ 13 Phịng Tài ngun Mơi Trường huyện Mỹ Đức (2014) Số liệu kiểm kê đất đai u ện Mỹ Đức n m 2014 14 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, (2006) Gi o trìn Địn i đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, (2005) Gi o trìn T ị trườn bất độn sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 17 UBND huyện Mỹ Đức (2018) B o c o kết t ực iện n iệm vụ p t triển kin tế - xã ội u ện Mỹ Đức n m 2018 18 UBND huyện Mỹ Đức (2015) Qu oạc sử dụn đất đến n m 2020, kế oạc sử dụn đất n m (2011 - 2015) u ện Mỹ Đức - T àn p ố Hà Nội 19 UBND Thành phố Hà Nội (2014) Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 Qui địn i c c loại đất địa bàn T àn p ố Hà Nội n m (01/01/2015 – 31/12/2019) 20 Viện nghiên cứu Quản lý đất đai (2012), N iên cứu đặc điểm tín kế t ừa ệ t ốn p p luật đất đai từ n m 1945 đến na n ằm p p ần oàn t iện ệ t ốn , c ín s c p p luật đất đai Việt Nam, Đề tài nghiên cứu Khoa học Phát triển Công nghệ PHỤ BIỂU MẪU PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ GIÁ ĐẤT Tên xã: Tên người điều tra: Thời điểm giao dịch chuyển nhượng: Giá đất chuyển nhượng: .(đồng/m2) Các thông tin đất: - Tờ đồ số: đất số: .Diện tích: m2 - Địa đất: - Kích thước mặt tiền: m, kích thước chiều sâu đất: m - Hình thể đất: - Tên đường phố: - Vị trí đất: - Phù hợp với quy hoạch: Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, xã hội mơi trường: - Điện: Tốt Khá Trungbình Kém - Giao thơng: Tốt Khá Trung bình Kém - Cấp, nước: Tốt Khá Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Khá Trung bình Kém - Bệnh viện: Tốt Khá Trung bình Kém - Dịch vụ Thương mại, thông tin: - Môi trường: Thuận lợi Khá Tốt Khá Trung bình Trung bình Kém Kém Các thơng tin khác có ảnh hưởng đến giá đất: Ngƣời điều tra Ngƣời đƣợc điều tra ... trạng giá đất ở, địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội năm gần So sánh giá đất giao dịch thị trường giá đất UBND thành phố quy định Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn huyện Mỹ Đức, ... Nghiệp, hướng dẫn cô giáo TS Chu Thị Bình, tơi tiến hành điều tra, nghiên cứu thực đề tài: ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016- 2018? ??... điều chỉnh giá đất nhà nước quy định huyện Mỹ Đức - Nghiên cứu phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Mỹ Đức, Thành phố Hà Nội cách khách quan có khoa học - Đề xuất số giải pháp