Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI NGUYỄN THỊ QUẾ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HCM KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỨ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN SVTH: NGUYỄN THỊ QUẾ Khóa: 32 MSSV: 3220240 GVHD: TS PHAN THỊ THÀNH DƢƠNG TP HỒ CHÍ MIMH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu thân Những số liệu, ghi chép khóa luận đƣợc trích dẫn đầy đủ từ nguồn đáng tin cậy theo quy định Ký tên Nguyễn Thị Quế DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Bất động sản Bộ Luật Dân BĐS BLDS Chuyển quyền sử dụng đất CQSDĐ Ngân sách Nhà nƣớc NSNN Nghị định NĐ Quyền sử dụng đất QSDĐ Thu nhập cá nhân TNCN Thu nhập doanh nghiệp TNDN Ủy ban nhân dân UBND World Trade Organization WTO MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản 1.1.3 Phân loại thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản 1.2 THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BĐS 10 1.2.1 Khái niệm 10 1.2.2 Đặc điểm 12 1.2.3 Vai trò thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS 14 1.3 TỔNG QUAN VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 16 1.3.1 Khái niệm 16 1.3.2 Quá trình hình thành phát triển pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS 17 1.3.3 Quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS 20 1.3.3.1 Chủ thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS 20 1.3.3.2 Khách thể quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS .22 1.3.3.3 Nội dung quan hệ pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản 23 1.3.3.4 Sự kiện pháp lý 25 KẾT LUẬN CHƢƠNG 27 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BĐS Ở VIỆT NAM 28 2.1 NỘI DUNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 28 2.1.1 Đối tƣợng nộp thuế 28 2.1.2 Thu nhập chịu thuế 32 2.1.3 Thu nhập đƣợc miễn thuế 34 2.1.4 Căn tính thuế 37 2.1.4.1 Thu nhập tính thuế 37 2.1.4.2 Thuế suất 41 2.2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 44 2.2.1 Những kết đạt đƣợc trình áp dụng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS 44 2.2.2 Một số hạn chế, vƣớng mắc đề xuất 47 KẾT LUẬN CHƢƠNG 57 KẾT LUẬN 58 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hội nhập kinh tế quốc tế yêu cầu tất yếu Việt Nam Việc Việt Nam gia nhập WTO đƣợc coi bƣớc tiến quan trọng trình hội nhập kinh tế toàn cầu Đây thời nhƣng thách thức lớn Đó khơng đơn giản trình cắt giảm thuế quan, loại bỏ hàng rào thuế quan mà đòi hỏi kinh tế nƣớc ta đủ mạnh để đứng vững trƣớc cạnh tranh gay gắt Để đảm bảo cho kinh tế bình ổn, phải có hệ thống pháp luật ổn định để tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể kinh doanh Vai trị hệ thống pháp luật nói chung, hệ thống pháp luật thuế nói riêng mà trở nên vô quan trọng bối cảnh hội nhập, tạo mối tƣơng quan Nhà nƣớc tổ chức, cá nhân trình thực thu ngân sách nhà nƣớc, địn bẩy kích thích định hƣớng phát triển kinh tế Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn nên thu nhập có đƣợc từ hoạt động liên quan đến loại tài sản thƣờng đƣợc Nhà nƣớc quan tâm điều chỉnh để đảm bảo tận thu cho Ngân sách Hiện nay, thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc quy định hai sắc thuế: Thuế thu nhập cá nhân 2007 thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 Đây hai sắc thuế trực thu nên đƣợc nƣớc trọng cải cách xu hƣớng thuế trực thu giữ vai trò quan trọng hệ thống thuế Tuy nhiên nay, sắc thuế cịn nhiều thiếu sót bộc lộ qua thực tiễn áp dụng, nhƣ không sớm khắc phục hạn chế bất lợi cho tham gia vào sân chơi chung WTO Do vậy, vấn đề đặt pháp luật thuế thu nhập phải đảm bảo chế rõ ràng mặt pháp lý, xác định rõ quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật thuế để phát huy quyền tự chủ tổ chức, cá nhân Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản” tỏ cần thiết có ý nghĩa việc góp phần hồn thiện cơng tác thuế, tăng thu cho Ngân sách Nhà nƣớc Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều báo, tạp chí chun ngành tài có đăng tải viết thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp nhƣ tạp chí thuế, tạp chí tài chính, tạp chí thƣơng mại số tạp chí chuyên ngành luật nhƣ tạp chí luật học, tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật, tạp chí khoa học pháp lý…Bên cạnh báo, tạp chí có nhiều luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp nhƣng chủ yếu nhìn nhận góc độ khái quát chung pháp luật thuế thu nhập, chƣa có luận văn, luận án sâu tìm hiểu khía cạnh cụ thể “thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản” Vì thế, khóa luận tốt nghiệp trình bày vấn đề cụ thể “Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản” Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Khóa luận tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hành Luật thuế thu nhập cá nhân Luật thuế thu nhập doanh nghiệp thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản tổ chức, cá nhân, tìm hiểu đặc điểm, nội dung pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản, làm rõ nội dung pháp luật thuế thu nhập hành từ đánh giá, phân tích quy định pháp luật thực tiễn áp dụng Việt Nam Khóa luận đặt yêu cầu tìm hiểu hạn chế, vƣớng mắc thuế TNCN thuế TNDN từ góc độ lý luận thực tiễn, từ đƣa đề xuất nhằm hồn thiện pháp luật thuế thu nhập thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu đề tài pháp luật thuế TNCN thuế TNDN thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản phƣơng diện lý luận, thực trạng (bao gồm thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng) Trong phần thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản, khóa luận tập trung nghiên cứu pháp luật thực định Việt Nam quy định thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản, khơng nghiên cứu tồn pháp luật thuế thu nhập nói chung Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Phƣơng pháp vật biện chứng vật lịch sử đƣợc sử dụng để xem xét, đánh giá vấn đề mối quan hệ tác động qua lại nhƣ nhìn nhận mối quan hệ kế thừa phát huy quy định trƣớc pháp luật thuế thu nhâp từ chuyển nhƣợng bất động sản Các vấn đề đƣợc đề cập khóa luận đƣợc nhìn nhận sở vận dụng quan điểm chủ nghĩa Mác- Lênin Nhà nƣớc pháp luật, quan điểm Đảng cộng sản Việt Nam nhà nƣớc ta việc xây dựng kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo chế thị trƣờng có quản lý Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa Ngoài ra, phƣơng pháp phân tích, so sánh, thống kê, tổng hợp đƣợc sử dụng để làm rõ nội dung mà khóa luận đề cập Kết cấu đề tài Khóa luận đƣợc trình bày gồm hai chƣơng:  Chƣơng 1: Khái quát chung pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản  Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Ý nghĩa đề tài Đề tài giải số vấn đề lý luận thực tiễn góp phần hồn thiện nội dung quy định pháp luật thuế TNCN thuế TNDN thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản để hai sắc thuế thực trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu, đƣợc chủ thể kinh doanh tin cậy Trong thuế TNCN, mức thuế cịn có phân biệt đối xử hai đối tƣợng cá nhân cƣ trú cá nhân khơng cƣ trú, theo cá nhân không cƣ trú Việt Nam chuyển nhƣợng bất động sản lỗ phải nộp thuế thu nhập theo thuế suất 2% giá chuyển nhƣợng Mặt khác quy định tạo khe hở pháp luật đối tƣợng trốn thuế, lách thuế Ví dụ X cá nhân cƣ trú bán bất động sản cho Y cá nhân không cƣ trú, hợp đồng X Y khai giá chuyển nhƣợng thấp xuống để X nộp thuế, cịn Y khơng ảnh hƣởng tới số thuế phải nộp Lần sau Y chuyển nhƣợng bất động sản cho đối tƣợng khác, Y phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhƣợng ghi hợp đồng X Y Nhƣ X Y có lợi, cịn Nhà nƣớc bị thất thu thuế Do vậy, để khắc phục hạn chế trên, Luật khơng nên có phân biệt đối xử ngƣời nƣớc ngƣời nƣớc nhằm đảm bảo bình đẳng chủ thể; thống phƣơng pháp thu thuế hai đối tƣợng nhằm tránh tình trạng lách thuế nhƣ  Thứ hai, quy định thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản “thu nhập khác” chƣa phản ánh chất thu nhập nhóm đối tƣợng nộp thuế doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh bất động sản dù hình thức hay hình thức khác gắn với việc chuyển nhƣợng bất động sản (ví dụ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất, chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền khơng gắn liền với cơng trình xây dựng đất…), có giao dịch bất động sản khơng gắn liền với việc chuyển nhƣợng bất động sản (trừ hoạt động môi giới bất động sản, dịch vụ bất động sản số hoạt động khác không bao gồm việc chuyển nhƣợng bất động sản) Nhƣ thấy thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản thu nhập từ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “thu nhập khác” nhƣ theo quy định Luật thuế TNDN Việc xác định nhƣ chƣa thể tính chất loại thu nhập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thiết nghĩ Luật thuế TNDN cần phải có nhìn tồn diện 54  Thứ ba, quy định tƣ cách nộp thuế doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế: Trong thuế TNDN, đối tƣợng nộp thuế doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đƣợc xác định riêng mà bị đánh đồng với tất doanh nghiệp khác, mà chƣa thể đƣợc chất đối tƣợng nộp thuế Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản hoạt động thƣờng xuyên doanh nghiệp nên họ đối tƣợng nộp thuế thƣờng xuyên theo Luật thuế TNDN Nhƣng doanh nghiệp thông thƣờng họ có nghĩa vụ nộp thuế TNDN có thu nhập chịu thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản, nghĩa họ nộp thuế theo lần phát sinh thu nhập họ đối tƣợng nộp thuế thƣờng xuyên Tuy Luật thuế TNDN lại quy định đối tƣợng nộp thuế thƣờng xuyên không thƣờng xuyên vào nhóm có phƣơng pháp tính thuế nhƣ chƣa thật công Nên xác định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối tƣợng nộp thuế riêng, đặc thù có tính thuế riêng Điều tạo tâm lý an tâm cho nhóm đối tƣợng họ tham gia vào quan hệ pháp luật thuế  Thứ tƣ, quy định cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc phép lựa chọn hai phƣơng pháp tính thuế: 25% thu nhập chịu thuế 2% giá chuyển nhƣợng: Luật thuế TNCN quy định hai phƣơng pháp tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản theo thuế suất 25% thu nhập chịu thuế 2% giá chuyển nhƣợng thực tế Thuế suất 25% thực lãi đƣợc áp dụng trƣờng hợp có đầy đủ hóa đơn chứng từ làm xác định giá mua, giá bán chi phí hợp lý, ngƣợc lại áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhƣợng Phƣơng pháp tính thuế thu nhập theo thuế suất 2% giá chuyển nhƣợng dƣờng nhƣ không phù hợp với lý thuyết thu thuế thu nhập lẽ theo phƣơng pháp ngƣời chuyển nhƣợng bất động sản lỗ phải nộp thuế thu nhập Nhƣ hiểu cách đơn giản 55 áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhƣợng họ khơng có thực lãi phải nộp thuế lúc không xác định đƣợc giá mua, giá bán, khơng có đầy đủ chứng từ Bên cạnh đó, việc tính thuế theo hai phƣơng pháp khác ảnh hƣởng đến chênh lệch số thuế phải nộp lớn gây bất công thu thuế: Hai đối tƣợng nộp thuế có thu nhập có khả nộp hai mức thuế khác áp dụng hai phƣơng pháp tính thuế khác (nhƣ ví dụ nêu) Có số ý kiến đề nghị thống phƣơng pháp thu thuế, chẳng hạn theo ơng Nguyễn Đình Tấn- Cục trƣởng Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh: “Nên thực áp mức thuế suất chuyển nhƣợng bất động sản 2% thay cho hai phƣơng pháp tính thuế hành để áp dụng thống nhất, tránh tùy tiện gây thất thu Ngân sách” hay theo Thạc sĩ Nguyễn Thị Mỹ Linh- Trƣờng đại học công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh: “Nên quán phƣơng pháp thu thuế, áp dụng hai phƣơng pháp giai đoạn thu thuế” Tuy nhiên, áp dụng phƣơng tính thuế khó cho việc hành thu gây bất bình đẳng đối tƣợng nộp thuế Giả sử áp dụng phƣơng pháp 25% thực lãi trƣờng hợp khơng có hóa đơn chứng từ xác định nhƣ nào, đối tƣợng nộp thuế có phải nộp thuế hay khơng, số thuế phải nộp đƣợc tính nhƣ nào, quan thuế phải thu thuế lại khó để xác định Hoặc áp dụng phƣơng pháp 2% giá chuyển nhƣợng có số trƣờng hợp cá nhân có đầy đủ hóa đơn xác định chi phí hợp lý để trừ nhƣng lại không đƣợc trừ, dẫn đến số tiền thuế phải nộp nhiều Do vậy, vấn đề có nên qn phƣơng pháp tính thuế hay khơng cần phải đƣợc tìm hiểu, xem xét thêm mà muốn sửa đổi trƣớc hết phải xem xét lại quy định pháp luật thực định  Thứ năm, quy định tính thuế giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chƣa phù hợp với thực tiễn: Điều 14 Luật thuế TNCN 2007 có quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc xác định giá chuyển nhƣợng bất động sản theo lần chuyển nhƣợng trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan Theo đó, Luật thuế 56 TNCN xác định giá chuyển nhƣợng bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm chuyển nhƣợng giá mua bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm mua Thế nhƣng chất hợp đồng thỏa thuận bên nên chủ thể thỏa thuận cao thấp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm 30 chuyển nhƣợng Do Luật thuế TNCN rõ trƣờng hợp không xác định đƣợc giá chuyển nhƣợng giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng thấp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực thời điểm chuyển nhƣợng giá chuyển nhƣợng đƣợc xác định theo giá UBND cấp tỉnh quy định Luật thuế TNDN quy định tƣơng tự Luật thuế TNCN, tức xác định giá chuyển nhƣợng giá UBND cấp tỉnh quy định trƣờng hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp giá đất UBND cấp tỉnh Nhƣ vậy, tính thuế giá UBND cấp tỉnh ban hành trƣờng hợp giá chuyển nhƣợng kê khai thấp giá UBND cấp tỉnh quy định Điều gây bất công cho đối tƣợng nộp thuế nhƣ thất thu cho Ngân sách Nhà nƣớc Bởi lẽ chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản ghi giá hợp đồng cao UBND cấp tỉnh quy định phải nộp thuế thu nhập theo mức giá đó, cịn chủ thể giao kết hợp đồng ghi giá thấp mức UBND cấp tỉnh quy định áp dụng mức UBND cấp tỉnh quy định để tính thu 31 nhập chịu thuế Khi quy định nhƣ vơ hình dung lại khuyến khích chủ thể khơng trung thực thực giao dịch bất động sản lợi dụng quy định cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản thƣờng không kê khai theo giá thực tế để giảm bớt số thuế phải nộp, điều ảnh hƣởng không nhỏ tới hoạt động thị trƣờng bất động sản Bên cạnh giá đất thị trƣờng cao nhiều lần so với giá đất quy định Bảng giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nhƣng lợi ích ngƣời mua ngƣời bán mà họ thƣờng thỏa thuận ghi 30 Trần Minh Đức (2008), “Một số vấn đề nguyên tắc công pháp luật thuế thu nhập cá nhân”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (12/2008), tr 56-60 31 Trần Minh Đức, tlđd, tr 57 57 giá hợp đồng chuyển nhƣợng thấp thực tế (họ ghi hợp đồng mức giá ngang cao chút đỉnh so với giá UBND cấp tỉnh quy định) việc xác định thu nhập chịu thuế theo giá UBND cấp tỉnh không phản ánh mức thu nhập mà cá nhân ngƣời chuyển nhƣợng nhận đƣợc, vừa thiếu minh bạch, thiếu công bằng, vừa không thuyết phục đƣợc ngƣời nộp thuế Hơn nữa, “với Việt Nam, khó khăn lớn quan thuế làm kiểm sốt đƣợc 32 thu nhập thực bối cảnh kinh tế chủ yếu sử dụng tiền mặt” , việc toán tiền mua bán bất động sản nƣớc ta theo phƣơng thức trao tay nên quan thuế khơng có sở để xác định doanh thu thực tế để thu đúng, thu đủ cho Ngân sách Nhà nƣớc Ngoài quy định thu nhập chịu thuế giá bán trừ giá mua chi phí khó xác định trƣờng hợp nhà, đất đƣợc mua cách lâu, giá mua nhà, đất đƣợc tính vàng thời điểm mua nhƣng đến mặt giá thay đổi nhiều lạm phát, giá trị tiền, vàng thay đổi theo nên khó xác định chênh lệch lời lỗ 33 để tính thu nhập chịu thuế Nếu áp dụng giá bán thời điểm chuyển nhƣợng trừ giá mua thời điểm mua cách vài chục năm thật không công cho đối tƣợng nộp thuế Yêu cầu đặt trƣờng hợp giá đất UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm phải phù hợp với thực tế, sát với giá thị trƣờng nhằm hạn chế tình trạng đối tƣợng nộp thuế khai giá hợp đồng chuyển nhƣợng thấp giá thực tế, đảm bảo không gây thất thu cho Ngân sách Nhà nƣớc Để làm đƣợc điều đó, quan quản lý Nhà nƣớc thuế quan có liên quan cần phải thƣờng xuyên theo dõi, cập nhật tin tức giá bất động sản thị trƣờng để nắm vững giá thị trƣờng, xây dựng hệ thống sở liệu đồng bộ, thống nhất, đầy đủ, xác làm điều chỉnh bảng giá đất công bố hàng năm cho phù hợp với thực tiễn 32 Trần Huy Chính- chi cục trƣởng chi cục thuế Ba Đình, Hà Nội Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), “Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng BĐS- thực trạng giải pháp”, Tạp chí thương mại, (15/2011), tr 11-14 33 58  Thứ sáu, quy định thu nhập đƣợc miễn thuế Miễn thuế thu vào thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản chƣa đáp ứng yêu cầu công cụ quản lý vĩ mô kinh tế, chƣa chặt chẽ kẽ hở để đối tƣợng nộp thuế lợi dụng để trốn thuế, lách thuế Đây nội dung gây nhiều tranh cãi, bình luận trình thực Luật thuế TNCN thực tế Cụ thể tồn hạn chế, vƣớng mắc nhƣ sau:  Luật thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhƣợng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trƣờng hợp cá nhân có nhà ở, 34 đất Việt Nam đƣợc miễn thuế TNCN Tuy nhiên việc miễn thuế áp dụng đối tƣợng chuyển nhƣợng bất động sản có nhà ở, đất đƣợc quan quản lý Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận 35 quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Vì vậy, cá nhân có hai tài sản nhà, đất có nhà, đất có đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chuyển nhƣợng nhà, đất đƣợc miễn thuế, ngƣợc lại hai nhà đất nêu đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chuyển nhƣợng khơng đƣợc miễn thuế Chính sách miễn thuế theo Luật nhƣ khơng khuyến khích cá nhân đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, Thông tƣ 12/2011/TT-BTC ngày 26 tháng năm 2011 ghi nhận “Đối với cá nhân có nhà ở, đất phát sinh thêm việc chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng không đƣợc áp dụng quy định miễn thuế thu nhập cá nhân” Nghĩa cá nhân có thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai có nghĩa vụ nộp thuế TNCN cho dù bất động sản tƣơng lai Trên thực tế nhà cơng trình xây dựng chƣa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án 34 Khoản Điều Luật thuế TNCN, khoản Điều NĐ 100/2008/NĐ-CP 35 Điều Thông tƣ 02/2010/TT-BTC hƣớng dẫn bổ sung TT 84/2008/TT-BTC 59 vào thời điểm khơng thể đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nên khơng thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất Mà khơng có giấy chứng nhận chuyển nhƣợng không đƣợc miễn thuế thu nhập cá nhân Quy định Luật xác định nhà ở, đất tồn thực tế mà chƣa bao quát hết nhà ở, đất hình thành tƣơng lai ngày phát triển thị trƣờng bất động sản Mặt khác, hệ thống thông tin, đăng ký đất đai nƣớc ta chƣa hồn thiện, khơng kết nối đƣợc phạm vi tồn quốc nên khó để quan thuế xác định đối tƣợng chuyển nhƣợng bất động sản có BĐS hay không mà chủ yếu dựa vào ngƣời nộp thuế tự kê khai, tự chịu trách nhiệm tính trung thực kê khai Kể trƣờng hợp lấy xác nhận quyền xã, phƣờng, thị trấn khơng đủ cá nhân cịn có nhà ở, đất địa phƣơng khác mà việc xác nhận vƣợt qua tầm kiểm sốt quyền sở Do vậy, quy định thiếu pháp lý để thực dễ bị lợi dụng để trốn thuế Ngoài ra, Luật quy định miễn thuế cá nhân có nhà ở, đất Việt Nam nên cá nhân chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đất (ví dụ đất nơng nghiệp) phải nộp thuế Phải cá nhân sử dụng đất đất muốn chuyển nhƣợng đất nên chuyển mục đích sử dụng đất trƣớc (chuyển sang đất ở) sau chuyển nhƣợng hồn tồn miễn thuế?  Thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, từ nhận thừa kế, quà tặng BĐS vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với đƣợc miễn thuế thu 36 nhập cá nhân Lợi dụng quy định này, nhiều trƣờng hợp cá nhân sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế Thực tế gọi tƣợng “chuyển nhƣợng bắc cầu” cá nhân chuyển nhƣợng, tặng cho cho ngƣời thân có mối quan hệ 36 Khoản 1, khoản Điều Luật thuế TNCN 60 gia đình để đƣợc miễn thuế nhằm mục đích lách thuế Ngƣời dân “đi đƣờng vịng” cách thay chị em dâu chuyển nhƣợng cho phải nộp thuế họ chọn cách để ngƣời chị dâu chuyển nhƣợng cho bố chồng (mẹ chồng), sau bố chồng (mẹ chồng) lại chuyển nhƣợng tiếp cho ngƣời em dâu Cả hai lần chuyển nhƣợng nhƣ đƣợc miễn thuế Thế từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu chịu khó “đi đƣờng vịng”, “chuyển nhƣợng bắc cầu” để tránh phải nộp thuế Kết quan thuế chẳng thu đƣợc cho Ngân sách qua lần chuyển nhƣợng này, ngƣời dân đƣợc lợi tiếp tục “chuyển nhƣợng bắc cầu” để trốn thuế Vấn đề miễn thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS, thừa kế, quà tặng BĐS ngƣời có quan hệ gia đình xuất phát từ sống thực tiễn, tính chất truyền thống gia đình Việt Nam, đặc biệt vùng nông thôn việc chia tách nhân phân chia tài sản cho thành viên gia đình thƣờng xun xảy ra, khơng thể loại bỏ việc quy định miễn thuế hoạt động Thiết nghĩ việc miễn thuế cần phải xác định lộ trình cho miễn thuế, sau thu thuế nhƣ nƣớc làm (thƣờng nƣớc phát triển mức thu thuế từ thừa kế, quà tặng cao nhƣ Nhật Bản 70%, Hàn Quốc 50%, Mỹ 46%, Pháp 40% ) Nhƣ vừa tăng thu cho Ngân sách Nhà nƣớc, vừa khỏa lấp kẽ hở pháp luật mà ngày đối tƣợng nộp thuế lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế  Chế độ miễn giảm không quy định hạn mức nhà đất đƣợc miễn giảm chƣa hợp 37 lý lẽ Luật quan tâm số lƣợng nhà đất mà khơng quan tâm tới diện tích nhà ở, đất Điều nghĩa cá nhân có nhà ở, đất dù diện tích lớn, giá trị cao chuyển nhƣợng không bị điều tiết thuế Ngƣợc lại, cá nhân có diện tích đất nhỏ, giá trị thấp nhƣng chuyển nhƣợng phần nhà, đất lại phải nộp thuế thu nhập Bên cạnh đó, Luật thuế TNCN khơng quy định số lần đƣợc cho, tặng nhà ở, đất Vì ngƣời sở hữu ba đến bốn nhà làm thủ tục cho, tặng ngƣời thân gia đình nhƣ 37 Nguyễn Thị Mỹ Linh, tlđd, tr 13 61 bố, mẹ, anh, chị, em ruột…sau chuyển nhƣợng nhà lại theo diện bất động sản để đƣợc miễn thuế Sau chuyển nhƣợng họ lại tiếp tục làm thủ tục nhận tặng cho lại lần lƣợc nhà lại để bán theo hình thức nhƣ để trốn thuế Đây kẽ hở cần đƣợc xử lý Do vậy, đề xuất đƣa việc miễn thuế nhà ở, đất nên quy định hạn mức miễn thuế, thời gian nắm giữ tài sản để thu thuế, chẳng hạn nhƣ Hàn Quốc: BĐS nắm giữ từ năm đến dƣới năm chịu thuế suất 40%, dƣới năm chịu thuế suất 50%, số trƣờng hợp đặc biệt có mức thuế suất đến 60% 70% nhƣ trƣờng hợp ngƣời bán sở hữu nhiều BĐS mà BĐS nằm vị trí đặc biệt , BĐS chƣa đăng ký…Ngồi ra, xác định thu nhập tính thuế Hàn Quốc tùy thuộc vào thời gian nắm giữ tài sản đƣợc 38 trừ khoản giảm trừ đặc biệt theo tỉ lệ % Việc quy định hạn mức miễn thuế thời gian nắm giữ nhƣ để thu thuế cịn có ý nghĩa việc hạn chế tình trạng đầu nhà đất phổ biến Việt Nam Có thể nói lý khiến thị trƣờng bất động sản trì trệ, phát triển thiếu lành mạnh nhƣ sách thuế cịn chắp vá, chƣa hồn thiện, chƣa đáp ứng yêu cầu công bằng, hợp lý nên chƣa thể điều tiết thị trƣờng bất động sản Với hạn chế, vƣớng mắc nêu trên, việc sửa đổi, bổ sung sách thuế thu nhập chuyển nhƣợng bất động sản cần thiết cấp bách để sách thuế rõ ràng, chặt chẽ hơn, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ thể kinh tế Việt Nam, phong tục ngƣời Việt, hạn chế kẽ hở pháp lý gây thất thu Ngân sách Nhà nƣớc, đồng thời giúp phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam Đây yêu cầu nhiệm vụ mà cần thực năm 38 Nguyễn Thị Mỹ Linh, tlđd, tr 14 62 KẾT LUẬN CHƢƠNG II: Chƣơng 2, nhƣ tên gọi “Thực trạng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Việt Nam” trình bày đƣợc thực trạng pháp luật thực định Việt Nam thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Trong nội dung phần thực trạng pháp luật Việt Nam, tác giả giúp ngƣời đọc hình dung đƣợc quy định pháp luật thuế thu nhập hành Việt Nam thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản nhƣ đối tƣợng nộp thuế, đối tƣợng chịu thuế, đối tƣợng đƣợc miễn thuế, tính thuế Từ quy định đánh giá kết đạt đƣợc thực tiễn áp dụng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản nhƣ vấn đề đảm bảo nguồn thu Ngân sách, vấn đề điều hịa thu nhập, tạo cơng xã hội, vấn đề hồn thiện sách thuế, điều tiết giá thị trƣờng bất động sản Bên cạnh đó, chƣơng nêu lên hạn chế quy định pháp luật trình áp dụng đồng thời đƣa số đề xuất nhằm hoàn thiện Đó đóng góp khơng nhỏ cho q trình sửa đổi, bổ sung pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản tƣơng lai 63 KẾT LUẬN: Pháp luật thuế thu nhập nói chung, pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản nói riêng khơng thể tách rời khỏi hệ thống pháp luật thuế So với Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 (sửa đổi năm 2000), Pháp lệnh thuế thu nhập ngƣời có thu nhập cao Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2003, pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản (bao gồm Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008) tỏ ƣu việt hơn, dần phát huy vai trị tích cực việc hồn thiện sách thuế, bƣớc phù hợp với pháp luật giới Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản mở rộng phạm vi điều chỉnh đối tƣợng nộp thuế, thu nhập chịu thuế, thu nhập đƣợc miễn thuế nhƣ ban hành nhiều quy định ƣu đãi thuế, góp phần khơng nhỏ vào việc tăng thu Ngân sách Chính sách thuế phần đáp ứng đƣợc yêu cầu, mục tiêu mà Đảng Nhà nƣớc ta đề ra, “làm cho dân giàu, nƣớc mạnh, đáp ứng ngày tốt nhu cầu vật chất tinh thần nhân dân sở phát huy lực sản xuất, tiềm 39 ngành kinh tế” Tuy nhiên, sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản giai đoạn hồn thiện mà cịn tồn nhiều thiếu sót Chính sách ƣu đãi với mục đích tăng khả đóng góp vào thu Ngân sách lại kẽ hở đế tổ chức, cá nhân lợi dụng; nhiều quy định pháp luật chƣa đầy đủ nên không bao quát đƣợc, có quy định quy định giấy, không áp dụng đƣợc thực tiễn Đây vấn đề mà cần phải xem xét để hồn thiện Khóa luận tốt nghiệp dừng lại phạm vi nghiên cứu lý luận quy định pháp luật thực định chung để giúp tìm hiểu nét đặc trƣng pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản nên số vấn đề chƣa đƣợc đề cập tới nhƣ vấn đề đăng ký, kê khai, toán thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản, vấn đề 39 Điều 16, Hiến Pháp 1992 64 quản lý Nhà nƣớc thuế (quản lý doanh thu, quản lý đối tƣợng nộp thuế…), vấn đề xử lý vi phạm pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản Các vấn đề đƣợc tiếp tục nghiên cứu cơng trình khác 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp năm 1992 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Đất đai năm 2003 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 Luật quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 09 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân 10 Thông tƣ 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp hƣớng dẫn thi hành nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 11 Thông tƣ 18/2011/TT-BTC ngày 10 tháng 02 năm 2011 sửa đổi, bổ sung thông tƣ số 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp hƣớng dẫn thi hành nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 12 Thông tƣ 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 09 năm 2008 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập cá nhân hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 09 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân 13 Thông tƣ 62/2009/TT-BTC hƣớng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tƣ 84/2008/TTBTC ngày 30 tháng 09 năm 2008 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập cá nhân hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 09 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân Sách tham khảo: Trƣờng Đại học Luật TPHCM – Khoa Luật Thƣơng Mại, (2009-2010), Tập giảng Luật thuế Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình lý luận Nhà nước Pháp luật, NXB Tƣ Pháp Hà Nội Nguyễn Thị Mỹ Linh (2009), Giáo trình thuế thực hành- lý thuyết, tập giải, NXB Thống kê, Hà Nội Khóa luận, Luận văn tham khảo Phan Thị Thành Dƣơng (2003), Pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp- số vấn đề lý luận thực tiễn Trƣơng Thị Bích Đào (2005), Một số vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản Tạp chí, Báo: Phan Thị Thành Dƣơng (2005), “Một số vấn đề pháp lý quyền đối tƣợng nộp thuế”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (1/2005), tr 32-37 Phan Thị Thành Dƣơng (2003), “Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (2/2003), tr 31-38 Trần Minh Đức (2008), “Một số vấn đề nguyên tắc công pháp luật thuế thu nhập cá nhân”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (12/2008), tr 56-60 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), “Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản- thực trạng giải pháp”, Tạp chí Thương mại, (số 15/2011), tr 11-14 Phan Phƣơng Nam (2008), “Những điểm Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (số 5/2008) Phạm Hữu Nghị (2007), “Dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân nhìn từ góc độ đảm bảo cơng bằng, bình đẳng, khuyến khích phát triển tính khả thi”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (7/2007), tr 18-20 Lê Thị Kim Nhung (2011), “Thuế thu nhập cá nhân sau năm thực hiện- số bất cập nảy sinh hƣớng giải quyết”, Tạp chí Thương mại, (7/2011), tr 19-21 Nguyễn Nhƣ Phát (2007), “Góp ý kiến dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (7/2007), tr 14-17 Nguyễn Văn Tuyến (2008), “Các nguyên tắc Pháp luật thuế mơ hình cấu trúc hệ thống pháp luật thuế”, Tạp chí Nhà nước Pháp Luật, (8/2008), tr 14-20 Trang web tham khảo: http://google.com.vn http://vibonline.com.vn http://tapchithue.com http:/tapchitaichinh.com http://tapchiketoan.com http://www.mof.gov.vn http://www.gso.gov.vn ... thu nhập từ việc chuyển nhƣợng bất động sản Do thu? ?? thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiểu loại thu? ?? trực thu, đánh vào thu nhập chịu thu? ?? phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. .. nƣớc Thứ hai, thu? ?? thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có đối tượng chịu thu? ?? thu nhập chịu thu? ?? từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập chịu thu? ?? đa dạng sắc thu? ?? xác định khoản thu nhập cụ thể... thu? ?? 13 loại thu? ?? Còn thu? ?? thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản có đối tƣợng chịu thu? ?? thu nhập chịu thu? ?? từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản Do hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản không