Pháp luật thuế thu nhập doanh nghệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO VĂN TỴ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CAO VĂN TỴ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 60.38.50 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ THỦY TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Cao Văn Tỵ học viên Cao học Khoá Thành uỷ Trường Đại Học Luật TP.Hồ Chí Minh Với danh dự học viên Trường Đại Học Luật TP.Hồ Chí Minh, tơi xin cam đoan rằng: kinh nghiệm trình độ mình, qua nghiên cứu thực tiễn cơng trình khoa học nhà nghiên cứu chun môn với hướng dẫn Giảng viên Tiến sĩ Nguyễn Thị Thủy, tơi hồn thành Luận văn Thạc sĩ với tên gọi “Pháp luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ” Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm Lời cam đoan Chân thành cảm ơn./ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật dân GTGT Giá trị gia tăng NSNN Ngân sách Nhà nước QSDĐ quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TNCN Thu nhập cá nhân TNDN Thu nhập doanh nghiệp Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 khái niệm thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 11 1.1.3 Khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 13 1.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 14 1.2.1 Khái niệm thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 14 1.2.2 Đặc điểm thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 17 1.2.3 Vai trò thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 19 1.3 Những vấn đề lý luận chung pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 22 1.3.1 Khái niệm pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 22 1.3.2 Quan hệ pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUẾ THU NHẬP DOANH NGHIỆP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN 32 2.1 Những kết đạt trình áp dụng quy định pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 32 2.1.1 Pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản góp phần bình ổn thị trường BĐS 32 2.1.2 Pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản góp phần hồn thiện hệ thống sách thuế, đáp ứng u cầu phát triển kinh tế-xã hội hội nhập kinh tế quốc tế 33 2.1.3 Thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nguồn thu quan trọng cho NSNN 34 2.2 Nội dung quy định pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực tiễn áp dụng 35 2.2.1 Đối tượng nộp thuế 36 2.2.2 Thu nhập chịu thuế 39 2.2.3 Căn tính thuế 43 2.2.4 Kê khai thuế, nộp thuế, toán thuế 61 2.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 66 2.3.1 Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 66 2.3.2 Những giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO -1- PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tại Việt Nam, năm gần đây, tăng trưởng kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng BĐS nhà ở, cơng trình xây dựng, đất đai người dân, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế ngày gia tăng Nhiều sách quan trọng Nhà nước cho phép cá nhân, tổ chức tham gia vào việc tạo lập kinh doanh BĐS Để quản lý thị trường này, Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS, Luật thuế TNDN… Các văn quy phạm pháp luật BĐS tạo sở pháp lý cho tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng BĐS thực hành vi chuyển nhượng BĐS Mặc dù hình thành thời gian ngắn, thị trường BĐS Việt Nam bước phát triển, góp phần cải thiện đời sống nhân dân Ngoài ra, việc phát triển thị trường BĐS năm gần góp phần tăng cường hiệu sử dụng kinh doanh đất đai, nhà xưởng BĐS khác Hoạt động thị trường BĐS trở thành nguồn lực quan trọng đổi phát triển kinh tế xã hội đất nước Tuy nhiên bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều mặt hạn chế, mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm không tuân thủ pháp luật chiếm tỷ lệ lớn Điều gây thiệt hại không nhỏ đến kinh tế, ảnh hưởng đến hoạt động quản lý nhà nước BĐS, đồng thời ảnh hưởng đến quyền lợi người dân Nguyên nhân tình trạng văn pháp luật điều chỉnh giao dịch BĐS cịn có chồng chéo, không phù hợp với thực tế, thủ tục giao dịch rườm rà, khó khăn Ngồi phải kể đến sách tài mà cụ thể sách thuế chưa đảm bảo khuyến khích việc giao dịch kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật, chưa tạo thị trường BĐS phát triển lành mạnh bền vững Nhà nước Việt Nam đặt mục tiêu xây dựng thị trường BĐS minh bạch, phát triển bền vững Hoạt động giao dịch BĐS lành mạnh, ổn định hiệu giúp phát triển thị trường BĐS, tạo nguồn thu cho ngân sách Để đạt -2- mục tiêu đó, sách hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động giao dịch BĐS bước xây dựng, hồn chỉnh Trong sách điều tiết tài cơng cụ thuế cần giữ vai trị quan trọng Báo cáo trị đại hội Đảng tồn quốc lần thứ XI chiến lược phát triển kinh tế 2011-2020 khẳng định: “…Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, ngăn chặn đầu …” “…Tiếp tục hồn thiện sách hệ thống thuế …” Quán triệt đạo tổ chức, cá nhân thực giao dịch BĐS chuyển nhượng, cho thuê, mua BĐS phải thực nghĩa vụ tài Nhà nước Một nghĩa vụ tài mà chủ thể phải thực nghĩa vụ nộp thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS Đây nghĩa vụ vô quan trọng tạo nguồn thu cho ngân sách đồng thời sở để Nhà nước chứng nhận quyền SDĐ cho bên nhận chuyển nhượng Ngoài ra, thông qua việc thực nghĩa vụ thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS, Nhà nước thực hoạt động quản lý quyền SDĐ Chính tầm quan trọng mà pháp luật thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS cần phải sửa đổi hoàn thiện cho phù hợp với thực tiễn BĐS loại tài sản có giá trị lớn nên thu nhập có từ hoạt động liên quan đến loại tài sản thường Nhà nước quan tâm điều chỉnh để đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Bên cạnh đó, để thực lộ trình cải cách thuế phù hợp với cam kết quốc tế ưu tiên hàng đầu Nhà nước Theo loại thuế gián thu đánh trực tiếp từ người tiêu dùng bước cắt giảm dần, tập trung vào loại thuế trực thu đánh vào thu nhập Từ phân tích cho thấy, vấn đề đặt pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS phải đảm bảo chế rõ ràng minh bạch mặt pháp lý, xác định rõ quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật thuế để phát huy quyền tự chủ tổ chức, cá nhân Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS” cần thiết có ý nghĩa quan trọng việc góp phần hồn thiện sách thuế, đảm bảo tăng thu cho NSNN, góp phần điều tiết thị trường giao dịch BĐS, chống đầu nhà đất, tạo điều kiện thuận lợi cho -3- tổ chức, cá nhân giao dịch BĐS thực nghĩa vụ tài cách tự giác cơng Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều báo, tạp chí chun ngành tài có đăng tải viết thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tạp chí thuế, tạp chí tài chính, tạp chí thương mại số tạp chí chuyên ngành luật tạp chí luật học, tạp chí Nhà nước Pháp luật, tạp chí khoa học pháp lý…Bên cạnh báo, tạp chí có nhiều luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp cử nhân nghiên cứu thuế TNDN như: Đề tài“ Những vấn đề pháp lý thuế kinh doanh BĐS” ( Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Tp.HCM - năm 2004) tác giả Trương Thị Bích Đào thực Đề tài: “Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS” (Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Nguyễn Thị Quế, Đại học Luật Tp.HCM năm 2011 Những công trình góp phần làm rõ thực trạng bất cập pháp luật thuế thu nhập cần phải bổ sung hồn thiện Nhưng nhìn nhận góc độ khái quát chung pháp luật thuế thu nhập thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS nói chung Theo tìm hiểu tác giả, đến thời điểm nay, chưa có cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu chuyên sâu thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở phân tích vấn đề lý luận nghĩa vụ thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS doanh nghiệp, luận văn nghiên cứu cách hệ thống yếu tố tác động đến việc hình thành nghĩa vụ thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng BĐS Ngoài ra, qua việc phân tích, đánh giá thực trạng nội dung pháp luật quy định thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS, luận văn đưa giải pháp, định hướng cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam vấn đề Để đạt mục tiêu trên, đối tượng nghiên cứu luận văn bao gồm: -4- - Nghiên cứu vấn đề thị trường BĐS hình thức chuyển nhượng BĐS nhằm tạo sở lý luận cho việc nghiên cứu thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng BĐS - Nghiên cứu vấn đề lý luận thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS - Nghiên cứu thực trạng việc áp dụng quy định pháp luật Việt Nam thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS, nhằm thành công hạn chế pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề để tạo sở luận cho việc đưa giải pháp định hướng hoàn thiện pháp luật sách thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS Việt nam Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận quy định pháp luật Việt Nam thực tiễn áp dụng quy định pháp luật nghĩa vụ thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đối tượng nộp thuế TNDN, cụ thể: - Về sở pháp lý: Luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng BĐS doanh nghiệp, khơng nghiên cứu tồn pháp luật thuế thu nhập nói chung - Về thực tiễn: TP Hồ Chí Minh trung tân kinh tế lớn nước, có số thu chiếm tỷ trọng 30% tổng thu NSNN nước Do luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS TP Hồ Chí Minh - Về thời gian: Việc nghiên cứu văn pháp luật nguồn thông tin giới hạn thời điểm công bố tháng 12/2011 (là thời điểm hoàn thành luận văn) Phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử Các phương pháp nghiên cứu sử dụng nhằm xem xét, đánh giá vấn đề mối quan hệ tác động qua lại nhìn nhận mối quan hệ kế thừa phát huy quy -64- quan quản lý thuế cơng tác quản lý chưa thật hợp lý, kẻ hở pháp luật dễ bị doanh nghiệp lợi dụng chuyển đổi cách kê khai thuế cần Bởi lẽ, việc bổ sung đăng ký thêm chức kinh doanh BĐS theo Luật doanh nghiệp 200536 thơng thống dễ dàng Vấn đề kê khai, nộp thuế theo lần phát sinh hay tạm nộp hàng quý vào có đăng ký chức kinh doanh BĐS hay khơng đăng ký chức kinh doanh BĐS doanh nghiệp hạn chế Hạn chế thể chức đăng ký kinh doanh yếu tố động, việc doanh nghiệp bổ sung tăng thêm chức kinh doanh theo Luật doanh nghiệp hành khơng khó Chính vậy, pháp luật quy định việc kê khai, nộp thuế chia làm hai trường hợp với cách thức khác cho doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh BĐS doanh nghiệp không kinh doanh BĐS khơng qn, vừa gây khó khăn cho quan thuế hoạt động quản lý thuế vừa không đảm bảo huy động nguồn thu kịp thời vào NSNN Bởi lẽ, doanh nghiệp có chức kinh doanh BĐS kê khai thuế TNDN tạm nộp hàng quý Nhưng, chuyển nhượng dự án phải kê khai thuế theo lần phát sinh37 Như vậy, doanh nghiệp với hoạt động chuyển nhượng BĐS cách kê khai nộp thuế TNDN từ hoạt động khác Với quy định này, doanh nghiệp phát sinh nhiều dự án vừa có hoạt động chuyển nhượng BĐS phần vừa có hoạt động chuyển nhượng dự án gặp khó khăn lúng túng việc kê khai thuế, nộp thuế thực toán thuế Thực tế nay, doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực kê khai thuế TNDN tạm nộp hàng quý thực toán năm, thuận lợi cho DN nhiều kê khai theo lần phát sinh Ngoài ra, doanh nghiệp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng cho thuê, có thu tiền ứng trước khách hàng theo tiến độ chưa xác định chi phí tương ứng với doanh thu doanh nghiệp phải kê khai tạm nộp thuế TNDN theo 36 37 Điều 15-19, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 Khoản 3, mục III, phần G, Thông tư 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008, hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 -65- tỷ lệ 2% doanh thu thu tiền38 Quy định khập khiễng, mâu thuẫn với nguyên tắc tính thuế TNDN, dễ gây tùy tiện áp dụng pháp luật vào thực tiễn Đồng thời, bối cảnh thị trường BĐS đóng băng nay, việc tạm thu 2% doanh thu ứng trước khách hàng, làm cho doanh nghiệp gặp khó khăn vốn đầu tư Trong thực chất tiền ứng trước khách hàng, chẳng qua hợp đồng đầu tư vốn kinh doanh BĐS, việc xác định lãi lỗ tính BĐS hồn thành đưa vào kinh doanh chuyển nhượng Nhìn cách tổng thể, nói lý khiến thị trường BĐS trì trệ, phát triển thiếu lành mạnh sách kinh tế vĩ mơ sách tiền tệ tín dụng dành cho BĐS, sách thuế cịn chắp vá, chưa hồn thiện Việc nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến pháp luật thuế thu nhập nói chung pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS cho thấy, nhiều quy định pháp luật hành chưa đáp ứng yêu cầu công bằng, hợp lý nên chưa thật làm địn bẩy kích thích thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Nguyên nhân bất cập phải kể đến, số Luật có ảnh hưởng đến hệ thống thuế chậm sửa đổi, bổ sung Cơ chế quản lý Nhà nước hoạt động chuyển nhượng BĐS nhiều chồng chéo, phức tạp dẫn đến chậm hồn thiện sách thu quản lý thu loại hình Với hạn chế, vướng mắc nêu trên, việc sửa đổi, bổ sung sách thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS cần thiết cấp bách Việc hoàn thiện pháp luật lĩnh vực nhằm hướng đến sách thuế rõ ràng, chặt chẽ hơn, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ thể kinh tế Việt Nam, phong tục người Việt, hạn chế kẽ hở pháp lý gây thất thu NSNN, đồng thời giúp phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS Việt Nam Đây yêu cầu nhiệm vụ mà cần thực năm 38 Khoản 1.1, mục II, phần G, Thông tư 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008, hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 -66- 2.3 Giải pháp hoàn thiện pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 2.3.1 Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Việc điều chỉnh pháp luật thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS cần phải điều chỉnh phù hợp với sách vĩ mô kinh tế, tức phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế, không áp đặt tạo công việc áp dụng sách thuế tất lĩnh vực kinh doanh, tạo đòn bẩy thúc đẩy cho tất ngành nghề phát triển cách đồng Thành tựu 25 năm thực đổi mới, Việt Nam bước thoát khỏi nước nghèo, thu nhập bình quân đầu người năm 2010 đạt 1,168 UDS/người Với mức thu nhập bình quân đưa nước ta vượt khỏi nhóm nước nghèo gia nhập nhóm nước phát triển có thu nhập trung bình thấp; cấu kinh tế có bước chuyển dịch tích cực; giai đoạn năm năm 2006-2010 kinh tế tăng trưởng khá, tổng sản phẩm quốc nội tăng bình quân 7%/năm Tổng số doanh nghiệp Việt Nam đến cuối năm 2010 430.000 doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh, tăng gấp 2,7 lần so với năm 2006 Tổng số vốn mà doanh nghiệp đăng ký thành lập giai đoạn 2006 - 2010 cao gấp lần so với năm trước39 Với gia tăng số lượng doanh nghiệp gia tăng mức vốn đầu tư vào hoạt động kinh doanh chứng minh, kinh tế Việt Nam ngày khởi sắc, góp phần quan trọng cho việc phát triển sản xuất kinh doanh tạo thêm việc làm Ngoài ra, phải kể đến, năm gần đây, nhà nước ta quan tâm đến vấn đề hội nhập quốc tế với xu hướng ngày sâu rộng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tạo điều kiện mở rộng nguồn thu Các sách thúc đẩy quan thuế phải đẩy mạnh cải cách hoạt động thu ngân sách đảm bảo nguồn thu cho NSNN Tuy nhiên, với nổ lực quan thuế nhà nước cần phải hồn thiện sách thuế để nâng cao lực quản lý, khai thác nuôi dưỡng tốt nguồn thu cho NSNN 39 Bộ Tài – Tổng cục Thuế (2011), tập II, Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ thuế cho công chức mới, NXB Tài chính, tr.191 -67- Hoạt động thu NSNN nói chung thu thuế nói riêng, bên cạnh thuận lợi, cịn tồn nhiều khó khăn cần khắc phục Cụ thể, ban hành sách thuế, nhà nước cần phải trọng đến yếu tố yêu cầu chuyển đổi kinh tế theo hướng trọng chất lượng tăng trưởng, phân bổ nguồn lực hợp lý, cấu sản xuất kinh doanh theo hướng đầu tư vào ngành có gía trị gia tăng cao, sản phẩm có khả cạnh tranh liên kết trình tạo sản phẩm phạm vi toàn cầu Những yếu tố thường thay đổi kinh tế xã hội phát triển Chính vậy, sách kinh tế vĩ mơ có sách thuế cần phải thay đổi phù hợp thể chế sách, tổ chức máy phương thức quản lý thuế Việc hội nhập vào kinh tế giới, thực thi cam kết quốc tế tham gia vào tổ chức, cộng đồng kinh tế quốc tế khu vực đòi hỏi hệ thống thuế phải thay đổi hoàn thiện nhằm tạo môi trường sản xuất kinh doanh thuận lợi thúc đẩy đầu tư Ngoài ra, thực tế cho thấy, cơng ty đa quốc gia có vai trị ngày lớn, q trình quốc tế hóa sản xuất kinh doanh phân công lao động diễn ngày sâu rộng, việc tham gia vào mạng sản xuất kinh doanh chuỗi giá trị toàn cầu trở thành yêu cầu kinh tế, địi hỏi hệ thống thuế phải tăng cường quản lý để đảm bảo lợi ích quốc gia quyền thu thuế Mục tiêu chung định hướng hồn thiện sách thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS việc xây dựng hồn thiện pháp luật thuế TNDN phải bảo đảm tính minh bạch rõ ràng, dễ hiểu, dễ thực hiện, mở rộng đối tượng nộp thuế để phát triển nguồn thu từ chuyển nhượng BĐS Thực điều chỉnh giảm mức thuế suất chung theo lộ trình phù hợp để thu hút đầu tư, tạo điều kiện doanh nghiệp có thêm nguồn lực tài chính, tăng tích lũy để đẩy mạnh đầu tư phát triển nâng cao lực cạnh tranh Đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành thuế theo hướng vừa đáp ứng yêu cầu quản lý thuế Nhà nước, vừa tạo thuận lợi cho doanh nghiệp mở rộng hoạt động kinh doanh phát triển bền vững 2.3.2 Những giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS 2.3.2.1 Về xác định đối tượng nộp thuế -68- Mặc dù có nhiều tiến so với Luật thuế TNDN 2003 Luật thuế TNDN 2008 tồn khuyết điểm Việc quy định đối tượng nộp thuế theo cách liệt kê làm tính linh hoạt sắc thuế nên dễ dẫn đến trùng lắp thiếu nên thường gặp trở ngại, vướng mắc, đặc biệt trường hợp xuất loại hình kinh doanh Khi có thay đổi loại hình kinh doanh dẫn đến bất cập, lạc hậu quy định pháp luật thuế TNDN Do đó, pháp luật thuế TNDN nên ghi nhận rõ tiêu chí để xác định đối tượng nộp thuế cách quy định mở rộng đối tượng thu, xu hướng đổi hệ thống thuế Theo quan điểm người viết, với cách quy định đối tượng nộp thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nhiều bất cập Cụ thể, Luật thuế TNDN liệt kê trường hợp đối tượng nộp thuế TNDN nói chung Cách quy định pháp luật hành không bao quát hết đối tượng nộp thuế nên dễ bị lỗi thời Đối với phần quy định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, Luật thuế TNDN văn hướng dẫn thi hành không quy định đối tượng nộp thuế riêng mà phải vào quy định đối tượng nộp thuế TNDN nói chung Theo quy định khoản điều Luật thuế TNDN 2008 người nộp thuế TNDN tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế (sau gọi doanh nghiệp), bao gồm: a) Doanh nghiệp thành lập theo quy định pháp luật Việt Nam; b) Doanh nghiệp thành lập theo quy định pháp luật nước (sau gọi doanh nghiệp nước ngồi) có sở thường trú khơng thường trú Việt Nam; c) Tổ chức thành lập theo Luật Hợp tác xã; d) Đơn vị nghiệp thành lập theo quy định pháp luật Việt Nam; đ) Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập Như vậy, vào quy định người nộp thuế nói chung Luật thuế TNDN để xác định đối tượng nộp thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS khơng xác Bởi lẽ, pháp luật thu thuế TNDN tổ chức thực hành vi chuyển nhượng BĐS có phát sinh thu nhập khơng phân biệt hành vi chuyển nhượng nhằm mục đích kinh doanh hay khơng Chính vậy, người viết xin kiến nghị, phần quy định thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS luật thuế TNDN nên quy định đối tượng nộp thuế tổ -69- chức có thực hoạt động chuyển nhượng BĐS Quy định tránh liệt kê pháp luật hành mà đảm bảo bao quát hết đối tượng nộp thuế Như vậy, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, pháp luật quy định thu tổ chức có phát sinh thu nhập từ hoạt động này, hành vi chuyển nhượng nhằm mục đích kinh doanh hay không kinh doanh 2.3.2.2 Về xác định thu nhập thuộc diện chịu thuế * Định nghĩa thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nên điều chỉnh lại là: "Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho thuê lại đất doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật đất đai khơng phân biệt có hay khơng có kết cấu hạ tầng, cơng trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng khơng phân biệt có hay khơng có chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ chuyển nhượng tài sản khác gắn liền với đất đai” Vấn đề định nghĩa thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS chưa rõ ràng, chưa bao quát hết trường hợp phát sinh thực tế Quy định thu nhập thuộc diện chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS chung mang tính liệt kê Để đảm bảo tính rõ ràng thuận tiện cho quan thuế xác định nghĩa vụ thuế doanh nghiệp, pháp luật cần phải bổ sung điều chỉnh định nghĩa cho đầy đủ tránh việc áp dụng tùy tiện * Khơng nên có tách bạch thu nhập chịu thuế đối hoạt động chuyển nhượng BĐS với thu nhập chịu thuế hoạt động kinh doanh khác Sở dĩ, cần thiết phải quy định để tránh tình trạng doanh nghiệp tự điều chỉnh “lách luật” nhằm giảm thiểu số thuế TNDN phải nộp phân tích phần thực trạng, đồng thời pháp luật quy định tạo điều kiện cho doanh nghiệp tính tuân thủ pháp luật thuế Mặt khác việc tách bạch hai hình thức thu nhập chịu thuế gây thiệt hại cho doanh nghiệp thực việc chuyển lỗ 05 năm theo quy định pháp luật Chính vậy, pháp luật khơng tách bạch thu nhập chịu thuế từ hoạt động -70- chuyển nhượng BĐS thu nhập từ hoạt động kinh doanh khác khuyến khích doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư xem xét bù trừ thu nhập họat động kinh doanh giai đoạn khó khăn nhằm giúp doanh nghiệp ổn định sản xuất kinh doanh phát triển bền vững Thực tế cho thấy việc đầu tư kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, để tồn điều kiện kinh tế thị trường cạnh tranh khốc liệt doanh nghiệp cần phải đầu tư ngành nghề khác nhằm bù đắp thiệt hại kinh doanh không hiệu 2.3.2.3 Về xác định doanh thu tính thuế * Cần ban hành quy định hành lang pháp lý xác định giá thị trường hoạt động kinh doanh BĐS Theo quy định Nghị định 122/2011/NĐ-CP việc xác định giá chuyển nhượng theo giá ghi hợp đồng, giá ghi hợp đồng thấp giá quy định UBND áp dụng theo giá UBND Thực tế giá UBND thấp nên dẫn đến việc giá giao dịch hợp đồng không phù hợp so với mặt giá mua bán (vẫn cao giá UBND quy định) làm cho quan thuế xử lý làm thất thu NSNN * Nếu chưa đủ điều kiện xác định giá thị trường hoạt động kinh doanh BĐS đề nghị xác định bảng giá đất tính thuế Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành hàng năm phải phù hợp với thực tế Nghĩa là, cần sát với giá thị trường nhằm hạn chế tình trạng đối tượng nộp thuế thực kê khai giá hợp đồng chuyển nhượng thấp giá thực tế chuyển nhượng, đảm bảo tính cơng doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đồng thời không gây thất thu cho NSNN Để làm điều đó, quan quản lý Nhà nước thuế quan có liên quan cần phải xây dựng tiêu chí xác định bảng giá đất phải thường xuyên theo dõi, cập nhật tin tức giá BĐS thị trường theo thời kỳ để ban hành bảng giá đất hàng năm cho phù hợp với thực tế * Cần loại bỏ quy định kê khai tạm nộp thuế TNDN 2% doanh thu tiền ứng trước khách hàng -71- Vì rõ ràng thực chất số tiền ứng trước khách hàng dự án đầu tư, nhiên vào thời điểm chưa phát sinh giao dịch mua bán, tức chưa phát sinh doanh thu chi phí doanh nghiệp bước hình thành theo giai đoạn đầu tư Do đó, chưa có sở xác định thu nhập chịu thuế để tính thuế, với sách có tượng “lạm thu” gây ảnh hưởng đến vốn đầu tư doanh nghiệp Như vậy, thời điểm xác định doanh thu tính thuế trường hợp doanh nghiệp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư cở sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng cho thuê, có thu tiền ứng trước khách hàng mà chưa xác định chi phí tương ứng doanh thu kê khai tạm nộp thuế TNDN 2% doanh thu tiền ứng trước khách hàng chưa hợp lý Vì giải pháp tạm thời Nhà nước giai đoạn nhằm huy động kịp thời nguồn thu vào NSNN Mặt khác việc quy định mức tạm thu thuế TNDN doanh thu ứng trước điều kiện chưa phát sinh chi phí tương ứng mà doanh nghiệp phải thực tạm khai thuế TNDN, chưa phù hợp với nguyên tắc tính thuế TNDN Bên cạnh sở pháp lý quy định mức tạm thu 2% doanh thu ứng trước trường hợp chưa điều tra khảo sát rõ ràng phù hợp với thực tế ngành nghề kinh doanh khác, điều tạo thêm gánh nặng vốn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS điều kiện kinh tế suy thoái Trường hợp chưa thực bãi bỏ điều này, nên xây dựng mức tỷ lệ tạm thu cho hợp lý ngành nghề kinh doanh, cở điều tra khảo sát thực tế khả sinh lãi ngành kinh doanh BĐS theo giai đoạn, vừa đảm bảo khả huy động nguồn thu cho NSNN vừa tạo điều kiện tích lũy vốn, tăng khả cạnh trạnh thị trường Doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực Qua thực tiễn công tác quản lý thuế, việc quy định tạm thu 2% doanh thu tiền ứng khách hàng tạo kẻ hở pháp luật mà Doanh nghiệp thường lợi dụng nhằm điều chỉnh, cân đối số thuế TNDN phải nộp theo năm cho dự án đầu từ kéo dài, không muốn thực tốn, làm tính huy động kịp thời số thu vào ngân sách Do đó, nên quy định chặc chẽ đồng Luật xây dựng pháp luật thuế TNDN thời gian hoàn -72- thành cơng trình loại dự án, quy mô dự án làm sở để quan thuế xác định tính thuế TNDN, hạn quy định có chế xử lý thích đáng Việc quy định loại bỏ dự án treo, tránh trường hợp Doanh nghiệp lợi dụng dây dưa tốn cơng trình để kéo dài nghĩa vụ kê khai thuế TNDN qua nhiều năm, gây khó khăn công tác quản lý thuế quan thuế 2.3.2.4 Về xác định chí phí chuyển nhượng BĐS trừ * Cần có quy định rõ việc xác định chi phí trừ hoạt động chuyển nhượng BĐS Thực tiễn nay, hầu hết khoản chi đền bù thiệt đất, hoa màu khoản chi bồi thường, hỗ trợ tái định cư khó có hóa đơn chừng từ, việc lập bảng kê theo tiêu chí yêu cầu thông tư 130 hướng dẫn thực NĐ 124 thuế TNDN phức tạp Để tránh tình trạng gian lận, trốn thuế việc lập bảng kê khống nâng giá chi phí, pháp luật cần tiêu chuẩn hóa biểu mẫu trách nhiệm quyền địa phương việc xác nhận chi phí đền bù, hỗ trợ với thực tế phát sinh Có thể thực cách kết hợp với quyền địa phương qua việc chi trả đền bù thiệt đất, hoa màu khoản chi bồi thường, hỗ trợ tái định cư việc chi trả phải tốn qua ngân hàng có xác nhận UBND địa phương 2.3.2.5 Về khai thuế, nộp thuế, toán thuế * Đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành thuế áp dụng cơng nghệ thơng tin, hồn thiện sách thuế để hỗ trợ cho người nộp thuế việc khai thuế, nộp thuế, toán thuế Theo tác giả, nội dung này, pháp luật cần bổ sung sửa đổi thiết kế lại theo hướng đơn giản, rõ ràng dễ thực nhằm giảm tối đa chi phí tuân thủ pháp luật thuế người nộp thuế giảm chi phí quản lý cho quan thuế Cụ thể, pháp luật nên quy định theo hướng giảm tần xuất kê khai việc loại bỏ khái niệm “Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên không thường xuyên” khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, thực kê khai thuế TNDN tạm nộp thống hàng quý hoạt động sản xuất kinh doanh khác Sở dĩ, tác giả kiến nghị hoạt động chuyển nhượng BĐS, tất -73- dự án kinh doanh Nhà nước giao đất cho thuê đất thực đấu thầu cạnh tranh, khơng cịn lợi khách quan Doanh nghiệp Kết thúc năm tài chính, Doanh nghiệp lập tờ khai tốn thuế TNDN cho toàn hoạt động kinh doanh BĐS kê khai tạm nộp thuế TNDN hàng quý Nếu hoạt động chuyển nhượng BĐS bị lỗ chuyển cấn trừ hoạt động kinh doanh khác Doanh nghiệp (nếu có) trước xác định thu nhập chịu thuế để tính thuế TNDN kỳ Hơn nữa, doanh nghiệp có nghiệp vụ kinh tế phát sinh từ chuyển nhượng BĐS, chí nhiều năm xảy lần thực chuyển nhượng Trường hợp, hoạt động chuyển nhượng bị lỗ, Doanh nghiệp khơng bù trừ kéo dài hạch tốn lỗ nhiều năm, từ khơng đánh giá hiệu hoạt động kinh doanh Doanh nghiệp, điều bất hợp lý cần sửa đổi KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở phân tích đánh giá thực trạng pháp luật thuế hành từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đối tượng nộp thuế TNDN, Chương trình bày yêu cầu nêu ra: Những quy định pháp luật thuế TNDN thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS đối tượng nộp thuế, đối tượng chịu thuế, miễn thuế, tính thuế, kê khai, nộp thuế toán thuế Thực trạng áp dụng pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Tp.Hồ Chí Minh Phân tích đánh giá kết đạt bất cập, vướng mắc thực tế áp dụng Trên sở phân tích bất cập, vướng mắc, tác giả nêu giải pháp có tính khả thi nhằm bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tương lai -74- KẾT LUẬN Đã mười năm với lộ trình cải cách hành thuế kể từ năm 2000 ngành thuế có bước tiến vượt bậc xem ngành mũi nhọn đầu cải cách hành thuế Và năm 2007 đánh dấu bước ngoặt quan trọng đời Luật Quản lý thuế chuyển từ chế chuyên quản sang chế tự khai tự nộp tạo chủ động cho doanh nghiệp việc thực tuân thủ pháp luật thuế Trong năm qua, sách thuế liên tục điều chỉnh bổ sung nhằm hoàn thiện phù hợp với xu phát triển kinh tế ngồi nước Chính mà quy định thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS quan tâm hoàn thiện hệ thống pháp luật thuế So với Luật thuế TNDN 2003, Luật thuế TNDN 2008 tỏ ưu việt hơn, dần phát huy vai trò tích cực việc hồn thiện sách thuế, bước phù hợp với pháp luật giới Pháp luật thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tiêu chuẩn hóa phạm vi điều chỉnh đối tượng nộp thuế, thu nhập tính thuế, thu nhập chịu thuế, ban hành nhiều quy định khai thuế, nộp thuế thơng thống, góp phần khơng nhỏ vào việc tăng thu Ngân sách Chính sách thuế phần đáp ứng yêu cầu, mục tiêu mà Đảng Nhà nước ta đề ra, “làm cho dân giàu, nước mạnh, đáp ứng ngày tốt nhu cầu vật chất tinh thần nhân dân sở phát huy lực sản xuất, tiềm ngành kinh tế”40 Qua việc nghiên cứu thực trạng hoạt động chuyển nhượng BĐS Thành phố Hồ Chí Minh với quy định pháp luật thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS giai đoạn cho thấy tồn số bất cập cần phải điều chỉnh bổ sung kịp thời, nhằm làm phù hợp với tình hình thực tế hoạt động kinh doanh BĐS Với sách pháp luật thuế phù hợp tạo niềm tin hài lòng người nộp thuế; qua tạo tn thủ sách pháp luật thuế động viên nguồn thu NSNN cách triệt để Mặt khác việc quản lý nhà nước nói chung ngành thuế nói 40 Điều 16, Hiến Pháp 1992 -75- riêng tốt hơn; thực theo phương châm “thu thuế, thu lòng dân” Cùng với quy luật vận động phát triển không ngừng kinh tế kinh tế phát triển đất nước ta nay, việc nghiên cứu hồn thiện sách pháp luật TNDN hoạt động chuyển nhượng BĐS nêu hẵn chưa đủ mà cần phải không ngừng nghiên cứu để tiếp tục hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển sau Một số vấn đề chưa đề cập tới vấn đề quản lý Nhà nước thuế (quản lý doanh thu, quản lý đối tượng nộp thuế…), vấn đề xử lý vi phạm pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS Những vấn đề tiếp tục nghiên cứu cơng trình khác DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp năm 1992 Bộ luật Dân năm 2005 Luật Doanh nghiệp 2005 Luật Đất đai năm 2003 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Luật quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp 2003 Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp 2008 Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp 10 Nghị định 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 sửa đổi Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế TNDN 11 Thông tư 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp hướng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp 12 Thông tư 18/2011/TT-BTC ngày 10 tháng 02 năm 2011 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp hướng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết thi hành Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp 13 Thông tư 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 02 năm 2011 hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 Nghị định 106/2010/NĐCP ngày 28/10/2010 Chính phủ Sách tham khảo: 14 Trường Đại học Luật TPHCM – Khoa Luật Thương Mại, (2009-2010), Tập giảng Luật thuế 15 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình lý luận Nhà nước Pháp luật, NXB Tư Pháp Hà Nội 16 Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 17 Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường BĐS vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài 18 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2009), Giáo trình thuế thực hành- lý thuyết, tập giải, NXB Thống kê, Hà Nội 19 David Begg and Stankey Fischer, Rudigger Dornbusch (2008), Kinh tế học, NXB Thống kê, Hà Nội 20 Bộ Tài - Tổng cục Thuế (2011), TậpII, III, Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ thuế, NXB Tài chính, Hà Nội 21 Mác-Ăng Ghen TT.T2- NXB Sự thật – Hà nội – 1962 22 Economic Makkollhell and Bruy-M 1993 23 Nguyễn Văn Trình, Nguyễn Thị Tuyết Như ( 2011), Kinh doanh bất động sản vấn đề bản, NXB Thanh niên 24 TGĐ Đặng Đức Thành (chủ biên - 2010), Kinh doanh bất động sản thực trạng giải pháp, NXB Thanh niên Khóa luận, Luận văn tham khảo 25 Phan Thị Thành Dương (2003), Pháp luật thuế Thu nhập doanh nghiệp số vấn đề lý luận thực tiễn 26 Trương Thị Bích Đào (2005), Một số vấn đề pháp lý thuế kinh doanh bất động sản 27 Nguyễn Thị Quế (2011), Pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Tạp chí, Báo: 28 Phan Thị Thành Dương (2003), Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp, Tạp chí Khoa học pháp lý, (2/2003), tr 31-38 29 Phan Thị Thành Dương (2005), Một số vấn đề pháp lý quyền đối tượng nộp thuế, Tạp chí Khoa học pháp lý, (1/2005), tr 32-37 30 Phạm Hữu Nghị (2007), Dự thảo luật thuế TNDN nhìn từ góc độ đảm bảo cơng bằng, bình đẳng, khuyến khích phát triển tính khả thi, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (7/2007), tr 18-20 31 Nguyễn Văn Tuyến (2008), Các nguyên tắc Pháp luật thuế mơ hình cấu trúc hệ thống pháp luật thuế, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (8/2008), tr 14-20 32 Vụ phổ biến, Giáo dục pháp luật - Bộ Tư Pháp Vụ Pháp chế - Bộ Tài Chính (2008), Đề cương giới thiệu Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp 33 Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), thuế Thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS - thực trạng giải pháp, Tạp chí Thương mại, (15/2011), tr 11-14 Trang web tham khảo: http://google.com.vn http://tapchithue.com http:/tapchitaichinh.com http://tapchiketoan.com ... hợp, doanh nghiệp khơng có lỗ từ hoạt động chuyển nhượng BĐS thu nhập tính thu? ?? TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS thu nhập chịu thu? ?? từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Thu nhập chịu thu? ?? từ hoạt động. .. nhiên, Luật thu? ?? TNDN hành không quy định khoản thu nhập miễn thu? ?? TNDN thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS cho nên: Thu nhập tính thu? ?? từ hoạt động chuyển nhượng BĐS = Thu nhập chịu thu? ?? từ chuyển. .. TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS loại thu? ?? trực thu, đánh vào thu nhập chịu thu? ?? phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tổ chức Từ đưa định nghĩa pháp luật thu? ?? TNDN từ hoạt động chuyển nhượng