Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực trạng và hướng hoàn thiện (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI - NGUYỄN THỊ HẰNG ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT- THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HỒN THIỆN KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thƣơng mại TP HCM/2011 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT-THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ HẰNG KHOÁ: 2007-2011 MSSV:3220052 GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: Th.S NGUYỄN THỊ KIỀU OANH TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi tên Nguyễn Thị Hằng , sinh viên Khoa Thƣơng mại, Trƣịng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, MSSV: 3220052 Tơi xin cam đoan khố luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các liệu, kết nêu khố luận hồn tồn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG KHOÁ LUẬN GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng LĐĐ đất Luật đất đai MỤC LỤC Trang Lời mở đầu Chương 1: Một số vấn đề lý luận đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất cơng tác cấp GCNQSDĐ 1.1 Vai trị cơng tác cấp GCNQSDĐ việc thực quản lý đất đai quyền sở hữu nhà nƣớc 1.1.1.Vai trị cơng tác cấp GCNQSDĐ thực quản lý đất đai nhà nước 1.1.2 Vai trò công tác cấp GCNQSDĐ việc thực quyền sở hữu nhà nước 1.2 Sự cần thiết đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ 1.3 Những yêu cầu công tác cấp GCNQSDĐ để bảo đảm quyền lợi ngƣời sử dụng đất 1.3.1 Yêu cầu pháp luật vè công tác cấp GCNQSDĐ 1.3.1.1 Tính khả thi 1.3.1.2 Tính đơn giản 12 1.3.1.3 Tính thống 13 1.3.2 Yêu cầu công tác thực thi pháp luật 14 Chương2: Thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ việc đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất số đề xuất nhằm đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ 2.1 Thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ việc đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất 17 2.1.1 Đối tượng, phạm vi cấp GCNQSDĐ 17 2.1.2 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ 17 2.1.3 Điều kiện để cấp GCNQSDĐ 18 2.1.4 Hồ sơ trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ 22 2.1.4.1 Tiếp nhận hồ sơ 22 2.1.4.2 Thời hạn giải 24 2.1.4.3 Cấp GCNQSDĐ 26 2.1.5 Cấp lại GCNQSDĐ 33 2.1.6 Cấp đổi, xác nhận bổ sung vào GCNQSDĐ 34 2.1.7 Đính thu hồi GCNQSDĐ cấp 38 2.1.8 Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất việc xác định nghĩa vụ tài để cấp GCNQSDĐ 39 2.1.8.1 Tiền sử dụng đất 39 2.1.8.2 Ghi nợ tiền sử dụng đất miễn, giảm tiền sử dụng đất 45 2.1.8.3 Tiền lệ phí trước bạ 48 2.2 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ để bảo đảm quyền lợi ngƣời sử dụng đất 51 2.2.1 Về quy định pháp luật 50 2.2.2 Cán công tác triển khai thực pháp luật 54 Kết luận 56 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản vô quan trọng quốc gia, nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Do vậy, toàn vốn đất quốc gia đựơc nhà nước quản lý Song vơ nghĩa hình dung nhà nước tự thực tồn quyền đại diện chủ sở hữu với quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai Để thực quyền chủ sở hữu, thông qua việc việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất để khai thác lợi ích có từ đất đai Do đó, đất đai không tài sản nhà nước, cộng đồng mà tư liệu sản xuất sở vật chất đặc biệt quan trọng thân người sử dụng đất Chính vậy, bên cạnh thực quyền chủ sở hữu thực tốt chức quản lý tài nguyên đất đai mình, nhà nước cịn phải đảm bảo quyền lợi ích đáng cho người sử dụng đất Với quyền sử dụng đẩt, người sử dụng đất tiến hành khai thác lợi ích từ đất đai thực quyền mà nhà nước cho phép Trong đó, đặc biệt quan trọng quyền giao dịch quyền sử dụng đất Các quyền thực người sử dụng đất có chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mình, GCNQSDĐ Cấp GCNQSDĐ khơng có ý nghĩa với nhà nước mà quan trọng người sử dụng đất Với quy định pháp luật công tác cấp GCNQSDĐ Luật đất đai 2003 với Văn hướng dẫn thi hành, nói pháp luật hành bước sâu vào thực tiễn Thủ tục cấp GCNQSDĐ minh bạch, đỡ phức tạp, dễ tiếp cận đồng thời ngày đảm bảo tốt quyền lợi người sử dụng đất So với quy định trước đây, quy định cải cách thủ tục hành cơng tác cấp GCNQSDĐ coi điểm sáng tranh kinh tế xã hội Tuy nhiên, với yêu cầu người sử dụng đất, quy định chưa mong muốn Những quy định cấp GCNQSDĐ nhiều điểm bất cập Đồng thời, địa phương mà việc cấp GCNQSDĐ tồn nhiều vướng mắc, chậm trễ, cán đất đai nhiều gây phiền hà, nhũng nhiễu, làm cản trở việc cấp GCNQSDĐ Tất điều làm cho quyền lợi người sử dụng đất chưa đảm bảo Một mặt, pháp luật vướng mắc, hạn chế Mặt khác, người thực thi pháp luật lúc công tâm có trách nhiệm với cộng việc Quy định quyền lợi người sử dụng đất coi điều kiện cần, thực thi pháp luật điều kiện đủ để bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất Đứng trước thực trạng pháp luật việc thực thi pháp luật đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ, pháp luật cần phải có sửa đổi phù hợp đồng thời cần phải tìm giải pháp để làm cho công tác cấp GCNQSDĐ thực quy định pháp luật, cán đất đai có lực chun mơn trách nhiệm công việc để đảm bảo cách tốt quyền lợi người sử dụng đất Đặc biệt thời đại nay, nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng dân số tăng, kinh tế phát triển, q trình cơng nghiệp hố đại hoá đất nước diễn ạt, việc cấp GCNQSDĐ trở thành nhu cầu thiếu nên việc đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất lại quan trọng Xuất phát từ lý mà tơi chọn đề tài: “Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ - Thực trạng hướng hồn thiện.” làm khố luận tốt nghiệp Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài là: đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ, xoay quanh việc tiếp cận thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai hành cấp GCNQSDĐ nhìn nhận góc độ quyền lợi người sử dụng đất Trên sở đó, đề tài phân tích đánh giá việc bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất cơng tác cấp GCNQSDĐ Mục đích nghiên cứu Trên sở làm rõ vấn đề mang tính lí luận quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ xem xét khía cạnh quyền lợi người sử dụng đất, kết hợp với việc thu thập thơng tin, so sánh, đánh giá, phân tích thực trạng việc đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ Tác giả nêu điểm tích cực điểm hạn chế Từ đưa đề xuất nhằm góp phần tốt việc bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ Phƣơng pháp nghiên cứu: Để nghiên cứu đề tài, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác-Lê Nin việc nghiên cứu quy định pháp luật Bên cạnh tác giả cịn vận dụng phương pháp phân tích, so sánh, thu thập số liệu xem xét đánh giá thực trạng việc bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ Ý nghĩa nghiên cứu Dựa việc phân tích ý nghĩa tiêu chí cần phải đạt cơng tác cấp GCNQSDĐ để đảm bảo quyền lợi người sử dụng, đề tài làm sáng tỏ hạn chế công tác cấp GCNQSDĐ sở quy định pháp luật việc thực pháp luật việc bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất, để từ đề giải pháp, góp phần đảm bảo tốt quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ CHƢƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ 1.1 Vai trị cơng tác cấp GCNQSDĐ việc thực quản lý nhà nƣớc đất đai quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.1 Vai trị cơng tác cấp GCNQSDĐ việc thực quản lý nhà nƣớc đất đai Ở Việt Nam, nhà nước chủ sở hữu đất đai không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Để xác nhận mối quan hệ hợp pháp nhà nước với người sử dụng đất, nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người sủ dụng đất Vì vậy, theo quy định pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ nội dung hoạt động quản lý nhà nước đất đai Hoạt động cấp GCNQSDĐ quy định từ Luật đất đai 1987, Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định cách cụ thể việc cấp GCNQSDĐ (bao gồm vấn đề như: khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng điều kiện cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy,v.v) Sau Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 Theo khoản 20 Điều LĐĐ 2003, GCNQSDĐ giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Việc cấp GCNQSDĐ hướng tới mục tiêu là: Thơng qua việc cấp GCNQSDĐ, quan nhà nứơc có thẩm quyền xác định thực trạng sử dụng đất với thông tin đầy đủ xác diện tích đất, loại đất, hình thức sử dụng đất, người sử dụng đất với đất Từ nhà nước có sở thống chồng lên nợ người không đủ khả tài nộp cho nhà nước nguy tiềm ẩn Theo quy định Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 quyền lợi người sử dụng đất tăng lên nhiều so với quy định cũ, là: Được ghi nợ tiền sử dụng đất tối đa năm Các đối tượng hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ chưa có khả tài để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ ghi “nợ tiền sử dụng đất” GCNQSDĐ Ngồi ra, gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả tài để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ ghi “nợ tiền sử dụng đất” GCNQSDĐ Khi toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm cấp GCNQSDĐ trả nợ dần có khả tài thời hạn tối đa năm năm; sau năm năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm trả nợ Đối với trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1-3-2011 mà chưa tốn nợ áp dụng quy định toán nợ nghị định Theo đó, thời hạn tối đa năm năm kể từ ngày 1-3-2011, người sử dụng đất toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm cấp GCNQSDĐ; sau năm năm mà chưa trả hết nợ người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm trả nợ Có thể nói, với quy định này, nhà nước tạo điều kiện để bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất Họ trả tiền sử dụng đất theo thời điểm trả nợ (trả thời điểm cấp GCNSDĐ) mà nhà nước gia hạn cho thời gian trả nợ năm năm, khoảng thời gian tương đối dài đủ để người sử dụng đất yên tâm khai thác tài nguyên đất đai tiến hành sản xuất để trả nợ cho nhà nước Quy định thể 53 ưu đãi đặc biệt nhà nước người sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất  Trƣờng hợp đƣợc miễn, giảm tiền sử dụng đất Ngoài trường hợp miễn tiền sử dụng đất đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên; đất để xây nhà cho người phải di dời thiên tai; đất xây dựng nhà đồng bào dân tộc thiểu số vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn , quy định trước đây, theo quy định nghị định 120/2010/NĐ-CP bổ sung số trường hợp miễn tiền sử dụng đất, đất xây dựng nhà để bán (trả tiền lần trả góp), cho thuê, cho thuê mua người có thu nhập thấp khu vực thị; diện tích đất giao để sử dụng vào mục đích lịng hồ thủy điện Ngoài ra, quy định miễn tiền sử dụng đất hạn mức đất cấp GCNQSDĐ lần đầu đất chuyển mục đích sử dụng từ đất khơng phải đất sang đất tách hộ hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc miền núi theo danh mục xã đặc biệt khó khăn Thủ tướng Chính phủ quy định  Giảm 50% tiền sử dụng đất hộ đồng bào dân tộc thiểu số Việc giảm tiền sử dụng đất hạn mức đất hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số trước chưa quy định nghị định quy định cụ thể Theo đó, giảm 50% tiền sử dụng đất hạn mức đất hộ gia đình đồng bào dân tộc thiểu số; hộ nghèo địa bàn không thuộc phạm vi xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc miền núi theo danh mục xã đặc biệt khó khăn Thủ tướng Chính phủ quy định quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất; công nhận (cấp giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng từ đất đất sang đất Một lần ta thấy rõ quan tâm đặc biệt nhà nước người sử dụng đất nói chung cụ thể người sử dụng đất người nghèo, người có thu nhập thấp 54 dân tộc đồng bảo thiểu số Sự quan tâm nhà nước giúp ổn định đời sống tạo điều kiện thuân lợi cho họ cấp GCNQSDĐ để thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất, phát triển kinh tế Rõ ràng với quy định này, tình trạng nhiều hộ gia đình, cá nhân, nông thôn, miền núi, vùng đồng bào dân tộc thiểu số cịn nhiều khó khăn cấp GCNQSDÐ họ nhận khơng muốn nhận số tiền phải nộp ngồi khả tài họ giảm thiểu đáng kể 2.1.8.3.Tiền lệ phí trƣớc bạ: Lệ phí trước bạ khoản tiền mà chủ thể phải nộp cho nhà nước đăng kí quyền sở hữu tài sản đăng kí quyền sử dụng đất Như vậy, lệ phí trước bạ nghĩa vụ tài áp dụng chủ thể đăng kí quyền sử dụng đất khơng phân biệt chủ thể sử dụng đất hình thức giao hay hình thức th Nó xem khoản lệ phí để quản lý tài sản Theo quy định đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ Tổ chức, cá nhân Việt Nam tổ chức, cá nhân nước ngoài, kể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hoạt động theo Luật Đầu tư nước Việt Nam (nay Luật Đầu tư) không theo Luật Đầu tư nước ngồi Việt Nam, có đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ, phải nộp lệ phí trước bạ trước đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với quan nhà nước có thẩm quyền (trừ trường hợp khơng phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật) Căn tính lệ phí trước bạ giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí trước bạ quy định tỉ lệ phần trăm giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ Trong đó: Gía trị tính lệ phí trước bạ tính số diện tích đất chịu lệ phí trước bạ nhân với giá mét vng đất Cịn mức thu lệ phí trước bạ xác định tỉ lệ phần trăm giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ Đối với nhà, đất 0,5% (Khoản Điều Thông tư 68/2010/TTBTC) Điều Thông tư 68/2010/TT-BTC 55 Nếu trước đây, mức lệ phí trước bạ 1% gìơ mức lệ phí giảm nửa Rõ ràng ta thấy, việc thu lệ phí trước bạ 1% trường hợp đất có nguồn gốc cha ơng để lại gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, khơng trường hợp, nơi người dân đất nhà thuộc sở hữu nhà nước muốn làm GCNQSDĐ tiền sử dụng đất lệ phí trước bạ cao nên không đủ tiền mua Nhưng không mua, sau giá đất tăng, số tiền người sử dụng đất bỏ để có GCNQSDĐ nhiều Quy đinh mức lệ phí trước bạ 0,5% giảm phần khó khăn cho người sử dụng đất, khắc phục tình trạng nhiều hộ gia đình, đặc biệt hộ khó khăn chưa đủ khả nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất để nhận giấy theo quy định Lệ phí trước bạ bối cảnh giá đất tăng cao khó khăn cho người dân, đặc biệt dân nghèo Do vậy, Việc “chú tâm” thu tiền làm GCNQSDĐ làm phiền hà cho người dân, làm chậm trình cấp GCNQSDĐ Điều chỉnh mức thu tiền làm GCNQSDĐ cách thức thu vấn đề nhiều nhà chuyên môn đặt Đối với thời điểm xác định giá đất tính mức thu lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật, cụ thể Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định nghĩa vụ tài (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ…) giá đất để tính lệ phí trước bạ tính theo giá đất thời điểm có định giao đất, cho thuê đất; thời điểm bàn giao đất; thời điểm nộp đủ hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ hợp lệ Lúc giờ, địa phương linh động tính lệ phí trước bạ thời điểm nộp đủ hồ sơ, từ lúc nộp đến lúc có định giao đất năm, giá đất cơng bố tỉnh thành tăng Đến ngày 26/4/2010, Bộ tài ban hành Thơng tư 68/2010/TT-BTC, quy định giá tính lệ phí trước bạ giá trị tài sản chịu lệ phí trước bạ theo giá thị trường nước thời điểm tính lệ phí trước bạ Từ đó, nhiều người nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ trước ngày 26/4/2010, sau cấp giấy chứng nhận, đóng tiền sử dụng đất theo giá đất năm 2009, phải đóng lệ phí trước bạ theo giá đất 2010, khơng đồng ý đóng Điều làm cho việc cấp GCNQSDĐ bị ngưng trệ, quyền lợi người sử dụng 56 đất không quy định rõ ràng, từ làm ảnh hưởng đến quyền lợi họ Do quan chức có thẩm quyền cần sớm giải vướng mắc 2.2 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ để bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất 2.2.1 Về quy định pháp luật: Đứng trước thực trạng nêu phần trước, cần có giải pháp hạn chế công tác cấp GCNQSDĐ để đảm bảo tốt quyền lợi người sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, Nhà nước cần phải có chế đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất cách chặc chẽ, để người dân thấy người chủ thực mảnh đất mà gắn bó vào Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản Điều 105 LĐĐ 2003 quy định người sử dụng đất : “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Đây quyền người sử dụng đất, thực tế quyền người sử dụng đất bị xem nghĩa vụ Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung cịn chậm làm ảnh hưởng đến quyền người sử dụng đất việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn…Do vậy, Cần tạo thuận lợi cho người dân làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hạn chế thủ tục rườm rà không cần thiết Bên cạnh cần phải đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền cho người dân biết quyền nghĩa vụ pháp luật quy định để thực cho đúng, biện pháp cụ thể như: đài truyền hình, đài phát thanh, quan báo chí phối hợp với việc xây dựng chuyên mục miễn phí giải đáp thắc mắc, học vui việc cấp GCNQSDĐ nói riêng pháp luật đất đai nói chung để đưa pháp luật đất đai đến với người dân Tiến hành niêm yết công khai thủ tục để người dân biết thực hiện, điều 57 góp phần hạn chế tranh chấp đất đai khơng đáng có xảy Đồng thời, trình soạn thảo văn quy phạm pháp luật địi hỏi phủ cần thành lập tổ soạn thảo, gồm người vừa có chun mơn sâu, vừa có kinh nghiệm thực tiễn, tránh tình trạng luật bị sửa đi, sửa lại nhiều lần, tuổi thọ luật ngắn ngủi, điển Luật Ðất đai Bên cạnh đó, quan nhà nước có thẩm quyền sớm sửa đổi, bổ sung số điều Luật Ðất đai công tác cấp GCNQSDĐ theo hướng khắc phục bất cập, chồng chéo, khơng thống LĐĐ luật khác có liên quan, xây dựng hệ thống quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ phải phù hợp với nhu cầu kinh tế thị truờng, đảm bảo quyền lợi người dân Trên sở gạn lọc vấn đề tồn mà việc sửa đổi bổ sung không tạo tốn lớn, theo hướng mở rộng có lợi cho người sử dụng đất Nhà nước cần ban hành văn hướng dẫn rõ vấn đề sau: Một là, hướng dẫn để xác định đất có tranh chấp khơng có tranh chấp, cần tổng hợp đánh giá từ thực tiễn pháp luật thời gian từ năm 1975 trở lại Đề xuất hướng giải tranh chấp cho loại dạng cụ thể nhằm tạo điều kiện cho việc hoàn thành cấp GCNQSDĐ “lần đầu” Hai là, Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình, tộc họ cần ghi rõ đầy đủ tên thành viên (có thể có danh sách kèm theo); tộc họ có q đơng thành viên vào ý chí tộc họ thể biên họp hội đồng tộc họ trí cho thành viên tộc họ người đại diện theo ủy quyền thay tộc họ đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tộc họ Đối với cộng đồng dân cư cấp giấy chứng nhận sử dụng cơng trình đình, đền, miếu, am nên quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đình, đền, miếu, am cấp cho ban quản lý cơng trình 58 Sổ hộ gia đình khơng phải sổ bất biến mà chứa đựng yếu tố biến động q trình tách, nhập, sinh, tử Do đó, khơng thể đồng hộ gia đình sổ hộ với hộ sử dụng đất Hiện nay, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền địa phương theo nếp cũ cấp cho hộ gia đình ghi chung chung mà khơng tính đến hậu hộ gia đình đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch Nên chăng, giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình cần thiết phải đính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang cá nhân thành viên, nghĩa ghi đủ tên thành viên hộ ghi hay số cá nhân chủ sử dụng đất thực có đủ chứng minh nguồn gốc đất cá nhân chuyển nhượng, chia tách thừa kế, tặng cho riêng Với giấy chứng nhận trình xét, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình thành viên hộ sử dụng đất làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận Uỷ ban nhân dân xã Đây xác thực để người dân thực quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất quan Tịa án xác định xác số lượng thành viên hộ sử dụng đất giải tranh chấp.Trường hợp đất cấp cho hộ gia đình mà thành viên hộ muốn tách riêng văn thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất diện tích đất cịn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng cá nhân thành viên lại hộ Ba là, cấp xã cần thiết thành lập hội đồng xét duyệt cấp GCNQSDĐ trường hợp giấy tờ hợp lệ, thành phần gồm: cán địa chính, cán tư pháp, mặt trận tổ quốc, đại diện ấp, khu phố giám sát cán địa cấp huyện Hội đồng có tư cách tham vấn cho chủ tịch, phó chủ tịch uỷ ban nhân dân phường, xã, thị trấn đảm bảo giải hồ sơ có kết Xem “ Một số vướng mắc trình giải tranh chấp đất đai liên quan đến việc ghi tên người sử dụng đất GCNQSDĐ” web site http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/, truy cập lúc 10 30 ngày 9/5/2011 59 Bốn là, quy định tài giá đất: Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa có giấy tờ hợp lệ, sử dụng sau ngày 15/10/1993(phần diện tích hạn mức cơng nhận) nên áp dụng giá đất theo mức thu phù hợp để đảm bảo tương đồng với mức thu(tuyệt đối) trước ngày 1/7/2004 theo Điều 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định mức thu tiền sử dụng đất hạn mức 50% giá đất, song giảm 50% (hai lần) mức thu so với trước LĐĐ 2003 không bù vào tăng giá đất theo biến giá Ví dụ: Gía đất Tp.Hồ Chí minh tăng bốn lần so với trước LĐĐ 1993 Vì vậy, khoản tiền sử dụng đất mà người cấp GCNQSDĐ phải nộp tăng hai lần, người sử dụng đất trứơc ngày 15/10/1993 miễn tiền sử dụng đất (giảm 20%) không công Hơn nữa, việc thu tiền sử dụng đất chạy theo giá đất hàng năm, thông qua việc xác nhận ngày nộp hồ sơ, tạo nhiều phiền nhiễu, hội để tiêu cực, ảnh hưởng đến quyền lợi người sử dụng đất Bộ Tài Bộ Tài ngun mơi trường cần có thống hướng xử lý trường hợp đất trước ngày 15/10/1993, cấp GCNQSDĐ toàn diện tích khơng phải nộp tiền sử dụng đất, Nghị định 84/2007/NĐ-CP phải nộp tiền sử dụng đất hạn mức Tác giả đề xuất: Thừa nhận diện tích đất cơng nhận coi chưa hồn thành nghĩa vụ tài chính, có diện tích vượt hạn mức Các quan kí cấp GCNQSDĐ phải ghi nội dung vào sổ bộ, thông báo cho người sử dụng đất biết Tuy nhiên, không yêu cầu người sử dụng đất mang GCNQSDĐ đến sửa mà giải có thay đổi mục đích giao dịch nhà nước bồi thường thu hồi đất Xem thêm Nguyễn Văn Hồng, Tlđd, tr100 60 Sửa đổi pháp luật công tác cấp GCNQSDĐ để hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất điều đáng hoan nghênh, có đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, giai đoạn nay, hoạt động có phải quan trọng nhất, cần đặt ưu tiên Thực tế chứng minh, dù hàng năm Chính phủ đề tiêu, kế hoạch cấp GCNQSDĐ; dù cơng tác cấp giấy có cải tiến hầu hết địa phương khơng thể hồn thành Ngun nhân là: để tiến hành cấp GCNQSDĐ điều kiện địi hỏi việc sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch, có đồ địa chính; quy hoạch sử dụng đất, cụ thể quy hoạch sử dụng đất chi tiết lẫn hệ thống đồ địa địa phương chưa hồn thiện, phủ kín địa bàn Nơi có lạc hậu, nhiều sai lệch, khơng kịp thời cập nhật Nơi thiếu, chí chưa có Vì vậy, địa phương khơng thể tiến hành cấp GCNQSDĐ cách đại trà mà xem xét cấp cho trường hợp theo nhu cầu, phải thời gian xác minh, đo vẽ lại Thiết nghĩ, vấn đề quan trọng Nhà nước quyền địa phương cần tập trung xây dựng, hồn thiện hệ thống đồ địa quy hoạch sử dụng đất làm tảng cho việc cấp GCNQSDĐ triển khai nhanh chóng Đối với người sử dụng đất, GCNQSDĐ hay quyền sở hữu nhà chứng thư pháp lý mà họ ln mong mỏi có tay để an tâm quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu tài sản mình, để Nhà nước thừa nhận bảo vệ quyền họ Do vậy, để quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ đảm bảo trước hết phải đảm bảo việc sử dụng đất quy hoạch, đảm bảo việc lập đồ địa hồn thiện xác 2.2.2 Cán công tác triển khai thực pháp luật: Quy định pháp luật tích cực, song hành với chế tổ chức, thực hiện: Định hướng chung cho giải pháp tập trung nâng cao nhận thức, bảo đảm thống áp dụng pháp luật hành từ trung ương đến địa phương, nêu cao ý thức trách nhiệm hướng dẫn, phục vụ dân, tạo mối quan hệ công tác cán công chức gần dân để người dân nhận rõ quyền trách nhiệm mình, biện pháp cụ thể: 61 Bộ Tài nguyên môi trường, Sở Tài nguyên môi truờng tỉnh thường xuyên thực kiểm tra, giám sát việc chấp hành pháp lụât cấp dưới, văn hướng dẫn kịp thời nội dung mang tính phổ biến mà pháp luật quy định chưa rõ dẫn đến hiểu, áp dụng chưa thống Có kế hoạch tập huấn để nâng cao lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ cho đội ngũ cán địa cấp huyện cấp xã nhằm đáp ứng u cầu cơng tác quản lý đất đai nói chung cấp GCNQSDĐ nói riêng Sở Tài ngun mơi truờng cần có chương trình phối hợp tun truyền với quan ngôn luận để hướng dẫn pháp luật phương tiện thông tin đại chúng Đây nhiệm vụ bắt buộc ngân sách nhà nước cho công tác Tại quan tiếp nhận, giải hồ sơ bên cạnh việc cơng khai trình tự thủ tục theo quy định pháp luật, cần tổ chức cơng khai minh bạch qui trình nội kết giải hồ sơ để người sử dụng đất biết giám sát cán công chức thực Cần trọng mức công tác tuyển dụng cán bộ, cơng chức làm cơng tác địa xã, phường, quận, huyện, số lượng, phải có chun mơn, nghiệp vụ, phải có phẩm chất đạo đức tốt Tăng cường việc đào tạo, nâng cao trình độ, phẩm chất cán cơng chức đáp ứng yêu cầu quản lý đại tương lai, trọng đào tạo chuyên sâu đội ngũ làm cơng tác văn phịng Đăng kí quyền sử dụg đất đủ đáp ứng yêu cầu chuyên môn Cùng với chất lượng cán chế độ lương sách phải rõ ràng, có sách thu nhập, động viên để cán địa yên tâm cơng tác Ðề nghị Chính phủ đạo bộ, ngành địa phương tổ chức kiểm điểm làm rõ trách nhiệm chậm hoàn thành việc cấp GCNQSDÐ Và đề biện pháp xử lý nghiêm khắc trường hợp sai phạm Xử lý nghiêm trường hợp cán bộ, công chức lợi dụng chức trách, nhiệm vụ, quyền hạn giao để sách nhiễu, tiêu cực việc cấp GCNQSDÐ Sớm xử lý quy hoạch treo Đồng thời, cần tăng cường công tác kiểm tra, tra việc thực cấp GCNQSDÐ cho tổ chức người dân 62 Kiện toàn máy thiết lập chế phối hợp cửa liên thông, theo nguyên tắc nhiệm vụ quan giải quyết: Nhanh chóng kiện tồn máy quan tài ngun mơi trường, thành lập kiện tồn văn phịng Đăng kí quyền sử dụng đất cấp quận, huyện, có chế tài phù hợp gắn thu, bù chi, tự trang trải, mức thu phù hợp với quy định pháp luật, bảo đảm đáp ứng nhiệm vụ nhà nước, tạo điều kiện sở vật chất, trụ sở làm việc, máy móc trang thiết bị phù hợp với yêu cầu quản lý chuyên ngành 63 KẾT LUẬN Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ thời đại kinh tế thị trường vấn đề quan trọng Có thể nói, so với quy định trước đây, quy định pháp luật đất đai cấp GCNQSDĐ ngày đảm bảo tốt quyền lợi người sử dụng đất, việc cải cách thủ tục hành đơn giản, gọn nhẹ với việc miễn giảm nghĩa vụ tài thúc đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, bảo đảm quyền lợi cho người dân Tuy vậy, việc đảm bảo quyền lợi cho nguời sử dụng đất nhiều lực cản hạn chế sau: Các quy định pháp luật đất đai cấp GCNQSDĐ chồng chéo với quy định luật khác với Đồng thời thân quy định cấp GCNQSDĐ tồn nhiều điểm bất cập Pháp luật đất đai hay thay đổi, người sử dụng đất bị động phải chạy theo quy định Bên cạnh đó, tình trạng cán tiến hành thủ tục cấp GCNQSDĐ nhũng nhiễu tồn nhiều địa phương, “nhũng nhiễu” làm công, sức người sử dụng đất, gây ảnh hưởng đến quyền lợi họ Hơn nữa, công tác đào tạo cán chậm đổi mới, việc thu hút nguồn tri thức từ trường đại học nhiều hạn chế Thực trạng bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ vấn đề phức tạp liên quan đến lĩnh vực khác như: xây dựng, quy hoạch Do sở phân tích đánh giá quy định pháp luật đất đai hành công tác cấp GCNQSDĐ việc thực thi xem xét khía cạnh đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tác giả đưa đóng góp đề xuất để góp phần đảm bảo tốt quyền lợi người sử dụng đất Việc phân tích, đánh giá kiến nghị đòi hỏi phải thường xuyên nghiên cứu văn pháp luật, vững kinh nghiệm thực tế Trong tác giả cịn ghế giảng đường đại học, chắn kiến thức pháp luật kinh nghệm thực tế hạn chế, tác giả mong nhận ý kiến đóng góp bậc thầy cơ, nhà nghiên cứu pháp luật, người hoạt động thực tiễn, bạn bè nhằm giúp tác giả trang bị thêm 64 vốn kiến thức cho DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Luật Đất Đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất thực quyền sử dụng đất Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng12 năm 2010 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng năm 2006 ban hành quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 Quy định bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 Thông tư số 68/2010/TT-BTC ngày 26 tháng năm 2010 Hướng dẫn lệ phí trước bạ Các tài liệu chuyên ngành Trường đại học luật TP Hồ Chí Minh, khoa Luật thương mại, năm học 2009-2010, Tập giảng Luật đất đai Nguyễn Văn Hồng (năm 2007): “Đăng kí cấp GCNQSDĐ nước ta, lý luận thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ luật học Đại học Luật Tp.Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Thảo (năm 2001): “Thực trạng thủ tục hành lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Tp.Hồ Chí Minh.” Luận văn cử nhân Luật, Đại học luật Tp Hồ Chí Minh Lưu Quốc Thái (năm 2009), “Hồn thiện hệ thống tài đất đai vấn đề lành mạnh hố thị trường quyền sử dụng đất”, Tạp chí khoa học pháp lý(04), tr 25 T.S Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật đất đai hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất”, Tạp chí luật học (08), tr16 Các website: http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2011/02/19/m%e1%bb%99t- s %e1%bb%91-v%c6%b0%e1%bb%9bng-m%e1%ba%afc-trong-qu-trnh-gi %e1%ba%a3i-quy%e1%ba%bft-tranh-ch%e1%ba%a5p-d%e1%ba%a5t-dai-linquan-d%e1%ba%bfn-vi%e1%bb%87c-ghi-tn/ http://luathoc.cafeluat.com/showthread.php/26699-Mot-so-suy-nghi-ve-Giaychung-nhan-quyen-su-dung-dat http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/ http://dantri.com.vn/c20/s202-471720/thu-tuc-hanh-chinh-va-con-nguoi.htm http://www.luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/thong-tu-moi-ve-gcnqsdd-chua-trien-khaida-lo-phien-ha http://atland.com.vn/Tin-tuc/Chinh-sach/Nha-o-rieng-le-se-khong-bi-thu-le-phitruoc-ba.aspx http://diendanluat.com.vn/18/thao-luan-luat-dat-dai/190-thu-tien-su-dung-dat-100dung-hay-sai.html http://nhatrangshop.vn/showthread.php?1302-C%E1%BA%A5p- gi%E1%BA %A5y-ch%E1%BB%A9ng-nh%E1%BA%ADn-quy%E1%BB%81n- s%E1%BB %AD-d%E1%BB%A5ng-%C4%91%E1%BA%A5t-theo-Ngh%E1%BB%8B%C4%91%E1%BB%8Bnh-88-N%C4%90-CP-C%C3%B2n-nhi%E1%BB%81uv%C6%B0%E1%BB%9Bng-m%E1%BA%AFc http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=414 10 http://www.chinhphu.vn/portal/page?_pageid=517,1&_dad=portal&_schema=PO RTAL ... có quyền lợi người sử dụng đất bảo đảm 18 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CẤP GCNQSDĐ VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG... thiết phải đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ Sự cần thiết đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất lại thể rõ GCNQSDĐ trở thành điều kiện bắt buộc người sử dụng đất thực quyền giao... cầu công tác thực thi pháp luật 14 Chương2: Thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ việc đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất số đề xuất nhằm đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất công tác cấp