Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm xây dựng phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và xây dựng không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Để hiểu rõ hơn mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết của Luận văn này.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN ĐẮC QUANG ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ CƠNG TRÌNH TP HỒ CHÍ MINH 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN ĐẮC QUANG ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên ngành: Quản lý thị cơng trình Mã số: 8.58.01.06 TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS.KTS NGUYỄN TRỌNG HÕA TP HỒ CHÍ MINH 2018 PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN QUÁ TRÌNH ĐƠ THỊ HĨA VÀ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG MỤC LỤC Trang Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Nội dung nghiên cứu Đối tượng, phạm vi, thời gian nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn 7 Giải thích thuật ngữ PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN Q TRÌNH ĐƠ THỊ HĨA VÀ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN 1.1 Tổng quan Quá trình thị hóa thị địa bàn tỉnh Bình Dương 1.1.1 Quy mô dân nhập cư tốc độ gia tăng năm gần 1.1.2 Những yếu tố tác động đến q trình thị hóa Bình Dương 1.1.3 Ảnh hưởng trình thị hóa từ nơi thị tỉnh Bình Dương 1.2 Tình hình thị hóa thị xã Dĩ An 1.2.1 Vị trí: 1.2.3 Quy mô dân số: 1.2.4 Mật độ dân số: 10 1.2.5 Đất đai: 10 1.2.6 Lao động – Việc làm: 10 1.2.7 Thu nhập bình quân đầu người 10 1.2.8 Tỷ lệ hộ nghèo 10 1.2.9 Tăng trưởng dân số 10 1.2.10 Về phát triển nhà 10 1.2.11 Dự báo quy mô dân số đất đai 10 1.2.12 Mục tiêu phát triển 10 1.2.13 Đánh giá chung trình thị hóa thị xã Dĩ An, Bình Dương 11 1.3 Thực trạng quản lý xây dựng địa bàn thị xã Dĩ An 11 1.3.1 Công tác quản lý quy hoạch xây dựng 11 1.3.2 Công tác quản lý đất đai 11 1.3.3 Công tác quản lý trật tự xây dựng đô thị 11 1.3.4 Những tồn công tác quản lý 11 1.3.5 Nguyên nhân dẫn đến tồn công tác quản lý 12 1.4 Các nguyên cứu liên quan 12 1.5 KẾT LUẬN CHƯƠNG 12 CHƯƠNG 2: CỞ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT 13 2.1 Cơ sở pháp lý 13 2.2 Cơ sở lý luận 13 2.2.1 Công tác Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị 13 2.2.1.1 Khái niệm 13 2.2.1.2 Quản lý Quy hoạch xây dựng đô thị 13 2.2.1.3 Nội dung công tác quản lý Quy hoạch xây dựng đô thị 13 2.2.1.4 Vai trò, mục tiêu, yêu cầu nguyên tắc công tác quản lý Quy hoạch xây dựng đô thị 13 2.2.1.5 Các biện pháp nhằm quản lý xây dựng theo quy hoạch 14 2.2.2 Công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất 14 2.2.2.1 Khái niệm 14 2.2.2.2 Quản lý quy hoạch sử dụng đất 14 2.2.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đất đai 15 2.2.2.4 Quyền lợi cho người sử dụng đất 15 2.2.2.5 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 15 2.2.2.6 Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai 15 2.3 Kinh nghiệm, mơ hình quản lý ngồi nước 15 2.3.1 Đà Nẵng – Kinh nghiệm từ việc phát huy vai trò nhân dân xây dựng quản lý đô thị 16 2.3.2 Tp HCM – Kinh nghiệm giải tỏa tái định cư khu dân cư lò gốm Q 16 2.3.3 Nhật Bản – Kinh nghiệm Quản lý QH xây dựng Quản lý đô thị 16 2.3.4 Malaysia – Kinh nghiệm QLXD nhà ở, QL đất đai, giao thông đô thị 16 2.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG 16 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN 16 3.1 Tổng quan Khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An 16 3.1.1 Sự hình thành phân bố dân cư 16 3.1.2 Đặc điểm khu dân cư tự phát 17 3.1.2.1 Sự hình thành khu dân cư tự phát: 17 3.1.2.2 Chất lượng khu dân cư tự phát: 17 3.1.2.3 Đời sống người dân khu dân cư tự phát: 17 3.1.3 Các yếu tố tác động đến hình thành 17 3.1.3.1 Tác động từ điều kiện tự nhiên 17 3.1.3.2 Tác động từ điều kiện kinh tế - xã hội 17 3.1.3.3 Tác động từ quản lý nhà nước 18 3.1.4 Nguyên nhân hình thành 18 3.1.5 Xếp khu dân cư tự phát thành nhóm 18 Nhóm 1: Các khu dân cư tự phát xây dựng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị 18 Nhóm 2: Các khu dân cư tự phát xây dựng không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị 18 3.2 Quan điểm, yêu cầu mục tiêu công tác Quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An 18 3.2.1 Quan điểm 18 3.2.2 Mục tiêu 18 3.2.3 Yêu cầu 18 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác Quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An 19 A Giải pháp chung: 19 3.3.1 Tăng cường hiệu máy quản lý nhà nước quản lý đô thị 19 3.3.2 Nâng cao chất lượng công tác quản lý quy hoạch xây dựng 19 3.3.3 Giải pháp thực quản lý theo quy hoạch 19 3.3.4 Giải pháp quản lý đất đai 19 3.3.5 Xây dựng kế hoạch thực quy hoạch “cắt lớp” 19 3.3.6 Giải pháp sách nhà sử dụng đất đô thị 20 3.3.7 Tăng cường công tác tra, kiểm tra xây dựng 20 3.3.8 Giải pháp tuyên truyền vận động 20 3.3.9 Giải pháp giáo dục, thuyết phục 20 B Các giải pháp cụ thể: 20 3.3.10 Nhóm I: Các khu dân cư tự phát xây dựng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị 20 3.3.10.1 Xây dựng sai phép: Xây dựng phù hợp với quy hoạch thị xây dựng sau có quy hoạch 1/2000, 1/500 20 3.3.10.2 Xây dựng không phép: 20 3.3.11 Nhóm II: Các khu dân cư tự phát không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị 20 3.3.11.1 Cơ sở hạ tầng đạt yêu cầu: 20 3.3.11.2 Cơ sở hạ tầng không đạt yêu cầu: 20 3.4 Kết luận Chương 20 PHẦN 3: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 20 Kết luận 20 Kiến nghị 20 P H Ầ N : MỞ Đ Ầ U Lý chọn đề tài Thị xã Dĩ An có tỷ lệ dân nhập cư cao, tốc độ thị hóa diễn nhanh làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày gia tăng dẫn đến hàng loạt khu nhà tự phát hình thành, đặc biệt khu giáp ranh với khu chế xuất khu công nghiệp vào hoạt động Sóng Thần 1, Sóng Thần 2, Bình Đường, Tân Đông Hiệp A, Tân Đông Hiệp B, KCN Tân Bình, Cụm cơng nghiệp may mặc Bình An khu vực gần trường Đại học Quốc Gia thành phố Hồ Chí Minh Chính hình thành coi mảng tối đô thị, thể thiếu hiệu sử dụng đất, thiếu hiệu đầu tư đồng thời gây trở ngại lớn cho việc phát triển lâu dài thị Tuy nhiên, ngồi hệ lụy trên, phủ nhận khu dân cư tự phát phần hữu hình thành nên thị Do đó, nhằm kiểm sốt cải tạo khu dân cư tự phát để chúng tồn cách tích cực tiến trình thị hóa, đồng thời hạn chế hình thành mở rộng thêm khu dân cư tự phát cần có chủ trương, sách quản lý xây dựng phù hợp Với thực trạng nêu thị xã Dĩ An, có lẽ hội đủ yếu tố để học viên chọn nghiên cứu đề tài “Đề xuất giải pháp quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương” Mục tiêu nghiên cứu - Đề xuất giải pháp quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương - Đưa giải pháp sách nhà ở, sách sử dụng đất, quản lý đất đai, nâng cao quản lý quy hoạch xây dựng - Giải pháp cụ thể cho 02 đối tượng chính: Xây dựng phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị xây dựng không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Nội dung nghiên cứu Tổng quan trình thị hóa tỉnh Bình Dương nói chung tình hình thị hóa thị xã Dĩ An nói riêng Đánh giá phân tích mặt tồn công tác quản lý quy hoạch xây dựng đô thị, quản lý đất đai quản lý trật tự xây dựng đô thị Nghiên cứu sở khoa hoc liên quan đến công tác quản lý quy hoạch xây dựng, đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm, mơ hình Quản lý Quy hoạch xây dựng khu vực ngoại vi nước Đề xuất giải pháp Quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An, Bình Dương Đối tượng, phạm vi, thời gian nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương Phạm vi nghiên cứu: Công tác quản lý quy hoạch xây dựng đô thị quản lý đất đai đô thị địa bàn Thời gian nguyên cứu: Nghị số 35-NQ/TU ngày 23/12/2014 Thị ủy Dĩ An, tỉnh Bình Dương Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập số liệu… Kết cấu luận văn Ngoài Phần mở đầu kết luận – kiến nghị, nội dung luận văn chia làm ba chương sau: + Chương 1: Tổng quan trình thị hóa thực trạng quản lý xây dựng địa bàn thị xã Dĩ An nhận quyền sử dụng đất) khu phân lô bán tự phát với tổng diện tích khoảng 85,4 (có 24 vị trí khơng phù hợp quy hoạch chung thị, quy hoạch phân khu 235 vị trí phù hợp với quy hoạch) 1.3.4 Những tồn công tác quản lý Trình độ chun mơn kinh nghiệm nguồn nhân lực quản lý quy hoạch xây dựng chưa cao 1.3.5 Nguyên nhân dẫn đến tồn công tác quản lý 1.3.5.1 Nguyên nhân chủ quan Bộ máy quản lý Nhà nước quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng hoạt động chưa đồng 1.3.5.2 Nguyên nhân khách quan Sự phát triển kinh tế xã hội thị xã chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa tốc độ tăng dân số học… 1.4 Các nguyên cứu liên quan Đỗ Cao Thắng, “Quản lý xây dựng khu dân cư tự phát thuộc huyện Bình Chánh” Trần Minh Đức, “Nâng cao hiệu quản lý xây dựng thị q trình thị hố vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh 1.5 KẾT LUẬN CHƯƠNG Thị xã Dĩ An thị xã có tốc độ thị hóa cao phải đối mặt với việc đảm bảo nhu cầu nhà công ăn việc làm cho người dân vấn đề nan giải, quyền tập trung thực công tác lập quy hoạch nhằm đáp ứng cho công tác quản lý phát triển thị Tuy nhiên, tiến độ số lượng đồ án đảm bảo theo kế hoạch cịn nhiều bất cập cơng tác thực làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng đô thị dẫn đến tình trạng lấn chiếm, xây dựng khơng phép, trật tự an ninh xã hội Vì vậy, nói mối quan tâm lớn quyền thực phủ kín quy hoạch địa bàn thị xã dần giải để thực thi quy hoạch, khắc phục tồn công tác quản lý xây dựng địa bàn thị xã Dĩ An lại vấn đề nan giải đặt cho quyền thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương CHƯƠNG 2: CỞ SỞ KHOA HỌC VỀ CƠNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT 2.1 Cơ sở pháp lý Công tác quản lý xây dựng thực sở Luật, văn Luật, văn quy phạm pháp luật ban hành hiệu lực 2.2 Cơ sở lý luận 2.2.1 Công tác Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị 2.2.1.1 Khái niệm Là tổ chức, xếp không gian đô thị cho sử dụng hợp lý nguồn lực (không gian, kết cấu hạ tầng, tài nguyên thiên nhiên) đảm bảo phát triển bền vững (về kinh tế, xã hội môi trường) đô thị 2.2.1.2 Quản lý Quy hoạch xây dựng đô thị Thực tế triển khai công tác Quy hoạch xây dựng năm qua nước ta cho thấy công tác liên quan đến nhiều nội dung sâu rộng, đến nhiều thành phần chuyên môn nhiều chuyên gia kiến trúc, kinh tế, xã hội, hạ tầng kỹ thuật, môi trường 2.2.1.3 Nội dung công tác quản lý Quy hoạch xây dựng đô thị Các quan quản lý Quy hoạch đô thị từ trung ương đến địa phương chịu trách nhiệm trước Chính Phủ UBND cấp Quản lý quy hoạch đô thị điều lệ quản lý Quy hoạch thị quy định 2.2.1.4 Vai trị, mục tiêu, yêu cầu nguyên tắc công tác quản lý Quy hoạch xây dựng thị a) Vai trị:Có vai trị quan trọng nghiệp Cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước cơng tác quy hoạch trước bước để hoạch định chiến lược phát triển không gian kinh tế địa phương, vùng vẽ nên tranh toàn cảnh cho đất nước lĩnh vực.b) Mục tiêu: Đảm bảo việc phát triển đất đai đô thị công bằng, trật tự, tiết kiệm bền vững.c) u cầu: Để thực có hiệu cơng tác quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch cần nhận thức đúng, toàn diện đầy đủ yêu cầu công tác quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch phải.d) Nguyên tắc: Phải có nguyên tắc cửa việc quản lý quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị phải đảm bảo độ tin cậy, tính hiệu việc quản lý quy hoạch xây dựng 2.2.1.5 Các biện pháp nhằm quản lý xây dựng theo quy hoạch a) Các biện pháp hành chính: - Các biện pháp tiền kiểm: Chứng quy hoạch, cấp phép xây dựng - Các biện pháp hậu kiểm: Thanh tra, kiểm tra xử phạt vi phạm… b) Các biện pháp kinh tế: Lệ phí cấp quyền phát triển, đổi đất lấy hạ tầng, ưu đãi thuế bảo đảm vay, tái phân lô đất, đấu giá quyền sử dụng đất 2.2.2 Công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất 2.2.2.1 Khái niệm 10 Quy hoạch sử dụng đất: Là việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, khoảng thời gian xác định 2.2.2.2 Quản lý quy hoạch sử dụng đất Nguyên tắc sử dụng đất phải quy hoạch, tiết kiệm có hiệu Người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước việc sử dụng đất Nhà nước phải có sách khuyến khích đầu tư vào đất đai, lao động áp dụng khoa học công nghệ vào việc sử dụng đất Nghiêm cấm hành vi sử dụng đất sai quy hoạch, lấn chiếm phá hoại đất đai sử dụng không mục đích 2.2.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đất đai Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức thực văn Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 2.2.2.4 Quyền lợi cho người sử dụng đất Bảo hộ quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp pháp người sử dụng đất Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định pháp luật 2.2.2.5 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh Sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên bảo vệ môi trường 2.2.2.6 Thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai 11 Sử dụng đất khơng mục đích Nhà nước giao bị xử phạt vi phạm hành thu hồi có hành vi sử dụng đất khơng mục đích, sử dụng đất cố ý hủy hoại đất 2.3 Kinh nghiệm, mơ hình quản lý nước 2.3.1 Đà Nẵng – Kinh nghiệm từ việc phát huy vai trò nhân dân xây dựng quản lý đô thị 2.3.2 Tp HCM – Kinh nghiệm giải tỏa tái định cư khu dân cư lò gốm Q 2.3.3 Nhật Bản – Kinh nghiệm Quản lý QH xây dựng Quản lý đô thị 2.3.4 Malaysia – Kinh nghiệm QLXD nhà ở, QL đất đai, giao thông đô thị 2.4 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong xây dựng phát triển đô thị nay, công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch xây dựng có vai trị quan trọng, vấn đề vừa mang tính chiến lược phải trước bước làm sở cho đầu tư xây dựng cơng trình, chỉnh trang phát triển thị Tuy nhiên, công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch xây dựng thị cịn nhiều hạn chế, bất cập, đặc biệt khu vực có tốc độ thị hóa cao thị xã Dĩ An Việc học tập kinh nghiệm, nghiên cứu mơ hình quản lý xây dựng địa phương, thành phố nước cần thiết Tuy nhiên, để áp dụng có hiệu vào bối cảnh khu vực nghiên cứu khó khăn Do đó, việc áp dụng cần phải xem xét, phân tích cụ thể, khơng thể áp dụng rập khn cách máy móc kinh nghiệm, mơ hình quản lý cịn phụ thuộc nhiều vào yếu tố khác tình hình trị, văn hóa, xã hội khu vực nghiên cứu 12 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN 3.1 Tổng quan Khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An 3.1.1 Sự hình thành phân bố dân cư Thị xã Dĩ An thị xã tập trung nhiều khu công nghiệp dịch vụ, khu vực thị hóa cao tỉnh Bình Dương, tỷ lệ tăng học, tập trung dân cư thị xã lớn Các khu dân cư tự phát chủ yếu tập trung khu vực gần tuyến đường giao thơng chính, xen cài khu vực dân cư hữu giáp ranh với Tp HCM, Đồng Nai khu công nghiệp 3.1.2 Đặc điểm khu dân cư tự phát 3.1.2.1 Sự hình thành khu dân cư tự phát: Xây dựng không theo quy hoạch sử dụng đất quy hoạch thị, chủ yếu hình thành từ việc xây dựng không phép, trái phép 3.1.2.2 Chất lượng khu dân cư tự phát: Như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, vệ sinh mơi trường, nhà ở…có chất lượng thấp 3.1.2.3 Đời sống người dân khu dân cư tự phát: Đời sống người dân nhiều hạn chế như: Sức khỏe cộng đồng trình độ dân trí, nhu cầu giải trí, sinh hoạt văn hóa chưa cao… 3.1.3 Các yếu tố tác động đến hình thành 3.1.3.1 Tác động từ điều kiện tự nhiên Phát triển đô thị gắn liền với giao thông đô thị, ven sơng nguồn nước Đó xem điều kiện tiên để thị hình thành theo quy hoạch, chí tự phát, xây dựng trái phép không phép 13 3.1.3.2 Tác động từ điều kiện kinh tế - xã hội Thị xã phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa đại hóa, nhiều khu cơng nghiệp hình thành thu hút lượng lớn lao động từ nhiều nơi, dẫn đến nhu cầu chỗ tăng đột biến khu vực 3.1.3.3 Tác động từ quản lý nhà nước Tại thị xã Dĩ An nhu cầu chỗ lực lượng lao động có thu nhập thấp lớn, sách thu hút đầu tư nhà xã hội chưa hợp lý việc lập quy hoạch theo phương pháp quy hoạch tổng thể với quy trình phức tạp địi hỏi nhiều cơng sức thời gian, chưa theo kịp tốc độ thị hóa thị xã dẫn đến tình trạng khu dân cư phát triển tự phát, khó kiểm sốt 3.1.4 Ngun nhân hình thành Bên cạnh thực trạng quản lý xây dựng đề cập, nhận thấy khu dân cư tự phát hình thành thực tế khách quan, xuất phát từ nhu cầu thực tế xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu bối cảnh dân số địa bàn thị xã gia tăng nhanh địa bàn quản lý tương đối rộng 3.1.5 Xếp khu dân cư tự phát thành nhóm Nhóm 1: Các khu dân cư tự phát xây dựng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch thị Nhóm 2: Các khu dân cư tự phát xây dựng không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị 3.2 Quan điểm, yêu cầu mục tiêu công tác Quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An 3.2.1 Quan điểm Đảm bảo nhu cầu nhà cho người dân phát triển kinh tế xã hội 14 Tạo môi trường sống làm việc cho người dân tốt 3.2.2 Mục tiêu Kiểm sốt hình thành mở rộng khu dân cư tự phát Đưa biện pháp cải tạo, chỉnh trang khắc phục hậu 3.2.3 Yêu cầu Công tác Quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An phải thực dựa sở pháp lý khoa học 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác Quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An A Giải pháp chung: 3.3.1 Tăng cường hiệu máy quản lý nhà nước quản lý đô thị Tăng cường công tác quản lý nhà nước giải pháp đầu tiên, có vấn đề phát sinh xã hội Trong vấn đề tự phát đô thị lực máy, công cụ quản lý phối hợp bên công tác quản lý đô thị 3.3.2 Nâng cao chất lượng công tác quản lý quy hoạch xây dựng Đổi phương pháp quy hoạch cụ thể hóa cấu, quản lý chặt chẽ vùng cấm đảm báo tính khả thi đồ án Nâng cao chất lượng đồ án quy hoạch cần có tập trung nguồn lực thích đáng nhân lực, vật lực Xây dựng quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc thị phân rõ trách nhiệm quyền thị việc tổ chức thực quy hoạch, quản lý quy hoạch, quản lý xây dựng theo quy hoạch duyệt Nâng cao vai trò cộng đồng công tác quản lý quy hoạch xây dựng đô thị 3.3.3 Giải pháp thực quản lý theo quy hoạch 15 Thực điều chỉnh quy hoạch đồ án khơng cịn phù hợp thực tế theo hướng Trên sở quy hoạch duyệt, Nhà nước cần tiến hành đầu tư, cải tạo sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 3.3.4 Giải pháp quản lý đất đai Nhanh chóng triển khai cơng tác giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê thu hồi đất… làm để hoàn chỉnh thụ tục pháp lý nhà đất cho người dân 3.3.5 Xây dựng kế hoạch thực quy hoạch “cắt lớp” Thực quy hoạch mức tối thiểu làm đường, làm hệ thống cống cấp, thoát nước, hệ thống phòng cháy, chữa cháy… để đảm bảo môi trường sống cho người dân Các tiêu quy hoạch khác công viên, xanh tiện ích cơng cộng khác tạm gác lại Cách thực quy hoạch gọi xây dựng kế hoạch thực quy hoạch “cắt lớp” Đầu tiên “lớp” bản, bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật quan trọng Sau đó, đến hạ tầng xã hội tiện ích khác 3.3.6 Giải pháp sách nhà sử dụng đất thị Việc hình thành nhiều khu tự phát gây áp lực cho việc sử dụng tiết kiệm đất phát triển nhà xã hội địa bàn thị xã, cần có biện pháp hiệu nhà kế hoạch sử dụng đất tiết kiệm, bền vững Sử dụng phương tiện kích cung - cầu để phát triển nhà Chuyển loại hình nhà dạng liên kế phố sang nhà chung cư Quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản 3.3.7 Tăng cường công tác tra, kiểm tra xây dựng Tăng cường công tác tra, kiểm tra xây dựng giải pháp cần thiết công tác quản lý xây dựng 16 thị nhằm tránh tình trạng xây dựng cơng trình khơng theo quy hoạch, trái phép tránh tình trạng hình thành khu dân cư tự phát 3.3.8 Giải pháp tuyên truyền vận động Công tác tuyên truyền, thực kế hoạch công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, đô thị tỉnh, thị xã quan trọng 3.3.9 Giải pháp giáo dục, thuyết phục Giáo dục thuyết phục người dân hiểu nghĩa vụ công dân đô thị phải hy sinh phần lợi ích cá nhân cộng đồng để đảm bảo tồn dịch vụ hạ tầng trọng yếu Qua giúp họ hiểu góp phần vào lợi ích chung cộng đồng để đáp ứng lợi ích họ B Các giải pháp cụ thể: 3.3.10 Nhóm I: Các khu dân cư tự phát xây dựng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị 3.3.10.1 Xây dựng sai phép: Xây dựng phù hợp với quy hoạch thị xây dựng sau có quy hoạch 1/2000, 1/500 - Lập biển bản, xử lý quy phạm hành - Nếu xây dựng sai giới xây dựng, giới đường đỏ đề nghị tháo dỡ phần xây dựng sai phép di dời đến khu tái định cư… - Nều xây dựng phù hợp quy hoạch 1/500 chưa chuyển mục đích sử dụng đất, xây mật độ so với giấy phép hướng dẫn làm thủ tục bổ sung hồ sơ pháp lý: Kiểm định cơng trình, kiểm tra khả chịu lực cơng trình, nhằm mục đích kiểm tra cơng trình phép tồn hay khơng Nếu khơng đủ khả chịu lực tháo dỡ, cịn đủ khả chịu lực thiết kế theo trạng lập hồ sơ cấp phép xây dựng cho tồn cấp giấy CNQSDĐ có cơng trình 17 - Công bố quy hoạch, tuyên tuyền, tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng 3.3.10.2 Xây dựng không phép: a Xây dựng phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch 1/2000 1/500 - Lập biển bản, xử lý quy phạm hành - Hướng dẫn làm thủ tục bổ sung hồ sơ pháp lý: Thẩm định cơng trình, kiểm tra khả chịu lực cơng trình, nhằm mục đích kiểm tra cơng trình phép tồn hay không Nếu không đủ khả chịu lực tháo dỡ, cịn đủ khả chịu lực thiết kế theo trạng lập hồ sơ cấp phép xây dựng cho tồn cấp giấy CNQSDĐ có cơng trình b Xây dựng khơng phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch 1/2000 1/500 Xét trường hợp: Xây dựng trước phê duyệt quy hoạch đô thị xây dựng sau phê duyệt quy hoạch đô thị + Xây dựng sau phê duyệt quy hoạch đô thị 1/2000, 1/500: + Xây dựng trước phê duyệt quy hoạch: - Có thể nguyên cứu điều chỉnh quy hoạch, quy hoạch “cắt lớp”, chia làm nhiều giai đoạn, quy hoạch khu tái định cư - Nếu xây dựng sai giới xây dựng, giới đường đỏ với diện tích thấp đề nghị tháo dỡ đền bù phần xây dựng sai phép di dời đến khu tái định cư, nhà xã hội… - Nếu xây dựng sai giới xây dựng, giới đường đỏ với diện tích thấp đề nghị giải pháp chỉnh trang cải tạo sở hạ tầng hướng dẫn hổ trợ thủ tục pháp lý sau cấp giấy CNQSDĐ có cơng trình 18 3.3.11 Nhóm II: Các khu dân cư tự phát không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đô thị 3.3.11.1 Cơ sở hạ tầng đạt yêu cầu: QCVN 07:2016/BXD - Có thể nguyên cứu điều chỉnh quy hoạch, quy hoạch “cắt lớp”, chia làm nhiều giai đoạn, quy hoạch khu tái định cư - Hướng dẫn làm thủ tục bổ sung hồ sơ pháp lý: Thẩm định khả chịu lực cơng trình, nhằm mục đích kiểm tra cơng trình phép tồn hay không Nếu không đủ khả chịu lực tháo dỡ, cịn đủ khả chịu lực thiết kế theo trạng lập hồ sơ cấp phép xây dựng cho tồn cấp giấy CNQSDĐ có cơng trình 3.3.11.2 Cơ sở hạ tầng không đạt yêu cầu: QCVN 07:2016/BXD - Tạm thời cho tồn khơng cho mở rộng - Có sách hổ trợ đưa hộ dân vào khu nhà xã hội - Có thể nguyên cứu điều chỉnh quy hoạch, quy hoạch “cắt lớp”, chia làm nhiều giai đoạn, quy hoạch khu tái định cư - Chỉnh trang cải tạo sở hạ tầng hướng dẫn hổ trợ thủ tục pháp lý: • Những tuyến đường cụt có chiều dài nhỏ < 150m mặt đường phải lớn > 4m có điểm quay đầu xe dài 8m, rộng 6m • Những tuyến đường cụt có chiều dài lớn > 150m mặt đường phải lớn > 5m có điểm quay đầu xe dài 10m, rộng 8m • Những tuyến đường cụt có chiều dài lớn > 300m mặt đường phải lớn > 6m có điểm quay đầu xe dài 10m, rộng 8m 19 + Công bố quy hoạch, tuyên tuyền, tăng cường công tác quản lý trật tự xây dựng 3.4 Kết luận Chương Trên sở đánh giá thực trạng thị xã Dĩ An tiếp thu sở khoa học từ pháp lý đến thực tiễn, với việc phân tích hình thành, đặc điểm yếu tố tác động đến khu dân cư tự trước năm 2014 Học viên đề xuất giải pháp chủ yếu để khắc phục tồn công tác quản lý quy hoạch xây dựng đô thị, quản lý đất đai đề xuất phương án cải tạo chỉnh trang khu PHẦN 3: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ Kết luận Q trình thị hóa diễn mạnh mẽ đô thị lớn nước, đặc biệt đô thị lớn Trong đó, thị xã Dĩ An thị xã tỉnh Bình Dương chịu tác động mạnh mẽ từ q trình thị hóa với tỷ lệ dân nhập cư cao Chính tác động tạo nên áp lực lớn cho xã hội mặt kinh tế, xây dựng, đặc biệt nhu cầu nhà Bên cạnh đó, mà hệ thống pháp luật chưa thật chặt chẽ, bên cạnh khu dân cư xây dựng, khu dân cư tự phát hình thành theo nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ cho người dân, mà chủ yếu dân nhập cư từ nơng thơn, trình độ dân trí khả tài có giới hạn Khơng thể phủ nhận lợi ích định mà khu dân cư tự phát đem lại, nhiên lợi ích trước mắt lâu dài hệ lụy mà đem lại cịn thiệt hại nhiều Trên sở đó, nhằm nâng cao hiệu quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An, học viên đề xuất giải 20 pháp tập trung vào việc khắc phục tồn công tác quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý đất đai quản lý trật tự xây dựng đô thị giải pháp cải tạo chỉnh trang cụ thể Để kiểm sốt hình thành mở rộng khu dân cư tự phát này, tiếp đến ngăn chặn hình thành khắc phục hậu trình phát triển tự phát gây nên Kiến nghị Các quan Nhà nước cần nghiên cứu cách đồng Luật, văn Luật… lĩnh vực quy hoạch xây dựng nhằm tránh chồng chéo, thiếu đồng công tác quản lý Đồng thời đẩy nhanh, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục xây dựng, đất đai Những trường hợp bất cập việc thu hồi đất, đơn giá bồi thường cần quan nhà nước nghiên cứu kỹ lại nhằm đưa giải pháp phù hợp với quyền lợi người dân, đồng thời để nhà đầu tư bất động sản hoạt động có hiệu Nhà nước cần đầu tư triển khai nhiều sách dự án nhà xã hội dành cho người thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ an cư lạc nghiệp Xử lý nghiêm minh, cương trường hợp sai phạm xây dựng Bên cạnh đó, cần có sách bồi dưỡng, đào tạo cán nghiệp vụ chuyên môn lẫn đạo đức nghề nghiệp Cán quản lý cần sâu sát, gần gũi với dân để vận động, tuyên truyền nâng cao ý thức người dân lĩnh vực quy hoạch xây dựng, đồng thời kêu gọi đóng góp nhân dân với tinh thần Nhà nước nhân dân làm./ Hình 1: Bản đồ thị xã Dĩ An mối liên hệ vùng tỉnh Bình Dương Nguồn ảnh: “Thuyết minh tổng hợp Quy hoạch chung xây dựng thị Bình Dương đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030” ... dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Đề xuất giải pháp quản lý xây dựng khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương - Đưa giải pháp. .. trình thị hóa thực trạng quản lý xây dựng địa bàn thị xã Dĩ An 3 + Chương 2: Các cở sở lý luận khoa học công tác quản lý xây dựng khu dân cư tự phát + Chương 3: Các giải pháp quản lý xây dựng khu. .. hình trị, văn hóa, xã hội khu vực nghiên cứu 12 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC KHU DÂN CƯ TỰ PHÁT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DĨ AN 3.1 Tổng quan Khu dân cư tự phát địa bàn thị xã Dĩ An 3.1.1