GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHCC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài TP-HCM là một trong hai đô thị loại đặc biệt trên cả nước. Đây không chỉ là trung tâm phát triển về kinh tế, khoa học công nghệ mà còn là trung tâm đào tạo phát triển giáo dục của cả nước. Lĩnh vực BĐS là một trong những lĩnh vực thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định của nền kinh tế, đáp ứng yêu cầu về ở, sinh hoạt, giải trí của người dân; đồng thời cũng trực tiếp thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Tại TP-HCM, những năm vừa qua TT-BĐS đã từng bước phát triển khởi sắc và đạt được nhiều kết quả quan trọng. Hàng loạt các dự án BĐS, dự án khu đô thị mới; các dự án phát triển công trình kinh doanh, thương mại, dịch vụ đi kèm với đó là hệ thống hạ tầng (bao gồm cả HTKT và HTXH) được đầu tư đồng bộ đã làm chất lượng đô thị được cải thiện, điều kiện sống của người dân được nâng cao. Cùng với đó, sự phát triển của các dự án BĐS cũng góp phần chuyển dịch cơ cấu, thúc đẩy kinh tế - xã hội của thành phố phát triển; và đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân ngày một cao cả về diện tích và chất lượng, góp phần đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội. Mặc dù TT-BĐS đang từng bước hồi phục sau một giai đoạn suy thoái, các dự án xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị hỗn hợp được triển khai nhiều tuy nhiên việc phát triển của thị trường là chưa thực sự ổn định, có tính bền vững. Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở chủ yếu phát triển nhiều dự án ở phân khúc trung và cao cấp có giá bán cao tỷ suất lợi nhuận lớn, lượng cung về nhà ở với mức giá trung bình đáp ứng nhu cầu chi trả thực tế của người dân còn thấp, nhất là đối với thị trường CHCC. Trong điều kiện đó, Đề tài được xây dựng từ nghiên cứu lý luận đến phân tích thực tiễn về tình hình nguồn cung, nhu cầu nhà ở thực tế và diễn biến giá cả CHCC những năm gần đây tại TP-HCM từ đó có được những dự báo về thị trường trong thời gian tới đồng thời đưa ra một số giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển thị trường CHCC tại TP-HCM phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững. 2. Mục tiêu nghiên cứu Với mục tiêu nhằm đưa ra một số giải pháp để khuyến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là cơ quan quản lý về lĩnh vực TT-BĐS tại TP-HCM, đề tài dự kiến có các mục tiêu sau: -Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về phát triển thị trường CHCC; -Phân tích, đánh giá thực trạng TT-BĐS tại TP-HCM, đặc biệt là đối với thị trường CHCC để phát hiện những vấn đề cần khắc phục giải quyết; -Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường CHCC trong thời gian tới.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  VƯƠNG THANH TÙNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHCC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BĐS Người hướng dẫn khoa học: PGS TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Kết nghiên cứu luận văn thực với hướng dẫn PGS TS Hoàng Văn Cường Những nhận xét, kết nhận định luận văn tác giả rút từ số liệu tổng hợp, thu thập từ nguồn công bố tổ chức nước ghi rõ phần tài liệu tham khảo Tôi xin cam đoan luận văn không vi phạm trung thực chép từ tài liệu, nghiên cứu Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm nội dung luận văn phát có gian lận Tác giả luận văn thạc sĩ Vương Thanh Tùng LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa BĐS Kinh tế Tài Nguyên, trường Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm, tạo điều kiện giúp đỡ, góp ý để tơi suốt q trình thực để thực luận văn Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn PGS TS Hoàng Văn Cường, người dành thời gian hướng dẫn, chia sẻ tài liệu bảo tơi cặn kẽ để tơi hồn thành luận văn Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới quan chức giúp đỡ, tạo điều kiện cung cấp thông tin liệu để thực luận văn Cuối cùng, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới gia đình, đồng nghiệp, người ln bên tơi động viên, khuyến khích tơi suốt trình học tập Tác giả luận văn thạc sĩ Vương Thanh Tùng MỤC LỤC Vương Thanh Tùng .1 LỜI CẢM ƠN Vương Thanh Tùng .2 MỤC LỤC .3 TÓM TẮT LUẬN VĂN .i Trong năm gần đây, với việc kinh tế Việt Nam ngày khởi sắc, dân số tăng trưởng nhanh, chất lượng đời sống người dân cải thiện đồng thời kéo theo nhu cầu nhà ngày nâng cao Với việc áp lực tỷ lệ thị hóa khu vực đô thị nước ngày cao, mật độ dân số tăng trưởng nhanh, quỹ đất phát triển nhà ngày hạn hẹp, công nghệ xây dựng phát triển thói quen nhà sử dụng nhà người dân thay đổi việc phát triển loại hình nhà hộ cao tầng khu vực phát triển có mật độ dân số, tỷ lệ thị hóa cao xu hướng thị trường TP-HCM khu vực có kinh tế phát triển nước, thu hút lượng lao động lớn, nhu cầu nhà cao TT-BĐS đặc biệt thị trường CHCC lĩnh vực tiềm năng, hấp dẫn chủ đầu tư dự án i Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .3 Nội dung nghiên cứu 2.3 Đánh giá chung thị trường CHCC TP-HCM năm qua .43 - Dự báo dân số: Căn tốc độ phát triển dân số qua năm từ 1995-2016 số liệu tổng hợp Cục thống kê thành phố, dự báo dân số thành phố đến năm 2020 ước đạt 9,06 triệu người 47 - Chỉ tiêu diện tích nhà bình quân: Căn tốc độ phát triển dân số, tốc độ phát triển nhà thực tế, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) tốc độ thị hóa toàn thành phố qua giai đoạn, áp dụng phương pháp hồi quy tuyến tính dự báo diện tích nhà bình qn đầu người tồn thành phố đến năm 2020 ước đạt 22,8 m2/người 47 - Chỉ tiêu diện tích nhà tăng thêm: Trên sở tiêu dự báo dân số tiêu diện tích nhà tăng thêm theo Chiến lược nhà quốc gia tốc độ phát triển nhà thành phố, dự báo đến năm 2020 tổng diện tích nhà tăng thêm toàn thành phố ước khoảng 29,3 triệu m2 sàn 47 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt BĐS TT-BĐS TP-HCM QPPL HTKT HTXH NƠXH GDP Nội dung viết tắt Bất động sản Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Quy phạm pháp luật Hạ tầng kỹ thuật Hạ tầng xã hội Nhà xã hội Tổng sản phẩm quốc nội DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ BẢNG Bảng 2.1 Thống kê nhà TP-HCM đến 31/12/2016 Error: Reference source not found Bảng 2.2 Chất lượng nhà TP-HCM giai đoạn 1989 - 2016 Error: Reference source not found Bảng 2.3 Cơ cấu chất lượng nhà TP-HCM giai đoạn 1989 - 2016 .Error: Reference source not found Bảng 2.4 Diện tích chia theo chất lượng nhà Error: Reference source not found Bảng 2.5 Tốc độ tăng diện tích bình quân nhà giai đoạn 1976 - 2016 30 Bảng 2.6 Diện tích nhà bình qn giai đoạn 1999 - 2016 Error: Reference source not found Bảng 2.7 Số lượng nhà cao tầng địa bàn TP-HCM đến tháng 9/2015 .Error: Reference source not found Bảng 2.8 Số lượng giao dịch CHCC Tp Hồ Chí Minh giai đoạn 2013 2016 Error: Reference source not found Bảng 2.9 Phân loại hộ giao dịch thành công năm 2016 Error: Reference source not found Bảng 3.1 Dự báo tiêu nhà TP-HCM đến năm 2020 Error: Reference source not found BIỂU ĐỒ Vương Thanh Tùng .1 LỜI CẢM ƠN Vương Thanh Tùng .2 MỤC LỤC .3 TÓM TẮT LUẬN VĂN .i Trong năm gần đây, với việc kinh tế Việt Nam ngày khởi sắc, dân số tăng trưởng nhanh, chất lượng đời sống người dân cải thiện đồng thời kéo theo nhu cầu nhà ngày nâng cao Với việc áp lực tỷ lệ thị hóa khu vực đô thị nước ngày cao, mật độ dân số tăng trưởng nhanh, quỹ đất phát triển nhà ngày hạn hẹp, công nghệ xây dựng phát triển thói quen nhà sử dụng nhà người dân thay đổi việc phát triển loại hình nhà hộ cao tầng khu vực phát triển có mật độ dân số, tỷ lệ thị hóa cao xu hướng thị trường TP-HCM khu vực có kinh tế phát triển nước, thu hút lượng lao động lớn, nhu cầu nhà cao TT-BĐS đặc biệt thị trường CHCC lĩnh vực tiềm năng, hấp dẫn chủ đầu tư dự án i Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu .3 Nội dung nghiên cứu 2.3 Đánh giá chung thị trường CHCC TP-HCM năm qua .43 - Dự báo dân số: Căn tốc độ phát triển dân số qua năm từ 1995-2016 số liệu tổng hợp Cục thống kê thành phố, dự báo dân số thành phố đến năm 2020 ước đạt 9,06 triệu người 47 - Chỉ tiêu diện tích nhà bình quân: Căn tốc độ phát triển dân số, tốc độ phát triển nhà thực tế, tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) tốc độ thị hóa toàn thành phố qua giai đoạn, áp dụng phương pháp hồi quy tuyến tính dự báo diện tích nhà bình qn đầu người tồn thành phố đến năm 2020 ước đạt 22,8 m2/người 47 - Chỉ tiêu diện tích nhà tăng thêm: Trên sở tiêu dự báo dân số tiêu diện tích nhà tăng thêm theo Chiến lược nhà quốc gia tốc độ phát triển nhà thành phố, dự báo đến năm 2020 tổng diện tích nhà tăng thêm toàn thành phố ước khoảng 29,3 triệu m2 sàn 47 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  VƯƠNG THANH TÙNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHCC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BĐS HÀ NỘI - 2017 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Trong năm gần đây, với việc kinh tế Việt Nam ngày khởi sắc, dân số tăng trưởng nhanh, chất lượng đời sống người dân cải thiện đồng thời kéo theo nhu cầu nhà ngày nâng cao Với việc áp lực tỷ lệ thị hóa khu vực đô thị nước ngày cao, mật độ dân số tăng trưởng nhanh, quỹ đất phát triển nhà ngày hạn hẹp, công nghệ xây dựng phát triển thói quen nhà sử dụng nhà người dân thay đổi việc phát triển loại hình nhà hộ cao tầng khu vực phát triển có mật độ dân số, tỷ lệ thị hóa cao xu hướng thị trường TP-HCM khu vực có kinh tế phát triển nước, thu hút lượng lao động lớn, nhu cầu nhà cao TT-BĐS đặc biệt thị trường CHCC lĩnh vực tiềm năng, hấp dẫn chủ đầu tư dự án Mặc dù TT-BĐS đà hồi phục, dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị đầu tư triển khai nhiều nhiên việc phát triển thị trường chưa thực ổn định, có tính bền vững Các dự án phát triển chủ yếu tập trung vào loại hình nhà chung cư giá thành cao diện tích lớn, lượng cung nhà với mức giá trung bình đáp ứng nhu cầu chi trả thực tế người dân thấp, đặc biệt thị trường CHCC Để trì phát triển ổn định TT-BĐS, đặc biệt thị trường CHCC, bên cạnh ảnh hưởng yếu tố điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý, điều kiện kinh tế dân cư khu vực việc nghiên cứu biến động nguồn cung, xu hướng nhu cầu loại hình nhà biến động giá CHCC cần thiết để đánh giá mức độ phát triển thị trường Trên thực tế, TT-BĐS đặc biệt thị trường CHCC Việt Nam nói chung TP-HCM nói riêng nhiều điểm đáng phải lưu ý như: nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu ngày lớn thị trường tốc độ phát triển kinh tế, mức tăng trưởng dân số; bên cạnh đó, cấu loại hình nhà cịn chưa hợp lý; giá thành nhà cao so với khả chi trả ii người dân; … Trên sở vấn đề nêu trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường CHCC TP-HCM” làm vấn đề nghiên cứu luận văn Luận văn thực nhằm hướng tới mục tiêu đưa sở khoa học để đánh giá thực trạng phát triển dự báo xu hướng đưa khuyến nghị giải pháp quan quản lý nhà nước nhằm thúc đẩy phát triển thị trường CHCC TP-HCM Cụ thể: (1) Phân tích thực trạng TT-BĐS nói chung thị trường CHCC TP-HCM năm qua; phân tích yếu tố ảnh hưởng tới phát triển, tồn hạn chế nguyên nhân tồn hạn chế đó; (2) Dự báo diễn biến phát triển thị trường CHCC TP-HCM năm tới; (3) Đề xuất số giải pháp để thị trường CHCC phát triển ổn định, lành mạnh Trong trình thực nghiên cứu, luận văn có sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, định lượng, áp dụng lý thuyết khoa học kết hợp thu thập, phân tích liệu thứ cấp từ liệu thống kê kinh tế, xã hội; tài liệu quy hoạch; đề án; chương trình phát triển nhà ở, thị thị trường BĐS; báo cáo Sở, ngành doanh nghiệp tư vấn BĐS Luận văn đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới phát triển thị trường CHCC, phân tích thực trạng phát triển thị trường CHCC năm gần TP-HCM Từ đưa số nhận định diễn biến thị trường CHCC thời gian tới đồng thời nêu số khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý, thúc đẩy phát triển thị trường CHCC TPHCM 52 người sở hữu nhiều BĐS để tránh tượng đầu gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai - Đẩy nhanh việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất với toàn người sử dụng đất; tiếp tục triển khai công tác xếp lại, xử lý quỹ nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước nhằm khai thác, sử dụng hiệu quỹ nhà, đất đem lại nguồn thu cho ngân sách, giải toán hiệu sử dụng tài sản Nhà nước 3.2.2.4 Tái cấu TT BĐS, đa dạng hóa hàng hóa BĐS, điều tiết sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung cầu, bình ổn thị trường - Khuyến khích tổ chức Nhà nước, tổ chức tư nhân độc lập thực nghiên cứu, dự báo nhu cầu BĐS địa bàn thành phố, đặc biệt nhu cầu nhà ở, xu hướng phát triển khu đô thị, trung tâm thương mại Thực xây dựng kế hoạch phát triển TT BĐS đồng bộ, có tầm nhìn đáp ứng nhu cầu thực tế thị trường thông qua chương trình Chính phủ, Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt như: Chương trình phát triển nhà ở, đề án phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội Xây dựng quy định cụ thể cấu phát triển loại hình nhà ở, tạo điều kiện đa dạng hóa loại hình sản phẩm, có chế kiểm soát lượng sản phẩm tồn kho tạo phát triển cân đối nguồn cung nhu cầu thị trường khả toán người dân - Cần tiếp thường xuyên tổng hợp báo cáo tổ chức kiểm tra, rà soát trực tiếp dự án đầu tư kinh doanh BĐS triển khai Thực phân loại dự án chấp thuận đầu tư, giao đất nhiên chưa chủ đầu tư triển khai triển khai chậm so với tiến độ phê duyệt để có định việc tạm dừng, thu hồi dự án chủ đầu tư yếu mặt lực nhằm điều chỉnh cấu dự án cho phù hợp với thị trường kế hoạch phát triển thành phố tương lai 53 - Tạo chế thu hút đầu tư, xây dựng mơi trường đầu tư đại, bình đẳng nhằm khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư giảm đầu tư trực tiếp Nhà nước vào lĩnh vực - Ủy ban nhân dân thành phố cần chủ động điều tiết giá BĐS cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội đất nước giai đoạn, thông qua việc điều chỉnh bảng khung giá đất thành phố theo hướng tiến gần tới giá trị thị trường Thành phố cần nghiên cứu ban hành sách thuế, phí, lệ phí liên quan đến giao dịch BĐS - Đối với việc giải nhu cầu nhà cho nhóm đối tượng có khó khăn nhà ở, bên cạnh việc tạo chế sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà xã hội Ủy ban nhân dân thành phố cần chủ động dành phần vốn ngân sách để đầu tư phát triển nhà HTKT, HTXH khu vực phát triển dự án nhà xã hội nhằm thu hút đầu tư, đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội 3.2.2.5 Điều chỉnh sách tín dụng, tạo nguồn vốn khuyến khích phát triển TT BĐS; thí điểm nghiên cứu xây dựng quỹ phát triển nhà BĐS - Xây dựng chế thí điểm triển khai số hình thức quỹ đầu tư phát triển nhà phục vụ TT BĐS tránh phụ thuộc TT BĐS vào nguồn vốn từ ngân hàng như: quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở, quỹ đầu tư BĐS - Ngoài ra, cần nghiên cứu thí điểm cho phép doanh nghiệp chấp tài sản Ngân hàng nước ngoài; quy định cho phép doanh nghiệp vay vốn từ nước đưa vào Việt Nam đầu tư kinh doanh bất động sản - Nghiên cứu, xây dựng hồn thiện quy trình tín dụng bất động sản, có nhiều sản phẩm tín dụng đa dạng, phù hợp với đặc điểm tín dụng bất động sản, bất động sản nhà ở; xây dựng chế giám sát chặt chẽ, quy định tỷ lệ an toàn dư nợ bất động sản với tổng dư nợ hệ thống ngân 54 hàng, tỷ lệ nợ xấu, tỷ lệ cho vay với số huy động để đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, tránh tượng “bong bóng“ bất động sản - Hồn thiện chế, quy trình thủ tục, chế tài cho việc xử lý tài sản đảm bảo nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng trình xử lý tài sản đảm bảo cách nhanh chóng, pháp luật 3.2.2.6 Xây dựng hệ thống thơng tin, dự báo thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch - Nghiên cứu xây dựng trì thực hệ thống sở liệu nhà TT BĐS có nội dung việc hệ thống hóa thơng tin kinh tế -xã hội, chế sách pháp luật lĩnh vực BĐS, cập nhật hệ thống hóa thông tin dự án BĐS, xây dựng số giá BĐS, cập nhật biến động lượng giao dịch BĐS xây dựng phầm mềm để thống kê, hệ thống hóa quản lý thơng tin - Cung cấp thông tin nhà ở, TT BĐS, công khai dự án triển khai địa bàn thành phố, cập nhật tiến độ dự án, công bố danh sách dự án đủ điều kiện kinh doanh, dự án có vay nợ ngân hàng chủ đầu tư có lực hạn chế để người dân tham khảo trước định giao dịch liên quan tới BĐS - Thực nghiên cứu, đánh giá hoăc có chế khuyến khích tổ chức độc lập nghiên cứu đánh giá diễn biến tình hình dự báo xu phát triển TT BĐS để công bố làm sở quản lý phát triển TT BĐS - Khẩn trương triển khai xây dựng, tin học hóa hệ thống báo cáo vận hành tốt hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản theo “Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Chính phủ xây dựng quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản” Kết nối thông tin liên quan đến thị trường bất động sản Bộ, ngành, địa phương phạm vi nước 55 3.3 Một số kiến nghị với Bộ, ngành Ủy ban nhân dân TP-HCM Để khắc phục khó khăn, vướng mắc trình triển khai thực dự án BĐS kiểm soát hiệu TT-BĐS thời gian tới, tác giả có số kiến nghị số Bộ, ngành Ủy ban nhân dân thành phố sau: 3.3.1 Với Bộ, ngành Các Bộ, ngành cần nghiên cứu, rà soát, sửa đổi bổ sung quy định pháp luật liên quan tới hoạt động kinh doanh BĐS như: Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, để tạo thống nhất, đồng việc thực văn QPPL, tạo chế thơng thống cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS, tạo điều kiện cho người dân có hội mua nhà ở; Nghiên cứu ban hành văn quy định liên quan đến phát triển quản lý cơng trình condotel, officetel loại hình BĐS để có sở quản lý phát triển; Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế, sách phát triển NƠXH theo hướng gắn kết phát triển nhà thương mại NƠXH để bảo đảm đồng mục tiêu hệ thống HTKT, HTXH Đổi mạnh mẽ tư phát triển NƠXH theo hướng giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước; Khẩn trương xây dựng, quản lý vận hành hệ thống thông tin nhà thị trường BĐS, thực đồng với hệ thống sở liệu đất đai, dân cư nhằm minh bạch hóa hệ thống thông tin thị trường BĐS; Khẩn trương nghiên cứu, đề xuất, sửa đổi, bổ sung sách thuế để phân phối hợp lý nguồn thu, chống đầu lĩnh vực BĐS thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS, thuế tài sản 56 3.3.2 Đối với Ủy ban nhân dân TP-HCM Tăng cường kiểm tra, rà soát dự án BĐS, đặc biệt dự án BĐS có phát triển nhà cao tầng, tịa nhà hỗn hợp để bảo đảm cân đối cung - cầu, tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường BĐS Trước cho phép đầu tư dự án phải đánh giá nhu cầu trung dài hạn; Kiểm tra, rà soát dự án BĐS chậm triển khai, để đất hoang hóa khơng phù hợp nhu cầu thị trường, chủ đầu tư yếu khơng cịn khả triển khai dự án để định việc cho dãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường thu hồi dự án; Phối hợp, giúp đỡ, hỗ trợ doanh nghiệp cơng tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện hỗ trợ người dân công tác tái định cư, tìm kiếm việc làm sau bị thu hồi đất nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án; Lập Chương trình, kế hoạch phát triển nhà địa phương theo yêu cầu Luật Nhà Kiểm soát chặt chẽ trình phê duyệt dự án phát triển nhà ở, dự án condotel, officetel, resort, địa bàn phù hợp với quy hoạch, kế hoạch nhu cầu thực tế địa phương; Bố trí ngân sách hàng năm để thực điều tra, tổng hợp, xây dựng sở liệu để triển khai hệ thống thông tin sở liệu nhà TT-BĐS để làm sở quản lý, phát triển nhà TT-BĐS ổn định, bền vững; lập kế hoạch chuẩn bị sở vật chất, HTKT công nghệ thông tin để triển khai thực quản lý, vận hành hệ thống thông tin nhà TT-BĐS địa phương; Kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư dự án BĐS bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu đầu tư, ngăn chặn hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nước, sử dụng đất đai; Công khai danh sách dự án chủ đầu tư chấp ngân hàng; dự án chậm tiến độ có vướng mắc vấn đề pháp lý, có định thu hồi dự án 57 thông tin danh sách chủ đầu tư có sai phạm, lực yếu để người dân mua nhà biết, tránh rủi ro tranh chấp phát sinh trình thực giao dịch mua bán nhà số chủ đầu tư thiếu lực, tài sản bị đem chấp ngân hàng; Thường xuyên theo dõi, nắm bắt thơng tin, tình hình diễn biến thị trường có biện pháp kịp thời để ổn định thị trường, phòng ngừa ngăn chặn tượng đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật làm tăng giá BĐS bất hợp lý địa bàn, không để xảy tình trạng sốt nóng giá đất bong bóng BĐS; Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Tiến hành tra, kiểm tra công bố công khai dự án BĐS chấp ngân hàng, dự án không thực bảo lãnh, dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án chậm tiến độ, dự án chưa nghiệm thu chất lượng cơng trình, chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đưa vào sử dụng, chủ đầu tư chậm trễ việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người dân 58 KẾT LUẬN TT-BĐS nói chung TT-BĐS CHCC nói riêng TP-HCM có lịch sử phát triển tương đối ngắn so với TT-BĐS giới Tuy nhiên năm gần đây, với việc sách pháp luật đổi mới, kinh tế đất nước chuyển dịch sang chế thị trường TT-BĐS TP-HCM thời gian qua có bước phát triểnquan trọng Nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, cơng trình sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ với hệ thống HTKT, HTXH đồng hình thành làm thay đổi mặt thị, nâng cao điều kiện sống tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cấu, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; bước đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội Phát triển thị trường BĐS, đặc biệt phát triển loại hình nhà chung cư thị lớn TP-HCM ý nghĩa mặt an sinh xã hội cịn có ý nghĩa lớn mặt kinh tế, kéo theo hàng loạt thị trường vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng Tuy nhiên, TT-BĐS CHCC thời gian qua phát triển chưa thật ổn định, thường xuyên có biến động, có thời điểm phát triển nóng, có thời điểm lại trầm lắng đóng băng cần có nghiên cứu, đánh giá cụ thể để từ đề xuất biện pháp, giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường CHCC nói riêng TT-BĐS nói chung TP-HCM phát triển ổn định, lành mạnh TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban đạo Tổng điều tra dân số nhà Trung ương (2009), Tổng điều tra dân số nhà 2009, Hà Nội Cục Quản lý nhà TT-BĐS – Bộ Xây dựng (2016), Báo cáo tổng kết nhà thị trường BĐS, Hà Nội Cục Thống kê TP-HCM (2015), Niên giám thống kê TP-HCM 2014, TP- HCM Cục Thuế TP-HCM (2015), Tổng thu ngân sách khoản thu từ đất đai TP-HCM, TP-HCM Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển TT-BĐS Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội Savill Việt Nam (2017), Báo cáo TT-BĐS TP-HCM Sở Tài nguyên Môi trường TP-HCM (2014), Báo cáo Thuyết minh tổng hợp Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, lập Kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2016 – 2020), TP-HCM Sở Xây dựng TP-HCM (2015), Báo cáo tổng kết tình hình nhà thị trường BĐS, TP-HCM 10 Trung tâm nghiên cứu nhà TT-BĐS – Cục Quản lý nhà TT-BĐS – Bộ Xây dựng (2017), Số liệu khảo sát nhà TP-HCM, Hà Nội 11 Viện Kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng (2017), Báo cáo số giá TTBĐS TP-HCM, Hà Nội 12 Website TP-HCM (hochiminhcity.gov.vn) 13 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 14 Thủ tướng Chính phủ (2010), Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010, Hà Nội 15 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 27/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 quy định chi tiết số điều Nghị định số 117/2015/NĐ-Chính phủ ngày 12/11/2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường BĐS, Hà Nội 16 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư, Hà Nội PHỤ LỤC BẢNG BIỂU Phụ lục 1: Số lượng CHCC giai đoạn 1975 - 2016 STT Đơn vị hành 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Toàn thành Phố Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 11 Quận 12 Quận Gò Vấp Quận Tân Bình Quận Tân Phú Quận Bình Thạnh Quận Phú Nhuận Quận Thủ Đức Quận Bình Tân Huyện Củ Chi Huyện Hóc Mơn Huyện Bình Chánh Huyện Nhà Bè Huyện Cần Giờ Số lượng CHCC trước năm 1975 27.388 4.539 84 83 3.631 1.109 258 554 2.757 3.398 606 2.004 6.879 847 555 84 0 0 Số lượng CHCC năm 2009 69.731 7.554 2.021 4.370 3.452 9.348 1.987 1.510 2.348 302 6.682 3.997 753 1.380 3.344 4.378 10.147 2.945 945 946 218 258 724 101 21 Số lượng CHCC năm 2016 231.602 10.819 20.491 5.156 6.804 10.810 5.330 27.628 11.691 6.137 8.996 6.252 9.090 7.091 7.344 13.062 20.880 3.821 14.548 9.373 0 21.189 5.089 Phụ lục 2: Tỷ lệ nhà chung cư STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Đơn vị hành Tỷ lệ nhà chung cư địa bàn năm 2009 Tỷ lệ nhà chung cư địa bàn năm 2016 Chênh lệch Toàn thành Phố Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 11 Quận 12 Quận Gị Vấp Quận Tân Bình Quận Tân Phú Quận Bình Thạnh Quận Phú Nhuận Quận Thủ Đức Quận Bình Tân Huyện Củ Chi Huyện Hóc Mơn Huyện Bình Chánh Huyện Nhà Bè Huyện Cần Giờ 5,00% 22,40% 6,30% 12,70% 10,40% 29,90% 4,50% 2,80% 2,80% 0,60% 16,50% 10,10% 1,00% 1,30% 4,70% 6,30% 11,70% 8,70% 1,30% 1,00% 0,30% 0,30% 0,80% 0,40% 0,10% 12,50% 25,80% 32,80% 14,60% 18,50% 32,40% 9,30% 31,50% 12,50% 9,40% 17,80% 12,30% 8,90% 5,40% 8,40% 13,40% 18,30% 7,70% 14,00% 5,60% 0,00% 0,00% 15,20% 13,10% 0,00% 7,50% 3,30% 26,50% 1,90% 8,10% 2,40% 4,80% 28,80% 9,70% 8,80% 1,30% 2,20% 7,90% 4,10% 3,80% 7,10% 6,60% -0,90% 12,70% 4,60% -0,30% -0,30% 14,40% 12,70% -0,10% Tỷ lệ so Tỷ lệ so với với tổng số tổng số nhà nhà chung chung cư cư TP TP năm năm 2009 2016 100% 100% 10,80% 4,70% 1,10% 8,80% 1,40% 2,20% 0,40% 2,90% 2,00% 4,70% 14,60% 2,30% 4,80% 11,90% 6,30% 5,00% 4,20% 2,60% 2,90% 3,90% 6,30% 2,70% 9,60% 3,90% 5,70% 3,10% 5,00% 3,20% 13,40% 5,60% 2,80% 9,00% 3,40% 1,60% 1,40% 6,30% 2,20% 4,00% 0,30% 0,00% 0,40% 0,00% 1,00% 9,10% 0,10% 2,20% 0,00% 0,00% Chênh lệch 0% -6,20% 5,90% -4,00% -2,00% -8,70% -0,50% 9,80% 1,70% 2,20% -5,70% -3,00% 2,80% 1,10% -1,60% -0,60% -5,50% -2,60% 4,90% 2,70% -0,30% -0,40% 8,10% 2,10% 0,00% Phụ lục 3: Hiện trạng nhà toàn thành phố năm 2016 Stt Đơn vị hành (**) Tổng cộng Riêng lẻ Chung cư Quận Riêng lẻ Chung cư Quận Riêng lẻ Chung cư Quận Riêng lẻ Chung cư Quận Riêng lẻ Chung cư Quận Riêng lẻ Chung cư Quận Tổng diện tích nhà (m2 sàn) 177.314.385 Số (căn) Kiên cố Diện tích Số Chất lượng nhà (*) Bán kiên cố Nhà thiếu kiên cố Diện tích Số Diện tích Số Nhà đơn sơ Diện tích Số (m2 sàn) (m2 sàn) (căn) (căn) (m2 sàn) (căn) 58.447.830 755.641 32.193 379.424 7.839 58.447.830 1.358.811 1.358.811 2.291.643 2.291.643 1.670.435 1.670.435 1.177.743 1.177.743 638.724 638.724 2.044.545 755.641 16.401 16.401 25.440 25.440 21.364 21.364 15.030 15.030 7.980 7.980 24.104 32.193 123 123 89 89 341 341 469 469 1.469 1.469 942 379.424 0 0 3.241 3.241 0 0 80 80 255 255 2.229 7.839 0 0 59 59 0 0 4 5 116 (căn) 1.857.160 116.331.908 1.061.487 157.744.082 1.625.558 19.570.302 231.602 3.689.834 42.005 2.969.737 31.186 720.097 10.819 6.890.774 62.404 5.014.382 41.913 1.876.392 20.491 3.229.302 35.249 2.466.687 30.093 762.615 5.156 3.425.363 36.743 2.761.642 29.939 663.721 6.804 3.248.413 33.394 2.490.005 22.584 758.408 10.810 6.276.947 57.612 96.761.605 19.570.302 2.324.055 1.603.958 720.097 4.590.450 2.714.058 1.876.392 1.540.417 777.802 762.615 2.230.140 1.566.419 663.721 2.514.002 1.755.594 758.408 4.174.635 829.885 231.602 25.481 14.662 10.819 36.816 16.325 20.491 13.544 8.388 5.156 21.240 14.436 6.804 23.940 13.130 10.810 32.450 (m2 sàn) 2.155.22 2.155.224 6.968 6.968 5.440 5.440 18.450 18.450 17.401 17.401 95.433 95.433 55.538 Stt 10 11 12 13 Đơn vị hành (**) Riêng lẻ Chung cư Quận Riêng lẻ Chung cư Quận Riêng lẻ Chung cư Quận Riêng lẻ Chung cư Quận 10 Riêng lẻ Chung cư Quận 11 Riêng lẻ Chung cư Quận 12 Riêng lẻ Chung cư Quận Gò Vấp Riêng lẻ Tổng diện tích nhà (m2 sàn) 5.869.713 407.234 9.658.072 7.064.232 2.593.840 7.484.859 6.494.552 990.307 7.187.066 6.749.898 437.168 4.527.708 3.885.338 642.370 5.197.345 4.724.075 473.270 7.895.496 7.235.690 659.806 13.399.932 12.804.119 (căn) Kiên cố Diện tích Số Chất lượng nhà (*) Bán kiên cố Nhà thiếu kiên cố Diện tích Số Diện tích Số Nhà đơn sơ Diện tích Số 52.282 5.330 87.658 60.030 27.628 93.741 82.050 11.691 65.150 59.013 6.137 50.657 41.661 8.996 50.805 44.553 6.252 102.114 93.024 9.090 132.367 125.276 (m2 sàn) 3.767.401 407.234 7.240.755 4.646.915 2.593.840 3.730.683 2.740.376 990.307 4.534.465 4.097.297 437.168 3.033.749 2.391.379 642.370 4.017.498 3.544.228 473.270 3.312.589 2.652.783 659.806 13.298.788 12.702.974 (m2 sàn) 2.044.545 2.377.140 2.377.140 3.108.003 3.108.003 2.580.629 2.580.629 1.493.888 1.493.888 966.727 966.727 4.516.578 4.516.578 101.144 101.144 (m2 sàn) 2.229 8.039 8.039 131.100 131.100 38.917 38.917 0 0 15.311 15.311 26.479 26.479 0 Số (căn) 27.120 5.330 48.204 20.576 27.628 42.615 30.924 11.691 35.013 28.876 6.137 33.744 24.748 8.996 38.987 32.735 6.252 37.112 28.022 9.090 131.199 124.108 (căn) 24.104 38.644 38.644 39.654 39.654 29.076 29.076 16.911 16.911 9.752 9.752 64.202 64.202 1.168 1.168 (m2 sàn) 55.538 32.138 32.138 515.073 515.073 33.055 33.055 71 71 197.809 197.809 39.850 39.850 0 (căn) 942 634 634 8.362 8.362 431 431 2 1.872 1.872 500 500 0 (căn) 116 176 176 3.110 3.110 630 630 0 0 194 194 300 300 0 Stt 14 15 16 17 18 19 20 Đơn vị hành (**) Chung cư Quận Tân Bình Riêng lẻ Chung cư Quận Tân Phú Riêng lẻ Chung cư Quận Bình Thạnh Riêng lẻ Chung cư Quận Phú Nhuận Riêng lẻ Chung cư Quận Thủ Đức Riêng lẻ Chung cư Quận Bình Tân Riêng lẻ Chung cư Huyện Củ Chi Riêng lẻ Chung cư Tổng diện tích nhà (m2 sàn) 595.814 9.582.136 8.940.338 641.798 9.455.836 8.392.356 1.063.480 9.423.949 7.541.286 1.882.663 4.269.262 3.947.984 321.278 10.737.596 9.584.288 1.153.308 17.668.803 16.827.782 841.021 8.107.949 8.107.949 Số (căn) Kiên cố Diện tích Số 7.091 87.224 79.880 7.344 97.569 84.507 13.062 114.158 93.278 20.880 49.357 45.536 3.821 103.799 89.251 14.548 167.966 158.593 9.373 102.245 102.245 (m2 sàn) 595.814 8.714.118 8.072.320 641.798 5.854.802 4.791.322 1.063.480 5.200.077 3.317.414 1.882.663 2.254.607 1.933.329 321.278 5.721.201 4.567.893 1.153.308 12.057.930 11.216.909 841.021 1.562.095 1.562.095 (căn) 7.091 78.950 71.606 7.344 50.616 37.554 13.062 54.462 33.582 20.880 26.079 22.258 3.821 45.860 31.312 14.548 81.850 72.477 9.373 15.959 15.959 Chất lượng nhà (*) Bán kiên cố Nhà thiếu kiên cố Diện tích Số Diện tích Số (m2 sàn) (căn) 857.808 857.808 3.582.145 3.582.145 4.170.757 4.170.757 1.611.079 1.611.079 4.996.202 4.996.202 5.487.236 5.487.236 6.360.433 6.360.433 0 8.112 8.112 46.578 46.578 59.036 59.036 18.548 18.548 57.658 57.658 83.672 83.672 82.997 82.997 (m2 sàn) 10.210 10.210 14.306 14.306 39.850 39.850 402.769 402.769 12.774 12.774 87.404 87.404 176.906 176.906 (căn) 162 162 267 267 458 458 4.637 4.637 170 170 1.767 1.767 3.053 3.053 Nhà đơn sơ Diện tích Số (m2 sàn) 0 0 4.583 4.583 13.265 13.265 807 807 7.419 7.419 36.233 36.233 8.515 8.515 (căn) 0 0 108 108 202 202 93 93 111 111 677 677 236 236 Stt Đơn vị hành (**) 21 Huyện Hóc Mơn Riêng lẻ Chung cư Huyện Bình 22 Chánh Riêng lẻ Chung cư Huyện Nhà Bè Riêng lẻ Chung cư Huyện Cần Giờ Riêng lẻ Chung cư 23 24 (căn) Kiên cố Diện tích Số Chất lượng nhà (*) Bán kiên cố Nhà thiếu kiên cố Diện tích Số Diện tích Số Nhà đơn sơ Diện tích Số 8.114.596 8.114.596 88.049 88.049 (m2 sàn) 7.901.522 7.901.522 (căn) 85.737 85.737 (m2 sàn) 211.968 211.968 (căn) 2.300 2.300 (m2 sàn) 1.106 1.106 12 12 (m2 sàn) 0 (căn) 0 12.740.424 138.974 7.694.193 75.176 4.798.618 59.995 239.646 3.674 7.967 129 11.208.712 1.531.712 3.533.545 2.979.544 554.001 1.569.177 1.569.177 117.785 21.189 38.863 33.774 5.089 19.056 19.056 6.162.481 1.531.712 2.547.330 1.993.329 554.001 281.806 281.806 53.987 21.189 24.720 19.631 5.089 1.732 1.732 4.798.618 892.363 892.363 1.153.211 1.153.211 59.995 12.038 12.038 14.981 14.981 239.646 72.598 72.598 80.430 80.430 3.674 1.610 1.610 1.149 1.149 7.967 21.254 21.254 53.730 53.730 129 495 495 1.194 1.194 Tổng diện tích nhà (m2 sàn) Số (căn) ... phát triển thị trường CHCC Chương 2: Thực trạng phát triển TT-BĐS CHCC TP-HCM Chương 3: Phương hướng, giải pháp phát triển thị trường CHCC TPHCM CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG... luận phát triển thị trường CHCC; - Phân tích, đánh giá thực trạng TT-BĐS TP-HCM, đặc biệt thị trường CHCC để phát vấn đề cần khắc phục giải quyết; - Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị. .. TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  VƯƠNG THANH TÙNG GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHCC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BĐS Người hướng dẫn khoa