Pháp luật bất động sản phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng • Du lịch: - Khái niệm: Theo quy định khoản Điều 107 Bộ luật Dân năm 2015, bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định pháp luật Theo quy định này, bất động sản du lịch xây đất thương mại dịch vụ hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch xếp vào nhóm cơng trình xây dựng khơng phải nhà Du lịch thuật ngữ bắt nguồn từ tiếng Hy Lạp với ý nghĩa vịng Thuật ngữ La tinh hóa thành tornus sau thành tourisme (tiếng Pháp), tourism (tiếng Anh) Du lịch gắn liền với nghỉ ngơi, giải trí, nhiên hồn cảnh, thời gian khu vực khác nhau, góc độ nghiên cứu khác nên khái niệm du lịch không giống Theo Tổ chức Du lịch Thế giới (World Tourist Organization), du lịch hiểu bao gồm tất hoạt động người du hành, tạm trú, mục đích tham quan, khám phá tìm hiểu, trải nghiệm mục đích nghỉ ngơi, giải trí, thư giãn mục đích khác thời gian liên tục khơng q năm, bên ngồi mơi trường sống định cư Theo Luật Du lịch, du lịch hoạt động có liên quan đến chuyến người nơi cư trú thường xuyên thời gian không 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch kết hợp với mục đích hợp pháp khác (khoản Điều Luật Du lịch năm 2017) Từ khái niệm bất động sản du lịch nêu trên, hiểu: “Bất động sản du lịch đất đai, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, cơng trình xây dựng sử dụng phục vụ chuyến người ngồi nơi cư trú thường xun thời gian khơng 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch kết hợp với mục đích hợp pháp khác” - Đặc điểm: o Tính khan cá biệt: Đặc điểm bất động sản xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai bất động sản cạnh có yếu tố không giống Sự cá biệt bất động sản phát huy tối đa cơng trình kiến trúc để tạo điểm nhấn, thu hút ấn tượng riêng o Tính bền lâu: Đất đai loại tài nguyên xem khó bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Với đặc tính cố định vị trí địa lý, không di dời nên bất động sản mang tính bền vững so với động sản Chính tính chất lâu bền hàng hố bất động sản đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nhiều vịng đời dự án nên hàng hố bất động sản phong phú đa dạng, không cạn Từ tính chất này, việc đầu tư vào bất động sản đánh giá hoạt động đầu tư an toàn, bền vững Về mặt lâu dài tổng thể đầu tư bất động sản ln có lãi cầu ln lớn cung o Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, việc đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đường cao tốc, đường sắt, sân bay, cảng biển…) hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, casino, đường đua công thức …) làm tăng giá trị sử dụng bất động sản địa phương, vùng chí quốc gia Việc nhà phát triển, nhà đầu tư, nhà quản lý, nhà tư vấn thực dự án đầu tư vào khu vực làm thay đổi diện mạo, thay đổi thị trường bất động sản khu vực quốc gia Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến o Các tính chất khác: Bất động sản có tính chất khác tính thích ứng (lợi ích bất động sản sinh trình sử dụng, bất động sản q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh hoạt động khác); tính phụ thuộc vào lực quản lý (việc đầu tư xây dựng BĐS phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài nên địi hỏi khả quản lý thích hợp tương xứng); mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội (hàng hoá bất động sản chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác; nhu cầu bất động sản vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống đó) - Ngồi bất động sản du lịch cịn có đặc điểm riêng sau: o Về tính khan hiếm: Bất động sản du lịch có tính khan vượt trội khả thi phát triển địa điểm giàu tiềm du lịch vùng đồi, núi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, thành phố ven biển, bãi biển, đảo xa bờ… thay phát triển địa điểm có người sinh sống, sản xuất loại hình bất động sản khác Ngồi ra, bất động sản nhà đáp ứng nhu cầu thiết yếu người (nhu cầu chỗ ở) nên tính bắt buộc, phổ biến cao bất động sản du lịch đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng – nhu cầu không thiết yếu ngày gia tăng với phát triển xã hội – nên số lượng sản phẩm giới hạn hơn, “khan hiếm” dòng sản phẩm cao o Về mục đích sử dụng: Bất động sản du lịch đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, cơng trình xây dựng khơng có mục đích để Nói cách khác, bất động sản du lịch khơng phải “cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” định nghĩa nhà khoản Điều Luật Nhà Vì vậy, pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản vận dụng để điều chỉnh loại hình sản phẩm bất động sản o Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng: Bất động sản du lịch phục vụ mục đích du lịch, lưu trú nên việc quy hoạch, đầu tư xây dựng bất động sản du lịch cần theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, phù hợp với nhu cầu giải trí, nghỉ dưỡng người Theo đó, bất động sản du lịch thường đầu tư theo tổ hợp, có quy mơ lớn, đồng đáp ứng đa dạng nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí Từ khác biệt tiêu chuẩn, quy chuẩn, việc phân hạng bất động sản du lịch có khác biệt với nhà o Về vấn đề sở hữu: So với loại hình bất động sản du lịch truyền thống khách sạn, nay, bất động sản du lịch có nhiều điểm đặc biệt vấn đề sở hữu Nếu khách sạn, khu nghỉ dưỡng truyền thống thuộc chủ sở hữu khách sạn, khu nghỉ dưỡng có xu hướng “đa sở hữu” nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu cá nhân muốn sở hữu “ngôi nhà thứ hai” để phục vụ nhu cầu du lịch gia đình thu lợi nhuận từ việc cho thuê phòng khách sạn, biệt thự o Về xu hướng phát triển: Bất động sản du lịch có xu hướng phát triển mạnh với phát triển kinh tế xã hội đặc biệt tăng trưởng ngành du lịch thời gian tới Ngày 22/01/2020, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 147/QĐ-TTg việc phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030 Theo đó, mục tiêu đến năm 2025, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, phấn đấu thuộc nhóm ba quốc gia dẫn đầu phát triển du lịch khu vực Đơng Nam Á 50 quốc gia có lực cạnh tranh du lịch hàng đầu giới; đến năm 2030, du lịch thực ngành kinh tế mũi nhọn phát triển bền vững, Việt Nam trở thành điểm đến đặc biệt hấp dẫn, thuộc nhóm 30 quốc gia có lực cạnh tranh du lịch hàng đầu giới - Phân loại: o Căn hộ du lịch (Condotel): Khái niệm Condotel (condo-hotel) tạo thành từ condominium (căn hộ cao cấp) hotel (khách sạn) Căn hộ du lịch hiểu kết hợp hộ chung cư khách sạn Trong hộ du lịch, khách lưu trú sử dụng bếp nấu nướng tất tiện ích hộ chung cư thơng thường Điểm khác biệt thay người mua dùng để thường đặt thành phố lớn, dân cư đông đúc chung cư thông thường condotel đặt thành phố du lịch, khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch tiếng chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giống khách sạn Trong loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, hộ du lịch có giá vừa phải (khoảng 2,5 tỷ/căn với diện tích khoảng 32m2 sàn) đáp ứng nhu cầu sở hữu tầng lớp trung lưu, mong muốn có “ngôi nhà thứ hai” với giá hợp lý để nghỉ dưỡng tăng thu nhập từ việc việc “ủy thác” cho chủ thể trung gian Chủ đầu tư thực việc kinh doanh cho thuê Theo đó, Chủ đầu tư cam kết phân chia thu nhập cho người mua theo tỷ lệ từ 812%/năm vòng từ 03 đến 10 năm Căn hộ nghỉ dưỡng thường quản lý, vận hành thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế nhằm làm gia tăng giá trị, hiệu khai thác sản phẩm o Biệt thự du lịch (resort villa): Biệt thự du lịch hiểu loại hình bất động sản với thiết kế kiến trúc độc đáo, tinh tế, sang trọng Các biệt thự du lịch thường thiết kế xây dựng đầy đủ tiện ích phục vụ tồn diện cho sống người Biệt thự du lịch thường sử dụng phục vụ cho khách du lịch hay cho chuyến nghỉ mát dài ngày gia đình…Thơng thường, dự án nghỉ dưỡng thường xây dựng tổ hợp biệt thự du lịch, khách sạn dịch vụ tiện ích khác Vị trí xây dựng biệt thự du lịch thường khu vực ven biển, vùng sông núi, n tĩnh, hài hịa với thiên nhiên, khơng khí lành tạo nên khơng gian nghỉ dưỡng hồn hảo So với hộ du lịch nhà phố du lịch, biệt thự du lịch thuộc phân khúc cao cấp nhất, có giá trung bình khoảng 10 tỷ đồng/căn với diện tích đất khoảng 300m2 Biệt thự du lịch lựa chọn ưa thích người có thu nhập cao mong muốn kì nghỉ dưỡng cao cấp riêng tư Đây loại hình u thích khách quốc tế du lịch gia đình tới Việt Nam Giống hộ du lịch, biệt thự du lịch thường quản lý, vận hành thương hiệu quản lý quốc tế giúp chủ sở hữu tăng thu nhập thông qua việc “ủy thác” cho Chủ đầu tư thực việc kinh doanh cho thuê phân chia thu nhập o Nhà phố du lịch (Shoptel): Shoptel từ ghép từ Shopping (Mua sắm) Hotel (Khách sạn) Có thể hiểu loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh dịch vụ mua sắm dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch Sản phẩm thường quy hoạch xây dựng khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đa chức (all in one) Tại số dự án, sản phẩm với công tương tự chủ đầu tư giới thiệu thị trường với tên gọi Nhà phố thương mại (Shophouse) (vẫn sản phẩm nhà phố xây dựng đất thương mại dịch vụ dự án du lịch nghỉ dưỡng; nhà phố thương mại xây dựng đất số dự án nhà nay) Phần lớn nhà phố du lịch xây dựng bố trí từ đến tầng, tầng thường bố trí cơng cụ thể là: (1) tầng tầng mặt kinh doanh, dịch vụ thương mại với nhiều mặt hàng phục vụ chủ yếu cho khách du lịch; (2) Từ tầng khơng gian kinh doanh phịng khách sạn để nghỉ dưỡng cho thuê để tối ưu giá trị bất động sản, khai thác tốt cơng mơ hình Nhà phố du lịch thường có hai mặt phố: mặt tiếp cận đường để phục vụ giao thơng, hậu cần mặt phố bộ, mua sắm, kiện… • Nghỉ dưỡng: - Tốc độ tăng trưởng thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh Đà tăng trưởng mạnh kinh tế Việt Nam nói chung ngành Du lịch nói riêng, cộng hưởng yếu tố từ địa lý, an ninh, văn hóa - Là phân khúc thị trường mẻ, hình thành phát triển khoảng 10 năm trở lại (đặc biệt 2-3 năm gần đây), nên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nhiều bất cập - Bất động sản nghỉ dưỡng bất động sản gồm biệt thự nghỉ dưỡng, hộ khách sạn (Condotel), shophouse, minihotel,… xây dựng bên khu nghỉ dưỡng bán lại cho chủ đầu tư - Bất động sản nghỉ dưỡng cho nhà đầu tư thứ cấp hợp tác với chủ đầu tư để kiếm lời - Nhà đầu tư có lựa chọn: tự đứng kinh doanh cho chủ đầu tư thuê lại vận hành kinh doanh, sau hưởng phần lợi nhuận q trình kinh doanh Trong đó, nhà đầu tư Việt Nam thường lựa chọn phương án 2, hợp tác với chủ đầu tư lớn - Tiềm năng: o Tốc độ tăng trưởng nhanh: dù bị ảnh hưởng Covid-19 số lượng khách quốc tế đến nước ta năm đạt 3,8 triệu lượt người, lượng khách du lịch nội địa 56 triệu lượt Những số liệu tín hiệu đáng mừng báo hiệu tăng trưởng bất động sản nghỉ dưỡng o Nhu cầu tăng cao: Mức sống tăng lên, đồng nghĩa với nhu cầu hưởng thụ người dân ngày lớn Các loại hình du lịch xuất hiện: du lịch chữa bệnh, du lịch mua sắm, du lịch tâm linh,… Đó nguồn cung dồi cho cho thị trường bất động sản • Ví dụ cụ thể bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Mơ hình Homestay: - Khái niệm: Về chất, homestay loại hình lưu trú mà khách du lịch nghỉ lại nhà dân để khám phá, trải nghiệm tìm hiểu phong tục tập quán, đời sống văn hóa người dân địa phương - Ưu điểm: o Có tiềm cao: tràn lưu phượt nở rợ giới trẻ Việt Nam giới, mong muốn họ có nơi lưu trú giá rẻ trải nghiệm sống người dân địa phương Từ tạo điều kiện để Homestay phát triển o Lợi nhuận hấp dẫn: Với kinh doanh homestay, có nhiều người kiếm mức thu nhập từ vài chục đến vài trăm triệu đồng tháng o Vốn cần bỏ ít: Chỉ cần bỏ số tiền để sửa sang mua sắm thêm nội thất đưa vào hoạt động o Thu hồi vốn nhanh: Q trình cải tạo homestay diễn nhanh chóng Chỉ khoảng tuần – tháng bạn bắt tay vào hoạt động kinh doanh để thu lời Theo khảo sát, mức giá thuê homestay dao động từ 300.000 đồng đến triệu đồng đêm cho Với tỷ lệ đặt phòng khoảng 60% tháng, bạn kiếm 5,4 – 54 triệu đồng Trừ chi phí quản lý nhân viên số doanh thu ấn tượng Với mức doanh thu này, bạn nhanh chóng thu hồi vốn o Tự tài chính: Khi homestay bạn thu hút nhiều khách với số lượng ổn định, công việc kinh doanh mang lại cho bạn nguồn thu nhập thụ động hấp dẫn Trên thực tế, nhiều người làm giàu thành công từ công việc kinh doanh chí sau bỏ cơng việc “làm cơng ăn lương” - Nhược điểm: o Cạnh tranh ngày gay gắt: mơ hình Homestay có nhiều ưu điểm nên ngày có nhiều Homestay mọc lên dẫn đến việc cạnh tranh chủ Homestay ngày trở nên căng thẳng o Khó giữ chân khách hàng cũ: Đối tượng khách hàng chủ yếu homestay giới trẻ, người ưa khám phá trải nghiệm thứ mẻ Do đó, khả họ quay trở lại với homestay mà tìm nơi khác để trải nghiệm thêm o Rắc rối với chủ nhà: Đối với người không sở hữu nhà mà thuê từ người khác để kinh doanh homestay, họ gặp phải vấn đề với chủ nhà, chẳng hạn bị chủ nhà địi lại mặt bằng, chủ nhà có bất hịa với khách th,… • Tài liệu tham khảo: o https://m.reatimes.vn/kinh-doanh-bat-dong-san-du-lich-mot-so-vande-phap-ly-dat-ra-20200514173610984.html? fbclid=IwAR3z6ULP4VeWgqwci2NosWXTPdc6utJUKcccT60YC5ySyxMhx7QX-anupI o https://quanlybatdongsan.vn/bat-dong-san-nghi-duong-la-gi.html o https://nhandan.com.vn/dien-dan-dulich/du-lich-viet-nam-2020-phathuy-noi-luc-trong-bao-covid-19-630469/#:~:text=Nh%E1%BB%9D %20vi%E1%BB%87c%20chuy%E1%BB%83n%20h %C6%B0%E1%BB%9Bng%20k%E1%BB%8Bp,kh%C3%A1ch %20n%E1%BB%99i%20%C4%91%E1%BB%8Ba%20n%C4%83m %202019 (ngày 3/1/2021) o https://bnews.vn/nam-2020-co-3-8-trieu-luot-khach-quoc-te-den-vietnam/182173.html (ngày 28/12/2020) o https://ezcloud.vn/kinh-doanh-homestay-bi-quyet-hai-tien-trieu-chonguoi-it-von/ ( ngày 22/03/2019) o https://lalyanaphuquoc.com.vn/bat-dong-san-nghi-duong-la-gi/? fbclid=IwAR26FgCcMzYnPW6CFVwcH6ut3ABxlcWTVQ2GS6pR_ ONSuGhEu_SQnQeF-14 (ngày 20/5/2020) ... Các loại hình du lịch xuất hiện: du lịch chữa bệnh, du lịch mua sắm, du lịch tâm linh,… Đó nguồn cung dồi cho cho thị trường bất động sản • Ví dụ cụ thể bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Mơ hình... Luật Nhà Vì vậy, pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản vận dụng để điều chỉnh loại hình sản phẩm bất động sản o Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng: Bất động sản du lịch phục vụ mục đích du. .. Là phân khúc thị trường mẻ, hình thành phát triển khoảng 10 năm trở lại (đặc biệt 2-3 năm gần đây), nên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nhiều bất cập - Bất động sản nghỉ dưỡng bất động