Pháp luật về bất động sản nghỉ dưỡng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI NGUYỄN THỊ DIỆU THẢO PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG SINH VIÊN THỰC HIỆN Khóa: 41 : NGUYỄN THỊ DIỆU THẢO MSSV : 1653801011261 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : NGUYỄN THỊ KIỀU OANH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2020 Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Th.S Nguyễn Thị Kiều Oanh, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tư NĐT Nhà đầu tư quan QLNN quan quản lý Nhà nước GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Danh mục chữ viết tắt Mục lục LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản nghỉ dưỡng 1.1.1 Khái niệm phân loại bất động sản nghỉ dưỡng 1.1.2 Đặc điểm bất động sản nghỉ dưỡng 1.2 Sự cần thiết pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 1.2.1 Quy định pháp luật tạo thuận lợi công tác quản lý Nhà nước 1.2.2 Quy định pháp luật giúp bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng 10 1.2.3 triển Quy định pháp luật giúp thúc đẩy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát 11 1.3 Sơ lược pháp luật Việt Nam bất động sản nghỉ dưỡng 12 1.4 Pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng số quốc gia học kinh nghiệm cho Việt Nam 15 1.4.1 Thời hạn sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng 15 1.4.2 Vấn đề tạo lập bất động sản nghỉ dưỡng cá nhân nước 16 1.4.3 Vận hành bất động sản nghỉ dưỡng 17 1.4.4 Bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư 17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 19 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 20 2.1 Thực trạng pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 20 2.1.1 Về tạo lập bất động sản nghỉ dưỡng 20 2.1.2 Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 27 2.1.3 Về số vấn đề khác bất động sản nghỉ dưỡng 30 2.2 Định hướng kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 34 2.2.1 Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 34 2.2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 37 KẾT LUẬN CHƯƠNG 42 KẾT LUẬN CHUNG 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Với phát triển kinh tế hội nhập ngày sâu rộng Việt Nam vào tổ chức kinh tế khu vực giới, với cảnh quan thiên nhiên hấp dẫn, du lịch Việt Nam ngày thu hút số lượng lớn du khách ngồi nước Chính tăng trưởng vượt bậc ngành du lịch tác động mạnh tới thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam, đặc biệt khu vực ven biển Nha Trang, Đà Nẵng, Phan Thiết, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc, Quảng Ninh,…đến dự án thành phố du lịch miền núi Hà Nội, Đà Lạt, TP Hồ Chí Minh, Sa Pa,…“Cơn lốc” đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng nhiều tập đoàn nước hướng Quy Nhơn (Bình Định), Kê Gà - Hịn Lan (Bình Thuận), Long Hải (Bà Rịa - Vũng Tàu), Ninh Thuận Đây điểm thu hút đầu tư thời gian ngắn trở thành nơi “xây tổ” nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) Đi song hành hàng loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng với số vốn đầu tư lớn, quyền địa phương nơi kêu gọi đầu tư vào nhiều dự án giao thông kết nối liên vùng, tập trung mạnh cho số tuyến cao tốc, sân bay Có thể thấy, BĐS nghỉ dưỡng thị trường tiềm lớn, đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư (NĐT) (bao gồm tổ chức, cá nhân mua, thuê mua BĐS nghỉ dưỡng) thúc đẩy kinh tế địa phương, đất nước phát triển Tuy nhiên, trước phát triển “nóng” thị trường BĐS nghỉ dưỡng, vấn đề làm cho chủ đầu tư (CĐT), NĐT lo lắng hành lang pháp lý chưa định hình rõ dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro kinh doanh Bởi với xuất số loại hình BĐS nghỉ dưỡng mẻ Việt Nam hộ du lịch (condotel), shophouse,…pháp luật hành lại chưa có điều chỉnh kịp thời Hiện nay, quy định pháp luật có Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành tạm thời vận dụng để điều chỉnh loại hình BĐS Tuy nhiên, văn quy phạm pháp luật điều chỉnh phần vấn đề pháp lý BĐS nghỉ dưỡng Một số vướng mắc BĐS nghỉ dưỡng gây nhiều tranh cãi thời hạn sở hữu, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất), quyền nghĩa vụ CĐT, NĐT BĐS nghỉ dưỡng, quản lý BĐS nghỉ dưỡng,…tuy quy định rải rác văn quy phạm pháp luật kể chưa đầy đủ nên gây tâm lý e ngại đầu tư CĐT, NĐT lúng túng quản lý, phát triển loại hình BĐS quan quản lý Nhà nước (cơ quan QLNN) Chính lý trên, tác giả thực đề tài “Pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng” nhằm phân tích đề xuất số định hướng, kiến nghị góp phần hồn thiện khung pháp lý loại hình BĐS này, tạo hành lang pháp lý phát triển BĐS nghỉ dưỡng minh bạch, lành mạnh bền vững Tình hình nghiên cứu đề tài BĐS nghỉ dưỡng loại hình BĐS phát triển rầm rộ vài năm gần Việt Nam Theo đó, cơng trình nghiên cứu đề tài cịn ít, chủ yếu viết tạp chí, tiêu biểu như: (1) Nguyễn Hữu Trí (2017), Lịch sử phát triển Condotel, Học viện Chính trị Quốc gia Hà Nội; Cơng trình đề cập đến lịch sử trình phát triển hộ du lịch Hoa Kỳ từ năm 1980 Việt Nam từ năm 2009 Tác giả phân tích đặc điểm chung hộ du lịch Cơng trình giới hạn việc phân tích lịch sử phát triển hộ du lịch mà chưa phân tích vấn đề pháp lý liên quan (2) Nguyễn Quang Tuyến, Trần Tuấn Sơn (2018), Xây dựng khung pháp lý cho phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nước ta nay, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số (315), tr 11; Bài viết trình bày tổng quan đặc điểm, ưu điểm nhược điểm phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng (bao gồm: resort, officetel, hometel, hộ du lịch); đánh giá thực trạng khung pháp lý (về quy chuẩn, tiêu chuẩn; mục đích sử dụng đất; chuyển nhượng cho người nước ngồi; loại thuế có liên quan; trách nhiệm CĐT) kiến nghị số giải pháp góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng nước ta Bài viết giới hạn việc trình bày nét tổng quát BĐS nghỉ dưỡng thực trạng pháp lý có liên quan mức độ mà chưa tiến hành phân tích sâu, đề cập đến vấn đề cần thiết phải ban hành khung pháp lý điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng, thực trạng BĐS nghỉ dưỡng (3) Nguyễn Hồ Phi Hà (2018), Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Những vấn đề đặt nay, Tạp chí Tài chính, Số 675; Bài viết giới hạn mức nêu vấn đề thực trạng BĐS nghỉ dưỡng; nêu phân tích nguyên nhân bất động thị trường BĐS nghỉ dưỡng (về hành lang pháp lý, tính chất thị trường BĐS) mà chưa đề xuất giải pháp để hoàn thiện khung pháp lý BĐS nghỉ dưỡng (4) Ngô Trung Hòa (2018), Phát triển quản lý condotel - sở pháp lý thực tiễn, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Số 13 (365), tr 47; Bài viết giới hạn trình bày khái quát chung hộ du lịch (condotel), so sánh hộ du lịch với hộ chung cư; phân tích thực trạng pháp luật điều chỉnh việc quản lý, kinh doanh hộ du lịch đề xuất số kiến nghị xây dựng khung pháp lý điều chỉnh việc quản lý phát triển hộ du lịch (5) Nguyễn Quyết Thắng, Dương Thanh Tùng (2018), Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel: Nghiên cứu trường hợp Phú Quốc, Kiên Giang, Tạp chí Kinh tế dự báo, Số 33 Bài viết nghiên cứu nhằm đo lường, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường hộ du lịch (condotel) Phú Quốc, Kiên Giang Kết cho thấy, có 06 yếu tố ảnh hưởng đến phát triển này: (1) chế, sách, (2) mơi trường kinh tế; (3) xu hướng đầu tư; (4) tin cậy; (5) kết cấu hạ tầng sở vật chất du lịch; (6) thơng tin Trên sở nghiên cứu, nhóm tác giả đề xuất số hàm ý sách nhằm phát triển thị trường hộ du lịch Phú Quốc, Kiên Giang Tuy nhiên, viết giới hạn nghiên cứu thị trường hộ du lịch góc độ kinh tế mà chưa phân tích hộ du lịch góc độ pháp luật (6) Doãn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên, Một số vấn đề chất pháp lý Condotel - Kinh nghiệm giới định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển Việt Nam, Tạp chí Cơng thương Bài viết tập trung phân tích lịch sử hình thành phát triển hộ du lịch; khái niệm đặc điểm hộ du lịch; đánh giá ưu nhược điểm sau đó, tập trung phân tích hộ du lịch thị trường BĐS Việt Nam, kinh nghiệm quản lý BĐS số quốc gia giới (Hoa Kỳ, Đức, Singapore) đề xuất bước đầu xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho hộ du lịch phát triển Việt Nam Nhóm tác giả phân tích vấn đề chung hộ du lịch lịch sử đời, khái niệm, ưu nhược điểm, có liên hệ pháp luật nước ngồi Tuy nhiên, viết giới hạn vấn đề chung hộ du lịch mà chưa đề cập đến bất cập pháp luật Việt Nam điều chỉnh hộ du lịch, đề xuất mức độ nêu vấn đề, chưa tiến hành phân tích sâu Như vậy, cơng trình nghiên cứu BĐS nghỉ dưỡng giới hạn phân tích, đánh giá, trình bày nội dung khái quát chung số vấn đề liên quan BĐS nghỉ dưỡng (khái niệm, đặc điểm,…), phân tích hội rủi ro đầu tư vào phân khúc thị trường này, số hạn chế pháp luật đề xuất giải pháp Các cơng trình chưa phân tích cách có hệ thống vấn đề pháp lý để hoàn thiện khung pháp lý nhiều tranh cãi BĐS nghỉ dưỡng Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài trình bày số vấn đề lý luận BĐS nghỉ dưỡng (khái niệm, đặc điểm, pháp luật điều chỉnh) phân tích thực trạng pháp luật áp dụng pháp luật từ thực tiễn địa phương, từ đưa định hướng kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu: + Quy định pháp luật Việt Nam BĐS nghỉ dưỡng: phạm vi Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề sau: pháp luật tạo lập BĐS nghỉ dưỡng (thực bỏ vốn đầu tư xây dựng BĐS nghỉ dưỡng, tạo lập BĐS nghỉ dưỡng thông qua giao dịch); cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất số vấn đề khác BĐS nghỉ dưỡng, thể văn pháp luật hành Bộ luật dân năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Nhà năm 2014 + Định hướng số kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý BĐS nghỉ dưỡng - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu, làm sáng tỏ vấn đề sở lý luận, quy định pháp luật hành pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, phân tích thực trạng, qua đề xuất hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng Phương pháp tiến hành nghiên cứu Để thực khóa luận tốt nghiệp này, tác giả vận dụng cách linh hoạt hợp lý đồng thời nhiều phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp phân tích, tổng hợp lý thuyết nhằm làm sáng tỏ hệ thống cách đầy đủ vấn đề chung BĐS nghỉ dưỡng khái niệm, đặc điểm,…tại Chương khóa luận - Phương pháp phân tích sử dụng rộng rãi khóa luận nhằm làm rõ nội dung quy định pháp luật BĐS nghỉ dưỡng Chương khóa luận - Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê sử dụng nhằm trình bày, phân tích đầy đủ thực tiễn áp dụng pháp luật Chương khóa luận - Phương pháp đánh giá, bình luận sử dụng nhằm thể quan điểm tác giả Chương Chương khóa luận Bố cục tổng quát khóa luận Để chuyển tải nội dung nghiên cứu, khóa luận cấu gồm Chương: Chương 1: Khái quát chung bất động sản nghỉ dưỡng 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản nghỉ dưỡng 1.2 Sự cần thiết pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 1.3 Sơ lược pháp luật Việt Nam bất động sản nghỉ dưỡng 1.4 Pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng số quốc gia học kinh nghiệm cho Việt Nam Kết luận Chương Chương 2: Thực trạng pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng số kiến nghị 2.1 Thực trạng pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 2.2 Định hướng số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng Kết luận Chương Kết luận chung Danh mục tài liệu tham khảo Timeshare hoạt động chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng BĐS (thường khu nghỉ dưỡng cao cấp, khách sạn, resort 4-5 sao) Nghĩa là, có nhóm người mua quyền sở hữu chung BĐS từ CĐT khoảng thời gian sử dụng định (gọi chung NĐT), khu vực địa lý lựa chọn, sau sử dụng để nghỉ ngơi kinh doanh, cho thuê lại, bán cho người mua khác, Cơng ty điều hành quản lý ký hợp đồng với NĐT để quản lý tài sản từ tạo lợi nhuận, phần lợi nhuận chia cho bên quản lý NĐT theo tỷ lệ định, bên cơng ty quản lý có quyền trách nhiệm điều hành tìm kiếm khách hàng Đặc biệt, với mơ hình này, NĐT trao đổi với mơ hình timeshare khác phân khúc, hệ thống48 Khi BĐS nghỉ dưỡng đưa vào hoạt động, dù ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng NĐT hộ du lịch có đủ ba quyền người sở hữu quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt nhà hay BĐS thông thường khác Cả ba quyền bị hạn chế chịu chi phối toàn quyền CĐT từ quyền thu phí bảo trì, phí quản lý khai thác vận hành, quyền cung cấp dịch vụ kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,…Cụ thể, sau mua hộ du lịch, biệt thự du lịch nhận bàn giao, NĐT có quyền lưu trú du lịch tự kinh doanh thỏa thuận hợp tác kinh doanh với CĐT Tuy nhiên, thực tế hồn tồn khơng vậy, NĐT phải phụ thuộc CĐT vấn đề quản lý BĐS nghỉ dưỡng Theo đó, CĐT tự th đơn vị quản lý vận hành thực cho dù hình thức nào, CĐT có quyền ban hành nội quy quy chuẩn chung để quản lý vận hành tòa nhà Chính vậy, NĐT khơng thể tự ý sửa chữa, phá dỡ thay đổi kết cấu bên hộ du lịch, biệt thự du lịch, tự ý thuê đơn vị cung cấp dịch vụ khác đơn vị quản lý khác để vận hành sản phẩm mua dù họ sở hữu hộ NĐT khơng thể tự ý tìm kiếm khách du lịch, sau cho phép nhiều khách du lịch lúc hộ tùy ý mà phải thơng qua phụ thuộc CĐT, phải tuân theo nội quy quản lý đơn vị vận hành CĐT định Thuê đơn vị quản lý vận hành hình thức quản lý, sử dụng BĐS nghỉ dưỡng49 Thông thường, ký hợp đồng mua bán BĐS nghỉ dưỡng với CĐT, NĐT đồng dần trở thành xu hướng đầu tư đầy tiềm với nhiều dự án BĐS quy mơ lớn kinh doanh theo mơ hình Đi đầu cho dự án timeshare Việt Nam chủ yếu tập đoàn khách sạn BĐS nước ngồi Những dự án nghỉ dưỡng cung cấp mơ hình timeshare Việt Nam The Manna Vịnh Cam Ranh – Khánh Hòa, Hồ Tràm Sanctuary, Furama resort, The Nam Hai, Tản Viên resort – Hà Nội, FLC Holiday,… 48 “Timeshare”, https://www.investopedia.com/terms/t/timeshare.asp, truy cập ngày 02/5/2020 49 Hai hình thức quản lý, sử dụng BĐS nghỉ dưỡng khác (1) CĐT dự án NĐT hợp tác kinh doanh dịch vụ du lịch (2) NĐT sau nhận bàn giao BĐS nghỉ dưỡng có quyền định phương thức kinh doanh: tự kinh doanh dịch vụ du lịch bàn giao lại cho CĐT kinh doanh phân chia lợi nhuận theo thỏa thuận Hợp đồng Liên quan đến trách nhiệm CĐT giai đoạn quản lý, vận hành, thường có cách thức: thuê đơn vị quản lý vận hành từ bên ngoài; tự quản lý vận hành dựa kinh nghiệm sẵn có; thuê đơn vị quản lý giai đoạn đầu sau tích luỹ đủ kinh nghiệm đứng tự vận hành 31 thời ký hợp đồng quản lý hộ, hợp đồng cho thuê sau đó, CĐT ký kết hợp đồng thuê đơn vị quản lý vận hành Điều đảm bảo đưa vào vận hành, đơn vị vận hành có tồn quyền để quản lý, vận hành Tính chuyên nghiệp đơn vị quản lý vận hành yếu tố quan trọng tạo nên giá trị BĐS nghỉ dưỡng, bên cạnh yếu tố khác thị trường đầu tư có tiềm phát triển du lịch cao, định hướng vĩ mô tốt, thời điểm đầu tư hợp lý, vị trí dự án đẹp, CĐT uy tín, mức giá hợp lý khả khai thác cho thuê mang lại lợi nhuận ổn định Trung bình chi phí CĐT trả cho đơn vị quản lý vận hành khoảng 3-4% doanh thu Các đơn vị quản lý vận hành quốc tế lớn Việt Nam Movenpick, Novotel, BWP, Mariot,…quản lý BĐS nghỉ dưỡng cao cấp Movenpick Resort Cam Ranh, Novotel Phú Quốc, BWP Sapphire Hạ Long, Mariot Phú Quốc,… Theo Điều Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 Bộ Văn hóa – Thể thao Du lịch quy chế quản lý, kinh doanh loại hình hộ du lịch biệt thự du lịch (gọi tắt Quyết định số 3720), Bộ Văn hóa – Thể thao Du lịch khuyến khích tổ chức, cá nhân sở hữu hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc dự án thống nhất, lựa chọn tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch Đơn vị quản lý vận hành thuộc trường hợp tổ chức thuê để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch hộ du lịch, biệt thự du lịch Theo đó, theo quy định Điều Quyết định số 3720, để tham gia quản lý, vận hành BĐS nghỉ dưỡng, đơn vị quản lý vận hành cần đáp ứng điều kiện sau: - Đăng ký kinh doanh50; - Đảm bảo đáp ứng điều kiện an ninh, trật tự; thực trách nhiệm kiểm tra giấy tờ tùy thân khách lưu trú; ghi đầy đủ thông tin khách lưu trú vào sổ quản lý (hoặc nhập đầy đủ thơng tin vào máy tính) trước cho khách vào phòng nghỉ trách nhiệm khác51; - Đáp ứng điều kiện an tồn phịng cháy chữa cháy52; - Đáp ứng điều kiện bảo vệ môi trường53; Theo quy định Luật Doanh nghiệp, Nghị định số 78/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng năm 2015 Chính phủ đăng ký doanh nghiệp Nghị định số 108/2018/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2018 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 78/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng năm 2015 Chính phủ đăng ký doanh nghiệp 51 Theo quy định Nghị định số 96/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2016 Chính phủ quy định điều kiện an ninh trật tự số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện Thơng tư số 42/2017/TT-BCA ngày 20 tháng 10 năm 2017 Bộ trưởng Bộ Công an quy định chi tiết số điều Nghị định số 96/2016/NĐ-CP ngày 01 tháng năm 2016 Chính phủ quy định điều kiện an ninh, trật tự số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện 52 Theo quy định Luật Phòng cháy chữa cháy Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Phòng cháy chữa cháy, Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Phòng cháy chữa cháy Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Phòng cháy chữa cháy 53 Theo quy định Luật Bảo vệ môi trường; Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 Chính phủ quy định quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường kế hoạch bảo vệ môi trường; Nghị định số 40/2019/NĐ50 32 - Đáp ứng điều kiện an toàn thực phẩm54; - Đáp ứng điều kiện tối thiểu sở vật chất kỹ thuật dịch vụ phục vụ khách du lịch55; - Thông báo văn tới Sở Du lịch, Sở Văn hóa, Thể thao Du Lịch nơi có sở lưu trú du lịch trước vào hoạt động chậm 15 ngày56 Như vậy, quy định pháp luật điều kiện kinh doanh đơn vị quản lý vận hành chặt chẽ đa phần CĐT thuê đơn vị quản lý vận hành dự án hộ du lịch, biệt thự du lịch Việt Nam đơn vị lớn, uy tín tầm quốc tế, đáp ứng điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật hành 2.1.3.2 Về phí bảo trì, trì dịch vụ quản lý vận hành Quy định pháp luật hành cụ thể loại phí bảo trì, trì dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, mức phí quy định có mức giới hạn tối đa, niêm yết có quy định việc thu, quản lý sử dụng rõ ràng57 Tuy nhiên, BĐS nghỉ dưỡng hộ du lịch, biệt thự du lịch,… hồn tồn khơng có quy định việc thu phí bảo trì, phí quản lý vận hành phí trì dịch vụ điện, CP ngày 13 tháng năm 2019 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Bảo vệ môi trường; Thông tư liên tịch số 19/2013/TTLT-BVHTTDL-BTNMT ngày 30 tháng 12 năm 2013 Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao Du lịch Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn bảo vệ môi trường hoạt động du lịch, tổ chức lễ hội, bảo vệ phát huy giá trị di tích 54 Theo quy định Luật An toàn thực phẩm, Nghị định số 15/2018/NĐ-CP ngày 02 tháng 02 năm 2018 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật An tồn thực phẩm có kinh doanh dịch vụ ăn uống 55 Theo quy định Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Du lịch Nghị định số 142/2018/NĐ-CP ngày 09 tháng 10 năm 2018 Chính phủ sửa đổi số quy định điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc phạm vi quản lý nhà nước Bộ Văn hóa, Thể thao Du lịch 56 Theo quy định khoản Điều 29 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Du lịch 57 Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 15/2/2016 quy định công việc hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: a) Điều khiển, trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, thiết bị dự phòng thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư; b) Cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh mơi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cảnh, diệt côn trùng dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường; c) Các cơng việc khác có liên quan Khung giá quản lý, vận hành nhà chung cư theo quy định địa phương, ví dụ TP Hà Nội, khung giá theo quy định Quyết định số 243/QĐ-UBND ngày 12 tháng 01 năm 2017 việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư địa bàn Thành phố Hà Nội; TP Hồ Chí Minh, khung giá quy định Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND ngày 31 tháng năm 2019 việc ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 33 nước, internet cáp,…mà hồn tồn phụ thuộc vào CĐT thỏa thuận CĐT NĐT Theo đó, tình trạng phát sinh vấn đề việc thu, quản lý sử dụng phí CĐT người định cuối CĐT có quyền cơng khai khơng cơng khai Vì phụ thuộc vào ý chí CĐT nên xảy hai trường hợp sau: (1) CĐT tận thu việc tăng phí nhằm buộc NĐT phải phụ thuộc CĐT mặt thông qua chế thu phí Ví dụ, khơng đóng đủ loại phí theo thơng báo CĐT, CĐT có biện pháp cắt điện, nước, internet chí CĐT khơng cho NĐT vào hộ du lịch, biệt thự du lịch Chỉ với pháp lý cao hợp đồng mua bán, hợp đồng không quy định cụ thể, rõ ràng việc này58, NĐT tiến hành khởi kiện CĐT, Tịa án có thẩm quyền khó bảo vệ quyền lợi cho NĐT (2) Khác với tịa nhà chung cư, có quy định Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư áp dụng quy chế quản lý với hộ du lịch nằm tòa nhà chung cư Đối với tòa nhà hộ du lịch, hồn tồn khơng có quy định tịa nhà hộ du lịch bắt buộc phải có Ban quản trị khơng có quy định quy chế để tổ chức bầu công nhận Ban quản trị tịa nhà chung cư thơng thường Nếu có, ban quản trị ban đại diện tòa nhà hộ du lịch CĐT tự lập để nhằm phục vụ, bảo vệ cho CĐT nên NĐT khơng thể góp tiếng nói cho nhu cầu chung tịa nhà CĐT trường hợp khơng thu phần phí bảo trì 2% (như áp dụng với chung cư) sử dụng lợi nhuận tạo hàng năm để bù đắp thay cho quỹ bảo trì Việc khơng thu phí 2% nhằm đảm bảo cho CĐT quản lý định cách dễ dàng từ lợi nhuận hoạt động thay phải thông qua ban quản trị hộ du lịch, biệt thự du lịch,…Nếu trường hợp xảy ảnh hưởng lớn đến phần lợi nhuận tạo từ hợp đồng cam kết cho thuê lại cho NĐT Trong hai trường hợp, NĐT trực tiếp bị ảnh hưởng đến quyền lợi Về chi phí bảo trì, quản lý vận hành, hộ du lịch, chi phí cần thiết để tu bổ, sửa chữa quản lý tòa nhà hộ du lịch xây dựng riêng lẻ tịa nhà chung cư có hộ du lịch Tuy nhiên, khác với nhà chung cư chủ sở hữu người trực tiếp trả loại phí trên, với hộ du lịch, NĐT tự quản lý, kinh doanh cho CĐT thuê lại, sau CĐT thuê đơn vị quản lý vận hành, pháp luật hành lại chưa quy định rõ chủ thể chi trả, tỷ lệ cách thức chi trả Do đó, áp dụng quy định chi phí bảo trì, quản lý vận hành hộ du lịch giống nhà chung cư khơng đảm bảo quyền lợi cho NĐT 2.2 Định hướng kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 2.2.1 Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 2.2.1.1 Hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng phù hợp với thực tiễn Thị trường BĐS nói chung BĐS nghỉ dưỡng nói riêng có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường khác thị trường lao động, khoa học – công nghệ, thị trường vật liệu Thực tế, hầu hết hợp đồng mua bán hộ du lịch không quy định cụ thể phương thức thu chi khoản phí 58 34 xây dựng, thị trường tài chính,…Vì vậy, nhận thức rõ tầm quan trọng thị trường này, Đảng ta đặc biệt quan tâm định hướng phát triển thị trường BĐS Những tư tưởng chủ trương thể rõ văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI, lần thứ XII Theo văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI (năm 2011), Đảng ta đặt nhiệm vụ “Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, sách đất đai, bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người giao lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng đất đai có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí tham nhũng đất đai Khuyến khích tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn giá trị quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư kinh doanh Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường BĐS chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai nhiều tài sản đất để phát triển điều tiết thị trường” Đến Đại hội toàn quốc lần thứ XII (năm 2018) Đảng ta tiếp tục đặt nhiệm vụ, giải pháp “Hoàn thiện pháp luật, chế, sách có giải pháp phù hợp tạo điều kiện thuận lợi phát triển bền vững thị trường bất động sản, bảo đảm vận hành thông suốt, hiệu quả” Bên cạnh đó, Đảng Nhà nước trọng phát triển thị trường BĐS xác định “Quản lý thị trường, thị trường bất động sản…có lúc lúng túng, sơ hở, thiếu chặt chẽ dẫn đến tình trạng đầu cơ, làm giàu bất cho số người; sách phân phối cịn nhiều bất hợp lý” Như vậy, quản lý phát triển thị trường BĐS, BĐS nghỉ dưỡng chủ trương lớn, có tầm chiến lược quan trọng Để thực mục tiêu cần đảm bảo vấn đề sau: Một là, Nhà nước cần tập trung nghiên cứu hoàn thiện, ban hành, sửa đổi, bổ sung hệ thống văn quy phạm BĐS nghỉ dưỡng để thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật cung - cầu; thúc đẩy kinh tế phát triển, đồng thời đảm bảo công xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa, hạn chế tình trạng thị trường ngầm giao dịch kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng Hai là, chủ thể tham gia giao dịch BĐS nghỉ dưỡng cần phải có trách nhiệm tuân thủ quy định pháp luật hành Các NĐT cần phải cẩn trọng, cân nhắc tham gia thị trường BĐS nghỉ dưỡng, chuẩn bị đầy đủ kiến thức, lực tài chính,…để lựa chọn CĐT uy tín đứng vững kể thị trường BĐS nghỉ dưỡng có biến động 2.2.1.2 Hồn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng đặt cải cách tổng thể Theo ước tính nay, số lượng văn pháp luật liên quan đến thị trường BĐS vào khoảng 300 văn Tuy nhiên, hệ thống văn pháp lý điều chỉnh nhiều bất cập, thiếu tính ổn định cịn thiếu hệ thống văn quy phạm pháp luật đồng thống phát triển thị trường BĐS Mặt khác, luật này, quy định tồn điểm chồng chéo, thiếu thống nội dung chưa có quy định cụ thể quy định chưa hợp lí Theo rà sốt Phịng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) năm 2019 số luật liên quan lĩnh vực BĐS Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,…đã có đến 20 xung đột sách từ luật liên quan đến nghị định, thông tư hướng dẫn lĩnh vực BĐS có chồng chéo, 35 mâu thuẫn, khơng khả thi dẫn đến q trình triển khai có nhiều dự án bị tra, kiểm toán kéo dài59 Bởi vậy, Nhà nước cần nhanh chóng rà sốt, sửa đổi bổ sung quy định BĐS nghỉ dưỡng nói riêng quy định kinh doanh BĐS nói chung theo hướng thống nhất, đồng cách sửa đổi, bổ sung ban hành cách toàn diện, bám sát thể tinh thần phát triển thị trường BĐS theo quy luật kinh tế thị trường Bên cạnh đó, việc hồn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng phải đảm bảo hội nhập quốc tế Việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng nói riêng pháp luật kinh doanh BĐS nói chung đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế mang lại nhiều lợi ích to lớn cho kinh tế - xã hội Bởi, xét tổng thể, việc phát triển kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng góp phần khai thác tốt nguồn lực, nâng cao lực cạnh tranh nước ta trường quốc tế với luật lệ thương mại bình đẳng Cụ thể, phát triển pháp luật nội dung nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập thể khía cạnh sau: phát triển đáp ứng nhu cầu mở cửa, thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS nghỉ dưỡng, thu hút mạnh nguồn vốn nước vào kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng; mở rộng hàng hóa BĐS nghỉ dưỡng, mở rộng quyền giao dịch BĐS nghỉ dưỡng, giao dịch đơn giản thuận lợi dễ dàng, tạo điều kiện góp vốn liên doanh liên kết với tổ chức, cá nhân nước thúc đẩy đầu tư trực tiếp nước vào Việt Nam Việc tận dụng hiệu quyền sử dụng đất với tư cách vốn thu hút đầu tư nước ngồi có ý nghĩa quan trọng điều kiện nguồn tài ta cịn hạn chế có cạnh tranh gay gắt nước giới thu hút đầu tư trực tiếp nước Để đạt mục tiêu nêu trên, q trình hồn thiện pháp luật cần xem xét cụ thể bối cảnh kinh tế nước ta để xác định bước thích hợp theo lộ trình hội nhập tiến tới tương thích với quy định tập quán thương mại khu vực quốc tế 2.2.1.3 Hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng phải sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch bất động sản Ở hầu hết quốc gia, đặc biệt quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS đóng vai trị quan trọng q trình phát triển tồn kinh tế, thúc đẩy phát triển bên loại thị trường khác thị trường sức lao động, thị trường vốn Yếu tố công khai, minh bạch thị trường BĐS coi chìa khố cho thực thành cơng vai trị có hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, quyền sử dụng phải nhà nước công nhận mặt pháp lý, dễ dàng đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký giao dịch thực quyền BĐS nghỉ dưỡng; thơng tin BĐS đầy đủ, xác, cơng khai chủ thể có nhu cầu quyền tiếp cận,… Tại Việt Nam, thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam, tính cơng khai, minh bạch thơng tin chưa cao gây cản trở q trình đầu tư NĐT nước vào thị An Yên, “Những rào cản thị trường bất động sản Việt Nam”, http://reatimes.vn/nhungrao-can-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-2019-20191025132009123.html, truy cập ngày 26/4/2020 59 36 trường Tuy không phủ nhận số minh bạch thị trường BĐS Việt Nam có thay đổi đáng kể thị trường quốc tế, cụ thể, năm 2014, Việt Nam nằm danh sách có số minh bạch thấp, đến năm 2018 có cải thiện đáng kể vươn lên đứng thứ 61 bảng minh bạch Công ty TNHH Jones Lang LaSalle công bố60 cải thiện chưa đủ, cần đẩy mạnh việc minh bạch thông tin 2.2.2 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 2.2.2.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Với dự án BĐS nghỉ dưỡng triển khai xây dựng đưa vào giao dịch thị trường cấp GCNQDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất theo diện “đất khơng hình thành đơn vị ở” CĐT phải thực chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất Đối với dự án BĐS nghỉ dưỡng cấp giấy phép chưa triển khai xây dựng chưa đưa giao dịch thị trường, quan QLNN cần đưa BĐS nghỉ dưỡng chất nó, tức phải đưa loại hình đất thương mại, dịch vụ Theo quy định Khoản Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định cá nhân nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình khơng phải nhà có Giấy tờ mua bán tặng cho thừa kế cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật công chứng chứng thực theo quy định Khoản 22 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 Chính phủ bổ sung Khoản vào Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ sau: “Đối với dự án có nhiều hạng mục cơng trình thể định phê duyệt dự án đầu tư, định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư quan có thẩm quyền cấp, định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng chủ đầu tư có nhu cầu có đủ điều kiện quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hạng mục cơng trình phân diện tích hạng mục cơng trình đó” Căn quy định trên, thủ tục hành chính, trước hết, CĐT dự án BĐS nghỉ dưỡng xin cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất Sau đó, CĐT làm tiếp thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ cho NĐT Như vậy, NĐT cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất dự án; hết hạn sử dụng đất gia hạn có nhu cầu theo quy định pháp luật 2.2.2.2 Vấn đề sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng cá nhân nước Hiện nay, Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho phép cá nhân nước nhập cảnh vào Việt Nam sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất ở, để kinh doanh, cho thuê61 Như vậy, pháp luật nên cho phép cá “Thị trường bất động sản Việt Nam yếu tố tác động”, http://tapchitaichinh.vn/thitruong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-va-nhung-yeu-to-tac-dong-310779.html, truy cập ngày 26/4/2020 61 Khoản Điều 159 Luật Nhà năm 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam thơng qua hình thức sau đây: 60 37 nhân nước nhập cảnh vào Việt Nam sở hữu BĐS có mục đích lưu trú gắn với quyền sử dụng đất BĐS nghỉ dưỡng nhằm nghỉ dưỡng kinh doanh Bên cạnh đó, việc cho cá nhân nước mua BĐS nghỉ dưỡng nhằm mở hội thu hút dòng tiền đầu tư tiềm cho đất nước, giải vấn đề nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng, tạo động lực phát triển du lịch Cụ thể, theo Báo cáo tiềm triển vọng thị trường BĐS nghỉ dưỡng Cơng ty TNHH Savills Việt Nam, Việt Nam có khoảng 45.650 phòng gia nhập thị trường giai đoạn 2019 - 2022, trung bình có 11.400 phịng đưa vào khai thác năm, chiếm 69% tổng nguồn cung Cụ thể, Quy Nhơn có 2.250 phịng, Đà Nẵng có 12.600 phịng, Nha Trang Cam Ranh có 17.800 phịng với tỷ lệ hộ du lịch đạt 58 – 77 – 82% cho ba điểm đến này62 Trước tình hình nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng, hộ du lịch gia tăng nhanh chóng, thị trường BĐS nước ta đứng trước nguy cung vượt xa cầu khiến CĐT gặp nhiều khó khăn, giá bán BĐS nghỉ dưỡng giảm tiêu thụ chững lại Trong đó, NĐT cá nhân nước ngồi - người có nhu cầu mua BĐS nghỉ dưỡng để đầu tư lại thực hàng rào pháp lý nay63 Nếu cho phép cá nhân nước phép mua BĐS nghỉ dưỡng vấn đề cung vượt cầu bước đầu giải Mặt khác, nguồn vốn dồi đổ vào BĐS Việt Nam nói chung phân khúc BĐS nghỉ dưỡng nói riêng, góp phần cho du lịch Việt Nam phát triển bền vững tương lai Bên cạnh đó, cá nhân nước ngồi có kinh nghiệm việc lựa chọn sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng có yêu cầu chất lượng BĐS nghỉ dưỡng cao Do đó, việc cho phép cá nhân nước sở hữu BĐS nghỉ dưỡng tạo động lực cho CĐT nâng cao chất lượng BĐS nghỉ dưỡng, từ làm cho chất lượng sản phẩm thị trường tốt Về mặt quản lý, Luật Nhà hành có quy định cho cá nhân nước mua nhà 50 năm Như vậy, Nhà nước vừa khuyến khích có quy định để quản lý cá nhân nước ngồi mua nhà, khơng phải cho họ mua vĩnh viễn hay có quyền lợi ngang với người Việt Nam BĐS nghỉ dưỡng áp dụng quy định tương tự để đảm bảo quyền lợi NĐT nước vừa tạo cởi mở hấp dẫn cá nhân nước Cụ thể, để giải lo ngại vấn đề an ninh, quốc phịng cá nhân nước ngồi sở hữu BĐS nghỉ dưỡng thuận lợi cho mục đích quản lý, Nhà nước ban hành quy định hạn chế a) Đầu tư xây dựng nhà theo dự án Việt Nam theo quy định Luật pháp luật có liên quan; b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà thương mại bao gồm hộ chung cư nhà riêng lẻ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh theo quy định Chính phủ” Khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thuê loại bất động sản để sử dụng; mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà ở” 62 Vũ Lê, “Bùng bổ nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng”, https://vnexpress.net/bung-nonguon-cung-bat-dong-san-nghi-duong-3916850.html, truy cập ngày 25/4/2020 63 Theo Luật Nhà năm 2014, cá nhân người nước phép mua nhà dự án nhà thương mại khu vực bảo vệ quốc phịng, an ninh khơng có BĐS nghỉ dưỡng 38 cá nhân nước sở hữu BĐS nghỉ dưỡng tương tự nhà hạn chế số lượng BĐS nghỉ dưỡng sở hữu khu vực, hạn chế thời hạn sở hữu Chẳng hạn, Thái Lan, cá nhân nước sở hữu tài sản nhà chung cư tối đa 30 năm, có khả gia hạn tỷ lệ sở hữu nước dự án bị hạn chế mức 49% số hộ du lịch64 2.2.2.3 Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư a) Điều kiện kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng hình thành tương lai Đề nghị bổ sung quy phạm pháp luật Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 văn hướng dẫn thi hành, quy định hành vi có liên quan đến kinh doanh BĐS (trong bao gồm BĐS nghỉ dưỡng) CĐT NĐT trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán BĐS tương lai hứa mua hứa bán, đặt cọc, hợp tác đầu tư, góp vốn đầu tư,…trong đó, quy định giá trị đặt cọc khơng q - 10% tổng giá trị hợp đồng sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 328 Bộ luật dân năm 201565 theo hướng: trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định đặt cọc thực theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, pháp luật kinh doanh BĐS quy định chi tiết điều kiện đưa vào kinh doanh chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng (khơng phải nhà ở) hình thành tương lai66 Nhằm đáp ứng nhu cầu đáng NĐT, pháp luật nên quy định chi tiết điều kiện đưa vào kinh doanh chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng (khơng phải nhà ở) hình thành tương lai nhằm tạo thuận lợi cho CĐT NĐT có nhu cầu Cụ thể, cần sửa đổi, bổ sung Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng quy định chặt chẽ việc chuyển nhượng công trình xây dựng hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu phần móng; trước bán phải thông báo cho quản lý nhà nước ở, xây dựng cấp tỉnh; phải có bảo lãnh ngân hàng Cùng với đó, cần sửa đổi Điều 59 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 bổ sung trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai có hướng dẫn cụ thể thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng hình thành tương lai b) Trách nhiệm chủ đầu tư CĐT có trách nhiệm cơng bố đầy đủ thông tin dự án, quyền sở hữu BĐS nghỉ dưỡng quyền sử dụng đất có thời hạn bán BĐS nghỉ dưỡng cho NĐT để tránh nhầm lẫn Pháp luật cần bổ sung thêm chế tài nghiêm khắc cho hành vi vi phạm nghĩa vụ công bố thông tin CĐT “Can foreigners property Thailand”, https://freshbangkok.com/can-foreigners-propertythailand/, truy cập ngày 25/4/2020 65 Khoản Điều 328 Bộ luật dân năm 2015 quy định: “Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng” 66 “Cơng trình xây dựng” điều luật bao gồm loại hình BĐS nghỉ dưỡng hộ du lịch, biệt thự du lịch 64 39 Trong sau giai đoạn vận hành BĐS nghỉ dưỡng, pháp luật cần bổ sung quy định chế, trách nhiệm CĐT vấn đề sau: Một là, pháp luật cần bổ sung quy định trách nhiệm CĐT dự án BĐS nghỉ dưỡng việc đưa biện pháp bảo đảm thực cam kết lợi nhuận với NĐT chế tài cụ thể xử lý CĐT không chi trả lợi nhuận cho NĐT Hai là, cần có quy định trách nhiệm minh bạch chi phí trang bị hộ, chi phí quản lý q trình kinh doanh, quyền lợi NĐT hưởng CĐT, đơn vị quản lý vận hành BĐS nghỉ dưỡng Ba là, sau hết thời hạn cam kết lợi nhuận, cần bổ sung quy định việc khai thác, kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để NĐT yên tâm đầu tư 2.2.2.4 Sửa đổi, bổ sung quy định nâng cao vai trò quản lý quan quản lý Nhà nước Tuy thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam phát triển năm gần với tốc độ phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình BĐS nghỉ dưỡng đời hộ du lịch, biệt thự du lịch, shophouse,…cơ quan QLNN có lúng túng trước phát triển thị trường Thực trạng quản lý Nhà nước BĐS nói chung BĐS nghỉ dưỡng nói riêng cho thấy, quan QLNN nhiều nguyên nhân mà chưa thực tốt chức giám sát, quản lý giao đất, cho thuê đất xây dựng BĐS nghỉ dưỡng không thẩm quyền; định chủ trương đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng cho CĐT không đủ lực, uy tín thực hiện; khơng thực chế giám sát, tra, kiểm tra trình triển khai xây dựng đưa vào hoạt động dự án; cấp giấy chứng nhận với thời hạn sở hữu lâu dài,…Do vậy, để nâng cao vai trò quản lý quan quản lý, Nhà nước cần phải: - Để bảo đảm quyền định đoạt hưởng lợi Nhà nước, Nhà nước chủ động quản lý toàn thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), điều tiết thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo đảm mục đích sử dụng theo quy hoạch xét duyệt - Quy định bắt buộc CĐT công khai thông tin thị trường BĐS nghỉ dưỡng kênh thơng tin theo quy định có chế tài xử phạt nghiêm khắc tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin cho NĐT BĐS nghỉ dưỡng theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực để góp phần lành mạnh hố thị trường BĐS nghỉ dưỡng - Xây dựng chế tra, kiểm tra, xử lý nghiêm CĐT vi phạm Phạt vi phạm với CĐT xem biện pháp hữu hiệu để răn đe, hạn chế hành vi vi phạm Tuy nhiên, việc xử phạt quan QLNN thực tế khơng dễ dàng việc phát hiện, chứng minh hành vi vi phạm CĐT gặp nhiều khó khăn hành lang pháp lý BĐS chưa rõ ràng nên nhiều CĐT lợi dụng “kẽ hở” pháp luật hành để trục lợi, ảnh hưởng đến quyền lợi NĐT Cùng với đó, mức xử phạt quy định pháp luật hành thấp so với số vốn lớn huy động từ NĐT nên khơng đủ sức răn đe CĐT67 Do đó, chưa có chế tài nghiêm khắc nghĩa vụ công bố thông tin dự án Theo quy định Điều Luật Quảng cáo năm 2012, sửa đổi, bổ sung năm 2018, hành vi quảng cáo bị cấm là: quảng cáo không gây nhầm lẫn khả kinh doanh, khả cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh sản 67 40 BĐS nghỉ dưỡng, quyền lợi NĐT dự án có nguy bị xâm phạm Trường hợp NĐT mua bán, giao dịch mà không cấp giấy chứng nhận cấp giấy chứng nhận khác với lời quảng cáo CĐT có thời hạn vĩnh viễn, khách hàng rơi vào tiến thối lưỡng nam, hủy giao dịch khơng được, chuyển nhượng hợp đồng cho người khác khơng công chứng thực - Công bố công khai dự án BĐS nghỉ dưỡng chấp ngân hàng; không thực bảo lãnh; chưa nộp tiền sử dụng đất; chậm tiến độ; chưa nghiệm thu chất lượng cơng trình, chưa nghiệm thu phịng cháy chữa cháy đưa vào sử dụng; CĐT chậm trễ việc làm thủ tục cấp GCNQDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất cho người dân Về lâu dài, Nhà nước cần phải xây dựng khung pháp lý cho BĐS đa công Nhà nước cần bổ sung quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà Luật Kinh doanh BĐS hành phương thức quản lý BĐS đa cơng năng, bên cạnh hộ du lịch, biệt thự du lịch, ngày có nhiều loại hình BĐS đa cơng đời wellness resort (khu nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe), shophouse (nhà phố du lịch),…Cụ thể, đất đai, cần cho phép CĐT dự án BĐS có mục tiêu kinh doanh du lịch quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với phần diện tích đất đai phù hợp dự án Về quản lý BĐS, cần đưa quy định nguyên tắc chấp nhận số công phép yêu cầu BĐS đa cơng phẩm, hàng hóa, dịch vụ Theo quy định khoản Điều 51 Nghị định 158/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực văn hóa, thể thao, du lịch quảng cáo, hành vi quảng cáo sai thật, gây nhầm lẫn, gây thiệt hại cho người tiếp nhận bị xử phạt từ 5070 triệu đồng Bên cạnh đó, theo quy định điểm b khoản Điều 57, điểm a khoản Điều 59 Nghị định 139/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở: - Hành vi không công khai, công khai không đầy đủ không nội dung dự án BĐS bị xử phạt từ 50-60 triệu đồng; - Hành vi không cung cấp, cung cấp khơng xác, khơng đầy đủ không thời hạn thông tin thị trường BĐS cho quan quản lý sở liệu nhà thị trường BĐS theo quy định bị xử phạt từ 30-40 triệu đồng 41 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong Chương 2, tác giả tập trung phân tích vấn đề sau: thực trạng pháp luật điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật BĐS nghỉ dưỡng địa phương, định hướng kiến nghị hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng Cụ thể sau: Một là, thực trạng pháp luật điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng Tác giả tập trung phân tích quy định pháp luật về: - Tạo lập BĐS nghỉ dưỡng thông qua hoạt động: thực bỏ vốn đầu tư xây dựng BĐS nghỉ dưỡng, thông qua giao dịch - Cấp GCNQDĐ, QSHNƠ tài sản khác gắn liền với đất - Một số vấn đề khác BĐS nghỉ dưỡng: cách thức vận hành; phí bảo trì, trì dịch vụ quản lý vận hành Hai là, thực tiễn áp dụng pháp luật BĐS nghỉ dưỡng Tác giả phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật BĐS nghỉ dưỡng sở vụ việc thực tế địa phương phát triển BĐS nghỉ dưỡng tỉnh Quảng Ninh, TP Đà Nẵng, tỉnh Khánh Hòa,…xen kẽ vào sau phân tích thực trạng pháp luật điều chỉnh Ba là, định hướng kiến nghị hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng Về định hướng hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng, tác giả phân tích định hướng sở cần phù hợp thực tế, đặt cải cách tổng thể sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch BĐS Về kiến nghị hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng, tác giả phân tích kiến nghị vấn đề sở hữu BĐS nghỉ dưỡng cá nhân nước ngoài; sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi NĐT (như điều kiện kinh doanh BĐS nghỉ dưỡng hình thành tương lai, trách nhiệm CĐT); sửa đổi, bổ sung quy định quy định nâng cao vai trò quản lý quan QLNN 42 KẾT LUẬN CHUNG Ở Khóa luận này, tác giả triển khai viết theo Chương, tập trung vào: Trong Chương 1, tác giả khái quát chung BĐS nghỉ dưỡng, trình bày, phân tích khái niệm, đặc điểm BĐS nghỉ dưỡng; cần thiết pháp luật điều chỉnh; sơ lược pháp luật Việt Nam pháp luật nước điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng Đây bước tảng mang tính bản, không nhằm gợi mở vấn đề mà cịn nhằm giúp người đọc định hình cách khái quát vấn đề Ở phần này, tác giả trả lời cho câu hỏi cụ thể BĐS nghỉ dưỡng? BĐS nghỉ dưỡng có đặc điểm khác với loại hình BĐS khác nào? Tại cần ban hành/sửa đổi/bổ sung quy định điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng? Pháp luật Việt Nam nước hành điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng nào? Trong Chương 2, tác giả làm rõ khía cạnh cốt yếu, quan trọng bật BĐS nghỉ dưỡng: thực trạng pháp luật điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng định hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng Trong phần Thực trạng pháp luật điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng, sở trình bày quy định pháp luật hành cụ thể trực tiếp/gián tiếp điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng, tác giả tập trung đào sâu, phân tích hạn chế, bất cập cịn tồn quy định có liên quan việc áp dụng địa phương chủ thể CĐT, NĐT, quan QLNN Trong phần Định hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng, sở phần liền trước, tác giả đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật BĐS nghỉ dưỡng góc độ phải phù hợp thực tiễn, đặt cải cách pháp luật tổng thể, công khai, minh bạch; từ đó, tác giả kiến nghị số giải pháp liên quan đến cá nhân nước ngoài, bảo vệ quyền lợi NĐT, tăng cường vai trò quan QLNN Với phân tích Khóa luận, tác giả nhận thấy thị trường BĐS nghỉ dưỡng cịn nhiều khó khăn hoạt động lẫn khung pháp lý điều chỉnh với tiềm lớn, thị trường có khả thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển cao Do đó, việc nghiên cứu pháp luật điều chỉnh BĐS nghỉ dưỡng vô thiết thực mang nhiều ý nghĩa quan trọng để hoàn thiện khung pháp lý, giúp cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng ngày minh bạch, thơng thống để phát triển Dù nỗ lực đầu tư xây dựng Khóa luận với hạn chế khả tìm kiếm nguồn tài liệu triển khai vấn đề, tác giả thừa nhận Khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Mong với kết nghiên cứu Khóa luận này, tác giả sau triển khai điểm tích cực Khóa luận đóng góp góp ý điểm cịn thiếu sót mà Khóa luận cịn chưa hồn thiện 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A B 2 Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân (số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015; Luật Đất đai (số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013; Luật Kinh doanh bất động sản (số 66/2016/QH13) ngày 25/11/2014; Luật Nhà (số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014; Luật Du lịch (số 09/2017/QH14) ngày 19/6/2017; Nghị định số 158/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 12/11/2013 quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực văn hóa, thể thao, du lịch quảng cáo; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số Điều Luật Đất đai; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Thông tư 35/2009/TT-BQP Bộ Quốc phòng ngày 20/7/2009 ban hành quy chế quản lý, sử dụng đất quy hoạch cho mục đích quốc phòng chưa sử dụng cho nhiệm vụ quốc phịng vào mục đích kinh tế Tài liệu tham khảo Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2016), Tập giảng Lý luận pháp luật, Nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr.40-41 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2016), Tập giảng Lý luận nhà nước, Nhà xuất Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, tr.67 Tài liệu từ Internet An Yên, “Những rào cản thị trườn bất động sản Việt Nam”, http://reatimes.vn/nhung-rao-can-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-201920191025132009123.html, truy cập ngày 26/4/2020 Bảo Vy, “Thời hạn sở hữu khơng cịn rào cản lớn”, http://reatimes.vn/thoi-hanso-huu-khong-con-la-rao-can-lon-20190815172451292.html, truy cập ngày 20/4/2020 “Condotel gì”, https://condotelvietnam.com/condotel-la-gi/, truy cập ngày 03/5/2020 “Condo Hotels”, https://www.hawaiiliving.com/condo-hotels/, truy cập ngày 20/4/2020 “Can foreigners property Thailand”, https://freshbangkok.com/can-foreignersproperty-thailand/ truy cập ngày 25/4/2020.Guide to Buying and Leasing Property in Thailand, https://thairesidential.com/buying-and-leasing-property-in-thailandguide/, truy cập ngày 14/5/2020 Nguyễn Thị Dung, “Đảm bảo tính minh bạch thị trường bất động sản pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam”, https://tks.edu.vn/thongtin-khoa-hoc/chi-tiet/120/486, truy cập ngày 02/5/2020 Nhóm Phóng viên, “The Sapphire Residence Hạ Long: DOJI có cấp sổ đỏ vĩnh viễn?”, https://m.moitruongvadothi.vn/do-thi/bat-dong-san/the-sapphire-residenceha-long-doji-co-duoc-cap-so-do-vinh-vien-a49308.html, truy cập ngày 12/4/2020 Ngọc Vy, “Sở hữu bất động sản nên có thời hạn hay vĩnh viễn”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/so-huu-bat-dong-san-nen-co-thoi-hanhay-vinh-vien-311689.html, truy cập ngày 20/4/2020 Phạm Bình An, “Một số kinh nghiệm Singapore việc quản lý thị trường bất động sản”, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/12/15/2093/, truy cập ngày 20/4/2020 10 “Property tax in the United States”, https://en.wikipedia.org/wiki/Property_tax_in_the_United_States, truy cập ngày 15/4/2020 11 “Property Tax”, https://en.wikipedia.org/wiki/Property_tax, truy cập ngày 20/4/2020 12 Tấn Lộc, “Khánh Hịa có loại đất khơng có luật đất đai”, https://plo.vn/dothi/khanh-hoa-co-loai-dat-khong-co-trong-luat-dat-dai-856727.html, truy cập ngày 05/4/2020 13 Tấn Lộc, “Buộc ngừng hoạt động khách sạn xây đất quốc phòng”, https://plo.vn/bat-dong-san/buoc-ngung-hoat-dong-khach-san-xay-tren-dat-quocphong-841005.html, truy cập ngày 14/5/2020 14 “Thị trường bất động sản Việt Nam yếu tố tác động”, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-vanhung-yeu-to-tac-dong-310779.html, truy cập ngày 26/4/2020 15 “The different ways foreigners can own property in Thailand”, https://blog.listglobally.com/different-ways-foreigners-can-own-property-inthailland/,truy cập ngày 14/5/2020 16 Trần Quốc Hoan, “Phát triển Condotel – Kinh nghiệm quốc tế”, http://kientrucvietnam.org.vn/phat-trien-condotel-kinh-nghiem-quoc-te/, truy cập ngày 14/5/2020 17 Vân Hằng, “Bất động sản nghỉ dưỡng: Cẩn trọng tính quy hoạch”, http://kinhtedothi.vn/bat-dong-san-nghi-duong-can-trong-tinh-quy-hoach278508.html, truy cập ngày 14/5/2020 18 Vũ Lê, “Bùng bổ nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng”, https://vnexpress.net/bungno-nguon-cung-bat-dong-san-nghi-duong-3916850.html, truy cập ngày 25/4/2020 19 “What is the difference between an investment property and a second home?”, https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/what-the-difference-betweeninvestment-property-second-home.html, truy cập ngày 02/5/2020 20 20 best places to buy a second home abroad, https://www.telegraph.co.uk/finance/property/international/8652030/20-bestplaces-to-buy-a-second-home-abroad.html, truy cập ngày 02/5/2020 ... chung bất động sản nghỉ dưỡng 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản nghỉ dưỡng 1.2 Sự cần thiết pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 1.3 Sơ lược pháp luật Việt Nam bất động sản nghỉ dưỡng 1.4 Pháp luật. .. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 2.1 Thực trạng pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 2.1.1 Về tạo lập bất động sản nghỉ dưỡng 2.1.1.1 Về thực bỏ vốn đầu tư xây dựng bất động. .. TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 20 2.1 Thực trạng pháp luật bất động sản nghỉ dưỡng 20 2.1.1 Về tạo lập bất động sản nghỉ dưỡng 20 2.1.2 Về cấp